劉佳璇

2020年4月1日，海南生態(tài)軟件園一家企業(yè)的員工在辦公（郭程/ 攝）

經(jīng)歷疫情影響后，寫(xiě)字樓市場(chǎng)正面臨在變局中開(kāi)新局的命題。當(dāng)前，我國(guó)處于經(jīng)濟(jì)社會(huì)復(fù)蘇起勢(shì)的開(kāi)端，城市應(yīng)如何定位寫(xiě)字樓的功能，發(fā)揮樓宇經(jīng)濟(jì)的引領(lǐng)作用？

中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)商業(yè)旅游地產(chǎn)委員會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)蔡云對(duì)《瞭望東方周刊》表示，在新發(fā)展格局下，寫(xiě)字樓市場(chǎng)處于全新的宏觀發(fā)展環(huán)境中，迸發(fā)出諸多新特點(diǎn)和新趨勢(shì)。未來(lái)，寫(xiě)字樓應(yīng)當(dāng)主動(dòng)求變，通過(guò)科技支撐和精細(xì)服務(wù)，為城市經(jīng)濟(jì)賦能。

需求升級(jí)

《瞭望東方周刊》：目前，商業(yè)地產(chǎn)面臨的宏觀發(fā)展環(huán)境是怎樣的？

蔡云：從政策環(huán)境上來(lái)看，中央提出要加快構(gòu)建以國(guó)內(nèi)大循環(huán)為主體、國(guó)內(nèi)國(guó)際雙循環(huán)相互促進(jìn)的新發(fā)展格局，這對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域來(lái)說(shuō)是利好消息。

首先，商業(yè)地產(chǎn)將繼續(xù)發(fā)揮商業(yè)經(jīng)濟(jì)載體的作用，商業(yè)綜合體、酒店、長(zhǎng)租公寓、辦公樓、產(chǎn)業(yè)園、倉(cāng)儲(chǔ)物流、數(shù)據(jù)中心、停車(chē)場(chǎng)等業(yè)態(tài)的存量經(jīng)營(yíng)大有可為。

其次，在全球都受疫情影響的情況下，我國(guó)率先實(shí)現(xiàn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的整體復(fù)蘇，在擴(kuò)大內(nèi)循環(huán)的背景下，國(guó)內(nèi)消費(fèi)市場(chǎng)前景可期，且消費(fèi)升級(jí)態(tài)勢(shì)明顯，服務(wù)消費(fèi)、健康消費(fèi)、文化消費(fèi)、綠色消費(fèi)等領(lǐng)域有了強(qiáng)大市場(chǎng)基礎(chǔ)。

從市場(chǎng)環(huán)境上來(lái)看，近年來(lái)，我國(guó)第三產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)較快，迎來(lái)全面升級(jí)，一些新興行業(yè)的發(fā)展帶動(dòng)了商業(yè)地產(chǎn)的需求。目前，商業(yè)地產(chǎn)正在由投資性開(kāi)發(fā)轉(zhuǎn)向消費(fèi)型開(kāi)發(fā)，開(kāi)發(fā)商正向城市運(yùn)營(yíng)商轉(zhuǎn)型。從幾個(gè)細(xì)分領(lǐng)域來(lái)看，商業(yè)地產(chǎn)在城市更新、零售物業(yè)改造、保障性長(zhǎng)租住房上，也開(kāi)始發(fā)揮自身的作用，并且得到了一些政策支持。

9月14日，北京三里屯SOHO

《瞭望東方周刊》：上述背景對(duì)寫(xiě)字樓市場(chǎng)產(chǎn)生了什么影響？

蔡云：一方面，第三產(chǎn)業(yè)的集群效應(yīng)越來(lái)越明顯;另一方面，隨著知識(shí)化、全球化、信息化的滲透，金融、科技、傳媒、法律、財(cái)務(wù)咨詢(xún)等新興服務(wù)行業(yè)的租戶(hù)占比有所提升。

隨著發(fā)達(dá)大都市中新興行業(yè)的發(fā)展，企業(yè)對(duì)商務(wù)辦公環(huán)境的要求不斷提升。企業(yè)的關(guān)注點(diǎn)不僅在于區(qū)位、租賃成本和面積，還在于優(yōu)質(zhì)的行政配套、空間設(shè)計(jì)風(fēng)格、商業(yè)通信設(shè)備、內(nèi)部基礎(chǔ)設(shè)施、物業(yè)管理和社群管理等等。

另外，在城市更新的背景下，寫(xiě)字樓領(lǐng)域會(huì)出現(xiàn)更多關(guān)注存量盤(pán)活的項(xiàng)目，比如老舊廠房改造、傳統(tǒng)辦公樓改造等。

