孟思潔

一、問題的提出

按照執(zhí)行標(biāo)的種類劃分，可分為行為執(zhí)行和金錢債務(wù)執(zhí)行，其中金錢債務(wù)的執(zhí)行占絕大多數(shù)。被執(zhí)行人名下的財(cái)產(chǎn)種類多樣，可能是被執(zhí)行人單獨(dú)所有的動(dòng)產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)，也可能是被執(zhí)行人與案外人共有的動(dòng)產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)。被執(zhí)行人與案外人共有財(cái)產(chǎn)的處置，因涉及案外共有人，法律關(guān)系往往更為復(fù)雜。共同共有不動(dòng)產(chǎn)基于共同關(guān)系產(chǎn)生，法律上對其處分限制更多，因此執(zhí)行法官在執(zhí)行共同共有不動(dòng)產(chǎn)的過程中面臨的理論困擾和實(shí)際操作差異更大，而房產(chǎn)又是最廣泛最典型的不動(dòng)產(chǎn)，因此本文主要研究被執(zhí)行人與案外人共同共有房產(chǎn)的執(zhí)行規(guī)則，目的在于厘清執(zhí)行規(guī)則，為共同共有房產(chǎn)的強(qiáng)制執(zhí)行探索出一條較為清晰的道路。

二、被執(zhí)行人與案外共有人共同共有房產(chǎn)不能排除執(zhí)行

《民法典》第297條規(guī)定共有分為按份共有和共同共有。按份共有與共同共有的關(guān)鍵區(qū)別在于是否基于共同關(guān)系產(chǎn)生。[2]參見梁慧星、陳華彬：《物權(quán)法》，法律出版社2007年版，第237頁。按份共有人僅就自己的份額享有權(quán)利，共同共有人之間沒有份額劃分，每個(gè)共有人就共有財(cái)產(chǎn)的全部享有權(quán)利。因此，共同共有被限定在一定的身份關(guān)系內(nèi)，一般包括三種：夫妻共同共有、共同繼承共有、合伙共有。[3]參見李錫鶴：《究竟何謂“共同關(guān)系”——再論按份共有與共同共有之區(qū)別》，《東方法學(xué)》2016年第4期，第11頁。

對共同共有的房產(chǎn)能否采取查封措施，目前已經(jīng)有比較明確的規(guī)定，按照《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》（以下簡稱《查扣凍規(guī)定》）第12條第1款規(guī)定，無論是按份共有還是共同共有房產(chǎn)，都可以采取查封措施。因此，被執(zhí)行人與案外人共同共有的房產(chǎn)可以查封，而且應(yīng)當(dāng)是整體查封措施。采取查封措施并不意味著可以將案外共有人的共有權(quán)一并作為被執(zhí)行人財(cái)產(chǎn)進(jìn)行處置，只是份額分割的前置程序。案外共有人以拍賣共同共有房產(chǎn)損害自身利益為由提出執(zhí)行異議，要求法院停止拍賣的情況并不少見。[4]參見（2021）青0122執(zhí)異259號執(zhí)行裁定書。法院往往也向被執(zhí)行人釋明，通過分割協(xié)議或者析產(chǎn)訴訟確定份額后，案外共有人可就自己的份額主張排除強(qiáng)制執(zhí)行，但是如果案外共有人未達(dá)成分割協(xié)議或者提起析產(chǎn)訴訟，僅就共有權(quán)主張排除執(zhí)行，并不能得到法院的支持。

可以對共同共有的房產(chǎn)采取強(qiáng)制措施的合理性在于：一是無論房產(chǎn)屬于被執(zhí)行人單獨(dú)所有還是與案外人共同共有，都屬于被執(zhí)行人財(cái)產(chǎn)，被執(zhí)行人對財(cái)產(chǎn)享有所有權(quán)，被執(zhí)行人應(yīng)當(dāng)以其全部財(cái)產(chǎn)對債權(quán)人負(fù)責(zé)；[5]參見王澤鑒：《債法原理》， 北京大學(xué)出版社 2013 年版，第 74 頁。二是如果為了保護(hù)案外共同共有權(quán)而排除執(zhí)行，可能會(huì)導(dǎo)致債務(wù)人將單獨(dú)所有財(cái)產(chǎn)虛構(gòu)為與案外人共有的財(cái)產(chǎn)而逃避執(zhí)行。[6]參見丁亮華：《強(qiáng)制執(zhí)行的規(guī)范解釋：在實(shí)體法與程序法之間》，中國法制出版社2011年版，第35頁。

