凌廷友

［摘 ? ?要］ “買漲不買跌”是廣為流傳的購房經(jīng)驗原則，但這過于強調住宅的投資性。在當前房價分化和出現(xiàn)下行可能的波動環(huán)境中，真正的自住購房消費者應該認清住宅的耐用消費品屬性，以消費的心態(tài)進行購房決策，在具有居住需求和具備支付能力時即可適時購房，不僅不用擔心、反而應該坦然接受購房之后出現(xiàn)的房價正常下跌。合理促銷、保障交房、降低交易成本等措施還可增強個人購房信心，促進住宅消費健康發(fā)展。

［關鍵詞］ 住宅；自?。幌M；房價

doi ： 10 . 3969 / j . issn . 1673 - 0194. 2023. 11. 044

［中圖分類號］ F293.35 ? ?［文獻標識碼］ ?A ? ? ?［文章編號］ ?1673 - 0194（2023）11- 0154- 04

０ ? ? ?引 ? ?言

２０２２年１２月國家先后發(fā)布的《擴大內需戰(zhàn)略規(guī)劃綱要（２０２２—２０３５ 年）》和《“十四五”擴大內需戰(zhàn)略實施方案》，提出了支持居民合理自住需求、促進住房消費健康發(fā)展的重要內容。但受新冠疫情、經(jīng)濟環(huán)境、房企經(jīng)營等因素影響，住宅購買需求明顯不足。根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，２０２２年全國商品房銷售面積１３．５８億平方米，同比下降２４．３％；銷售額１３．３３萬億元，同比下降２６．７％；銷售均價９ ８１４元/平方米，同比下跌約２％?？梢?，經(jīng)過多年的高速發(fā)展，中國房地產業(yè)已經(jīng)出現(xiàn)了明顯的拐點，房價全面單邊上漲的歷史已經(jīng)結束，房價區(qū)域分化、漲跌互現(xiàn)的波動時代已經(jīng)來臨。而從微觀層面來看，個人購房“買漲不買跌”的思維較為普遍。雖然在過去房價普遍快速上漲時期，“買漲”策略屢試不爽，但在面臨房價波動甚至下行可能時，簡單的 “不買跌”卻并非完全合理的選擇。特別是對于廣大自住購房消費者而言，堅持“房住不炒”，認清住宅的耐用消費品屬性，以消費的心態(tài)在有需要和有能力時適時購房，不用過多擔心房價下跌， “買漲也買跌”可能才是正確的購房思路。

１ ? ? ?文獻綜述

國內對房價的相關研究多集中在宏觀層面。其中較多的研究利用如租售比［1］、房價收入比［2］等指標探討全國或某個城市房價的合理性，也有一些研究［3］對房價泡沫程度進行量化測度，或者分析房價與金融、投資、消費等之間的關系［4］。微觀方面與房價相關的研究有些側重房企的經(jīng)營管理，還有一些對消費者的購房意愿、動機進行了調查［5］。

無論是宏觀層面還是微觀層面的研究，都對個人的購房決策邏輯討論較少。這是因為在過去房價長期持續(xù)上漲的大趨勢中，無論是基于消費還是投資動機，買房基本都是不言自明的正確決策。但是近年，房價在較高位置出現(xiàn)分化、波動，特別是可能出現(xiàn)下跌趨勢時，個人的購房邏輯還沒有得到充分討論。

２ ? ? ?住宅的消費品本性

２．１ ? 住宅本質上是一件超長期的耐用消費品

無論購房消費還是投資，房價水平及其預期走勢都是重點考慮因素。但即便如此，也改變不了住宅的消費品屬性。從物質形態(tài)來看，商品住宅分為房產和地產兩大部分。從房產來看，其存續(xù)時間無疑是有限的。根據(jù)我國建筑設計規(guī)定，普通民用建筑物和構筑物的設計使用年限一般為５０年，即使其實際使用壽命能夠超過５０年，但這時所剩殘值也應該不多。從地產來看，在我國購買商品住宅實際獲得的只有７０年的土地使用權。如果扣除土地出讓后住宅在建筑、銷售和交付時所消耗的時間，即使新建商品住宅的土地使用權年限也是明顯低于７０年的。２００７年《物權法》（２０２１年并入《民法典》）雖然規(guī)定了住宅建設用地使用權到期時可以自動續(xù)期，但同時還規(guī)定：“續(xù)期費用的繳納或者減免，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理。”這已經(jīng)說明，土地使用權續(xù)期是有費用的，雖然存在減免的可能，但并非自動減免。綜合而言，住宅實際上是一種期限超長的耐用消費商品，在為居者提供居住服務之后，住宅的建筑物和土地使用權都會在５０～７０年內基本耗盡。

