陳文萍

摘要：房地產(chǎn)價格的劇烈波動已經(jīng)引起社會各方的高度重視，文章通過收集2008年-2017年濟南市商品房價格相關(guān)數(shù)據(jù)，對濟南市商品房價格進行分析。研究結(jié)果表明：對濟南市商品房價格影響較大的因素主要有常住人口、商品房銷售面積以及貸款基準利率。其中常住人口對房價的影響最大，且對商品房價格產(chǎn)生正向影響;商品房銷售面積以及貸款基準利率對商品房價格產(chǎn)生負向影響;房地產(chǎn)投資開發(fā)額和人均可支配收入對其影響不顯著。最后基于研究結(jié)果提出相關(guān)建議。

Abstract： The volatility of real estate prices has attracted the attention of all parties in the society. The article analyzes the prices of commercial housing in Jinan by collecting data on the prices of commercial housing in Jinan from 2008 to 2017. The research results show that the main factors affecting the price of commercial housing in Jinan are the resident population， the sales area of commercial housing and the benchmark loan interest rate. Among them， the resident population has the greatest impact on housing prices， and has a positive impact on the price of commercial housing; the sales area of commercial housing and the benchmark interest rate of loans have a negative impact on the price of commercial housing; the impact of real estate investment development and per capita disposable income is not significant. Finally， based on the research results， relevant suggestions are put forward.

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)價格;影響因素;多元回歸

Key words： real estate price;influencing factors;multiple regression

中圖分類號：F293.35? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 文獻標識碼：A? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 文章編號：1006-4311（2019）16-0033-03

0? 引言

近年來，伴隨著我國經(jīng)濟的飛速發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)也進入發(fā)展的高峰期，作為我國GDP的主要貢獻者，房地產(chǎn)業(yè)已成為國民經(jīng)濟體系中的支柱產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展深刻影響著我國經(jīng)濟發(fā)展運行的態(tài)勢，但同時房地產(chǎn)業(yè)的過度發(fā)展也面臨著房價泡沫的危險。從2008年的全國均價三千五百多元到2017年均價七千六百多，上升了兩倍之多，且增幅較大，房價的暴漲帶來了一系列的社會問題。影響我國房地產(chǎn)價格波動的因素紛繁錯亂，研究這些因素對房地產(chǎn)價格的影響程度，制定合理的調(diào)控政策，促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展具有重要的現(xiàn)實意義。

房價與城市經(jīng)濟發(fā)展和居民生活質(zhì)量有著密不可分的聯(lián)系，國內(nèi)外學(xué)者對影響房價波動的相關(guān)因素也進行了相關(guān)研究。如：Debrezion等[1]基于荷蘭三個大城市的銷售數(shù)據(jù)，闡述了鐵路可達性對房價的積極影響;李繼玲[2]通過收集2005年到2015年商品房價格有關(guān)數(shù)據(jù)，分析得出城鎮(zhèn)化是推動房價上漲的最主要因素;孟慶斌等[3]研究結(jié)果顯示，短期內(nèi)利率上升、幣升值短期內(nèi)會推動房價的上漲，通貨膨脹預(yù)期，短期內(nèi)會引起加息預(yù)期，從而對房價構(gòu)成壓力;Xiao等[4]通過分析研究得出，利率下降、貨幣供應(yīng)量增長加快、抵押貸款首付政策放松，傾向于促進后續(xù)房價增長，而利率上升、貨幣供應(yīng)量增長放緩、抵押貸款首付政策收緊，傾向于減緩后續(xù)房價增長;Wang等[5]基于生活質(zhì)量理論和巴拉薩-薩繆爾森（B-S）效應(yīng)，研究發(fā)現(xiàn)城市經(jīng)濟開放度與城市房地產(chǎn)價格之間存在顯著的正相關(guān)關(guān)系，經(jīng)濟越“開放”的城市，或經(jīng)濟距離國際市場越近的城市，其房地產(chǎn)價格溢價水平越高。

