鞏慶山房地產(chǎn)投資信托基金是房地產(chǎn)市場(chǎng)以及資本市場(chǎng)的金融衍生工具，其重要性不言而喻。房地產(chǎn)信托基金對(duì)于解決房地產(chǎn)融資的作用非常大，然而目前在房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展中仍然存在一些突出的問(wèn)題。要拓寬我國(guó)房地產(chǎn)融資渠道，探索房地產(chǎn)投資信托基金十分必要，本文對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)信托融資開(kāi)展研究，探討目前存在的問(wèn)題，結(jié)合具體問(wèn)題研究解決策略。房地產(chǎn)信托涵蓋的范圍比較廣，包含信托機(jī)構(gòu)代辦房地產(chǎn)買賣、租賃、收租、保險(xiǎn)等代管代營(yíng)業(yè)務(wù)，進(jìn)行房地產(chǎn)登記、過(guò)戶、納稅等，參與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的投資等

維我國(guó)房地產(chǎn)投資信托基金正式發(fā)行時(shí)間不長(zhǎng)，法律中對(duì)房地產(chǎn)投資信托基金組成也未作出明確規(guī)定，這和國(guó)際通行的房地產(chǎn)投資信托基金形式相比存在著一定差距。因此，對(duì)于我國(guó)發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金來(lái)說(shuō)，還需完善相關(guān)的法律法規(guī)以適應(yīng)其進(jìn)一步發(fā)展的需求。就稅收方面而言，目前我國(guó)房地產(chǎn)投資信托基金所得稅政策有更多值得商榷之處，如交易結(jié)構(gòu)為適應(yīng)法律形式與會(huì)計(jì)要求而對(duì)所得稅重復(fù)征稅；參與方多樣化特別是各種金融工具嵌套使有關(guān)參與方所得稅納稅地位不明；某些參與方所得稅負(fù)過(guò)重等。目前我

施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金”試點(diǎn)的難點(diǎn)在于：募集資金提前償債困難，募集資金用途有待拓展；產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)調(diào)情況復(fù)雜，急用先行缺乏制度保障；擴(kuò)募環(huán)節(jié)償債尚未明確，部門(mén)協(xié)調(diào)機(jī)制亟待健全。建議進(jìn)一步健全基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金制度；加大地方激勵(lì)支持力度，優(yōu)化部門(mén)之間協(xié)調(diào)配合；完善專項(xiàng)債務(wù)預(yù)算制度，嚴(yán)格募集資金使用監(jiān)管；規(guī)范專項(xiàng)債券提前贖回，明確項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓規(guī)則?！皩ｍ?xiàng)債券項(xiàng)目+基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金”，是指對(duì)地方政府專項(xiàng)債券資金參與投資的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目發(fā)行基

的提出房地產(chǎn)投資信托基金(Real Estate Investment Trusts，簡(jiǎn)稱REITs)較早出現(xiàn)在美國(guó)，隨后在世界范圍內(nèi)迅速發(fā)展。目前，全球共有40多個(gè)國(guó)家和地區(qū)建立了房地產(chǎn)投資信托基金市場(chǎng)。在一些房地產(chǎn)投資信托基金市場(chǎng)成熟的國(guó)家，房地產(chǎn)投資信托基金已成為一種較為普遍的投資模式。21世紀(jì)初期，房地產(chǎn)投資信托基金被引入亞洲，截至2021年底，亞洲市場(chǎng)上共有198支活躍的房地產(chǎn)投資信托基金，總市值達(dá)3 041億美元，較2020年市值上升約8.1%

72）房地產(chǎn)投資信托基金是房地產(chǎn)企業(yè)的重要融資途徑，房地產(chǎn)投資信托基金模式能夠達(dá)到快捷的資金籌集與分配效果，充分確保房地產(chǎn)融資投資市場(chǎng)達(dá)到公開(kāi)透明的信息共享要求。近年來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)的投資信托基金已經(jīng)得到了房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)企業(yè)的重視，企業(yè)籌集房地產(chǎn)項(xiàng)目資金的路徑渠道也表現(xiàn)為多樣化的總體發(fā)展特征。由此可見(jiàn)，房地產(chǎn)投資信托基金具有顯著的實(shí)踐運(yùn)用優(yōu)勢(shì)，房地產(chǎn)行業(yè)的金融市場(chǎng)應(yīng)當(dāng)全面引進(jìn)該資金籌集模式。一、房地產(chǎn)投資信托基金內(nèi)涵與國(guó)外借鑒（一）房地產(chǎn)投資信托基金的基本含義R

