李歡歡

內(nèi)容提要：“轉(zhuǎn)讓可能損害抵押權(quán)”是不確定性概念，從規(guī)范目的及類型化角度具體化該概念對(duì)平衡抵押關(guān)系當(dāng)事人的利益至關(guān)重要?！睹穹ǖ洹返?06條第2款是平衡擔(dān)保債權(quán)安全性與抵押人期限利益的結(jié)果。不應(yīng)將抵押人的轉(zhuǎn)讓行為本身、僅未履行通知義務(wù)或違反限制轉(zhuǎn)讓約定認(rèn)定為“可能損害抵押權(quán)”的情形，否則會(huì)使“保護(hù)抵押權(quán)人單方利益”取代“利益平衡理念”，消解《民法典》第406條對(duì)抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓制度變革的意義。司法實(shí)踐中傾向于保護(hù)弱勢(shì)群體利益，認(rèn)為商品房消費(fèi)者的權(quán)利、被拆遷人的權(quán)利以及符合一定條件的居住權(quán)優(yōu)先于抵押權(quán)，這事實(shí)上阻卻了抵押權(quán)追及效力，可能危及擔(dān)保債權(quán)的安全，因此屬于“轉(zhuǎn)讓可能損害抵押權(quán)”的情形。

一、問(wèn)題的提出

抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓規(guī)則是充滿學(xué)術(shù)魅力與實(shí)務(wù)關(guān)切的問(wèn)題，(82)參見(jiàn)劉家安：《〈民法典〉抵押物轉(zhuǎn)讓規(guī)則的體系解讀——以第406條為中心》，載《山東大學(xué)學(xué)報(bào)(哲學(xué)社會(huì)科學(xué)版)》2020年第6期。同時(shí)也是長(zhǎng)期困擾我國(guó)立法者的問(wèn)題。縱觀我國(guó)民事立法歷程，抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓規(guī)則總在不斷變化。(83)最高人民法院印發(fā)《關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國(guó)民法通則〉若干問(wèn)題的意見(jiàn)(試行)》的通知(已失效，以下簡(jiǎn)稱《民通意見(jiàn)》)第115條第1款規(guī)定，非經(jīng)債權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)的行為無(wú)效；《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》(已失效，以下簡(jiǎn)稱《擔(dān)保法》)第49條第1款規(guī)定，已辦理登記的抵押物轉(zhuǎn)讓?xiě)?yīng)通知抵押權(quán)人并告知受讓人，未盡通知或告知義務(wù)的轉(zhuǎn)讓無(wú)效，換言之，抵押人只要盡到通知或告知義務(wù)即可轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)；《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)擔(dān)保法〉若干問(wèn)題的解釋》(已失效，以下簡(jiǎn)稱《擔(dān)保法司法解釋》)第67條第1款規(guī)定，抵押期間抵押人轉(zhuǎn)讓抵押物，如果抵押物已經(jīng)登記的，抵押權(quán)人仍可行使抵押權(quán)；《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》(已失效，以下簡(jiǎn)稱《物權(quán)法》)第191條規(guī)定，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意“不得轉(zhuǎn)讓”抵押財(cái)產(chǎn)，但沒(méi)有規(guī)定未經(jīng)同意轉(zhuǎn)讓的法律效果?！稉?dān)保法》和《物權(quán)法》以限制轉(zhuǎn)讓為前提，一旦轉(zhuǎn)讓，抵押人須提前清償債務(wù)或者提存轉(zhuǎn)讓款?！吨腥A人民共和國(guó)民法典》(以下簡(jiǎn)稱《民法典》)第406條規(guī)定只有當(dāng)“轉(zhuǎn)讓可能損害抵押權(quán)”時(shí)，抵押人才需提前清償債務(wù)或者提存轉(zhuǎn)讓款。這一限制條件對(duì)于平衡抵押關(guān)系當(dāng)事人的利益具有重要意義。但《民法典》的表達(dá)過(guò)于抽象，并未明確其判斷標(biāo)準(zhǔn)及具體類型。《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)民法典〉有關(guān)擔(dān)保制度的解釋》(法釋〔2020〕28號(hào)，以下簡(jiǎn)稱《擔(dān)保制度的解釋》)的征求意見(jiàn)稿做了例示規(guī)定，列舉了“轉(zhuǎn)讓可能損害抵押權(quán)”的情形，但最終頒行版本將其刪除。理論界關(guān)于“轉(zhuǎn)讓可能損害抵押權(quán)”的研究極為缺乏。雖然有少數(shù)文獻(xiàn)展開(kāi)了初步研究，但論者要么順帶提到其定義，要么僅列舉了可能損害抵押權(quán)的情形，但未系統(tǒng)論證和歸納。而且論者就同一事項(xiàng)是否屬于“轉(zhuǎn)讓可能損害抵押權(quán)”的情形亦有不同觀點(diǎn)。如有學(xué)者認(rèn)為抵押人違反限制轉(zhuǎn)讓約定屬于可能損害抵押權(quán)的情形，(84)參見(jiàn)王利明：《〈民法典〉抵押物轉(zhuǎn)讓規(guī)則新解——兼評(píng)〈民法典〉第406條》，載《法律科學(xué)》2021年第1期。但也有觀點(diǎn)對(duì)此持否定意見(jiàn)。(85)參見(jiàn)李泓霖：《〈民法典〉第四百零六條(抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓規(guī)則)評(píng)注》，載《南海法學(xué)》2022年第3期。

為了防止過(guò)高的調(diào)查成本，“轉(zhuǎn)讓可能損害抵押權(quán)”應(yīng)予推定，并通過(guò)審判實(shí)踐逐步進(jìn)行類型化。類型化需要學(xué)術(shù)界評(píng)析、整理裁判文書(shū)。具言之，法院對(duì)“轉(zhuǎn)讓可能損害抵押權(quán)”的認(rèn)定是否恰當(dāng)？法院認(rèn)定不恰當(dāng)?shù)那樾渭袄碛蔀楹危恐档谜J(rèn)可的情形如何類型化？由于動(dòng)產(chǎn)抵押的特殊性以及我國(guó)《民法典》對(duì)動(dòng)產(chǎn)擔(dān)保的重大變革，其所涉問(wèn)題太過(guò)復(fù)雜，為聚焦起見(jiàn)，本文以不動(dòng)產(chǎn)抵押為中心，分析“轉(zhuǎn)讓可能損害抵押權(quán)”的類型。本文將闡明《民法典》第406條第2款的規(guī)范目的，以此為基準(zhǔn)并且以裁判文書(shū)為素材，類型化屬于和不屬于“轉(zhuǎn)讓可能損害抵押權(quán)”的情形。

二、《民法典》第406條第2款中段的規(guī)范目的

法學(xué)概念一般可區(qū)分為描述性概念和規(guī)范性概念。(86)參見(jiàn)〔奧〕恩斯特·A.克萊默：《法律方法論》，周萬(wàn)里譯，法律出版社2019年版，第27頁(yè)。規(guī)范性概念又可區(qū)分為規(guī)范性確定概念和規(guī)范性不確定概念。所謂規(guī)范性不確定概念是指在內(nèi)容和范圍上都極不確定的概念。(87)參見(jiàn)劉亞?wèn)|：《民法概括條款適用的方法論》，載《政治與法律》2019年第12期。不確定性概念的立法語(yǔ)言多采抽象彈性表達(dá)，如“必要”“酌情”“顯著的”“合理的”“情節(jié)嚴(yán)重”等。這類表達(dá)未有明確的指向?qū)ο?，只是劃定了適用對(duì)象的大致范圍。換言之，不確定性概念內(nèi)涵和外延具有模糊性和概括性，法律適用者對(duì)于是否將考察對(duì)象涵攝于此類概念具有自由裁量權(quán)?！稉?dān)保制度的解釋》征求意見(jiàn)稿列舉“轉(zhuǎn)讓可能損害抵押權(quán)”的情形但最終頒行版本將其刪除以及理論界對(duì)這一概念認(rèn)識(shí)的不統(tǒng)一都可表明其為不確定概念。對(duì)此需要具體化研究。具體化不確定概念大致有兩種研究進(jìn)路，一是研究立法者在引入該不確定概念時(shí)對(duì)法官的授權(quán)與拘束，(88)參見(jiàn)程子薇：《域名糾紛中的惡意認(rèn)定研究——以不確定概念理論為分析工具》，載《華東政法大學(xué)學(xué)報(bào)》2014年第1期。二是分析相關(guān)判決并將其類型化。(89)參見(jiàn)于飛：《違背善良風(fēng)俗故意致人損害與純粹經(jīng)濟(jì)損失保護(hù)》，載《法學(xué)研究》2012年第4期。本部分主要從規(guī)范目的出發(fā)研究“轉(zhuǎn)讓可能損害抵押權(quán)”這一不確定性概念對(duì)法官的授權(quán)與拘束。

