摘 要：近代上海之崛起與其土地市場的繁榮密不可分，盡管學(xué)界很長時間并未意識到。而太平天國運動為上海土地市場提供了其必需的兩大要素：大量難民的住房需求和來自戰(zhàn)區(qū)的資金，由此催生了一個千載難逢的房地產(chǎn)發(fā)展契機。這既表現(xiàn)在戰(zhàn)時土地交易額創(chuàng)歷史新高，又體現(xiàn)在土地交易空間范圍的急劇外擴：英法租界實現(xiàn)了土地被全部永租，而美租界則從一個蕞爾“虹口區(qū)”一躍而成為面積最大的租界。在土地市場的推動下，以洋行、洋商為主體的土地交易者并不顧忌華人利益，肆意攫取華人地產(chǎn)，并通過“專作買賣”、“租地造房”等方式賺取暴利，塑造了上海高密度土地利用的城市形態(tài)，對上海日后城市發(fā)展產(chǎn)生了深遠的影響。

關(guān)鍵詞：太平天國運動；租界；永租；土地交易；土地市場

中圖分類號：K254 文獻標(biāo)識碼：A 文章編號：0257-5833（2018）10-0143-19

上海之崛起很大程度上歸因于土地市場的繁榮與發(fā)展，正如《費唐報告》所言，土地為“造成上海之財富與興盛，而使為工商業(yè)中心之一種重要原素”，“公共租界內(nèi)私有財產(chǎn)權(quán)之不容侵犯，業(yè)經(jīng)承認(rèn)，并有保障，且因有此種承認(rèn)保障而感生之信用，乃使上海成為關(guān)系遠大之商業(yè)活動中心”①。美國經(jīng)濟學(xué)家雷麥（C. F. Remer）也指出：“自從1870年以來，地產(chǎn)一業(yè)，尤其在上海，是外人投資的一種重要形式。”②房地產(chǎn)業(yè)在上海由來已久，而現(xiàn)代意義的房地產(chǎn)市場濫觴于小刀會起義和太平天國運動時期。長期生活在上海的姚公鶴在其《上海閑話》中指出，“太平天國之發(fā)難，其初外人亦嚴(yán)守中立，故租界因得圈出戰(zhàn)線之外，于是遠近避難者，遂以滬上為世外桃源。此為上海市面興盛之第一步”姚公鶴：《上海閑話》，上海古籍出版社1989年版，第26-27頁。。 同治《上?？h治》載：“江浙孑遺，無不趨上海，洋涇浜上新建筑，縱橫十余里，地價至畝數(shù)千金，居民不下百萬，商家輻輳厘稅日旺?！蓖巍渡虾？h志》卷十一，兵防。這正反映了太平天國運動促成上海房地產(chǎn)業(yè)的第一次飛躍，并對日后上海城市發(fā)展產(chǎn)生了深遠影響。

以往相關(guān)研究在論述太平天國的影響時，已意識到涌入租界的大量戰(zhàn)爭難民是催生房地產(chǎn)業(yè)繁榮的主要因素，但受研究材料所限，主要集中于分析太平天國運動對上海城市化或近代化的影響 直接相關(guān)研究有：付清?！短教靽\動對上海租界近代化的影響》，《東華大學(xué)學(xué)報（社會科學(xué)版）》2003年第4期；陶曉維《太平天國農(nóng)民戰(zhàn)爭與上海的近代化》，《軍事歷史研究》1995年第4期；盛巺昌《太平天國和上海近代化》，《寶雞師范學(xué)院學(xué)報（哲學(xué)社會科學(xué)版）》1989年第1期；李開周《太平天國滅亡與上海樓市崩盤》，《芳草（經(jīng)典閱讀）》2013年第2期；等等。，而對于當(dāng)時的土地市場、土地交易和地價狀況缺乏系統(tǒng)而縝密的論證 關(guān)于上海房地產(chǎn)史的重要研究有：高峰《近代上海公共租界土地管理與地價研究》，上海財經(jīng)大學(xué)經(jīng)濟學(xué)院2012年博士學(xué)位論文；陸文達《上海房地產(chǎn)志》，上海社會科學(xué)院出版社1999年版；郭奇正《上海租界時期里弄住宅的社會生產(chǎn)》，臺灣大學(xué)建筑與城鄉(xiāng)研究所2003年博士論文；上海文史資料委員會編《舊上海的房地產(chǎn)經(jīng)營》，上海文史資料選輯第六十四輯，上海人民出版社1990年版；張偉《近代上海租界房地產(chǎn)開發(fā)略述》，《文史知識》2004年第2期；張偉《租界與近代上海房地產(chǎn)》，《西南交通大學(xué)學(xué)報（社會科學(xué)版）》2002年第3期；徐華《近代上海房地產(chǎn)市場波動的金融分析（1929-1935）》，《財經(jīng)研究》2007年第11期；杜恂誠《收入、游資與近代上海房地產(chǎn)價格》，《財經(jīng)研究》2006年第9期；王中茂、衛(wèi)鐵林《外國經(jīng)營房地產(chǎn)活動與上海城市的近代化》，《鄭州航空工業(yè)管理學(xué)院學(xué)報》2000年第3期；趙津、梁辰《近代中國外商房地產(chǎn)投融資及經(jīng)營模式探析—以上海、天津為例》，《中國房地產(chǎn)》2010年第2期；等等。。近年來，隨著道契等土地資料的公開，這項研究有了實質(zhì)性進展。陳琍運用GIS手段復(fù)原了1854-1863年英美租界的道契分布，并討論了洋商租地與城鄉(xiāng)景觀變遷之間的內(nèi)在聯(lián)系。這項研究首次從宗地尺度復(fù)原并分析上海城市發(fā)展過程及其演變規(guī)律 陳琍：《近代上海城鄉(xiāng)景觀變遷（1843-1863）》，復(fù)旦大學(xué)博士論文2010年；周振鶴、陳琍：《上海外灘地區(qū)歷史景觀研究（開篇）——近代繁華之前世（1843年前后）》，《文匯報·文匯學(xué)人》2015年4月24日第19-20版。，具有開創(chuàng)性的意義。在此基礎(chǔ)上，羅婧根據(jù)《上海年鑒》、行名錄以及《北華捷報》等資料，復(fù)原了1860-1869年間上海洋行分布，并重點討論了洋行分布對上海城市化景觀的影響羅婧：《上海開埠初期租界地區(qū)洋行分布與景觀變遷：1843—1869》，復(fù)旦大學(xué)歷史地理專業(yè)博士論文2013年；羅婧：《上海開埠初期英租界洋行分布及景觀復(fù)原初探》，《歷史地理》第27輯，上海人民出版社2013年版，第239-260頁；周振鶴、羅婧：《上海外灘地區(qū)歷史景觀研究（二篇）——城市景觀之雛形（1845-1855）》，《文匯報·文匯學(xué)人》2015年4月24日第21-22版。。筆者根據(jù)法公館道契，復(fù)原了1848-1872年法租界洋商地產(chǎn)分布，探討了洋商地產(chǎn)分布對城市空間演變的重要影響 牟振宇：《洋商、地產(chǎn)與城市空間變遷—以上海法租界為中心（1848-1865）》，《中國經(jīng)濟史研究》2015年第4期；牟振宇：《上海法租界早期土地交易、地價及其內(nèi)在機理》，《中國經(jīng)濟史研究》2017年第2期。。杜恂誠以歷年道契的申領(lǐng)面積、契內(nèi)均價等數(shù)據(jù)，分析上海道契申領(lǐng)以及地價變化的總體趨勢 杜恂誠：《晚晴上海道契申領(lǐng)總趨勢及影響因素分析》，《財經(jīng)研究》2011年第8期。?？v觀這些研究成果，無論是研究尺度，還是分析論證的深度，相比之前進步顯著。然而，這些研究主要集中于道契的數(shù)理統(tǒng)計、空間復(fù)原及其對城市化的影響等方面，而對于土地市場的分析，特別是土地交易和地價方面的分析，則有待深入。鑒于此，本文以《上海道契》為核心，根據(jù)每份道契正文及其附文所載土地交易信息， 探討太平天國運動對上海英租界地區(qū)土地交易的影響，以揭示該時段上海土地市場的基本特征與規(guī)律?？紤]到太平天國運動對上海的影響并不限于太平軍攻占江南以及三次進攻上海期間（1860-1864年），1864年戰(zhàn)爭結(jié)束后很長一段時間內(nèi)仍受其影響。因此本文將研究時段延長到1869年，以期從整體上把握這一問題。

一、千載難逢的房地產(chǎn)發(fā)展契機

1851年太平軍在金田起義，后轉(zhuǎn)戰(zhàn)兩湖，并沿江東下，至1853年定都天京。他們在長江中下游地區(qū)的軍事行動，引發(fā)了龐大的難民流，其中一部分涌向上海 陳文斌：《太平天國運動與近代上海第一次移民潮》，《學(xué)術(shù)月刊》1998年第8期。，“天京以及各處子女大半遷徙蘇郡，又由蘇郡移及上海”，“搬移者始自關(guān)外（指南京）旋及蘇州，十去其七，漸及上洋（上海）” 鶴湖意意生：《奎丑紀(jì)聞錄》，載《太平天國史料專輯》，第482頁。。1853年上海爆發(fā)小刀會起義，“把成千上萬的逃難者趕到租界里來”，租界首次打破華洋分居的格局，接受難民，并形成了租界最早的土地市場 牟振宇：《小刀會起義對上海英租界土地交易及其地價的影響（1854-1859）》，《史林》2016年第3期。。1860年5月太平軍二破江南大營，隨后揮師東進江浙，先后攻克丹陽、常州、無錫、常州、蘇州等地，次年攻占杭州，又南下占領(lǐng)紹興、寧波等地，幾乎掃蕩了整個江南。面對太平軍咄咄逼人的進攻，驚恐萬分的洋商，為保護其在滬利益，組織了有效的軍事防御，使上海租界成為江南唯一的庇護所。

