包 進，劉清華

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“互聯(lián)網(wǎng)”背景下老舊小區(qū)改造與治理策略

包 進，劉清華

（重慶師范大學 涉外商貿(mào)學院，重慶 合川 401520）

隨著我國居民對居住條件要求的變化，老舊小區(qū)在舒適度、便捷性、安全性等方面已經(jīng)不能滿足社會的需要。在“互聯(lián)網(wǎng)”背景下，依托互聯(lián)網(wǎng)技術投資少、效率高、參與主體多的特點，有助于老舊小區(qū)的改造和管理，實現(xiàn)老舊小區(qū)在生活便捷度、治安管理、道路管理、社群管理方面的提升，提高老舊小區(qū)居住品質。

互聯(lián)網(wǎng)；老舊小區(qū)；改造；治理

經(jīng)過改革開放30多年的發(fā)展，我國經(jīng)濟總量已經(jīng)躍居世界第二位，伴隨著經(jīng)濟的快速增長，收入的持續(xù)增加，國民對居住條件的需求正發(fā)生著巨大的轉變，正如十九大報告指出的：我國社會主要矛盾已經(jīng)轉化為人民日益增長的美好生活需要和不平衡不充分的發(fā)展之間的矛盾。[1]我國目前存在著數(shù)量龐大的老舊小區(qū)，其在居住的舒適度、便捷性、安全性等方面都已難以滿足社會快速發(fā)展與人民美好生活的需要。近年來，國內陸續(xù)對棚戶區(qū)進行改造，對提升國民居住條件方面發(fā)揮了積極的作用。但隨著建設成本的增加、城市規(guī)劃修改等原因，對老舊小區(qū)進行拆除、重建的形式并不宜大面積進行，如何讓未經(jīng)全面改造的老舊小區(qū)改善和提升居住品質就成為擺在目前城市建設和城市管理中的問題。當前，互聯(lián)網(wǎng)與傳統(tǒng)行業(yè)的深度融合正在深刻影響著我國經(jīng)濟發(fā)展的進程，嘗試以互聯(lián)網(wǎng)思維和技術融入到老舊小區(qū)改造和管理，是提升老舊小區(qū)居住品質的有益嘗試。

一、 老舊小區(qū)改造和治理中的困境

老舊小區(qū)是指已建成和使用較長時間、仍具備基本居住功能但存在規(guī)劃設計落后、設備老化嚴重、設施年久失修、未開展正規(guī)物業(yè)管理，不適應居住需求變化的小區(qū)。根據(jù)相關統(tǒng)計，我國的老舊小區(qū)共涉及16萬個，涉及居民超過4 200萬戶，建筑面積約為40億平方米。[2]雖然各地老舊小區(qū)的形成原因有所差別，但在改造和治理中存在部分共性的難題尚需解決。

（一） 開放式管理，治安形勢嚴峻

由于老舊小區(qū)在興建過程中尚未形成物業(yè)管理的概念，很多小區(qū)或是由房管局作為管理主體，或者由企業(yè)作為福利房建設，在建成后大部分采取傳統(tǒng)后勤服務理念進行管理，而為了方便后勤服務，小區(qū)在建設中較多采取開放式。[3]而開放式的小區(qū)由于其缺乏一定的物理屏障，加之缺少物業(yè)管理公司的介入，致使其在治安方面存在先天的缺陷，無法有效對小區(qū)內人員流動進行控制，無論在人防還是技防方面與新建小區(qū)都存在巨大差距。近年來部分老舊小區(qū)雖然進行了相關改造，但大都限制在樓棟門禁系統(tǒng)的更新，缺乏對區(qū)域治安體系建設的設計，使得區(qū)域內仍存在一定的治安盲區(qū)，治安形勢仍不容樂觀。

（二） 設施設備陳舊，生活便捷性差

由于受到建設所處時期的技術標準、施工工藝、建設材料等因素的制約，[4]老舊小區(qū)的設施設備在使用的便捷性、耐久性、擴展性方面都明顯不足，難以滿足現(xiàn)在居民的使用需求，加之缺乏必要的物業(yè)養(yǎng)護與維修，設施設備的完好率普遍較低，嚴重影響居民的生活便捷程度。如重慶市渝中區(qū)的巨興大廈，是重慶市較早安裝電梯的小區(qū)之一，但隨著時間的推移，加之缺乏必要的養(yǎng)護，電梯近年來故障頻發(fā)，由于小區(qū)住戶多為行動不便的老年人，電梯一旦停運，將嚴重影響到居民的出行。