《瞭望東方周刊》：我國(guó)寫(xiě)字樓市場(chǎng)呈現(xiàn)出哪些新特點(diǎn)、新趨勢(shì)？

蔡云：從技術(shù)上看，寫(xiě)字樓已經(jīng)從單純的辦公空間轉(zhuǎn)向復(fù)合型發(fā)展，開(kāi)始提供專(zhuān)業(yè)化、精細(xì)化的服務(wù)產(chǎn)品，更加強(qiáng)調(diào)其經(jīng)營(yíng)性物業(yè)的屬性，通過(guò)專(zhuān)業(yè)化、精細(xì)化的運(yùn)營(yíng)服務(wù)來(lái)求得效益。

從市場(chǎng)上看，城市更新項(xiàng)目的增多，會(huì)使寫(xiě)字樓的業(yè)態(tài)更加豐富、運(yùn)營(yíng)的重要性更加凸顯。

在空間設(shè)計(jì)上，寫(xiě)字樓為了滿(mǎn)足企業(yè)社群運(yùn)作的空間需求，開(kāi)始強(qiáng)調(diào)大的交流空間，同時(shí)還出現(xiàn)了綜合辦公室、小型電話室和小型會(huì)議間兼?zhèn)涞墓蚕磙k公空間。

科技賦能

《瞭望東方周刊》：疫情最嚴(yán)重時(shí)，有很多企業(yè)安排員工居家辦公，這使得人們重新思考寫(xiě)字樓的必要性。如何看待這一問(wèn)題？寫(xiě)字樓在當(dāng)下如何找到自己的核心競(jìng)爭(zhēng)力？

蔡云：人類(lèi)是一個(gè)聚集型的群體，在VR技術(shù)還沒(méi)有達(dá)到身臨其境的技術(shù)水平時(shí)，面對(duì)面的辦公交流仍然非常重要，寫(xiě)字樓作為一個(gè)聚集辦公的空間，其作用更多體現(xiàn)在交流創(chuàng)意上，應(yīng)該提供居家辦公不能達(dá)到的。

未來(lái)，寫(xiě)字樓不再是獨(dú)立的樓宇，而是要為各種經(jīng)濟(jì)要素提供合理的空間配比。辦公室會(huì)成為客戶(hù)與辦公人員、企業(yè)與企業(yè)間交互聯(lián)系的主戰(zhàn)場(chǎng)，寫(xiě)字樓的社群化和聯(lián)系性將在管理中變得更重要。

從這個(gè)角度出發(fā)，寫(xiě)字樓應(yīng)該從科技賦能角度去突破自身，讓樓宇變得更高效、安全。比如提供可以支持高速運(yùn)算并保證安全的技術(shù)產(chǎn)品、可以支持線上線下會(huì)議的各類(lèi)會(huì)議室、能滿(mǎn)足移動(dòng)辦公信息交匯的設(shè)備設(shè)施等。

蔡云

《瞭望東方周刊》：新趨勢(shì)下，寫(xiě)字樓的精細(xì)化發(fā)展具體應(yīng)該怎么做？

蔡云：在規(guī)劃選址上，寫(xiě)字樓要適應(yīng)城市當(dāng)前的產(chǎn)業(yè)發(fā)展，特別是在一些城市新區(qū)，寫(xiě)字樓是城市產(chǎn)業(yè)升級(jí)和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的載體和平臺(tái)，更需要明確自身在城市產(chǎn)業(yè)中的定位。

在開(kāi)發(fā)建設(shè)上，寫(xiě)字樓要對(duì)標(biāo)周?chē)幕A(chǔ)設(shè)施，布局合理的商業(yè)配套。

在樓宇內(nèi)部設(shè)備設(shè)施上，寫(xiě)字樓要助力企業(yè)發(fā)展，有發(fā)揮智慧化、節(jié)能化等科技賦能手段。

在運(yùn)營(yíng)管理上，寫(xiě)字樓要精耕細(xì)作，為企業(yè)提供符合需求的人性化定制服務(wù)和社群管理服務(wù)。

《瞭望東方周刊》：目前，寫(xiě)字樓市場(chǎng)處于供應(yīng)高峰，在新項(xiàng)目入市的同時(shí)，有不少閑置的舊寫(xiě)字樓已經(jīng)不適應(yīng)新需求，面臨被淘汰的危險(xiǎn)，這些存量要如何消化？

蔡云：這類(lèi)存量資源要實(shí)現(xiàn)盤(pán)活，還是需要摸準(zhǔn)市場(chǎng)規(guī)律，適應(yīng)市場(chǎng)需求將其調(diào)整為其他的對(duì)路產(chǎn)品。比如，有的區(qū)域?qū)ψ夥啃枨筝^高，區(qū)域里一些符合標(biāo)準(zhǔn)的閑置寫(xiě)字樓和園區(qū)，就可以通過(guò)“非改租”來(lái)進(jìn)行存量消化。

在規(guī)劃選址上，寫(xiě)字樓要適應(yīng)城市當(dāng)前的產(chǎn)業(yè)發(fā)展，特別是在一些城市新區(qū)中，寫(xiě)字樓是城市產(chǎn)業(yè)升級(jí)和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的載體和平臺(tái)，更需要明確自身在城市產(chǎn)業(yè)中的定位。

