陳少強(qiáng)

(東南大學(xué) 法學(xué)院, 江蘇 南京 211189)

一、問題的提出

《民法典》(1)文中《中華人民共和國民法典》均簡稱為《民法典》,所涉其他法律法規(guī)均采用業(yè)界簡稱,略去“中華人民共和國”字樣。物權(quán)編以專章形式增加了有關(guān)居住權(quán)的規(guī)范,堪稱物權(quán)編最大的亮點(diǎn)。“居住權(quán)”一章共計(jì)6條,涵蓋了居住權(quán)的概念和性質(zhì)、設(shè)立和消滅要件,較為完整地明確了居住權(quán)的屬性。然而,相關(guān)法律規(guī)定仍略顯單薄,居住權(quán)制度仍存在完善空間,在居住權(quán)制度未來適用過程中,尚需進(jìn)一步厘清其與抵押權(quán)關(guān)系的法律規(guī)則[1]。其一,居住權(quán)和抵押權(quán)能否競存于同一不動(dòng)產(chǎn)之上,尚需從理論上加以檢視。其二,若居住權(quán)和抵押權(quán)得以競存,二者的實(shí)現(xiàn)位序又該如何確定?其三,在確定居住權(quán)和抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)位序之標(biāo)準(zhǔn)后,尚需合理探尋兩類權(quán)利的實(shí)現(xiàn)路徑。

科學(xué)的規(guī)范設(shè)計(jì)必須立基于理論的正當(dāng)性證成[2]。居住權(quán)和抵押權(quán)間的關(guān)系,主要涉及權(quán)利間的競存、實(shí)現(xiàn)位序和實(shí)現(xiàn)路徑等?？茖W(xué)地回答上述問題,既有賴于對物權(quán)基本理論的闡釋和比較法的考察,也離不開權(quán)利人間的利益平衡和經(jīng)濟(jì)政策的考量。在現(xiàn)行立法付之闕如的背景下,本文立基于居住權(quán)的用益物權(quán)之本質(zhì)屬性嘗試回答上述問題,力爭具有學(xué)理和實(shí)踐意義,以期為具體的司法解釋設(shè)計(jì)提供參考。

二、居住權(quán)與抵押權(quán)競存緣由及實(shí)現(xiàn)位序

(一) 居住權(quán)與抵押權(quán)競存之緣由

1. 法理基礎(chǔ):物權(quán)排他效力

不同的物權(quán)種類雖效力各異,但也有共同遵循的基本法則。抵押權(quán)和居住權(quán)的客體和意旨雖不同,但同為物權(quán),自然具備物權(quán)的共通效力——排他效力。物權(quán)排他效力是指在同一個(gè)物上不能同時(shí)存在數(shù)個(gè)內(nèi)容互不兼容的物權(quán)[3]。抵押權(quán)之設(shè)定并不移轉(zhuǎn)占有,居住權(quán)則以占有為內(nèi)容,兩種物權(quán)支配內(nèi)容不相沖突,故在同一不動(dòng)產(chǎn)之上競存,當(dāng)無疑問。

2. 經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ):物之使用價(jià)值和交換價(jià)值可并存

物權(quán)人的利益,表現(xiàn)為對于標(biāo)的物用益價(jià)值和交換價(jià)值的享受[4]11。故對所有權(quán)人而言,為釋放物之使用價(jià)值,可以設(shè)定用益物權(quán);為發(fā)揮物之交換價(jià)值,可以設(shè)定擔(dān)保物權(quán)[5]267。伴隨著商品經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,物權(quán)人已不局限于對物的現(xiàn)實(shí)支配,而轉(zhuǎn)化為獲取金融融資的價(jià)值利益,物權(quán)的價(jià)值化趨勢愈發(fā)顯現(xiàn)[4]6,物權(quán)法的價(jià)值目標(biāo)和歷史使命也逐漸由定分止?fàn)庌D(zhuǎn)向物盡其用。物權(quán)價(jià)值化和物盡其用法政策的確立,為居住權(quán)和使用權(quán)的競存提供了堅(jiān)實(shí)的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。

3. 權(quán)利基礎(chǔ):實(shí)現(xiàn)時(shí)間之差異

居住權(quán)是一種需實(shí)體支配標(biāo)的物的用益權(quán)利,而抵押權(quán)是一種無需實(shí)體支配標(biāo)的物的擔(dān)保權(quán)利,故兩者于權(quán)利設(shè)定上不發(fā)生排他效力[6]。從權(quán)利實(shí)現(xiàn)層面來看,居住權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)間與取得時(shí)間相同,而抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)間與取得時(shí)間存在間隔。具體而言,居住權(quán)以房屋占有、使用為目的,其在權(quán)利設(shè)定之初即開始享受物之價(jià)值,而抵押權(quán)以確保債之清償為目的,僅在擔(dān)保之債無法清償時(shí)方具體實(shí)現(xiàn),具有未來性和或然性[7]。居住權(quán)和抵押權(quán)在同一不動(dòng)產(chǎn)上設(shè)定之后,雙方權(quán)利的存續(xù)在相當(dāng)一段時(shí)間內(nèi)保持穩(wěn)定,一般不存在發(fā)生沖突的可能性,即便實(shí)現(xiàn)時(shí)間上發(fā)生沖突,也可以通過構(gòu)建實(shí)現(xiàn)路徑予以合理化解,最終實(shí)現(xiàn)居住權(quán)人和抵押權(quán)人的利益平衡。

4. 權(quán)能基礎(chǔ):所有權(quán)人處分權(quán)能的應(yīng)然之義

用益物權(quán)設(shè)定后,所有權(quán)人處分權(quán)能原則上不受拘束。所有權(quán)人的使用、收益、事實(shí)上處分之權(quán)能雖處于停止?fàn)顟B(tài),但抵押等法律上處分權(quán)能依舊保持[4]113,所有權(quán)人在設(shè)定居住權(quán)的房屋上仍可設(shè)定不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)。

我國臺(tái)灣地區(qū)“釋字139號(hào)解釋”認(rèn)為,標(biāo)的物已存典權(quán)者,在不妨害在先成立典權(quán)的前提下可另行增設(shè)抵押權(quán)[4]593。因居住權(quán)與典權(quán)同為用益物權(quán),此種觀點(diǎn)可資借鑒,即以不妨害在先成立的居住權(quán)為前提,于已設(shè)定居住權(quán)的房屋上另行增設(shè)抵押權(quán)。至于所有權(quán)人行使處分權(quán)能后各方利益如何平衡,應(yīng)留待抵押權(quán)和居住權(quán)實(shí)現(xiàn)路徑的合理構(gòu)建,而不應(yīng)純粹地否定所有權(quán)人之處分權(quán)能。否則,這既是對基本法理之違背,也與物盡其用法政策相悖,更是立法上的“懶政”。

