陳 開 梓

(寧德師范學(xué)院 馬克思主義學(xué)院，福建 寧德 352100)

近年來，以房屋作為特定物替代履行原金錢債務(wù)的新興交易模式日漸增多，由此引起的糾紛形成訴訟案件數(shù)量一直居高不下且類型復(fù)雜多樣。筆者在中國裁判文書網(wǎng)(http://wenshu.court.gov.cn/)輸入“以房抵債”進(jìn)行全文檢索2013年1月至2020年2月的民事案由案件，共得出40 054個(gè)結(jié)果(涉及最高人民法院審理案件量達(dá)355個(gè))；而繼續(xù)增加檢索“以房抵債協(xié)議”，得出10 044個(gè)結(jié)果(涉及最高人民法院審理的案件量為88個(gè))，足見全國各級(jí)法院審理的以房抵債案件、涉及以房抵債協(xié)議的類案裁判實(shí)例眾多。通過不同時(shí)期、不同法院的類案裁判結(jié)果的比對(duì)，發(fā)現(xiàn)不同案情個(gè)案具有的類案特征以及同案不同判的問題。為此，如何將各種以房抵債協(xié)議之類案通過類型化分析，與司法解釋及最高人民法院所作權(quán)威裁判案例進(jìn)行歸類對(duì)照，并確定同類糾紛適用相同裁判規(guī)則及統(tǒng)一參照標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)避免同案不同判及公平公正司法具有重大意義。

一、以房抵債協(xié)議的概念及范圍界定

實(shí)踐中，債權(quán)人與債務(wù)人之間存在金錢債務(wù)，有時(shí)雙方約定以特定物替代原金錢債務(wù)的清償，這種以特定物替代履行債務(wù)的方式通常被稱為以物抵債，當(dāng)這種特定物指向房屋時(shí)，就形成了以房抵債關(guān)系。用以確定雙方當(dāng)事人權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議即為以房抵債協(xié)議，主要交易流程為：當(dāng)事人針對(duì)同一筆款項(xiàng)先后簽訂房屋買賣合同和借款合同兩份協(xié)議，并在借款協(xié)議中約定買賣雙方分別為出借人及借款人，借款人如到期未能償還借款則履行房屋買賣合同，這種約定以房抵債處理方式的協(xié)議構(gòu)成以房抵債協(xié)議。[1](P406)以房抵債協(xié)議在民間借貸債務(wù)清償以及建設(shè)工程施工、商品房銷售、貨物買賣等領(lǐng)域廣泛受到市場主體的青睞，就在于其可以降低交易風(fēng)險(xiǎn)與交易成本，提高資金的使用率，有利于解決市場融資與債務(wù)清償?shù)谋Ｕ想y題，從而促進(jìn)資源的優(yōu)化配置。但由于此類協(xié)議難以即時(shí)履行完成，且協(xié)議簽訂之后所涉抵債之房屋存在價(jià)格波動(dòng)及交付、登記等因素的變化，極易產(chǎn)生以房抵債協(xié)議糾紛并發(fā)展成為訴訟案件；另外還會(huì)存在一些市場主體利用以房抵債協(xié)議以達(dá)到惡意逃避債務(wù)、轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)以及規(guī)避稅收、限購限貸政策、虛假訴訟等非法目的的消極問題，也推升了以房抵債協(xié)議訴訟案件的數(shù)量與社會(huì)關(guān)注度。

鑒于以房抵債協(xié)議中積極與消極因素并存，對(duì)以房抵債協(xié)議進(jìn)行概念與范圍界定，以及對(duì)其法律效力準(zhǔn)確定性，對(duì)當(dāng)事人雙方的利益有重大影響，也對(duì)債務(wù)人的其他債權(quán)人、善意的房屋買受人等第三方的利益，以及社會(huì)公益均有重大影響。