防范風(fēng)險(xiǎn)

《瞭望東方周刊》：從市場(chǎng)需求來(lái)看，不同層級(jí)的城市呈現(xiàn)出何種特點(diǎn)？

蔡云：近幾年來(lái)，城市之間正在進(jìn)行“搶人大戰(zhàn)”，戰(zhàn)場(chǎng)主要集中在一二線城市?？梢哉f(shuō)，城市對(duì)于人才和優(yōu)質(zhì)企業(yè)的引入是不惜血本的，不少城市都提供了支持性政策，強(qiáng)調(diào)優(yōu)質(zhì)營(yíng)商環(huán)境的打造，二線城市的寫(xiě)字樓市場(chǎng)也進(jìn)入了發(fā)展期。

整體而言，企業(yè)辦公需求仍在向頭部城市集中，二線城市的需求規(guī)模受其資訊發(fā)達(dá)程度影響較大。隨著科技互聯(lián)網(wǎng)的發(fā)展，一些信息要素較為發(fā)達(dá)的強(qiáng)二線城市已可以從一線城市分一杯羹?；ヂ?lián)網(wǎng)企業(yè)更加關(guān)注信息要素是否能流暢地交互起來(lái)，并不像傳統(tǒng)行業(yè)一樣強(qiáng)調(diào)辦公區(qū)位性，因此，一些互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)的辦公需求就下沉到了二線城市。

不同層級(jí)城市的產(chǎn)業(yè)發(fā)展路徑與特征是不同的，這也形成了不同城市間寫(xiě)字樓需求的差異性。有的地方在產(chǎn)業(yè)能級(jí)和辦公需求上達(dá)不到一線城市和強(qiáng)二線城市的水平，寫(xiě)字樓高空置率問(wèn)題引發(fā)了擔(dān)憂。城市在布局寫(xiě)字樓時(shí)，只有對(duì)標(biāo)自身產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)、明確寫(xiě)字樓的定位，才能讓寫(xiě)字樓與城市發(fā)展動(dòng)能產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性互動(dòng)，發(fā)揮更大效能。

《瞭望東方周刊》：如何衡量一座城市需要多少寫(xiě)字樓？

蔡云：市場(chǎng)需求的變化系數(shù)受多方面影響，很難一言以蔽之。城市對(duì)于寫(xiě)字樓需求量的衡量是動(dòng)態(tài)的，往往會(huì)隨著城市中產(chǎn)業(yè)的發(fā)展而變化，以達(dá)到供需平衡。過(guò)去寫(xiě)字樓的增量常常是“一窩蜂”出現(xiàn)，會(huì)造成短期的供應(yīng)過(guò)剩問(wèn)題;另一方面，一些園區(qū)或商圈又常常一房難求。要實(shí)現(xiàn)動(dòng)態(tài)平衡、防范風(fēng)險(xiǎn)，關(guān)鍵還是要合理布局城市產(chǎn)業(yè)、完善寫(xiě)字樓運(yùn)營(yíng)能力。

《瞭望東方周刊》：近年來(lái)，樓宇經(jīng)濟(jì)受到了城市決策者的普遍推崇，對(duì)此你怎么看？

蔡云：樓宇經(jīng)濟(jì)的特點(diǎn)是集約性、高密度，在集約的空間中，實(shí)現(xiàn)人才、資金、信息等要素的密集性交互，持續(xù)創(chuàng)造就業(yè)和稅收，是城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個(gè)重要方向。

諸多城市持續(xù)發(fā)力樓宇經(jīng)濟(jì)，但真正要做好，還是要看樓宇能否發(fā)揮出關(guān)聯(lián)性和輻射性，產(chǎn)生實(shí)質(zhì)上的聚集作用。樓宇本身產(chǎn)生不了效益，只有作為商業(yè)活動(dòng)載體提供平臺(tái)服務(wù)時(shí)，才能發(fā)揮出經(jīng)濟(jì)效能。如果打著樓宇經(jīng)濟(jì)的旗號(hào)蓋樓，盲目地期待把企業(yè)總部拉來(lái)，最后卻沒(méi)有人辦公，沒(méi)有真正產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)要素的實(shí)質(zhì)性交互，那和空置的“鬼樓”又有什么區(qū)別呢？

要發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)，就需要設(shè)置一個(gè)“要引領(lǐng)何種產(chǎn)業(yè)發(fā)展”的鮮明主題。城市首先要明確自身在新發(fā)展格局下的產(chǎn)業(yè)定位，以此為基礎(chǔ)去明確樓宇經(jīng)濟(jì)的功能，做好詳細(xì)的建筑規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃和配套服務(wù)規(guī)劃，配備切實(shí)可行的企業(yè)入駐福利，才能發(fā)揮出樓宇經(jīng)濟(jì)的引領(lǐng)作用。