黎秋華

摘要：自2017年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出防范化解重大金融風(fēng)險(xiǎn)重要任務(wù)以來，采取了去杠桿、控制房地產(chǎn)業(yè)等一系列重要措施，這對(duì)于高速發(fā)展中的房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生了一定程度的影響。本文剖析了房地產(chǎn)業(yè)與銀行信用風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)聯(lián)性，重點(diǎn)對(duì)廣西房地產(chǎn)信用風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行了評(píng)估分析，并結(jié)合廣西房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀提出相應(yīng)化解風(fēng)險(xiǎn)的建議。

關(guān)鍵詞：去杠桿 房地產(chǎn)信用風(fēng)險(xiǎn) 風(fēng)險(xiǎn)化解

隨著廣西房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)投資規(guī)模的不斷擴(kuò)大，房地產(chǎn)業(yè)的貸款規(guī)模在不斷增加。從2014-2018年近5年的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)當(dāng)年到位資金來看，房企貸款總額由340.03億增加到504.84億，增長了48.5%，平均年增長10.2%;截至2018年，個(gè)人按揭貸款總額達(dá)891.22億元是2014年的2.5倍，平均年增長22.2%。在2018年上半年對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)嚴(yán)格調(diào)控的趨勢下，個(gè)人按揭貸款仍然增長了21. 14c7e，全年同比增長l3. l%。

由于廣西房地產(chǎn)業(yè)的負(fù)債（包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)貸款、個(gè)人住房按揭貸款以及住房抵押貸款）主要來白丁銀行，日益增長的房地產(chǎn)貸款規(guī)模，將銀行業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展緊密的聯(lián)系在一起，任何一方出現(xiàn)一些不利因素，將會(huì)嚴(yán)重影響金融資產(chǎn)的質(zhì)量，在銀行業(yè)累積的這些不良資產(chǎn)有可能會(huì)誘發(fā)系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)。其主要原因在丁房地產(chǎn)開發(fā)商、房地產(chǎn)建筑企業(yè)，嚴(yán)重依賴商業(yè)銀行等金融機(jī)構(gòu)的支持，擁有較高的信貸資金，而房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展也極大地推進(jìn)了廣西金融業(yè)的發(fā)展。二者互相依存，互相促進(jìn)和發(fā)展。再則，房地產(chǎn)的消費(fèi)基本依賴銀行住房按揭貸款，銀行業(yè)貸款中很重要的一個(gè)部分是房地產(chǎn)抵押貸款。房地產(chǎn)業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)將會(huì)通過貸款這一渠道轉(zhuǎn)移到銀行身上，房地產(chǎn)業(yè)貸款規(guī)模越大，銀行業(yè)所面臨的潛在金融風(fēng)險(xiǎn)就越大【1】。

一、廣西房地產(chǎn)信用風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測與評(píng)估

房地產(chǎn)是典型的資金密集型行業(yè)，其主要特征之一就是較高的負(fù)債水平，而房地產(chǎn)企業(yè)的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是形成金融風(fēng)險(xiǎn)的重要原因之一。當(dāng)前白上而下、全方位的政策調(diào)控，對(duì)丁房地產(chǎn)企業(yè)的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和融資環(huán)境都帶來了較大壓力。2014年-2018年廣西房地產(chǎn)業(yè)銀行貸款情況如下所示：

