劉佳璇　李瀟

上海陸家嘴

早上9點，一批又一批的上班族不斷從北京國貿(mào)地鐵口涌出，面色匆忙地疾步行走。他們的目的地是國貿(mào)商圈的寫字樓。

每一個工作日，城市白領(lǐng)的足跡都在住處和寫字樓之間往復。

作為承載、傳遞和催化經(jīng)濟增長的平臺，我國寫字樓市場的故事與改革開放同軌，也遵循著社會經(jīng)濟轉(zhuǎn)型的規(guī)律。

大浪涌動，將一幢幢氣派的寫字樓托了起來。城市經(jīng)濟發(fā)展的需求牽引著寫字樓的進化史，樓宇經(jīng)濟成為一種新型城市經(jīng)濟形態(tài)。如今，寫字樓市場在一座城市的興旺與否，也往往被視作當?shù)亟?jīng)濟活力的晴雨表。

酒店辦公往事

1984年，一座深褐色外立面的29層大廈在北京建國門外大街上建成。

在當年的長安街沿線，這座高101米的新建筑格外顯眼，路過的北京人覺得它像一個巨大的巧克力板，都稱其為巧克力大廈。

巧克力大廈的正式名稱是北京國際大廈，由中國國際信托投資公司出資建設。如今，與周邊一些新建寫字樓相比，巧克力大廈已稍顯過時，但它卻是一幢具有里程碑意義的建筑，正是它的出現(xiàn)讓北京有了第一座正式對外出租的涉外辦公大樓。

根據(jù)仲量聯(lián)行發(fā)布的《2021中國辦公樓市場白皮書》， 平均來看，GDP排名前30位的中國城市中， 第三產(chǎn)業(yè)增加值每增長1億元人民幣， 將推動優(yōu)質(zhì)辦公樓市場需求增加547平方米。

1982年開工建設之初，巧克力大廈就吸引了諸多企業(yè)的目光，尤其是外企。原因很簡單：中國很大，但能讓他們辦公的地方太少。

“中國改革開放初期，城市的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)相似度較高，基本上是以第二產(chǎn)業(yè)為主，城市經(jīng)濟還是以制造業(yè)經(jīng)濟為主，一、二線城市的差異不大，服務經(jīng)濟特別是現(xiàn)代服務業(yè)的需求還未成熟。”上海財經(jīng)大學中國產(chǎn)業(yè)發(fā)展研究院常務副院長余典范對《瞭望東方周刊》說。

寫字樓誕生于19世紀末。第二次工業(yè)革命之后，社會分工愈加細化、社會運行愈加復雜，企業(yè)需要對文案工作集中管理、快速交換信息，寫字樓由此應運而生。它在建筑結(jié)構(gòu)和物業(yè)管理上不斷適應企業(yè)高效辦公、人性化辦公的需求。

但直到上世紀80年代初，寫字樓對大部分中國人還是個陌生概念，用于辦公的樓宇都是機關(guān)單位的行政辦公樓，例如長安街上每到整點便發(fā)出鐘聲的電報大樓。這些辦公樓實際上是封閉式的單位空間，不對外出售和租賃，也不會提供現(xiàn)代化商業(yè)辦公服務。

隨著改革開放的推進，現(xiàn)代化商業(yè)辦公的服務需求逐漸誕生。

當松下、可口可樂、皮爾·卡丹、摩托羅拉等外資企業(yè)帶著資金和技術(shù)來到中國開拓市場時，企業(yè)駐華代表被一個共同的問題困擾：無論是北京、上海，還是廣州、深圳，都找不到合適的辦公地點。

駐華代表們只能選擇在酒店里完成在華事務的協(xié)調(diào)聯(lián)絡工作。北京的建國飯店、北京飯店，上海的東風飯店、錦江飯店，還有廣州的白天鵝賓館，也就成了不少外企辦事處的所在地。

這一時期，也有一些新建辦公樓在城市中出現(xiàn)，受“酒店式辦公”的影響，其建筑結(jié)構(gòu)和模式也與酒店相似。尷尬的是，全國有資格提供涉外服務的酒店并不多，酒店客房還要用于外事接待、服務海外旅游者，加之建筑老舊、電梯等硬件設施落后，駐華代表們只得把“酒店式辦公”作為權(quán)宜之計，但也盼望著在現(xiàn)代化寫字樓里擁有一間正式的辦公室。

1985年巧克力大廈交付使用前，已有超過200多家中外公司等著進駐，他們早在竣工時就預租了房間。

由此，巧克力大廈成了一座名副其實的“國際大廈”，去大廈頂層的世界之窗餐廳吃一頓飯，成了北京當時最時髦的事。

春江水暖樓先知

巧克力大廈交付使用的1985年，在上海，毗鄰外灘的地塊上出現(xiàn)了一座在陽光下閃閃發(fā)光的大樓，那是上海首座滬港合資的外銷寫字樓，也是這座城市第一幢采用大面積玻璃幕墻的建筑——聯(lián)誼大廈。