二、以房抵債協(xié)議類案的類型化分析的適用

在實(shí)踐中以房抵債協(xié)議的類型繁多，對(duì)其效力的不同認(rèn)定形成的類案裁判也呈現(xiàn)出不同標(biāo)準(zhǔn)與結(jié)果，由此產(chǎn)生對(duì)以房抵債類案適用類型化分析的需求問題。類型化思維的關(guān)鍵是根據(jù)類型特征認(rèn)定法律關(guān)系，進(jìn)而適用不同規(guī)范?！邦愋突季S就是將民事糾紛中所涉案件的主要特征與判例予以指向類似，并依該共同特征及判例要義來解決新的類似糾紛?！盵2](P11)“運(yùn)用民法解決糾紛無法離開類型化的法學(xué)研究方法。通過對(duì)糾紛的類型化分析，可以明確糾紛的具體類型及各類型糾紛在司法實(shí)務(wù)中法律適用的具體思路。”[3](P25)通過比對(duì)，筆者發(fā)現(xiàn)對(duì)類案裁判進(jìn)行類型化分析，有利于促進(jìn)法律理解并指導(dǎo)理論研究與司法實(shí)踐，還有利于當(dāng)事人接受司法判決，便于民事案件執(zhí)行工作的進(jìn)行。[4](P89～90)在具體處理以房抵債類案時(shí)，以類型化思維進(jìn)行分析，為新發(fā)生的個(gè)案糾紛能否參考適用指導(dǎo)性案例的裁判要旨打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。[5](P125)如此既可以實(shí)現(xiàn)具體和抽象之間的平衡，也有助于實(shí)現(xiàn)指導(dǎo)案例與個(gè)案之間的平衡[6]，從而有效避免同案不同判現(xiàn)象的出現(xiàn)，有效提升審判質(zhì)效與公正司法。

為此，筆者結(jié)合最高人民法院公報(bào)案例、指導(dǎo)性案例、會(huì)議紀(jì)要及裁判案例文書等，以類型化分析視角對(duì)眾多以房抵債糾紛案件進(jìn)行分類研究，通過搜索、比對(duì)、篩選與檢驗(yàn)，將實(shí)踐中不同的以房抵債糾紛案例，按照指導(dǎo)性案例的類型特點(diǎn)來對(duì)照判斷與待解決糾紛案件存在的相似度，從而將該待解決糾紛案例與指導(dǎo)性案例或公報(bào)案例的裁判要旨進(jìn)行適用匹配，從而有效解決同案不同判問題。總之，類型化思維與分析方法在司法實(shí)踐領(lǐng)域具有重大作用，在法律適用以及在法律解釋中都會(huì)找到施展的舞臺(tái)[7](P57)，是一種高效的裁判方式，有助于統(tǒng)一類案裁判尺度。

三、有關(guān)以房抵債協(xié)議的立法、司法現(xiàn)狀及類型化評(píng)析

(一)現(xiàn)有法律、司法解釋及內(nèi)部指導(dǎo)意見有關(guān)以房抵債規(guī)定的歸類述評(píng)

我國現(xiàn)行民事法律、司法解釋及內(nèi)部指導(dǎo)意見等對(duì)以房抵債至今仍未進(jìn)行統(tǒng)一明確的規(guī)定，由此引發(fā)了司法實(shí)踐的不統(tǒng)一，具體存在以下幾個(gè)方面的問題。

1.以房抵債糾紛解決還難以直接找到法律條文依據(jù)。目前在司法實(shí)踐中處理以房抵債效力問題可以引用或參照使用的條款主要是：《擔(dān)保法》第40條及《物權(quán)法》第186條流押無效的規(guī)定；《擔(dān)保法》第53條及《物權(quán)法》第195條、第219條、第236條有關(guān)對(duì)擔(dān)保財(cái)產(chǎn)折價(jià)抵債及優(yōu)先受償?shù)囊?guī)定；《合同法》第52條、第54條有關(guān)合同無效及可撤銷、可變更的規(guī)定；還有《合同法》第286條有關(guān)承包人可以與發(fā)包人協(xié)議將工程折價(jià)抵償工程價(jià)款的規(guī)定等。由于可能存在對(duì)上述法律條文理解的偏差，實(shí)務(wù)中就會(huì)出現(xiàn)裁判結(jié)果差異的問題。

2.以房抵債協(xié)議相關(guān)司法解釋難以滿足當(dāng)事人的特定需要。《最高人民法院關(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規(guī)定》(以下簡稱“民間借貸司法解釋”)第24條就民間借貸合同和買賣合同并立的情形，明確規(guī)定按民間借貸的基礎(chǔ)法律關(guān)系認(rèn)定，而對(duì)于同時(shí)并立的買賣合同關(guān)系的效力予以回避，導(dǎo)致大量以房抵債案件債權(quán)人無法對(duì)房屋主張權(quán)利，明顯不能滿足實(shí)踐中以房抵債的多樣性、復(fù)雜性的需要。而《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》(以下簡稱“民事訴訟法司法解釋”)第 491 條和《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》(以下簡稱“民事執(zhí)行拍賣變賣司法解釋”)第 19 條等條款均明確規(guī)定在執(zhí)行程序中可以進(jìn)行包括以房抵債在內(nèi)的以物抵債，但其適用前置條件及程序要求較為嚴(yán)格，一般較難啟動(dòng)。同時(shí)《最高人民法院關(guān)于執(zhí)行和解若干問題的規(guī)定》(簡稱“執(zhí)行和解司法解釋”)第六條規(guī)定了當(dāng)事人在執(zhí)行階段達(dá)成以物抵債和解協(xié)議，人民法院仍不得依據(jù)該協(xié)議作出以物抵債裁定。因此上述司法解釋中涉及以房抵債協(xié)議的規(guī)定彼此間存在不一致，當(dāng)事人難以在實(shí)務(wù)中通過法院認(rèn)定、執(zhí)行或和解來達(dá)到抵債房屋的直接交付或產(chǎn)權(quán)過戶。