在已有研究基礎(chǔ)上，本文以濟南市商品房價格為研究對象，分析并研究影響房價的因素，探究影響因素與房價之間的相關(guān)度，找出關(guān)鍵因素。

1? 指標選取

自2008年以來濟南房地產(chǎn)市場進入飛速發(fā)展期，恒大、萬科、綠地等全國十強房地產(chǎn)企業(yè)全面進入濟南市場，房地產(chǎn)業(yè)成為拉動濟南經(jīng)濟發(fā)展的一大動力。與此同時濟南的房價也是一路飆升，不斷上漲，從2008年均價5299元/平方米到2017年均價14337元/平方米，已接近 2008年房價的三倍。基于此本文以濟南市作為研究對象，采用2008-2017年我國房地產(chǎn)方面相關(guān)的年度數(shù)據(jù)（數(shù)據(jù)來源《濟南市統(tǒng)計年鑒》，《山東省統(tǒng)計年鑒》，人民銀行）見表1，選取濟南市常住人口（X1）、房地產(chǎn)投資開發(fā)額（X2）、商品房銷售面積（X3）、人均可支配收入（X4）以及貸款基準利率（X5）五個指標為解釋變量，濟南市商品房平均銷售價格（Y）為被解釋變量，建立多元回歸模型如下：Y=a0+a1 X1+ a2 X2+ a3 X3+a4 X4+ a5 X5+λ，其中a0、a1、a2、a3、a4、a5為回歸參數(shù)，λ為隨機項。

2? 建立模型

2.1 初始模型建立

根據(jù)第二章建立的多元回歸模型，對常住人口、房地產(chǎn)投資開發(fā)額、商品房銷售面積、人均可支配收入以及貸款基準利率等五個因素進行綜合分析，采用濟南市2008-2017年的相關(guān)數(shù)據(jù)，由此得綜合因素影響下房地產(chǎn)價格的線性多元回歸模型： Y=-188253.268+308.871 X1-10.284X2-4.173X3-.027X4-1104.716X5。

針對常住人口、房地產(chǎn)投資開發(fā)額、商品房銷售面積、人均可支配收入以及貸款基準利率五個解釋變量，得出其擬合程度，相關(guān)系數(shù)R值為0.990，判定系數(shù)R2值為0.981，調(diào)整后的判定系數(shù)R2值為0.957，結(jié)果顯示五個變量均對房價有較強的解釋力，因此本文選取的指標具有一定可行性。但是人均可支配收入、房地產(chǎn)開發(fā)投資額兩個解釋變量的P值均大于0.5，其回歸系數(shù)均未達到顯著性，因此將這兩個因素剔除，再對剩下的三個因素與房價做回歸分析。

2.2 回歸模型的確定

將常住人口（X1）、商品房銷售面積（X3）以及貸款基準利率（X5）與商品房單位售價（Y）相關(guān)數(shù)據(jù)帶入SPSS，建立房價影響因素的多元回歸分析模型?；貧w結(jié)果如表2-表4所示。

從上述回歸結(jié)果來看，R值為0.981， R2值為0.962，調(diào)整后的R2值為0.943，擬合優(yōu)度比較高，證明選取的三個變量均對房價有較強的解釋力，也就是說常住人口、商品房銷售面積以及貸款基準利率對濟南市的房價影響程度最大。DWR=2.124，接近2，說明誤差項之間沒有明顯的相關(guān)性。回歸模型的F統(tǒng)計量對應(yīng)的P值為0<0.001，因此回歸方程顯著，房價與常住人口、商品房銷售面積以及貸款基準利率之間存在顯著的線性關(guān)系。從表4可以看出三個自變量的容忍度基本均離0較遠，除了商品房銷售面積的VIF大于10之外，其余均小于10，說明三個自變量之間的多重共線性的問題不是很明顯。