水利基礎(chǔ)設(shè)施投資信托基金試點(diǎn)工作9月29日，水利部部長(zhǎng)李國(guó)英主持召開(kāi)調(diào)度會(huì)。李國(guó)英強(qiáng)調(diào)，要繼續(xù)指導(dǎo)地方用足用好國(guó)務(wù)院穩(wěn)經(jīng)濟(jì)一攬子政策和接續(xù)政策，特別是要用足用好政策性開(kāi)發(fā)性金融工具和地方政府專項(xiàng)債券，推動(dòng)政策在促進(jìn)水利工程項(xiàng)目建設(shè)上盡早盡快落地見(jiàn)效。要立足當(dāng)前、著眼長(zhǎng)遠(yuǎn)，扎實(shí)推進(jìn)水利政府和社會(huì)資本合作(PPP)規(guī)范發(fā)展、水利基礎(chǔ)設(shè)施投資信托基金(REITS)試點(diǎn)工作。

市場(chǎng)中房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)模式給我國(guó)發(fā)展提供些許參考。我國(guó)金融體系有待完善，所以在推行REITs模式過(guò)程中，還要參考西方國(guó)家成功經(jīng)驗(yàn)，根據(jù)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展情況，及時(shí)改革創(chuàng)新，制定可行性對(duì)策，促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)更好發(fā)展。二、房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)概述房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)作為一種新型的信托工具，通過(guò)信托方式運(yùn)行。在具體操作中，從公開(kāi)市場(chǎng)中進(jìn)行募資，通過(guò)制定詳細(xì)的資金管理方案，或者成立私募基金來(lái)整合專項(xiàng)證券資金，向房地產(chǎn)行業(yè)投

歡投資房地產(chǎn)投資信托基金（REITS ）來(lái)對(duì)沖通脹。房地產(chǎn)投資信托基金可以受益于租金價(jià)格上漲和通脹較熱期間房地產(chǎn)價(jià)值的上漲。但今年房地產(chǎn)投資信托基金的股票一直不穩(wěn)定。投資者可以考慮一些相對(duì)較新的現(xiàn)金流產(chǎn)品—有限合伙制企業(yè) （Master Limited Partnerships， MLP） 。標(biāo)普MLP 指數(shù) 今年為止的回報(bào)是+17%，大幅跑贏標(biāo)普美國(guó)房地產(chǎn)投資信托基金指數(shù)的-18% 回報(bào)。一般來(lái)說(shuō)，MLP是從事自然資源領(lǐng)域勘探、開(kāi)發(fā)、加工或運(yùn)輸?shù)墨@豁免企

歡投資房地產(chǎn)投資信托基金（REITS ）來(lái)對(duì)沖通脹。房地產(chǎn)投資信托基金可以受益于租金價(jià)格上漲和通脹較熱期間房地產(chǎn)價(jià)值的上漲。但今年房地產(chǎn)投資信托基金的股票一直不穩(wěn)定。投資者可以考慮一些相對(duì)較新的現(xiàn)金流產(chǎn)品—有限合伙制企業(yè) （Master Limited Partnerships， MLP） 。標(biāo)普MLP 指數(shù) 今年為止的回報(bào)是+17%，大幅跑贏標(biāo)普美國(guó)房地產(chǎn)投資信托基金指數(shù)的-18% 回報(bào)。一般來(lái)說(shuō)，MLP是從事自然資源領(lǐng)域勘探、開(kāi)發(fā)、加工或運(yùn)輸?shù)墨@豁免企

歡投資房地產(chǎn)投資信托基金（REITS ）來(lái)對(duì)沖通脹。房地產(chǎn)投資信托基金可以受益于租金價(jià)格上漲和通脹較熱期間房地產(chǎn)價(jià)值的上漲。但今年房地產(chǎn)投資信托基金的股票一直不穩(wěn)定。投資者可以考慮一些相對(duì)較新的現(xiàn)金流產(chǎn)品—有限合伙制企業(yè) （Master Limited Partnerships， MLP） 。標(biāo)普MLP 指數(shù) 今年為止的回報(bào)是+17%，大幅跑贏標(biāo)普美國(guó)房地產(chǎn)投資信托基金指數(shù)的-18% 回報(bào)。一般來(lái)說(shuō)，MLP是從事自然資源領(lǐng)域勘探、開(kāi)發(fā)、加工或運(yùn)輸?shù)墨@豁免企

