應里孟

（1.溫州商學院，浙江 溫州 325035；（2.浙江財經大學，浙江 杭州 310018）

一、引言

中國房地產行業(yè)歷經發(fā)展的“黃金十年”（2003-2013）之后，市場開始出現(xiàn)供過于求，行業(yè)開始進入新常態(tài)。一直以來，房地產行業(yè)都是以重資產模式運營，該模式對資金需求量大，資金鏈流轉周期長，一旦面臨行業(yè)調整所帶來的經營困境，企業(yè)很容易面臨資金鏈斷裂和被市場淘汰的風險。在“房子是用來住的，不是用來炒的”這一高層總基調背景下，以萬達、萬科為代表的房地產企業(yè)開始謀求從“重資產”運營向“輕資產”運營的轉型。“輕資產”運營模式的核心在于將非核心和非優(yōu)勢業(yè)務外包，將自有資源集中投放于自身核心的和優(yōu)勢的業(yè)務環(huán)節(jié)，通過杠桿效應，迅速擴大企業(yè)總規(guī)模，以求從產業(yè)鏈中獲取最大的投資回報。

那么，輕資產化后的房地產企業(yè)，其經營效率會發(fā)生什么樣的變化？這是一個需要實證檢驗的問題?，F(xiàn)有研究已從多方面考察了中國房地產企業(yè)的效率問題。例如，孟川瑾（2008）運用數(shù)據(jù)包絡分析（DEA）方法，對2006年位列中國企業(yè)500強的房地產企業(yè)的綜合技術效率、純技術效率和規(guī)模效率進行了研究。周陽敏（2010）研究了不同產權性質的房地產企業(yè)經營效率差異。姚芬等（2011）應用DEA的BCC模型以及超效率DEA模型，測算了2009年房地產公司的投資效率。馮玉梅等（2011）以DEA模型對我國房地產上市公司的融資效率進行了分析。林宇等（2013）采用三階段DEA模型研究了房地產調控政策對房地產企業(yè)債務融資效率的影響。李治國（2014）運用TOPSIS模型，研究了“限購政策”對房地產市場經營效率的影響。但此類研究并未關注房地產企業(yè)經營模式變化所帶來的影響。

針對一些房地產企業(yè)的戰(zhàn)略轉型，楊瑛哲等（2017）基于模糊兩階段DEA模型，運用2010—2014年的數(shù)據(jù)，檢驗了14家代表性房地產企業(yè)的轉型效率，發(fā)現(xiàn)當前中國房地產企業(yè)轉型效率還整體偏低。不過，該研究背景是房地產企業(yè)戰(zhàn)略轉型，并非專門針對那些轉型輕資產運營的房地產上市公司。在房地產企業(yè)輕資產轉型研究方面，楊柳和湯谷良（2017）研究了萬科集團和綠地地產的“輕資產”模式的財務戰(zhàn)略轉型，劉樺和李英杰（2017）構建了房地產企業(yè)輕資產運營能力的評價模型，但這些研究尚未涉及到輕資產化房地產行業(yè)上市公司運營效率的評價問題。為此，本文選取11家已經宣告采用輕資產運營模式的代表性房地產上市公司，通過構建投入產出指標體系，采用DEA的BBC模型對這些公司的運營效率進行評價，以檢驗相關企業(yè)輕資產轉型的效果。

二、運營效率評價方法

效率是經濟學中的一個核心概念，目前對其尚未有一個公認的權威定義，比較同行的做法是用投入和產出的比值來衡量效率。事實上，我們可以將上市公司的運營過程比作一個投入產出系統(tǒng)，從而通過計算投入與產出的比值可以看出一個公司在運營過程中的有效性和經濟性。如果投入既定，但產出更高，那就意味著運營效率的提高，相應的，公司的經營績效就越好。關于如何評價企業(yè)的運營效率，學界提出了參數(shù)分析和非參數(shù)分析兩大類。在參數(shù)分析中，最常采用的方法為隨機前沿面法。在非參數(shù)分析中，運用最廣的為數(shù)據(jù)包絡分析法（DEA）。由于參數(shù)分析要事先確認一個前沿生產函數(shù)，而非參數(shù)分析因為并不需要提前確定具體的生產函數(shù)，所以被更廣泛的應用于測算效率。