據(jù)曹樹基等學(xué)者的研究，浙江省人口在太平戰(zhàn)爭中減少了52%曹樹基、李玉尚：《太平天國戰(zhàn)爭對浙江人口的影響》，《復(fù)旦學(xué)報》（社會科學(xué)版）2000年第5期。，而靠近上海的嘉興府、杭州府和湖州府，人口減少了接近80%，減少的人口除了戰(zhàn)爭導(dǎo)致的傷亡外，大部分涌入上海，或遷往鄉(xiāng)下。據(jù)《北華捷報》記載：“敵軍此時正以火與刀使上海周圍歸于糜爛，而且不問青老與貧富，都未能幸免于難。凡是能夠逃難的人，都紛紛涌進租界，致使租界成為受苦受難的人們巨大的避難所?！?《北華捷報》第六四九期，1863年1月3日，載上海社會科學(xué)院歷史研究所編譯《太平軍在上?！?lt;北華捷報>選譯》，上海人民出版社1983年版，第442頁。 而1860年8月、1862年1月和5月，太平軍三次攻打上海，上?？h城及四郊地區(qū)“成群結(jié)隊、無家可歸的難民，再次紛紛集中在租界內(nèi)”《太平軍在上海——<北華捷報>選譯》，第356-357頁。。據(jù)《上海社會概況》記載，當(dāng)時太平軍興，租界曾收容難民50萬之眾 蘭寧：《上海史》，載《上海小刀會起義史料匯編》，第759頁。。據(jù)1866年4月4日英國領(lǐng)事文極司脫致阿禮國爵士函記載：

“在1862年和1863年以及1864年的上半年中，上海租界的外國居民區(qū)變成了大批無家可歸的中國難民的避難城，這些難民是被迫從長江右岸廣大沖積平原上的城市和鄉(xiāng)村中逃出來的。” 1866年4月4日領(lǐng)事文極司脫致阿禮國爵士函，載《上海近代貿(mào)易經(jīng)濟發(fā)展概況》，上海社會科學(xué)院出版社1993年版，第109頁。

又據(jù)《北華捷報》記載：

“因而這一年（1863）當(dāng)中，太平叛軍卻最為猖獗，他們在上海附近肆行騷擾，大批中國難民因此擠進租界，以便求得外國人的保護而獲得安全。結(jié)果是租界人口增加三倍，而且這些人很不方便地蝟集在狹隘的街道上，他們熙來攘往，如同登在蜂房內(nèi)一樣，每個人由日出到日落都設(shè)法做點生意。在過去，外國人住宅內(nèi)空地很多，現(xiàn)在在租界防御線的柵寨內(nèi)，中國人的房屋以及中國人的街道，像魔術(shù)師變戲法一樣出現(xiàn)在上海，只是這個小小租界要負(fù)起一個同大城市相等的任務(wù)?！?《北華捷報》第六五六期，1863年2月21日，《太平軍在上?！?lt;北華捷報>選譯》，第478頁。

據(jù)官方統(tǒng)計，太平軍攻占上海期間，上海的人口從1853年的54.4萬人，猛增至1865年初的69萬人，凈增15萬人，新增人口主要是公共租界和法租界，分別增長8.2萬和5.5萬 鄒一仁：《舊上海人口變遷的研究》，上海人民出版社1980年版，第4頁。。當(dāng)時兩租界內(nèi)并無完善的人口統(tǒng)計機構(gòu)，故實際難民數(shù)遠不止此。1863年4月30日普魯斯爵士致函普塞爾伯爵函指出，1862年終，上海的全部人口估計為150萬人，在英租界以內(nèi)，據(jù)官方宣布至少有50萬中國難民 馬士：《中華帝國對外關(guān)系史》第二卷，第131頁。。有學(xué)者認(rèn)為，路途遙遠的安徽、江西、福建、山東等地難民也輾轉(zhuǎn)來滬，以致在高峰之際，僅僅城區(qū)人口就保持在三百萬左右 于醒民：《上海，1862》，上海人民出版社1991年版，第13頁。。這一數(shù)據(jù)無考，但當(dāng)時難民數(shù)量之眾毋庸置疑 陳文斌：《太平天國運動與近代上海第一次移民潮》，《學(xué)術(shù)月刊》1998年第8期。。

另一方面，1860年第二次鴉片戰(zhàn)爭結(jié)束，西方列強逼迫清政府簽訂了《天津條約》，華北沿海以及內(nèi)陸沿長江的十個港口城市對外開放， 上海港口的領(lǐng)頭羊地位進一步提高。1861年因遠至漢口的長江流域的開放，上海的貿(mào)易增長顯著[英]麥克萊倫著，劉雪琴譯：《上海故事——從開埠到對外貿(mào)易》，載[美]朗格等著，高俊等譯《上海故事》，生活·讀書·新知三聯(lián)書店2017年版，第95頁。。與此同時，華北各港口進入上海的船只驟增。據(jù)領(lǐng)事卜魯斯（Frederick Bruce）報告，1861年到1864年，上海進口貿(mào)易從1 300萬猛增至2700萬 1864年港口報告，《上海故事——從開埠到對外貿(mào)易》，第102頁。。而對當(dāng)時只管賺錢而不計后果的西方商人而言，上海是他們實現(xiàn)發(fā)財夢的地方。特別是太平天國運動時各種投機暴利的消息不脛而走，世界各地青年趨之若鶩，紛紛跑到上海來霍塞：《出賣上海灘》，越裔譯，上海書店出版社2000年版，第39頁。。《北華捷報》亦言：“上海在貿(mào)易商既然具有這種便利的條件，因而傳到國外的消息是，不論在違禁品貿(mào)易或在合法的商業(yè)方面，人們都可以冒險發(fā)財，因此正如我們所預(yù)料的，大批外國人涌到上海這個地方來。”《北華捷報》第六五六期，1863年2月21日，《太平軍在上海——<北華捷報>選譯》，第478頁。 1864年上海港報告指出，“對于身無分文的勤奮的年輕人而言，若掌握了簿記技藝，學(xué)會計算貿(mào)易，上海的確是他們所向往的極樂世界” 《上海港報告》，轉(zhuǎn)引自《上海故事——從開埠到對外貿(mào)易》，第102頁。。1859年，上海外僑人數(shù)僅398人 The HongKong Directory with list of foreign residents in China， Hongkong： printed at the “Armenian Press”， 1859， pp.83-92.，到1865年，僅公共租界，外國人口急增至5129人 [美]朗格著，高俊譯《上海社會概況》，載《上海故事》，第36頁。，增長了11倍多。善于投機的西人日益增多，無疑成為推動房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的催化劑。

另一個促成上海房地產(chǎn)契機的是來自戰(zhàn)區(qū)的大量游資。長江流域是中國最富裕的地區(qū)之一，位于長江中游的漢口向來被視為“江海貿(mào)易之總匯”。但太平事起，長江流域包括漢口在內(nèi)重要貿(mào)易城市慘遭兵燹，漢口票號在山西總號的指示下，“撤回其資本”，同時又把它們在漢口的“總管理處遷往上?！?張國輝：《晚清錢莊與票號研究》，中華書局出版社1989年版，第104頁。，其后果是“漢口的四川買賣都轉(zhuǎn)到上海去了” 《英國領(lǐng)事報告》，1869-1871，漢口，第191-192頁。轉(zhuǎn)引自《晚清錢莊和票號研究》，第104頁。；其次是江南地區(qū)。蘇州、杭州、南京原是清朝最繁華的城市之一，蘇州是江南的金融中心，“昔年票號皆薈萃蘇垣，分號于滬者只有數(shù)家” “答暨陽局士采訪滬市公司情形書”，《申報》1884年1月12日。轉(zhuǎn)引自中國人民銀行上海市分行編《上海錢莊史料》，上海人民出版社1960年版，第15頁。。但這些城市遭太平戰(zhàn)亂后驟見凋零，大部分錢莊和票號隨移民大軍遷至滬上，“迨東南底定，上海南埠日盛，票號聚集于斯者24家，其放銀于錢莊，多至二三百萬兩” “答暨陽局士采訪滬市公司情形書”，《申報》1884年1月12日。，從此惟上海馬首是瞻。而這些城市的富豪官紳們，“爭趨滬濱，以外僑居留地為安樂土” 徐蔚南：《上海在后期太平天國時代》，《上海市通志館期刊》第2期，1935年，第1502頁。。還有各級官吏：1860年6月，太平軍攻占蘇州時，“藩臬各官俱奔上海，制臺亦逃上海，預(yù)為浮海之計”《上海法租界史》，第492頁。，1861年，太平軍攻打湖州時，“時城內(nèi)富紳多徙上洋”《江浙豫皖太平天國史料選編》，第193頁。。這些攜帶巨資來滬避難的官紳富豪們，“都不惜以重金獲得居留地一樓止為萬幸”徐蔚南：《上海在后期太平天國時代》，《上海市通志館期刊》第2期，1934年，第1502頁。，或合股建錢莊，“擁資產(chǎn)者，皆知錢莊利益穩(wěn)厚，競相合股，紛紛組織” 郭孝先：《上海的錢莊》《上海市通志館期刊》第1期，1933年，第804頁。轉(zhuǎn)引自中國人民銀行上海市分行編《上海錢莊史料》，上海人民出版社1960年版，第15頁。，“租界錢店，當(dāng)時均系避地官紳所開設(shè)” 姚公鶴：《上海閑話》，上海古籍出版社1989年版，第116頁。于是，租界錢莊“營業(yè)蒸蒸日上，大有一日千里之勢”。這些錢莊亦為房地產(chǎn)商提供貸款，“存款放款事項，較前繁多” 郭孝先：《上海的錢莊》，《上海市通志館期刊》第1期，1933年，第804頁。。也有不少富紳將多年的積蓄存于外國銀行，當(dāng)時外國銀行并不給任何利息，而要求存款的中國人仍是趨之若鶩《晚清錢莊和票號研究》，第118頁。。除外，“許多富有的避難者進行各種冒險和投機活動。但是只有一種投機活動被證明是屬于中國人的，這就是買賣墨西哥幣”《上海故事》，第116-117頁。。這些短時期聚集于滬的游資成為房地產(chǎn)業(yè)的重要資金來源之一。1860年，外國銀行發(fā)放貸款和折價票券，這是租界以來的首次《上海故事》，第116頁。。于是，一個千載難逢的房地產(chǎn)發(fā)展契機出現(xiàn)了。