(一)增加“轉(zhuǎn)讓可能損害抵押權(quán)”的規(guī)范目的

一方面，“轉(zhuǎn)讓可能損害抵押權(quán)”是立法對(duì)司法的授權(quán)，法官有一定自由裁量權(quán)；但另一方面，《民法典》采取不確定的規(guī)范結(jié)構(gòu)同時(shí)意味著對(duì)法官的拘束，要求法官在自由裁量時(shí)應(yīng)致力于實(shí)現(xiàn)不確定性概念所追求的目的。一般而言，不確定概念中對(duì)法官的拘束包括兩種，一是法條中已明確的類型化，(90)參見(jiàn)前引〔7〕，程子薇文。二是規(guī)范目的。(91)參見(jiàn)黃舒芃：《法律授權(quán)與法律拘束：Hans Kelsen的規(guī)范理論對(duì)德國(guó)行政法上不確定概念拘束功能的啟示》，載《政治與社會(huì)哲學(xué)評(píng)論》2010年第33期?！睹穹ǖ洹返?06條未對(duì)“轉(zhuǎn)讓可能損害抵押權(quán)”類型化，《擔(dān)保制度的解釋》征求意見(jiàn)稿中例示情形亦被刪除。故此，只能從立法目的來(lái)考察“轉(zhuǎn)讓可能損害抵押權(quán)”對(duì)法官的拘束。

《民法典》第406條第2款中增加“轉(zhuǎn)讓可能損害抵押權(quán)”限制性條件的目的是保護(hù)抵押人的期限利益?！段餀?quán)法》第191條表明，只要抵押人轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)就應(yīng)當(dāng)將轉(zhuǎn)讓所得價(jià)款向抵押權(quán)人提前清償債務(wù)或者提存。這客觀上使債務(wù)加速到期，實(shí)際上損害了抵押人的期限利益，與抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的或然性相悖。而且在第三人抵押時(shí)亦可能損害抵押人的抗辯權(quán)。(92)參見(jiàn)孫憲忠、徐蓓：《〈物權(quán)法〉第191條的缺陷分析和修正方案》，載《清華法學(xué)》2017年第2期。《民法典》第406條第2款增加“轉(zhuǎn)讓可能損害抵押權(quán)”條件限制了抵押權(quán)人在抵押人轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)時(shí)主張?zhí)崆扒鍍攤鶆?wù)或者提存的權(quán)利，將被《物權(quán)法》第191條剝奪的期限利益和抗辯權(quán)歸還于抵押人。

或許有觀點(diǎn)會(huì)質(zhì)疑，對(duì)提前清償債務(wù)或者提存轉(zhuǎn)讓價(jià)款的請(qǐng)求權(quán)增加限制性條件在保護(hù)抵押人利益的同時(shí)，也會(huì)損害抵押權(quán)人的利益。據(jù)《民法典》第406條第1款中抵押權(quán)追及效力的規(guī)定，可發(fā)現(xiàn)上述質(zhì)疑不成立。自由轉(zhuǎn)讓加追及力并未忽略抵押權(quán)人利益，而是妥善平衡了各方利益?！段餀?quán)法》第191條中抵押權(quán)人主張?zhí)崆扒鍍敾蛘咛岽娴臋?quán)利是以否定抵押權(quán)追及效力為前提的，但《民法典》已承認(rèn)了抵押權(quán)的追及效力，故并無(wú)重復(fù)保護(hù)的必要。相反，依照《物權(quán)法》第191條的規(guī)則，抵押人收取的轉(zhuǎn)讓價(jià)款容易與其所有的一般財(cái)產(chǎn)混同，抵押權(quán)人不能優(yōu)先受償?shù)娘L(fēng)險(xiǎn)增加。因此，《民法典》第406條第1款中的追及效力規(guī)則對(duì)抵押權(quán)的保障相較于《物權(quán)法》第191條規(guī)定的提前清償債務(wù)方式更為充分。由是觀之，增加限制條件是在不損害抵押權(quán)人利益的基礎(chǔ)上保護(hù)抵押人的期限利益和抗辯權(quán)。

(二)“提前清償債務(wù)或者提存”的規(guī)范目的

有觀點(diǎn)認(rèn)為，《民法典》在承認(rèn)抵押權(quán)追及效力的背景下依然賦予抵押權(quán)人在特定條件下有請(qǐng)求提前清償債務(wù)或者提存的權(quán)利是為了在第406條適用范圍過(guò)于寬泛的情況下保護(hù)動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)人的合法權(quán)益。(93)參見(jiàn)前引〔4〕，李泓霖文。事實(shí)上，由于不動(dòng)產(chǎn)的不易移動(dòng)性，追及效力一般即可保護(hù)抵押權(quán)，確實(shí)無(wú)需另外賦予抵押權(quán)人請(qǐng)求抵押人提前清償債務(wù)或者提存的權(quán)利。從這一角度看，將《民法典》第406條第2款的規(guī)范目的定位為保護(hù)動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)人的合法權(quán)益確有道理。但由于我國(guó)存在很多具有“中國(guó)元素”的規(guī)定和特色法律實(shí)踐，即使不動(dòng)產(chǎn)抵押，特定情形下的轉(zhuǎn)讓也可能損害抵押權(quán)，所以將其定位為保護(hù)動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)人的合法權(quán)益有以偏概全之嫌。

《民法典》第406條第2款中，抵押權(quán)人可以請(qǐng)求提前清償或提存的規(guī)范目的是確保債權(quán)安全實(shí)現(xiàn)。傳統(tǒng)大陸法的擔(dān)保物權(quán)和英國(guó)早期的抵押制度都以保障債權(quán)安全為唯一目的。(94)參見(jiàn)陳本寒：《擔(dān)保物權(quán)法比較研究》，武漢大學(xué)出版社2003年版，第3-23頁(yè)。抵押制度發(fā)展到現(xiàn)在，具備了更多的功能，如信用放大功能和激勵(lì)交易功能，(95)參見(jiàn)許明月：《抵押物轉(zhuǎn)讓制度之立法缺失及其司法解釋補(bǔ)救——評(píng)〈中華人民共和國(guó)物權(quán)法〉第191條》，載《法商研究》2008年第2期。但是確保債權(quán)安全依然是最基礎(chǔ)的功能。最大限度地維護(hù)抵押權(quán)擔(dān)保債權(quán)的安全性是抵押制度立法的價(jià)值取向。(96)參見(jiàn)張俊浩主編：《民法學(xué)原理》(修訂第3版上冊(cè))，中國(guó)政法大學(xué)出版社2000年版，第488頁(yè)。如果偏離了保障債權(quán)安全及保護(hù)抵押權(quán)人利益的目標(biāo)，則會(huì)使抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓制度失去其妥當(dāng)性基礎(chǔ)。(97)參見(jiàn)梁上上、貝金欣：《抵押物轉(zhuǎn)讓中的利益衡量與制度設(shè)計(jì)》，載《法學(xué)研究》2005年第4期。確保債權(quán)安全的核心是抵押權(quán)人的優(yōu)先受償權(quán)，此為抵押權(quán)之本體。(98)參見(jiàn)史尚寬：《物權(quán)法論》，中國(guó)政法大學(xué)出版社2000年版，第290頁(yè)。申言之，如果轉(zhuǎn)讓行為致使優(yōu)先受償權(quán)受到損害，即可認(rèn)定為損害抵押權(quán)的情形，此時(shí)應(yīng)允許抵押權(quán)人采取措施保護(hù)自己合法權(quán)益，否則抵押制度的初衷無(wú)法實(shí)現(xiàn)，抵押權(quán)也形同虛設(shè)。事實(shí)上，在我國(guó)的法律框架中，因轉(zhuǎn)讓使得抵押權(quán)人優(yōu)先受償權(quán)受損的情形屢見(jiàn)不鮮。如果不允許抵押權(quán)人采取措施保護(hù)其所擔(dān)保債權(quán)的安全，顯然不具合理性。因此，《民法典》賦予抵押權(quán)人請(qǐng)求抵押人將轉(zhuǎn)讓所得價(jià)款提前清償債務(wù)或者提存的權(quán)利以確保債權(quán)安全。

由是觀之，《民法典》第406條第2款其實(shí)是在抵押權(quán)所擔(dān)保債權(quán)的安全性與抵押人的期限利益和抗辯權(quán)、抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的或然性之間平衡的結(jié)果，司法實(shí)踐中應(yīng)關(guān)注立法對(duì)當(dāng)事人利益平衡的努力，而不應(yīng)該厚此薄彼地僅僅關(guān)注某一方當(dāng)事人的利益。

三、不屬于“可能損害抵押權(quán)”的類型

司法實(shí)踐對(duì)“轉(zhuǎn)讓可能損害抵押權(quán)”的認(rèn)定趨于泛化。本部分基于《民法典》第406條第2款中段的規(guī)范目的考察法院判決對(duì)“可能損害抵押權(quán)”的認(rèn)定不合理的情形并說(shuō)明理由。

