何玉嶺　呂瓊　張風(fēng)麗

一座城市的繁榮和發(fā)展?jié)摿梢詮娜藗內(nèi)粘３宰⌒械然鞠M中得以體現(xiàn)，而住房是基本消費中最重要項目。隨著日益增長的居民收入水平，人們對于住房的需求不再限于滿足遮蔽風(fēng)雨，將購房目的轉(zhuǎn)移到投資持有，從而激活了房地產(chǎn)市場繁榮、城市人口聚集、房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展、住房價格上漲等。住房價格的變化對當(dāng)?shù)亟?jīng)濟發(fā)展水平和房地產(chǎn)市場發(fā)展起到衡量作用。住房價格的高低是否與當(dāng)?shù)鼐用褓徺I力水平適當(dāng)，能否活躍房地產(chǎn)市場，能否為國家增加財稅等問題需要思考。

本文研究居民購買力對住房價格承載水平，源于發(fā)現(xiàn)邊疆縣級市的住房價格與內(nèi)地二三線城市房價不相上下。從我國地域分布上來看，邊疆屬于較為偏遠地方；從經(jīng)濟發(fā)展和自然環(huán)境上看，邊疆屬于發(fā)展緩慢且自然氣候較差地區(qū)，為何其住房價格趕超內(nèi)地二三線城市？當(dāng)?shù)鼐用褓徺I力水平是否能夠承載這一水平住房價格？對當(dāng)?shù)亟?jīng)濟和房地產(chǎn)市場發(fā)展有何影響？等等問題提出了思考。以期通過調(diào)查分析找出影響當(dāng)?shù)刈》績r格的影響因素，以及當(dāng)?shù)鼐用駥ψ》繉嶋H購買力水平。以點見面，分析特殊差異，找出原因，為房地產(chǎn)企業(yè)和當(dāng)?shù)卣o予一定啟示。

一、石河子城市概況

石河子市是新疆維吾爾自治區(qū)直轄的縣級市，曾經(jīng)是新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團總部所在地，現(xiàn)為兵團第八師師部所在地，實行師市合一的管理體制。石河子市在經(jīng)濟上以農(nóng)場為依托、以工業(yè)為主導(dǎo)，工農(nóng)結(jié)合、城鄉(xiāng)結(jié)合、農(nóng)工商一體化，三產(chǎn)增加值逐年上漲，居民消費價格也在逐年提升。在文化領(lǐng)地上擁有學(xué)科一流的石河子大學(xué)。石河子是絲綢之路經(jīng)濟帶上一座重要的城市。

二、石河子市居民住房與購買力狀況分析

石河子市分為市中心附近區(qū)、經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)和老城區(qū)。因城市住宅價格是居民基本消費中最重要和變化最大的項目，本文就選擇這三個區(qū)域的居民和住房情況進行調(diào)查和分析。采用調(diào)查問卷法和實地訪談法，走訪各區(qū)域房產(chǎn)公司和生活住宅小區(qū)獲取數(shù)據(jù)，共發(fā)放調(diào)查問卷200份，有效問卷180份。本文圖表數(shù)據(jù)均來自調(diào)查問卷分析。

1.研究區(qū)域住房狀況分析。2000年-2008年商品房主要建設(shè)在政府大樓的四周，老城區(qū)極少有擬建項目及在建項目。2009年以后經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)往南新建的主要是住宅小區(qū)，匯集了絕大多數(shù)小區(qū)建設(shè)項目。經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)成為客戶看好，同類物業(yè)競爭的熱點區(qū)域，是39%居民購房的首選地區(qū)，也是主要購房趨向地，較大的需求必將導(dǎo)致開發(fā)區(qū)房價漲高。

2.石河子市房產(chǎn)平均價格狀況。本文調(diào)查的房產(chǎn)平均價格為一手經(jīng)濟適用房的房價，不包括二手房房價，也不包括別墅和復(fù)式結(jié)構(gòu)的房價。2009年至2016年石河子市平均住房價格一路上漲，由2009年的1800元/平米上漲到2016年6500元/平米。2016年，接近商業(yè)繁華區(qū)域和優(yōu)勢教育資源區(qū)域的房價基本在8000元/平米左右；而舊城區(qū)和西工業(yè)區(qū)房價也由1000元/平米上漲到3000元/平米；即使南開發(fā)區(qū)新建小區(qū)均價也在4500元/平米（因南區(qū)為新開發(fā)區(qū)域，地理位置較偏遠，配套基礎(chǔ)設(shè)施正在建設(shè)中，購房入住者較少）。由此可見，石河子市的住房價格處于上漲趨勢，近年來漲勢趨緩，但價格上漲的空間仍然很大。