3.審判工作會(huì)議紀(jì)要、通知等內(nèi)部指導(dǎo)意見無法直接作為判決的援引依據(jù)。最高人民法院于2016年11月發(fā)布《第八次全國法院民事商事審判工作會(huì)議(民事部分)紀(jì)要》(以下簡稱《八民紀(jì)要》)第16、17 條明確規(guī)定了法院對(duì)當(dāng)事人達(dá)成以房抵債協(xié)議能否制作調(diào)解書的認(rèn)定情形，以及當(dāng)事人在債務(wù)清償期滿后達(dá)成以房抵債協(xié)議并已辦理了產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)的以房抵債協(xié)議效力的認(rèn)定等問題，并規(guī)定了法院主動(dòng)履行嚴(yán)格審查義務(wù)及采取補(bǔ)救措施等內(nèi)容。之后于2019年11月發(fā)布《第九次全國法院民商事審判工作會(huì)議紀(jì)要》(以下簡稱《九民紀(jì)要》)第44、45條對(duì)認(rèn)定以物抵債協(xié)議的性質(zhì)和效力進(jìn)行了細(xì)化，并以訂立協(xié)議時(shí)履行期限是否已經(jīng)屆滿予以分類認(rèn)定。兩份審判工作會(huì)議紀(jì)要對(duì)統(tǒng)一裁判思路、規(guī)范自由裁量權(quán)、提高司法公信力具有重要意義，但會(huì)議紀(jì)要不是司法解釋，不能直接作為裁判依據(jù)進(jìn)而在法律文書中援引，只能在判決說理部分予以闡述，不具有直接效力，從而影響了其權(quán)威性與統(tǒng)一適用性。

2013年6月最高人民法院公布的《關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控政策下人民法院嚴(yán)格審查各類虛假訴訟的緊急通知》對(duì)當(dāng)事人自愿達(dá)成以房抵債或經(jīng)訴前調(diào)解所達(dá)成的以房抵債協(xié)議如何進(jìn)行司法確認(rèn)以及如何執(zhí)行進(jìn)行了相關(guān)規(guī)定，對(duì)防范通過以房抵債方式進(jìn)行虛假訴訟起了一定作用。但該通知畢竟仍屬于司法政策的層面，在具體案例裁判中并不能直接援引作為依據(jù)，從而限制了其適用范圍。

(二)最高人民法院作出終審及再審類案裁判的歸類評(píng)析

通過最高人民法院近年對(duì)以房抵債協(xié)議效力的認(rèn)定作出權(quán)威判例的比對(duì)，發(fā)現(xiàn)類案裁判結(jié)果及適用理由存在明顯差異，甚至截然相反，導(dǎo)致實(shí)務(wù)中類似案例如何參照適用時(shí)出現(xiàn)無所適從的困惑?，F(xiàn)予以歸類評(píng)析如下。

1.肯定以房抵債協(xié)議效力的典型判例。最高人民法院提審的案號(hào)為(2011)民提字第344號(hào)的“朱俊芳與山西嘉和泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司商品房買賣合同糾紛案”，原兩審均判決以房抵債協(xié)議條款有效，但再審改判無效，最后經(jīng)最高人民法院提審又作出以房抵債協(xié)議條款有效的認(rèn)定，該案例的判決書刊載在《最高人民法院公報(bào)》2014年第12期。[8](P18～24)其裁判要點(diǎn)“買賣條款有效的認(rèn)定以買賣合同和借款協(xié)議并立且相互聯(lián)系為基礎(chǔ)，指出履行借款協(xié)議是商品房買賣合同的解除條件”[9](P66)成為指導(dǎo)類似案件作出肯定以房抵債效力的典型判例。

2.否定以房抵債協(xié)議效力的典型判例。最高人民法院提審的案號(hào)為(2013)民提字第135號(hào)的“廣西嘉美房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司與楊偉鵬商品房買賣合同糾紛案”，原兩審均判決以房抵債協(xié)議中的買賣條款有效，但最高人民法院提審后認(rèn)為“楊偉鵬請求直接取得案涉商鋪所有權(quán)的主張違反《中華人民共和國物權(quán)法》關(guān)于禁止流押的規(guī)定，本院不予支持”，判決駁回了楊偉鵬的訴訟請求[10](P15～20)。該案成為否定以房抵債協(xié)議效力的典型判例。

