林莉

［摘 ? ?要］ 隨著宏觀調控的穩(wěn)步推進，國家提出了“房住不炒”的房地產行業(yè)定位，促使全國各地加大對房地產市場的調控力度。面對日益嚴酷的外部經營環(huán)境，房地產企業(yè)為求生存、謀發(fā)展，必須不斷提高成本管控效率。房地產項目成本管控是一個較為復雜的動態(tài)過程，需要從項目整體成本管控目標出發(fā)，做好各環(huán)節(jié)關鍵點管控，利用完善的成本管理制度和科學的成本管理手段，優(yōu)化項目開發(fā)流程，及時收集分析項目施工期間的重要信息，提高項目資金使用效益，實現(xiàn)項目投資收益最大化。

［關鍵詞］ 房地產；成本管控；問題；策略

doi ： 10 . 3969 / j . issn . 1673 - 0194. 2023. 11. 010

［中圖分類號］ F275；F293.3 ? ?［文獻標識碼］ ?A ? ? ?［文章編號］ ?1673 - 0194（2023）11- 0037- 04

０ ? ? ?引 ? ?言

隨著國家房地產政策的調整和房地產行業(yè)的深入發(fā)展，房地產市場進入存量時代，房地產企業(yè)高地價、高房價的發(fā)展模式已無法適應社會經濟環(huán)境，也難以滿足房地產企業(yè)高質量發(fā)展的需求。國家對房地產行業(yè)提出的“穩(wěn)地價”“穩(wěn)房價”及“穩(wěn)預期”的政策短期內很難改變，房地產行業(yè)競爭大、原材料價格高，人工成本增加等因素進一步擠壓房地產項目的利潤空間。值此之際，項目成本管控對房地產企業(yè)十分必要，成為房地產企業(yè)增加利潤的首選［１］。房地產項目開發(fā)成本是指項目的全建設周期內產生的所有費用支出，如土地成本、資金成本、設計施工成本等。只有從立項前的調研決策、規(guī)劃設計、招標采購，到竣工后結算、銷售等環(huán)節(jié)都進行有效的成本管控才能實現(xiàn)預期目標。

１ ? ? ?房地產企業(yè)項目成本管控的意義

１．１ ? 有利于提高企業(yè)市場競爭力

經濟增速趨緩、人口紅利逐漸消退等因素導致剛需市場萎縮，再加上國家宏觀調控，房地產企業(yè)的市場風險加大，其要想在市場上持續(xù)發(fā)展壯大需要充足的利潤支撐，而房屋品質的同質化削弱了質量和品牌溢價優(yōu)勢，項目成本管控成了企業(yè)增加利潤的重要方法。通過有效的成本管控措施能夠合理地降低房地產項目開發(fā)成本，提高企業(yè)綜合實力和市場競爭力，確保在市場上占據一席之地。

１．２ ? 有利于降低涉稅風險

房地產項目實施嚴格的成本控制，不僅能夠規(guī)范項目開發(fā)各環(huán)節(jié)作業(yè)流程，降低項目開發(fā)成本，還能起到降低企業(yè)涉稅風險的作用。企業(yè)為達到成本管控的目的，會加大對項目整個運營過程的監(jiān)督管控力度，這樣一來，項目開發(fā)過程中各種票據的規(guī)范性、有效性、時效性都能得到更好的保障，為企業(yè)財務部門提供了翔實、可靠的資料，從源頭上降低了企業(yè)的涉稅風險。

１．３ ? 有利于提高資金使用效益

房地產項目開發(fā)的顯著特征是投資金額大、周期長，但在項目實施的各個階段所需的資金不同。通過全過程成本管控，可降低項目資金成本，提高資金使用效益。例如，企業(yè)應合理規(guī)劃資金結構、采取多元化的融資渠道，合理控制資金成本，規(guī)劃好應付賬款的付款時間，利用時間差提高資金周轉率，也能達到降本增效的目的。