抵押權(quán)設(shè)定后,所有權(quán)人處分權(quán)能原則上亦不受拘束?！睹穹ǖ洹返?06條也認(rèn)可該意旨,即抵押期間抵押財(cái)產(chǎn)可得自由轉(zhuǎn)讓。立法者認(rèn)為,抵押人對抵押財(cái)產(chǎn)的處分權(quán)不應(yīng)受到拘束,無需經(jīng)過他人同意即可轉(zhuǎn)讓[8]633。細(xì)察我國臺(tái)灣地區(qū)“民法”,該觀點(diǎn)則更加明確。其第866條指出,在已存抵押權(quán)的不動(dòng)產(chǎn)上,仍得繼續(xù)設(shè)定用益物權(quán),且抵押權(quán)的存續(xù)與實(shí)現(xiàn)不會(huì)受到影響。抵押期間,抵押物并不轉(zhuǎn)移占有,抵押權(quán)人原則上對抵押物的使用、收益和法律上處分都無權(quán)干涉。而對于所有權(quán)人和定限物權(quán)人利益的平衡,本文認(rèn)為,不應(yīng)當(dāng)以犧牲所有權(quán)人處分權(quán)能為代價(jià),而應(yīng)當(dāng)構(gòu)建合理的實(shí)現(xiàn)路徑緩和沖突,抵押期間“禁止轉(zhuǎn)讓特約登記制度”也證實(shí)了這一點(diǎn)。

(二) 權(quán)利實(shí)現(xiàn)位序確定依據(jù):公示時(shí)間先后

居住權(quán)和抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)位序應(yīng)當(dāng)恪守物權(quán)優(yōu)先效力。基于物權(quán)的直接支配性和排他性,相容物權(quán)間成立在先的物權(quán)優(yōu)先于成立在后的,稱之為“時(shí)間在先,權(quán)利在先”[9]。雖然此原則存在例外,如定限物權(quán)優(yōu)先于所有權(quán)、海事優(yōu)先權(quán)優(yōu)先于船舶抵押權(quán)等,但定限物權(quán)是對所有權(quán)權(quán)能的約束,理應(yīng)優(yōu)先;而海事優(yōu)先權(quán)的優(yōu)先性是基于公益考量和政策選擇,且此種例外應(yīng)由法律特別規(guī)定。

居住權(quán)和抵押權(quán)間并無特別例外事由,理應(yīng)遵循原則規(guī)定。居住權(quán)濫觴于羅馬法,屬于人役權(quán)的范疇[10],但該屬性無法使居住權(quán)具備法定優(yōu)先性。其一,優(yōu)先權(quán)須由法律明確規(guī)定,如船舶優(yōu)先權(quán)、留置權(quán)等;而居住權(quán)系基于雙方或者單方意思表示設(shè)立的意定居住權(quán)[11],在無法律明確規(guī)定優(yōu)先性前提下,適用物權(quán)優(yōu)先效力這一基本原則自屬當(dāng)然。其二,居住權(quán)的制度功能雖為實(shí)現(xiàn)特定群體的居住保障[12],但是解決離婚或者喪偶時(shí)生存配偶的住房問題,難允公益。以船舶優(yōu)先權(quán)為例,其優(yōu)先受償范圍主要包括船員工資、船舶營運(yùn)中發(fā)生人身傷亡的賠償請求等,其目的在于保護(hù)船員等弱者的人身和財(cái)產(chǎn)利益、促進(jìn)港口設(shè)施修建,體現(xiàn)了法律對實(shí)質(zhì)正義價(jià)值的追尋[13]。居住權(quán)的設(shè)立以無償為原則,在設(shè)立時(shí)已經(jīng)體現(xiàn)法律對弱者的關(guān)懷,若在權(quán)利實(shí)行時(shí)遵循優(yōu)先性,則難免有僭越立法宗旨之疑。其三,居住權(quán)若不遵循物權(quán)優(yōu)先效力基本原則而具有優(yōu)先性,則不利于房屋融資擔(dān)保功能的實(shí)現(xiàn)。

在形式主義物權(quán)變動(dòng)模式下,物權(quán)設(shè)立以公示為前提,設(shè)立時(shí)間與公示時(shí)間相同;隨著意思主義物權(quán)變動(dòng)模式的補(bǔ)充,物權(quán)設(shè)立時(shí)間先于公示時(shí)間,公示具有對抗第三人效力[14]。因此,“時(shí)間在先、權(quán)利在先”原則已從“成立時(shí)間在先、權(quán)利在先”修正為“公示時(shí)間在先、權(quán)利在先”[15]。居住權(quán)與不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)均在權(quán)利登記時(shí)即為設(shè)定,故在兩權(quán)競存時(shí),應(yīng)以登記時(shí)間先后作為確定權(quán)利實(shí)現(xiàn)位序的標(biāo)準(zhǔn)。值得一提的是,以遺囑方式設(shè)立的居住權(quán),在被繼承人死亡時(shí)自動(dòng)生效,無需進(jìn)行登記。此時(shí)居住權(quán)和抵押權(quán)的優(yōu)先位序仍然按照“公示時(shí)間在先、權(quán)利在先”原則,只是其公示時(shí)間不是登記時(shí)間,而是被繼承人死亡時(shí)間。

三、居住權(quán)在先公示時(shí)的實(shí)現(xiàn)路徑

1. 抵押權(quán)設(shè)立不需要居住權(quán)人同意

居住權(quán)設(shè)立后,所有權(quán)人繼續(xù)設(shè)立抵押權(quán)當(dāng)無疑問,但此時(shí)抵押權(quán)設(shè)立是否需要居住權(quán)人同意呢?我國臺(tái)灣地區(qū)實(shí)務(wù)上肯定不動(dòng)產(chǎn)所有人在設(shè)定用益物權(quán)后仍得設(shè)定抵押權(quán),以充分釋放物之擔(dān)保功能[5]25。雖法律規(guī)范層面上對此缺乏規(guī)定,但從法理層面和社會(huì)政策層面的分析表明,抵押權(quán)設(shè)立不以居住權(quán)人同意為要件。