債券到房地產(chǎn)投資信托基金等領(lǐng)域，人們發(fā)現(xiàn)機(jī)會(huì)突然多了不少。債券市場(chǎng)方面，在經(jīng)歷歷史上最大幅度的拋售之后，某些債券的收益率已經(jīng)翻倍，達(dá)到8%左右。這讓債券在股票密集型投資組合中的地位更穩(wěn)固了，投資者可恢復(fù)傳統(tǒng)的“60%股票和40%債券”的投資組合。這與今年年初的情況有很大不同。那時(shí)，債券收益率接近歷史低點(diǎn)，股票市值處于創(chuàng)紀(jì)錄水平。Pimco的前負(fù)責(zé)人比爾·格羅斯稱債券是垃圾，而Grant's Interest Rate Observer的創(chuàng)始人吉姆·格蘭特則

施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）概況基礎(chǔ)設(shè)施REITs，本質(zhì)上是大眾通過(guò)公募基金持有基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)，通過(guò)公募基金繞開(kāi)直接持有實(shí)業(yè)資產(chǎn)的限制，將存量資產(chǎn)證券化，吸引社會(huì)儲(chǔ)蓄轉(zhuǎn)化為基礎(chǔ)設(shè)施投資機(jī)制，拓寬社會(huì)資本投資基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域渠道，具有流動(dòng)性較高、收益相對(duì)穩(wěn)定、安全性較強(qiáng)等特點(diǎn)，能夠有效提升直接融資比重，降低基礎(chǔ)設(shè)施融資杠桿，推動(dòng)基礎(chǔ)設(shè)施投融資市場(chǎng)化[1]。2 基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）特點(diǎn)2.1 基礎(chǔ)設(shè)施REITs產(chǎn)品具有收益穩(wěn)定、安全

家中，房地產(chǎn)投資信托屬于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中經(jīng)常采用的一種融資途徑，通過(guò)房地產(chǎn)投資信托能夠?qū)崿F(xiàn)靈活的融資?，F(xiàn)階段我國(guó)針對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的資金信托產(chǎn)品也不斷地增多，為大量的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司拓寬了融資渠道。一、房地產(chǎn)投資信托概述（一）房地產(chǎn)投資信托主要理論廣義上的房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)屬于一種投資的形式，委托人可以根據(jù)房地產(chǎn)投資信托合同把所屬的資金或者房地產(chǎn)作為信托資產(chǎn)，通過(guò)合法的方式轉(zhuǎn)移到房地產(chǎn)投資信托的受托人名下，由受托方向委托方或者合同所指定的受益方進(jìn)行資產(chǎn)收益憑證的交付

施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)工作的通知。其中：能源基礎(chǔ)設(shè)施。包括風(fēng)電、光伏發(fā)電、水力發(fā)電、天然氣發(fā)電、生物質(zhì)發(fā)電、核電等清潔能源項(xiàng)目，特高壓輸電項(xiàng)目，增量配電網(wǎng)、微電網(wǎng)、充電基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目，分布式冷熱電項(xiàng)目；市政基礎(chǔ)設(shè)施。包括城鎮(zhèn)供水、供電、供氣、供熱項(xiàng)目，以及停車場(chǎng)項(xiàng)目；新型基礎(chǔ)設(shè)施。包括數(shù)據(jù)中心類、人工智能項(xiàng)目，5G、通信鐵塔、物聯(lián)網(wǎng)、工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)、寬帶網(wǎng)絡(luò)、有線電視網(wǎng)絡(luò)項(xiàng)目，智能交通、智慧能源、智慧城市項(xiàng)目。

4]。不動(dòng)產(chǎn)投資信托開(kāi)始于美國(guó)，已有61年的歷史。在亞洲，第一個(gè)擁有REITSs的國(guó)家是日本。然而，無(wú)論是在日本還是美國(guó)，不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金都是房地產(chǎn)和房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)施的第一階段。就中國(guó)而言，REITSs顯然是一種“外國(guó)產(chǎn)品”。在管理模式上吸收了美國(guó)的經(jīng)驗(yàn)和日本的精髓，中國(guó)采用美國(guó)的內(nèi)部管理模式，允許機(jī)構(gòu)投資者直接持有資產(chǎn)支持證券，而不是在日本的外部管理模式下成立專門(mén)公司（SPAC）來(lái)完全保留資產(chǎn)支持證券。但是，中國(guó)的資產(chǎn)管理模式也能在日本管理模式中找到影子