２ ? ? ?房地產企業(yè)項目成本管控存在的問題

２．１ ? 立項策劃環(huán)節(jié)調研不充分

房地產項目投資前期的調研對項目的規(guī)劃設計、施工、銷售都非常重要。由于房地產項目通常需要投入大量資金，項目建設、運營周期長達數年，設計規(guī)劃涉及面廣，因此項目一旦確定，后期開發(fā)過程中進行大幅度調整不僅難度大，而且可能給企業(yè)造成較大的時間和資金損失。房地產企業(yè)的立項調研流程不規(guī)范或執(zhí)行不力的現(xiàn)象屢見不鮮。有時項目組為盡快立項往往人為粉飾調研報告，突出優(yōu)勢淡化問題，部分項目負責人憑個人喜好或主觀臆斷做決定，有時迫于時間或領導的壓力，調研人員違規(guī)操作，造成調研結果失真等，這都給企業(yè)的項目決策產生一定的誤導。例如，部分企業(yè)僅依靠自身經驗，缺乏對當地土地政策的調研，就可能導致拿地延期或成本增加；還有部分企業(yè)為了擴大規(guī)模，或是為了與同行爭奪市場份額，對當地市場容量和發(fā)展?jié)摿θ狈Τ渥阏{研和科學預估，導致房地產商品庫存積壓等。

２．２ ? 項目成本管控過程缺乏科學性

項目成本管控不僅要有想法更要有手段，成本控制不是一味地減少支出，而是要通過科學合理的制度和措施來進行。當前部分房企在項目成本管控時，僅僅是簡單粗暴地壓縮開支，結果往往會適得其反，主要表現(xiàn)在以下兩個方面：一是成本管控制度不完善。房地產項目開發(fā)涉及部門多、建設周期長、投入資金多、成本高，這無疑增加了成本管控的難度［２］。成本管控制度不完善或落實不力，靠人管人控制成本最終難免使成本管控的效果大打折扣。二是管控手段落后。較多企業(yè)對項目成本管控還停留在人工控制的層面上，勞神費力還收效甚微，沒有充分利用信息化技術，管理者很難及時全面地掌握成本管控的準確信息，極大地降低了成本管控的效率。

２．３ ? 項目成本控制缺乏全面性

成本管控貫穿項目實施的整個過程，涉及項目的方方面面，是一項細致繁雜的工作。管理層必須具備全局意識，從項目整體角度出發(fā)進行成本管控，才能取得預期成果。但事實上，較多企業(yè)管理層的關注點還停留在某一個環(huán)節(jié)或者層面上，在成本管控方面最常見的問題是只見樹木不見森林，難以取得預期成果。例如，部分房地產企業(yè)對立項前期的投入不重視，主觀上認為市場調研純屬浪費時間和金錢，大量削減調研時間、人力、資金的投入，由于缺乏充分的市場調研，對市場的發(fā)展錯誤估計，使最終的收益與預期相差甚遠，甚至造成項目虧損。類似這種情況的成本管控，只會適得其反。設計規(guī)劃環(huán)節(jié)通常所需費用占項目總投資的２％左右，但是卻影響后期７０％左右的支出，它是工程造價最重要的控制階段，如果為了節(jié)約成本而不重視設計規(guī)劃，導致設計方案出現(xiàn)問題，最后在項目的實施階段可能需要付出極大的代價來彌補設計階段遺留的問題?？桃饪刂圃O計費用這種成本節(jié)約方式，只會弄巧成拙?？傊@種片面的成本管控，缺乏對項目全過程的統(tǒng)籌考量，難以實現(xiàn)企業(yè)成本管控的目標，甚至會給企業(yè)帶來損失。

２．４ ? 項目資金成本管理不善

資金管理不僅事關企業(yè)的成本支出，也會給企業(yè)經營帶來一定的風險。當前，房地產企業(yè)資金成本管理主要存在以下問題：一是企業(yè)在資金籌集階段，負債融資占比過高，導致企業(yè)的負債規(guī)模增大，進而影響銀行、基金、債券等機構對企業(yè)的信用評級和授信額度，從而增加企業(yè)的融資難度和融資成本，增加了項目的資金成本。二是在資金使用階段，企業(yè)對項目的應收賬款等資產管理不合理，導致項目資金回籠周期過長和資產利用率低，進而影響企業(yè)資金的使用效率和流動性，增大了項目資金成本管控的難度。