作為一種線形規(guī)劃方法，DEA是通過聯(lián)接所有最佳觀測點所形成的分段曲線組合，得到一個凸性的生產可能性集合。在投入既定的情況下，該集合作為前沿將所有的觀測值都包含在其中，其效率值是最高的，而其他的決策單元（DMU）及其線形組合不可能再生產出更多的產出；同樣，在產出既定的情況下，也不能以更低的投入生產出既定的產出。本文使用非參數(shù)分析法中的數(shù)據(jù)包絡分析（DEA）來評價房地產上市公司的運營效率，首先房地產公司有很多的投入與產出指標，變動程度高，數(shù)量多，因為參數(shù)分析法需要提前建立一個生產函數(shù)，所以比較困難，其次參數(shù)分析法比較適合單個投入產出量，房地產有多個投入產出量，用DEA方法能更好的解決這個問題，最后DEA方法能給無效率的決策單元相關的建議，讓其有改進的方向。

使用DEA有3個基本條件。第一，要在線性規(guī)劃和對偶定理的基礎上進行；第二，對一些同類型的DMU，要有多個投入和產出量，這樣才能進行有效性的評價分析；第三，決策單元的目標和任務，外部環(huán)境，投入和產出量需要相同。我們將多個決策單元組成一個評價主體，然后使用每個DMU的投入和產出量來形成總體的生產前沿面，通過測算DMU跟生產前沿面的距離，就可以知道其是否有效，當測算出來的值為1時，則該DMU有效，當值為0到1之間，那么DMU就是無效的。

DEA模型有多種，例如，CCR、BCC、FG、ST模型。其中，影響最大的模型是Charnes，Cooper和Rhodes提出的規(guī)模報酬不變的CCR模型和由Banker，Charnes和Cooper提出的規(guī)模報酬可變的BCC模型（熊嬋等，2014）。

（一）DEA-CCR模型

選取n家公司，有了n個決策單元，決策單元由a項投入量和b項產出量組成。我們用Xef來代表第f個DMU的第e項投入量，Xef＞0；用Ygf來代表第f個DMU的第g個產出量，Ygf＞0；用Ve代表第e種投入量的一種度量；用Ug代表第g種產出量的一種度量，因此，Xf=（X1f，X2f，……）T為投入向量 ，Yf= （Y1f，Y2f， ……）T為 產 出 向 量 ， 其 中 ，f=1，2，3，……，n。權重系數(shù)為，Ve（V1，V2，……，Va）T，Ug=（U1，U2，……，Ub）T。

一個決策單元所相對應的投入和產出量會形成自己的效率評價值，我們用Pf來表示：

其中Xef,Ygh為歷史資料或預測數(shù)據(jù)可以得到的數(shù)據(jù)；Vg,Ue為變量；Pf≤1，f=1,2,3,……，n

為了知道哪個決策單元是最有效的，我們將DMUf0作為目標，建立相對效率優(yōu)化評價模型對其進行評價：

當θ=1時，表示該DMU為DEA有效；當θ＜1時，表示該DMU為DEA無效；且當θ越趨近于1時，該DMU越有效。

（二）DEA-BCC模型

具體公式為：

本文選取BCC模型對房地產上市公司的運營效率進行測算，這個模型是通過對樣本的多項投入和產出量進行相應的分析，得出一個對應的生產前沿面，以DMU和前沿面的距離來分析這個樣本是否有效。

（三）綜合技術效率（TE）

如圖1所示，一個企業(yè)用X1和X2作為投入量，Y作為唯一產出量，線段AA’代表的是X1，X2投入量的價格比，曲線SS’代表完全有效企業(yè)的生產無差異曲線。假如一個企業(yè)用P點作為投入組合來進行單位產品的生產時，QP這條線段為技術無效，當我們將投入量由P點下降到Q點時，產出量是不會減少的。

圖1 綜合技術效率（TE）和配置效率（AE）

因此，當在一定比重下的投入量和固定的產出量下，QP的值最大，那么我們就知道了，QP/OP的值等于投入量可以減少的值，一個企業(yè)的綜合技術效率（TE）的表示方式為：

當企業(yè)已知投入量的價格比，那么我們就可以得出配置效率（AE）的表述方式：

RQ則表示為技術是有效的，配置是無效的，但是當線段OQ成為OQ’時，配置和技術都會有效率。

總經濟效率（EE）的表示方式為：

由技術效率，經濟效率及總經濟效率的表達方式可以看出當TE與AE相乘就可以得到EE：

放寬規(guī)模報酬不變假設，我們可以把綜合技術效率（TE）分為規(guī)模效率（SE）和純技術效率（PTE）。規(guī)模效率和純技術效率的差別在于，規(guī)模報酬在是否可變的不同條件下產生與生產前沿面的距離，如果不可變，為規(guī)模效率，如果可變，為純技術效率。