，已經(jīng)融入了投資信托發(fā)展模式，即REITs。國(guó)外對(duì)于投資信托發(fā)展模式的應(yīng)用比我國(guó)早一些，我國(guó)引入投資信托之后就形成了兩種不一樣的模式，即國(guó)際模式和亞洲模式，它們的發(fā)展歷程、結(jié)構(gòu)等方面都存在一定的差異。文章對(duì)房地產(chǎn)投資信托發(fā)展模式的國(guó)際比較與啟示進(jìn)行分析，供參考。【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn);投資信托;發(fā)展模式;國(guó)際比較【中圖分類號(hào)】F830.593 【文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼】A 【文章編號(hào)】1674-0688（2020）05-0151-020 引言房地產(chǎn)投資信托指通過(guò)投資企業(yè)或信

推動(dòng)了房地產(chǎn)投資信托基金在我國(guó)的發(fā)展。目前，我國(guó)房地產(chǎn)投資信托基金發(fā)展存在的最主要的風(fēng)險(xiǎn)便是，沒(méi)有明確的規(guī)章制度，導(dǎo)致資金的基本安全得不到有效保證。當(dāng)房地產(chǎn)投資信托基金資金安全沒(méi)法控制時(shí)，會(huì)引來(lái)較大的社會(huì)問(wèn)題，同時(shí)，也會(huì)侵害到投保人和保障人的合法權(quán)益。所有，國(guó)家需積極制動(dòng)相關(guān)法律法規(guī)、行政規(guī)章制度、合理合法的保障房地產(chǎn)投資信托基金發(fā)展。針對(duì)房地產(chǎn)投資信托基金需按比例做好房地產(chǎn)投資信托基金發(fā)展資金安全保障。根據(jù)比例進(jìn)行發(fā)展，便可基本確保資金的安全。而本文則希

1 引言證券投資信托對(duì)應(yīng)的法律關(guān)系架構(gòu)比較復(fù)雜，處于證券業(yè)監(jiān)管與銀行業(yè)監(jiān)管的邊緣地帶，在證監(jiān)會(huì)一系列政策提出的背景下，證券投資信托被投資者與業(yè)界重點(diǎn)關(guān)注，引發(fā)信托公司與證券系機(jī)構(gòu)之間的激烈競(jìng)爭(zhēng)，并引發(fā)信托公司的相關(guān)法律糾紛。因此，本文基于法律視角研究證券投資信托的法律構(gòu)造與監(jiān)管流變，以期為信托投資業(yè)務(wù)發(fā)展提供參考意見(jiàn)。2 證券投資信托的法律構(gòu)造證券投資信托是信托公司的一種證券經(jīng)營(yíng)行為，主要是對(duì)單獨(dú)管理下的信托產(chǎn)品或集合信托計(jì)劃中的具體項(xiàng)目的資金投資進(jìn)行依法

所有的房地產(chǎn)投資信托基金按標(biāo)準(zhǔn)化運(yùn)營(yíng)效率比率（OER1和OER2）從小到大進(jìn)行排序并分成五組，求出每組REITs的相關(guān)被解釋變量的平均值和中位數(shù)，并對(duì)其第一五分位數(shù)和第五五分位數(shù)的被解釋變量的平均值（中值）的差值進(jìn)行雙樣本T檢驗(yàn)和雙樣本中位數(shù)差異檢驗(yàn)。實(shí)證結(jié)果證明運(yùn)營(yíng)效率高的房地產(chǎn)投資信托公司的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)更好。改革開(kāi)放以來(lái)，特別是過(guò)去的20年左右，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)取得了長(zhǎng)足的發(fā)展。隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程進(jìn)入中后期階段，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)整體也將逐步步入以存量為主的時(shí)代，