由于《最高人民法院公報(bào)》及《人民司法·案例》在2014年先后刊載的上述兩個(gè)案例，案情相似，但裁判結(jié)果完全相反，引發(fā)了司法裁判標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一的爭論。

3.對(duì)以房抵債協(xié)議效力問題予以回避的典型判例。根據(jù)2015年“民間借貸司法解釋”第24條的規(guī)定，當(dāng)事人以簽訂買賣合同作為民間借貸擔(dān)保的，產(chǎn)生糾紛只能按照民間借貸法律關(guān)系進(jìn)行審理。但該司法解釋“第24條只是給出了此類案件的一種審判路徑，并沒有涉及商品房買賣協(xié)議的性質(zhì)。不對(duì)此種協(xié)議的法律性質(zhì)進(jìn)行認(rèn)定，就無從確定債權(quán)人是否享有優(yōu)先受償權(quán)”[11](P14)。實(shí)踐中以該司法解釋條款作出的判例實(shí)際上是回避了對(duì)以房抵債協(xié)議效力的認(rèn)定。最高人民法院終審作出的案號(hào)為(2016)最高法民終52號(hào)的“王高平與海南博海投資咨詢有限公司借款合同糾紛二審民事裁定書”就適用了該司法解釋條款，但對(duì)以房抵債協(xié)議效力問題予以了回避，該裁定書認(rèn)定“雙方簽訂房屋認(rèn)購協(xié)議的真實(shí)目的是為了給借款提供擔(dān)保，并非為了實(shí)現(xiàn)房屋買賣……(當(dāng)事人)之間的真實(shí)法律關(guān)系是民間借貸，房屋認(rèn)購協(xié)議只是作為讓與擔(dān)保的一種方式”[12]， 由此最終認(rèn)定原被告之間是借款擔(dān)保關(guān)系，按民間借貸關(guān)系審理，并裁定駁回上訴，成為回避以房抵債效力認(rèn)定的典型判例。

4.認(rèn)定商品房買賣合同有效的權(quán)威裁判。最高人民法院發(fā)布的第15批指導(dǎo)性案例的第72號(hào)案例系“湯龍等訴新疆鄂爾多斯彥海房地產(chǎn)開發(fā)有限公司商品房買賣合同糾紛案”(案號(hào)為[2015]民一終字第180號(hào))，該案的裁判要旨為：雙方當(dāng)事人經(jīng)協(xié)商一致終止借款合同關(guān)系，將借款本金及利息轉(zhuǎn)化為已付購房款并經(jīng)對(duì)賬清算后建立商品房買賣合同關(guān)系，不屬于《物權(quán)法》禁止流押的情形，……因此該商品房買賣合同具有法律效力。[13](P19～35)這一認(rèn)定對(duì)具體類型化特征的類案具有直接參照的價(jià)值。

5.將以房抵債協(xié)議認(rèn)定為諾成性合同的其他案例。最高人民法院終審的(2016)最高法民終484號(hào)“通州建總集團(tuán)有限公司與內(nèi)蒙古興華房地產(chǎn)有限責(zé)任公司建設(shè)工程施工合同糾紛案”的裁判要旨可歸納為：當(dāng)事人在債務(wù)清償期屆滿后簽訂的以物抵債協(xié)議，只要雙方當(dāng)事人的意思表示真實(shí)，合同內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，就應(yīng)認(rèn)定該協(xié)議有效。[14](P35)該案根據(jù)意思自治原則認(rèn)定以房抵債協(xié)議有效，為同類案件提供了參照適用的依據(jù)。

與上述裁判要旨類似的類案還有：最高人民法院在(2015)民一終字第308號(hào)案件、最高人民法院在(2017)最高法民申128號(hào)和(2017)最高法民申2480號(hào)案件等。[15]～[17]另外還有重慶市石柱土家族自治縣人民法院(2016)渝0240民初3200號(hào)案所認(rèn)定“以物抵債合同是諾成合同，不以抵債物的物權(quán)變動(dòng)為要件，且以物抵債不因禁止流質(zhì)而無效”[18](P72)的裁判要旨，也與上述最高院的公報(bào)案例所確定的觀點(diǎn)完全一致。