善于投機的西商們發(fā)覺土地交易的利益遠比貿(mào)易和航運來的更快更大，“便頓時拋棄了絲茶的舊業(yè)而專心于價值立時暴漲的地產(chǎn)”《出賣上海灘》，第40頁。，“西人于是大營建筑的投機，以最迅速的工程，最簡陋的材料，就空地興建大批房屋，以供給華人居住，而轉(zhuǎn)瞬間獲得千倍的巨大利益”徐蔚南：《上海在后期太平天國時代》，《上海市通志館期刊》第2期，1935年，第1502頁。。來上海的于布內(nèi)男爵寫道：“這惶惶不安和危難重重的四年也是投機事業(yè)最瘋狂，大發(fā)橫財，窮奢極侈的時期。據(jù)說中國難民多的不計其數(shù)，得給他們房子住，大家都趕著造房子。適合當(dāng)?shù)厝肆?xí)慣的房子像耍魔術(shù)般地一片片建造起來。有錢的商人把他們的資金都投在造房子上，沒有錢的人借錢造房子，職員、買辦、郵差、傭人，所有的人都投入這個投機事業(yè)里去，并且都從中賺了錢。上海泡在黃金里……” 于布內(nèi)：《漫游世界》，第2卷，第260頁。轉(zhuǎn)引自《上海法租界史》，第374-375頁。為了增加房屋的居住面積，租地人往往在屋外加建踏腳梯級，以致有許多街面被占用 1862年6月4日工部局會議，載上海市檔案館編《工部局董事會會議錄》第一冊，上海古籍出版社2001年版，第640頁。。 1862年，居住費用增長了400%[英]麥克萊倫著，劉雪琴譯：《上海故事——從開埠到對外貿(mào)易》，載《上海故事》，第96頁。。

當(dāng)時向各國領(lǐng)事館提交地皮申請的源源不斷，“又是多有又是急”，“地皮價格抬得很高，最初每畝地賣二百兩已經(jīng)被認(rèn)為很貴了，現(xiàn)在即使賣一千兩百兩，買主還是爭先恐后。在法租界，有幾位老租地人，像比索內(nèi)和亞當(dāng)森先生，對四千兩的出價也拒絕賣出” 《上海法租界史》第300-301頁。。時任上海駐滬領(lǐng)事愛棠于4月28日寫信給使館說：“兩個月前，因為經(jīng)濟拮據(jù)，我催促我國僑民申請地皮，但現(xiàn)在一寸地皮也買不到了；經(jīng)過這一刺激，投機事業(yè)大發(fā)展；每畝一千兩買進的地皮，經(jīng)過幾個轉(zhuǎn)手，就以二千五百兩的價格再賣出。” 《上海法租界史》第301-302頁。 7月11日，愛棠又談及此事：“由于形勢的變幻莫測和投機引起的無法預(yù)料的變化，而中國這部分地方一向是投機事業(yè)的舞臺，法租界長期以來不被注意的地皮突然變得身價百倍，所以出賣的地皮都被爭相購去，一眨眼就從一個人手里轉(zhuǎn)到另一個人手里，雖然我盡量拖延以使我國僑民有時間從遲疑不決到最后拿定主意?？茽柕习?、比索內(nèi)、施米特和李梅本來已經(jīng)收回自己的申請，后來就是這樣重新提出申請，并成為大批土地的買主?！?《上海法租界史》第301-302頁。英租界也不例外，“原有的住房很快就住滿了；在租界內(nèi)的空地和租界邊沿地區(qū)的田野上，或由外國業(yè)主本人，或由短期租地造屋的買辦們迅即造起了住房。同實際支出比較，利潤是如此之大，以致本來是可以在四、五年內(nèi)就能收回全部資本的” 《上海近代貿(mào)易經(jīng)濟發(fā)展概況：1854-1898英駐上海領(lǐng)事貿(mào)易報告匯編》，第109-110頁。。霍塞在其《出賣上海灘》里說的更為具體：

“以前沒有人要的地皮，此刻都開辟起來，劃為可以造屋的地盤。難民需要住屋，上海先生們便立刻加工趕造起來。租界范圍以內(nèi)的空地，不多幾時便賣的分寸無存。到了后來實在沒有地皮可賣，便把自己行址四周的墻垣拆去了，將行屋以外的空地也一起賣掉，而地價也一天比一天漲起來。他們后來甚至跨出租界的界限，向鄉(xiāng)下人買進空地，轉(zhuǎn)賣出去，地價因此愈加高漲。要說別人了，就是英國領(lǐng)事公館也效仿旁人的行為，將領(lǐng)事公館里邊的空地也賣了一部分出去。地價這時候更加高漲上去，竟是漫無止境。這就是貴族獨占式的上海之末日，也就是成為一個未來的大都市的起點。以前一片荒蕪的空地，現(xiàn)在已成為縱橫界劃的街道，密排著匆匆趕造起來的低次房屋。中國人在油漆未曾干燥之前，即已搬了進去。他們攜帶著家眷和鳥籠，很自在的住在里邊，開起店來，做他們的生意，付他們的房租?！?《出賣上海灘》，第41頁。

租界內(nèi)土地很快被搶購一空，洋商們又跑到界外購地，“這時租界以外五哩之內(nèi)的地皮都被人紛紛收買，有些人千方百計的借了錢真是馬上可以發(fā)財，地產(chǎn)投機已成了上海人的日常信條，數(shù)百萬的洋錢已經(jīng)從這片黃泥灘里邊榨了出來，洋行里的練習(xí)生也跟著囊橐充充，高興非凡” 《出賣上海灘》，第41頁。，“所有的白種人，不論國籍，不論老幼和等級都已發(fā)了財了” 《出賣上海灘》，第41頁。。據(jù)1862年《北華捷報》報道：“據(jù)說，所有投機活動都被證明是好的，100倍，1 000倍，或者某些情況下10 000 倍地獲利，加入投機活動不獲利的情況反而是個例外。投機利潤也不止一些。” 《北華捷報》1862年，轉(zhuǎn)引自《上海故事——從開埠到對外貿(mào)易》，第116頁。房地產(chǎn)業(yè)的畸形繁榮給上海的城市面貌帶來了巨大變化，據(jù)《北華捷報》載：

從外表上看，上海租界在剛告結(jié)束的一年（1862）內(nèi)所經(jīng)過的改變是驚人的。每條大馬路上都有高大的洋房興建起來，中國行莊的數(shù)目也大有增長。這些表明租界的財富日益增長和重要性的跡象，可以從每條都有新行莊開張，新公司成立的情況而得到證實。所有這些新開張的行莊都是營業(yè)鼎盛，而所有這些新成立的公司，又都是完全依靠當(dāng)?shù)氐呢斣椿I集資本的。《太平軍在上?！?lt;北華捷報>選譯》，第494頁。