（一）房地產(chǎn)企業(yè)貸款規(guī)模趨勢收緊，房企償債壓力逐漸加大

在加大供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的背景下，2017年開始我區(qū)縮減了對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的貸款比重，政策面對(duì)丁房企融資渠道有重重防火墻，大部分無法流人開發(fā)領(lǐng)域。從2018年全區(qū)的房地產(chǎn)企業(yè)到位資金來看，整體情況良好，但區(qū)域發(fā)展差異較大，一些主要城市的房企仍然存在一定程度資金到位不足的情況。例如：河池市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年實(shí)際到位資金同比下降20.6%，其中，銀行貸款比上年同期減少6.15億元，縮水近幾成;百色市開發(fā)企業(yè)購置土地面積嚴(yán)重下滑（2018年1-8月開發(fā)企業(yè)購置土地面積同比下滑68.2%），其原因主要來自丁金融機(jī)構(gòu)嚴(yán)控房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資貸款，個(gè)人住房貸款放款緩慢，導(dǎo)致中小企業(yè)資金緊張，影響新項(xiàng)日的開T和在建項(xiàng)日的實(shí)施進(jìn)度，難以形成有效投資;柳州市房地產(chǎn)到位資金同比下降9%等。南以上種種跡象顯示，一些城市房地產(chǎn)下行壓力大，企業(yè)存在一定的資金風(fēng)險(xiǎn)。南丁過去幾年房企大規(guī)模舉債快速擴(kuò)張，貸款存量較大，2019年將迎來還款債高峰，信用胍險(xiǎn)增加。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)貸款占金融機(jī)構(gòu)貸款總額比重整體弱偏高

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)貸款總額/金融機(jī)構(gòu)貸款余額的比值體現(xiàn)了金融業(yè)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的支持力度，在國際上廣泛認(rèn)為該比值應(yīng)該低丁2%，若比值大于2%則說明金融業(yè)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的支持力度太大，會(huì)加劇房價(jià)非理性波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)[2]。根據(jù)圖l的指標(biāo)數(shù)據(jù)顯示，2014、2016、2017年份比值均超過了2%。雖然銀行白2017年起開始收緊對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的貸款，2018年該比值下降到1.9%，但2018年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銀行貸款規(guī)模仍曾正增長趨，同比增加3. 7c7e。因前期寬松信貸政策的影Ⅱ向，房地產(chǎn)開發(fā)貸款存量仍然很大，其帶來的負(fù)面影響依舊存在，仍需要金融機(jī)構(gòu)重點(diǎn)關(guān)注其可能帶來的風(fēng)險(xiǎn)。

（三）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源于銀行貸款的比重連年上漲

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源中，來源丁金融機(jī)構(gòu)的貸款由2014年的29%上升到2017年的36%，2018年該比重為35%，下降了一個(gè)百分點(diǎn)，主要的原因在丁受到嚴(yán)控房地產(chǎn)貸款規(guī)模政策的影響，大部分的房企資金來源轉(zhuǎn)向丁依賴銷售樓盤的定金及預(yù)付款（2018年房企本年資金來源丁“定金及預(yù)付款”同比2017年增長了33.3%），但購房者預(yù)付的這部分款項(xiàng)仍有一部分源白丁銀行貸款，房地產(chǎn)業(yè)資金來源對(duì)銀行依賴程度逐漸增加的總體趨勢仍未有明顯轉(zhuǎn)變，在宏觀信貸政策收緊、房價(jià)下行壓力較大的趨勢下，金融機(jī)構(gòu)需要關(guān)注由此可能帶來的金融風(fēng)險(xiǎn)。

（四）個(gè)人按揭貸款總額持續(xù)快速增長

從我國日前居民的消費(fèi)情況來看，大部分居民購買住房都是通過向銀行申請(qǐng)住房抵押貸款，隨著近些年來房價(jià)的一路走高，個(gè)人住房貸款的數(shù)額也保持著高速增長，2014-2018年平均漲幅高達(dá)22.2%，2017年在全國貸款增速放緩的趨勢下，廣西的個(gè)人按揭貸款總額同比增長了24.5%，高丁同期全同平均水平22. 2%，2018年繼續(xù)以13.1%的漲幅保持增長。雖然在去庫存壓力下，擴(kuò)大了住房貸款的規(guī)模，但要密切注意南此帶來的金融風(fēng)險(xiǎn)隱患。由于信貸的過度支持，容易導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲并始終保持在高位，助長了房地產(chǎn)投機(jī)行為，截至2018年12月，在全國加強(qiáng)房地產(chǎn)調(diào)控背景下，廣西商品房平均售價(jià)同比去年增長了5.6%，即使供應(yīng)充足，依然會(huì)表現(xiàn)為供不應(yīng)求的狀態(tài)，促使房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)非理性波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)不斷累積擴(kuò)大，一旦房地產(chǎn)市場出現(xiàn)劇烈波動(dòng)，將對(duì)整個(gè)金融系統(tǒng)帶來重大風(fēng)險(xiǎn)。