3.居民月收入和家庭支出狀況分析。石河子市周邊遍布各農(nóng)業(yè)團場，市西區(qū)、北區(qū)、東區(qū)分散著天業(yè)、天富、康師傅等大中型企業(yè)，本市居民多就職于企業(yè)、行政事業(yè)單位和自營。因近年國家出臺政策對新疆地區(qū)人員工資待遇普遍加薪，當(dāng)?shù)鼐用袷杖胗兴嵘?，家庭開支項目增加。石河子市居民家庭月收入偏低，且貧富差距較大，多數(shù)家庭2009年到2016年月收入變化區(qū)間在2000-4000元，家庭購買力水平較低；家庭月收入較高的變化區(qū)間是8000-20000元以上，多為自營生意者、房產(chǎn)營銷人員、金融單位人員或單位高管?；诰用袷杖敫叩筒坏龋彝ラ_支項目存在一定差異，本市居民用于住房支出占家庭總開支的53.92%，居民飲食和教育方面的支出占19.61%和13.73%，這三項基本支出占比較大。另有5.88%的居民主要支出在證券投資方面，旅游開支僅占2.94%。調(diào)查結(jié)果說明石河子市民的生活水平和質(zhì)量不是太高，住房需求仍然是家庭總需求的重點方面。

4.房價收入比分析。房價收入比是指住房價格與城市居民家庭年收入之比，通過不同年份的房價收入比，就可以看出這個城市居民購買住宅的支付能力是提高還是下降。1995年8月，聯(lián)合國可持續(xù)發(fā)展委員會通過了“關(guān)于可持續(xù)發(fā)展指標(biāo)體系的決議”。聯(lián)合國認(rèn)為：“房價收入比是住房可支付能力的關(guān)鍵性衡量指標(biāo)，提供了住房市場的總體績效信息，還能及時反映住房市場的運作不良和政策失效?！眹鴥?nèi)外文獻中較多采用這一比值來衡量城市住房價格與居民購買力的水平，如：盧高文（2008）發(fā)現(xiàn)低收入階層的房價收入比變化情況在惡化，其收入增長速度低于居民收入平均增長速度，也低于房價。下表為調(diào)查訪談的數(shù)據(jù)經(jīng)過整理分析后得到的結(jié)果：

世界銀行給出平均房價與家庭年均收入的比值合理區(qū)間是3-6倍，上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布2015年度《全國35個大中城市房價收入比排行榜》，房價收入比排名前十位是：深圳27.7、上海20.8、北京18.1、廈門16.6、福州14.7、太原12.2、天津11.7、杭州11.3、南京11.3、廣州11.1。從上表我們可以看出本市2009年-2016年間居民年收入房價比處于很高的區(qū)間，雖然略低于深圳和上海兩市，但和其他八個一線、二線城市相近，甚至更高。這表明石河子市近年來的住房價格偏高，且居民購買力水平對住房價格的承載力低于全國平均水平。這一比值也說明我市房地產(chǎn)可能存在泡沫，高出越多，則存在泡沫的可能性越大，泡沫也就越大。

三、影響因素分析

基于以上數(shù)據(jù)結(jié)果探尋石河子市房價收入比高增長的影響因素，對新疆城市發(fā)展建設(shè)、當(dāng)?shù)厥袌鼋?jīng)濟發(fā)展、政府宏觀調(diào)控等有著重要意義。影響石河子市房價變化的因素主要有地理位置、自然環(huán)境、文化傳播等長期因素的作用所致，也有社會經(jīng)濟發(fā)展中短期和突發(fā)事件等因素的影響。endprint

1.房地產(chǎn)企業(yè)調(diào)控房價的影響。房地產(chǎn)市場的繁榮發(fā)展是推動房價升高的重要因素，房地產(chǎn)企業(yè)調(diào)控房價主要參考當(dāng)?shù)鼐用袷杖?、建筑材料成本、房產(chǎn)供求情況、國家各項政策等因素。石河子市居民收入是影響住房價格的最重要因素，居民收入水平?jīng)Q定居民購買力，居民收入水平越高則其對住房價格的承載力越強；供求關(guān)系和建筑材料的價格決定了房地產(chǎn)企業(yè)建造成本。這些因素很大程度受物價上漲的影響，房地產(chǎn)企業(yè)建筑房產(chǎn)的成本就會增加，房企會相應(yīng)在考慮居民承受價格能力的基礎(chǔ)上調(diào)高房價，從而降低了石河子居民購買力對住房價格的承載力。

