保羅·穆洛　馬修·帕蒂拉(美)

在《誰(shuí)在欺騙誰(shuí)?》中，兩名優(yōu)秀的財(cái)經(jīng)記者深入新聞背后，詳細(xì)闡述為什么華爾街會(huì)成為導(dǎo)致數(shù)百萬(wàn)美國(guó)人失去住房的主要責(zé)任者。他們?nèi)嬲故玖嗣懒重悹査沟呛屠茁值艿裙镜母吖苁侨绾蜗蚍倾y行抵押貸款機(jī)構(gòu)提供資助的，而這些非銀行抵押貸款機(jī)構(gòu)則通過(guò)貸款經(jīng)紀(jì)人向消費(fèi)者大肆出售抵押貸款。反過(guò)來(lái)，華爾街又將以次級(jí)抵押貸款為支撐的債券出售給歐沙Ⅱ和亞洲的海外投資者，而這也同樣引發(fā)了當(dāng)?shù)氐慕鹑趧?dòng)蕩。待悲劇塵埃落定之后，指責(zé)游戲也就開始了。但作者卻清楚地指出，造成次貸危機(jī)的并非單一實(shí)體或個(gè)體，而是系列因素和參與者——世界上最大的投資銀行、房主、貸款機(jī)構(gòu)、信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)、貸款審查機(jī)構(gòu)和投資者綜合作用的結(jié)果。

2003年下半年，弗勒德最終決定將公司以首次公開發(fā)行股票的方式上市。當(dāng)時(shí)，J·P·摩根公司是該公司股票發(fā)行的主承銷商。但由于弗勒德經(jīng)常聽到業(yè)內(nèi)人士談及弗里德曼—比林斯—拉姆齊公司在抵押貸款房地產(chǎn)投資信托中的專業(yè)經(jīng)驗(yàn)，于是他堅(jiān)持讓該公司介入。

在房地產(chǎn)投資信托領(lǐng)域，比林斯是抵押貸款產(chǎn)業(yè)的靈魂人物，弗勒德說(shuō)：“在抵押貸款業(yè)，只要同時(shí)提到‘抵押貸款和‘房地產(chǎn)投資信托，你首先想到的就是弗里德曼一比林斯一拉姆齊公司。我們需要得到弗里德曼—比林斯—拉姆齊公司的確認(rèn)?！?/p>

對(duì)于該公司的創(chuàng)建者之一比林斯，弗勒德把他比做是一個(gè)布道者?！氨攘炙箤?duì)布道充滿熱情?！彼f(shuō)，“我喜歡那些對(duì)他們的信仰充滿熱情的人。”

比林斯(及其在弗里德曼——比林斯——拉姆齊公司的合伙人)是最先認(rèn)識(shí)到依靠租金的辦公樓、酒店等商業(yè)地產(chǎn)是房地產(chǎn)投資信托最理想載體的人之一。1994年，以比林斯為代表的弗里德曼—比休斯—拉姆齊公司為位于巴爾的摩的購(gòu)物中心所有者第一零售公司募集了3.5億美元資金。房地產(chǎn)投資信托業(yè)務(wù)迅速成為這家年輕投資銀行的主營(yíng)業(yè)務(wù)。公司現(xiàn)在已經(jīng)擁有200名雇員。弗里德曼、比林斯和拉姆齊，都只有四十五六歲左右?；谏虡I(yè)房地產(chǎn)投資信托，這家年輕的公司無(wú)須遷至紐約，便為自己贏得了創(chuàng)新型精品投資銀行的聲譽(yù)。它吸引了眾多年輕的交易員。作為一種文化，公司對(duì)雇員的著裝要求相當(dāng)寬松，他們甚至可以穿牛仔褲或短褲上班。此外，公司還擁有健身俱樂部、桑拿室和按摩室。公司雇員的平均年齡不足30歲，而雇員流失率也比較低。