表明，房地產(chǎn)投資信托基金能夠拓寬房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道，緩解銀行業(yè)的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，為大眾投資者提供參與房地產(chǎn)投資、獲取資產(chǎn)增值收入或租金收入的通道。一、房地產(chǎn)投資信托基金概述被國(guó)內(nèi)外廣泛研究的房地產(chǎn)投資信托基金，是指投資機(jī)構(gòu)通過(guò)在金融市場(chǎng)上發(fā)行股票或受益憑證來(lái)募集機(jī)構(gòu)投資者及大眾投資者的資金，按照一定的法律程序投資于房地產(chǎn)資產(chǎn)，采取多元化投資策略，選擇不同地區(qū)、不同種類的房地產(chǎn)項(xiàng)目作為資產(chǎn)包，以物業(yè)租金收入或借貸給房地產(chǎn)企業(yè)債款產(chǎn)生的利息作為收益，將絕大部分收

要：房地產(chǎn)投資信托基金（REITS）作為房地產(chǎn)業(yè)的一種新型融資渠道，近年來(lái)在海外金融市場(chǎng)上發(fā)展迅速，早已成為美國(guó)等國(guó)家的主要融資途徑，也為我國(guó)發(fā)展REITS提供了寶貴的經(jīng)驗(yàn)和啟示。本文基于國(guó)外的成功經(jīng)驗(yàn)，首先論述了REITS的特點(diǎn)和發(fā)展REITS的必要性，然后重點(diǎn)論述了目前我國(guó)REITS面臨的問(wèn)題，并提出相應(yīng)建議。關(guān)鍵詞：REITS；房地產(chǎn)投資信托一、引言隨著我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展，過(guò)去嚴(yán)重依賴單一化的債權(quán)融資方式將不可持續(xù)，尋求多樣化的融資模式、降低房

投資于房地產(chǎn)投資信托基金及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)等來(lái)實(shí)現(xiàn)間接的房地產(chǎn)投資。第三種是房地產(chǎn)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)（Operation of Real Estate Assets，簡(jiǎn)稱OOREA）基金，以房地產(chǎn)投資信托基金（Real Estate Investment Trust，簡(jiǎn)稱REITs）為代表，即不進(jìn)行項(xiàng)目投資活動(dòng)，而是直接運(yùn)作房地產(chǎn)資產(chǎn)，由此而產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)收益作為基金回報(bào)。第四種，在實(shí)際情況中，美國(guó)還存在已經(jīng)具備權(quán)益關(guān)系但未以證券化方式表現(xiàn)的基金形式，這主要是住房公積金和住

形式。房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）最早出現(xiàn)于美國(guó)20世紀(jì)60年代，它募集公眾資金，用于投資成熟的購(gòu)物中心、寫(xiě)字樓、城市綜合體、公寓、酒店等物業(yè)類型，通過(guò)公司或信托等形式持有，投資者可以根據(jù)購(gòu)買份額，獲取全部或大部分收益。實(shí)際上，央行在《2007年中國(guó)金融市場(chǎng)發(fā)展報(bào)告》中已經(jīng)明確表示“要充分利用金融市場(chǎng)存在的創(chuàng)新空間，在未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)，可以擇機(jī)推出REITs產(chǎn)品?！钡刂沟?016年中國(guó)仍然沒(méi)有推出真正的REITs產(chǎn)品。在開(kāi)放房地產(chǎn)投資信托基金的呼聲愈加

能促進(jìn)房地產(chǎn)投資信托基金市場(chǎng)快速健康發(fā)展。REITs；新加坡；宏觀經(jīng)濟(jì)一、REITs的定義房地產(chǎn)投資信托基金于1960年誕生于美國(guó)，REITs隨著美國(guó)政府頒布《REITACT》而成為美國(guó)市場(chǎng)最重要的一種金融產(chǎn)品。美國(guó)房地產(chǎn)投資信托基金協(xié)會(huì)對(duì)REITs的具體定義為：房地產(chǎn)投資信托基金是一種組織形式為商業(yè)信托或者公司，資金來(lái)源為大眾投資者的零散資金的集合，為房地產(chǎn)進(jìn)行融資或收購(gòu)并持有收益型物業(yè)，且分享房地產(chǎn)投資收益的信托方式。世界各地的業(yè)內(nèi)人士和研究人員對(duì)RE

?我國(guó)房地產(chǎn)投資信托(REITs)的運(yùn)行模式與路徑選擇探微張娟(廣東金融學(xué)院，廣東廣州510521)文章主要通過(guò)論述REITs在我國(guó)發(fā)展的必要性和分析開(kāi)放式和封閉式REITs基金運(yùn)行模式的信息比較，對(duì)我國(guó)REITs行業(yè)發(fā)展在運(yùn)行模式和路徑選擇上給出了若干建議。房地產(chǎn)投資信托；運(yùn)作模式；路徑一、引言房地產(chǎn)投資信托REITs在亞洲被稱為針對(duì)房地產(chǎn)的投資基金模式，由專業(yè)投資管理機(jī)構(gòu)運(yùn)作最終促進(jìn)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目推進(jìn)，力圖獲取更多的投資收益與資本增值。這種金融投資模式