（三） 設計思路滯后，車輛管理困難

老舊小區(qū)的設計思路立足于當時的社會需求和經(jīng)濟水平，普遍存在設計起點低、變通性差的通病，而其中道路設計就是最為突出的問題。[5]隨著居民的出行工具由自行車轉變?yōu)槠?，在短?0年內，老舊小區(qū)在道路承載能力方面就遠遠超出了設計負荷；同時由于設計之初缺乏動線設計的思路，部分道路的通行能力嚴重不足，擁堵情況嚴重；加之沒有預留專門的停車用地，小區(qū)內車輛管理等方面問題日益凸顯，嚴重影響到居民的生活及出行。

（四） 產(chǎn)權關系多元，社群關系淡化

老舊小區(qū)原有的社群關系部分依托與其所屬的工礦、企業(yè)，因此具有一定的基礎。[6-7]但隨著我國住房產(chǎn)權制度的轉變，住房產(chǎn)權關系呈現(xiàn)出多元化趨勢，房屋產(chǎn)權關系流轉頻繁，業(yè)主身份構成不再是單一的企業(yè)職工。隨著業(yè)主身份的轉換，打破了以往以工礦、企業(yè)為基礎的社群關系，同時隨著租戶比例增加，人員流動性的增大，進一步促使原本松散的社群關系變得更加淡漠，租住比例的變化和頻繁流動性，對新社群關系的構建和維護也造成了極大的障礙，不利于小區(qū)進行有效的管理。

二、 “互聯(lián)網(wǎng)”參與老舊小區(qū)改造和治理的優(yōu)勢

（一） 互聯(lián)網(wǎng)的融合性，有助于減少改造成本

在老舊小區(qū)的改造方面，目前普遍采取的方式是重建，而小區(qū)重建則需要滿足幾個條件：一是小區(qū)本身有改造的價值。部分老舊小區(qū)處于城市中心地帶或城市發(fā)展規(guī)劃的區(qū)域，改造后有利于城市功能的完善，因此較為容易成為改造對象，但位置較為偏遠的地區(qū)或不在規(guī)劃范圍的小區(qū)，進行整體改造很難得到政策上的傾斜；二是改造需要足夠的資金進行支持。采取整體改造的模式，無論是搬遷還是重建都需要大量的資金支持，部分小區(qū)由于地理位置優(yōu)越容易吸引到開發(fā)商投資，而其他區(qū)域則更多需要政府財政支持，因此，各地財政收入的充裕程度會直接影響到改造的進程。相較于傳統(tǒng)的重建的改造模式，在建筑本身結構完整的前提下，利用互聯(lián)網(wǎng)融合性強的特點，有助于將過往獨立、分散的設備，利用網(wǎng)絡進行互聯(lián)互通，通過網(wǎng)絡有效地融合，最大程度地發(fā)揮設備的作用，達到節(jié)約投入的目的。[9]如引入依托于互聯(lián)網(wǎng)技術的安防設備，這類設備集成度更好，較少的投入就能在一定程度上豐富建筑的便捷性和功能性，相較于整體改造所需投入的資金更少，同時其后期需要投入的資源和資金也較少，適用于對改造資金承受能力較差的老舊小區(qū)。

（二） 互聯(lián)網(wǎng)的實時性，有助于服務效率提高

老舊小區(qū)雖然在房屋所有權方面發(fā)生了轉變，但部分小區(qū)由于缺少正規(guī)物業(yè)管理的參與，其日常的維護保養(yǎng)工作更多的還是需要原有管理主體如房管局或企業(yè)的介入。而這種服務關系又由于產(chǎn)權關系的變化，以及部分企業(yè)后勤部門的社會化，導致相互之間服務關系的約束性降低，服務的響應程度下降，服務的質量無法保障。[8]而互聯(lián)網(wǎng)技術的優(yōu)勢就是其及時、快速的響應，相較于過往的信息傳遞方式，互聯(lián)網(wǎng)基于現(xiàn)有完善的通訊技術條件，不僅有助于提高治理過程中的信息傳遞速度和準確性，同時還有助于盡快調整周邊資源參與到問題的解決中。如彩生活物業(yè)公司的彩生活APP，將以往物業(yè)維修的流程，由傳統(tǒng)的客服電話、客服中心申報變成了網(wǎng)上報修，一方面其能夠清晰地顯示報修時間，并將維修信息及時推送給維修人員，督促維修人員迅速接單，形成對維修人員的監(jiān)督，提升維修效率；另外，業(yè)主可以將待修的情況用圖片或視頻的形式上傳系統(tǒng)，相較于以往維修登記的模式，維修人員能夠更有效的判斷問題，提高后續(xù)維修的針對性，同時維修人員的辦理情況需要用戶確認，還能對整個維修的進程進行一定程度的監(jiān)控，強化對維修質量的監(jiān)控。