與此同時(shí)，弗里德曼開始將目光轉(zhuǎn)向“專業(yè)金融公司”(華爾街喜歡用這個(gè)詞來(lái)表示住房次貸機(jī)構(gòu))。在1998年下半年俄羅斯爆發(fā)債務(wù)危機(jī)之前——為場(chǎng)危機(jī)也重創(chuàng)了美國(guó)大量上市的次貸公司——弗里德曼——比林斯——拉姆齊公司已協(xié)助多家抵押貸款機(jī)構(gòu)成功上市，這其中就包括羅蘭·阿納爾的長(zhǎng)灘金融公司。據(jù)長(zhǎng)灘金融公司的一位高管表示，弗里德曼—比林斯—拉姆齊公司負(fù)責(zé)此次股票首次公開發(fā)行的代表是羅克·唐科爾。唐科爾是美國(guó)儲(chǔ)蓄管理局(OTS)的一名前高級(jí)監(jiān)管員，他于1994年離開政府機(jī)構(gòu)，并加盟弗里德曼——比林斯——拉姆齊公司?！霸谟嘘P(guān)房地產(chǎn)投資信托問(wèn)題上，羅克都會(huì)參與?！备ダ锏侣攘炙埂俘R公司的一名前經(jīng)理說(shuō)。

唐科爾是一個(gè)身材魁偉的人。他在擔(dān)任儲(chǔ)蓄管理局的監(jiān)管員時(shí)就已經(jīng)認(rèn)識(shí)了弗里德曼。他參與監(jiān)管的機(jī)構(gòu)中就包括格蘭戴爾聯(lián)邦銀行和大亨儲(chǔ)蓄。唐科爾試圖勸說(shuō)長(zhǎng)灘金融公司的總裁杰克·梅爾斯將公司轉(zhuǎn)變?yōu)樯鲜蟹康禺a(chǎn)投資信托，但阿納爾的這位得力助手梅爾斯并未接受他的建議，這主要是因?yàn)榈盅嘿J款房地產(chǎn)投資信托并無(wú)任何有跡可尋的記錄。雖然梅爾斯了解比林斯，并對(duì)他的銷售能力極為推崇，但他還是拒絕了唐科爾有關(guān)將公司轉(zhuǎn)變?yōu)榉康禺a(chǎn)投資信托的建議。梅爾斯最終選擇了標(biāo)準(zhǔn)的基本型股權(quán)結(jié)構(gòu)模式，雖然這不會(huì)享有稅收減免政策。

除了這些貸款機(jī)構(gòu)之外，比林斯、弗里德曼和唐科爾還前往全美各地，盡可能多地向有意了解房地產(chǎn)投資信托的次貸公司高管“兜售”這一概念。巴尼‘蓋伊與比林斯和弗里德曼曾有過(guò)數(shù)面之緣。蓋伊是位于西雅圖郊區(qū)芒特萊克泰勒斯的私人非銀行貸款機(jī)構(gòu)米拉公司(MILA Inc.)的首席財(cái)務(wù)官。據(jù)他表示，這次兜售略有不同?！八麄兏嬖V我如果我這樣做的話，那么我們會(huì)打敗所有的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手?！痹诖钨J產(chǎn)業(yè)擁有20多年工作經(jīng)驗(yàn)的蓋伊說(shuō)。但蓋伊和他的老板、公司的創(chuàng)建者雷恩·薩普對(duì)此并不感興趣。“我告訴他們說(shuō)我們不想把90％的收益都派發(fā)出去?！鄙w伊說(shuō)道。

此外，弗里德曼——比林斯——拉姆齊公司還向位于休斯敦的宙斯盾抵押貸款公司——為美國(guó)最大的對(duì)沖基金之一瑟伯勒斯資本公司所有——兜售過(guò)房地產(chǎn)投資信托的概念。宙斯盾抵押貸款公司由律師兼會(huì)計(jì)師里克·湯姆森一手創(chuàng)建。湯姆森因與投資家杰拉爾德·福特聯(lián)手而在業(yè)界聲名鵲起，后者曾在得克薩斯收購(gòu)了一家破產(chǎn)的儲(chǔ)蓄信貸機(jī)構(gòu)——直布羅陀儲(chǔ)蓄公司(Gibraltal Savings)。同凱汀的林肯儲(chǔ)蓄公司一樣，直布羅陀儲(chǔ)蓄公司也是為數(shù)百萬(wàn)美元估值過(guò)高的商業(yè)房地產(chǎn)所拖累，但它卻有一個(gè)盈利的抵押貸款子公司，即位于路易斯安那門羅的托利和尼克斯公司(Tory & Nicholslnc.)。在負(fù)責(zé)經(jīng)營(yíng)托利和尼克斯公司幾年之后，湯姆森將該公司出售給了大通曼哈頓銀行。這一交易讓福特及其投資者斬獲頗豐，凈賺約3億美元。在20世紀(jì)90年代中后期，湯姆森白手起家，通過(guò)收購(gòu)在1998—1999年危機(jī)期間破產(chǎn)的貸款機(jī)構(gòu)的次貸分支機(jī)構(gòu)，創(chuàng)建了宙斯盾抵押貸款公司，后又將該公司大部分股份出售給了瑟伯勒斯資本公司。在業(yè)界，瑟伯勒斯資本公司是著名的抄底高手(購(gòu)買運(yùn)營(yíng)不佳但卻有發(fā)展?jié)摿Φ墓?，同時(shí)也是一家喜歡購(gòu)買有活力的年輕公司的投資機(jī)構(gòu)。宙斯盾抵押貸款公司屬于后一類。