化概念房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）和住房抵押貸款證券化是資產(chǎn)證券化在房地產(chǎn)領(lǐng)域的兩大核心運(yùn)用形式。這兩種形式在歐美國(guó)家取得了巨大成功，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展有巨大的推動(dòng)作用。其中房地產(chǎn)投資信托基金更是為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)直接融資提供了極大的支持。本文主要講房地產(chǎn)投資信托基金的發(fā)展情況。隨著我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的成熟，相關(guān)政策也開(kāi)始有所放松，房地產(chǎn)企業(yè)也勇于嘗試，房地產(chǎn)投資信托基金未來(lái)有望成為房地產(chǎn)企業(yè)的有效融資模式之一。房地產(chǎn)投資信托基金實(shí)際上是一種證券化的產(chǎn)業(yè)投資

司設(shè)立酒店業(yè)投資信托（REITs）。這個(gè)信托將收購(gòu)19家綠地在內(nèi)地的酒店物業(yè)，價(jià)格總額約為210億元，如果成交，將成為中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行的規(guī)模最大的REITs。收購(gòu)將分批展開(kāi)，第一批為上海綠地梅隴智選假日酒店等在內(nèi)的6家酒店的物業(yè)與部分運(yùn)營(yíng)資產(chǎn)，價(jià)格為62億元。根據(jù)披露的信息顯示，綠地還會(huì)保持在這個(gè)酒店業(yè)投資信托中的話語(yǔ)權(quán)，它將認(rèn)購(gòu)該信托不低于30%的份額，并將在同Amare新設(shè)立的資產(chǎn)管理公司中持股25%，以此參與對(duì)酒店的管理。除了收購(gòu)綠地在內(nèi)地的酒店物

臺(tái)灣地區(qū)證券投資信托基金之監(jiān)管模式我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)的金融監(jiān)理模式以金管會(huì)成立為分水嶺。金管會(huì)未正式成立前，臺(tái)灣金融監(jiān)理方式是金融行政管理與金融檢查兩部分，前者集中于財(cái)政部，后者分屬財(cái)政部、中央銀行與中央存款保險(xiǎn)公司。銀行業(yè)的檢查由財(cái)政部金融局、中央銀行及中央存款保險(xiǎn)公司分工，證券業(yè)則是財(cái)政部證券暨期貨管理委員會(huì)負(fù)責(zé)，保險(xiǎn)業(yè)由財(cái)政部保險(xiǎn)司負(fù)責(zé)?！?〕郭大維：“我國(guó)金融監(jiān)理制度的再思考——以金融集團(tuán)之監(jiān)理為核心”，載 《軍法?？返?9卷第4期；陳春山：《金融改革

、我國(guó)房地產(chǎn)投資信托基金發(fā)展模式我們可以從西方經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國(guó)家的房地產(chǎn)投資信托基金的發(fā)展模式中得到啟示：房地產(chǎn)投資信托基金的發(fā)展與運(yùn)作模式同這個(gè)國(guó)家的法律環(huán)境、金融市場(chǎng)的環(huán)境、房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展環(huán)境等有著密切的聯(lián)系。不同的國(guó)家根據(jù)自己發(fā)展的不同方式、不同路徑制定出不同的房地產(chǎn)投資信托基金發(fā)展模式。因此，我國(guó)必須根據(jù)自己的實(shí)際情況、國(guó)情、經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r等從不同方面著手進(jìn)行分析，制定出與我國(guó)國(guó)情相符的發(fā)展策略和模式，并以此為契機(jī)全面推進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。（一）我國(guó)房