(一)轉(zhuǎn)讓本身不屬于“可能損害抵押權(quán)”的情形

在《民法典》頒行前，司法實(shí)踐通行觀點(diǎn)認(rèn)為，只要抵押財(cái)產(chǎn)權(quán)利主體變更就會(huì)損害抵押權(quán)人的優(yōu)先受償權(quán)。(99)參見(jiàn)江西省贛州市中級(jí)人民法院(2013)贛中民一終字第255號(hào)民事判決書(shū)。但在《民法典》重塑抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓規(guī)則之后，仍然有判決認(rèn)為，如果無(wú)法獲得抵押權(quán)人同意，只有辦理解除抵押登記手續(xù)后，才能為買受人辦理過(guò)戶登記；(100)參見(jiàn)廣西壯族自治區(qū)樂(lè)業(yè)縣人民法院(2022)桂1028民初298號(hào)民事判決書(shū)。在抵押物的交換價(jià)值實(shí)現(xiàn)之日即喪失了物上追及力，抵押權(quán)的效力僅及于轉(zhuǎn)讓價(jià)款，抵押人應(yīng)向抵押權(quán)人提前清償債務(wù)或者提存。(101)參見(jiàn)廣西壯族自治區(qū)北海市中級(jí)人民法院(2021)桂05執(zhí)異162號(hào)民事判決書(shū)。甚至有法院直接表明，在抵押人轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)之后，抵押權(quán)人有權(quán)要求抵押人提前清償債務(wù)或者提存的權(quán)利。(102)參見(jiàn)四川省成都高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)人民法院(2021)川0191執(zhí)異931號(hào)民事判決書(shū)；新疆維吾爾自治區(qū)烏魯木齊市中級(jí)人民法院(2022)新01民終940號(hào)民事裁定書(shū)；遼寧省鐵嶺市中級(jí)人民法院(2021)遼12民終1815號(hào)民事判決書(shū)。

上述判決表明，司法實(shí)踐存在對(duì)《物權(quán)法》的路徑依賴，認(rèn)為轉(zhuǎn)讓本身可能損害抵押權(quán)，抵押權(quán)人有權(quán)請(qǐng)求提前清償債務(wù)或者提存轉(zhuǎn)讓款。但事實(shí)上，上述判決中所涉抵押財(cái)產(chǎn)都是不動(dòng)產(chǎn)，僅有轉(zhuǎn)讓行為且不存在其他特殊事由時(shí)，抵押權(quán)的追及力即可保障轉(zhuǎn)讓不會(huì)損害抵押權(quán)。認(rèn)為轉(zhuǎn)讓本身可能損害抵押權(quán)的判決未關(guān)注到《民法典》第406條第2款中段增加限制性條件的規(guī)范目的，忽略了抵押人的期限利益、抗辯權(quán)以及抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的或然性。最終導(dǎo)致的結(jié)果是，在抵押人轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)后，抵押權(quán)人既可以追及到抵押財(cái)產(chǎn)上實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)，也可請(qǐng)求提前清償債務(wù)或提存。(103)參見(jiàn)黑龍江省大慶市中級(jí)人民法院(2021)黑06民終1577號(hào)民事判決書(shū)。相較于《物權(quán)法》第191條而言，這一結(jié)果對(duì)抵押權(quán)人的偏袒有過(guò)之而無(wú)不及，保護(hù)抵押權(quán)人的單方利益已經(jīng)取代了民法利益衡平理念，背離了《民法典》變革抵押制度的初衷。因此，在不動(dòng)產(chǎn)抵押中，轉(zhuǎn)讓本身不屬于可能損害抵押權(quán)的情形，上述裁判思路應(yīng)予以糾正。

(二)違反限制轉(zhuǎn)讓約定不屬于“可能損害抵押權(quán)”的情形

抵押人違反限制轉(zhuǎn)讓約定(包括已經(jīng)登記或者未登記)轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)的行為是否屬于“可能損害抵押權(quán)”的情形？司法實(shí)踐中有不同的認(rèn)識(shí)。有判決認(rèn)為，抵押人違反限制轉(zhuǎn)讓約定的，抵押權(quán)人有權(quán)要求提前清償債務(wù)。(104)參見(jiàn)江蘇省鹽城市鹽都區(qū)人民法院(2021)蘇0903民初2384號(hào)民事判決書(shū)。這實(shí)際上肯定了僅違反限制轉(zhuǎn)讓約定屬于“可能損害抵押權(quán)”的情形。但也有判決指出，限制轉(zhuǎn)讓約定僅僅在抵押關(guān)系當(dāng)事人之間有約束力，不能對(duì)抗善意第三人，且根據(jù)抵押權(quán)的追及效力，抵押權(quán)人可向受讓人主張抵押權(quán)，其抵押權(quán)并不受影響，抵押權(quán)人如能夠證明抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓可能損害抵押權(quán)的，可以請(qǐng)求抵押人將轉(zhuǎn)讓所得的價(jià)款向抵押權(quán)人提前清償債務(wù)或者提存，否則，訴請(qǐng)將抵押物進(jìn)行拍賣、變賣，并將所得價(jià)款予以提存，于法無(wú)據(jù)。(105)參見(jiàn)廣西壯族自治區(qū)賀州市中級(jí)人民法院(2022)桂11民終813號(hào)民事判決書(shū)。這一判決否認(rèn)了違反限制轉(zhuǎn)讓約定和“可能損害抵押權(quán)”之間存在聯(lián)系。《擔(dān)保制度的解釋》(征求意見(jiàn)稿)第42條持肯定意見(jiàn)，認(rèn)為抵押人違反限制轉(zhuǎn)讓約定屬于損害抵押權(quán)的情形。但最終頒布的《擔(dān)保制度的解釋》第43條刪除了這一條規(guī)定。

抵押人僅違反限制轉(zhuǎn)讓約定不屬于“可能損害抵押權(quán)”的情形。首先，認(rèn)為違反限制轉(zhuǎn)讓約定可能損害抵押權(quán)的觀點(diǎn)過(guò)度保護(hù)了抵押權(quán)，違背了《民法典》第406條平衡各方利益的初衷。一般而言，追及效力即可保護(hù)抵押權(quán)人利益，阻卻抵押權(quán)追及效力危及優(yōu)先受償權(quán)會(huì)損害抵押權(quán)。而抵押人是否違反限制轉(zhuǎn)讓約定與抵押權(quán)追及效力被阻斷風(fēng)馬牛不相及。申言之，當(dāng)?shù)盅喝诉`反限制轉(zhuǎn)讓約定而追及效力未被阻斷時(shí)，抵押權(quán)繼續(xù)存在于抵押財(cái)產(chǎn)上，實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)費(fèi)用等都在優(yōu)先受償權(quán)范圍內(nèi)，抵押權(quán)人不會(huì)因?yàn)榈盅喝诉`反限制轉(zhuǎn)讓約定受到任何損害。認(rèn)定其可能損害抵押權(quán)超出了“損害”所能承載的文義范圍，最終使抵押權(quán)人同時(shí)獲得追及效力和“價(jià)金物上代位”雙重保護(hù)。而且如前文所述，《民法典》增加“轉(zhuǎn)讓可能損害抵押權(quán)”限制性條件的目的是限制抵押權(quán)。如果僅違反限制轉(zhuǎn)讓約定就可能損害抵押權(quán)，那么又會(huì)回到《物權(quán)法》確立的規(guī)則。抵押權(quán)人僅需花費(fèi)幾可忽略的成本，在抵押合同中約定“限制抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓”，那么當(dāng)?shù)盅喝宿D(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)時(shí)，抵押權(quán)人即可完成“損害”的證明，進(jìn)而主張?zhí)崆扒鍍敾蛘咛岽?。這事實(shí)上形成了轉(zhuǎn)讓即提前清償或者提存的局面，背離了抵押制度變革的意義。其次，將違反限制轉(zhuǎn)讓約定認(rèn)定為損害抵押權(quán)的情形實(shí)際混淆了合同層面因義務(wù)違反而導(dǎo)致的“損害”與侵權(quán)意義層面的“損害”。(106)參見(jiàn)黃清新：《論抵押物轉(zhuǎn)讓時(shí)抵押權(quán)損害風(fēng)險(xiǎn)之認(rèn)定》，載《北京理工大學(xué)學(xué)報(bào)(社會(huì)科學(xué)版)》2023年第5期。限制轉(zhuǎn)讓約定僅僅是抵押關(guān)系當(dāng)事人的債權(quán)性約定，抵押人違反約定轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)該依據(jù)《民法典》合同編第八章的違約責(zé)任部分承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。而“轉(zhuǎn)讓可能損害抵押權(quán)”中的損害更接近于《民法典》侵權(quán)編中的損害概念。違約中的損害與侵權(quán)中的損害無(wú)論是在理論基礎(chǔ)上，還是在判斷方式上都不應(yīng)混淆。