次貸市場(chǎng)如火如荼。貝爾斯登、雷曼兄弟以及投資銀行領(lǐng)域的美國(guó)銀行開始紛紛找上湯姆森及其在瑟伯勒斯資本的老板史蒂文·費(fèi)恩伯格，希望協(xié)助宙斯盾抵押貸款上市——通過(guò)基本型公司模式或通過(guò)房地產(chǎn)投資信托模式。比林斯再次搶得先機(jī)。他在休斯敦向宙斯盾抵押貸款的高管團(tuán)隊(duì)說(shuō)：“如果你們不這樣做，那簡(jiǎn)直就是瘋了?！边@次會(huì)談持續(xù)了近3個(gè)小時(shí)，弗里德曼也在其中。湯姆森并未對(duì)此次會(huì)談發(fā)表評(píng)論，但宙斯盾抵押貸款的一位高管說(shuō)：“這是一場(chǎng)座無(wú)虛席的演出?！?/p>

2005年春，次貸機(jī)構(gòu)股票首次公開發(fā)行市場(chǎng)開始出現(xiàn)惡化，這主要有兩個(gè)原因。一是美聯(lián)儲(chǔ)在幾個(gè)月前已經(jīng)上調(diào)短期利率，開始導(dǎo)致大多數(shù)次貸機(jī)構(gòu)的毛利奉出現(xiàn)下降。道理很簡(jiǎn)單，在短期利率上調(diào)之后，華爾街向它們提供的倉(cāng)單貸款(即它們向信用受損者發(fā)放抵押貸款的資金來(lái)源)的利率也會(huì)提高。從理論上講，這不一定會(huì)給次貸機(jī)構(gòu)帶來(lái)災(zāi)難性后果，因?yàn)樗鼈兺瑯右部梢蕴岣咚l(fā)放抵押貸款的利率，但事實(shí)并非如此。短期利率上調(diào)了，而抵押貸款利率卻未曾提高。由于市場(chǎng)上非銀行和銀行次貸機(jī)構(gòu)競(jìng)爭(zhēng)慘烈，各家貸款機(jī)構(gòu)均不敢貿(mào)然提高利率。如果一家貸款機(jī)構(gòu)率先提高利率，即便只是0.5個(gè)百分點(diǎn)，那么貸款申請(qǐng)瞬時(shí)就會(huì)跌落到谷底。

另一個(gè)原因是，股票首次公開發(fā)行市場(chǎng)似乎即將枯竭。有關(guān)阿納爾的美利凱斯特抵押貸款公司因掠奪性貸款而在多個(gè)州遭到調(diào)查的傳言已經(jīng)沸沸揚(yáng)揚(yáng)。對(duì)于次貸市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，它最不愿意看到的就是對(duì)抵押貸款公司貸款操作進(jìn)行調(diào)查，即便這只是個(gè)案。而這一傳言又與美國(guó)最大的次貸機(jī)構(gòu)美利凱斯抵押貸款公司有關(guān)，因此帶來(lái)的影響也就更為嚴(yán)重。

據(jù)接近湯姆森的人士說(shuō)，湯姆森拒絕了弗里德曼—比林斯—拉姆齊公司的股票首次公開發(fā)行方案，不管是以房地產(chǎn)投資信托的方式還是其他方式。他同樣也不喜歡將公司90％的收益派發(fā)給股東。此時(shí)，雷曼兄弟的兩位高管比爾·柯利和比爾·維斯康蒂正直接同瑟伯勒斯資本的老板史蒂文·費(fèi)恩伯格進(jìn)行有關(guān)股票首次公開發(fā)行的協(xié)商。雷曼兄弟向費(fèi)恩伯格表示，即便股票首次公開發(fā)行市場(chǎng)開始遠(yuǎn)離