（三） 互聯(lián)網(wǎng)的開放性，有助于參與主體多元化

目前城市規(guī)劃中各種資源如學校、醫(yī)院、商業(yè)等都向新建小區(qū)傾斜，老舊小區(qū)其周邊的配套已經(jīng)逐漸陳舊，同時受制于購買力等問題，其對各種生活配套資源的吸引力也日益下降，老舊小區(qū)在生活便捷性和舒適性等方面已大不如前。而缺乏必要生活服務配套的介入，則有可能導致區(qū)域內出現(xiàn)流動商販。流動商販不僅管理困難，而且容易對道路和環(huán)境造成影響。而互聯(lián)網(wǎng)精神就是打造開放的空間，通過互聯(lián)網(wǎng)將分散的、孤立的、跨界的資源構建起全新的互聯(lián)網(wǎng)生態(tài)系統(tǒng)，利用互聯(lián)網(wǎng)能有效地打破老舊小區(qū)的物理局限，將外部的生活配套資源引入，覆蓋到老舊小區(qū)，同時還能發(fā)揮互聯(lián)網(wǎng)平臺強大的聚合效應，現(xiàn)有的互聯(lián)網(wǎng)平臺建設主體中，既有政府，也有互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)，更有物業(yè)服務公司，無論平臺由誰搭建，都能夠依托各自優(yōu)勢整合周邊資源，其功能上都較豐富，能夠覆蓋社區(qū)生活服務的各個方面，形成新的社區(qū)服務生態(tài)圈，更有效地整合周邊的生活配套資源，提高資源的使用效率，增加生活便捷性的同時也能讓更多參與方關注老舊社區(qū)的發(fā)展，有利于讓其在后續(xù)的服務、管理過程中發(fā)揮積極作用。

三、“ 互聯(lián)網(wǎng)”背景下老舊小區(qū)改造和治理的途徑

（一） 搭建網(wǎng)絡平臺，提高生活便捷性

老舊小區(qū)生活配套設施的更新速度已經(jīng)難以滿足居民需求的快速變化，在社區(qū)服務、金融商貿(mào)、社會服務、醫(yī)療養(yǎng)老等方面與需求都存在巨大缺口。[10-12]互聯(lián)網(wǎng)技術可以將外部的優(yōu)質資源引入到老舊小區(qū)，如目前部分智慧社區(qū)平臺已經(jīng)初具規(guī)模，實現(xiàn)了智慧家居、智慧物業(yè)、智慧社區(qū)商業(yè)的功能整合，而要增加老舊小區(qū)的生活便捷性，還需要將居民生活所需的其他配套服務進行整合，如老舊小區(qū)比較突出的醫(yī)療服務、養(yǎng)老服務、社區(qū)服務等功能，而這些生活配套服務的網(wǎng)絡平臺搭建，依靠互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)是難以完成的。因此在社區(qū)服務網(wǎng)絡平臺的搭建過程中，一方面，地方政府應該在其中充當主角，積極協(xié)調和引導醫(yī)療、養(yǎng)老、街道等相關社會資源的網(wǎng)絡化，實現(xiàn)生活服務資源的全互聯(lián)網(wǎng)平臺化；另一方面，要盡可能整合現(xiàn)有平臺。由于老舊小區(qū)居民中年齡普遍偏大，過多的服務平臺會給其造成使用方面的困難，對于各參與方，在共享數(shù)據(jù)的原則下，努力將生活相關資源接入或整合到一個平臺中，實現(xiàn)用統(tǒng)一的智慧平臺，管理不同的技術點，實現(xiàn)平臺功能的擴展，進而提高平臺的易用性。

