王洪生

【摘 要】 在國家宏觀調(diào)控和市場規(guī)范化的雙重影響下，房地產(chǎn)企業(yè)要保持持續(xù)健康的發(fā)展，必須樹立全方位的成本管控意識，貫徹“先策后控”的成本管理理念，加強成本控制與管理。本文闡述了房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的主要內(nèi)容與重要意義，分析了房企在成本管控方面存在的問題，并針對相關(guān)問題結(jié)合實際工作，提出對策建議。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)；成本管控；成本優(yōu)勢

隨著2016年樓市調(diào)控新政的實施，調(diào)控樓市服從于供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革已是大勢所趨。中國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展顯然已經(jīng)進入到理性發(fā)展軌道，房地產(chǎn)企業(yè)之間激烈的競爭局面已成為人們關(guān)注的焦點。而成本管理水平的升級是房地產(chǎn)企業(yè)降低成本，取得經(jīng)濟優(yōu)勢的重要手段。

一、房地產(chǎn)企業(yè)成本管控的主要內(nèi)容

房地產(chǎn)企業(yè)與其他行業(yè)的成本相比有其自身的特點，其成本管控的主要內(nèi)容包括：

1.立項階段的成本管控。該階段為項目的前期工作，主要是做好市場預(yù)測，分析、判斷房地產(chǎn)的走勢。管控重點是依據(jù)項目策劃做好成本策劃，以及前期報批立項等成本控制工作。成本策劃關(guān)系到目標(biāo)成本的確定，做好這階段工作就為后續(xù)成本控制工作奠定了良好的基礎(chǔ)。

2.設(shè)計階段的成本管控。合理科學(xué)的設(shè)計可以鎖定70%以上的可控成本，這一比例足以說明它對成本控制重要程度。這階段產(chǎn)品設(shè)計的優(yōu)化、工程技術(shù)指標(biāo)的控制以及經(jīng)濟效益的分析論證等都是影響成本的重要因素。

3.招投標(biāo)采購階段的成本管控。這階段的成本控制主要包括招標(biāo)文件編制，工程的報價，工程的評標(biāo)以及工程合同確定簽署；采購預(yù)算的編制，供應(yīng)商管理以及采購物資驗收、付款結(jié)算等成本控制內(nèi)容。該階段成本控制是如何將公司的目標(biāo)成本分解為工程合同和采購合同，控制的恰當(dāng)與否，直接關(guān)系到企業(yè)的目標(biāo)成本能否按計劃實現(xiàn)的問題。

4.施工及驗收階段的成本管控。這階段主要控制內(nèi)容是工程款支付進度的控制、工程設(shè)計變更和現(xiàn)場工程簽證成本的控制以及竣工結(jié)算等。這里每一項內(nèi)容都很重要，工程設(shè)計變更如果出現(xiàn)“推倒重建”的問題，就可能成為成本上升的主要推手。

5.營銷、融資和各種稅費的管控。 營銷階段的成本控制應(yīng)采取合理的營銷方式，根據(jù)開發(fā)規(guī)模和市場行情合理控制銷售費用。融資費用的控制主要是通過整個項目資金使用規(guī)劃，尋找最優(yōu)的資金來源，合理安排開發(fā)進度、控制開發(fā)周期，從而實現(xiàn)降低融資費用的目的。稅費的控制主要采取各種措施和方法，防范各種稅務(wù)風(fēng)險發(fā)生。進行合理的稅務(wù)籌劃，特別是土地增值稅的策劃，可以為企業(yè)自身及社會帶來更大經(jīng)濟效益。

二、房地產(chǎn)企業(yè)成本管控的重要性

微利時代的房地產(chǎn)企業(yè)如何持續(xù)發(fā)展，深層次挖掘成本的潛力必將給房地產(chǎn)企業(yè)帶來新的利潤增長點。其重要性體現(xiàn)在：

1. 房地產(chǎn)企業(yè)成本管控有助于提高管理水平。美國管理大師彼得.杜拉克說：“在企業(yè)內(nèi)部，只有成本。”這充分說明了成本管理在企業(yè)的重要程度。樹立全方位的成本意識、加強成本控制與管理是企業(yè)提高管理水平的一個重要組成部分，是體現(xiàn)公司治理能力的一個方面。