一方面,在居住權(quán)優(yōu)先設(shè)立情形下,所有權(quán)人自行決定設(shè)立抵押權(quán)是行使處分權(quán)能的表現(xiàn)。居住權(quán)是對他人住宅享有的占有、使用的權(quán)利,其對住宅的支配權(quán)能不包含處分權(quán)能,而這一點(diǎn)在《民法典》第369條再次得到了證實(shí),即居住權(quán)不允許轉(zhuǎn)讓、繼承。居住權(quán)以無償設(shè)定為原則,所有權(quán)人在設(shè)定居住權(quán)上并沒有獲得任何對價(jià),如果允許居住權(quán)人享有處分權(quán)能,則所有權(quán)人就該不動(dòng)產(chǎn)享有的利益無法得到保證。所有權(quán)人在設(shè)定居住權(quán)后,其物權(quán)的占有、使用權(quán)能遭受限制,但其處分權(quán)能依然保留,故而所有權(quán)人就其已設(shè)定居住權(quán)的房屋上另行設(shè)定抵押,乃行使自己權(quán)利的應(yīng)然結(jié)果,自然不需要經(jīng)過居住權(quán)人同意。若所有權(quán)人另行設(shè)定抵押權(quán)需居住權(quán)人同意,則相當(dāng)于變相地賦予居住權(quán)人以處分權(quán)能,這既是對所有權(quán)處分權(quán)能的減損,也與《民法典》排除居住權(quán)人處分權(quán)能的意旨相違背。

另一方面,所有權(quán)人不經(jīng)居住權(quán)人同意另行設(shè)定抵押權(quán),無害于居住權(quán)人基本利益。我國居住權(quán)的設(shè)立目的在于滿足經(jīng)濟(jì)上弱者的生存需要,較之婚姻法中的債權(quán)性居住權(quán)進(jìn)步明顯[16]。由于抵押權(quán)并不移轉(zhuǎn)物之占有,故于抵押權(quán)設(shè)立至實(shí)現(xiàn)之前,抵押權(quán)的存在不會(huì)對居住權(quán)人享有的用益權(quán)能產(chǎn)生任何減損。唯獨(dú)需要關(guān)注的是,在抵押人無法償還債務(wù)之際,抵押權(quán)人可就標(biāo)的物進(jìn)行拍賣、變賣以實(shí)現(xiàn)自己的債權(quán)。此時(shí),該不動(dòng)產(chǎn)會(huì)因拍賣或者變賣而發(fā)生所有權(quán)的移轉(zhuǎn),此種所有權(quán)的移轉(zhuǎn)是否會(huì)對居住權(quán)人的居住利益產(chǎn)生影響?若有影響,則應(yīng)當(dāng)經(jīng)過居住權(quán)人同意;若無影響,則無經(jīng)過居住權(quán)人同意的必要。在抵押權(quán)實(shí)行時(shí),在先設(shè)定居住權(quán)可對抗在后抵押權(quán),這是居住權(quán)在先公示情形下優(yōu)先效力和追及效力的表現(xiàn)。由此可見,實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)而導(dǎo)致不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的移轉(zhuǎn)不會(huì)對居住權(quán)人的基本居住利益產(chǎn)生影響,故所有權(quán)人設(shè)定抵押權(quán)的行為無需經(jīng)過居住權(quán)人同意。

2. 實(shí)現(xiàn)路徑——抵押物買受人承受主義

居住權(quán)人不因抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)而喪失權(quán)利。在規(guī)范層面,居住權(quán)滅失情形包括期限屆滿或居住權(quán)人死亡(2)參見《民法典》第370條。。當(dāng)然依一般法理,居住權(quán)的滅失事由不應(yīng)限于前述兩種情形,還包括居住權(quán)客體滅失、被征收、混同等情形[11]。不論是基于法理還是法律規(guī)定,抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)均不構(gòu)成居住權(quán)消滅事由。

依物權(quán)效力一般理論,在住宅抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后,居住權(quán)人仍得就該住宅享有用益物權(quán)。從物權(quán)優(yōu)先效力角度看,在先公示的居住權(quán)可得對抗在后抵押權(quán)。在抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí),該對抗效力使得居住權(quán)得以延續(xù),此種對抗效力不僅針對抵押權(quán)人,抵押物買受人也應(yīng)受其約束。詳言之,居住權(quán)對抗效力的對象為在后公示的抵押權(quán),當(dāng)然及于抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)程序的對抗,而抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)程序牽涉到抵押人、抵押權(quán)人和抵押物買受人。若抵押物買受人在取得住宅所有權(quán)后抵押物上的居住權(quán)因此消滅,則在先公示的物權(quán)之優(yōu)先性和對抗效力將蕩然無存。從物權(quán)追及效力角度看,住宅抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí),住宅的所有權(quán)從抵押人移轉(zhuǎn)至買受人,在無其他導(dǎo)致居住權(quán)消滅因素之情形下,居住權(quán)人可追及物之所在并行使用益權(quán)利[17],抵押物買受人取得附有居住權(quán)負(fù)擔(dān)的住宅。

抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)路徑包括約定實(shí)現(xiàn)和法定實(shí)現(xiàn),無論何者,均應(yīng)以抵押物買受人承受主義為基本遵循。依《民法典》第410條,在約定實(shí)現(xiàn)路徑下,抵押權(quán)人和抵押人可以達(dá)成協(xié)議,通過對抵押物折價(jià)、拍賣或變賣來確保債權(quán)優(yōu)先受償。該抵押財(cái)產(chǎn)約定實(shí)現(xiàn)程序的主體為抵押權(quán)人和抵押人,本質(zhì)上為債權(quán)關(guān)系,具有相對性,故該種約定自不得對居住權(quán)人利益生成不利影響,抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后居住權(quán)仍及于抵押物之上。在約定實(shí)現(xiàn)未果時(shí),可產(chǎn)生法定實(shí)現(xiàn)程序,即抵押權(quán)人可以自行向法院提出拍賣、變賣抵押財(cái)產(chǎn)的申請[18]?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》(以下簡稱《拍賣、變賣規(guī)定》)對此予以明確;其第28條指出,拍賣物上原有的用益物權(quán)不因拍賣事由而滅失。由此可見,居住權(quán)在先設(shè)立時(shí),即便抵押住宅依法定程序?qū)崿F(xiàn)抵押權(quán),該居住權(quán)亦不會(huì)消滅,這是對抵押物買受人承受主義的立法表達(dá)。

下面以例子說明在同一不動(dòng)產(chǎn)上設(shè)定居住權(quán)后,再設(shè)定抵押權(quán)時(shí)可能發(fā)生的結(jié)果。甲以自己的住宅給乙設(shè)定居住權(quán),之后為擔(dān)保自己欠丙的債務(wù)而給丙設(shè)定抵押權(quán)。此時(shí)可以分兩種情形進(jìn)行分析:

其一,丙的債權(quán)清償期先到,甲具備償債能力并償還債務(wù),抵押權(quán)因債務(wù)之清償而消滅,此時(shí)對于居住權(quán)人無任何影響。若甲不清償債務(wù),則丙可得行使抵押權(quán)而拍賣被抵押住宅。依照《拍賣、變賣規(guī)定》和物權(quán)追及效力原則,先存在的居住權(quán)可得對抗在后的抵押權(quán),故所拍賣者為附有居住權(quán)的住宅。如丁經(jīng)拍賣而取得該住宅,屬于繼受取得,抵押物上的居住權(quán)并不因此而消滅,故丁取得附有居住權(quán)負(fù)擔(dān)的不動(dòng)產(chǎn)。