房產稅的概念更是強化了對住宅消費屬性的認識。在上海和重慶試點房產稅后，２０２１年全國人大授權國務院在部分地區(qū)進一步開展房產稅改革試點工作。雖然由于種種原因，房產稅的試點工作推進不快，但對住宅消費品屬性的確認信號卻是清晰的。

２．２ ? 投資收益的存在并不改變住宅的消費品本質

住宅投資可能帶來收益的事實，并不改變其消費品本性。其實，在經(jīng)濟生活的其他領域當中容易看到，有些農副產品、日用消費品、醫(yī)護用品等，在特定的短期內都可能被用于投資或投機炒作，會帶來收益（當然也可能是損失），但這顯然并不能改變這些商品的消費品屬性。類似地，在較短時期內，住宅價格也可能出現(xiàn)較大波動，從而產生投資機會。只是住宅作為商品的使用壽命比普通商品長得多，這個“短期”也比普通商品的“短期”長得多。從１９９８年中國開始大規(guī)模進行住宅商品化改革算起，至今已有２０多年，但這么長的一個歷史時期相對商品住宅的使用壽命仍然是相對短暫的，加上較多的拆遷現(xiàn)象，使得一般人放松了對住宅壽命問題的關注。但從５０年或者更長時期來看，隨著住宅使用年限的必然縮短，作為耐用消費品的住宅在提供居住效用的同時，轉移了相當于當期租金的價值，最終剩下基本為零的殘值。而這個特點與只要保存得當就能永久流傳的貨幣、黃金、鉆石、古玩等投資品是不同的。

認清住宅的商品屬性之后還能發(fā)現(xiàn)，從長期來看，住宅并非一個非常理想的投資品種。依照基本經(jīng)濟原理來看，隨著人類知識水平和勞動生產率的不斷提高，人們通過生產經(jīng)營活動創(chuàng)造的社會財富可以無限增長，這才是人類發(fā)展和社會財富增長的根本。簡單持有住宅或其他實物資產，一般只能達到對抗通貨膨脹、實現(xiàn)資產保值的目的。

３ ? ? ?房價波動中的消費購房邏輯

３．１ ? “買漲不買跌”的是與非

“買漲不買跌”是證券、房地產等市場中經(jīng)常提到的一個交易諺語。這個原則深入人心，有其道理，但卻不能將其奉為絕對真理。第一，“買漲不買跌”顯示了買家心態(tài)的不穩(wěn)定性。根據(jù)最基本的經(jīng)濟學需求原理，價格上漲時需求量減少，價格下跌時需求量上升。“買漲不買跌”這種現(xiàn)象并不違背需求原理，而只是表明，價格漲跌之后需求發(fā)生了變化，其實也就是買家心態(tài)發(fā)生了變化。這種變化可能正確，但也可能是一種非理性的盲從行為。第二，“買漲不買跌”更適用于投資而非消費場景。在證券市場這種純粹的投資場所當中，“不買跌”是正確操作，甚至還可演變成賣跌或賣空，從而變成“追漲殺跌”。但在消費場合，如果僅僅因為價格還會下跌就一直持幣不買的話，那么許多消費品就永遠不會走進生活，而這是不理性也不可能的。比如，以汽車這個耐用消費品為例，容易發(fā)現(xiàn)，汽車價格基本是呈長期下降趨勢的，車輛折舊相對住宅也更快，而且還要貼上不菲的養(yǎng)車費用，但人們在購買汽車時，不會過多受價格走勢的影響，主要考慮自己的需要及經(jīng)濟能力，看重的是汽車帶來的駕乘效用，也不會奢望什么升值空間。第三，“買漲不買跌”最大的困難在于“漲”“跌”難以判斷。如果事后來看，價格走勢已成歷史，漲跌情況非常確定，當初是否應該買進的決策不難做出。但是如果事前來看的話，漲跌其實難以成功預測，這樣，“買漲不買跌”就可能成為正確但沒有實操性的空話。

３．２ ? 自住購房時不用過多擔心房價下跌

中國房價在經(jīng)過多年的全面持續(xù)上漲后，在最近幾年出現(xiàn)了區(qū)域分化和價格波動。此時，由于擔心房價繼續(xù)下跌，很多有真實居住需求和改善住房條件需求的購房者出現(xiàn)了購買困惑。但是，只要認清住宅的消費品屬性，選擇其實不難。第一，必須承認，無論主觀如何努力，無論當時形勢看起來多么清晰，對房價的預測都是不一定成功的。判斷房價將會持續(xù)下跌而推遲購買，等待最理想的時機，本身就是具有相當風險的行為。第二，就算能夠正確地預測房價的持續(xù)下跌，但是自己的確是有真實的購房消費需求，又有相應的經(jīng)濟承受能力，就可以適時購買，不必過多擔心房價的一般波動。當然，購房通常是一個家庭支出當中最大的一項，根據(jù)房價對區(qū)域、產品、面積進行微調是正常的，但因房價下跌或者只是存在下跌可能而無限等待則是令人難以想象的。