2.房地產(chǎn)企業(yè)成本管控有助于增強市場競爭力。房地產(chǎn)企業(yè)一方面受政府宏觀調(diào)控和市場規(guī)范化的影響，要求企業(yè)必須走規(guī)范化的發(fā)展之路；另一方面，消費者對規(guī)范化的公司及產(chǎn)品情有獨鐘，也迫使企業(yè)加強內(nèi)部管理，提高企業(yè)的品牌意識。因此提高成本的管理水平，對企業(yè)提高市場份額、增加市場競爭力都有明顯的加分作用。

3. 房地產(chǎn)企業(yè)成本管控有助于取得成本優(yōu)勢。企業(yè)管理的一個根本任務(wù)就是不斷降低成本。開發(fā)相同品質(zhì)樓盤，由于成本管理水平的不同，而導(dǎo)致成本控制的深度和廣度是不一樣的，最終形成的成本總額差異也比較大。使自己發(fā)生的成本低于競爭對手，從而獲得高于競爭對手的利潤，取得成本優(yōu)勢，使企業(yè)能在激烈的市場競爭中賺取超過平均水平的利潤，從而形成自己的核心競爭力。

三、目前房地產(chǎn)企業(yè)成本管控中存在的問題

房地產(chǎn)行業(yè)表面上的繁榮掩蓋了其內(nèi)部管理存在的諸多問題，作為企業(yè)管理層關(guān)注對外銷售，這是無可非議的。但是對內(nèi)部的管理的不重視，會直接導(dǎo)致企業(yè)競爭力的下降，甚至?xí)绊懫髽I(yè)的生存和發(fā)展。具體問題表現(xiàn)為：

1. 成本管控意識有待提高

前些年低成本、高售價的房地產(chǎn)時代，在很大程度上削弱了房地產(chǎn)企業(yè)對成本的重視，形成了成本管理一些誤區(qū)。一是重事后算賬、輕事前策劃。單純的成本核算作為成本管理的重要內(nèi)容，使成本管理無法產(chǎn)生應(yīng)有的作用，最終結(jié)果是帶來成本失控。二是房企不應(yīng)該把“成本”只局限于建安范疇，而應(yīng)擴展到整個項目的全局。三是很多管理者在與施工單位和供應(yīng)商談合約時，本著花費的資金是越少越好的原則，一味地擠壓對方的利潤空間，不給對方預(yù)留合理的利潤，迫使對方偷工減料、以次充優(yōu)，造成的后續(xù)工程返工成本和維修成本加大。從全過程成本來看是得不償失，另外還付出了不必要的時間成本和人工成本。四是忽視了其他部門的配合，財務(wù)部門只是成本監(jiān)控環(huán)節(jié)的重要一環(huán)，如果沒有其他部門的相互配合，難以將成本管理真正落到實處。

2.成本管控制度有待健全

目前房地產(chǎn)企業(yè)的投資人及其委派的管理層大多數(shù)原來都不是從事地產(chǎn)行業(yè)，常常是憑借個人的經(jīng)驗及喜好管理公司，從而導(dǎo)致成本管理不規(guī)范，制度不健全。既便是有些成本管控制度，也與實際工作流程脫節(jié)，再加上沒有納入績效考核，那也是形式大于實際意義罷了。

3.成本管控內(nèi)容有待細(xì)化

在房地產(chǎn)企業(yè)中成本屢屢失控的一個重要原因在于，想通過目標(biāo)管理法進行成本管理，卻事先沒有進行成本策劃，設(shè)立明確目標(biāo)成本。部分房企即便是有，也沒有進行細(xì)化，內(nèi)容也不夠完善。所以，目標(biāo)成本在執(zhí)行中，無法對各類合約的簽署起到控制和指導(dǎo)的作用，也無法真正成為項目的控制線。

4.成本管控方法有待創(chuàng)新

成本管理的方法有很多，具體說來有目標(biāo)成本管理、責(zé)任成本管理、量本利分析、價值工程、作業(yè)成本管理等多種方法。目前房地產(chǎn)企業(yè)使用較多的是目標(biāo)成本管理法，但是大多數(shù)房企都是粗線條的成本目標(biāo)。至于合約的管理多是采用建立“合同臺賬”進行管理，與目標(biāo)成本關(guān)聯(lián)度不大。這種分散式的管理方式，很難適應(yīng)當(dāng)今房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的需要。