３ ? ? ?房地產企業(yè)項目成本管控優(yōu)化策略

３．１ ? 注重立項管理

成本管控事前規(guī)劃可以起到事半功倍的效果，是后續(xù)環(huán)節(jié)成本管控的基礎。項目初期調查的詳盡與否是房地產項目開發(fā)成敗的關鍵因素［３］。項目設計規(guī)劃、目標客戶群、市場定位都建立在前期調查的基礎上。首先，要制定科學的立項決策流程。明確立項標準和決策機制，設置立項評分細則，對關鍵指標進行量化，指標權重賦值，根據項目投資影響指數構建信息數據庫，建立分析模型。投資立項決策前必須對項目進行必要性和可行性分析，并交由專門的評估小組根據投資環(huán)境分析模型進行評估，選擇最優(yōu)項目類型、開發(fā)位置及開發(fā)周期并上報決策領導，經由領導層綜合考慮企業(yè)投資規(guī)劃和發(fā)展戰(zhàn)略審核確定。其次，要明確調研范圍和流程。調研必須涵蓋政策調研（包括當地稅收、土地、金融、產業(yè)、地產等）、經濟調研（利率變化、通脹通縮、經濟發(fā)展?jié)摿Φ龋?、市場調研（原材料價格、人工成本、市場容量、客戶喜好等）、決策及經營時機調研（地產周期、項目類型、開發(fā)時機、地質勘探）、融資渠道調研、成本調研、營銷調研（價格、渠道、消費方式等）以及項目周圍人文環(huán)境、風俗習慣調研等。最后，要建立立項監(jiān)督、考評機制。對立項的調研和決策流程進行監(jiān)督，確保立項各環(huán)節(jié)工作符合規(guī)定，項目結束后要根據項目結果對立項進行考核，對立項的過程和整體按規(guī)定落實獎懲。

３．２ ? 提高項目成本管理的科學性

科學化的管理能夠規(guī)范項目實施流程，提高成本控制效果，是現(xiàn)代企業(yè)成本管控的常用手段和實現(xiàn)成本管控目標的基礎保障，在具體的操作過程中可以從以下兩個方面入手。一是要建立起以預算管理為主軸、以管控措施和信息化財務管理為兩翼的成本管控制度。堅持制度管人原則，規(guī)范項目操作流程，全過程落實精細化管理作業(yè)要求。對項目實施的每個環(huán)節(jié)設置關鍵控制點和控制措施。如立項階段要把握好決策環(huán)節(jié)，避免個別領導決策失誤的情況；招標階段要預防“暗箱操作”；施工階段要嚴把質量關，避免產生質量隱患。二是要提高項目管理信息化建設程度，充分利用信息化技術手段進行成本管控。信息化系統(tǒng)能夠及時、全面、準確地獲取項目實施過程中的各項數據，并按需要進行自動化分類匯總，便于管理層及時掌握現(xiàn)場具體情況，及時修正目標成本，確保成本管控措施順利落地。通過財務信息系統(tǒng)對項目的各項支出實時監(jiān)控，確保項目的各項支出都在預算的嚴格控制之下進行，堅持無預算不支出，嚴控超預算支出，特殊突發(fā)情況需領導審批后方可支出。另外，信息化技術的應用也有助于提高溝通效率，各部門能夠將實際工作遇到的問題及時反饋，便于盡快處理，提高信息上傳下達的效率。總之，信息化的管理手段有助于整合資源、監(jiān)督落實管控措施、提高成本管控效率，是企業(yè)加強項目成本控制的有力抓手。

３．３ ? 提高項目成本管控的全面性

項目成本管控的全面性是指項目的實施過程中實行全部人員、全過程、多維度的成本管控，以優(yōu)化成本結構，降低成本風險，提高成本效益。對具體的項目要整體把握、全盤考慮、精細化管控，注重細節(jié)管理，以實現(xiàn)成本管控目標。

