曹 輝

司法拍賣屬于司法強制執(zhí)行的主要構成部分，變現結果、處理速度和執(zhí)行案件審結效率、質量密切相關。人民法院針對擬拍賣財產要委托估價機構評估價格，或由人民法院指導組織申請執(zhí)行人和被執(zhí)行人對擬拍賣標的物進行自主協商議價。不動產為司法拍賣中占比最大的標的物，拍賣和估價尤為重要。

一、司法拍賣不動產現狀及常見風險

（一）司法拍賣不動產現狀

1991年頒發(fā)施行的《民事訴訟法》規(guī)定人民法院可以使用拍賣方式處置被扣押、查封的財產，并且賦予法院強制拍賣權。2005年，《拍賣管理辦法》正式提出人民法院拍賣被執(zhí)行人財產，要委托具備相應資質的拍賣機構開展。2016年，《最高人民法院關于人民法院網絡司法拍賣若干問題的規(guī)定》更加完善、精簡、優(yōu)化了司法拍賣模式，從而使司法拍賣在民事訴訟執(zhí)行拍賣活動中有章可循[1]，也增加了司法拍賣的成交量。

司法拍賣能夠對當事人權益進行保護，并且使司法公信力得到提高。但是，因為我國司法拍賣實踐時間比較短，相應實施細則需要完善，并且司法實踐具體操作經驗及執(zhí)行經驗不足。此外，受到宏觀經濟形勢影響，司法拍賣案件不斷增加，但不動產司法拍賣流拍率、折價率比較高，造成司法拍賣成交周期比較長。

（二）司法拍賣不動產的常見風險

1.評估價值過高

部分法院和拍賣機構中的工作人員將評估價值過高作為不動產司法拍賣流拍率過高的原因，主要是因為評估價值是評估收費的依據，評估機構評估價格動機比較高。此觀點比較片面，評估價值并不一定是評估收費基礎。相關規(guī)定表明，在拍賣物成交價格比評估價低的時候，評估費要根據拍賣物成交價相應的比例收取，拍賣物沒有拍賣成交的時候，不會收取評估費。另外，授予當事人和其他利害關系人救濟權利，也就是賦予上述人員對估價結果提出疑問并且申請重新評估的權利。保留價高低與一拍流拍率高低密切相關。

2.當事人議價模式利弊

在最新司法實踐中，部分基層法院采取了當事人議價模式。其解釋為在不損害第三人利益的前提下，由人民法院指導并組織申請執(zhí)行人和被執(zhí)行人對擬拍賣標的物進行自主協商議價。雙方協商一致后，經法院審查確定為司法拍賣一拍的起拍價格，也叫“議價模式”。此種模式擁有零傭金、定價快、效率高的優(yōu)點，能平衡申請執(zhí)行人與被執(zhí)行人雙方內心對擬拍標的物價值的心理預期。但缺點是價格高、流拍多、實行難、結案晚，易造成成交量下降，影響法院結案效率，大面積開展并實行困難的窘境。截至目前，全國司法拍賣仍以評估模式為主要模式[2]。

3.標的物瑕疵

競買人希望自己通過合理的競拍價格買到適合自己心意的商品。但是，司法拍賣標的物會存在權利瑕疵和品質瑕疵，尤其是不動產。一般顯性瑕疵競買人容易發(fā)現，拍賣成交過程及拍賣結果并不會出現糾紛，而由于難于掌握和了解隱性瑕疵，因此隱性瑕疵成為拍賣糾紛的主要問題。一般只有產權人知道拍賣標的物瑕疵，但是，產權人充分考慮自身利益，或者對于法院判決、執(zhí)行不滿，會不配合現場查勘，并且不配合瑕疵調查，從而提高了司法拍賣難度。

4.房屋盡調及產權屬性

根據司法拍賣規(guī)定，成功競買之后要按時并一次性支付拍賣尾款。因為競買人將拍賣款付清前，無法辦理相應不動產權屬證明，也就沒有銀行想要承擔風險貸款。針對司法拍賣不動產來說，離開銀行貸款支持，一次性全額支付高額的拍賣款，使大多數有意向的競買人知難而退。好消息是目前在全國一線城市的法院司法拍賣處置不動產中，已有一小部分銀行開展針對性地支持競買人辦理司法拍賣貸款業(yè)務，但對目前如火如荼的司法拍賣市場而言，仍舊是杯水車薪。