限公司房地產(chǎn)投資信托的基本運(yùn)作模式分析馬鵬舉 山東永大工貿(mào)有限公司隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，近年來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的也十分迅速，不斷增加房地產(chǎn)消費(fèi)與開(kāi)發(fā)和商業(yè)銀行信貸資金規(guī)模。因此，怎樣合理的使用金融方式來(lái)不斷降低投資風(fēng)險(xiǎn)，從而促使房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)定健康的發(fā)展具有重要意義。經(jīng)過(guò)幾十年的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)投資信托是房地產(chǎn)行業(yè)最基本的投資方式和工具，在澳大利亞和美國(guó)等已經(jīng)得到了很好的效果。所以，我國(guó)應(yīng)該不斷吸取經(jīng)驗(yàn)，依據(jù)本國(guó)實(shí)際發(fā)展情況，找到一種符合基本國(guó)情的發(fā)展方式，為

著重對(duì)房地產(chǎn)投資信托基金進(jìn)行研究，以解決投資信托基金在中國(guó)的實(shí)行問(wèn)題。一、中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的融資情況中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)興起于20世紀(jì)80年代，在經(jīng)過(guò)20多年的成長(zhǎng)發(fā)展，已經(jīng)成為中國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一，在很大程度上影響著國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，尤其是在中國(guó)向城市化邁進(jìn)的道路上，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)揮著巨大的作用。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2013年全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資86013億元，約占全國(guó)固定資產(chǎn)投資額的20%。同時(shí)房地產(chǎn)作為資金密集型產(chǎn)業(yè)，從其開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)、投資建設(shè)乃至消費(fèi)流通過(guò)程

至今，房地產(chǎn)投資信托基金在全球已有50多年的發(fā)展歷史，已經(jīng)發(fā)展成為比較成熟的投資基金，在國(guó)際上對(duì)解決房地產(chǎn)的融資、促進(jìn)房地產(chǎn)的發(fā)展起到了巨大作用。房地產(chǎn)投資信托（REITs）是美國(guó)解決房地產(chǎn)發(fā)展和融資的主要金融創(chuàng)新。在我國(guó)，房地產(chǎn)信托投資基金的發(fā)展雖還處于起步階段，但已成為我國(guó)解決房地產(chǎn)融資、緩解房地產(chǎn)發(fā)展導(dǎo)致高金融風(fēng)險(xiǎn)的路徑之一。2003年下半年以來(lái)，多個(gè)房地產(chǎn)信托計(jì)劃被推出，募集資金達(dá)數(shù)十億，如2005年年底，領(lǐng)匯房產(chǎn)基金（0823.HK）、泓富房產(chǎn)基

渠道，房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）因其專業(yè)性、收益相對(duì)穩(wěn)定的特點(diǎn)，成為融資途徑的首選。但房地產(chǎn)投資信托基金在我國(guó)起步較晚，相關(guān)的研究還比較缺乏，本文將在解釋房地產(chǎn)投資信托基金的涵義、特點(diǎn)、分類的基礎(chǔ)上，結(jié)合國(guó)內(nèi)外研究現(xiàn)狀，總結(jié)我國(guó)對(duì)該問(wèn)題的研究現(xiàn)狀，并提出相應(yīng)的對(duì)策措施。二、房地產(chǎn)投資信托基金的相關(guān)理論問(wèn)題（一）房地產(chǎn)投資信托基金的含義。房地產(chǎn)投資信托基金REITs(Real Estate Investment Trusts)是一種信托基金，以發(fā)行收益

合作多為險(xiǎn)資投資信托計(jì)劃，且投資標(biāo)的亦多由保險(xiǎn)公司尋找，信托公司僅僅相當(dāng)于一個(gè)"通道"。量身定制產(chǎn)品7月7日，百瑞信托與中國(guó)人壽養(yǎng)老保險(xiǎn)共同打造的"百瑞安鑫1號(hào)單一資金信托"宣布成立，首期募集資金3。47億元人民幣。值得注意的是，這只信托計(jì)劃對(duì)接的并非保險(xiǎn)資金，而是企業(yè)年金。2013年4月人力資源和社會(huì)保障部、中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)、中國(guó)證券監(jiān)督管理委員會(huì)、中國(guó)保險(xiǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)聯(lián)合下發(fā)的《關(guān)于擴(kuò)大企業(yè)年金基金投資范圍的通知》，企業(yè)年金基金投資范圍在之前

