摘 要：高校新校區(qū)建設(shè)，資金嚴(yán)重不足是學(xué)校尤其是經(jīng)濟欠發(fā)達地區(qū)高校面臨的最大瓶頸，土地置換是解決這一瓶頸的重要渠道之一，通過市場化商業(yè)運作，能實現(xiàn)老校區(qū)土地置換利益最大化。

關(guān)鍵詞：高校；土地置換；模式；土地收益

作者簡介：張應(yīng)華（1964-），男，云南民族大學(xué)基建處，副研究員；研究方向：基本建設(shè)管理及教育服務(wù)管理。

中圖分類號：G647；F301 文獻標(biāo)識碼：A doi：10.3969/j.issn.1672-3309（x）.2013.06.70 文章編號：1672-3309（2013）06-164-02

高校土地置換，主要是指將一個或多個老校園進行出讓，換取大面積土地建設(shè)新校園的過程，其實質(zhì)就是學(xué)校根據(jù)土地區(qū)位理論和級差地租理論，轉(zhuǎn)化自身的優(yōu)勢資源，向社會吸納資金的活動。高校土地置換既涉及政府、企業(yè)、農(nóng)民等多個組織和個人，又涉及到土地產(chǎn)權(quán)關(guān)系的變化和各相關(guān)主體的經(jīng)濟利益關(guān)系。如何處理好這些問題，選擇有利的置換方式，是高校獲取土地收益的關(guān)鍵所在。

一、土地置換是高校的無奈選擇

高校擴招，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)嚴(yán)重不足成為制約因素，導(dǎo)致各高校紛紛尋求發(fā)展空間，大規(guī)模征地建設(shè)新校區(qū)。

根據(jù)資料顯示，2005年云南省在昆33所高校占地面積僅1020公頃，占全省高校占地總面積1702.53公頃的62.1%，生均占地48.4平方米，距國家規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)60平方米差距較大。另一方面，云南高等教育毛入學(xué)率與全國相比還相差近7個百分點。要縮小這個差距，在當(dāng)年的基礎(chǔ)上全省普通高校在校生人數(shù)還要凈增10萬人以上。基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)嚴(yán)重不足，已成為制約高等教育健康、持續(xù)發(fā)展的“瓶頸”。

為了解決在昆高校建設(shè)問題，呈貢大學(xué)園區(qū)以現(xiàn)代新昆明建設(shè)為契機，規(guī)劃10所高校在呈貢雨花片區(qū)建設(shè)新的主校區(qū)。通過多年建設(shè)，呈貢大學(xué)園區(qū)已開工建設(shè)370萬平米，竣工350萬平方米，累計完成投資105億元，已完成一期工程量的90%。新校區(qū)入住學(xué)生已達到8萬多人。項目全部完成后，雨花片區(qū)將形成有15萬大學(xué)生和1萬多教職工，總計約20余萬人的新城市。

大量基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，給學(xué)校發(fā)展提供了平臺。發(fā)達省份如廣東省，廣東大學(xué)城建設(shè)資金由政府承擔(dān)。但云南省是經(jīng)濟欠發(fā)達省份，政府投入有限，學(xué)校得到發(fā)展的同時，也給高校帶來了沉重的負擔(dān)。截止2011年底，云南省高校銀行貸款本金余額達145.6億元，省政府要求2012年全省高校需要完成54.15億元的化債任務(wù)。目前高校和政府都在積極采取多渠道籌資化解債務(wù)，主要措施是老校區(qū)校產(chǎn)置換。省政府明確提出“堅定不移地推進老校區(qū)資產(chǎn)置換工作”，并提出2012年全省不再新增審批呈貢新校區(qū)二期建設(shè)項目，不審批以銀行貸款作為資金來源的建設(shè)項目?？梢姡恋刂脫Q是高?；鈧鶆?wù)的主要途徑之一，也是高校發(fā)展的無奈之舉。

二、高校土地置換方式與獲取土地收益比較分析

國家沒有對高校老校區(qū)土地置換出臺統(tǒng)一的政策，致使各地具體政策不一，土地置換模式各不相同，置換效益差別也較大。通過高校多年的實踐，已探索出多種高校土地置換的成功運作模式，僅就云南在昆高校地產(chǎn)處置，由于各高校老校區(qū)地理位置的差異，加之有的老校區(qū)內(nèi)還有教職工住宅等情況，土地置換方式也各有千秋，各校獲得的土地收益也有差異。