圖2 純技術效率和規(guī)模效率

如圖2所示，線段Oa和曲線bgikd分別表示的就是在規(guī)模報酬不變和規(guī)模報酬可變下的生產前沿面。當投入量為h點，那么圖2中的技術效率表示公式為：

技術效率分為2個部分，根據(jù)概念，規(guī)模效率為：

則純技術效率為：

明顯看出：

三、指標選取與數(shù)據(jù)來源

（一）指標選取

遵循綜合性、重要性、真實性、可比性、簡潔性和可操作性原則，我們選取了如下指標來衡量房地產行業(yè)上市公司的投入和產出。

1.投入指標

（1）總資產。該指標可以體現(xiàn)出一家公司的運營規(guī)模，也可以代表公司的生產經營的投入水平。

（2）營業(yè)成本。該指標反映公司在提供產品或服務的投入水平。

（3）資產負債率。該指標反映的是公司的舉債經營比率，用于反映公司的債務投入水平。

（4）應付職工薪酬。該指標反映的是公司人力資源的投入水平。

2.產出指標

（1）凈利潤。該指標用于衡量公司的盈力水平。

（2）營業(yè)收入。該指標與營業(yè)成本對應，體現(xiàn)了公司經營能力水平。

（3）權益凈利率。該指標反映了所有者權益所獲報酬的水平。

（二）數(shù)據(jù)來源

2014年，萬科宣布公司在發(fā)展“小股操盤”、“社區(qū)服務”等業(yè)務，保利地產在發(fā)展“房地產基金業(yè)務”“養(yǎng)老社區(qū)運營平臺”等業(yè)務，這些都屬于輕資產的范圍，遠洋地產、世茂股份、綠城等，都規(guī)劃了自己的“輕資產”藍圖。在2016年底有幾百家房地產上市公司，由于大部分都未開始輕資產化，所以只選擇了20家公司；在香港上市公司的財務披露方式與大陸有所差別，所以我們將其中7家在香港上市的房地產公司刪除，因此，選取保利地產、泛海建設、海印股份、華僑城、南京高科、世聯(lián)行、世茂股份、宋城股份、蘇州高新、萬科A、陽光城這11家公司作為樣本，表1是這11家上市公司的基本情況。

表1 樣本公司基本情況

四、數(shù)據(jù)分析

本文選取了11家公司2012年到2016年的相關數(shù)據(jù)，所有數(shù)據(jù)均來源于上市公司的年度報告。使用DEAP2.1軟件對11家樣本的投入與產出指標進行分析。由于房地產的建造周期較長，通常為2到3年，所以我們以2年為一個時間跨度進行分析，2012-2014年、2013-2015年、2014-2016年分別作為投入產出的一個期間。通過DEA-BBC模型的初步分析，得出的原始效率值如表2所示。

表2 11家房地產上市公司綜合效率值

首先，選擇2012年為投入指標的選取年份，2014年為產出指標的年份，結果顯示保利地產、海印股份、華僑城、世聯(lián)行、世茂股份、宋城股份、萬科A、陽光城的DEA有效，剩下的泛海建設、南京高科、蘇州高新為DEA無效。但是泛海建設的純技術效率有效，而規(guī)模效率無效，這說明泛海建設應該優(yōu)化現(xiàn)有企業(yè)的規(guī)模。南京高科和蘇州高新都是純技術效率與規(guī)模效率都無效。2014年，房地產上市公司向輕資產方向發(fā)展剛起步，平均技術效率、平均純技術效率、平均規(guī)模效率分別為0.895、0.939、0.951，這3個效率值都比較接近1，說明在這樣的情況下，是比較適合房地產上市公司發(fā)展的。從規(guī)模報酬來看，這3家DEA無效的公司的規(guī)模報酬都是遞減的，意味著產出需要增加。

其次，選擇2013年為投入指標的選取年份，2015年為產出指標的年份，結果顯示保利地產、世聯(lián)行、世茂股份、宋城股份、萬科、陽光城6家公司的效率值為1，DEA有效，在剩下的公司中，泛海建設和南京高科的純技術效率有效，規(guī)模效率無效，可以通過擴大規(guī)模來實現(xiàn)DEA有效，海印股份和蘇州高新的純技術效率都低于規(guī)模效率，我們需要提高這2家公司的純技術效率來使公司的運營效率有效，從規(guī)模報酬角度出發(fā)，我們發(fā)現(xiàn)泛海建設、華僑城、南京高科、蘇州高新的產出要增加，因為這4家公司的規(guī)模報酬遞減，海印股份要增加投入，因為規(guī)模報酬遞增。