其二,乙的居住權(quán)期限或者居住權(quán)人死亡時(shí)間先于丙的債權(quán)清償期屆至?xí)r,居住權(quán)消滅。此時(shí)該住宅之上僅剩丙的抵押權(quán),無論甲后來是否清償債務(wù)、丙是否行使抵押權(quán),均不對原居住權(quán)人產(chǎn)生任何影響。

以“抵押物買受人承受主義”作為居住權(quán)在先公示時(shí)的實(shí)現(xiàn)路徑,能最大限度地增進(jìn)物盡其用的經(jīng)濟(jì)效用,平衡各方利益。居住權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)間面向“現(xiàn)在”,抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)間面向“將來”,只要“現(xiàn)在”和“將來”不存在交集,居住權(quán)和抵押權(quán)都將圓滿地完成其歷史使命而平和競存。毫無疑問,居住權(quán)和抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)路徑的構(gòu)建,最大程度上促進(jìn)了物之交換價(jià)值和使用價(jià)值的共同發(fā)揮。借此所有權(quán)人實(shí)現(xiàn)融資之目的,居住權(quán)人實(shí)現(xiàn)使用之目的,抵押權(quán)人也增加了能確保債務(wù)清償之手段,從而使三方法律關(guān)系主體之利益得以平衡。

四、抵押權(quán)在先公示時(shí)的實(shí)現(xiàn)路徑

(一) 設(shè)立居住權(quán)需要對抵押權(quán)人履行通知義務(wù)

抵押權(quán)設(shè)定后尤可設(shè)立居住權(quán)自無疑問,這是抵押人實(shí)行自己處分權(quán)能的應(yīng)有之義。但此時(shí)所有權(quán)人行使處分權(quán)能應(yīng)受一定約束,即設(shè)立居住權(quán)時(shí)應(yīng)對抵押權(quán)人履行通知義務(wù)。

一方面,抵押物轉(zhuǎn)讓通知規(guī)則為抵押物設(shè)定居住權(quán)通知義務(wù)之確定提供參考。依《民法典》第406條,抵押財(cái)產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知抵押權(quán)人。抵押期間,抵押人轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)和設(shè)定居住權(quán)的行為均屬于行使其處分權(quán)能的表現(xiàn),且抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓較之居住權(quán)設(shè)定損害抵押權(quán)的可能性更小。抵押財(cái)產(chǎn)之轉(zhuǎn)讓屬于所有權(quán)的移轉(zhuǎn),相較于一個(gè)用益物權(quán)的設(shè)定,表面上損害抵押權(quán)更甚,但實(shí)際上并非如此。依據(jù)物權(quán)追及效力原則,所有權(quán)移轉(zhuǎn)之后抵押權(quán)仍及于新的所有權(quán)人之上,故對抵押權(quán)當(dāng)無損害。但設(shè)定居住權(quán)不同,居住權(quán)雖可與抵押權(quán)并存,且實(shí)現(xiàn)時(shí)間可能存在差異,但事實(shí)上若抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)間與居住權(quán)存續(xù)時(shí)間沖突,則在因抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)而進(jìn)行拍賣或者變賣時(shí),不動(dòng)產(chǎn)可能會(huì)因負(fù)擔(dān)存在而導(dǎo)致價(jià)值減損而不利于抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)。由此,在抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓情形下尚規(guī)定抵押人的通知義務(wù),舉輕以明重,設(shè)定居住權(quán)時(shí)抵押人應(yīng)履行通知義務(wù)為宜。

另一方面,履行通知義務(wù)無害于抵押人行使權(quán)利,更可警醒抵押權(quán)人采取預(yù)防性舉措。在抵押期間,抵押人設(shè)定居住權(quán)自然屬處分權(quán)能的行使,無需抵押權(quán)人同意。《民法典》第406條一改之前“同意主義”為“通知主義”模式,使抵押財(cái)產(chǎn)能物盡其用,而抵押人在設(shè)定居住權(quán)之后及時(shí)通知抵押權(quán)人,并未使得抵押人處分權(quán)能受到減損,這也是“通知主義”與“同意主義”區(qū)別所在。但設(shè)定居住權(quán)不同于抵押物所有權(quán)轉(zhuǎn)移的情形在于,設(shè)定居住權(quán)使得對于抵押權(quán)人的權(quán)益保護(hù)不夠周全,不動(dòng)產(chǎn)可能會(huì)因存在居住權(quán)負(fù)擔(dān)導(dǎo)致價(jià)值減損而不利于抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)。因而,抵押人為了履行通知義務(wù),可對抵押權(quán)人進(jìn)行提示;抵押權(quán)人為了更好地保護(hù)自身權(quán)益,可在抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)前采取預(yù)防性措施。

(二) 抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)路徑的基本遵循——有條件除去居住權(quán)

在先設(shè)定抵押權(quán)、后設(shè)定居住權(quán)情形下,抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)具有優(yōu)先性。換言之,所有權(quán)人在其住宅上設(shè)定抵押權(quán)后,得繼續(xù)設(shè)定以使用收益為目的的物權(quán),抵押權(quán)不因此而受影響[5]374。無論是理論界還是實(shí)務(wù)界,對于此種“優(yōu)先性”或“不受影響”的理解整體上趨向同一,但仍存在不同意見。

OPNET Modeler是目前世界上領(lǐng)先的網(wǎng)絡(luò)仿真開發(fā)和應(yīng)用平臺(tái)[6-7]，它使用3個(gè)不同域進(jìn)行建模[8-9](表1),其中網(wǎng)絡(luò)域涵蓋了其它建模域中定義的所有對象,故而網(wǎng)絡(luò)模型描述了整個(gè)仿真系統(tǒng)．OPNET Modeler也相應(yīng)地提供了3種編輯器來描述這3層模型,依次為項(xiàng)目模型編輯器、節(jié)點(diǎn)模型編輯器和進(jìn)程模型編輯器[10]．此外,OPNET Modeler還提供了諸如包格式編輯器和天線模型編輯器等在內(nèi)的一些其它模型的編輯器．

觀點(diǎn)一指出:抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)上的優(yōu)先性不以消滅在后成立的居住權(quán)為原則,而僅在居住權(quán)對抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)有影響時(shí)方可除去居住權(quán)。如“在因居住權(quán)的存在致使抵押權(quán)實(shí)行時(shí)無人應(yīng)買抵押住宅,或拍賣價(jià)格過低致使擔(dān)保債權(quán)無法清償,抵押權(quán)人有權(quán)主張居住權(quán)終止?！盵20]另依《拍賣、變賣規(guī)定》第28條第2款,拍賣財(cái)產(chǎn)上原有的用益物權(quán),若對在先的擔(dān)保物權(quán)實(shí)現(xiàn)有影響,則人民法院應(yīng)當(dāng)依法將其除去后進(jìn)行拍賣。