上述類案裁判存在的共同特點(diǎn)是：在債務(wù)清償期限屆滿后，因債務(wù)人不能清償債務(wù)，債權(quán)人與債務(wù)人達(dá)成的以房抵債協(xié)議，在當(dāng)事人沒有特別約定的情況下，只要不存在違反法律、行政法規(guī)禁止性規(guī)定的情形，應(yīng)當(dāng)以尊重當(dāng)事人的意思自治為基本原則，不以債權(quán)人取得房屋所有權(quán)為該協(xié)議的成立或生效要件，即認(rèn)為以房抵債協(xié)議系諾成性合同。[19](P48)

四、以房抵債協(xié)議效力認(rèn)定的類型化分析

鑒于以房抵債類型多且雜及實(shí)踐中存在不同處理結(jié)果的判例，通過以不同的標(biāo)準(zhǔn)將以房抵債協(xié)議劃分為不同的種類，從而對(duì)應(yīng)最高人民法院已發(fā)布的指導(dǎo)性案例、會(huì)議紀(jì)要、公報(bào)案例及其他權(quán)威判例所歸納裁判要旨，為類案提供統(tǒng)一權(quán)威的指導(dǎo)借鑒，必然會(huì)有利于解決同案不同判的現(xiàn)象，也有利于提升司法公信力。

(一)按以房抵債協(xié)議簽訂時(shí)間分類

根據(jù)以房抵債協(xié)議簽訂時(shí)間進(jìn)行分類，可以分為履行期屆滿前達(dá)成的以房抵債協(xié)議和履行期屆滿后達(dá)成的以房抵債協(xié)議兩類?！毒琶窦o(jì)要》第44條、第45條就是采用這種分類，對(duì)不同情形提出了不同的裁判指導(dǎo)意見。

1.第一種是履行期屆滿前達(dá)成的以房抵債協(xié)議。此種以房抵債協(xié)議主要有兩種情形：一是在簽訂原債合同時(shí)附有以房抵債的協(xié)議；二是原債生效后在債務(wù)履行期限屆滿前，債權(quán)人與債務(wù)人或第三人簽訂以房抵債協(xié)議。

最高人民法院對(duì)債務(wù)履行期限屆滿前達(dá)成以房抵債協(xié)議的效力問題，先后作出過兩個(gè)截然相反的判決(朱俊芳案中，法院認(rèn)為以房抵債并未違反流押條款的禁止性規(guī)定，系有效合同[8](P18～24)；而楊偉鵬案中，法院認(rèn)為以房抵債違反禁止流押原則而無效[10](P15～20))，由此造成了司法裁判時(shí)的困惑。

筆者認(rèn)為，上述兩種情形產(chǎn)生的債務(wù)履行期限屆滿前，以房抵債協(xié)議的性質(zhì)應(yīng)屬于非典型擔(dān)保物權(quán)，不應(yīng)等同于流押契約。如果存在產(chǎn)權(quán)已變更轉(zhuǎn)移的情形，則其性質(zhì)應(yīng)按照《九民紀(jì)要》第71條規(guī)定，認(rèn)定為讓與擔(dān)保，對(duì)財(cái)產(chǎn)直接歸債權(quán)人所有的約定應(yīng)屬無效，但債權(quán)人可以請求參照法律關(guān)于擔(dān)保物權(quán)的規(guī)定對(duì)財(cái)產(chǎn)拍賣、變賣、折價(jià)優(yōu)先償還其債權(quán)；如果未進(jìn)行產(chǎn)權(quán)變更，其性質(zhì)應(yīng)按《九民紀(jì)要》第45條規(guī)定，認(rèn)定為后讓與擔(dān)保，債權(quán)人只能根據(jù)原債權(quán)債務(wù)關(guān)系提起主張，不能直接請求交付房屋。[20]

2.第二種是債務(wù)履行期限屆滿后的以房抵債協(xié)議。對(duì)該種以房抵債協(xié)議應(yīng)以尊重當(dāng)事人的意思自治為基本原則來認(rèn)定其有效性，但應(yīng)區(qū)分三種情況進(jìn)行認(rèn)定與處理：其一在債權(quán)人與債務(wù)人達(dá)成以房抵債協(xié)議，同時(shí)新債務(wù)與舊債務(wù)又并存時(shí)，債權(quán)人應(yīng)通過主張新債務(wù)或舊債務(wù)履行以實(shí)現(xiàn)其債權(quán)，當(dāng)新債務(wù)與舊債務(wù)之間存在先后順序關(guān)系，債權(quán)人只能先行使新債務(wù)的請求權(quán)。若新債務(wù)屆期不履行，或者新債務(wù)雖未明確約定履行期，但債務(wù)人明確表示或者以自己的行為表明不履行新債務(wù)的，當(dāng)事人簽訂以物抵債協(xié)議的目的無疑不能得到實(shí)現(xiàn)，則債權(quán)人有權(quán)請求債務(wù)人履行舊債務(wù)。[21](P81)其二是尚未辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記但債務(wù)人反悔不履行抵債協(xié)議的，只要不存在惡意損害第三人合法權(quán)益以及不存在虛假訴訟情形的，債權(quán)人可以請求債務(wù)人繼續(xù)履行原協(xié)議，交付房屋及辦理權(quán)屬變更登記。其三是已經(jīng)辦理了不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記的，一方反悔要求認(rèn)定以房抵債協(xié)議無效的不應(yīng)得到支持。