（一）商業(yè)化運作模式

商業(yè)化運作模式是指通過改變土地的使用性質(zhì)、用途，將學(xué)校以劃撥方式取得的教育用地進行用地性質(zhì)的變更，再以“招拍掛”等方式出讓土地獲得土地收益的一種開發(fā)和運作模式。其具體的操作程序為：學(xué)校的土地使用權(quán)首先由政府收回，并由國土部門對老校區(qū)的土地進行公開拍賣，土地拍賣所得資金由競得方上交財政，并按政府有關(guān)文件，經(jīng)一定程序后劃撥給學(xué)校。為使土地拍賣達到學(xué)校預(yù)期的目標(biāo)，在土地拍賣之前，有必要進行商業(yè)化運作。一是學(xué)校要向政府積極爭取有利于學(xué)校的土地性質(zhì)與規(guī)劃條件指標(biāo)；二是全力以赴對出讓地塊的宣傳、推介，吸引實力雄厚的商家參與。

高校土地使用權(quán)出讓通常采用拍賣和掛牌出讓兩種方式，掛牌出讓參與者往往有限，容易被操縱，學(xué)校較難獲得理想的土地收益；對學(xué)校較為有利，也最公平的出讓方式是“拍賣”。拍賣出讓方式引進了競爭機制，極大限度地排除了人為干擾。一般來說，老校區(qū)地處城市繁華的中心市區(qū)，僅就區(qū)位而言，有較大的商業(yè)價值，通過學(xué)校適當(dāng)?shù)纳虡I(yè)化運作，能獲得土地收益資金的最大化。如云南民族大學(xué)一二一大街68號地塊拍賣價達22500萬元/公頃；云南師范大學(xué)學(xué)府路地塊拍賣價達15750萬元/公頃；云南中醫(yī)學(xué)院關(guān)上校區(qū)地塊拍賣價達10020萬元/公頃。

（二）以協(xié)議出讓方式進行土地置換模式

協(xié)議出讓是指不改變高校老校區(qū)教育用地用途前提下，繼續(xù)發(fā)揮教育功能，通過政府作為交易平臺，將高校用于置換的老校區(qū)合并給相鄰的高校，或置換給其他高校，甚至辦成其他學(xué)校，如中小學(xué)、民辦高校等。如昆明理工大學(xué)白龍校區(qū)，出讓給了西南林業(yè)大學(xué)；云南大學(xué)洋浦校區(qū)出讓給了昆明學(xué)院都是成功的案例。根據(jù)有關(guān)規(guī)定，以協(xié)議方式出讓國有土地使用權(quán)的價款，不得低于按國家規(guī)定所確定的最低價，如評估價值的90%。

以協(xié)議方式出讓土地使用權(quán)，沒有引入競爭機制，不具有公開性，人為因素較多。此種運作模式的最大優(yōu)點在于原校園使用功能得到充分的利用，特別是那些承載學(xué)校發(fā)展歷史見證的古樹名木等附著物，也都將作為那個時代的教育經(jīng)濟文化得以傳承。協(xié)議出讓最為關(guān)鍵的是評估價值的確定，而評估價值的確定最為關(guān)鍵的又是評估方法的選定。無論采用哪種評估方法，都難以使高校土地置換獲得最大收益。

（三）綜合開發(fā)模式

政府根據(jù)城市建設(shè)需要，將高校老校區(qū)土地納入城市改造片區(qū)建設(shè)，統(tǒng)一規(guī)劃，提升土地利用價值。政府出讓該片區(qū)土地后，將學(xué)校所屬土地收益按有關(guān)規(guī)定撥付給學(xué)校。如云南藝術(shù)學(xué)院麻園校區(qū)，統(tǒng)一納入五華區(qū)城中村改造項目，由于周邊環(huán)境的改善，土地得以升值。

此種運作模式能使老校區(qū)土地與周邊城市規(guī)劃協(xié)調(diào)統(tǒng)一，優(yōu)化城市結(jié)構(gòu)，提升城市品質(zhì)，促進城市發(fā)展。但對學(xué)校而言，土地收益取決于政府對該地塊使用性質(zhì)的確定，以及以什么方式出讓土地，學(xué)校始終處于被動。

通過以上高校土地置換模式分析比較可以看出，以拍賣方式出讓土地，并通過商業(yè)化運作，是學(xué)校老校區(qū)土地置換獲益最大的模式。

三、商業(yè)化運作中學(xué)校應(yīng)著力解決好的幾個問題

學(xué)校在拍賣國有土地、資金返還過程當(dāng)中，所依靠的是政府的行政職能和土地所有者的身份，因此，從這個角度考慮，該土地置換過程符合我國的法律法規(guī)，具有合法性。在此期間，高校通過各種努力促進土地拍賣的成功和資金的完全返還，從而實現(xiàn)了通過土地置換獲得盡可能高的收益的目的。為了使老校區(qū)土地置換利益最大化，商業(yè)化運作中學(xué)校應(yīng)著力解決好以下幾個問題：