三、被執(zhí)行人與案外人共同共有房產(chǎn)執(zhí)行中存在的爭議

（一）共同共有房產(chǎn)的審查標(biāo)準(zhǔn)

《民法典》第214條、第216條規(guī)定了不動(dòng)產(chǎn)登記是確定物權(quán)歸屬的依據(jù)，但實(shí)踐中，經(jīng)常出現(xiàn)房產(chǎn)的登記狀況與實(shí)際所有狀況不一致的情形。如何認(rèn)定涉案房產(chǎn)是否屬于共同共有房產(chǎn)，是共同共有房產(chǎn)執(zhí)行中首先要解決的問題。民事訴訟法學(xué)界普遍認(rèn)為執(zhí)行審查僅限于形式性、程序的審查，即形式審查說。[7]參見胡婷、王亞新：《共有不動(dòng)產(chǎn)執(zhí)行中的爭議處理——兼論執(zhí)行立法草案相關(guān)條文的內(nèi)容構(gòu)成》，《西南政法大學(xué)學(xué)報(bào)》2020年第2期，第105頁。按照“形式審查說”觀點(diǎn)，執(zhí)行審查應(yīng)當(dāng)將不動(dòng)產(chǎn)的登記外觀作為唯一的認(rèn)定財(cái)產(chǎn)歸屬的方式，其他實(shí)體爭議不宜由執(zhí)行程序進(jìn)行認(rèn)定。此一點(diǎn)的法律依據(jù)在于《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》（以下簡稱《異議、復(fù)議規(guī)定》）第25條第1款的規(guī)定。但是，實(shí)踐也有法院突破形式審查學(xué)說觀點(diǎn)，在執(zhí)行程序直接將登記在案外人名下的房產(chǎn)認(rèn)定為案外人與被執(zhí)行人共同共有的進(jìn)而采取執(zhí)行措施，[8]參見（2019）閩0203執(zhí)異242號執(zhí)行裁定書。主要是在夫妻共同共有房產(chǎn)的認(rèn)定上，直接援引《民法典》關(guān)于夫妻共有財(cái)產(chǎn)的法律依據(jù)。

（二）執(zhí)行共同共有房產(chǎn)是否以窮盡被執(zhí)行名下個(gè)人財(cái)產(chǎn)為前提

《查扣凍規(guī)定》未規(guī)定執(zhí)行共同共有的房產(chǎn)是否要以窮盡對被執(zhí)行人名下個(gè)人的執(zhí)行為前提，在實(shí)踐中存在爭議。在曹某因與儲(chǔ)甲、范甲執(zhí)行糾紛一案中，[9]參見（2013）浙嘉執(zhí)異終字第4號執(zhí)行裁定書。一審法院認(rèn)為應(yīng)首先執(zhí)行范甲名下的個(gè)人財(cái)產(chǎn)，二審法院以“無論債務(wù)性質(zhì)是否屬于范甲個(gè)人債務(wù)，對于債務(wù)人范甲的個(gè)人財(cái)產(chǎn)以及其與他人共有財(cái)產(chǎn)中的相應(yīng)份額，皆可執(zhí)行”為由，撤銷一審裁定。2014年，浙江高院出臺的《關(guān)于執(zhí)行生效法律文書確定夫妻一方為債務(wù)人案件的相關(guān)法律問題解答》對這一問題進(jìn)行了答復(fù)，規(guī)定“在被執(zhí)行人單獨(dú)所有的財(cái)產(chǎn)不足以清償?shù)那疤嵯虏趴梢詫Ψ蚱薰餐灿胸?cái)產(chǎn)進(jìn)行執(zhí)行”。2016年，浙江高院就此問題再次解答，《浙江省高級人民法院執(zhí)行局關(guān)于執(zhí)行共有財(cái)產(chǎn)若干疑難問題的解答》規(guī)定“人民法院在執(zhí)行程序中一般應(yīng)當(dāng)執(zhí)行被執(zhí)行人個(gè)人名下的財(cái)產(chǎn)，被執(zhí)行人無個(gè)人名下財(cái)產(chǎn)或者該財(cái)產(chǎn)難以處置的，可以執(zhí)行被執(zhí)行人與他人共有的財(cái)產(chǎn)”。兩次規(guī)定略有差異，2014年規(guī)定只將被執(zhí)行人財(cái)產(chǎn)“不足以清償”作為執(zhí)行共同財(cái)產(chǎn)的前提，而2016年的解答中，被執(zhí)行人個(gè)人名下財(cái)產(chǎn)“難以處置”也可以成為處置共有財(cái)產(chǎn)的前提，這一表述顯然比2014年表述更為完善。