最后，選擇2014年為投入指標的選取年份，2016年為產出指標的年份，結果顯示11家樣本公司的綜合技術效率、純技術效率、規(guī)模效率的平均效率為0.811、0.816、0.986，我們發(fā)現(xiàn)海印股份、華僑城、南京高科、世聯(lián)行、世茂股份、宋城股份、蘇州高新、陽光城8家的房地產效率值為1，即在生產前沿面上，屬于DEA有效，滿足在投入一定的情況下，產出最大化的最佳條件。而只有保利地產、泛海建設以及萬科A這3家公司的房地產效率值小于1，屬于DEA無效，而且這3家公司都是屬于純技術效率和規(guī)模效率都無效的公司，那么就說明這3家公司現(xiàn)有的規(guī)模不符合公司現(xiàn)有的發(fā)展，應該進行強化，因為輕資產企業(yè)更加注重的是企業(yè)的經驗和資源，因此也需要提高企業(yè)的管理水平。從公司的規(guī)模報酬來看，DEA有效的公司，它的規(guī)模報酬也不變，而DEA無效的公司規(guī)模報酬是變化的，DEA無效的3家公司中，保利地產和泛海建設規(guī)模報酬為遞減的，說明產出不足，需要增加產出，萬科A因為規(guī)模報酬遞增，則需要加大投入。

（一）綜合技術效率具體分析

我們從表2中提取出各公司的綜合技術效率數(shù)據(jù)，如表3所示。

表3 11家房地產上市公司綜合技術效率值

從表3得知，這11家房地產上市公司在這3個周期中的平均值為0.84，其中有4家公司的綜合技術效率為1，分別是世聯(lián)行、世茂股份、宋城股份、陽光城，這4家公司達到了在投入不變的情況下，產出最大化的最佳狀態(tài)，說明他們在相同的條件下，都能夠合理利用現(xiàn)有的資源，使投入產出達到平衡。海印股份和華僑城的技術效率都接近于1，為0.91和0.95，在2012—2014年、2014—2016年的技術效率都達到了1，只有在2013—2015年是沒有在生產前沿面上；萬科A的技術效率為0.88，雖然在平均值以上，但是由于在2014—2016年只有0.628，技術效率并沒有快要達到1。保利地產雖然在2個期間都達到了1，但在2014—2016年期間的技術效率沒有達到1，并且只有0.109，比較低，這讓保利地產這幾年的技術效率都在平均值以下。南京高科和蘇州高新這兩家公司的技術效率只有在2014—2016年達到1，雖然目前低于平均值，但是已經開始好轉，說明這2家公司適合輕資產運營模式。然而泛海建設的3個期間的技術效率都沒有達到1，這是因為國家出臺的宏觀調控，該公司所在的市場需求并不是很大，以及輕資產運營模式可能并不是很適合這家公司的發(fā)展。

（二）純技術效率的具體分析

我們從表2中提取出各公司的純技術效率數(shù)據(jù)，如表4所示。

在對這11家公司的純技術效率進行整體分析時，發(fā)現(xiàn)平均值為0.89，進行單個分析時，有5家上市公司的純技術效率為1，分別為華僑城、世聯(lián)行、世茂股份、宋城股份以及陽光城，表明這5家房地產上市公司在現(xiàn)有規(guī)模下，使產出最大化，管理水平有效率以及資源使用合理。剩余6家中，只有海印股份在平均值以上，為0.92，在2013—2015年期間未達到1，其他2個期間都為1。南京高科和蘇州高新在前2個期間的純技術效率都未達到1，在2014—2016年為1，說明這2家公司已適應輕資產的運營模式。剩下的公司中，萬科A的純技術效率與整體平均值雖然一樣，為0.89，在2014—2016年的效率較低，只有0.655，說明萬科A在2016年的負債總額比2015年上漲29%，在后續(xù)期間運用輕資產模式后勁不足，出現(xiàn)問題，而問題更大的為保利地產與泛海建設，前2個期間都為1，在2014—2016年的純技術效率僅僅只有0.112和0.203，使得平均值都低于整體的平均。探究原因，發(fā)現(xiàn)這2家公司的應付職工薪酬都大幅度上漲，說明2家公司的人力資源管理不是很有效，導致效率值降低。