聯(lián)誼大廈成為上海改革開放的一處地標，很快就吸引了花旗銀行、三洋電機、法國達飛輪船等眾多外資企業(yè)入駐。

巧克力大廈在北，聯(lián)誼大廈在南，見證著京滬兩座城市在改革開放中的脈動。

同一時間點上，北京市城市規(guī)劃設計研究院首任院長柯煥章正帶領(lǐng)規(guī)劃師們經(jīng)略一份全新的北京市城市總體規(guī)劃。

在當時的中國，柯煥章是為數(shù)不多的感知過樓宇經(jīng)濟能量的人。

上世紀80年代，柯煥章走遍了紐約、巴黎和東京，他發(fā)現(xiàn)這些國際都市都有一個“能量極”，那就是中央商務區(qū)——那里的寫字樓鱗次櫛比，云集著金融、保險、高新技術(shù)等產(chǎn)業(yè)，商務精英們喝一杯咖啡的工夫，就不知有多少經(jīng)濟效能從那些寫字樓里釋放出來。

寫字樓是人類現(xiàn)代商業(yè)文明與社會經(jīng)濟變革的產(chǎn)物。同時，寫字樓作為商業(yè)地產(chǎn)的一部分，成為了一門大生意。

1988年，第七屆全國人民代表大會第一次會議通過了憲法修正案，并對土地管理法作出修改，土地使用權(quán)可以合法轉(zhuǎn)讓，商用房地產(chǎn)市場正式起步，寫字樓市場也開始形成。

“寫字樓市場與我國經(jīng)濟發(fā)展是同步的。經(jīng)濟高速發(fā)展下，整個經(jīng)濟市場對辦公、對人與人的交往產(chǎn)生了強烈需求，帶動了寫字樓市場的發(fā)展?！敝袊康禺a(chǎn)業(yè)協(xié)會商業(yè)文化旅游地產(chǎn)委員會秘書長蔡云告訴《瞭望東方周刊》。

1992年春，鄧小平同志南巡并發(fā)表重要談話，改革開放和現(xiàn)代化建設進入了新的發(fā)展階段。社會上涌起下海經(jīng)商的熱潮，民營企業(yè)數(shù)量增加，寫字樓隨之成為商務辦公的剛需，一些城市出現(xiàn)了辦公商業(yè)一條街和代表性的寫字樓。

1988年10月4日發(fā)，左側(cè)的最高建筑，是外商稱之為“巧克力大廈”的中國國際信托投資公司辦公大樓（薛鐵軍/攝）

左圖：1989年4月9日發(fā)，上海聯(lián)誼大廈是錦江集團和香港商人合作建造的一幢現(xiàn)代化寫字樓，共28層，設備一流，供外商租用（夏道陵/ 攝）。右圖：上世紀90 年代的地王大廈（盧漢欣/攝）

在深圳速度的加持下，深圳地王大廈于1996年拔地而起，成為彼時的亞洲第一高樓。

在北京，金融街已開始建設，CBD進入了規(guī)劃的最后階段。

在上海，站在聯(lián)誼大廈頂層眺望黃浦江對岸的浦東新區(qū)，便可看見陸家嘴如火如荼的建設工地，那里的摩天高樓今后會爭奇斗艷，組成上海最著名的夜景。

1997年，亞洲金融危機爆發(fā)，新生的中國寫字樓市場第一次感受到危機的波動，外資企業(yè)的撤離一度影響了香港寫字樓市場，也波及到上海、深圳的寫字樓市場。

北京的CBD建設也不得不停下來，但柯煥章知道這只是暫時的。當時CBD區(qū)域不僅已有建國飯店、巧克力大廈，還建成了209米高的京廣中心，這片曾被稱為“大北窯”的區(qū)域脫掉了工業(yè)區(qū)的舊衣裳，成為北京“退二進三”產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整戰(zhàn)略的重點區(qū)域。

在1992年的北京城市總體規(guī)劃里，北京作為工業(yè)基地的功能悄然消失，首都醞釀著巨大的經(jīng)濟轉(zhuǎn)型，那些CBD里建設中的寫字樓，即將迎接北京所需要的新產(chǎn)業(yè)——高端商務。

彼時上海浦東新區(qū)正向著金融、貿(mào)易、高新技術(shù)的產(chǎn)業(yè)方向前進，在陸家嘴的寫字樓中，面向全球的金融生態(tài)圈漸漸有了雛形。在深圳，沿著深南大道，從東向西直到粵海街道，不少前沿科技企業(yè)正在寫字樓里孵化著新技術(shù)。

一線城市中率先出現(xiàn)了現(xiàn)代商務集聚區(qū)，以及各類對商務辦公服務有需求的新產(chǎn)業(yè)，這意味著寫字樓市場有了真正的舞臺。

“在我國加入WTO以后，改革開放進一步深入推進，北上廣深等一線城市率先發(fā)力，加速邁向服務經(jīng)濟，在GDP中占比一路向上。在此過程中，房地產(chǎn)、金融、商務服務、信息服務業(yè)等首先在一線城市集聚成勢，帶動了寫字樓市場的快速發(fā)展。”余典范說。