３．３ ? 自住購房后并不排斥房價下跌

假如是在購房的同時或第二天，別人能用更低的價格購得相同的住房，那就說明購房者的議價能力有問題或者是遇到了不公平交易，這當然讓人難以接受。但是，如果是在自己購房一段時間后，房價隨市場變化而出現(xiàn)緩慢而且較為均勻的下跌的話，購房者雖然心理上也許會覺得難受，但正確的態(tài)度應該是坦然接受房價的下跌。這是因為，第一，購房者因為更早得到了居住享受，付出一定的代價原本無可厚非。家電、電腦、手機等產品的消費者往往都會支付這樣的代價。第二，更為重要的是，對于僅有自住住宅的人來說，房價下跌看似不利，但實際上會帶來很多經(jīng)濟上的好處。根據(jù)各種調查，中國城鎮(zhèn)居民家庭財富的約７０％以房產形式配置。因此，有觀點認為，如果房價上漲的話，就可能產生財富效應，對居民的生活、消費、財務產生積極影響；如果房價下跌，自然產生反向效果。但實際上，中國人民銀行２０１９年的一項調查顯示，盡管我國城鎮(zhèn)居民住房擁有率已達９６％，但其中僅擁有一套住房的家庭占比是最高的，達５８．４％。雖然這些家庭的財富價值會隨房價漲跌而波動，但是對于廣大僅擁有一套住宅的剛需家庭而言，這種賬面上的財富增減只具有象征意義，不會對家庭生活產生實質性影響。這是因為，如果房價上漲，這些家庭可能會獲得一些抵押融資便利，但卻不太可能賣掉住宅來兌現(xiàn)收益。反之，如果房價下跌，也不會影響到這些家庭對住宅的使用效用。無論中間房價如何波動，數(shù)十年后，住宅價值正常都會歸零。不僅如此，正常情況下這些剛需家庭住宅面積都會偏小，也就意味著將來應該都會有改善居住條件的要求。無論是完全新購，還是賣小換大，最有利的環(huán)境仍然是希望房價下跌。即使對于一些擁有兩套住房的家庭，如在生育二胎、三胎之后，需要改善居住條件的話，也有可能面臨剛需家庭同樣的情況。第三，房價下跌還可以通過居住成本下降的傳導作用，拉低整體物價水平，讓各類家庭享受到更多的消費利益。簡言之，住宅只是能提供大約７０年居住消費的特殊物品，其價格穩(wěn)定或下跌，是有利于各類相關消費者的。當然，擁有多套住宅、存在變現(xiàn)條件和愿望的少部分個人，以及房地產開發(fā)商、地方政府、銀行，其態(tài)度則不在這里的討論之列。

４ ? ? ?促進住宅消費的配套措施

房地產仍是中國經(jīng)濟的支柱產業(yè)，促進居住消費健康發(fā)展則是擴大內需的重要內容。除了個人需要理清購房思路之外，為了支持居民合理的購房自住需求、增強個人購房信心，應該著力解決以下一些問題。第一，支持房地產企業(yè)根據(jù)市場變化合理促銷。房企在市場需求不旺的情況下，順應形勢變化，調整售價，既能增加居民住宅消費的有效需求，又能促進自身經(jīng)營的良性發(fā)展。第二，創(chuàng)造良好的市場環(huán)境，維護購房消費的合法權益。期房交易當中要加強預售資金監(jiān)管，保交樓、穩(wěn)民生，同時，加快現(xiàn)房銷售試點推廣，解除購房消費的后顧之憂。第三，降低住宅交易稅費，提高交易的便捷性。２０２２年底，財政部出臺了換房抵稅政策，但該項舉措還可以擴大稅種范圍和適用時間。抵押房產不用提前還貸就能完成過戶的“帶押過戶”政策在一些城市已經(jīng)推出，可以進一步全面推開。第四，堅持正確的輿論導向，塑造健康的住宅消費文化。各級各類媒體以及房地產企業(yè)都應該在宣傳和營銷當中，強調住宅的消費品本質，淡化住宅的投資意識。

５ ? ? ?結束語

廣大的剛需和改善個人住房者，在購買住宅時應重消費、輕投資，根據(jù)個人的財富、收入和消費偏好梳理自己的購房思路，在房價波動或下跌的環(huán)境中適時購房，實現(xiàn)自己的效用最大化。同時，政策要給予相應支持，輿論要進行正確引導，房企要注重提高產品和服務質量，這樣既有利于發(fā)展經(jīng)濟、擴大內需，也有利于改善民生、提高人民幸福指數(shù)。

主要參考文獻

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