如在對醫(yī)養(yǎng)需求較為突出的老舊小區(qū)改造過程中，先期可以將收集和監(jiān)控醫(yī)養(yǎng)信息所需的硬件進行推廣作為重點，如各類健康監(jiān)控芯片，在構建起健康大數(shù)據(jù)的基礎上，將這部分資源共享到智慧社區(qū)平臺中，并將數(shù)據(jù)接入到各地社區(qū)醫(yī)療服務中心或各類醫(yī)療服務機構，實現(xiàn)醫(yī)療咨詢、病情監(jiān)控、遠程診療的居家醫(yī)養(yǎng)模式，提高居民的生活便捷性。

圖1 智慧社區(qū)平臺路徑圖

（二） 強化技防手段、提高治安效率

老舊小區(qū)在治安方面最大的隱患就是開放式管理所帶來的公共區(qū)域管理死角和人員管理漏洞，而新建圍墻等措施一方面可能破壞老舊小區(qū)的原始風貌，另一方面由于老舊小區(qū)規(guī)劃之初，地塊并不規(guī)則，興建存在一定的難度。而解決開放式管理所帶來的問題，則可以利用基于互聯(lián)網(wǎng)技術開發(fā)的各種安防設備。近年來，安防設備的快速普及，已經(jīng)使技防逐漸從人防的輔助手段，變?yōu)楝F(xiàn)在主流的治安防范手段。隨著互聯(lián)網(wǎng)技術的應用，進一步助力現(xiàn)代安防設備從傳統(tǒng)的被動防護向主動防護轉變，極大地提升了安防效率，在住宅小區(qū)安防方面的重要性日益凸顯。如目前新興的AI技術就在安防設備中可以廣泛應用，可以依托現(xiàn)有或新建的監(jiān)控攝像系統(tǒng)，在獲取圖像后利用云平臺大量的用戶數(shù)據(jù)資源，對所收集的圖像信息進行分析，依靠人臉識別技術進而判斷出其為身份為業(yè)主或是外部入侵人員，實現(xiàn)監(jiān)控與預警同步，而多個監(jiān)控系統(tǒng)整合則可以分析出需監(jiān)控人員的行走路徑，為布控或尋人提供便利。通過技術可以有效彌補老舊小區(qū)缺乏物理屏障的缺陷，建立起網(wǎng)絡虛擬防護圍墻。

在老舊小區(qū)治安改造過程中，可將硬件改造的重點放在改建或新建公共區(qū)域視頻監(jiān)控系統(tǒng)與樓棟視頻門禁系統(tǒng)，在社區(qū)的協(xié)助下將住戶信息上傳至云平臺，形成基本的數(shù)據(jù)資源。再將監(jiān)控系統(tǒng)、用戶數(shù)據(jù)以及AI相關軟件進行整合，使整套監(jiān)控系統(tǒng)，形成業(yè)主識別、黑名單禁行、預防老人小孩走失、危險區(qū)域警告等安保解決方案，拓展過去攝像監(jiān)控系統(tǒng)只能被動視頻取證的單一功能。有條件的小區(qū)還可以考慮引入智能門鎖、智能門窗等設備進一步增加安保的可靠性。

圖2 AI安保系統(tǒng)框架

（三） 科學調配資源、擴大道路通行能力

老舊小區(qū)的道路通行能力有限，部分地方嘗試改造道路的方法來解決問題，但是受制于老舊小區(qū)的道路基礎條件，可供改造的空間較小，對小區(qū)通行能力的提升有限。針對老舊小區(qū)的現(xiàn)狀，一方面，需要有效開發(fā)和發(fā)掘停車資源、提高資源供給。對有條件的小區(qū)進行部分技術改造，如規(guī)劃新建停車位、新設自動機械立體停車設備，以提高車輛停放能力；同時要探索利用“互聯(lián)網(wǎng)”有效發(fā)掘周邊單位的停車資源，如單位停車庫、商場停車庫等，這些資源都具有一定的潮汐屬性，如能進行有效的整合，將極大地提高老舊小區(qū)停車位的供給能力，實現(xiàn)資源利用的最大化。