有觀點(diǎn)可能會(huì)質(zhì)疑，當(dāng)?shù)盅喝撕偷盅簷?quán)人約定“違反限制轉(zhuǎn)讓約定是實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形”時(shí)，這與將違反限制轉(zhuǎn)讓約定認(rèn)定為可能損害抵押權(quán)在結(jié)果上并無(wú)二致。事實(shí)上，抵押關(guān)系當(dāng)事人之間就“違反限制轉(zhuǎn)讓約定為實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)情形”的約定是特別終止權(quán)，即當(dāng)約定的事項(xiàng)發(fā)生時(shí)抵押權(quán)人可實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)。(107)特別終止權(quán)事項(xiàng)記載于登記簿上或?yàn)橘I受人所知悉時(shí)，可約束買受人。參見(jiàn)〔德〕鮑爾、施蒂爾納：《德國(guó)物權(quán)法》(下冊(cè))，申衛(wèi)星、王洪亮譯，法律出版社2006年版，第158-159頁(yè)。實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)以當(dāng)事人事前的約定為前提。有判決指出，如果抵押人與抵押權(quán)人存在限制轉(zhuǎn)讓約定以及違反該約定時(shí)抵押權(quán)人有權(quán)依本合同約定對(duì)抵押房屋行使抵押權(quán)，那么當(dāng)?shù)盅喝诉`約時(shí)，抵押權(quán)人請(qǐng)求抵押人償還貸款本息并要求對(duì)涉案房屋享有優(yōu)先受償權(quán)，法院將予以支持。(108)參見(jiàn)河南省濟(jì)源中級(jí)人民法院(2021)豫96民終619號(hào)民事判決書(shū)。換言之，如果當(dāng)事人未約定，即不能以《民法典》第394條為請(qǐng)求權(quán)基礎(chǔ)主張就抵押財(cái)產(chǎn)優(yōu)先受償。因此，雖然從結(jié)果上看兩者確實(shí)有相似性，即都是抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)，甚至依據(jù)《民法典》第394條第1款更能保護(hù)抵押權(quán)，但是兩者的請(qǐng)求權(quán)基礎(chǔ)全然不同，相應(yīng)的構(gòu)成要件也不同。在法律適用作業(yè)時(shí)應(yīng)作細(xì)致區(qū)分，而非將違反限制轉(zhuǎn)讓約定也認(rèn)定為可能損害抵押權(quán)的情形。

另外，可否以最終頒行的《擔(dān)保制度的解釋》刪除了征求意見(jiàn)稿中違反限制轉(zhuǎn)讓約定屬于損害抵押權(quán)情形為理由而做出相反解釋？即以此為理由認(rèn)定違反限制轉(zhuǎn)讓約定不會(huì)損害抵押權(quán)。筆者認(rèn)為，上述論證思路不嚴(yán)謹(jǐn)。研究表明，立法者試圖用固定的、細(xì)致的規(guī)定對(duì)法院的裁量空間作出非常不合理的限制，那么最終會(huì)適得其反，在法律結(jié)果的確定性上不如那些更富有彈性的規(guī)定。(109)參見(jiàn)〔奧〕海爾穆特·庫(kù)齊奧：《動(dòng)態(tài)系統(tǒng)論導(dǎo)論》，張玉東譯，載《甘肅政法學(xué)院學(xué)報(bào)》2013年第4期。最高人民法院可能為了避免適得其反，出于謹(jǐn)慎考量而刪除了列舉示例。另外，最高人民法院刪除的原因有很多，可能是其他法律規(guī)范已經(jīng)有所規(guī)定，不一定表明“立法者”與征求意見(jiàn)稿所持立場(chǎng)截然相反。如《擔(dān)保制度的解釋》刪除征求意見(jiàn)稿第42條第2款第2項(xiàng)的原因是：商品房消費(fèi)者的權(quán)利可以通過(guò)《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》(2020年修正)(法釋〔2020〕21號(hào))(以下簡(jiǎn)稱《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》)第29條予以保護(hù)，《擔(dān)保制度的解釋》不需要對(duì)此做出規(guī)定。(110)參見(jiàn)最高人民法院民事審判第二庭：《最高人民法院民法典擔(dān)保制度司法解釋理解與適用》，人民法院出版社2021年版，第393頁(yè)。所以，不應(yīng)以《擔(dān)保制度的解釋》最終頒行版本刪除違反限制轉(zhuǎn)讓約定屬于可能損害抵押權(quán)的情形為理由，認(rèn)為違反限制轉(zhuǎn)讓約定不屬于轉(zhuǎn)讓可能損害抵押權(quán)的情形。

(三)違反通知義務(wù)不屬于“可能損害抵押權(quán)”的情形

抵押人違反通知義務(wù)是否屬于“可能損害抵押權(quán)”的情形？法院對(duì)此裁判不一。有判決認(rèn)為抵押人違反通知義務(wù)損害了抵押權(quán)。(111)參見(jiàn)廣西壯族自治區(qū)梧州市長(zhǎng)洲區(qū)人民法院(2021)桂0405民初1911號(hào)民事判決書(shū)；山東省武城縣人民法院(2021)魯1428民初1212號(hào)民事判決書(shū)。有判決雖然未明確指出未履行通知義務(wù)可能損害抵押權(quán)，但認(rèn)為違反該義務(wù)時(shí)，抵押權(quán)人有權(quán)要求抵押人提前清償或者提存。(112)參見(jiàn)遼寧省鐵嶺市中級(jí)人民法院(2021)遼12民終1815號(hào)民事判決書(shū)。這實(shí)際上認(rèn)可了未履行通知義務(wù)屬于可能損害抵押權(quán)的情形。但有相反判決認(rèn)為，通知義務(wù)的違反不一定損害抵押權(quán)。如有判決指出，通知的目的是防止抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓后可能損害抵押權(quán)人利益，如果轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)，不會(huì)給抵押權(quán)人造成損害，也無(wú)需通知抵押權(quán)人。(113)參見(jiàn)安徽省蚌埠市龍子湖區(qū)人民法院(2021)皖0302民初1597號(hào)民事判決書(shū)。理論界認(rèn)為抵押人未履行通知義務(wù)違反了誠(chéng)實(shí)信用原則，致使抵押權(quán)人需要花費(fèi)成本調(diào)查轉(zhuǎn)讓事宜，屬于“可能損害抵押權(quán)”的情形。(114)參見(jiàn)前引〔3〕，王利明文。

《民法典》第406條第2款規(guī)定了通知義務(wù)，但是未明確違反通知義務(wù)的法律后果。法工委關(guān)于《民法典》的權(quán)威釋義書(shū)表明，通知義務(wù)不影響抵押權(quán)追及效力，并無(wú)多大意義。(115)參見(jiàn)黃薇主編：《中華人民共和國(guó)民法典物權(quán)編釋義》，法律出版社2020年版，第511頁(yè)。這雖然正確闡明了通知義務(wù)不影響抵押權(quán)追及效力，但“并無(wú)意義”的說(shuō)法似乎走得太遠(yuǎn)。通知義務(wù)是抵押人和抵押權(quán)人信息流通的“橋梁”，(116)參見(jiàn)李歡歡：《〈民法典〉視域中不動(dòng)產(chǎn)買受人的合理注意義務(wù)——以“執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定”第29條適用為視角》，載《太原理工大學(xué)學(xué)報(bào)(社會(huì)科學(xué)版)》2023年第4期。意義在于保障抵押權(quán)人知悉抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓事宜。通知所傳遞的信息可能表現(xiàn)為損害抵押權(quán)或不損害抵押權(quán)。換言之，轉(zhuǎn)讓行為是否損害抵押權(quán)，還需要根據(jù)通知所傳遞的具體信息作出具體判斷，而非僅以違反通知義務(wù)為由認(rèn)定其可能損害抵押權(quán)。因此，僅因抵押人未履行通知義務(wù)而認(rèn)定轉(zhuǎn)讓行為損害抵押權(quán)失之偏頗。

四、屬于“轉(zhuǎn)讓可能損害抵押權(quán)”的類型

對(duì)于不確定概念不能簡(jiǎn)單依賴邏輯涵攝方式判斷。有時(shí)候需要法官進(jìn)行價(jià)值補(bǔ)充和價(jià)值判斷，以此使不確定性概念更好地發(fā)揮作用。(117)參見(jiàn)吳國(guó)喆、梁琪：《不確定法律概念的界定、特征及其缺陷》，載《甘肅理論學(xué)刊》2013年第3期。而價(jià)值評(píng)價(jià)要么采用所有人承認(rèn)的標(biāo)準(zhǔn)，要么具有可比性的案例。(118)參見(jiàn)〔德〕卡爾·拉倫茨：《法學(xué)方法論》(第6版)，黃家鎮(zhèn)譯，商務(wù)印書(shū)館2020年版，第279頁(yè)。司法實(shí)踐中法官正是基于價(jià)值判斷權(quán)衡第三人與抵押權(quán)人的利益，阻卻抵押權(quán)追及效力。

(一)滿足特定條件的商品房消費(fèi)者權(quán)利優(yōu)先于抵押權(quán)