（三）提起析產(chǎn)訴訟是當(dāng)事人的權(quán)利還是義務(wù)

析產(chǎn)訴訟存在兩大爭議，一是提起析產(chǎn)訴訟的主體是否包括被執(zhí)行人，二是提起析產(chǎn)訴訟是當(dāng)事人的權(quán)利還是義務(wù)?！恫榭蹆鲆?guī)定》第12條第2款規(guī)定“共有人”可以提起析產(chǎn)訴訟，有觀點(diǎn)認(rèn)為被執(zhí)行人的財(cái)產(chǎn)已經(jīng)被查封，其處分權(quán)受到限制，自然不能提起析產(chǎn)訴訟，此處的“共有人”應(yīng)不包括被執(zhí)行人；有觀點(diǎn)認(rèn)為從文義解釋出發(fā)，共有人當(dāng)然包括被執(zhí)行人和案外共有人，另外，析產(chǎn)訴訟并不屬于被執(zhí)行人的處分行為，因此被執(zhí)行人可以提起析產(chǎn)訴訟。

至于提起析產(chǎn)訴訟是被執(zhí)行人的權(quán)利還是義務(wù)，從《查扣凍規(guī)定》規(guī)定內(nèi)容來看，“可以”應(yīng)當(dāng)是賦予了共有人和申請執(zhí)行人提起析產(chǎn)訴訟的權(quán)利，這一點(diǎn)在司法實(shí)踐中[10]參見（2021）川民終220號民事判決書。能達(dá)到統(tǒng)一。但也有觀點(diǎn)提出，應(yīng)當(dāng)把代位提起析產(chǎn)訴訟作為申請人推動(dòng)執(zhí)行進(jìn)程的義務(wù)，這主要是基于目前普遍存在的無人提起析產(chǎn)訴訟導(dǎo)致的執(zhí)行程序停滯問題。

實(shí)踐中共有人或申請執(zhí)行人由于客觀困難或主觀考量不愿意提起析產(chǎn)訴訟的情況還是比較常見，共有人主動(dòng)提起析產(chǎn)訴訟的可能性并不大。為了避免共有人提起析產(chǎn)訴訟動(dòng)力不足和可能產(chǎn)生的虛假訴訟問題，《查扣凍規(guī)定》為申請執(zhí)行人設(shè)置了代為提起析產(chǎn)訴訟的權(quán)利，但代位提起析產(chǎn)訴訟意味著申請執(zhí)行人在債權(quán)沒有得到清償?shù)那疤嵯?，還要繼續(xù)投入時(shí)間、精力、金錢等訴訟成本，可能影響申請執(zhí)行人的主觀動(dòng)力。而如果共有人與申請執(zhí)行人均不提起析產(chǎn)訴訟，那案件執(zhí)行就可能陷入停滯狀態(tài)。

（四）執(zhí)行法院可否直接裁定共同共有房產(chǎn)的份額

雖然最高院判例[11]參見（2017）最高法民申 2083 號民事裁定書。已經(jīng)明確，不提起析產(chǎn)訴訟，人民法院可以繼續(xù)查封共有房產(chǎn)。但如果共有人和申請執(zhí)行人均不提起析產(chǎn)訴訟，財(cái)產(chǎn)的處置陷入停滯狀態(tài)，明顯不利于保護(hù)申請執(zhí)行人利益，特別是在當(dāng)前“解決執(zhí)行難”壓力下，執(zhí)行法院往往也愿意主動(dòng)采取措施推動(dòng)執(zhí)行，因此司法實(shí)踐中出現(xiàn)了執(zhí)行程序直接裁定共同共有房產(chǎn)份額的情形。[12]參見（2017）浙1003執(zhí)2379號執(zhí)行裁定書。部分地區(qū)已經(jīng)在出臺的司法解釋中明確了執(zhí)行法院可以直接裁定共同共有財(cái)產(chǎn)的份額，比如《浙江省高級人民法院關(guān)于執(zhí)行生效法律文書確定夫妻一方為債務(wù)人案件的相關(guān)法律問題解答》的第七點(diǎn)以及《江蘇省高級人民法院關(guān)于執(zhí)行疑難問題的解答》第四點(diǎn)中的解答。但直接裁定共同共有房產(chǎn)的份額在程序合法性上還有待討論。