觀點(diǎn)二則指出:只要抵押權(quán)設(shè)定后再設(shè)定用益物權(quán)的,無論后者是否對抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)產(chǎn)生影響,一律除去[21]。原《擔(dān)保法解釋》第66條第1款從反面規(guī)定“買賣不破租賃”的含義,在抵押權(quán)優(yōu)先于租賃權(quán)情形下,租賃權(quán)消滅。另《城鎮(zhèn)房屋租賃合同解釋》第14條亦持前述觀點(diǎn)。

從邏輯周延性角度出發(fā),除上述兩類代表性觀點(diǎn)外,尚有觀點(diǎn)三,即“居住權(quán)無論是否影響抵押權(quán)實(shí)現(xiàn),均不應(yīng)除去”,理由謂“除去居住權(quán)”對于居住權(quán)人影響過甚、居住權(quán)具有人役權(quán)保障屬性等。但該觀點(diǎn)面臨著明顯的理論窒礙和實(shí)踐困局,應(yīng)予首先檢視。

在理論層面,居住權(quán)并未呈現(xiàn)出優(yōu)于一般用益物權(quán)的特性而需要特殊保護(hù)。居住權(quán)規(guī)范入典的正當(dāng)性源于內(nèi)在的價(jià)值基礎(chǔ),私法自治是居住權(quán)制度的核心價(jià)值,弱者保護(hù)應(yīng)處于附屬地位[22]。對弱者進(jìn)行保護(hù)的住房保障體系構(gòu)建,需要政府為住房困難群體提供福利,屬于給付行政的范疇[23],具有濃厚的公法管制色彩。與此不同,居住權(quán)制度屬于私法制度,關(guān)注平等主體之間的房屋利用關(guān)系,不涉及國家義務(wù)問題。但這不意味著居住權(quán)對于貫徹弱者住房保障政策毫無作用,所有權(quán)人通過合同、遺囑或遺贈(zèng)等意定方式為他人設(shè)定居住權(quán),以此間接達(dá)成弱者保護(hù)的政策目標(biāo),蘊(yùn)含其中的核心價(jià)值基礎(chǔ)仍為私法自治。在抵押權(quán)和居住權(quán)競存且抵押權(quán)在先公示的情況下,若以弱者保護(hù)為由一律不除去居住權(quán)而賦予其以特殊地位,本質(zhì)上顛覆了居住權(quán)制度賴以生存的正當(dāng)化基礎(chǔ),突破了私法自治的范疇。

在實(shí)踐層面,一律不除去居住權(quán)易破壞交易秩序,誘發(fā)道德風(fēng)險(xiǎn)。在居住權(quán)對抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)有影響時(shí)仍不予除去,則抵押權(quán)往往難以實(shí)現(xiàn),擔(dān)保債務(wù)清償之目的亦因此落空,導(dǎo)致此類融資路徑受到極大限制。長此以往,債權(quán)人難以信任債務(wù)人或第三人提供的不動(dòng)產(chǎn)抵押,或要求不得在該抵押物上繼續(xù)設(shè)定居住權(quán),從而導(dǎo)致不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)或居住權(quán)的設(shè)定面臨困境,背離物盡其用的政策目標(biāo)。更有甚者,抵押人在抵押權(quán)設(shè)定之后有刻意或虛假設(shè)定居住權(quán)的可能,以此阻礙抵押權(quán)實(shí)現(xiàn),不利于穩(wěn)定法律關(guān)系。

在觀點(diǎn)三“一律不除去居住權(quán)”面臨理論正當(dāng)化基礎(chǔ)不足、實(shí)踐效果不佳的情形下,有必要對觀點(diǎn)一、二進(jìn)一步審視,以期厘定科學(xué)的抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)路徑。在抵押權(quán)公示優(yōu)先情形下,究竟如何處理在后設(shè)立的居住權(quán),關(guān)乎抵押權(quán)人和居住權(quán)人雙方的利益平衡,關(guān)乎物權(quán)公共政策的考量。在對觀點(diǎn)一、二進(jìn)行比較分析的過程中,筆者認(rèn)為觀點(diǎn)一實(shí)值肯定,闡釋如下。

1. 有條件除去居住權(quán)契合物權(quán)優(yōu)先性之文義

科學(xué)的抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)路徑立基于理論的正當(dāng)性證成[2],即實(shí)現(xiàn)位序構(gòu)成實(shí)現(xiàn)路徑的理論淵源,實(shí)現(xiàn)路徑系實(shí)現(xiàn)位序的具體體現(xiàn)和外在表達(dá)。依據(jù)“公示時(shí)間在先、權(quán)利在先”的實(shí)現(xiàn)位序,抵押權(quán)在權(quán)利實(shí)現(xiàn)上具有優(yōu)先性,故此時(shí)抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)路徑需以闡釋優(yōu)先性為核心要義。

從文義解釋角度考察,自無從因優(yōu)先性而得出無條件除去居住權(quán)的結(jié)論。物權(quán)優(yōu)先性分為對外優(yōu)先和對內(nèi)優(yōu)先:前者指物權(quán)相對于債權(quán)具有絕對優(yōu)先實(shí)現(xiàn)的效力,后者則指相容物權(quán)之間的優(yōu)先實(shí)現(xiàn)順序。此處自屬對內(nèi)優(yōu)先。物權(quán)的優(yōu)先性不同于物權(quán)的排他性,其以物權(quán)之間的相容、競存為前提和基礎(chǔ)?！皟?yōu)先性”詞義本身具備雙重含義:一則表明同一不動(dòng)產(chǎn)上存在多個(gè)權(quán)利,且權(quán)利間具備競存的正當(dāng)性法理基礎(chǔ);二則表明競存的權(quán)利原則上都應(yīng)該予以實(shí)現(xiàn),只是基于價(jià)值判斷、法政策考量等因素,必須對權(quán)利實(shí)現(xiàn)時(shí)間進(jìn)行排序。如此,抵押權(quán)在先公示情形下,僅僅表明抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)位序較之居住權(quán)為先,但不能生發(fā)出抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)一律除去居住權(quán)的結(jié)論,反之,居住權(quán)原則上享有繼續(xù)實(shí)現(xiàn)的權(quán)利,更契合文義。