（五）房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率、不良貸款率不斷提升，銀行信用風(fēng)險(xiǎn)增加

近些年來，隨著房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)升溫，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從銀行貸款規(guī)模不斷擴(kuò)大，我區(qū)房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率也呈現(xiàn)逐年上升趨勢，白2015年-2017年三年間由74.5%上升到77.5%，在整體去杠桿的背景下，2017年大部分行業(yè)的杠桿率都有所降低，但從日前上市公司的負(fù)債情況看，房地產(chǎn)行業(yè)仍然屬丁高杠桿模式。2018年第一季度末全國房企資產(chǎn)負(fù)債率上升至79.42%，房企負(fù)債率創(chuàng)下13年新高。資產(chǎn)負(fù)債率超過85%的A股上市房企近20家，其中就包括了在廣西投資的一些上市房企，例如：綠地控股（88.67%）、陽光城（86_8%）、金科股份（86.22%）等。隨著房地產(chǎn)調(diào)控的加深，房企融資難度加大，融資成本大幅上升，令房企的資金鏈深度承壓，一旦銷售狀況不理想，企業(yè)周轉(zhuǎn)能力受阻，在房企總體負(fù)債率高企，資金集中兌付壓力加大的背景下，樓市大幅波動(dòng)會(huì)影響企業(yè)資金鏈安全，進(jìn)而給金融機(jī)構(gòu)帶來信用風(fēng)險(xiǎn)。

（六）部分消費(fèi)貸款違規(guī)進(jìn)入房地產(chǎn)市場，加劇市場金融風(fēng)險(xiǎn)的脆弱性

2016年廣西短期消費(fèi)貸款283.40億元，比年初增加25.69億元，同比增長10%。2017年1月短期消費(fèi)貸款余額為285.5億，同比增速為0.7%，至12月則上升至555億元，比年初增加271.6億元，同比增速高達(dá)95.8%，短期消費(fèi)貸款增速異常。其中主要的原因歸結(jié)丁銀行白2017年開始的收緊房貸授信政策，一些購房者開始通過各種渠道違規(guī)加杠杠，而短期消費(fèi)貸款就是主要的渠道之一，南此繞過首付比例的限制，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場在短期內(nèi)流人大量短期消費(fèi)貸款，使得房地產(chǎn)市場的投機(jī)行為、房價(jià)漲幅過快等問題更為突出。2018年短期消費(fèi)貸款增速有所下降，漲幅為41.4%，但仍大幅高丁全國同期平均漲幅18.7%，對(duì)丁消費(fèi)貸款的去向仍然需要密切關(guān)注。