2001年，中國加入世界貿(mào)易組織，經(jīng)濟發(fā)展迎來全新機遇，亞洲金融危機對個別城市的影響也漸漸消退。加之房地產(chǎn)市場走過了市場化改革探索階段，資本通過直接買入、入股、合資、注資、獨資方式參與到其中，由開發(fā)商整體開發(fā)經(jīng)營、分層分區(qū)租售的寫字樓商業(yè)化運營逐步成熟起來。

北京奧運會舉辦前，信息技術(shù)、國際金融、國際傳媒等產(chǎn)業(yè)高速發(fā)展，北京寫字樓市場已形成較為穩(wěn)定的供需關(guān)系。國家機關(guān)、事業(yè)單位、國企在北京聚集，也構(gòu)成了寫字樓的購買主力。

第三產(chǎn)業(yè)GDP中占比的增加，使得一線城市的寫字樓市場火熱。2007年時，上海寫字樓甚至因需求旺盛出現(xiàn)供不應求的狀況，甲級寫字樓空置率僅為1.6%。

筑巢引鳳來

一面連著房地產(chǎn)，一面連著全球化，寫字樓對全球經(jīng)濟形勢格外敏感。

2008年下半年開始，受全球經(jīng)濟危機影響，我國寫字樓市場再次受到?jīng)_擊，租金與售價雙雙下降，空置率也一舉陡增。

隨著實體經(jīng)濟的恢復和城鎮(zhèn)化的加速，全球經(jīng)濟危機對我國寫字樓市場的影響逐漸消退，辦公需求再次升溫。這一市場整體恢復的過程持續(xù)了三四年，一線城市寫字樓的空置率逐步下降，租金售價回升，刺激了地方政府和開發(fā)商推動新一輪的建設浪潮。于是，在北上廣深就形成了寫字樓市場的周期性循環(huán)，并在一次次循環(huán)中，實現(xiàn)了租金和市場體量的雙重增長。

同一時期，二線城市也開始發(fā)力建設寫字樓。

在2013年前后，成都寫字樓空置率一度達到40%以上， 但隨著需求潛力的釋放，在寫字樓供給持續(xù)增加的情況下，其空置率在8 年后下降至21.9%， 是國內(nèi)空置率較低的非一線城市。

“大多數(shù)二線城市在2013年后三產(chǎn)占GDP比超過了50%，比一線城市晚了10年左右，這給寫字樓市場帶來新的需求?！庇嗟浞侗硎?，隨著互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)濟和數(shù)字經(jīng)濟的快速發(fā)展，一批代表性二線城市的戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度甚至超越了一線城市。

根據(jù)仲量聯(lián)行發(fā)布的《2021中國辦公樓市場白皮書》，平均來看，GDP排名前30位的中國城市中，第三產(chǎn)業(yè)增加值每增長1億元人民幣，將推動優(yōu)質(zhì)辦公樓市場需求增加547平方米。

在這樣的背景下，二線城市建起一座座高級寫字樓，期待著達到筑巢引鳳的效果。

這種前置建設的策略曾讓一線城市受益匪淺。北上廣深誕生了樓宇經(jīng)濟，在這種經(jīng)濟形態(tài)下，寫字樓儼然已是城市的“垂直印鈔機”。

2020年，在上海陸家嘴金融城的285幢寫字樓中，稅收達億元的有110幢，超10億元的32幢，超20億元的20幢，還有4幢稅收超60億元。在深圳粵海街道，有超過100家上市公司分布在不同的寫字樓里，這個面積不到20平方公里的區(qū)域，年GDP總量便超過了3000億元。

近年來，隨著國內(nèi)企業(yè)不斷下沉到二線城市布局，“栽好梧桐樹”更加成為二線城市招商引資的籌碼之一。到2019年時，國內(nèi)已有不少于200個城市或城區(qū)發(fā)布了樓宇經(jīng)濟相關(guān)規(guī)劃或政策。

不過，一座城市的轉(zhuǎn)型升級需要時間。集中放量后，寫字樓的空置率往往會處在一個較高的位置。根據(jù)《2021中國辦公樓市場白皮書》，目前內(nèi)地共有19個城市正處于“栽好梧桐樹”的建設期內(nèi)，這些城市優(yōu)質(zhì)辦公樓平均日租金約2.2元/平方米，空置率近40%。

“筑巢引鳳”下的高空置率，頻頻招致一些“供給過?！钡呐u。但也有觀點認為，一座城市的寫字樓是否存在“供給過剩”，并不能僅看短期空置率，而是要從城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢和勞動力人口等多方面去衡量市場的需求上限。

在我國經(jīng)濟進入高質(zhì)量發(fā)展階段，栽好了梧桐樹，鳳凰能不能來，關(guān)鍵還要看城市經(jīng)濟發(fā)展的質(zhì)量以及潛力。在2013年前后，成都寫字樓空置率一度達到40%以上，但隨著需求潛力的釋放，在寫字樓供給持續(xù)增加的情況下，其空置率在8年后下降至21.9%，是國內(nèi)空置率較低的非一線城市。