1.《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第29條阻斷抵押權(quán)追及效力

滿足特定條件的商品房消費(fèi)者的債權(quán)可能阻卻抵押權(quán)追及效力，影響其優(yōu)先受償權(quán)，屬于轉(zhuǎn)讓可能損害抵押權(quán)的情形。依《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問(wèn)題的批復(fù)》(法釋〔2002〕16號(hào)，以下簡(jiǎn)稱《批復(fù)》，已廢止)第2條和《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第29條，商品房消費(fèi)者可以有條件地排除抵押權(quán)人的強(qiáng)制執(zhí)行。對(duì)司法實(shí)踐具有較大影響的《全國(guó)法院民商事審判工作會(huì)議紀(jì)要》(法〔2019〕254號(hào)，以下簡(jiǎn)稱《九民會(huì)紀(jì)要》)第126條再次明確了兩者的順位，即交付了全部或者大部分款項(xiàng)的商品房消費(fèi)者的債權(quán)優(yōu)先于抵押權(quán)。上述規(guī)范表明商品房消費(fèi)者的債權(quán)會(huì)阻斷抵押權(quán)追及效力，抵押權(quán)事實(shí)上等同于消滅。(119)參見(jiàn)高圣平、羅帥：《〈民法典〉不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)追及效力規(guī)則的解釋論》，載《社會(huì)科學(xué)研究》2020年第5期。

上述規(guī)范確立的裁判思路在《民法典》頒行后得以沿襲。(120)相關(guān)的判決可參見(jiàn)最高人民法院(2022)最高法民終17號(hào)民事判決書(shū)；最高人民法院(2021)最高法民申6052號(hào)民事裁定書(shū)；最高人民法院(2021)最高法民申6055號(hào)民事裁定書(shū)；最高人民法院(2021)最高法民申4906號(hào)民事裁定書(shū)；最高人民法院(2021)最高法民申1341號(hào)民事裁定書(shū)。只是援引的法律依據(jù)以及論證理由略有差異。有的法院未具體闡明理由，直接援引《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第29條裁判案件，認(rèn)為符合其要件的商品房消費(fèi)者的權(quán)利就可以排除抵押權(quán)強(qiáng)制執(zhí)行。(121)參見(jiàn)最高人民法院(2021)最高法民終1316號(hào)民事判決書(shū)；最高人民法院(2022)最高法民終17號(hào)民事判決書(shū)；最高人民法院(2021)最高法民終987號(hào)民事判決書(shū)；最高人民法院(2021)最高法民終863號(hào)民事判決書(shū)；四川省成都市中級(jí)人民法院(2021)川01民終9550號(hào)民事判決書(shū)。有法院認(rèn)為《批復(fù)》第1條和第2條構(gòu)成《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第27條的例外，處于弱勢(shì)地位的商品房消費(fèi)者的權(quán)利優(yōu)先于抵押權(quán)。(122)參見(jiàn)河南省信陽(yáng)市中級(jí)人民法院(2021)豫15民初22號(hào)民事判決書(shū)。有判決指出基于對(duì)生存權(quán)更高價(jià)值的維護(hù)，抵押權(quán)不能對(duì)抗商品房消費(fèi)者權(quán)利。(123)參見(jiàn)廣西壯族自治區(qū)防城港市中級(jí)人民法院(2021)桂06民終358號(hào)民事判決書(shū)；遼寧省沈陽(yáng)市中級(jí)人民法院(2020)遼01民初1823號(hào)民事判決書(shū)；最高人民法院(2021)最高法民終784號(hào)民事判決書(shū)；廣東省惠州市中級(jí)人民法院(2021)粵13民終8988號(hào)民事判決書(shū)；遼寧省沈陽(yáng)市中級(jí)人民法院(2021)遼01民初3566號(hào)民事判決書(shū)。消費(fèi)購(gòu)房的性質(zhì)要比抵押權(quán)更具有優(yōu)先保護(hù)的價(jià)值，抵押權(quán)已無(wú)存在的必要，注銷抵押權(quán)有利于房屋的流轉(zhuǎn)，更有利于維護(hù)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定和運(yùn)行。(124)參見(jiàn)寧夏回族自治區(qū)石嘴山市大武口區(qū)人民法院(2022)寧0202民初946號(hào)民事判決書(shū)。

理論界為商品房消費(fèi)者債權(quán)優(yōu)先于抵押權(quán)尋求依據(jù)，形成了“消費(fèi)者生存權(quán)保護(hù)說(shuō)”(125)參見(jiàn)陸曉燕：《保障生存利益與維護(hù)交易安全的平衡——房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)破產(chǎn)中購(gòu)房人權(quán)利之順位研究》，載《法律適用》2016年第3期；冉克平：《〈民法典〉視域中不動(dòng)產(chǎn)買受人的法律地位——以“執(zhí)行異議復(fù)議”的修改為中心》，載《武漢大學(xué)學(xué)報(bào)(哲學(xué)社會(huì)科學(xué)版)》2021年第3期。“物權(quán)期待權(quán)說(shuō)”。(126)參見(jiàn)江必新、劉貴祥主編：《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題規(guī)定理解與適用》，人民法院出版社2015年版，第432頁(yè)。當(dāng)然也有相反觀點(diǎn)認(rèn)為商品房消費(fèi)者的權(quán)利不構(gòu)成物權(quán)期待權(quán)。參見(jiàn)莊詩(shī)岳：《中國(guó)式不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)期待權(quán)的批判與反思》，載《河北法學(xué)》2021第11期。雖有觀點(diǎn)認(rèn)為這些理論依據(jù)均不無(wú)商榷余地，但也承認(rèn)在現(xiàn)實(shí)社會(huì)的約束條件下，商品房消費(fèi)者的確需要特別關(guān)照，司法解釋確立的裁判規(guī)則仍有適用的余地。(127)See GU Mingan &LI Huanhuan，On Benefit Balance between the Mortgagee and the Consumer of the Commodity Housing：Based on Article 406 of the Civil Code and Article 29 of the Judicial Interpretation No. 21， 6 China Legal Science 24(2021).

由是觀之，從立法、司法以及理論研究來(lái)看，符合《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第29條的商品房消費(fèi)者的權(quán)利優(yōu)先于抵押權(quán)，事實(shí)上阻斷了抵押權(quán)追及效力，損害了抵押權(quán)的優(yōu)先受償權(quán)。因此，當(dāng)受讓主體是符合《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第29條要件的買受人時(shí)，轉(zhuǎn)讓行為可能損害抵押權(quán)。

2.《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第28條不阻斷抵押權(quán)追及效力

需進(jìn)一步澄清的是滿足《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第28條的一般買受人是否可以阻卻抵押權(quán)追及效力。在《九民會(huì)紀(jì)要》出臺(tái)及《民法典》頒行之前，買受人符合《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第28條要件是否可以排除抵押權(quán)人的強(qiáng)制執(zhí)行有爭(zhēng)議。相較于《九民會(huì)紀(jì)要》第126條而言，第127條未確定一般買受人和抵押權(quán)人的權(quán)利順位關(guān)系，只規(guī)定滿足要件的買受人可以排除金錢(qián)債權(quán)的執(zhí)行?！睹穹ǖ洹奉C行之后，司法實(shí)踐中通常認(rèn)為一般買受人的權(quán)利不能優(yōu)先于抵押權(quán)。