）淺析房地產(chǎn)投資信托基金發(fā)展模式王鑫 劉召貴（中央財(cái)經(jīng)大學(xué)，北京100081）隨著我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生了巨大的房地產(chǎn)融資需求。房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道單一，對(duì)銀行依賴過(guò)大，負(fù)債率居高不下；而商業(yè)銀行手中的房地產(chǎn)貸款過(guò)于集中，面臨著較大的金融風(fēng)險(xiǎn)。因此，拓展房地產(chǎn)業(yè)的融資渠道成為一種趨勢(shì)和必然。文章比較分析的方法對(duì)美國(guó)、香港、新加坡REITs的模式進(jìn)行比較，并以國(guó)內(nèi)REITs案例介紹我國(guó)房地產(chǎn)投資信托基金的發(fā)展現(xiàn)狀，對(duì)我國(guó)現(xiàn)階段成功推出REITs

麗我國(guó)房地產(chǎn)投資信托組織模式的法律分析周麗從法學(xué)角度分析比較了契約型、公司型及有限合伙型這三種主要的房地產(chǎn)投資信托組織形式，并結(jié)合我國(guó)現(xiàn)狀提出應(yīng)當(dāng)采取措施，允許和鼓勵(lì)三者并存，促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)投資信托市場(chǎng)的發(fā)展與完善。房地產(chǎn)投資信托；契約型；公司型；有限合伙型房地產(chǎn)投資信托 （Real Estate Investment Trusts，簡(jiǎn)稱“REITs”）是一種以發(fā)行受益憑證的方式匯集多數(shù)投資者的資金，由專門(mén)投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行投資經(jīng)營(yíng)管理，并將投資綜合收益按比例分

的涵義房地產(chǎn)投資信托基金（簡(jiǎn)稱REITs，是運(yùn)用信托的原理和功能，采取公司或者信托（契約）基金的組織形式，以發(fā)行收益憑證的方式匯集特定多數(shù)投資者的資金，由專門(mén)投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行房產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的金融工具或金融行為，它實(shí)際是一種房地產(chǎn)證券化產(chǎn)品。證券化的房地產(chǎn)主要是辦公大樓、購(gòu)物中心、倉(cāng)庫(kù)等。房地產(chǎn)信托投資基金獨(dú)有的分類方式根據(jù)資金投向的不同，可分為權(quán)益型、抵押型和混合型三類。權(quán)益型REITs與其他類型REITs最大的區(qū)別是直接

景下，房地產(chǎn)投資信托基金作為一種在國(guó)外成功運(yùn)作的房地產(chǎn)融資模式受到了理論界和業(yè)界的高度重視。因此，研究房地產(chǎn)投資信托基金的理論和實(shí)踐情況具有十分重要的意義。一、房地產(chǎn)投資信托基金概述房地產(chǎn)投資信托基金(Real Estate Investment Trusts, REITs)，最早產(chǎn)生于20世紀(jì)中期美國(guó)的新英格蘭地區(qū)，是以發(fā)行受益憑證的方式匯集特定多數(shù)投資者的資金，由專門(mén)的投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行房地產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金制度

押貸款房地產(chǎn)投資信托中的專業(yè)經(jīng)驗(yàn)，于是他堅(jiān)持讓該公司介入。在房地產(chǎn)投資信托領(lǐng)域，比林斯是抵押貸款產(chǎn)業(yè)的靈魂人物，弗勒德說(shuō)：“在抵押貸款業(yè)，只要同時(shí)提到‘抵押貸款和‘房地產(chǎn)投資信托，你首先想到的就是弗里德曼一比林斯一拉姆齊公司。我們需要得到弗里德曼—比林斯—拉姆齊公司的確認(rèn)?！睂?duì)于該公司的創(chuàng)建者之一比林斯，弗勒德把他比做是一個(gè)布道者?！氨攘炙箤?duì)布道充滿熱情?！彼f(shuō)，“我喜歡那些對(duì)他們的信仰充滿熱情的人?！北攘炙?及其在弗里德曼——比林斯——拉姆齊公司的合伙人

要】房地產(chǎn)投資信托作為房地產(chǎn)融資未來(lái)重要方向之一也越來(lái)越得到廣泛關(guān)注，本文從房地產(chǎn)投資信托的定義出發(fā)，分析當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)投資信托的三種主要類型及特點(diǎn)，并對(duì)房地產(chǎn)投資信托的操作模式及流程進(jìn)行了案例分析，為當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)資金困境解決提供一種可行的思路和借鑒。【關(guān)鍵詞】地產(chǎn)融資 房地產(chǎn)投資信托 案例分析房地產(chǎn)投資信托（Real Estate Investment Trusts，REITs）是按照信托原理設(shè)計(jì)由REITs基金（REITs投資公司）以發(fā)行受益憑證的