二、對土地交易方式及總量的影響

杜恂誠曾統(tǒng)計過1845-1911年間頒發(fā)的所有道契并指出，晚清有兩大道契申領(lǐng)高峰期：一次出現(xiàn)在19世紀(jì)60年代初，另一次在1895-1909年間 杜恂誠：《晚清上海道契申領(lǐng)總趨勢及影響因素分析》，《財經(jīng)研究》2011年第8期。。可見第一次土地交易高峰期即太平戰(zhàn)爭時期，這是上海開埠前五十年土地市場發(fā)展最重要的時期。由于租界所有土地交易均須至領(lǐng)事館登記方有效，故領(lǐng)事館土地登記資料（即道契和土地冊）成為研究這一時期土地交易最重要史料。道契是領(lǐng)事館登記材料中信息量最大的土地資料。從《上海道契》來看，根據(jù)交易者身份，土地交易方式主要有以下幾種：一種是洋商向華人購買地產(chǎn)，即道契正文內(nèi)容，本文稱之為首租，據(jù)陳琍研究，道契正文中也有很小一部分是洋商之間轉(zhuǎn)租的，但所占比例甚小，據(jù)統(tǒng)計1860-1863年間有41份轉(zhuǎn)租，共276.62畝土地；另一種是洋商之間轉(zhuǎn)租，由于租界內(nèi)“租地皆以注冊為憑。凡轉(zhuǎn)租期限三日內(nèi)報名添注，如過期未注，即不為過契矣” 《上海公共租界史稿》，第54頁。，其內(nèi)容一般附于道契正文之后。另外，租界內(nèi)是否存在華人之間土地交易，或華人購買洋商地產(chǎn)的情況？據(jù)1845年《上海土地章程》第十五條規(guī)定，“界內(nèi)土地，華人之間不得租讓，亦不得架設(shè)房舍租與華商”，即不允許華人在界內(nèi)租地。而1854年修訂的《土地章程》規(guī)定，“若華人欲在界內(nèi)租地賃房，須由領(lǐng)事官與中國官憲酌給蓋印憑據(jù)，始可準(zhǔn)行”，賦予了華人在租界租地的權(quán)力 徐公肅、丘瑾璋：《上海公共租界制度》，載《上海公共租界史稿》，上海人民出版社1980年版，第56頁。。1855年2月，上海道臺又頒布《華民住居租界內(nèi)條款》，對華人在租界租地設(shè)店做了補充說明，華人在界內(nèi)購地，其土地憑證為權(quán)柄單，但目前并未公開。鑒于此，本文以首租和轉(zhuǎn)租為例，探討這一時期上海土地交易的總體特征和變化趨勢。

先看首租。從《上海道契》正文來看，盡管各國道契形式不一，但業(yè)主、租主、面積、地價、四址和立契時間等信息，卻是不可或缺的。從目前出版的《上海道契》來看，在1860-1869年間頒發(fā)的道契僅有英、美、俄三國道契，另外，筆者從法國外交部檔案館中收集到1852-1865年法國領(lǐng)事館契。這四國道契幾乎囊括了當(dāng)時全部的土地交易。而對于以上四國之外其他國租戶，數(shù)量較少，且多至英國領(lǐng)事館登記，比如英冊道契常見“西洋商人”，即西方非英國僑民?？梢?，本文對這四國道契進行統(tǒng)計分析可以反映這一時期土地交易的全貌。

筆者首先對這四國道契進行統(tǒng)計，并制作圖表。由此可見，若以1865年 本文以1864年7月19日天京被清軍攻陷為標(biāo)志，將太平戰(zhàn)事分為戰(zhàn)時和戰(zhàn)后，但由于不少土地交易是在這一日期之前談判，但交易完成在這一日期之后，且不少土地交易戰(zhàn)后仍在繼續(xù)，故本文選取了1864年12月31日為界，并不為過。為界分為戰(zhàn)時和戰(zhàn)后，僅戰(zhàn)時首租的土地高達7187.891畝，是之前所有英冊道契之和（1868.05畝）的四倍。若考慮遺失缺漏情況，則實際交易更多。首租的高峰期出現(xiàn)在戰(zhàn)爭最激烈的1861，1862和1863年，僅英美俄三國頒發(fā)的道契是開埠后十年間簽發(fā)道契數(shù)的五倍多，于之前所有年份的道契總數(shù)相比，增長了近1倍 陳琍：《近代上海城鄉(xiāng)景觀變遷》，第195頁。。最高峰值出現(xiàn)在1862年，僅英法美俄四國頒發(fā)的道契，其土地交易額達2717.51畝。此數(shù)值一直到1895年之前，任何年份均未曾超過。陳正書曾指出：“短時期內(nèi)，上海租界內(nèi)外（包括一度被冷落的法租界）迅速被永租的土地，至少在5000畝以上?！?陳正書：《上海通史》卷4，晚清經(jīng)濟，上海人民出版社，第72頁。而從本文統(tǒng)計數(shù)據(jù)看，這一數(shù)值實際上被低估了。

而這僅僅是首租的數(shù)據(jù)，實際上，洋商之間的轉(zhuǎn)租，并不遜色于首租。本文僅以英冊為例，據(jù)筆者統(tǒng)計，1860-1870年間發(fā)生轉(zhuǎn)租843次，涉及土地6679.294畝，約占首租全部面積的81.16%，若將法美俄三國道契中的轉(zhuǎn)租計入，則比例更高，可見轉(zhuǎn)租與首租旗鼓相當(dāng)。從時間來看，戰(zhàn)時轉(zhuǎn)租的數(shù)量比戰(zhàn)后少3.78%，這與首租恰恰相反。若與首租對比，戰(zhàn)時首租的總和為轉(zhuǎn)租的2.56倍，相反，戰(zhàn)后轉(zhuǎn)租的總和為首租的2.93倍，這說明戰(zhàn)時的土地交易以首租為主，而戰(zhàn)后則以轉(zhuǎn)租為主，這反映了戰(zhàn)時和戰(zhàn)后的土地交易差異。

從形式上看，轉(zhuǎn)租又分為添租、劃租和一次性轉(zhuǎn)租三種。其中“添租”，即在原來租地的基礎(chǔ)上繼續(xù)添租周邊地皮；劃租，即從原租地劃出一小部分土地進行轉(zhuǎn)租；而一次性轉(zhuǎn)租，即將土地全部一次性轉(zhuǎn)租。本文以英冊為例，按照這三類轉(zhuǎn)租分別統(tǒng)計。從數(shù)量上看，一次性轉(zhuǎn)租交易額最大，697次5861.17畝土地，占總數(shù)的87.75%。劃租次之，91次577.753畝，占8.6%，添租最少，46次，240.371畝，僅占總數(shù)的3.6%。

首先看一次性轉(zhuǎn)租?？傮w上看，呈現(xiàn)先升后降再升如“N”狀的變化趨勢，峰值出現(xiàn)在兩個年份，一次在戰(zhàn)時的1862年，另一次在戰(zhàn)后的1869年。而戰(zhàn)事吃緊的1862和1863年轉(zhuǎn)租額占10年轉(zhuǎn)租總額的27.4%，可見一次性轉(zhuǎn)租是戰(zhàn)時土地交易的一種重要方式。從空間上看，發(fā)生一次性轉(zhuǎn)租的地皮，既有在最先開發(fā)的市區(qū)，也有在新開發(fā)的市區(qū)和郊區(qū)的，其中在1860年之前立契的225宗地產(chǎn)中，發(fā)生263次轉(zhuǎn)租，涉及113宗地皮，而1860年之后至1869年立契的564宗地產(chǎn)中發(fā)生轉(zhuǎn)租499次，涉及312宗地皮，約占新立契宗地總數(shù)的55.31%?？梢娨淮涡赞D(zhuǎn)租主要發(fā)生于新交易的地皮?；蜓灾?，在戰(zhàn)時土地交易頻繁的情況下，洋商購買土地后會選擇立即轉(zhuǎn)手，地價就是在不停的轉(zhuǎn)手中增長起來。據(jù)統(tǒng)計，1860-1864年戰(zhàn)爭期間，同一地產(chǎn)同一天內(nèi)被轉(zhuǎn)手兩次的交易有30起，其中14起發(fā)生在1862年。

1864年戰(zhàn)爭臨近結(jié)束，土地市場陷入低谷，地價下跌，不少地產(chǎn)商因投入土地市場的資金一時難以收回，不得不將手中的土地低價轉(zhuǎn)賣，故1865年出現(xiàn)了土地轉(zhuǎn)租的小高潮，但在土地市場整體不景氣的情況下，這不過是曇花一現(xiàn)，1866年再次跌入低谷。直到1869年，隨著蘇伊士運河的開通，土地市場隨著上海經(jīng)濟的恢復(fù)而開始復(fù)蘇，其中土地轉(zhuǎn)租額超過了1862年戰(zhàn)時水平。值得注意的是，1869年發(fā)生首租的交易頗少，這說明洋商已不再如戰(zhàn)時那樣盲目投機，而是選擇更為穩(wěn)妥的轉(zhuǎn)租交易。

其次看劃租和添租，這兩種交易方式與首租類似，呈現(xiàn)如拋物線狀先升后降的變化趨勢。1860-1869年發(fā)生劃租的土地交易91次，共577.753畝土地，其中發(fā)生在戰(zhàn)時的劃租是戰(zhàn)后的2.73倍，峰值出現(xiàn)在1862和1863年，48次315.2畝，占1860-1869年總額的54.56%。添租，同樣如此，戰(zhàn)時是戰(zhàn)后的1.84倍，而峰值出現(xiàn)在1862年和1863年，共26次122.852畝土地，占十年間總額的53.29%?？傊?，劃租和添租主要發(fā)生在戰(zhàn)時，而在戰(zhàn)后較少，這與一次性轉(zhuǎn)租存在明顯的差異。

從空間上看，發(fā)生劃租的地皮主要位于郊區(qū)，而非地價更高的市區(qū)。從立契時間看，僅有4宗土地是1860年之前立契，其余均于1860年之后立契，或言之，發(fā)生劃租的地產(chǎn)均是1860年之后洋商從郊區(qū)或離市區(qū)更遠地區(qū)新購的地皮。這說明劃租并非在地價自然上漲時發(fā)生，而是洋商在劃租時人為將地價抬高，從中賺取利潤。從交易額看，從0.216畝到25畝不等，而平均劃租額為6.25畝。從次數(shù)看，同一地產(chǎn)被劃售的次數(shù)以1次為主，發(fā)生2次劃售的地產(chǎn)有12宗，發(fā)生3次割售的地產(chǎn)有4宗，而發(fā)生4次和6次割售的各僅有1宗。