有判決認(rèn)為，一般買受人的權(quán)利是否優(yōu)先于抵押權(quán)，需從兩者權(quán)利產(chǎn)生時(shí)間先后、權(quán)利性質(zhì)、當(dāng)事人是否存在過(guò)錯(cuò)等方面綜合分析。(128)參見(jiàn)江蘇省無(wú)錫市錫山區(qū)人民法院(2021)蘇0205民初5083號(hào)民事判決書(shū)。一般買受人排除強(qiáng)制執(zhí)行是權(quán)利取得在先原則的適用。(129)參見(jiàn)河南省高級(jí)人民法院(2021)豫民再785號(hào)民事判決書(shū)。買賣及交付在先且買受人無(wú)過(guò)錯(cuò)是適用《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第28條的前提。(130)參見(jiàn)新疆維吾爾自治區(qū)高級(jí)人民法院(2021)新民終65號(hào)民事判決書(shū)。但是，買賣在先設(shè)立抵押權(quán)行為在后并不涉及轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)的問(wèn)題，故不屬于本文研究范圍。當(dāng)?shù)盅簷?quán)設(shè)立在先買賣契約及交付行為在后時(shí)，法院會(huì)以一般買受人未盡到審慎的注意義務(wù)、對(duì)無(wú)法辦理過(guò)戶登記存在過(guò)錯(cuò)為由駁回異議。(131)參見(jiàn)江蘇省宿遷市中級(jí)人民法院(2020)蘇13民終3278號(hào)民事判決書(shū)；河南省修武縣人民法院(2021)豫0821民初96號(hào)民事判決書(shū)；江蘇省南通市中級(jí)人民法院(2020)蘇06民終3678號(hào)民事判決書(shū)；安徽省亳州市中級(jí)人民法院(2021)皖16民終736號(hào)民事判決書(shū)；廣東省廣州市中級(jí)人民法院(2022)粵01民終2549號(hào)民事判決書(shū)；河南省濮陽(yáng)市中級(jí)人民法院(2022)豫09民終287號(hào)民事判決書(shū)。甚至有判決認(rèn)為即使買賣交付在先，一般買受人的債權(quán)不能對(duì)抗抵押權(quán)。(132)參見(jiàn)吉林省延邊朝鮮族自治州中級(jí)人民法院(2022)吉24民終254號(hào)民事判決書(shū)?！秷?zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第27條的“除外”情形僅指第29條，而不包括第28條。(133)參見(jiàn)最高人民法院(2021)最高法民申4659號(hào)民事裁定書(shū)；最高人民法院(2022)最高法民終72號(hào)民事判決書(shū)；最高人民法院(2021)最高法民申5426號(hào)民事裁定書(shū)；河南省高級(jí)人民法院(2022)豫民申1964號(hào)民事裁定書(shū)。滿足《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第28條要件的一般買受人的權(quán)利性質(zhì)是債權(quán)或物權(quán)期待權(quán)，(134)參見(jiàn)山西省太原市中級(jí)人民法院(2021)晉01民終2789號(hào)民事判決書(shū)。雖然“物權(quán)期待權(quán)”被賦予“物權(quán)”名義，但不是既得的物權(quán)，本質(zhì)上仍屬于債權(quán)請(qǐng)求權(quán)。(135)參見(jiàn)最高人民法院(2021)最高法民終604號(hào)民事判決書(shū)；最高人民法院(2022)最高法民終77號(hào)民事判決書(shū)；最高人民法院(2022)最高法民終115號(hào)民事判決書(shū)。輕易突破債權(quán)平等性及合同相對(duì)性會(huì)動(dòng)搖我國(guó)物權(quán)制度存在之根基，借由執(zhí)行異議之訴架空擔(dān)保物權(quán)制度，不利于維護(hù)交易安全和促進(jìn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)之發(fā)展。(136)參見(jiàn)廣東省湛江市中級(jí)人民法院(2022)粵08民終1505號(hào)民事判決書(shū)。而且其不具有優(yōu)先于抵押權(quán)的生存權(quán)至上的價(jià)值基礎(chǔ)，因此僅能對(duì)抗一般債權(quán)人，不能對(duì)抗抵押權(quán)人。(137)參見(jiàn)最高人民法院(2021)最高法民申1131號(hào)民事裁定書(shū)；最高人民法院(2021)最高法民再189號(hào)民事判決書(shū)；最高人民法院(2021)最高法民申3574號(hào)民事裁定書(shū)；河南省許昌市中級(jí)人民法院(2022)豫10民終886號(hào)之十二民事判決書(shū)。

由是觀之，符合《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第28條要件的一般買受人的權(quán)利不能對(duì)抗抵押權(quán)。而且，隨著我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度的完善，為解決無(wú)法辦理移轉(zhuǎn)登記的權(quán)宜之計(jì)的規(guī)則終將退出歷史舞臺(tái)。(138)參見(jiàn)王寶道：《案外人異議之訴權(quán)益沖突規(guī)則研究——以多重買賣與案外人異議規(guī)則的比較為切入點(diǎn)》，載《中南大學(xué)學(xué)報(bào)(社會(huì)科學(xué)版)》2019年第3期。因此轉(zhuǎn)讓給一般買受人并不屬于轉(zhuǎn)讓可能損害抵押權(quán)的情形。

(二)被拆遷人的權(quán)利優(yōu)先于抵押權(quán)

在抵押權(quán)與被拆遷人的權(quán)利發(fā)生沖突時(shí)，司法實(shí)踐中形成的規(guī)則是優(yōu)先保護(hù)被拆遷人的權(quán)利。有判決認(rèn)為，根據(jù)《批復(fù)》第1條和第2條、《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第29條，建設(shè)工程承包人權(quán)利優(yōu)先于抵押權(quán)，商品房消費(fèi)者權(quán)利優(yōu)先于建設(shè)工程承包人權(quán)利，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》(法釋〔2003〕7號(hào)，已被修改，以下簡(jiǎn)稱《商品房買賣合同的解釋》)第7條第1款，被拆遷人的安置補(bǔ)償權(quán)益優(yōu)先于商品房消費(fèi)者權(quán)利，故抵押權(quán)不能對(duì)抗被拆遷人的安置補(bǔ)償權(quán)益，應(yīng)優(yōu)先保護(hù)被拆遷人的安置補(bǔ)償權(quán)益。(139)參見(jiàn)最高人民法院(2020)最高法民申5097號(hào)民事裁定書(shū)；黑龍江省哈爾濱市中級(jí)人民法院(2021)黑01民終170號(hào)民事判決書(shū)；遼寧省鐵嶺市中級(jí)人民法院(2022)遼12民終1589號(hào)民事判決書(shū)；河南省高級(jí)人民法院(2022)豫民終251號(hào)民事判決書(shū)；安徽省蚌埠市中級(jí)人民法院(2022)皖03民終413號(hào)民事判決書(shū)。

但是《商品房買賣合同的解釋》(法釋〔2003〕7號(hào))已被修改，其中第7條被刪除。理論上法院不應(yīng)援引沒(méi)有法律效力的條文作為裁判依據(jù)。但司法實(shí)踐中依然從價(jià)值衡量角度論證被拆遷人權(quán)利優(yōu)先于抵押權(quán)。有的法院在援引《商品房買賣合同的解釋》第7條的基礎(chǔ)上兼顧考量了被拆遷人的集體利益保護(hù)，認(rèn)為拆遷補(bǔ)償安置權(quán)益優(yōu)先于抵押權(quán)。(140)參見(jiàn)最高人民法院(2021)最高法民申5083號(hào)民事裁定書(shū)。有法院從公平角度指出，被征收人犧牲了存在于原房屋上的居住權(quán)來(lái)滿足公共利益，其權(quán)利應(yīng)優(yōu)先于抵押權(quán)，這更符合公平正義精神且有助于社會(huì)穩(wěn)定。(141)參見(jiàn)湖北省武漢市中級(jí)人民法院(2021)鄂01民終1456號(hào)民事判決書(shū)。有法院認(rèn)為無(wú)論是原有拆除房屋還是安置補(bǔ)償房屋，都是被拆遷人的安身立命之本，與其生存權(quán)息息相關(guān)，被拆遷人因社會(huì)公共利益需要以喪失自己原有產(chǎn)權(quán)房屋為前提，所獲得的安置補(bǔ)償權(quán)益更是一種基本生存權(quán)，既然商品房消費(fèi)者的權(quán)利優(yōu)先于抵押權(quán)，那么舉輕以明重，處于更優(yōu)先地位的被拆遷人對(duì)補(bǔ)償安置房屋的權(quán)利，亦應(yīng)當(dāng)能夠排除擔(dān)保物權(quán)等優(yōu)先受償權(quán)的執(zhí)行。(142)參見(jiàn)新疆維吾爾自治區(qū)高級(jí)人民法院(2022)新民終200號(hào)民事判決書(shū)。

綜上，雖然該第7條被刪除，但被拆遷人的權(quán)利事實(shí)上優(yōu)先于抵押權(quán)。因此，應(yīng)將“轉(zhuǎn)讓給被拆遷人或者與被拆遷人簽訂置換協(xié)議或買賣協(xié)議的行為”認(rèn)定為可能損害抵押權(quán)的行為。

(三)符合特定條件的居住權(quán)優(yōu)先于抵押權(quán)

1.考察抵押財(cái)產(chǎn)上設(shè)立居住權(quán)是否損害抵押權(quán)有必要性

有地方規(guī)范性文件規(guī)定，在已經(jīng)設(shè)立抵押權(quán)的不動(dòng)產(chǎn)上設(shè)立居住權(quán)需經(jīng)抵押權(quán)人同意。(143)參見(jiàn)《長(zhǎng)沙市居住權(quán)登記操作規(guī)定(試行)》(長(zhǎng)資規(guī)發(fā)〔2021〕94號(hào))。有的則規(guī)定了特定情形下須經(jīng)抵押權(quán)人同意，即該文件實(shí)施前已經(jīng)辦理了抵押權(quán)首次登記，或者該規(guī)范性文件實(shí)施后辦理的抵押權(quán)首次登記中有限制設(shè)立居住權(quán)的記載事項(xiàng)時(shí)，設(shè)立居住權(quán)需經(jīng)抵押權(quán)人同意。(144)參見(jiàn)《武漢市居住權(quán)登記操作規(guī)范(試行)》(武自然資規(guī)發(fā)〔2021〕60號(hào))。