(二)按以房抵債協(xié)議履行是否完成分類

根據(jù)以房抵債協(xié)議是否履行完成，可分為已履行完成的以房抵債協(xié)議和尚未履行完成的以房抵債協(xié)議兩類。

1.對(duì)已履行完成的以房抵債協(xié)議，其法律效力應(yīng)認(rèn)定為有效。以房抵債協(xié)議履行完成，應(yīng)以辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記為準(zhǔn)，根據(jù)物權(quán)變動(dòng)公示公信原則，此類協(xié)議的法律效力當(dāng)然應(yīng)予確認(rèn)。如果其他債權(quán)人認(rèn)為以房抵債協(xié)議簽訂存在《合同法》第74條規(guī)定情形，可以行使債權(quán)人撤銷權(quán)。

2.對(duì)于尚未履行完成的以房抵債協(xié)議，債權(quán)人可依據(jù)不同情形主張自己的權(quán)利。其一，對(duì)債務(wù)人具有繼續(xù)履行協(xié)議條件的債權(quán)人有權(quán)要求債務(wù)人繼續(xù)履行。最高人民法院在(2015)民一終字第 308 號(hào)案件認(rèn)定“以物抵債協(xié)議為諾成性合同，如果債務(wù)人尚未履行，債權(quán)人當(dāng)然有請求繼續(xù)履行的權(quán)利”，最高人民法院在(2017)最高法民申 2480號(hào)民事裁定書也表達(dá)了類似的觀點(diǎn)。[15]～[17]此外《九民紀(jì)要》第44條也作出認(rèn)同上述觀點(diǎn)的細(xì)化意見。其二，因抵債房屋已被銷售、被查封或已抵押等原因而導(dǎo)致債務(wù)人不能履行以房抵債協(xié)議時(shí)，債權(quán)人可以要求債務(wù)人履行舊債務(wù)。最高人民法院在(2016)最高法民終 484 號(hào)案件中認(rèn)為“若新債務(wù)屆期不履行，致使以物抵債協(xié)議目的不能實(shí)現(xiàn)的，債權(quán)人有權(quán)請求債務(wù)人履行舊債務(wù)”[14](P35)，最高人民法院在(2011)民提字第210號(hào)也闡述了類似的觀點(diǎn)[22](P101)，均可以作為此類糾紛處理案例的參考依據(jù)。

因此，債權(quán)人對(duì)尚未履行完成的以房抵債協(xié)議，可以通過要求繼續(xù)履行或恢復(fù)舊債務(wù)履行的兩種方式來主張權(quán)利。但是對(duì)照最高人民法院第72號(hào)指導(dǎo)性案例的裁判要旨，法院仍應(yīng)嚴(yán)格審查原債務(wù)形成的相關(guān)證據(jù)，以防止出現(xiàn)將違法高息轉(zhuǎn)化為已付購房款而得到不當(dāng)保護(hù)的現(xiàn)象。

(三)按不同階段形成的以房抵債糾紛分類

根據(jù)不同階段形成的以房抵債糾紛，可分為訴前以房抵債、訴中調(diào)解以房抵債及執(zhí)行中以房抵債三類。

1.訴前以房抵債。在債務(wù)履行期限屆滿前或后達(dá)成的以房抵債協(xié)議發(fā)生糾紛但尚未進(jìn)入訴訟，屬于訴前以房抵債協(xié)議，可依據(jù)前述兩種分類的不同情況主張相關(guān)權(quán)利。

2.訴中調(diào)解以房抵債。已經(jīng)進(jìn)入訴訟但在訴訟過程中通過調(diào)解達(dá)成以房抵債協(xié)議，依據(jù)《八民紀(jì)要》第16、17條規(guī)定及《九民紀(jì)要》第44條規(guī)定，當(dāng)事人可以自行履行，法院對(duì)此不予制作以房抵債協(xié)議調(diào)解書。