（一）積極爭取政府的政策扶持

一是對用地性質(zhì)的合理確認。不同地類性質(zhì)，直接影響土地出讓收益，因此，地類性質(zhì)的確定顯得尤為重要。宗地的地類性質(zhì)由不同地段和各種市場因素來決定，因此不能忽視地類性質(zhì)的界定工作。高校要根據(jù)自身處置地塊所處的區(qū)位及周邊市場環(huán)境，向政府爭取符合學(xué)校利益的土地性質(zhì)，發(fā)揮土地的最佳效益。

二是相關(guān)稅費的減免。土地出讓相關(guān)稅費的減免，可以提高高校土地出讓的積極性。如河南省將高校土地拍賣所得資金由競得方上交省財政，經(jīng)省人大辦公室討論決定全部劃撥給學(xué)校，凡需由學(xué)校繳納給地方政府和有關(guān)部門的相關(guān)規(guī)費原則上予以免除。云南省昆明地區(qū)高校，則是將高校土地拍賣所得資金由競得方上交省財政，再按79%的比例劃撥給學(xué)校。由此可見，地方政府的政策扶持，對高校獲取土地收益影響很大，高校應(yīng)積極爭取優(yōu)惠政策的支持。

（二）爭取最有利的規(guī)劃條件

土地置換中最大的困難是土地出讓規(guī)劃條件相關(guān)指標(biāo)的認定。在土地區(qū)位不變的情況下，規(guī)劃條件的優(yōu)劣決定著該地塊的開發(fā)利用價值，亦即決定了土地拍賣的價格。政府出于公共利益以及市政“形象工程”的需要，往往在規(guī)劃條件上進行強制性限制外，還會增加一些公益項目規(guī)劃，減少學(xué)校實際可以出讓的凈用地。為了獲得理想的規(guī)劃條件，學(xué)校必須在規(guī)劃條件上花大力氣與政府進行博弈。一是根據(jù)地塊的區(qū)位、周邊市場情況，爭取按學(xué)校調(diào)研情況確定出讓地塊土地用途。住宅用地與商業(yè)金融用地比較，土地價值大相徑庭。二是在滿足城市規(guī)劃基本要求的前提下，盡量減少政府用于城市綠化及公共體育等公益用地，盡可能增加學(xué)校的凈用地面積。三是爭取與土地使用性質(zhì)相適應(yīng)的容積率。容積率高，意味著每平方米所分攤的單位地價成本的降低，有利于學(xué)校地價的抬高。

（三）土地“招拍掛”方式的選擇

從土地收益最大化的角度考慮，采用拍賣方式出讓土地是最有效的方式。最好要求參與拍賣的企業(yè)不少于5家，通過商家的公開競價，使學(xué)校獲得理想的土地收益。

（四）確定合理的起拍價

學(xué)校要進行深入的市場調(diào)研，確定合理的起拍價，吸引更多的商家參與競拍。起拍價低，如果拍賣現(xiàn)場舉牌的競拍人少，容易形成低價成交，學(xué)校土地收益減少；起拍價高，參與競拍的商家少，形成流拍，再組織拍賣，增加運行成本。

（五）積極宣傳，吸引更多的企業(yè)參與競爭

學(xué)校組織或委托專業(yè)機構(gòu)，花大力氣通過多渠道對擬出讓地塊進行推介宣傳，邀請有實力的企業(yè)實地考察等形式，讓更多的企業(yè)了解情況，積極參與競拍。

（六）選擇確定拍賣的時機

隨著房地產(chǎn)市場價格的波動，對土地供應(yīng)價格要有預(yù)判，隨時關(guān)注土地價格變動情況，尋找最佳的拍賣時間，爭取獲得較好的土地拍賣收益。

■

參考文獻：

[1] 閔小平、王斌.高校土地資產(chǎn)置換的探索與實踐[J].揚州大學(xué)學(xué)報（ 高教研究版），2011，（06）.

[2] 丁明鮮、王星、溫巧.關(guān)于高等學(xué)校土地置換的思考[J].中國教育與社會科學(xué)，2009，（01）.

[3] 葉琳.高校新校區(qū)建設(shè)籌資方式創(chuàng)新與土地置換[D].華中科技大學(xué)，2006.

[4] 鄒平.在2011年云南省高等學(xué)?；窘ㄔO(shè)學(xué)會年會暨學(xué)術(shù)會議上的講話[R].2011，（06）.