如果按照上述思路，抵押權(quán)人就抵押財(cái)產(chǎn)上能否設(shè)立居住權(quán)有控制權(quán)，其權(quán)衡成本收益后往往傾向于不同意設(shè)立居住權(quán)。因此，討論抵押財(cái)產(chǎn)上設(shè)立居住權(quán)是否會(huì)損害抵押權(quán)則稍顯多余。但是，上述思路顯然是對(duì)《物權(quán)法》第191條限制轉(zhuǎn)讓模式的路徑依賴?！睹穹ǖ洹返?06條重塑《物權(quán)法》第191條，明確規(guī)定抵押期間轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)無(wú)需抵押權(quán)人同意。地方規(guī)范性文件的思路與《民法典》第406條不符。有觀點(diǎn)可能質(zhì)疑，《民法典》第406條的“轉(zhuǎn)讓”的文義不能涵攝“設(shè)立居住權(quán)”，因此不能當(dāng)然適用之。雖然“轉(zhuǎn)讓”是指對(duì)抵押財(cái)產(chǎn)法律上的處分，不包括事實(shí)上的處分，(145)參見(jiàn)劉寶玉：《民法典擔(dān)保物權(quán)制度新規(guī)釋評(píng)》，載《法商研究》2020年第5期。但也不僅限于買賣，還應(yīng)包括互易、贈(zèng)與、投資等行為。(146)參見(jiàn)房紹坤：《民法典物權(quán)編之檢視》，載《東方法學(xué)》2020年第4期。抵押財(cái)產(chǎn)上設(shè)立居住權(quán)可以類推適用《民法典》第406條。因此抵押權(quán)和居住權(quán)可能存在同一標(biāo)的物上，產(chǎn)生權(quán)利沖突。但我國(guó)《民法典》并未規(guī)定兩者的權(quán)利順位，法官有較大自由裁量權(quán)，存在基于特定理由判定后設(shè)立的居住權(quán)優(yōu)先于先成立的抵押權(quán)的可能。因此，有必要考察在抵押財(cái)產(chǎn)上設(shè)立居住權(quán)是否可能損害抵押權(quán)。

2.以居住權(quán)可能降低抵押財(cái)產(chǎn)價(jià)值為由論證其可能損害抵押權(quán)的反思

實(shí)務(wù)界認(rèn)為設(shè)立居住權(quán)會(huì)降低房屋經(jīng)濟(jì)效用，(147)參見(jiàn)周英：《居住權(quán)登記的理論研究與實(shí)務(wù)操作》，載《中國(guó)房地產(chǎn)》2021年第7期。極有可能出現(xiàn)降低價(jià)格競(jìng)拍甚至無(wú)人競(jìng)拍的情形，導(dǎo)致拍賣價(jià)款不足以清償其債權(quán)，(148)參見(jiàn)徐玨、朱桐梅：《〈民法典〉背景下居住權(quán)登記若干問(wèn)題》，載《中國(guó)房地產(chǎn)》2021年第7期。因此可能損害抵押權(quán)。司法實(shí)踐也有判決認(rèn)為在設(shè)立抵押權(quán)的標(biāo)的物上確認(rèn)居住權(quán)會(huì)減少抵押財(cái)產(chǎn)的價(jià)值，損害抵押權(quán)。(149)參見(jiàn)廣東省廣州市越秀區(qū)人民法院(2021)粵0104民初45039號(hào)民事判決書(shū)；江蘇省無(wú)錫市錫山區(qū)人民法院(2021)蘇0205民初3239號(hào)民事判決書(shū)；上海市寶山區(qū)人民法院(2021)滬0113執(zhí)6038號(hào)執(zhí)行裁定書(shū)。

由此可見(jiàn)，已有文獻(xiàn)認(rèn)為在抵押財(cái)產(chǎn)上設(shè)立居住權(quán)致使其價(jià)值貶損，可能導(dǎo)致?lián)鶛?quán)無(wú)法實(shí)現(xiàn)，進(jìn)而認(rèn)為設(shè)立居住權(quán)的行為可能損害抵押權(quán)。但是，這一觀點(diǎn)有待澄清。在抵押財(cái)產(chǎn)上設(shè)立用益物權(quán)等行為屬于抵押人應(yīng)有權(quán)利，并非不法侵害抵押權(quán)的行為。(150)參見(jiàn)前引〔17〕，史尚寬書(shū)，第286頁(yè)。而且，不動(dòng)產(chǎn)抵押財(cái)產(chǎn)的價(jià)值受社會(huì)環(huán)境和公共政策等多種因素的影響，因政策等因素增加的價(jià)值可能對(duì)沖因居住權(quán)負(fù)擔(dān)降低的價(jià)值。換言之，負(fù)擔(dān)居住權(quán)的抵押財(cái)產(chǎn)的拍賣價(jià)值并非一定不能足額清償擔(dān)保債權(quán)。退一步講，即使因居住權(quán)的存在導(dǎo)致標(biāo)的物價(jià)值貶損，致使擔(dān)保債權(quán)無(wú)法完全足額清償時(shí)，抵押權(quán)人可以請(qǐng)求法院去除居住權(quán)負(fù)擔(dān)后拍賣。(151)參見(jiàn)王榮珍：《解釋論視角下的居住權(quán)客體》，載《比較法研究》2021年第6期。《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》(2020年修正)(法釋〔2020〕21號(hào)，以下簡(jiǎn)稱《拍賣、變賣財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》)第28條第2款也確立了去除后拍賣規(guī)則。因此，依此邏輯，在抵押財(cái)產(chǎn)上設(shè)立居住權(quán)在最終結(jié)果上不會(huì)影響擔(dān)保債權(quán)的實(shí)現(xiàn)，不宜以此為由認(rèn)定抵押財(cái)產(chǎn)上設(shè)立居住權(quán)屬于損害抵押權(quán)的情形。

3.居住權(quán)是否可能損害抵押權(quán)的關(guān)鍵在于管制因素

在抵押財(cái)產(chǎn)上設(shè)立居住權(quán)是否損害抵押權(quán)所涉及的核心問(wèn)題是抵押權(quán)與居住權(quán)的權(quán)利順位。雖然《民法典》并未明確居住權(quán)和抵押權(quán)的權(quán)利順位，但依《民法典》第402條、第368條，抵押權(quán)及居住權(quán)自登記時(shí)設(shè)立。一般而言，兩者的權(quán)利順位依公示先后順序確定，且未公示的“居住權(quán)”劣后于抵押權(quán)。(152)參見(jiàn)高圣平、范佳慧：《不動(dòng)產(chǎn)上抵押權(quán)與利用權(quán)的沖突與協(xié)調(diào)》，載《山東大學(xué)學(xué)報(bào)(哲學(xué)社會(huì)科學(xué)版)》2020年第6期。司法實(shí)踐中也大體遵循這一思路。如有判決指出，合同中或者調(diào)解協(xié)議中約定了居住事宜但是未登記的不享有居住權(quán)，不具有公示效力，不能對(duì)抗抵押權(quán)；(153)參見(jiàn)浙江省紹興市上虞區(qū)人民法院(2022)浙0604執(zhí)異11號(hào)執(zhí)行裁定書(shū)；山東省濟(jì)南市市中區(qū)人民法院(2022)魯0103執(zhí)異30號(hào)執(zhí)行裁定書(shū)；四川省成都高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)人民法院(2021)川0191民初14863號(hào)民事判決書(shū)；上海金融法院(2022)滬74執(zhí)異101號(hào)執(zhí)行裁定書(shū)。當(dāng)然，也有極少數(shù)相反判決認(rèn)為，雖然當(dāng)事人未完成居住權(quán)登記，但因?yàn)殡x婚協(xié)議中約定的居住權(quán)在抵押權(quán)設(shè)立之前，為保護(hù)當(dāng)事人合法權(quán)益，尊重老有所養(yǎng)、老有所居的社會(huì)公德，對(duì)在先的居住權(quán)予以保護(hù)。參見(jiàn)浙江省紹興市越城區(qū)人民法院(2020)浙0602執(zhí)異24號(hào)執(zhí)行裁定書(shū)。成立在先的抵押權(quán)優(yōu)先于居住權(quán)，抵押權(quán)人有權(quán)就抵押財(cái)產(chǎn)享有優(yōu)先受償權(quán)。(154)參見(jiàn)廣東省深圳市羅湖區(qū)人民法院(2022)粵0303民初4445號(hào)民事判決書(shū)。