綜上所述，1860-1869年間上海土地交易呈現(xiàn)以下特征：（1）從整體上看，1860-1864年太平天國戰(zhàn)爭時期是土地交易高峰期，而1864年之后是土地交易低谷期，一直到1869年才出現(xiàn)恢復(fù)的跡象；（2）無論是戰(zhàn)時還是戰(zhàn)后，均出現(xiàn)了“首租”、“轉(zhuǎn)租”、“添租”和“劃租”等多種土地交易方式，但總體上呈現(xiàn)戰(zhàn)時以首租為主，戰(zhàn)后以轉(zhuǎn)租為主的時間差異；（3）從空間上看，無論是首租還是轉(zhuǎn)租，土地交易熱點區(qū)均位于建成區(qū)以外的城市邊緣區(qū)或更遠的農(nóng)區(qū)，而市區(qū)的土地交易略遜，且以轉(zhuǎn)租為主。

三、對土地交易空間范圍的影響

太平戰(zhàn)事對土地市場的另一重要影響就是擴大了土地交易的空間范圍。不僅英、法兩租界及其擴展區(qū)內(nèi)的所有華人地皮全被洋商永租，甚至地廣人稀一直不被重視的美租界，轉(zhuǎn)眼間從一個狹小局促的“虹口”區(qū)，迅速成長為當(dāng)時上海最大的租界區(qū)。這一時期，至界外租地已成常態(tài)，交易額不遜于界內(nèi)交易。

首先看英租界。英租界創(chuàng)建于1845年，是上海發(fā)展最快最早的地區(qū)，1847年實現(xiàn)了第一擴界，面積增至2820畝。至1855年，界內(nèi)1626.594畝土地被永租，包括118個洋商業(yè)主 List of Renters of Land at Shanghae Registered at the British Consulate， 英國國家檔案館藏，檔號：FO 925/223。。到1860年，英冊道契面積增至1868.05畝，不過這一數(shù)字包含了少量的界外租地。從空間上看，1860年之前，如圖3所示，黃浦江以西至今福建中路區(qū)域內(nèi)華人土地已幾乎全被永租 陳琍：《近代上海城鄉(xiāng)景觀變遷（1843-1863）》，第204頁。，而今福建中路以西地區(qū)，在1853-1855年小刀會起義期間，不少華人地產(chǎn)被永租，其中最大一次華洋交易是，1854年被跑馬總會選為第二跑馬場的道契145號151分地，面積達171.4畝土地。1860年太平戰(zhàn)事逼近上海時，這里成為最大的難民區(qū)。該地區(qū)地價、房租猛漲。1861年跑馬總會將第二跑馬場土地全部高價轉(zhuǎn)賣出去，據(jù)《北華捷報》記載，“在舊跑馬場修筑的幾條新路開通了，這一地區(qū)迅速涌現(xiàn)出大量的中式房屋” The NorthChina Herald， February 9， 1861. No. 550.。跑馬總會另在泥城浜（今西藏南路）以西今人民廣場附近購置了一塊80余畝的土地，連同已永租的附近土地，營建了第三跑馬場。老跑馬場成為戰(zhàn)時土地交易熱點區(qū)，“1862年的土地狂熱使得這一帶成為投機商們競逐的對象”[美]朗格著，高俊譯：《上海社會概況》，載《上海故事》，第48頁。?？傊?860-1864年間，今福建中路以西地區(qū)是土地交易的熱點地區(qū)，該地區(qū)內(nèi)頒發(fā)道契的總面積近1000畝，至1864年洋商永租的范圍基本覆蓋英租界全境。

其次，法租界。法租界成立于1849年，在1853年之前僅有雷米1個法商，其地產(chǎn)位于洋涇浜與黃浦江交匯處。1853-1855年小刀會起義時，法租界才開始受到西方人重視，界內(nèi)242余畝土地被永租，至1860年界內(nèi)道契冊地增至389余畝。從空間上看，主要集中在外灘及其洋涇浜南岸，西部不超過老北門路（今河南南路），南部不超過舟山路。1860年之后，法租界成為重要的難民接納區(qū)，土地市場異常繁榮，而1860-1865年間法租界內(nèi)頒發(fā)道契178份，共1108.7796畝土地，占法租界前20年交易總和的2/3，這也直接促成了1861年法租界的第一次擴展，到1861年5月，“縣城東城墻和黃浦江之間這整片從前沒有人的空地都有了買主”《上海法租界史》，上海譯文出版社1983年版，第302頁。。截至1863年，法租界內(nèi)有731余畝道契冊地，界內(nèi)土地幾乎全被永租，完成了由華人地產(chǎn)向洋商地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移牟振宇：《上海法租界早期土地交易、地價及其內(nèi)在機理（1852-1872）》，《中國經(jīng)濟史研究》2017年第2期；牟振宇：《洋商、地產(chǎn)與城市空間變遷——以上海法租界為中心（1848-1865）》，《中國經(jīng)濟史研究》2015年第4期。。

第三，美租界，是這一時期三租界中變化最大的。1848年，美牧師蓬恩（Boone），因虹口地區(qū)地廣價廉，乃率該國僑民寄居于此《公共租界史稿》，第68頁。。但因人口稀少，發(fā)展遲緩，被西方人視為租界中的“灰姑娘”劉惠吾主編：《上海近代史》（上），華東師范大學(xué)出版社1985年版，第78頁。 。1854年，美國駐滬領(lǐng)事館開始辦理美商租地登記注冊手續(xù)。到1855年，在美國駐滬領(lǐng)事館登記取得美冊道契者，有65塊地皮，計456畝，大多位于吳淞江以北所謂的“虹口”區(qū)馬士：《中華帝國對外關(guān)系史》第1卷，張匯文、馬伯隍等譯，上海書店出版社2000年版，第393頁。。 咸豐期，共有46個外國人永租了美租界554.193畝土地錢宗灝《上海美租界早期土地集中狀況及價格變化—楊浦濱江工業(yè)區(qū)的歷史》，2017年7月18日上海社會科學(xué)院“跨學(xué)科背景下的城市人文遺產(chǎn)研究與保護國際研討會”發(fā)言稿，又見錢宗灝《上海開埠之初，地價有多高》，《澎湃新聞》2017年7月26日。。1860年因太平戰(zhàn)事逼近，大量難民不斷涌入虹口。目前尚無統(tǒng)計數(shù)據(jù)，但至1865年難民返鄉(xiāng)之后，虹口中國人數(shù)仍有2萬人，若對比當(dāng)時英、法租界中國人口 7萬和4.75萬人《中華帝國對外關(guān)系史》第2卷，第133頁。，說明在美租界人口增長是顯著的。

這時，到美租地的各國地產(chǎn)商趨之若鶩，而以英、美商為主，到1870年在虹口居住的外商達965人1870年公共租界人口普查，《上海社會概況》附表，載《上海故事》，第54-58頁。。美租界永租的土地散見于英美俄三國道契中，由于目前尚未解決道契定位問題，故僅依靠道契文本很難確定哪些道契在美租界。1869年公共租界工部局工程師和土地估價委員會經(jīng)實測調(diào)查，制作了一份虹口區(qū)土地估價表Land assessment schedule （1869）， Schedule and report of the general land assessment committee of 1869 （appointed at a general meeting of Shanghai land renters， held on the 27th and 28th May 1869）， English Settlement， Shanghai， North China Office.。據(jù)這份資料統(tǒng)計，1869年虹口區(qū)共有道契241份，計2083.619畝土地，其中英冊道契181份，1620.861畝，美冊道契55份，364.033畝，俄冊道契冊地5塊，82.2畝。這份資料雖然反映的是1869年虹口區(qū)地產(chǎn)狀況，但由于華洋首租交易主要發(fā)生在戰(zhàn)時1860-1864年，考慮到1865-1869年為土地交易低谷期，故推算1864年虹口區(qū)道契冊地面積不少于2000畝。

另一反映美租界擴展的事件是邊界的確定。盡管美租界出現(xiàn)頗早，但因人口稀少，致其邊界久未劃定。直到1863年6月25日，美領(lǐng)事熙華德（Seward）與上海道臺最終確定了美租界邊界：計自壕溝起（即西人與官軍在泥城之戰(zhàn)時所掘者），沿蘇州河至黃浦江，過楊樹浦三里之地，由此作一直線至壕溝《上海公共租界制度》，第68頁。。美租界從局促狹小的“虹口”區(qū)一躍而為上海面積最大的租界區(qū)。新界達346.67萬平方米，為當(dāng)時英租界劃定面積的6倍多《虹口區(qū)志》編纂委員會編：《虹口區(qū)志》，第三編第一章第一節(jié)，上海社會科學(xué)院出版社1999年版，第157頁。。僅過3個月，即九月二十一日，出于“安全和治安”方面考慮，英美租界實現(xiàn)了合并，成為日后的上海公共租界《北華捷報》1863年4月11日，第663號，第59頁。。英國國家圖書館收藏的《1864-1866年虹口區(qū)地圖》，由公共租界工部局工程師測繪，反映了這一時期美租界土地開發(fā)狀況。由圖可見，洋商地產(chǎn)的分布范圍：北起今武進路，西至今四川北路，東達虹口港以東地區(qū)，至黃浦江沿岸楊樹浦一帶，但主要集中在東大名路以南的黃浦江沿岸。洋商租地范圍內(nèi)已密集分布著西式房屋、西式貨棧和中式房屋及貨棧等不同類型建筑，說明美租界土地開發(fā)已經(jīng)進入一個新的階段。