2.居民對房價的預(yù)期分析。據(jù)調(diào)查，石河子市居民購房用于結(jié)婚的購房者最多，占到26.83%，主要是傳統(tǒng)理念的影響，年輕人能承受較高的房價。以長期居住為目的的購房者選擇住房會考慮地理位置、環(huán)境、交通等因素，他們也能承受較高的房價。另外，具有投資動機的購房者的加入加大了社會對住房的需求，加劇了房價上漲。除此之外，還有購買學(xué)區(qū)房、過渡房及為父母購置住房的購買者。這些需求房子的購買者及潛在購買者對房價的發(fā)展態(tài)勢都有一定的預(yù)期。數(shù)據(jù)結(jié)果顯示，石河子市居民可接受的房價為3000-4000元/m2。近年，隨著西部開發(fā)戰(zhàn)略實施和中央援疆工作的推進，眾多內(nèi)地人及周邊團場人涌入城市，石河子市人口也大量增加，而且隨著人民生活水平的不斷提高，改善居住環(huán)境的愿望與日俱增，住房需求明顯增加，房價也持續(xù)高漲。但本地區(qū)居民以低收入人群為主，居民對房價的期望值也較低，這表明石河子市居民購買力對住房價格的承載力比較低。

另有數(shù)據(jù)結(jié)果表明50%的居民認(rèn)為近年來商品房價格基本穩(wěn)定，而認(rèn)為房價會下跌和上漲的居民各占25%，67.35%居民認(rèn)為未來3-5年石河子商品房價格還是會漲。在一定程度上說明石河子市居民購買力對住房價格的承載力不高。

3.政府房產(chǎn)政策和城市規(guī)劃推動。房地產(chǎn)行業(yè)是受到政府政策影響較大的行業(yè)。近年來，石河子市政府在持續(xù)加強城鄉(xiāng)規(guī)劃統(tǒng)籌，不斷加大城市建設(shè)力度。2015年投入13.7億元，用于城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和民生工程，投入建成科技館、圖書館、軍墾文化等廣場、石河子支線機場；拆除危舊房屋；南山新區(qū)市政建設(shè)；“城中村”改造；景觀河建設(shè)等等。城市發(fā)展建設(shè)也極大地推動石河子市周邊縣市人口的購房欲望，對石河子市房價的上漲起到了一定的促進作用。

4.其他因素。石河子是國家文明城市，獲得全國最佳宜居城市獎，交通便利，地理位置上處于優(yōu)勢，且石河子大學(xué)在石河子市建校有著68年的歷史，引領(lǐng)著當(dāng)?shù)氐奈幕l(fā)展建設(shè)重任。在自然環(huán)境、地理位置和文化傳播等方面，石河子市除首府外較周圍其他城市具有極大的發(fā)展優(yōu)勢。

四、石河子市居民收入對住房價格的承載能力分析

石河子市居民的收入及家庭開支相對住房價格的上漲已經(jīng)基本達到一定水平，盡管國家出臺各種政策對新疆地區(qū)人員工資待遇調(diào)薪，但從房價收入比的結(jié)果來看，石河子市區(qū)住房價格比較高，居民用于住房的開支較大。雖然本市房價仍有上漲空間，但居民收入?yún)s變化不大，居民對房價的承載能力越來越低，盡管當(dāng)前國家反腐嚴(yán)查官員房產(chǎn)，但房價只是上漲速度趨緩，并未停止上漲。即使國家放開二胎政策，但家庭在生活和教育上的投入支出也會加大，對城市住房的需求并不會增加太快。石河子市仍有大量空房未入住，周邊城鎮(zhèn)也在快速發(fā)展，經(jīng)濟環(huán)境也不斷在改造，且周邊城市的房價都低于石河子市。目前推測，石河子市住房供求不平衡，居民的收入水平難以承載較高的房價。

雖然本研究只是著眼在邊疆小城，但石河子作為兵團重要的城市，它的經(jīng)濟發(fā)展對兵團和新疆的社會經(jīng)濟發(fā)展有著重要的意義和影響。房地產(chǎn)市場的發(fā)展已構(gòu)成城市經(jīng)濟發(fā)展不可小覷的部分，了解房地產(chǎn)市場發(fā)展，關(guān)注城市民生動態(tài)，才能更好地推動當(dāng)?shù)亟?jīng)濟發(fā)展。

（作者單位：新疆石河子大學(xué)經(jīng)濟與管理學(xué)院 新疆瑪電有限責(zé)任公司）endprint