通過分析，在初始回歸過程中，剔除了變量人均支配收入和房地產(chǎn)開發(fā)投資額后，重新建立的多元線性回歸模型中，常住人口（X1）、商品房銷售面積（X3）以及貸款基準利率（X5）在0.05的顯著性水平下對房價（Y）有顯著影響，因此用標準化回歸系數(shù)建立最終的多元線性回歸方程，以比較三個解釋變量的相對重要性：Y=1.563X1-0.836 X3-0.270 X5。

3? 結(jié)果分析與對策

回歸的結(jié)果表明，對濟南市商品房價格影響較大的因素主要有常住人口、商品房銷售面積以及貸款基準利率，但其影響程度不一致。其中常住人口對房價的影響最大，且對商品房價格產(chǎn)生正向影響;品房銷售面積以及貸款基準利率對商品房價格產(chǎn)生負向影響，且商品房銷售面積對品房價格的負影響較大。

①商品房價格與常住人口正相關(guān)。常住人口數(shù)量反映了居民的購房意愿，直接影響住房需求。近年來，由于濟南市外來人口以及因棚戶區(qū)改造的本地居民數(shù)量的不斷增加，導(dǎo)致常住人口數(shù)量不斷增加，對房屋的需求也日益提高，商品房的供應(yīng)日趨緊張，推動房價不斷上漲。因此，要合理調(diào)控濟南居高不下的房價就要采取有效的人口調(diào)控政策，控制人口短時間內(nèi)的大規(guī)模增長。

②商品房價格與商品房銷售面積負相關(guān)。商品房銷售面積反映了商品房開發(fā)的程度，在購買力趨于平穩(wěn)的狀態(tài)下，商品房開發(fā)程度越大房價越低。從供需角度看，銷售面積增加會相應(yīng)的引起供給量的擴張，導(dǎo)致商品房價格下降。對此在控制人口大規(guī)模增加的同時增加不同類型房屋的銷售面積，以滿足更廣大人群的需求。

③商品房價格與貸款基準利率負相關(guān)。貸款基準利率是宏觀經(jīng)濟調(diào)控的重要手段，通過供需關(guān)系調(diào)控商品房價格。房地產(chǎn)商一般會通過銀行貸款進行融資，當利率上調(diào)時，為保證其資金鏈的完整，房產(chǎn)商會通過降價促銷回攏資金;同時，利率的上調(diào)會增加居民貸款買房的額度，從而會降低他們的購買意愿，購房需求降低，從而導(dǎo)致房價的下跌。因此在制定利率政策調(diào)節(jié)經(jīng)濟的過程中，要考慮其對房地產(chǎn)市場的影響，通過靈活的利率政策穩(wěn)定房子供給，抑制房價上漲。

以上只是針對濟南市的房價影響因素做了相關(guān)回歸分析，而不同地區(qū)的房價波動不盡相同，影響因素的影響程度也不同。因此相關(guān)部門應(yīng)根據(jù)各個地區(qū)的實際情況制定相應(yīng)的調(diào)控策略，避免一刀切，以有效的控制房價，促進房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。

參考文獻：

[1]Debrezion G， Pels E.， Rietveld P. The impact of rail transport on real estate prices： An empirical analysis of the Dutch housing market[J]. Urban Studies，2006， 48（5）：997-1015.

[2]李繼玲.房價波動影響因素研究——基于2005-2015年數(shù)據(jù)的實證分析[J].經(jīng)濟問題探索，2017（09）：30-37.

[3] 孟慶斌，榮晨.宏觀經(jīng)濟因素對房地產(chǎn)價格的長短期影響[J].統(tǒng)計研究，2014，31（06）：25-32.

[4]Xu， X. E.， & Chen， T. （2012）.The effect of monetary policy on real estate price growth in China. Pacific-Basin Finance Journal， 20（1）：62-77.

[5]Wang S， Yang? Z， Liu H. Impact of urban economic openness on real estate prices： Evidence from thirty-five cities in China[J]. China Economic Review，2011， 22（1）：42-54.