如果依照公示先后順序確定抵押權(quán)和居住權(quán)的權(quán)利順位，那么在抵押財(cái)產(chǎn)上設(shè)立居住權(quán)不會(huì)損害抵押權(quán)。但是，影響權(quán)利序位的因素除了公示時(shí)間先后之外，還包括管制強(qiáng)度，背負(fù)了管制功能的權(quán)利優(yōu)先于無(wú)此功能的權(quán)利。(155)參見(jiàn)常鵬翱：《民法中的財(cái)產(chǎn)權(quán)競(jìng)合規(guī)范——以優(yōu)先規(guī)范為中心》，載《法學(xué)研究》2010年第5期。從《民法典》制定過(guò)程來(lái)看，居住權(quán)蘊(yùn)含了濃厚的管制因素。全國(guó)人大常委會(huì)法制工作委員會(huì)主任沈春耀指出，為落實(shí)黨中央要求，認(rèn)可和保護(hù)民事主體對(duì)住房保障的靈活安排，滿足特定人群的居住需求，《民法典各分編(草案)》在用益物權(quán)部分增加一章，專門(mén)規(guī)定居住權(quán)。(156)參見(jiàn)荊龍：《民法典分編草案首次提請(qǐng)審議》，載《人民法院報(bào)》2018年8月28日，第004版。王晨指出，居住權(quán)設(shè)立的目的在于貫徹黨的十九大提出的加快建立多主體供給、多渠道保障住房制度的要求。(157)參見(jiàn)王晨：《關(guān)于〈中華人民共和國(guó)民法典(草案)〉的說(shuō)明》，載http：//www.xinhuanet.com/politics/2020lh/2020-05/22/c_1126021017.htm，最后訪問(wèn)時(shí)間：2023年10月6日。無(wú)論是“住房保障”還是“特定人群”還是“多渠道保障住房制度”，都具有明確的保護(hù)弱者的價(jià)值取向。最高人民法院頒布的指導(dǎo)性案例也可以說(shuō)明這一點(diǎn)。(158)參見(jiàn)“邱某光與董某軍居住權(quán)執(zhí)行案”，最高人民法院貫徹實(shí)施民法典典型案例(第一批)之五(2022年)。理論界有觀點(diǎn)認(rèn)為私人自治才是居住權(quán)制度的核心價(jià)值，而弱者保護(hù)應(yīng)處于附屬地位，(159)參見(jiàn)申衛(wèi)星、楊旭：《中國(guó)民法典應(yīng)如何規(guī)定居住權(quán)？》，載《比較法研究》2019年第6期。而且居住權(quán)作為私法中財(cái)產(chǎn)權(quán)僅在家事范圍內(nèi)有住房保障功能，其與公法上的住宅權(quán)不是同一體系，不應(yīng)該附加以國(guó)家為責(zé)任主體的住房保障功能。(160)參見(jiàn)胡爾西旦·卡哈爾、金儉：《〈民法典〉視域中居住權(quán)制度價(jià)值功能及其適用限制》，載《法律適用》2021年第12期。但是通說(shuō)依然認(rèn)為居住權(quán)對(duì)住房保障具有重大意義，(161)參見(jiàn)申衛(wèi)星：《從“居住有其屋”到“住有所居”——我國(guó)民法典分則創(chuàng)設(shè)居住權(quán)制度的立法構(gòu)想》，載《現(xiàn)代法學(xué)》2018年第2期；席志國(guó)：《居住權(quán)的法教義學(xué)分析》，載《南京社會(huì)科學(xué)》2020年第9期。其目的在于實(shí)現(xiàn)對(duì)社會(huì)弱勢(shì)群體，如老年人、婦女、未成年人以及城市困難家庭住房權(quán)益的保護(hù)。(162)參見(jiàn)王利明：《我國(guó)民法典物權(quán)編的修改與完善》，載《清華法學(xué)》2018年第2期；肖業(yè)忠：《居者有其屋語(yǔ)境下的居住權(quán)研究》，載《理論學(xué)刊》2022年第4期。

無(wú)論是從立法目的還是從學(xué)界研究觀察，我國(guó)《民法典》中的居住權(quán)傾向于弱者保護(hù)，蘊(yùn)含了濃厚的管制色彩。正是這種“管制”可能致使設(shè)立在后的居住權(quán)優(yōu)先于在先設(shè)立的抵押權(quán)。而且司法實(shí)踐中也存在優(yōu)先保護(hù)居住性權(quán)益的價(jià)值判斷。《民法典》頒行之前，有判決就指出抵押權(quán)劣后于“居住權(quán)”。(163)參見(jiàn)貴州省黔東南苗族侗族自治州中級(jí)人民法院(2016)黔26民再49號(hào)民事判決書(shū)；最高人民法院(2018)最高法民申1536號(hào)民事裁定書(shū)?！睹穹ǖ洹奉C行之后，依然有判決以保護(hù)消費(fèi)者“居住權(quán)”為理由，阻卻抵押權(quán)追及效力。(164)參見(jiàn)最高人民法院(2021)最高法民終1316號(hào)民事判決書(shū)。雖然這些判決中所言之“居住權(quán)”實(shí)際上是前文所述的《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第29條的規(guī)定，不是《民法典》第366條至第371條規(guī)定的居住權(quán)，但是也足以說(shuō)明法院在進(jìn)行價(jià)值判斷時(shí)會(huì)優(yōu)先考慮權(quán)利人的基本生活居住利益。事實(shí)上，《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第29條的實(shí)務(wù)意義遠(yuǎn)未限于抵押權(quán)人和商品房消費(fèi)者的權(quán)利沖突，其已經(jīng)被“嫁接”于居住權(quán)和抵押權(quán)的沖突。有法官認(rèn)為當(dāng)居住權(quán)背后所暗含的基本生存權(quán)與債權(quán)人的經(jīng)營(yíng)利益發(fā)生沖突時(shí)，應(yīng)首先考慮居住權(quán)。(165)參見(jiàn)何馬根、吉卓燁：《居住權(quán)排除強(qiáng)制執(zhí)行的實(shí)證分析和規(guī)則構(gòu)建》，載《法律適用》2022年第5期。甚至有觀點(diǎn)指出，對(duì)于未經(jīng)登記的“居住權(quán)”，可以參照《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第28條確立“未登記的居住權(quán)期待權(quán)”排除強(qiáng)制執(zhí)行。(166)參見(jiàn)李亞彬、李亞妮：《居住權(quán)期待權(quán)異議之訴裁判思路探究》，載《人民法院報(bào)》2021年8月5日，第007版。滿足在法院查封前簽訂居住權(quán)合同、居住權(quán)人已經(jīng)實(shí)際占有使用該房屋、滿足生活之必要性以及未登記非因居住權(quán)人過(guò)錯(cuò)導(dǎo)致這四個(gè)要件時(shí)，可以排除抵押權(quán)強(qiáng)制執(zhí)行。(167)參見(jiàn)前引〔84〕，何馬根、吉卓燁文。尤其是公益性居住權(quán)是為了保護(hù)社會(huì)弱勢(shì)成員的居住利益，可用于滿足孤寡老人、殘疾人等無(wú)穩(wěn)定收入群體的生活需求，因此先設(shè)立的抵押權(quán)不能對(duì)抗后成立的居住權(quán)，否則不利于社會(huì)穩(wěn)定。(168)參見(jiàn)戴佳豫：《居住權(quán)與抵押權(quán)的順位沖突》，載《上海房地》2022年第10期。

由此可見(jiàn)，法官可能會(huì)基于對(duì)弱勢(shì)群體的人文關(guān)懷而使居住權(quán)優(yōu)先于抵押權(quán)，事實(shí)上阻斷抵押權(quán)的追及效力。但是，此種對(duì)弱勢(shì)群體的關(guān)懷并非一概而論，僅限于滿足特定條件的居住權(quán)。司法實(shí)踐中，法官主要參考《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第29條、第28條的要件，適當(dāng)改造其要件以決定是否突破“公示在先，權(quán)利在先”的一般規(guī)則。因此，當(dāng)居住權(quán)人滿足特定條件時(shí)，在抵押財(cái)產(chǎn)上設(shè)立居住權(quán)就可能損害抵押權(quán)人的利益。

綜上所述，在不動(dòng)產(chǎn)抵押中，商品房消費(fèi)者的權(quán)利、被拆遷人的權(quán)利以及符合特定條件的居住權(quán)優(yōu)先于抵押權(quán)，可以認(rèn)定為損害抵押權(quán)的情形。此類權(quán)利承載了保障弱勢(shì)群體生存權(quán)益的期待，具有強(qiáng)烈的管制因素。另外值得注意的是，從司法裁判中歸納“轉(zhuǎn)讓可能損害抵押權(quán)”的情形受時(shí)間因素制約。上述歸納整理不具有終極性，變動(dòng)不居的生產(chǎn)生活關(guān)系決定了可能出現(xiàn)新的轉(zhuǎn)讓可能損害抵押權(quán)的類型。

五、結(jié) 論

“轉(zhuǎn)讓可能損害抵押權(quán)”為平衡擔(dān)保債權(quán)安全性和抵押人期限利益和處分自由所生，其抽象性表達(dá)賦予法官自由裁量權(quán)。司法實(shí)踐對(duì)《物權(quán)法》第191條存在路徑依賴，對(duì)“轉(zhuǎn)讓可能損害抵押權(quán)”的認(rèn)定有泛化之趨勢(shì)。一般而言，在不動(dòng)產(chǎn)抵押中，轉(zhuǎn)讓行為、僅違反通知義務(wù)或者限制轉(zhuǎn)讓約定都不足以損害抵押權(quán)。真正可能損害抵押權(quán)的是法院基于保護(hù)弱勢(shì)群體的價(jià)值判斷認(rèn)定其他權(quán)利優(yōu)先于抵押權(quán)、阻卻抵押權(quán)追及效力的情形，如商品房消費(fèi)者和被拆遷人的權(quán)利以及符合一定要件的居住權(quán)。