另一方面，要加強車輛通行及停放的管理、提高管理效率。部分城市已經(jīng)開始嘗試推廣智慧停車APP，其能夠實現(xiàn)車位預約管理、遠程授權等功能，使用人可以通過軟件查詢到目的地的道路情況及車位供給情況，以便其指定出行計劃，并可在網(wǎng)絡對車位進行預約，如果未按約定到達將給予一定處罰或限制其在該區(qū)域的預約服務功能，再與區(qū)域內的車輛識別系統(tǒng)和網(wǎng)上金融系統(tǒng)互聯(lián)后，還能實現(xiàn)對車輛動態(tài)的管理以及車輛收費的在線管理，提高道路的通行能力；同時，對進入部分通行條件較差的小區(qū)可利用技術手段給行車人推送道路信息，幫助其進行行車路線規(guī)劃，提高道路通行能力。

（四） 運用社交網(wǎng)絡，強化社群文化建設

要實現(xiàn)老舊小區(qū)的和諧，還需要協(xié)調小區(qū)內各社群的利益，這需要建立有效地信息溝通平臺、開展多樣化的群體活動，豐富和提高小區(qū)文化生活水平，從而提高居民對小區(qū)認同感和鄰里的親近感。在老舊小區(qū)改造和治理中，首先，可以依托現(xiàn)有主流社交平臺來搭建信息化的溝通平臺，如微信、微博等實時溝通工具，在溝通的便捷性、實時性、準確性等方面都具有一定的優(yōu)勢，能夠極大地提高信息傳遞的效率；同時在社區(qū)文化建設方面，也可以嘗試將傳統(tǒng)標語、口號的形式，變?yōu)橛删用衽臄z的網(wǎng)絡短視頻、微視頻等宣傳形式，實現(xiàn)文化建設從線下到線上，再提高居民的參與度和互動性，使網(wǎng)絡成為社區(qū)居民加強交流、增加了解、建立認同的有效渠道，為形成社群文化提供幫助。

同時，要積極探索智能機器人在老年人社交方面的作用。[13-14]如同樣面臨老齡化的日本，就研發(fā)出陪伴類機器人，這種機器人從基本的老人看護和服務的基本功能，拓展到具備人機交流、情緒感知等新的功能，并可以按照一定的程式為改善老人的認知能力、行為能力提供一定的幫助，這對輔助和培養(yǎng)老舊小區(qū)中的老年人群體更多的參與社交生活，適應“互聯(lián)網(wǎng)”發(fā)展趨勢能帶來一定幫助的。在我國，長城物業(yè)管理公司的在小區(qū)運行的U仔智慧社區(qū)機器人，將部分社區(qū)服務和生活交流的工作調整，已經(jīng)開始了一定有益的嘗試。

老舊小區(qū)的改造和治理是完善城市功能，提升居住品質的必然要求，而在我國倡導低碳生活和“互聯(lián)網(wǎng)”技術高速發(fā)展的的背景下，對老舊小區(qū)的改造和治理在設計、實施以及后續(xù)的管理過程中都應以互聯(lián)網(wǎng)思維作為引領，積極探索互聯(lián)網(wǎng)技術融入到老舊小區(qū)改造和治理的有效途徑，依靠互聯(lián)網(wǎng)+大數(shù)據(jù)+云平臺的優(yōu)勢，提高老舊小區(qū)治理的針對性、高效性，為老舊小區(qū)改造提供新的思路。

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Countermeasures for the Transformation and Governance of theOld Urban Community Under the Background of Internet

BAO Jin, LIU Qinghua

（Foreign Trade and Business College, Chongqing Normal University, Hechuan, Chongqing 401520, China）

As the change of residents in China demands for living conditions, the comfort, convenience and safety in an old village has not yet met the needs of the society. Under the development of Internet the characteristics of Internet technology, less investment, high efficiency and main participation may help to improve and manage the old village and that helps to realize the improvement of the life convenient and the management in security, road and community in the old residential area, which escalates the old village living comfort.

internet; old urban community; transformation; governance

2018-03-12

重慶市銅梁區(qū)社會科學規(guī)劃項目（skgh2018007）；重慶師范大學涉外商貿(mào)學院科研項目重點項目（KY2017019）

包進（1981-），男，重慶人，講師，碩士，主要從事城市治理研究；劉清華（1994-），女，重慶云陽人，助教，碩士，主要從事物業(yè)管理、知識管理研究

C 912.8

A

10.3969/j. issn. 2096-059X.2018.03.012

2096-059X(2018)03–0066–05

（責任編校：彭 萍）