3.執(zhí)行中以房抵債。在案件強(qiáng)制執(zhí)行過程中形成以房抵債協(xié)議，屬于清償債務(wù)的執(zhí)行行為或執(zhí)行和解，可依“民事訴訟法司法解釋”、“民事執(zhí)行拍賣變賣司法解釋”以及“執(zhí)行和解司法解釋”的相關(guān)規(guī)定，通過法定程序?qū)Φ謧窟M(jìn)行拍賣變賣并以其價(jià)款清償債務(wù)，而不能直接進(jìn)行房產(chǎn)的抵頂。

(四)按以房抵債協(xié)議簽訂時(shí)的真意分類

根據(jù)當(dāng)事人簽訂以房抵債協(xié)議時(shí)的真意不同，可將以房抵債中的買賣合同分為真實(shí)買賣合同、“名為買賣實(shí)為借貸”擔(dān)保性質(zhì)合同及無效買賣合同等三種類型。

1.真實(shí)買賣合同。若當(dāng)事人簽訂以房抵債協(xié)議時(shí)符合《民法總則》第143條當(dāng)事人意思表示真實(shí)合法的要件規(guī)定，則該類以房抵債協(xié)議及關(guān)聯(lián)的買賣合同當(dāng)然有效，債權(quán)人可以選擇以借貸關(guān)系或買賣關(guān)系主張自己的權(quán)益。

2.“名為買賣實(shí)為借貸”擔(dān)保性質(zhì)合同。若當(dāng)事人簽訂以房抵債協(xié)議時(shí)僅有成立借貸關(guān)系的真意，而無成立買賣關(guān)系的真意，雙方簽訂的商品房買賣合同目的完全是為了擔(dān)保借款的履行，應(yīng)屬于“名為買賣實(shí)為借貸”擔(dān)保性質(zhì)合同。[23](P118)依據(jù)“民間借貸司法解釋”第24條規(guī)定，債權(quán)人只能以基礎(chǔ)的民間借貸法律關(guān)系提出主張，而不能向債務(wù)人主張交付房屋。

3.無效買賣合同。若以房抵債協(xié)議中所簽訂的買賣合同具有偷逃稅款、規(guī)避購房政策以及虛假訴訟、轉(zhuǎn)移資產(chǎn)等損害其他債權(quán)人利益的非法目的，則該合同會(huì)因存在惡意串通損害他人利益或違反公序良俗原則而被認(rèn)定為無效。

(五)按以房抵債中“抵”的方式分類

根據(jù)以房抵債中“抵”的方式不同，可分為抵頂、折抵、抵銷等三類。

1.抵頂。若當(dāng)事人只約定債務(wù)人到期不償還債務(wù)，抵債房就直接歸債權(quán)人所有的，視為抵頂，一般發(fā)生在債務(wù)履行期限屆滿前。

2.折抵。若當(dāng)事人在簽訂商品房買賣合同的同時(shí)約定要對(duì)抵債房進(jìn)行清算，通過拍賣等合法程序后折價(jià)清償債務(wù)的，視為折抵，一般發(fā)生在債務(wù)履行期限屆滿后。

3.抵銷。若當(dāng)事人合意后，在抵債房價(jià)值與債務(wù)相當(dāng)時(shí)，用對(duì)沖的方式直接將抵債房的所有權(quán)轉(zhuǎn)移給債權(quán)人的，視為抵銷。

在該類型分類中，抵銷與折抵均為償還債務(wù)的合法途徑，不違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定，一般應(yīng)認(rèn)定為有效；但抵頂所作出的直接轉(zhuǎn)移所有權(quán)的約定可能因違反《物權(quán)法》第186 條的規(guī)定而歸于無效。[21](P113)

五、統(tǒng)一以房抵債協(xié)議類案裁判尺度的完善建議

(一)完善以房抵債協(xié)議類案的相關(guān)立法

1.提高以房抵債協(xié)議的立法層次。建議在制定民法典配套法律時(shí)對(duì)以房抵債協(xié)議的構(gòu)成要件和法律效力作出具體明確的規(guī)定。

2.通過對(duì)以房抵債協(xié)議類型化效力認(rèn)定的條款規(guī)定，直接為以房抵債糾紛類案的裁判提供法律依據(jù)。

3.修改禁止流質(zhì)、流押范圍條款，將以房抵債協(xié)議與流質(zhì)、流押進(jìn)行區(qū)分，從而拓寬以房抵債協(xié)議的適用空間與效力。

(二)通過司法解釋及指導(dǎo)性案例，統(tǒng)一類案裁判標(biāo)準(zhǔn)