次貸機(jī)構(gòu)(部分原因與美利凱斯特抵押貸款公司在各州遭遇的問(wèn)題有關(guān))，宙斯盾抵押貸款公司也可能會(huì)募集到6億美元一10億美元的資金。費(fèi)恩伯格對(duì)這一交易頗為渴望?！八Ｍ麑⒅嫠苟艿盅嘿J款公司變?yōu)楝F(xiàn)金?！币晃唤咏母吖苷f(shuō)。

與此同時(shí)，在弗里德曼—比林斯—拉姆齊公司，已升任公司總裁并負(fù)責(zé)投資銀行業(yè)務(wù)的唐科爾又接到了一項(xiàng)新的任務(wù)，那就是網(wǎng)羅股票首次公開發(fā)行池塘中最大的一條魚：阿納爾的美利凱斯特抵押貸款公司?！靶趴茽栘?fù)責(zé)說(shuō)服阿納爾，以便讓弗里德曼—比林斯—拉姆齊公司負(fù)責(zé)美利凱斯特抵押貸款公司或阿金特抵押貸款公司的上市計(jì)劃?！痹摴镜囊幻?jīng)理說(shuō)道，“如果能夠取得成功，那么對(duì)公司來(lái)說(shuō)這將是大聯(lián)盟的一記本壘打。”但投資者開始變得謹(jǐn)慎起來(lái)。利率不斷上升，競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，而美利凱斯特抵押貸款公司自身又深陷泥潭，試想，又有什么樣的投資者會(huì)下注在一家因貸款違規(guī)操作而在各州遭檢察長(zhǎng)辦公室調(diào)查的公司身上?

比林斯和弗里德曼都曾同美國(guó)國(guó)家金融服務(wù)公司的莫茲羅談?wù)撨^(guò)有關(guān)美利凱斯特抵押貸款公司可能上市的問(wèn)題。“阿納爾正在尋求退出策略?！蹦澚_后來(lái)說(shuō)，“他希望退出這一領(lǐng)域?！比绻麑⒚览麆P斯特抵押貸款公司和它的批發(fā)貸款姊妹公司阿金特抵押貸款公司合并起來(lái)，那么它將是美國(guó)最大的次貸機(jī)構(gòu)。在貸款發(fā)放量上，同樣是首屈一指。截至2005年年底，美利凱斯特抵押貸款公司及阿金特抵押貸款公司已經(jīng)發(fā)放了750億美元的次級(jí)抵押貸款，數(shù)額超過(guò)任何一家貸款機(jī)構(gòu)。它的兩個(gè)最大的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手為：一是位于歐文的新世紀(jì)金融公司，由阿納爾的門生之一史蒂夫·霍爾德創(chuàng)建；二是莫茲羅的美國(guó)國(guó)家金融服務(wù)公司。在美國(guó)最大的20家次貸發(fā)放機(jī)構(gòu)中，僅僅有兩家為私人持有：阿納爾的公司和宙斯盾抵押貸款公司。

兩家規(guī)模如此龐大的公司卻未公開上市，這對(duì)弗里德曼—比林斯—拉姆齊公司、雷曼兄弟和貝爾斯登的投資銀行家和華爾街的其他金融家來(lái)說(shuō)是不可想象的。莫茲羅已經(jīng)不再擔(dān)心美利凱斯特抵押貸款公司，因?yàn)槟菚r(shí)它已經(jīng)停止“搶奪”他的優(yōu)秀雇員了。如果弗里德曼——比林斯——拉姆齊公司想?yún)f(xié)助美利凱斯特抵押貸款公司或阿金特抵押貸款公司通過(guò)股票首次公開發(fā)行上市，那就讓它去做吧，莫茲羅想。在他看來(lái)，比林斯“正在協(xié)助那些已經(jīng)陷入困境或無(wú)長(zhǎng)期發(fā)展前景的公司上市。我認(rèn)為旁地產(chǎn)投資信托根本不會(huì)起到任何作用?！痹趩?wèn)及有關(guān)房地產(chǎn)投資信托的問(wèn)題時(shí)，莫茲羅都會(huì)十分清楚地表明自己的觀點(diǎn)。對(duì)于公司永久性派發(fā)90％收益的做法，他認(rèn)為“這是一個(gè)愚蠢透頂?shù)闹饕?。?/p>