（五）整體拍賣還是份額拍賣

共有房產(chǎn)的拍賣又有兩種模式。第一種模式是就被執(zhí)行房產(chǎn)進(jìn)行整體拍賣，在拍賣款中預(yù)留案外共有人份額，可以稱其為整體拍賣模式；第二種模式是僅就被執(zhí)行人享有的份額進(jìn)行拍賣，可稱為份額拍賣模式。

從近三年全國法院在淘寶網(wǎng)上發(fā)布的網(wǎng)絡(luò)司法拍賣數(shù)據(jù)來看，份額拍賣占比非常低。2019年全國法院發(fā)布住宅用房一拍178400件，其中份額拍賣476件，約占0.27%；2020年全國法院發(fā)布住宅用房一拍482453件，其中份額拍賣488件，約占0.10%；2021年全國法院發(fā)布住宅用房一拍672621件，其中份額拍賣651件，約占0.01%。內(nèi)蒙古、遼寧、吉林、西藏、甘肅、寧夏等省近三年來沒有發(fā)布過房產(chǎn)份額拍賣，從數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)可以看出，全國范圍內(nèi)，法院還是主要采取整體拍賣模式。

整體拍賣的法院一般援引的依據(jù)為房產(chǎn)不能進(jìn)行實(shí)體分割，分割后會(huì)嚴(yán)重影響價(jià)格。[13]參見（2021）蘇08執(zhí)異47號執(zhí)行裁定書。各地司法解釋，像浙江高院2016年出臺的《浙江省高級人民法院執(zhí)行局關(guān)于執(zhí)行共有財(cái)產(chǎn)若干疑難問題的解答》第五點(diǎn)，北京市高級人民法院2017年出臺的《北京市法院執(zhí)行案件辦理規(guī)范》第669條，江蘇省高級人民法院2018年出臺的《江蘇省高級人民法院關(guān)于執(zhí)行疑難問題的解答》第四點(diǎn)也都為整體拍賣提供了依據(jù)。除了考慮價(jià)值減損，相比于整體拍賣，份額拍賣還存在成交率過低的問題。份額拍賣后，買受人并不能取得房產(chǎn)完整的所有權(quán)，而要與一個(gè)陌生人共有房產(chǎn)，買受人拍賣的積極性并不大，這也是法院提高財(cái)產(chǎn)處置效率的切實(shí)考量。

四、被執(zhí)行人與案外人共同共有房產(chǎn)的執(zhí)行規(guī)則完善路徑

（一）共同共有房產(chǎn)的審查應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持形式審查標(biāo)準(zhǔn)

執(zhí)行程序中，對共同共有房產(chǎn)的所有權(quán)審查應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持形式審查的標(biāo)準(zhǔn)，在案外人執(zhí)行異議審查時(shí)，堅(jiān)持物權(quán)公示原則，依照《民法典》第216條規(guī)定和《異議、復(fù)議規(guī)定》第25條第一款規(guī)定，以不動(dòng)產(chǎn)登記簿登記內(nèi)容來認(rèn)定案外人是否屬于權(quán)利人，對于不屬于登記簿上登記的權(quán)利人的，引導(dǎo)案外人另行提起訴訟。[14]參見（2021）閩0781執(zhí)異70號執(zhí)行裁定書，( 2017) 吉 01 民終 6335 號民事判決書，（2019）最高法執(zhí)監(jiān)241號執(zhí)行裁定書。因?yàn)榉慨a(chǎn)所有權(quán)的確定涉及實(shí)體權(quán)利的認(rèn)定，貫徹形式審查的標(biāo)準(zhǔn)，通過訴訟程序以充分保障當(dāng)事人的訴訟權(quán)利，才能防止執(zhí)行審查權(quán)的無序擴(kuò)張，保護(hù)案外人的利益。突破形式審查標(biāo)準(zhǔn)，雖然從執(zhí)行效率角度出發(fā)有利于加快執(zhí)行進(jìn)度，但難免會(huì)有“以審代執(zhí)”的嫌疑。