2. 有條件除去居住權(quán)契合物權(quán)優(yōu)先性之目的

就目的解釋而言,優(yōu)先性不僅僅指實(shí)現(xiàn)順序在先,更加強(qiáng)調(diào)權(quán)利實(shí)現(xiàn)之際的完全性?；诘盅簷?quán)和居住權(quán)的不同特性,即便在抵押權(quán)在先公示時(shí),居住權(quán)仍會(huì)在事實(shí)上“在先”實(shí)現(xiàn)。因抵押權(quán)以擔(dān)保債務(wù)清償為目的,設(shè)定時(shí)間與實(shí)現(xiàn)時(shí)間存在一定間隔,權(quán)利的實(shí)現(xiàn)具備或然性、未來性;而居住權(quán)設(shè)定時(shí)間與實(shí)現(xiàn)時(shí)間相同,權(quán)利存在即實(shí)現(xiàn)。但此處居住權(quán)“在先”實(shí)現(xiàn)不表明其“優(yōu)先”實(shí)現(xiàn),“在先”僅具備客觀上的時(shí)間意義,而“優(yōu)先”則涉及到權(quán)利沖突之時(shí)的價(jià)值判斷問題,更具規(guī)范意義。換言之,僅在抵押權(quán)、居住權(quán)都實(shí)現(xiàn)之際,此種優(yōu)先性才能彰顯價(jià)值。

若在不影響抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的情形下徑直除去居住權(quán),有違優(yōu)先性之目的意蘊(yùn)。順位前后僅表征權(quán)利實(shí)現(xiàn)概率的大小,在先公示的權(quán)利自應(yīng)優(yōu)先實(shí)現(xiàn),但不必然以消滅后順位權(quán)利為必要[24]?；趯?yōu)先性價(jià)值判斷要素的解構(gòu),其實(shí)現(xiàn)路徑首先需確保抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的完全性,其次需確保競存權(quán)利人利益盡可能都得到滿足。就抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)完全性而言,系指居住權(quán)存在并不影響抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)功能的發(fā)揮,仍能滿足債務(wù)清償之目的。此時(shí),抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)完全性與“居住權(quán)僅在影響抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)除去”的觀點(diǎn)互為充分必要條件。而“一律除去居住權(quán)”固然可以達(dá)成抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)完全性的目的,但抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的完全性并不以其為必要,即前者僅為后者的充分不必要條件,觀點(diǎn)二在法律邏輯學(xué)層面即面臨著思維漏洞。就競存權(quán)利人利益滿足而言,“一律除去居住權(quán)”的實(shí)現(xiàn)路徑完全忽視了對居住權(quán)人利益的考量,有混淆物權(quán)排他性與優(yōu)先性的嫌疑,從而不當(dāng)?shù)財(cái)U(kuò)大優(yōu)先性的目標(biāo)范疇。

3. 有條件除去居住權(quán)可緩和物權(quán)基本原則之沖突

在抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí),究竟是無條件除去居住權(quán)等用益物權(quán),還是有限制性地除去,爭議點(diǎn)無非在于對物權(quán)優(yōu)先效力原則的理解。崔建遠(yuǎn)認(rèn)為,物權(quán)優(yōu)先效力本質(zhì)上源于物權(quán)的排他性[25]。劉保玉認(rèn)為,相容物權(quán)之間優(yōu)先實(shí)現(xiàn)的問題系物權(quán)排他效力表現(xiàn)之一[26]。錢明星則認(rèn)為,排他效力的內(nèi)容應(yīng)包含于優(yōu)先效力的范疇中[27]。

雖然學(xué)界對物權(quán)優(yōu)先效力的理解仍存在部分差異,但各觀點(diǎn)的核心要旨是一致的,即物權(quán)的優(yōu)先效力和排他效力緊密相關(guān)。物權(quán)的對內(nèi)優(yōu)先效力并不是為了無條件除去后成立的物權(quán),而是在不影響在先成立的物權(quán)情形下盡可能與之共存,這也是出于物盡其用的政策考量。由此,原則上后公示的居住權(quán)等用益物權(quán)在抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)可得繼續(xù)存在,僅在對抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)有影響時(shí)進(jìn)行除去才是合理的。我國臺(tái)灣地區(qū)“民法”第866條可資參考(4)參見我國臺(tái)灣地區(qū)“民法”第866條:不動(dòng)產(chǎn)所有人設(shè)定抵押權(quán)后,同一不動(dòng)產(chǎn)上得設(shè)定地上權(quán)或其他以使用收益為目的之物權(quán),或成立租賃關(guān)系,但其抵押權(quán)不因此而受影響。前項(xiàng)情形,抵押權(quán)人實(shí)行抵押權(quán)受有影響者,法院得除去該權(quán)利或終止該租賃關(guān)系后拍賣之。。

進(jìn)一步看,對居住權(quán)是否限制性地除去,亦關(guān)乎物權(quán)追及效力與物權(quán)優(yōu)先效力之間的沖突。抵押物買受人承受主義是物權(quán)追及效力的實(shí)踐表達(dá),先公示之物權(quán)優(yōu)先實(shí)現(xiàn)乃物權(quán)優(yōu)先效力之具體體現(xiàn)。若在先公示的抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)一味地除去居住權(quán),則居住權(quán)的追及效力如何體現(xiàn)?這將會(huì)導(dǎo)致在物權(quán)追及效力與物權(quán)優(yōu)先效力面臨沖突時(shí),物權(quán)追及效力處于較低價(jià)值位階,而事實(shí)上兩者皆為物權(quán)基本原則,并無價(jià)值高低之分。

由此,當(dāng)兩大原則面臨沖突時(shí),應(yīng)充分衡量雙方當(dāng)事人利益,《拍賣、變賣規(guī)定》第28條第2款對此的立法回應(yīng)值得分析。對于該款“原有的用益物權(quán)”可作狹義和廣義解釋。從狹義上看,“原有的用益物權(quán)”僅指抵押權(quán)設(shè)立之前生成的用益物權(quán);從廣義上看,“原有的用益物權(quán)”范圍應(yīng)擴(kuò)大至抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)前生成的用益物權(quán)。后者較之前者而言更具合理性,也符合體系解釋,即抵押權(quán)設(shè)立后、實(shí)現(xiàn)前的用益物權(quán)應(yīng)包括在內(nèi)。結(jié)合該款后句可知,抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)前設(shè)定的居住權(quán)都應(yīng)法定承受,除非在抵押權(quán)設(shè)立后、實(shí)現(xiàn)前的居住權(quán)對抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)存在“影響”之情形(5)《拍賣、變賣規(guī)定》第28條第2款后句規(guī)定:但該權(quán)利繼續(xù)存在于拍賣財(cái)產(chǎn)上,對在先的擔(dān)保物權(quán)或者其他優(yōu)先受償權(quán)的實(shí)現(xiàn)有影響的,人民法院應(yīng)當(dāng)依法將其除去后進(jìn)行拍賣。。總之,無論居住權(quán)在先設(shè)立與否,抵押物買受人承受主義均屬于原則,僅在居住權(quán)設(shè)立時(shí)間后于抵押權(quán)且符合“影響”條件時(shí)才構(gòu)成例外。