通過最高人民法院出臺(tái)關(guān)于以房抵債協(xié)議效力認(rèn)定及裁判標(biāo)準(zhǔn)的司法解釋，以及發(fā)布以房抵債的指導(dǎo)性案例、公報(bào)案例，統(tǒng)一以房抵債協(xié)議效力的類案裁判標(biāo)準(zhǔn)與尺度，為實(shí)現(xiàn)公正司法提供明確指引。

(三)推行類案與關(guān)聯(lián)案件強(qiáng)制檢索機(jī)制

將最高人民法院《司法責(zé)任制實(shí)施意見(試行)》確定的類案與關(guān)聯(lián)案件全面檢索的范圍從最高人民法院擴(kuò)大至各級(jí)法院，借助大數(shù)據(jù)時(shí)代信息化手段推行類案與關(guān)聯(lián)案件強(qiáng)制檢索機(jī)制，使得以房抵債協(xié)議糾紛案件各方參與人及裁判者均能通過中國司法案例網(wǎng)、中國裁判文書網(wǎng)等類案檢索平臺(tái)進(jìn)行分類逐層檢索相關(guān)生效裁判案例，輔以《九民紀(jì)要》所提出的“五個(gè)思維”角度(即樹立法律關(guān)系思維、請求權(quán)基礎(chǔ)思維、邏輯和價(jià)值相一致思維、穿透式審判思維和同案同判思維)，通過提煉案例中的裁判要點(diǎn)和裁判理由與現(xiàn)有糾紛進(jìn)行比對(duì)，實(shí)現(xiàn)對(duì)現(xiàn)有以房抵債糾紛的裁判尺度一致，從而達(dá)到類案類判并有效規(guī)范司法權(quán)運(yùn)行。

(四)加強(qiáng)具體個(gè)案司法審查力度，并準(zhǔn)確適用案外人權(quán)利救濟(jì)渠道

法院在對(duì)以房抵債協(xié)議糾紛個(gè)案的審理、執(zhí)行過程中，應(yīng)主動(dòng)依職權(quán)對(duì)以房抵債協(xié)議的真實(shí)性和合法性進(jìn)行審查，合理分配當(dāng)事人舉證責(zé)任，加大對(duì)借用以房抵債協(xié)議進(jìn)行虛假訴訟行為的打擊力度。對(duì)于第三方認(rèn)為以房抵債協(xié)議侵害其合法權(quán)益而主張撤銷協(xié)議的個(gè)案，法院可以直接依《合同法》第74條審查以房抵債協(xié)議是否存在作為債務(wù)人的原房主低價(jià)或無償將房屋抵債而導(dǎo)致償債能力下降、損害債權(quán)人合法權(quán)益等情形，來作出是否支持該債權(quán)人撤銷權(quán)的裁判；而對(duì)于已經(jīng)得到法院裁判文書或調(diào)解文書確認(rèn)支持的以房抵債協(xié)議，如第三人認(rèn)為損害其民事權(quán)益而提出第三人撤銷之訴，則法院應(yīng)以《民事訴訟法》第56條為依據(jù)進(jìn)行審查，從而作出是否支持第三人訴訟請求的裁判。如此通過法院主動(dòng)嚴(yán)格審查以及以房抵債協(xié)議外的債權(quán)人或第三人來主張相關(guān)訴權(quán)進(jìn)行救濟(jì)，防范與遏制以房抵債協(xié)議背后隱藏的不真實(shí)、不合法問題，使真實(shí)、合法、正當(dāng)?shù)囊苑康謧鶇f(xié)議真正得到法律的保護(hù)，并有效保障以房抵債協(xié)議外的債權(quán)人或第三人的權(quán)利不受侵害。

六、結(jié)語

綜上所述，筆者希望通過對(duì)以房抵債糾紛案件的類型化分析，將現(xiàn)實(shí)存在的各類以房抵債糾紛與司法裁判案例進(jìn)行比對(duì)歸類，將其共同特征及裁判要旨予以提煉，為民法典配套立法及其他法律修改提供依據(jù)；通過司法解釋、指導(dǎo)案例，以及推行類案強(qiáng)制檢索機(jī)制，實(shí)現(xiàn)類案裁判標(biāo)準(zhǔn)與尺度的統(tǒng)一；通過個(gè)案嚴(yán)格審查防范虛假訴訟，以及案外人權(quán)利救濟(jì)制度準(zhǔn)確適用等舉措，使以房抵債行為有法可依，使各方當(dāng)事人利益都能得到有效保障，同時(shí)有助于增強(qiáng)司法裁判權(quán)威性，以及類案類判、同案同判的司法改革目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，最終推動(dòng)和諧穩(wěn)定社會(huì)秩序的構(gòu)建。