孫薇

摘 要：社會經濟水平的提高為房地產行業(yè)的發(fā)展帶來了良好的發(fā)展機遇。房地產行業(yè)在短時間內一度成為我國國民經濟發(fā)展的支柱性產業(yè)，推動了社會經濟的進步和國民經濟的增長。為了適應市場競爭的激烈，企業(yè)只有在降低成本的同時加強內部管理才能更好的立于不敗之地。就目前來看，房地產企業(yè)的內部控制在經營中仍然存在諸多問題，這些問題將會阻礙房地產企業(yè)的發(fā)展，因此，解決房地產企業(yè)內部控制存在的問題勢在必行，本文以此進行分析和討論，為房地產企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展提出改進策略和可行性措施。

關鍵詞：房地產企業(yè)；市場競爭；內部控制；改進策略

一、什么是房地產企業(yè)內部控制

現(xiàn)如今，房地產企業(yè)的發(fā)展受到多方的制約，主要體現(xiàn)在內部和外部兩方面，內部主要指控制、管理、策略等方面的阻滯，外部則主要指國家政策等利用經濟杠桿進行的宏觀調控上的阻滯，這給企業(yè)發(fā)展制造了一定的困難。因此，為了提高企業(yè)經營管理的水平，加強企業(yè)對風險的防范能力，實現(xiàn)企業(yè)價值，就需要分工明確、各負其責的內部調控機制，通過各權力部門、決策、監(jiān)督、管理機構的相互協(xié)調配合，實現(xiàn)企業(yè)經濟效益的提高，保證房地產企業(yè)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。《內部控制———整體框架》（InternalControl－IntegratedFramework）中指出，內部控制是由企業(yè)董事會、經理階層和其他員工實施的，為營運的效率效果、財務報告的可靠性、相關法令的遵循性等目標的達成而提供合理保證的過程；內部控制的構成要素應該來源于管理階層經營企業(yè)的方式，并與管理的過程相結合。

二、房地產企業(yè)內部控制現(xiàn)狀

1.企業(yè)對內部控制認識不足

內部控制作為管理制度不能直接產生經濟效益，它對企業(yè)的經濟價值只有通過對各部門的調控，在具體執(zhí)行過程中才能顯現(xiàn)出來，許多房地產企業(yè)把主要精力放在設置人員崗位和制定規(guī)章制度上，忽視了內部控制對企業(yè)的重要性，認為企業(yè)內部控制會增加辦事具體環(huán)節(jié)，耗費大量精力，而沒有以發(fā)展的眼光從長遠的角度考慮企業(yè)的內部控制能保證正常工作的順利進行和資產的流通順暢，還能確保各項活動資料的真實性和完整性。

其次，大部分房地產企業(yè)對內部控制的執(zhí)行力不夠，通常用一些表面文章應付相關部門，在實際工作中也是刻板沒有靈活性。相關負責人員通常左右兼顧而不能很好的進行監(jiān)督，使內部控制得不到有效執(zhí)行。

2.缺乏風險意識

一些房地產企業(yè)在風險的預警和處理上能力還不夠，主要是機構設置不完善，

沒有專業(yè)的風險管理人員，因此在一些實際工作中無法提前發(fā)現(xiàn)潛在危機，而一旦發(fā)生風險又無法給出應對策略，致使企業(yè)發(fā)展受滯。企業(yè)發(fā)展不可能沒有風險，但是把風險降低到最小，使企業(yè)有承擔應對的能力，實現(xiàn)企業(yè)的經濟效益和可持續(xù)發(fā)展才是風險控制的目的。其次，提高企業(yè)對外部環(huán)境的適應能力，在多變的經濟格局中更穩(wěn)定的發(fā)展也需要風險導向機構的保駕護航。

三、存在的問題

1.核算問題

房地產企業(yè)的收入形勢比較復雜，其中的自行開發(fā)由于周期長耗資大，使其具有較高的價值性，而按合同要求開發(fā)則應按標準進行收入的確認。房地產商品的銷售方式通常為分期付款或預售等多種方式，因此造成了具體收入核算過程中的許多細節(jié)問題，增加了收入確認的難度。《房地產開發(fā)企業(yè)會計制度》中規(guī)定以結算賬單提交買方并得到認可作為房地產開發(fā)企業(yè)收入確認標準。

3.投入產出比例不合理

項目建設中投入資金量大，在開發(fā)產品預售完畢而預售款項卻無法確認為收入時，無法正常應用配比原則。

四、改進策略

1.完善房地產企業(yè)內部控制制度

企業(yè)內部控制制度的完善關系到企業(yè)內部決策的貫徹和執(zhí)行，并直接影響企業(yè)整體經濟效益的實現(xiàn)。為確保各項業(yè)務和環(huán)節(jié)的順利進行，建立一套完善的房地產企業(yè)內部控制制度是非常必要的。在大力發(fā)展董事會建設，行使其監(jiān)督、領導權力的同時，加強企業(yè)文化的建設，對員工的基本思想道德進行培訓，提高其思想道德素質，制定員工準則，要合法、公正的處理企業(yè)和利益的關系。