4. 有條件除去居住權(quán)可確保當(dāng)事人利益平衡

在抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)受有影響時(shí)才除去居住權(quán),能最大程度地協(xié)調(diào)抵押權(quán)人和居住權(quán)人雙方利益。抵押權(quán)在先居住權(quán)在后時(shí),于抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)一概除去居住權(quán),雖最大限度地保護(hù)了抵押權(quán)人利益,卻過度干涉了抵押物的使用關(guān)系,有損抵押人和居住權(quán)人利益[28]。在為抵押財(cái)產(chǎn)設(shè)定居住權(quán)的場合,法律需要調(diào)整的是抵押權(quán)人、居住權(quán)人與抵押財(cái)產(chǎn)買受人三方的利益關(guān)系。依“時(shí)間在先、權(quán)利在先”之原理,權(quán)利人保護(hù)的位序應(yīng)為抵押權(quán)人、居住權(quán)人、抵押物買受人。當(dāng)居住權(quán)不影響抵押權(quán)人利益時(shí),抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)就不必除去居住權(quán)[29],因此使抵押權(quán)人的優(yōu)先權(quán)益足以實(shí)現(xiàn),并無犧牲他人利益的必要。

有限制地除去居住權(quán)更具實(shí)踐價(jià)值,具有良好的執(zhí)行效果。在司法裁判中,人民法院依據(jù)《拍賣、變賣規(guī)定》第28條第2款,認(rèn)可限制性地除去居住權(quán)等用益物權(quán)(6)相關(guān)案例參見:“信德佳(廈門)實(shí)業(yè)有限公司等與吳文沖等案外人執(zhí)行異議之訴再審案”,最高人民法院(2016)最高法民申3 536號(hào);“廣州市二商老干部活動(dòng)中心與蘇炬輝房屋財(cái)產(chǎn)權(quán)屬糾紛上訴案”,廣東省廣州市中級人民法院(2006)穗中法民五終字第1 493號(hào)民事判決書;“佛山市南海區(qū)農(nóng)村信用合作社聯(lián)合社營業(yè)部與佛山市南海區(qū)大瀝通用鋁型材廠等借款合同糾紛執(zhí)行案”,廣東省佛山市中級人民法院(2007)佛中法執(zhí)三字第148號(hào)民事裁定書。,充分考量了抵押物交換價(jià)值與使用價(jià)值的平衡。

(三) 抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)路徑的具體指引——“影響”的認(rèn)定

有觀點(diǎn)指出,所謂抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)受有影響,是指于抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)而拍賣抵押物時(shí),因抵押物上附有用益物權(quán)而影響抵押物交換價(jià)值實(shí)現(xiàn),抵押物價(jià)值因而減少,發(fā)生無人應(yīng)買或出價(jià)不足以清償擔(dān)保之債權(quán)的情形[4]694。另有觀點(diǎn)指出,抵押權(quán)人可請求法院進(jìn)行兩次比價(jià)拍賣:第一次拍賣附有用益物權(quán)的抵押物,若能清償擔(dān)保債權(quán),則無影響。若不能清償擔(dān)保債權(quán),則進(jìn)行第二次不附用益物權(quán)的拍賣——若第二次拍賣價(jià)格低于第一次,則認(rèn)定有影響;若第二次價(jià)格不低于第一次,則認(rèn)為無影響[15]。上述觀點(diǎn)均值商榷,抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)受有影響之認(rèn)定,前提在于正確理解“影響”和“實(shí)現(xiàn)”的內(nèi)涵。

認(rèn)定的第一步是正確理解“影響”內(nèi)涵,此處應(yīng)指不利影響,也就是抵押物價(jià)值必須減少。認(rèn)定的第二步是正確理解“實(shí)現(xiàn)”內(nèi)涵,此處應(yīng)指實(shí)現(xiàn)目的,即支配抵押物的交換價(jià)值以實(shí)現(xiàn)債務(wù)清償[30]。由此,“抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)受有影響”的認(rèn)定邏輯為:居住權(quán)存在導(dǎo)致抵押物價(jià)值減少,抵押物價(jià)值減少進(jìn)一步導(dǎo)致?lián)鶛?quán)無法實(shí)現(xiàn),即須存在兩重因果關(guān)系。

故“抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)受有影響”的認(rèn)定順序如下:其一,抵押物價(jià)值未減少,則應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無影響。其二,抵押物價(jià)值減少,應(yīng)區(qū)分情形:(1)如果價(jià)值減少,但債務(wù)仍能清償,則應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無影響;(2)如果價(jià)值減少,債務(wù)不能清償(包括無人應(yīng)買),需看價(jià)值減少是否為債務(wù)不能清償之原因,此時(shí)需應(yīng)用拍賣程序中的價(jià)值比對機(jī)制。一方面,若無居住權(quán)負(fù)擔(dān)時(shí)債務(wù)可以清償,即債務(wù)不能清償?shù)脑蚩蓺w責(zé)于居住權(quán)負(fù)擔(dān),應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為有影響;另一方面,若無居住權(quán)負(fù)擔(dān)時(shí)債務(wù)也不能清償,即債務(wù)不能清償?shù)脑虿豢蓺w責(zé)于居住權(quán)負(fù)擔(dān),則應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無影響。

可見,前述觀點(diǎn)均未對抵押物價(jià)值減少、債務(wù)不能清償?shù)那樾芜M(jìn)行區(qū)分,而一味將之認(rèn)定為“抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)受有影響”,應(yīng)予反思。

五、抵押權(quán)人利益保護(hù)新路徑

有條件除去居住權(quán)雖最大程度協(xié)調(diào)了抵押權(quán)人和居住權(quán)人利益,但該程序本質(zhì)上仍以保護(hù)抵押權(quán)人利益為優(yōu)先順序,因此探尋抵押權(quán)人利益保護(hù)新路徑,與該程序本旨不謀而合。

1. 禁止或限制抵押物處分特約登記制度之構(gòu)建

抵押物禁止或限制轉(zhuǎn)讓特約強(qiáng)化了對抵押權(quán)人利益的保護(hù)?！睹穹ǖ洹返?06條相較于原《物權(quán)法》第193條發(fā)生重大變化:抵押期間抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓無需經(jīng)過抵押權(quán)人同意,進(jìn)一步促進(jìn)抵押財(cái)產(chǎn)的流通。但出于利益權(quán)衡和私法自治的需要,該條也承認(rèn)當(dāng)事人之間達(dá)成的禁止或限制轉(zhuǎn)讓協(xié)議的效力。