5.買受人額外費用

買受人在不動產司法拍賣中除了要全額承擔過戶稅費以及標的物原產權人所需承擔的稅費外，還要承擔拍賣傭金和其他費用，比如水電費、物業(yè)費等，在一線城市，一套不動產所欠的物業(yè)費高達幾十萬元也是常有的事，導致買受人綜合成本比不動產市場客觀平均成本要高，從而增大了流拍率。一拍流拍的后果為折價進入二拍、變賣，延長成交周期。另外，不動產拍賣中，因為房屋屬性屬于商品房、經濟適用房等不同情況，在過戶中所需要繳納的稅費差別很大，甚至超過房屋成交價格的30%，使得不太熟悉相關法律法規(guī)知識的買受人只能被動接受。

6.房屋占用導致難以交付

產權過戶后的房屋交割往往很難像二手房一樣順利交付，有些甚至好幾年都住不進去。尤其是近幾年，國內經濟經過多年的高速發(fā)展后，“換擋”“降速”進入中速增長時期，不動產市場也逐漸進入到平穩(wěn)發(fā)展階段。多變、復雜的經濟形勢，讓不動產市場環(huán)境逐漸分化、平淡，趨緊、持續(xù)的不動產調控政策會影響不動產司法拍賣。

二、拍賣不動產交付存在的問題

（一）利益沖突

拍賣標的物房屋和土地具有較大的市場價值，并且涉及各方利益較多，所以買受人在交付過程中要求立刻過戶移交。被執(zhí)行人、占有人、承租人等相關利害關系人因為拒絕從標的物中遷退，申請執(zhí)行人要不斷催促執(zhí)行法院交付標的物[3-4]。被執(zhí)行人、占有人、承租人等相關利害關系人消極的思想情緒、懈怠的處理方式，各個利益沖突構成的死結，導致執(zhí)行法院工作困難。

（二）執(zhí)行法院風險

執(zhí)行法院在司法實踐中會綜合社會、法律與政治三方效果，通過勸導、協調等方式化解消除危機，但是被執(zhí)行人、占有人、承租人等相關利害關系人通過自殺、惡占、群訪、激訪和其他過激行為對執(zhí)行法院和權力部門施壓。執(zhí)行法院因擔心強制遷退會對當事人造成刺激，導致人員傷殘、場面失控等情況，強制執(zhí)行效果有所削弱。

（三）激增信訪

在實務中，因為潛在風險導致不動產拍賣交付工作停滯，使買受人即使已繳清拍賣成交款、取得不動產所有權，但是仍無法處分，從而也無法得到預期的利益?；凇靶旁L不信法”的觀念，買受人到處上訪，尋找上級法院和各級黨委、政府專案督辦。被執(zhí)行人、占有人、承租人等相關利害關系人為了對抗標的物交付，還要積極群防，通過輿論聲勢干涉。不管是最后結果對哪方有利，執(zhí)行法院都為最大輸家，因為削弱了司法權威，公眾心中的法院公正形象也會受到貶損。

（四）流拍房增加

一般說來，不動產屬于被執(zhí)行人可供執(zhí)行的最有價值的財產，在司法拍賣中尤為重要。但是近年來不動產司法拍賣情況不好，具有較高的流拍率，尤其是首次拍賣流拍比較嚴重，主要是因為：

其一，不動產市場逐漸回歸理性。我國為了降低金融危機對國內經濟的影響，制定了相應政策，不動產房價不斷上漲導致不動產業(yè)過熱，也使得不動產司法拍賣更加繁榮。在中央房價調控時，不動產市場退溫，不動產登記、土地政策調整和不動產稅出臺都會抑制房價，不動產市場逐漸回歸理性。相應的在不動產司法拍賣中，購房者會降低購買司法拍賣房的積極性和熱度。

其二，人為因素干擾。根據《最高人民法院關于人民法院網絡司法拍賣若干問題的規(guī)定》，不動產通過司法拍賣二次流拍、變賣失敗之后，如果債權人拒絕以物抵債，就會將該拍賣不動產退回被執(zhí)行人。被執(zhí)行人為了退回拍賣不動產、拍賣失敗，會利用各種手段阻攔拍賣，比如制作虛假租賃合同。