第四，越界租地。租界內(nèi)土地畢竟有限，這一時期洋商至界外租地已成常態(tài)。據(jù)文獻記載，“這時租界以外五哩之內(nèi)的地皮都被人紛紛收買” 《出賣上海灘》，第41頁。。當(dāng)時在界外租地到底有多少？目前均無可信的統(tǒng)計數(shù)據(jù)。本文根據(jù)當(dāng)時英法美俄頒發(fā)的道契進行估算，方法有二：（1）以這一時期英法美俄四國頒發(fā)的所有道契所載總畝數(shù)，減去三個租界內(nèi)首租和部分轉(zhuǎn)租的畝數(shù)，即可得出界外租地的畝數(shù)；（2）以1864年英國領(lǐng)事館的土地登記表數(shù)據(jù)，減去1869年英租界和美租界道契冊地的數(shù)據(jù)，得出界外租地的數(shù)據(jù)。這兩種方法最后統(tǒng)計出的界外租地的數(shù)額大致相同，十分驚人：不少于3000畝。從空間分布上看主要集中于以下幾個區(qū)域：

1，英租界以西越界筑路區(qū)。1853-1863年間為了防御太平軍，戈登（Gordon）在此地區(qū)修筑了多條界外“軍路”，如徐家匯路（今海格路）、新閘路、馬霍路、極司非而路等。1862年，上海跑馬場總會利用變賣第二跑馬場之資，修筑了從泥城浜起至靜安寺止的跑馬路，即靜安寺路。這一地區(qū)靠近租界，被視為英租界的后花園。1866年2月，該工部局主席指出，“此等路實為居留地之咽喉，倘不維持良好，則西僑社會之健康，當(dāng)受損害” 《上海公共租界制度》，第86-87頁。。1855年該地區(qū)已出現(xiàn)了一部分道契冊地，太平天國時期，來此租地的洋商更多。至1861年，可定位的越界道契冊地近50處 陳琍：《近代上海城鄉(xiāng)景觀變遷（1843-1863）》，第201頁。。而筆者根據(jù)1900年公共租界西區(qū)地籍表中的道契號以及該道契的文本信息，統(tǒng)計出該地區(qū)在1861-1864年的道契冊地共22份，計292.79畝土地。實際上，292.79畝僅是該時期該地區(qū)頒發(fā)道契冊地中很少的一部分。1870年英國領(lǐng)事麥都思（Medhurst）在其備忘錄中指出，靜安寺路（從龍飛馬房至靜安寺），“一部分為華人保有，一部分為西人保有”，徐家匯路（從靜安寺到徐家匯路橋），“十分之八為華人所有”；新閘路，“其中或者有一小部分為外人所有” 《上海公共租界制度》，第87-88頁。，這些記載也可佐證此地區(qū)永租土地數(shù)量之眾。

2， 法租界以西界外區(qū)。該地區(qū)最先為保護徐家匯由法國軍隊修筑了徐家匯路，后兩租界當(dāng)局又于1864年在八仙橋一帶購置六十余畝土地，建造一座外國公墓。1865年，法租界公董局還修筑了連接租界的墳山路等，可見該地區(qū)也是越界筑路區(qū)。早在徐家匯路修筑之前，即1861年英國人天孫（J. W. Weight）從本地沈姓人家永租了3.06畝土地，立為英冊第427號第434分地，之后在此地附近，又有英商瓦勒（W. Waller）、吧者（T. J. Birdseye）來此購地，共計17.3畝 陳琍：《近代上海城鄉(xiāng)景觀變遷（1843-1863）》，第205頁。。另據(jù)筆者統(tǒng)計，在八仙橋地區(qū)墳山路附近租地的還有道契393號（1861年）、395號（1861年）、道契402號（1861年）和道契725號（1863年）等。實際上，在此租地的洋商遠不止此?？芍摰貐^(qū)是重要的界外租地區(qū)。

3，浦東地區(qū)。浦東陸家嘴地區(qū)與外灘隔江相望，地理位置優(yōu)越，在1853年首次出現(xiàn)洋商在浦東高昌鄉(xiāng)二十四保二十四圖男字圩租地。小刀會起義期間，咸豐五年，又有英冊155號，156號，162號和174號等道契冊地，均位于浦東二十四保二十四圖男字圩陸家嘴地區(qū) 陳琍：《近代上海城鄉(xiāng)景觀變遷1843-1863》，第204頁。。而太平天國時期在陸家嘴租地有英冊424號，524號，482號，524號，622號，785號，807號等道契，計55.22畝。除了陸家嘴之外，還有英冊710號道契，標(biāo)注為“二十四保二十四圖土名爛泥渡”，在陸家嘴附近地區(qū)?？梢?，該地區(qū)也是重要的界外洋商租地區(qū)。

4，其他界外租地區(qū)。英冊458號（1861年）、459號（1861年）和673號（1863年）道契，標(biāo)注為“寶山周號二十八圖烏字圩土名張華浜”，而599號（1862年）“寶邑吳淞周二十圖”，共計97畝土地，屬于今寶山區(qū)，其位置大致在今黃浦江與蕰藻浜交匯處吳淞口附近，說明越界范圍已延伸至吳淞口一帶。

綜上所述，天平天國戰(zhàn)爭使洋商租地的范圍迅速擴展，不僅租界內(nèi)的土地被洋商永租完畢，界外租地成為這一時期租地的熱點，其數(shù)量并不遜色于界內(nèi)租地。或言之，租界的邊緣區(qū)和界外區(qū)是洋商租地的重點區(qū)。

四、對土地交易者的影響

太平戰(zhàn)事對 土地交易者的沖擊是顯而易見的，主要表現(xiàn)在三個方面：1，增加了土地交易人數(shù)；2，加劇了土地業(yè)主之間的分化；3，出現(xiàn)了專業(yè)化的房地產(chǎn)公司。本文根據(jù)道契中關(guān)于土地交易者信息以及土地交易細節(jié)的記載，對以上三方面的影響進行剖析?？紤]到戰(zhàn)時土地買賣異常頻繁，有些甚至未登記便已轉(zhuǎn)手，特別是法國、美國以及他國領(lǐng)事館對二次交易漏載嚴(yán)重，這自然增加了研究的難度。鑒于英國領(lǐng)事館土地登記制度相對完善，二次交易漏載現(xiàn)象較少，且英國僑民地產(chǎn)所占比重甚高，故本文僅對英冊道契進行統(tǒng)計論證。

1，土地交易者激增

道契正文（即首租）記載了華人賣主和西人買主的姓名，而道契附文（即轉(zhuǎn)租）記載了土地交易雙方的信息，主要是洋商姓名。據(jù)1860-1864年間頒發(fā)英冊道契正文所載，共計洋商225人。該時段法國公館契載洋商70人 牟振宇：《上海法租界早期土地交易、地價及其內(nèi)在機理（1852—1872）》，《中國經(jīng)濟史研究》2017年第2期。，美冊道契載洋商86人，俄冊道契載美商瓊記行及其職員計6人，總計洋商387人。又據(jù)1864年1月英國領(lǐng)事館土地登記冊 British Consulate， Shanghai， January 1st， 1864.統(tǒng)計，共有地主323人，除了6個華人地主外，其余均為洋商。綜合兩份材料可推算1860-1864年從事土地交易的洋商應(yīng)不少于400人。該數(shù)值比1855年英國領(lǐng)事館土地登記冊 List of renters of land at Shanghae registered at the British Consulate， 1855.所載洋商買主125人，增長了1倍有余。這說明該時期進行土地交易的洋商明顯增多了。

究其原因，一方面隨著上海貿(mào)易地位的上升，該時段在滬洋行數(shù)量增多。據(jù)1861-1868年各《上海行名錄》統(tǒng)計，1861年洋行159家， 1868年增至242家。洋行數(shù)量的增加，既為新來的外僑提供了一條謀生途徑，又為他們投資房地產(chǎn)業(yè)提供了資金的支持；另一方面是來滬外僑數(shù)量明顯增多了。據(jù)兩租界當(dāng)局的人口調(diào)查，1865年上?？偼鈨S人數(shù)為5589人，其中公共租界5129人，法租界460人。[法]梅朋、傅立德：《上海法租界史》，倪靜蘭譯，上海譯文出版社1983年版，第375-376頁。該數(shù)值是1859年上海外僑總?cè)藬?shù)（398人 The HongKong Directory with list of foreign residents in China， Hongkong： printed at the “Armenian Press”， 1859， pp.83-92.）的14倍，當(dāng)然這其中包含了相當(dāng)比重的外國軍隊。戰(zhàn)爭結(jié)束后，大部分外國軍隊離開上海，到1867年，外僑總?cè)丝跍p少一半，約2750人[美]馬士：《中華帝國對外關(guān)系史》第2卷，張匯文等譯，商務(wù)印書館1963年版，第147頁。。但無論如何從事土地交易的洋商人數(shù)尚不及外僑總數(shù)的10%，故文獻描述的“有錢的商人把他們的資金都投在造房子上，沒有錢的人借錢造房子，職員、買辦、郵差、傭人，所有的人都投入這個投機事業(yè)里去，并且都從中賺了錢”于布內(nèi)：《漫游世界》，第2卷，第260頁。轉(zhuǎn)引自《上海法租界史》，第374-375頁。，不無夸張之嫌。