抵押物禁止或限制轉(zhuǎn)讓特約須經(jīng)登記,方具有對抗第三人的效力。禁止或限制轉(zhuǎn)讓特約本質(zhì)上是合同,此種約定因其相對性難以約束抵押物買受人,可能導(dǎo)致立法者預(yù)設(shè)規(guī)范目標(biāo)難以達(dá)成[31]。《民法典擔(dān)保制度解釋》第43條專門對“禁止或限制抵押物轉(zhuǎn)讓特約登記制度”予以明確,以實(shí)現(xiàn)該約定的對世效力。一旦進(jìn)行禁止或限制抵押物轉(zhuǎn)讓特約登記,即便抵押人違反約定轉(zhuǎn)讓抵押物并辦理移轉(zhuǎn)登記,該移轉(zhuǎn)登記也不生發(fā)所有權(quán)變動(dòng)的效果。

借鑒“禁止或限制抵押物轉(zhuǎn)讓特約登記制度”構(gòu)建“禁止或限制抵押物處分特約登記制度”,可擴(kuò)大抵押權(quán)人保護(hù)范圍。抵押期間居住權(quán)的設(shè)定與抵押財(cái)產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓同屬對于抵押財(cái)產(chǎn)的處分,且前者較之后者對于抵押權(quán)人可能影響更甚。雖居住權(quán)在對抵押權(quán)有影響時(shí)可申請法院予以除去,但該程序具有適用上的限制,且為事后救濟(jì)。而“禁止或限制抵押物處分特約登記制度”可作為事前預(yù)防措施,較之事后救濟(jì)更具經(jīng)濟(jì)效益。理由在于:抵押期間抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓和居住權(quán)設(shè)定均屬抵押人對自身處分權(quán)能的行使,既然為權(quán)利,只要未違背法律或者行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定,當(dāng)然可以基于雙方約定進(jìn)行禁止或者限制,這也是尊重當(dāng)事人之間的意思自治。實(shí)踐中較為可行的是“禁止或限制抵押物處分特約”,為了保證抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)不受影響,可對抵押物設(shè)立居住權(quán)的期限予以約束,即居住權(quán)消滅期限應(yīng)早于抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)間,并以此設(shè)定登記,這樣既可以保護(hù)抵押權(quán)人利益,也發(fā)揮了居住權(quán)民生保障之功能。

2. 第三人代為履行之行使

《民法典》第524條增設(shè)了“第三人代為履行”制度,這為居住權(quán)人代替?zhèn)鶆?wù)人清償債務(wù)而消滅抵押權(quán)構(gòu)建了新路徑。此處代為履行債務(wù)的第三人須對債務(wù)具有合法利益,即第三人與債務(wù)人之間具有人身關(guān)系或可就債務(wù)清償取得財(cái)產(chǎn)利益[31]?；诖朔N解釋,居住權(quán)人對債務(wù)的履行當(dāng)然具有利害關(guān)系。此種利害關(guān)系主要表現(xiàn)在:如果債務(wù)人未履行債務(wù),抵押權(quán)實(shí)行時(shí)就可能除去居住權(quán),從而導(dǎo)致居住權(quán)人利益受損。若居住權(quán)人為了實(shí)現(xiàn)自己長期的居住利益,愿意就債務(wù)人的債務(wù)進(jìn)行清償以達(dá)到消除抵押權(quán)的目的,則可以實(shí)現(xiàn)對抵押權(quán)人和居住權(quán)人利益的雙向保護(hù)。

3. 抵押滌除權(quán)之適用限制

事實(shí)上,滌除權(quán)是適用于抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的特定情形,其屬于抵押物受讓人的特權(quán),居住權(quán)人難以就此當(dāng)然取得滌除權(quán)?！睹穹ǖ洹返?06條雖刪除了原《物權(quán)法》第191條抵押滌除權(quán)的條款,但《民法典擔(dān)保制度解釋》依舊維持了關(guān)于抵押滌除權(quán)的規(guī)定。滌除權(quán)以抵押物的自由轉(zhuǎn)讓及抵押權(quán)的追及效力為前提[32],抵押物受讓人可代替?zhèn)鶆?wù)人清償債務(wù)以致抵押權(quán)消滅,此種權(quán)利通常被視為專屬于抵押物買受人的滌除權(quán)[33]。

4. 抵押權(quán)保全請求權(quán)之檢視

抵押權(quán)保全請求權(quán)無法成為抵押權(quán)人保護(hù)新路徑?！睹穹ǖ洹返?08條承繼了原《物權(quán)法》第193條的相關(guān)規(guī)定,該條規(guī)定被學(xué)者稱為“中國法上的抵押權(quán)保全”[34]。依照該條規(guī)定,抵押人設(shè)定居住權(quán)的行為不構(gòu)成抵押權(quán)人行使保全請求權(quán)的要件。

設(shè)定居住權(quán)不應(yīng)構(gòu)成抵押財(cái)產(chǎn)價(jià)值減少之事由。根據(jù)立法意旨,抵押人的行為主要指事實(shí)上處分行為,而不包括設(shè)定居住權(quán)等法律上處分行為[8]638。抵押人可在抵押物上為第三人設(shè)定居住權(quán),由于先設(shè)定的抵押權(quán)具有優(yōu)先性和對抗效力,抵押物的價(jià)值不會(huì)減損,抵押權(quán)人不能以其權(quán)利受侵害為由請求排除妨害[35]。

從體系解釋角度來看,《民法典》第406條系對抵押物法律處分的規(guī)制,第408條系對抵押物事實(shí)處分之規(guī)制[36]。若以此認(rèn)定設(shè)定居住權(quán)足以使抵押財(cái)產(chǎn)價(jià)值減少,并以此要求恢復(fù)財(cái)產(chǎn)價(jià)值、新增擔(dān)?；蛱崆扒鍍?則相當(dāng)于認(rèn)定抵押權(quán)與居住權(quán)競存僅具有理論上的可能性而不具有實(shí)踐意義,這將與基本物權(quán)法原則和物盡其用的物權(quán)政策相違背。

六、結(jié) 語

居住權(quán)制度作為《民法典》新增之規(guī)定,編入“用益物權(quán)”一章。居住權(quán)制度的出現(xiàn)無疑完善了我國用益物權(quán)制度,但略顯單薄的規(guī)定使得居住權(quán)制度在適用上尚存諸多疑問。本文嘗試回答抵押權(quán)和居住權(quán)競存與實(shí)現(xiàn)位序之問,并為居住權(quán)人和抵押權(quán)人利益保護(hù)提供新思路。在解決上述問題時(shí),物權(quán)法基本原理發(fā)揮了重要作用:依據(jù)物權(quán)排他效力來證明居住權(quán)和抵押權(quán)可以競存;依據(jù)物權(quán)優(yōu)先效力來確定實(shí)現(xiàn)位序標(biāo)準(zhǔn);依據(jù)物權(quán)追及效力來化解雙方權(quán)利實(shí)現(xiàn)之后可能面臨的利益失衡困局。當(dāng)然,在后《民法典》時(shí)代,諸如抵押權(quán)和居住權(quán)競存及實(shí)現(xiàn)位序等問題,仍有待“物權(quán)編”司法解釋的回應(yīng)。