基于成本控制開展規(guī)劃設計。規(guī)劃設計雖然投資不大，但是卻對工程造價影響巨大［４］。設計是項目成本管控的關鍵環(huán)節(jié)之一，優(yōu)質的設計可以節(jié)約建設用地、減少工程量，能夠有效降低項目的工程造價和后期運營成本。項目組對設計單位預估的項目成本進行分析論證和復核，對設計方案不斷優(yōu)化，比較不同的設計方案，在滿足功能要求的前提下選取技術先進、經濟性好的設計方案，同時參考可行性報告預算，將設計概算控制在估算以內，施工圖預算應小于初步設計預算。

規(guī)范施工招標。不管是設計招標還是工程招標都要符合企業(yè)招標流程。對中標單位的資質、信譽、經營狀況等都要調查了解，規(guī)范招標流程并落實監(jiān)督機制，評標小組要立場中立，認真負責，選擇最佳的中標單位，并保留原始資料，確保中標單位合格，便于企業(yè)對項目質量與進度進行把控，落實成本管控措施。

強化項目實施階段成本管控。這個階段主要可以采取以下措施落實成本管控。首先要嚴控設計和工程變更頻次，并及時評估設計變更或工程變更的成本，完善變更審批流程和追責機制；其次應重點關注采購環(huán)節(jié)的管理和質量控制；再次應控制好工程進度和監(jiān)理力度；最后要做好施工資料收集和合同管理。

注重竣工結算階段成本管控?？⒐Q算的編制和審計工作要在企業(yè)確認項目竣工后及時進行?？⒐を炇找皶r高效，合格后應盡快完成資產移交。企業(yè)借助咨詢公司協(xié)助復審、復核決算資料對保障竣工結算的合理性、完整性十分必要。對聘用的咨詢公司實行評估收益掛鉤核減金額，審核結果經建設公司、被審施工公司、咨詢公司三方同意后生效。如此操作對竣工結算成本管控效果良好，另外企業(yè)要及時收集和整理資料并妥善保管［５］。

３．４ ? 優(yōu)化資本結構，加強資金管理

資金是房地產項目開發(fā)的重要資源，房地產項目所需資金量巨大，而且投資周期較長。近些年來，隨著融資難度加大，融資成本不斷攀升，資金成本占項目總成本的比重持續(xù)提高。因此，科學合理的資金管理對項目成本管控具有顯著作用。房地產項目的資金成本管控主要涉及以下兩個方面：一是資金籌集時要做好融資成本管控。企業(yè)應優(yōu)化資本結構，拓展融資渠道實現(xiàn)多元籌資，在最優(yōu)資本結構理論的指導下合理控制負債融資，發(fā)揮財務杠桿的作用，優(yōu)化資金成本與收益配比，從而達到降低融資成本的目的。二是企業(yè)要做好應收賬款的催收工作，快速回籠資金，提高資金的流動性，減少時間成本，提高資金周轉率。

４ ? ? ?結束語

當前房地產行業(yè)利潤率逐步回歸正常水平，房地產企業(yè)原來粗放的管理模式已無法適應市場環(huán)境的變化，房地產企業(yè)在項目開發(fā)中落實成本管控成為企業(yè)獲取利潤的“不二法寶”。成本管控是一個復雜的系統(tǒng)工程，需要企業(yè)不斷優(yōu)化組織架構、完善管理制度，將成本管控貫穿于項目的整個開發(fā)經營過程中，全面打造精細化、信息化、系統(tǒng)化的成本管控體系，提高成本管控的科學性和企業(yè)核心競爭力，確保企業(yè)項目開發(fā)獲得合理的利潤，促進企業(yè)可持續(xù)發(fā)展。

主要參考文獻

［１］梁志容．加強房地產項目成本管控的難點與對策［Ｊ］．企業(yè)改革與管理，２０２２（８）：１４８－１５０．

［２］焦麗娜．談房地產項目成本管理控制路徑［Ｊ］．大眾投資指南，２０２０（１７）：１８３－１８４．

［３］王雪梅．房地產開發(fā)項目全面成本管控要點研究［Ｊ］．居舍，２０２０（３１）：８９－９０．

［４］李淋淋．探討房地產項目全過程成本管控要點［Ｊ］．福建建材，２０２１（７）：１１１－１１２，５６．

［５］沈麒瑞．房地產項目開發(fā)全成本管控的相關探討［Ｊ］．現(xiàn)代商業(yè)，２０２１（１７）：８４－８６．