從國別來看，該期間從事土地交易的商人以英國人居多，約占總數(shù)的2/3，其次是美國人和法國人，此外還有葡萄牙人等。從職業(yè)上看，相比之前有更多職業(yè)的人進入土地交易行列。據(jù)《上海行名錄》統(tǒng)計，從事土地交易者職業(yè)主要有：洋行（Companies）、商人（Merchant）、洋行職員（Clerk），證券經(jīng)紀(jì)人（bill broker），鐘表匠（Watchmaker），醫(yī)生（Doctor），外科醫(yī)生（Surgeon），旅館經(jīng)營者（Hotel keeper），工程師（Engineer），船具商（Ship chandler），拍賣商（Auctioneer），領(lǐng)航員（Pilot），絲綢商（Silk broker），海關(guān)職員（Assist Empire Martine customs），修船商（Shipwright），檢查員（Inspector），司令官（Commander），報刊編輯（the journal editor），教會（Missionary）或傳教士，銀行（Bank）等。可見土地交易者幾乎囊括了外僑社會的所有行業(yè)，即使為官者也未能脫俗，如外國巡捕（municipal police）、工部局總董（municipal Chairman）、副領(lǐng)事（vice consul）等，均參與了土地交易，特別是西班牙領(lǐng)事葡萄牙人羅理路（Loureiro， P），通過土地買賣發(fā)了橫財，至1864年擁有85.959畝土地British Consulate， Shanghai， January 1st 1864.?？傊?，國別和職業(yè)的多樣化是這一時期土地交易者的重要特征。

2. 土地壟斷日趨嚴(yán)重

1843年上海開埠后，各洋商地產(chǎn)主因資金規(guī)模以及經(jīng)營理念的不同，其在上海購置地產(chǎn)的數(shù)量逐步拉開差距，按照每個業(yè)主擁有土地之多寡，大致分為>100畝，50-100，40-49，30-39，20-29，10-19，5-9，<5畝等八大類。在1860年之前，盡管已出現(xiàn)百畝以上的大地產(chǎn)主，但數(shù)量有限，各地產(chǎn)商之間差距不大。以1855年為例 List of renters of land at Shanghae registered at the British Consulate， 1855.，百畝以上的地產(chǎn)主僅2個，分別是第二跑馬場和英國領(lǐng)事館，比爾為最大的私人地產(chǎn)主，擁有96.995畝土地，30畝以上的地產(chǎn)主11人，不及總數(shù)的10%，所擁有土地占總數(shù)的38.19%?；蜓灾^60%的地產(chǎn)業(yè)主所擁有土地在30畝以下，土地壟斷現(xiàn)象尚不明顯。但到了1864年，這一分布格局開始發(fā)生明顯變化。據(jù)《1864年英國領(lǐng)事館土地登記表》統(tǒng)計（表3）可知：首先，50畝以上的土地業(yè)主，由1855年的6人，增加到30人，其擁有土地占總數(shù)比重由1855年23.66%增加到47.16%，這說明近一半的土地被50畝以上的大地產(chǎn)主占有。若以30畝以上計，其人數(shù)由1855年11人增加到55人，其擁有土地占總數(shù)的比重由1855年38.19%增加到60.96%。而30畝以上地產(chǎn)主的人數(shù)僅占總數(shù)的17%，這說明土地壟斷現(xiàn)象日趨嚴(yán)重。其次，出現(xiàn)400畝以上的超大地產(chǎn)商，而百畝以上的大地產(chǎn)商由1855年的2個增加到12個，其擁有土地占總數(shù)的比重為30.14%，這說明大地產(chǎn)商在土地市場中開始扮演越發(fā)重要的角色。

3. 洋行/商為土地交易主體

根據(jù)土地交易者擁有地產(chǎn)的面積，下文將具體分析1864年土地交易者的特征：

（1）50畝以上的大地產(chǎn)商，共30人，除了上海體育基金保管委員會（第三跑馬場）、英國領(lǐng)事館以及上文談及的西班牙領(lǐng)事羅理路外，其余大部分是洋行/商，具體而言：①大鴉片商，如寶順行、怡和行、沙遜行、廣隆行等，他們憑借老牌洋行資格以及從鴉片貿(mào)易中榨取的雄厚資金，在房地產(chǎn)市場的競爭中拔得頭籌，成為租界的大地產(chǎn)商；②金融相關(guān)洋行，如票據(jù)經(jīng)紀(jì)商新德記（Smith， E.M.），長利（Cushny， A.），惇裕洋行（保險）等，這一時期受房地產(chǎn)業(yè)刺激金融業(yè)快速發(fā)展，作為首批金融業(yè)的受益者，通過提供票據(jù)兌換和保險等服務(wù)所賺取的財富投資于房地產(chǎn)業(yè)，而且他們很容易獲得銀行貸款，故有條件躋身于大地產(chǎn)商行列；③其他洋行/商，如福利洋行（船舶食品供給），裕泰（拍賣），上海磚廠等，以及來自非商業(yè)的西人，如高易（Cowie. G. J.W，律師），米契（Michie. Alexander，船舶工程師），恩都本士（Antrobus. R.C.， 上海體育總會發(fā)起者，西商總會主席，工部局總董）等，積極投資于房地產(chǎn)，成為新一代大地產(chǎn)商。其中最大的地產(chǎn)商既非大鴉片商，亦非老牌洋行，而是漢璧禮（Thomas Hanbury），一個普通的英國商人，1853年來滬，并開設(shè)漢璧禮洋行，主要經(jīng)營絲、茶和棉花等 Letters of Sir Thomas Hanbury， London： west， Newman & Co.， 54， Hatton Garden， 1913. p2.，其規(guī)模無法與大洋行比肩，但他抓住了房地產(chǎn)發(fā)展契機，一舉成為上海房地產(chǎn)業(yè)的龍頭老大。

（2）20-50畝中等地產(chǎn)商，共70個，包括仁記行、公易行、華記行、廣豐行、李百里行、公和祥碼頭洋行等12家，以及公司大班或職員如華盛洋行大班葛蘭敦等16人，普通商人11人，總計39人，占該類地產(chǎn)商總數(shù)的一半以上，另有醫(yī)生4人，律師1人，英國副領(lǐng)事1人，跑馬委員會成員1人、領(lǐng)航員1人，輪船雜貨商1人以及圣三一教堂、公墓等土地業(yè)主，其他不明身份者20人?？梢?，中等規(guī)模的地產(chǎn)商以洋行及其職員、普通洋商為主。這類地產(chǎn)商的財富雖然比不上第一類，但如華記行、李百里行、公和祥洋行等，均是最早來滬且具有一定勢力的洋行，他們亦有投資房地產(chǎn)的資金，而且他們也有條件從外國銀行和中國錢莊取得貸款，而其他如英國副領(lǐng)事馬安（Markham. J）、上海跑馬總會發(fā)起者魏勃（Webb. E），麥都思等既是滬上一定社會地位的重要人物，也從小地產(chǎn)主發(fā)展為房地產(chǎn)大商。

（3）20畝以下的小型地產(chǎn)商，共223個，其中查明身份者177個，仍以洋行及其職員和普通洋商為主，主要有以下幾類：洋行（company）有34家，洋行大班或職員（clerk）20人，普通洋商（merchant）35人，另一些寫明了商業(yè)類別，如絲綢檢查員（public silk inspector）3人，絲綢商（silk broker）6人，造/修船廠（shipwright）5家，輪船雜貨商3家，總代理商（general commission agent）1家，旅館業(yè)2家，房地產(chǎn)業(yè)1家，排字員1人，鐘表匠1人，倉庫管理員（storekeeper）1人等等。這一時期外國銀行規(guī)模較小，其地產(chǎn)亦不多，共有4家銀行，銀行主管或職員4人，在滬擁有地產(chǎn)。另一些金融相關(guān)洋行/商，如票據(jù)經(jīng)紀(jì)人（bill broker）5人，保險公司1家，拍賣商1人等等。總之與洋商/行或商業(yè)有關(guān)的地產(chǎn)業(yè)主有141人，占已明身份地主總數(shù)79.66%。除外，還有包括領(lǐng)事、工部局、巡捕房警察、獄卒、海關(guān)檢查員在內(nèi)的政府官員7人，北華捷報主編1人，工程師1人，船長2人，領(lǐng)航員1人，宗教人士3人，教會、體育總會等機構(gòu)辦事處（Trustee）10家等其他行業(yè)的地產(chǎn)主。

（4）華人地產(chǎn)商。1854年土地章程中賦予華人在租界內(nèi)租地的權(quán)利，因此在英冊和美冊道契中，均見有華人地產(chǎn)商的記錄。其中1864年英國領(lǐng)事館土地登記表中有華人6個：Tan Loh Sing， Chang Ho Ki，Laou Soey Sung， Lo Yen Yew，Yen Yung King（顏永金），chan Laishun（曾來順），共計81.233畝地產(chǎn)。其中最大華人地產(chǎn)商為曾來順（chan Laishun或?qū)懽鰿huan Laishun），他的中文名為曾蘭生，1826年出生于新加坡，后入讀教會學(xué)校，1846年留學(xué)于漢密爾頓大學(xué)。1848年回國先后在香港、廣州等地工作，1853年來滬經(jīng)商。在1860-1864年的戰(zhàn)爭期間，曾蘭生積極投身于房地產(chǎn)市場，成為外國領(lǐng)事館登記中最大華人地產(chǎn)商，先后購買了大量土地，在1864年1月的英冊道契中，“chan laishun”名下有10份道契，共56.42畝土地，而另有美冊道契“Chuan Laishun”名下3份地產(chǎn)，共3.7畝，故其在上海租界地產(chǎn)超過60畝。