（二）執(zhí)行共同共有房產(chǎn)應(yīng)當(dāng)以被執(zhí)行人個(gè)人財(cái)產(chǎn)已無法清償或難以執(zhí)行為前提

被執(zhí)行人個(gè)人名下的財(cái)產(chǎn)和共同財(cái)產(chǎn)均為被執(zhí)行人財(cái)產(chǎn)，屬于債權(quán)人可期待的執(zhí)行財(cái)產(chǎn)范疇。為了達(dá)到債權(quán)實(shí)現(xiàn)和案外共有人利益的保護(hù)之間的平衡，執(zhí)行被執(zhí)行人名下房產(chǎn)應(yīng)當(dāng)以被執(zhí)行人個(gè)人名下的財(cái)產(chǎn)不足以清償或難以處置為前提比較合理。主要基于以下幾個(gè)方面原因：第一，要盡可能保護(hù)案外共有人的權(quán)益，就是盡量不執(zhí)行共有財(cái)產(chǎn)，盡量不將案外共有人帶入到執(zhí)行程序中去；第二，首先處置被執(zhí)行人個(gè)人名下的財(cái)產(chǎn)，法律關(guān)系清晰，也有利于執(zhí)行效率的提高；第三，比例原則的當(dāng)然要求。[15]參見陳克：《代位析產(chǎn)糾紛中若干問題的探討》，《法律適用》2020年第5期，第92頁。

（三）析產(chǎn)訴訟的規(guī)則完善路徑

為保障債權(quán)的實(shí)現(xiàn)，《查扣凍規(guī)定》創(chuàng)設(shè)了申請人代位提起析產(chǎn)訴訟這一制度，代位析產(chǎn)訴訟補(bǔ)充了《民法典》合同編規(guī)定的代位權(quán)訴訟在使用范圍上的不足，是傳統(tǒng)代位權(quán)制度法律化的產(chǎn)物。[16]參見鄔硯：《代位析產(chǎn)訴訟的理論解析與規(guī)則構(gòu)建》，《法學(xué)雜志》2015年第12期，第99頁。在代位析產(chǎn)訴訟具體規(guī)則完善上，不宜將代位提起析產(chǎn)訴訟作為申請執(zhí)行人的義務(wù)。如果申請執(zhí)行人基于訴訟成本或其他考量不愿意提起析產(chǎn)訴訟，也應(yīng)當(dāng)允許。

析產(chǎn)訴訟規(guī)則完善還有幾點(diǎn)需要注意的問題：一是虛假訴訟問題，不同于分割協(xié)議需要經(jīng)過債權(quán)人同意，析產(chǎn)訴訟中，如果案外共有人與被執(zhí)行人惡意串通，完全可以在析產(chǎn)訴訟中通過達(dá)成調(diào)解協(xié)議而獲得具有強(qiáng)制力的生效法律文書。為了避免虛假訴訟問題，必須要限制析產(chǎn)訴訟中達(dá)成調(diào)解協(xié)議情形，一般情況下應(yīng)當(dāng)不允許雙方當(dāng)事人達(dá)成調(diào)解協(xié)議，即使案外共有人與被執(zhí)行人愿意達(dá)成調(diào)解協(xié)議，也需要在充分質(zhì)證的前提下。另外，執(zhí)行法官還應(yīng)當(dāng)與審判法官充分溝通，保障審執(zhí)銜接。二是析產(chǎn)訴訟管轄問題，根據(jù)《民事訴訟法》第34條規(guī)定，因不動(dòng)產(chǎn)糾紛提起的訴訟應(yīng)當(dāng)由不動(dòng)產(chǎn)所在地法院管轄，這可能導(dǎo)致析產(chǎn)訴訟的管轄法院與執(zhí)行法院不同，不同法院審執(zhí)溝通困難更大，因此在法律制度的完善上需要考慮將析產(chǎn)訴訟的管轄納入到執(zhí)行法院。