其次，對有關人員業(yè)務必須細分好處理權限和責任的承擔，要在個部門，各項業(yè)務中建立起相互制約的關系，實行雙簽制，嚴謹一個人全程處理。還要建立監(jiān)督機制，在常規(guī)核算的基礎上對會計部門內各項工作崗位和業(yè)務進行核查，最好是周期性進行，設立專人負責此項目，以增強項目的可行性和有效性。

2.交流信息

管理者應在掌握房地產企業(yè)運營狀況的基礎上及時掌握當今市場的信息情況

，使企業(yè)的內外信息保持通暢、一致，提高房地產企業(yè)內部控制的有效性。房地產企業(yè)應當具備完善的信息搜集、存儲、加工、輸出的信息系統(tǒng)，給企業(yè)提供及時準確的信息，以滿足外部多變環(huán)境和市場經濟競爭的需求。好的信息系統(tǒng)不僅可以提供完整及時準確的經濟信息，還有助于員工責任的履行，同時也有利于降低市場經濟帶來的風險。

3.提高企業(yè)經營者的觀念

要深刻認識到國家政策的宏觀調控作用，房地產企業(yè)的發(fā)展不僅受經濟形勢

多變性的影響，還受到政治多變性的制約，由于房地產開發(fā)的投入資金多，周期長，資金周轉慢等特點，其投資風險也是隨之不斷加大的，企業(yè)資金能不能按時收回，市場情況是不是樂觀，以及價值規(guī)律的杠桿作用政府想達到供需平衡等，都將影響著企業(yè)的生存和發(fā)展。

因此要求我們經營者要有市場經濟宏觀觀念，市場經營觀念，根據(jù)市場的不斷變化作出適銷對路的決策，要以服務消費者的思想為重，滿足市場需求。市場經濟的優(yōu)勝劣汰要求經營者要懂得競爭、善于競爭，提高自己的競爭觀念，通過靈活變通的方式和渠道完善企業(yè)自身，通過服務、管理、技術、價格等方面取信于消費者，生產出優(yōu)質的商品房。企業(yè)的不斷壯大和發(fā)展要求經營者還要有創(chuàng)新精神，根據(jù)不同的地理位置和環(huán)境設計不同的風格、布局，根據(jù)不同的投入資金和消費群體給出不同的規(guī)劃。

4.完善風險預警機制

完善風險預警機制是提高房地產企業(yè)內部控制效果的關鍵，社會經濟的風云

變化使得企業(yè)經營風險不斷增加的同時競爭也越發(fā)激烈。企業(yè)內部控制的執(zhí)行力深受企業(yè)風險的影響，企業(yè)內部控制的研究要基于企業(yè)本身的環(huán)境狀況和內外各種風險之上。企業(yè)應該重視風險的評估和管理，戰(zhàn)略管理中常用風險分析的一種即“SWOT”分析法來分析自身的勢態(tài)長短及外部的機會和威脅，以達到將風險控制在最小的目的。

5.掌握企業(yè)內控的基本方式

應當建立不相容職權相分離的制度，避免企業(yè)員工弄虛作假、舞弊的行為發(fā)

生，細分活動步驟，將授權、簽發(fā)、核準、執(zhí)行、記錄等步驟分給獨立人員實施，保證職權分離和內控的有效性。并且在具體處理經濟業(yè)務時，無論部門或個體職員都應經授權批準才可進行，這樣就有效控制了濫用職權現(xiàn)象的發(fā)生。

其次，在預算上也應注意在籌資、融資、采購、銷售等經營過程中編制具體詳細的預算和計劃，在有關部門的控制下，通過授權實現(xiàn)預算或計劃的執(zhí)行，并及時反饋執(zhí)行情況，可以經授權和審批后根據(jù)客觀現(xiàn)實，對預算做出合理正確的調整。最后還應注意限制接近控制和定期清查控制，以保證資產的安全和實物資產的真實性，達到帳實統(tǒng)一。

6.CSA自我評估

CSA的基本特征是：關注業(yè)務的過程和控制的成效；由管理部門和職員共同進行；用結構化的方法開展評估活動。國外一些企業(yè)已經引用了CSA自我評估實行內部控制，房地產企業(yè)也可通過試行CSA自我評估了解企業(yè)自身發(fā)展中的缺陷以便及時改進，來提高勞動生產率、加強企業(yè)管理、改進內部程序，還可以控制風險，實現(xiàn)企業(yè)的穩(wěn)定可持續(xù)發(fā)展。

總結：

加強房地產企業(yè)內部控制有利于房地產行業(yè)的健康發(fā)展，從而促進整個社會經濟的發(fā)展和國民經濟水平提高。建立完善的內控制度可以提高房地產企業(yè)的經濟管理水平和經濟效益，有效防范風險從而維護社會主義市場經濟秩序。房地產企業(yè)的經營者應根據(jù)自身的實際情況如人力、財力、物力、信息等多方面資源的基礎上，制定適合企業(yè)發(fā)展，適合市場經濟需要的內控制度，在國際經濟狀況不容樂觀的大環(huán)境中抓住機遇，迎接挑戰(zhàn)，提高企業(yè)的風險預警能力，減少經濟形勢對房地產企業(yè)的沖擊，使房地產企業(yè)在金融危機中依然能為自己的生存發(fā)展拓展廣闊的空間。（作者單位：吉林市大江房地產開發(fā)有限責任公司）

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