表4 11家房地產上市公司純技術效率值

（三）規(guī)模效率的具體分析

我們從表2中提取出各公司的規(guī)模報酬和規(guī)模效率數(shù)據(jù)，如表5所示。

表5 11家房地產上市公司規(guī)模效率值與規(guī)模報酬變化值

表5顯示，11家房地產公司在2012年到2016年之間的規(guī)模報酬平均值為0.94，接近1，其中世聯(lián)行、世茂股份、宋城股份、陽光城的規(guī)模效率在生產前沿面上。在剩下的公司中保利地產、海印股份、華僑城、萬科A的規(guī)模效率都在平均值以上，分別為0.99、0.99、0.95、0.99。雖然南京高科和蘇州高新的規(guī)模效率低于平均值，但依然較高，分別為0.83和0.89。泛海建設的規(guī)模效率是這11家公司中最低的，為0.70。我們還發(fā)現(xiàn)，在2012—2014年，有3家規(guī)模報酬遞減，8家規(guī)模報酬不變。在2013—2015年，規(guī)模報酬遞減的有4家，規(guī)模報酬遞增有1家，規(guī)模報酬不變的有6家。在2014—2016年，規(guī)模報酬不變的有8家，規(guī)模報酬遞減的有2家，規(guī)模報酬遞增的有1家。低于平均值的3家公司存在的共同問題就是，公司規(guī)模與公司自身發(fā)展需求不相匹配，就會帶來公司的低運營效率。

五、結論與建議

在新常態(tài)背景下，輕資產運營模式成為許多房地產公司的戰(zhàn)略轉型路徑選擇。在這次轉型中，如何去獲取更高的收益，運營效率成為一個重要的評價指標，這篇文章以中國房地產上市公司為例，選取11家代表性的輕資產化房地產行業(yè)上市公司，采集它們2012—2016年的數(shù)據(jù)，運用DEA-BBC模型，來評價這些公司的運營效率。研究發(fā)現(xiàn)，在2012—2014年，有8家運營是有效的，剩余3家運營無效；在2013—2015年的期間，運營有效的公司增加到6家，運營無效的有5家；2014—2016年，又得到了2012—2014年相同的結果。綜上得出結論，由于宏觀政策的影響且房地產上市公司以輕資產作為運營方式還處于調試階段，運營效率還處于不穩(wěn)定狀態(tài)，會出現(xiàn)波動。存在運營無效的公司的一個共同點就是公司規(guī)模與公司自身發(fā)展需求不相匹配。為提高輕資產化房地產行業(yè)上市公司的運營效率，本文提出如下建議：

第一，拓展融資途徑。輕資產運營本質上是企業(yè)經營杠桿放大的過程，資金鏈斷裂依然是輕資產化房地產公司無法忽視的風險。文中發(fā)現(xiàn)的公司規(guī)模與自身發(fā)展需求不匹配是導致公司運營無效率的重要原因。在當前房地產直接融資渠道收緊的政策背景下，為保障公司能夠保持一個最優(yōu)的發(fā)展規(guī)模，需要進一步拓展外部融資途徑。在間接融資方面，當前證監(jiān)會對上市公司定向增發(fā)政策收緊，大部分公司開始轉而通過可轉債方式來籌集資金。在新興的融資形態(tài)方面，“眾籌”成為房地產開放商的一種新的融資方式，2015年5月29日，萬科、碧桂園等房地產公司就聯(lián)合成立了“中國房地產眾籌聯(lián)盟”。在新常態(tài)下，運用互聯(lián)網(wǎng)思維，充分拓展融資途徑，將是輕資產化房地產行業(yè)上市公司降低融資風險的重要途徑。

第二，改善財務管理。在對輕資產化的房地產上市公司運營效率進行研究后發(fā)現(xiàn)，2012年到2016年，11家房地產上市公司的平均資產負債率達到了62%。顯然，運營效率下降的原因就是資產負債率過高，資產負債率過高同樣會使公司利潤減少，財務費用增多，績效降低，所以這些公司需要通過改善企業(yè)的融資結構來控制負債率。

第三，優(yōu)化人力資源的管理。輕資產化房地產公司更加向服務類型靠攏，人是核心要素。人力資源質量提高有助于生產成本的降低，繼而提升企業(yè)的運營效率。因此，公司可以轉變現(xiàn)有的人力資源結構，提高專業(yè)技能型、應用型人才比例，建立起相應的激勵機制和員工培訓體系。

第四，創(chuàng)新驅動發(fā)展。隨著社會對房地產的個性化需求越來越高，輕資產化房地產公司更應該將主要資源用于研發(fā)環(huán)節(jié)，通過不斷創(chuàng)新將新材料、新設計、新業(yè)態(tài)、新服務、新管理等運用于房地產開發(fā)、經營和服務的各環(huán)節(jié)，提高獲取房地產產業(yè)鏈條中的超額利潤，從而提高公司的運營效率。

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