五、對土地市場營銷的影響

在戰(zhàn)爭的歷史環(huán)境下，洋商通常采用了“低價購進、高價轉(zhuǎn)出”即所謂的“專作買賣”的市場營銷策略。其盈利的秘訣在于至租界郊區(qū)或界外低價購進華人地產(chǎn)然后高價拋出從差價中賺取利潤。洋商之所以能以低價購買華人地產(chǎn)有很多因素，既有區(qū)位因素，比如遠離市區(qū)，無基礎(chǔ)實施，為待開發(fā)的用地或是農(nóng)田等，地價十分低廉；也有洋商勾結(jié)地保強買強賣、故意壓低地價的因素。曾擔(dān)任《字林西報》主筆的英國人麥克萊倫在其《上海故事——從開埠到對外貿(mào)易》對此問題有過精辟的論述，摘錄如下：“擁有這些土地的中國人人幾乎得不到當(dāng)局的保護，中國官員要么躲在縣城里提心吊膽，要么忙于從富人手里榨取錢財，沒時間顧及窮人的抱怨。因此，當(dāng)一個不擇手段的外國人想擁有某塊本地人的土地時，他就利用一個腐敗的小官員，通過威逼的方式讓業(yè)戶把土地賣給他。通過這種手段獲取土地后，他們再運用這種先占權(quán)去得到更多的土地。這些沒有道德底線的投機者就用這種方式使自己在短短的幾個月間暴富，因為中式房屋那時的租金非常之高?！?《上海故事》，第116頁。

這一時期善于經(jīng)營房地產(chǎn)業(yè)而一舉成為上海最大地產(chǎn)商的英人漢璧禮，在其信函里揭露了強買強賣的諸多細節(jié)，“在上海的戰(zhàn)亂時期，法國人和英國人對上海的土地實施一種‘攫奪的政策，并不顧及華人的利益” Letters of Sir Thomas Hanbury， p3.。1861年12月22日的信函中，漢璧禮寫道：“法國人正在肆意地奪取華人的土地和房屋，將他們趕走，不管他們是否愿意，給他們的地價僅及實際價值的三分之一或四分之一。許多華人懇請我出手相助，但我在這里靠什么來對抗法蘭西帝國呢？為干預(yù)此事，我已是熱鍋里的螞蟻?！?Letters of Sir Thomas Hanbury， p85.這說明以低價強取豪奪華人地產(chǎn)在當(dāng)時的上海較為普遍。

為了進一步說明洋商“專作買賣”的盈利方式，本文選取沙遜家族、怡和行、寶順行、漢璧禮和曾來順等五個大地產(chǎn)商為個案進行剖析。其中前三個為老牌洋行，也是當(dāng)時上海鴉片巨商，漢璧禮和曾來順則是普通的商人。根據(jù)1855年和1864年英國領(lǐng)事館登記表以及《上海道契》，對這五位地產(chǎn)商的土地交易情況進行統(tǒng)計分析，制成表6。由此可見，1855年，這五位地產(chǎn)商在租界內(nèi)擁有土地并不多，占地最多的沙遜家族，也不過36.121畝，而寶順行和怡和行各僅有2塊和1塊地產(chǎn)，面積不超過20畝，漢璧禮和曾來順在1855年尚未見其地產(chǎn)信息。但到了1864年，這五位洋商均成了50畝以上的大地產(chǎn)商，但格局發(fā)生了變化，名不見傳的漢璧禮異軍突起，一舉奪得地產(chǎn)大王桂冠，將沙遜行、寶順行和怡和行等老牌洋行遠遠甩在后面，據(jù)英冊道契統(tǒng)計，1864年漢璧禮共占有444.828畝土地，尚不包括其在法租界的地產(chǎn)，僅美租界區(qū)就有211.689畝土地 Land assessment schedule （1869）， Schedule and report of the general land assessment committee of 1869 （appointed at a general meeting of Shanghai land renters， held on the 27th and 28th May 1869）， English Settlement， Shanghai， North China Office.，可謂名副其實的房地產(chǎn)巨頭。關(guān)于他的房地產(chǎn)發(fā)跡史，筆者將另外撰文陳述。

從買進與賣出的總量來看，“多購惜售”是這五位地產(chǎn)商共同的經(jīng)營理念，這也是他們成為1864年上海房地產(chǎn)巨商的重要原因。但囤積土地的方式并不一致，以漢璧禮為代表，以大量低價購買華人地產(chǎn)（即首租）再以高價拋售為主要盈利方式，而以沙遜行為代表，則以市場價購進洋商地產(chǎn)（即轉(zhuǎn)租）再以更高價售出為主要盈利方式，在資金投入上，前一種方式因華人地產(chǎn)地價較低，成本較小，同樣的資金可購買更多的土地，但拋售時差價有限，故只能通過大面積的土地交易來盈利，這就不難理解為什么漢璧禮的土地遠多于沙遜的原因。另一方面，沙遜行為老牌的鴉片巨商，沙遜家族也是當(dāng)時世界上有名的富商，資金雄厚，相反漢璧禮前期資本積累有限，故采取了“薄利多銷”的方式。

從表5看，“專作買賣”是最快最便捷的盈利方式：漢璧禮買進和賣出的土地達140余畝計20余次交易，通過“低進高出”的盈利，再利用賺取的資金繼續(xù)投資，如此反復(fù)。而其他四位地產(chǎn)商無不采用“專作買賣”的盈利方式，沙遜行，買進賣出的土地達120余畝計24次交易，寶順行，買進賣出的土地近90畝計9次交易。曾來順亦是如此?！皩Ｗ髻I賣”因周期短盈利快，為地產(chǎn)商進一步投資提供了資金來源，故頗受如漢璧禮等中小規(guī)模的地產(chǎn)商青睞。但在土地市場異常繁榮的特殊時期，“專作買賣”并非最重要的盈利方式，而有另一種更深層更持久的盈利方式：租地造房。所謂“租地造房” 即“以少數(shù)資本租得將來極有希望之地，建造房屋，即將收入之小租、押租等充作造屋資金，因此而獲利者，數(shù)見不鮮” 郭奇正：《上海租界時期里弄社會的社會生產(chǎn)》，臺灣大學(xué)建筑與城鄉(xiāng)研究所2003年博士論文，第32-35頁。?！白獾卦旆俊?又分為三種方式：一是長期租地按年付租，規(guī)定每5年或10年要隨地價上漲而加租；二是規(guī)定租期，到期拆屋或還地，三是規(guī)定租期，一般為15-30年，期滿連屋帶地一并收回趙津、梁辰：《近代中國外商房地產(chǎn)投融資及經(jīng)營模式探析——以上海、天津為例》，《中國房地產(chǎn)》2010年第2期。。這兩種方式是相依相存，缺一不可。以怡和行為例，購進多而售出少，可見主要采用了“租地造房”的方式而不重視“專作買賣”，故有很強的投機性和盲目性，一旦房地產(chǎn)市場出現(xiàn)動蕩，就會導(dǎo)致資金周轉(zhuǎn)出現(xiàn)問題，這是該行在戰(zhàn)后土地市場低谷期被迫破產(chǎn)的主要原因。

由于租界土地畢竟有限，洋商已敏銳覺察到土地必然升值的趨勢。擁有地產(chǎn)的洋商、中國買辦們很快發(fā)現(xiàn)“租地造房”相比“專作買賣”更為有利、持久，為此相率采用這種方式，為迎合短期內(nèi)暴漲的住房需求，迅速建造大量成本很低的木板房，以出租牟利。木板房屋主要采用進口的洋松或福建的杉木，成本低，施工短，資金回收快，“同實際支出比較，利潤是如此之大，以致本來是可以在四、五年內(nèi)就能收回全部資本的”領(lǐng)事文極司脫致阿禮國爵士函，1866年4月4日于上海，載徐雪筠《上海近代社會經(jīng)濟發(fā)展概括（1882-1931）：海關(guān)十年報告》，上海社會科學(xué)院出版社1985年版，第109-111頁。。這種高密度的里弄住宅很快鋪滿租界內(nèi)尚未開發(fā)的地區(qū)。據(jù)一位來滬的外國人記載：“從外灘通往城內(nèi)的所有街道，都是以歐式起始，以華式終結(jié)，……漸漸地，高大的石頭建筑沒有了，代之以越來越多的木頭房子?！?王維江、呂澍著：《另眼相看—晚晴德國文獻中的上?！?，上海辭書出版社2009年版，第170-171頁。據(jù)1865年12月13日工部局對英租界和虹口區(qū)洋房和中式房屋統(tǒng)計，英租界華人房屋8740幢，虹口區(qū)3254幢，遠超出西人房屋30余倍?？傊?，“租地造房”逐漸成為房地產(chǎn)市場的主流，致使土地日益被少數(shù)洋商壟斷，其結(jié)果是地價、房租日日高漲，形成了高密度里弄住宅分布的城市形態(tài)；另一方面又迫使晚來滬的商人不得不“跨出租界的界限，向鄉(xiāng)下人買進空地”，這是租界不斷向外擴張的內(nèi)在動力，也是當(dāng)時土地市場的內(nèi)在機理。

（責(zé)任編輯：陳煒祺）