蒯會敏

摘 要：在城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快、老年人需求多元化、傳統(tǒng)家庭養(yǎng)老功能弱化、養(yǎng)老保障體制改革等多重因素作用下，使得我國傳統(tǒng)的養(yǎng)老模式已經(jīng)無法滿足當(dāng)前社會老年人養(yǎng)老的現(xiàn)實(shí)需求。因此，本文立足于我國部分地市對于以房養(yǎng)老制度試點(diǎn)的實(shí)證考察，并通過對于西方發(fā)達(dá)國家“以房養(yǎng)老”制度的比較法研究，總結(jié)相關(guān)經(jīng)驗(yàn)與教訓(xùn)，旨在探索出一套符合中國國情的，具有中國特色的以房養(yǎng)老制度，具有理論與實(shí)踐的雙重意義。

關(guān)鍵詞：以房養(yǎng)老；住房反向抵押貸款；運(yùn)行模式

引言

隨著我國社會的發(fā)展，我國人口老齡化問題日益嚴(yán)峻，預(yù)計2015年，我國總?cè)丝诘谋壤?4%以上將變成老齡人口，“未富先老”已近是影響我國社會主義事業(yè)發(fā)展的重大問題。在這種深刻的背景下，由于我國養(yǎng)老保障體系尚不健全，新的養(yǎng)老資源的開發(fā)已近成了迫在眉睫的事情①。而反抵押貸款，這種房屋使用權(quán)歸屬于低收入的老年房主，而將房產(chǎn)價值提前轉(zhuǎn)化為流動資產(chǎn)，房屋持有者以房養(yǎng)老、自養(yǎng)自老的發(fā)達(dá)國家用以解決養(yǎng)老問題的新型養(yǎng)老模式，受到了政府與學(xué)界的廣泛關(guān)注。這種養(yǎng)老模式將大幅減輕政府、企業(yè)、子女的養(yǎng)老負(fù)擔(dān)。雖然“以房養(yǎng)老”在理論有諸多優(yōu)點(diǎn)，但其在國內(nèi)的實(shí)踐卻不盡如人意。因此，探析“以房養(yǎng)老”模式實(shí)踐中遭受遇冷的真正原因，激發(fā)“以房養(yǎng)老”體系構(gòu)建中各方主體的參與積極性，探索出一條符合我國國情和民情的“以房養(yǎng)老”制度體系構(gòu)建路徑，是我國當(dāng)前養(yǎng)老體制改革需要重點(diǎn)研究的問題之一。

在上世紀(jì)60年代，反向抵押貸款在歐洲開始出現(xiàn)并發(fā)展迅速，而在美國、英國、加拿大、日本等國家盛行此種借款方式。為了促進(jìn)我國以房養(yǎng)老制度體系的構(gòu)建，對于該四國的制度實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行深入的比較研究，是具有重要意義的。

一、英國的運(yùn)行狀況分析

英國初期的住房反向抵押貸款是房產(chǎn)價值釋放機(jī)制（ERM）。此類產(chǎn)品中，老人簽約后獲得債券而不是現(xiàn)金，所以缺乏對追索權(quán)的保證條款。當(dāng)經(jīng)濟(jì)處于繁榮期時，債券人可以獲得良好的收益，而當(dāng)經(jīng)濟(jì)處于衰退和蕭條期時，債券價格下降，這些獲得ERM債券的老人卻債臺高筑。出現(xiàn)此問題后，英國政府將此類債券廢除，并對一些老人的虧款進(jìn)行彌補(bǔ)，但因?yàn)榻?jīng)濟(jì)和社會原因，該問題仍未能圓滿解決，多年后，許多老人對此類產(chǎn)品都頗為討厭。2001年4月，英國政府再次制定新的抵押貸款政策，并用巨額預(yù)算作為支撐。目前英國的住房反向抵押貸款有兩大類，即終身抵押貸款和房屋轉(zhuǎn)換計劃。

二、日本的運(yùn)行狀況分析

日本在進(jìn)行反向抵押貸款時，主要是采取試點(diǎn)制。包括兩類：一類是反向抵押貸款產(chǎn)品經(jīng)營的銀行、信托公司等金融機(jī)構(gòu)，借款人用自己的房產(chǎn)作為抵押，向機(jī)構(gòu)申請貸款，可以按自己的需求進(jìn)行領(lǐng)取，支取相關(guān)的定期利息。當(dāng)借款人逝世后，將房屋出售償還貸款和利息，超出的部分交還給還款人或者財產(chǎn)繼承人。另一種是房地產(chǎn)公司經(jīng)營的“城市發(fā)展與規(guī)劃”和“房屋改造”項(xiàng)目，主要是老人的財產(chǎn)抵押，可以從房地產(chǎn)公司獲得房子重建資金，以改善他們的生活條件，當(dāng)老人去世了，將房屋出售還貸款和利息。