（七）去庫存趨勢總體向好，但仍存在結(jié)構(gòu)性、區(qū)域失衡問題

我區(qū)自2015年開始在去庫存周期有縮短化的趨勢，供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革相關(guān)政策的作用開始顯現(xiàn)，但部分城市在去庫存方面仍存在結(jié)構(gòu)性、區(qū)域性失衡問題。一方面，住宅商品房去化周期縮小成果顯著，但非住宅商品房去庫存壓力仍然較大。例如2018年，百色市雖然非住宅去庫存效果顯現(xiàn)，但商品非住宅庫存基數(shù)較大，消化周期仍然較長，目前百色市商品非住宅庫存約占商品房總庫存量的47.6%;河池市商品房銷售面積和銷售額雙雙下滑，房地產(chǎn)去庫存壓力大。截止2018年8月，全市商品房待售面積同比增長105.5%，其中非住宅商品房庫存同比增長58.3%。較大庫存導(dǎo)致房地產(chǎn)商資金周轉(zhuǎn)壓力大，南丁由于導(dǎo)致房地產(chǎn)商難以應(yīng)付到期的債務(wù)成本、甚至利息，最終可能帶來債務(wù)違約風(fēng)險(xiǎn)。 通過以上分析，白2017年中央提出了去杠桿、控制房地產(chǎn)業(yè)等一系列政策措施以來，房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)不同程度的資金緊張情況，房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率偏高，隨著貸款規(guī)模趨勢收緊，房企償債壓力加大;個(gè)人按揭貸款總額持續(xù)快速增長，以及部分消費(fèi)貸款違規(guī)進(jìn)入房地產(chǎn)市場，易助漲房價(jià)非理性波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)、增加金融風(fēng)險(xiǎn)隱患。但以上提到的資金信用風(fēng)險(xiǎn)依然可控，總體發(fā)展趨勢向好，不過在規(guī)模化競爭格局下，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)資金的需求仍然迫切。2019年樓市調(diào)控仍是大基調(diào)，房地產(chǎn)項(xiàng)目面臨銷售壓力和虧損風(fēng)險(xiǎn)，因此，在房地產(chǎn)企業(yè)到期負(fù)債規(guī)模逐步擴(kuò)大、資金周轉(zhuǎn)壓力加大以及不斷上漲的融資需求趨勢下，有關(guān)部門應(yīng)警惕各種不可控因素帶來的房企債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

二、風(fēng)險(xiǎn)化解建議

（一）繼續(xù)落實(shí)好“因城施策”的差別化住房信貸政策

堅(jiān)持實(shí)施穩(wěn)定、連續(xù)的房地產(chǎn)金融政策，加強(qiáng)對(duì)個(gè)人住房按揭貸款增長的管控，并強(qiáng)化對(duì)其審慎監(jiān)管，支持住房剛性需求，抑制房地產(chǎn)市場的投機(jī)炒作行為。對(duì)消費(fèi)貸款進(jìn)行嚴(yán)格管理，避免經(jīng)營貸款、消費(fèi)貸款等資金非法流人房地產(chǎn)市場，抑制居民部門杠桿繼續(xù)過快增長。

（二）防范房地產(chǎn)領(lǐng)域的不當(dāng)和過度融資

遏制資金過度流向房地產(chǎn)領(lǐng)域，限制高負(fù)債率以及具有市場投機(jī)炒作行為的房企融資，加強(qiáng)房企購地資金來源審查，嚴(yán)格控制購地等加杠桿行為。對(duì)丁資金緊張情況比較嚴(yán)重的房地產(chǎn)企業(yè)，主要金融機(jī)構(gòu)要引導(dǎo)設(shè)立企業(yè)債券融資支持工具，積極采取措施拓寬其融資途徑，引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)通過正規(guī)渠道融資，減少房地產(chǎn)企業(yè)由于資金鏈斷裂帶來的金融系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)隱患。

（三）完善宏觀審慎管理制度，加強(qiáng)房地產(chǎn)抵押品監(jiān)管

銀行及相關(guān)金融機(jī)構(gòu)要將個(gè)人住房按揭貸款、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)貸款及以房產(chǎn)為抵押品的貸款、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)債券等各種形式的房地產(chǎn)融資納入監(jiān)管范圍，建立建全房地產(chǎn)抵押品動(dòng)態(tài)監(jiān)測機(jī)制和風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測機(jī)制，建立與房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)相關(guān)的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫，定期開展房地產(chǎn)壓力測試，及時(shí)發(fā)布內(nèi)部預(yù)警信息并針對(duì)性地采取有效應(yīng)對(duì)措施。

參考文獻(xiàn)：

[1]鄒小芳，姜學(xué)勤房地產(chǎn)泡沫與銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)研究 [J]經(jīng)濟(jì)研究導(dǎo)刊2013.29：163-166

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