其三，競買者希望降價。不動產有兩次被拍賣、一次變賣共計三次拍賣機會。競買者知道此規(guī)定，所以不參與第一次拍賣，在第二次拍賣的時候再競拍，導致二拍成交價格高于一拍起拍價，甚至高于市場價格，造成競買者心理失衡放棄支付競拍尾款的悔拍現象。而在變賣程序中，因為拍賣不動產是以二拍保留價格、不降價上拍，競買者會產生固有的拍賣不動產因兩次拍賣而流拍，拍賣不動產定有嚴重瑕疵的錯誤認識而不選擇競拍。

三、司法拍賣不動產交付策略

（一）被執(zhí)行人法定交付義務

法律堅持房地一體原則主要是因為土地和房屋在自然屬性方面不可分離，房屋構筑和土地相關，現實生活中沒有脫離土地的空中閣樓。假如權利主體不統一，行使權利雙方要協商、談判，交易成本比較高。另外，如果房、地權利主體不統一，不動產流轉會受到影響。那么，房、地權屬在主體方面統一對有效使用和交易安全、效益是有利的。在房、地權屬分離的情況下，法院處置被執(zhí)行人房屋和土地時，要使土地和房屋合并處置，從而使分離的不動產統一[6]。

（二）明確強制交付拍賣不動產依據

通過調查，產權人被執(zhí)行法院使用查封措施之后，擅自使房屋出租或者抵押到第三方人的時候，執(zhí)行法院要根據申請解除占有或者排除妨害。設置在查封后的租賃權無法對抗申請執(zhí)行人與買受人，所以承租人因為執(zhí)行法院強制去除添附損失、房屋裝修等只能要求對被執(zhí)行人另訴求償。

（三）完善司法拍賣不動產執(zhí)行的程序

其一，查權屬。執(zhí)行法院對房屋、土地等管理部門發(fā)布查詢權屬情況通知書，查詢內容主要包括房屋是否已經辦理初始產權登記、房屋和土地的權利證照是否滿足規(guī)定、是否有在建工程抵押、是否有其他相關權利人的查封或輪候查封、是否具有相關財產的司法處置權等情況[7]。如果房屋沒有權屬登記，執(zhí)行法院要了解是否歸被執(zhí)行人所有，是否為違章建筑。只要不動產沒有過戶條件，執(zhí)行法院就要自行或者責令被執(zhí)行人補足手續(xù)和材料。

其二，查負擔。執(zhí)行法院要查明房屋、土地等不動產是否設置擔保物權或者被查封。權利設置合法有效，執(zhí)行法院要披露在拍賣公告中，并且啟動“具有瑕疵拍賣”程序。其他法院先查封不動產，執(zhí)行法院要和首封法院銜接，協商不動產變現適宜的解決方式。

其三，查邊界。不動產定位邊界不明確，被執(zhí)行人要到房屋管理、土地管理等部門查詢相應材料，材料不明確或者沒有登記材料的，執(zhí)行法院要求勘測部門出具房屋測繪報告和土地紅線圖，需要的費用納入拍賣成本。只要是不動產界限模糊，無法和相鄰房屋、土地厘清，執(zhí)行法院就不能夠強制拍賣。

（四）結合社會機構力量，協助溝通不動產的交付

執(zhí)行法院要依托當地黨委、政法委的支持和社會機構、法院的配合，與各方資源整合，使異地交付問題得到解決。同級黨委在接收執(zhí)行法院提交的請示報告之后，要及時和不動產所在地黨政機構進行對口銜接，并且通過當地部門調配人手，和執(zhí)行法院結合強制清場并且移交不動產。根據《關于委托執(zhí)行若干問題的規(guī)定》，在異地執(zhí)行的時候，法院要和當地執(zhí)行法院配合，并且保證執(zhí)行人員執(zhí)行裝備、人身安全和執(zhí)行標的物不會受到影響。

另外，因為競買人競價行為存在利益因素，通過買賣實現不動產市場價格，所以強制拍賣具備交易行為特征，并且納入到國家稅費征收管理范圍，被執(zhí)行人應繳納營業(yè)稅、城市建設維護稅、土地增值稅等，買受人需繳納過戶登記費，雙方需繳納印花稅。關于土地增值稅和營業(yè)稅，即使被執(zhí)行人下落不明無法聯系，稅務機關也不能夠將稅費負擔轉接買受人。