三、我國各地以房養(yǎng)老的實(shí)踐

自2005年之后，通過借鑒國外的經(jīng)驗(yàn)做法，以房養(yǎng)老的模式得到了實(shí)質(zhì)性發(fā)展，幾種變異的模式得以推廣，主要有以下四種為代表：

（一）以房換養(yǎng)

我國最早出現(xiàn)的以房養(yǎng)老模式是在2005年的南京湯山溫泉留院老年公寓。對于在南京這個城市里面的產(chǎn)權(quán)住房面積在60平米以上的60歲及以上老人，抵押房產(chǎn)和公證后，在養(yǎng)老院中就不用繳納費(fèi)用，等到老人過世后，養(yǎng)老院將獲得房屋所有權(quán)。我國信用機(jī)制還有一定的缺陷，對于民營養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的履約能力和信用情況，老年人無法知曉。一旦養(yǎng)老院破產(chǎn)，老人的生活將無依無靠。所以，這種模式僅僅維系了兩年的時間。

（二）售房房租

2007年，上海出臺規(guī)定，公積金中心可以購買65歲以上的老人的自有房屋，隨后可以進(jìn)行出租。雙方定好租期，并根據(jù)市場價來出租，養(yǎng)老的費(fèi)用可以是售房款除支付租金的剩余。因?yàn)檎畽C(jī)構(gòu)的參與，所以關(guān)注度比較高。但這一模式要求申請人將其房屋的所有權(quán)出讓給公積金中心，自己只能以租房的形式保留使用權(quán)?，F(xiàn)在多數(shù)老年人和其子女都很在意產(chǎn)權(quán)，因此在該模式推出后，申請者非常少。所以模式也只能終止。從源頭上講，老人長壽風(fēng)險并沒有得到真正化解，公積金中心轉(zhuǎn)嫁了風(fēng)險，老人在售房后沒有合理的資金使用規(guī)劃，財務(wù)風(fēng)險反而會進(jìn)一步加劇。

（三）以租換養(yǎng)

2007年10月，在北京，“養(yǎng)老房屋銀行”項(xiàng)目正式啟動，成為國內(nèi)首家銀行。在60歲以上老人的委托下，中大恒基公司可以將住房進(jìn)行出租，老人在養(yǎng)老服務(wù)中心居住，房屋租金主要補(bǔ)貼和支付老人在養(yǎng)老中心的費(fèi)用。此方式?jīng)]有讓房屋產(chǎn)權(quán)發(fā)生變化，因養(yǎng)老引起的家庭矛盾也得到了避免。這個模式雖然有一定的優(yōu)勢，但是還是有問題存在。例如能否保證養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的服務(wù)質(zhì)量、糾紛該是如何解決、經(jīng)紀(jì)公司代理出租房屋是否征得原房主的滿意。

（四）養(yǎng)老按揭貸款

2011年10月，在北京、上海試點(diǎn)，養(yǎng)老按揭在中信銀行推行。55歲以上的中老年人或已達(dá)到18歲的法律人可以以房產(chǎn)作為抵押，向銀行申請貸款，最長期限為10年的貸款年利率為6.5%，到期后需要償還貸款及利息。從產(chǎn)品的特點(diǎn)不難找到銀行的長期限制是短暫的，如果到期時，老人仍然活著，他們無法償還本金和利息，將出現(xiàn)失去家園的危險，這將加劇老年人的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。

因此，我們認(rèn)為有幾個真正的社會實(shí)踐困局：第一，系統(tǒng)的設(shè)計和布置的工作機(jī)制的缺乏，只有有限的金融機(jī)構(gòu)的個人和私營機(jī)構(gòu)參與，政府和相關(guān)輔助服務(wù)機(jī)構(gòu)參與較少。第二，市場監(jiān)管缺乏有效的手段，相關(guān)的法律法規(guī)和政策缺乏系統(tǒng)支持，主辦機(jī)構(gòu)的認(rèn)可程度的公共信用低，很難保證公平、合理的市場交易。第三，中國的金融機(jī)構(gòu)受政府干預(yù)，抵御風(fēng)險的能力是有限的，對反向抵押貸款周期長，風(fēng)險大的流量，缺乏經(jīng)驗(yàn)，并且產(chǎn)品設(shè)計不合理。第四，我國傳統(tǒng)的養(yǎng)老防老和財富代際傳遞的觀念尚未完全轉(zhuǎn)變。（作者單位：山東大學(xué)威海校區(qū)法學(xué)院）

注解：

① 郭慧娟：《淺論建立我國倒按揭貸款的理論基礎(chǔ)》[J]，《法制與社會》2009年第5期（下）。

參考文獻(xiàn)：

[1] 張艷，汪霄：《淺議我國推行住房逆抵押貸款的可行性及難度》[J]，《經(jīng)濟(jì)師》2005年第10期。

[2] 郭慧娟：《淺論建立我國倒按揭貸款的理論基礎(chǔ)》[J]，《法制與社會》2009年第5期（下）。

[3] 楊宗傳：《居家養(yǎng)老與中國養(yǎng)老模式》[J]，《經(jīng)濟(jì)論壇》2000年第3期。

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