（四）不宜由執(zhí)行法院直接裁定共同共有房產(chǎn)的份額

《查扣凍規(guī)定》只規(guī)定了兩種分割方式，一種是協(xié)議分割，一種是析產(chǎn)訴訟。法院執(zhí)行裁定共同共有房產(chǎn)的份額并無不屬于法定的分割方式，實(shí)踐中這樣操作確實(shí)有利于提高財(cái)產(chǎn)處置的效率，減少申請執(zhí)行人的訴累，但是在正當(dāng)性欠妥。有觀點(diǎn)認(rèn)為，由執(zhí)行部門按照訴訟程序規(guī)定的事實(shí)認(rèn)定和證明責(zé)任組成合議庭進(jìn)行審查，并充分就保障當(dāng)事人的救濟(jì)權(quán)利，即獲得程序正當(dāng)性。[17]參見柯澄川、王亞紅：《對被執(zhí)行人與他人共同共有的房產(chǎn)可裁定份額后拍賣》，《人民司法（案例）》2018年第32期，第105頁。這一觀點(diǎn)有混淆執(zhí)行與訴訟制度之嫌，訴訟程序與執(zhí)行程序設(shè)計(jì)上存在諸多差異，以當(dāng)事人權(quán)利救濟(jì)為例，訴訟制度以二審終審和再審制度保障當(dāng)事人權(quán)利救濟(jì)，這在執(zhí)行程序中很難實(shí)現(xiàn)。另外，沒有經(jīng)過實(shí)體訴訟程序就對案外人的權(quán)利進(jìn)行實(shí)體裁判，可能導(dǎo)致執(zhí)行權(quán)的無序擴(kuò)張。司法實(shí)踐中，也會(huì)導(dǎo)致執(zhí)行信訪風(fēng)險(xiǎn)的增加，無異于給已經(jīng)壓力繁重的執(zhí)行法官增添了額外的負(fù)擔(dān)。析產(chǎn)訴訟通過二審終審制度，不僅是保障了當(dāng)事人充分的訴訟權(quán)利，更是為解決目前普遍存在的當(dāng)事人對執(zhí)行法官的不信任提供了途徑，如果沒有這一訴訟程序，案外共有人或被執(zhí)行人可能很難認(rèn)可裁定的份額結(jié)果。

（五）可在保障案外共有人利益前提下進(jìn)行整體拍賣

整體拍賣之所以成為當(dāng)前法院普遍采取的拍賣方式，主要原因在于整體拍賣能夠有效避免房屋份額拍賣可能導(dǎo)致的房產(chǎn)價(jià)值的大幅度的貶損，甚至執(zhí)行拍賣程序空轉(zhuǎn)造成的司法資源浪費(fèi)。如果嚴(yán)格按照份額處置的原則，對房屋進(jìn)行份額拍賣，雖然從形式上符合《查扣凍規(guī)定》第12條第2款之規(guī)定，但實(shí)踐價(jià)值甚微，甚至可能導(dǎo)致被執(zhí)行人惡意規(guī)避執(zhí)行的后果。特別是在“解決執(zhí)行難”大背景下，提高拍賣成交率顯得尤為重要。從利益平衡的角度考慮，可以允許對共同共有房產(chǎn)進(jìn)行整體拍賣，但整體拍賣必須建立在充分保障案外共有人利益的基礎(chǔ)上。

如何在整體拍賣的前提下盡可能充分保障案外共有人權(quán)利是共同共有房產(chǎn)拍賣所必須面對的問題。在制度設(shè)計(jì)上應(yīng)當(dāng)考慮：一是房產(chǎn)拍賣前，充分保障案外共有人的知情權(quán)，包括在房產(chǎn)查封時(shí)通知案外共有人，房產(chǎn)拍賣向其充分釋明優(yōu)先購買權(quán)，如果案外共有人愿意以被拍賣份額的評估價(jià)購買，應(yīng)當(dāng)允許其購買，可參考《江蘇省高級人民法院關(guān)于執(zhí)行疑難問題的解答》第四點(diǎn)；二是房產(chǎn)拍賣中，通過技術(shù)方式充分保障案外共有人的優(yōu)先購買權(quán)，房屋上拍前充分告知拍賣情況，競價(jià)方式，并在拍賣平臺上說明其身份，設(shè)置其同樣出價(jià)條件下的優(yōu)先購買權(quán)，積極引導(dǎo)案外共有人參與競拍；三是房產(chǎn)拍賣后，如果案外共有人拍得房產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)允許其僅支付被執(zhí)行人應(yīng)有份額部分的價(jià)款，如果未拍得房產(chǎn)，盡可能保障案外共有人除財(cái)產(chǎn)權(quán)外的其他權(quán)益不受損失，也要盡可能保障案外人除財(cái)產(chǎn)權(quán)外所享有的子女入學(xué)、醫(yī)療等權(quán)利。