2005年年初至2006年年底，由弗里德曼一比林斯一拉姆齊公司協(xié)助上市或募集股本的大約12家上市次貸及非次貸房地產(chǎn)投資信托總共發(fā)放了3290億美元的住房抵押貸款，約占這一時(shí)期次級(jí)或非次級(jí)抵押貸款(“Alt-A”貸款、申報(bào)收入貸款)總量的1/5。到2007年秋，這些由弗里德曼——比林斯——拉姆齊公司贊助的貸款機(jī)構(gòu)大多已申請(qǐng)破產(chǎn)保護(hù)或已出售給華爾街摩根士丹利和貝爾斯登等的其他所有者。摩根士丹利收購(gòu)了位于弗吉尼亞的撒克遜抵押貸款公司，而貝爾斯登則收購(gòu)了安可信貸公司。安可信貸公司位于南加利福尼亞，同樣是由美利凱斯特抵押貸款公司系的人馬創(chuàng)建的一家次貸機(jī)構(gòu)，創(chuàng)始人為史蒂夫·霍爾德?；魻柕虏粌H是安可信貸的共同創(chuàng)始人，同時(shí)也是新世紀(jì)金融公司的聯(lián)合創(chuàng)始人。摩根士丹利和貝爾斯登最終關(guān)閉了這些貸款機(jī)構(gòu)。

所有的這些公司幾乎都是因同一種原因倒下的：它們向信用受損的消費(fèi)者所發(fā)放貸款的違約率之高遠(yuǎn)超出它們的想象。二級(jí)市場(chǎng)的貸款購(gòu)買者——通常為華爾街公司如貝爾斯登、美林證券、雷曼兄弟、德意志銀行或紐約俱樂部的其他成員一一要求貸款機(jī)構(gòu)回購(gòu)這些不良貸款或?yàn)榇酥Ц额~外資金，但如果這家貸款機(jī)構(gòu)碰巧是房地產(chǎn)投資信托，那它根本沒有這筆資金，因?yàn)楣?0％的收益都已經(jīng)派發(fā)給了股東。而且不良抵押貸款的數(shù)量也不是簡(jiǎn)單的幾筆，而是數(shù)十萬(wàn)筆總額達(dá)數(shù)億美元的抵押貸款。這些不良抵押貸款不斷累加，最終達(dá)到數(shù)十億美元之巨。

對(duì)于很多聽過(guò)比林斯有關(guān)房地產(chǎn)投資信托概念的抵押貸款高管(這其中也包括好美邦公司的弗勒德)來(lái)說(shuō)，他們并不懷疑比林斯的真誠(chéng)。一向推崇房地產(chǎn)投資信托的比林斯甚至還將弗里德曼—比林斯—拉姆齊公司的一部分轉(zhuǎn)變?yōu)榉康禺a(chǎn)投資信托，開始投資次級(jí)抵押貸款證券。2004年是次級(jí)抵押貸款發(fā)放量最多的年份之一。也就是在這一年，弗里德曼—比林斯—拉姆齊公司至少為7家次貸機(jī)構(gòu)募集到了股本。這一年，這家由弗里德曼、比林斯和拉姆齊創(chuàng)辦的公司獲得了創(chuàng)紀(jì)錄的3.5億美元的收入。但到2007年，公司的所有收益都煙消云散，而目后果還遠(yuǎn)不止于此。由于投資次級(jí)抵押貸款證券以及收購(gòu)佛羅里達(dá)的次貸機(jī)構(gòu)第一NLC金融服務(wù)公司，弗里德曼—比林斯—拉姆齊公司在2007年虧損6.6億美元。公司的股價(jià)從最高時(shí)的每股30美元跌至每股1.5美元，這不禁讓投資者對(duì)它的長(zhǎng)期發(fā)展能力產(chǎn)生比慮。

一位對(duì)此早有預(yù)料的弗里德曼—比林斯—拉姆齊公司前經(jīng)理表示：“埃里克是一個(gè)自以為是的人。一旦認(rèn)準(zhǔn)了某件事情，他就會(huì)一直做下去，他并不知道有時(shí)候市場(chǎng)也是會(huì)發(fā)生變化的。他總以為自己是正確的，而市場(chǎng)是錯(cuò)誤的?！?/p>