5.成本管控人員素質(zhì)有待提高

目前很多房企的成本管理還停留在財務(wù)核算的初級階段，除了公司管理層對成本管理不夠重視外，還有一個很重要的因素是，缺乏具有成本思維的管理人才。因此，引進人才，培養(yǎng)人才，提升成本管控人員整體素質(zhì)是房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)務(wù)之急。

四、提高房地產(chǎn)企業(yè)成本管控水平的對策建議

1.轉(zhuǎn)變成本管理意識

首先，作為企業(yè)的管理者必須樹立全方位的成本管理意識，建立全員、全過程的成本管理理念，并且將這種理念融入到項目的全過程，覆蓋項目的全生命周期。其次，是樹立“先策后控”的成本管理思維，體現(xiàn)在管理企業(yè)成本費用的各個方面。成本策劃是房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的高級階段，要求做好成本的前置管理，強調(diào)成本投入和產(chǎn)出的效益比。其三，是與建筑商和供應(yīng)商結(jié)成利益同盟，雙方利益都能得到有效的保障。這方面萬科就走在了前面，找一批戰(zhàn)略合作的建筑商和供應(yīng)商，與企業(yè)共同發(fā)展、共同成長。其四，是形成多部門成本管理的協(xié)同。利用各職能部門技術(shù)優(yōu)勢，建立各專業(yè)部門之間協(xié)同工作機制，從項目各階段上保證目標(biāo)成本的有效實施。

2.規(guī)范成本管控制度

隨著房地產(chǎn)企業(yè)的不斷發(fā)展壯大，越來越多企業(yè)意識到制度的重要性。萬科董事長王石和SOHO中國的潘石屹能夠外出旅游不影響公司的正常運作。這讓我們不得不思考制度、程序、規(guī)則對公司治理所帶來的影響。成本管理同樣也需要制度作保障，一個有效的制度能夠確保成本管控工作中的每個節(jié)點都能規(guī)范運作。當(dāng)然，只有制度是不夠的，為提高制度的執(zhí)行力，還需要將制度的執(zhí)行情況納入公司的考核體系，進行績效考核。通過不斷總結(jié)經(jīng)驗，使成本的制度建設(shè)日趨完善。

3.更新成本管控的內(nèi)容和方法

從目前國內(nèi)標(biāo)桿房企成本管控的情況來看，大多數(shù)采用的是目標(biāo)成本管理。公司對市場狀況，并結(jié)合公司的經(jīng)營計劃，預(yù)先確定預(yù)期售價和利潤，以此來計算出所要完成的成本指標(biāo)。并將成本指標(biāo)客觀、合理地分解為合約規(guī)劃，并以此指導(dǎo)后期合同簽訂及變更，在合同簽訂、變更時，能及時與合約規(guī)劃進行比較，實現(xiàn)成本控制點的前移。在成本管理執(zhí)行過程中，及時獲得已發(fā)生成本和未發(fā)生成本的準(zhǔn)確信息，并通過匯總成為動態(tài)成本，這樣就能實現(xiàn)目標(biāo)成本值與動態(tài)成本值對比，進行項目全過程成本控制。

4.培養(yǎng)成本管控專業(yè)化管理人才

企業(yè)要生存發(fā)展，就應(yīng)該時刻牢記人是企業(yè)最重要的資源、最寶貴的財富。首先，應(yīng)樹立全員成本意識。要營造全體員工講節(jié)約的文化氛圍，并把這種節(jié)約的意識運用到項目開發(fā)的全過程。其次，分工明確應(yīng)責(zé)任到人。明確分工是確保專業(yè)的人做專業(yè)的事，也是現(xiàn)代企業(yè)管理要求，明確責(zé)任則是確保目標(biāo)成本的有效實施，避免業(yè)務(wù)邊界不清帶來執(zhí)行過程的問題，增強各崗位、各環(huán)節(jié)人員的責(zé)任心。最后，應(yīng)建立成本管控的考核機制。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)將把成本管控的過程和結(jié)果納入績效考核，充分調(diào)動員工的積極性，深入挖掘降低成本的各種可能性。

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