周秀群

(鄭州鐵路職業(yè)技術(shù)學(xué)院，河南 鄭州 450052)

需求是在一定的時期，在既定的價格水平下，消費者愿意并且能夠購買的商品數(shù)量?？梢岳斫鉃?，需求在價格既定的前提下，取決于人們的購買意愿和購買力兩個因素:

需求=購買意愿×購買力

只有購買意愿而不具備購買力，只能是需要，而不是需求。如果市場上對需求的分析，不顧購買力而一廂情愿將需要當成需求，將造成房地產(chǎn)市場供給的錯誤導(dǎo)向。

一、購買意愿

在許多文章中將不具備購買力的需要說成需求，這些文章從各種角度分析了其形成的原因:有人口結(jié)構(gòu)特點造成膨脹的住宅需求;城市區(qū)域發(fā)展進程加速形成的住宅需求;城市居民消費水平上升改善居住條件形成的住宅需求。也從多種角度分析了這種需求的剛性:有中國人成家立業(yè)、娶妻生子等文化觀念決定的購房特別偏好，還有這種需求的無可替代性，以及土地資源逐漸稀缺導(dǎo)致的需求剛性。這些需求分析，忽視了人們的購買力因素，本文為示區(qū)別稱其為購買意愿。無疑，中國人對房子的購買意愿是很強烈的，但不能將強烈的購買意愿與需求混為一談。

二、購買力

再強的購買意愿，如果不具備購買力就不能形成需求。

購買力取決于人們的收入和房產(chǎn)的價格，用在一定價格水平下人們現(xiàn)有的收入水平扣除必須的生活消費后能夠購買的房子面積來反映。這里假定人們的可支配收入扣除必須的生活消費以外剩余的錢都用來買房子。購買力用每年的人均能夠購買房子面積Q來表示，房子價格用P表示，則購買力可以表示為下式:

Q——房子的購買面積。單位:平方米

P——房子的價格。單位:元/每平方米

以鄭州為例:2010年，全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入15732元，人均消費性支出9700元。

在收入既定的前提下鄭州市房價與購買力間的關(guān)系可繪制出購買力曲線，見圖1。

圖1 購買力曲線圖

購買力曲線顯示購買力隨房價增加而下降，隨收入增加而增加。

2010年，鄭州市11月份的平均房價4850元/平方米，全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入15732元，人均消費性支出9700元，因此2009年鄭州市人均購買力為1．24平方米，按照一家三口計算，平均每年每個家庭能夠購買大約3．7平方米住房。在保證人均剩余收入增長速度等于房子價格的增長速度的前提下，購買74平方米的房子需要20年;購買111平方米的房子需要30年。

同理可以計算出多個城市的購買力水平，如表一。

表一 多個城市的購買力水平

續(xù)上表

以上分析只考慮各城市的平均水平，分析中剔除了收入不平等因素和年齡因素的影響。

收入不平等程度越嚴重，貧富差距越大，不具備購買力的家庭會越多。中老年齡家庭占比重越大，不具備購買力的家庭會越多。

假設(shè)一個系統(tǒng)有5個家庭，且收入是絕對平均的，平均每個家庭用30年能買100平方米的房子。如果收入不平等，其中有一個家庭用一年的時間就能買得起房子，意味著另外4個家庭平均要延長購買時間7年。又假定畢業(yè)工作年齡25歲，55歲退休，一個家庭具有購買力的時間是30年，那么這5個家庭中因為收入不平等導(dǎo)致另外四個家庭不具備購買力。

因此，房產(chǎn)的購買意愿能否轉(zhuǎn)化為需求，受收入水平、房價、收入平等程度和購買者年齡等因素的影響。對一個年輕的家庭來講，當收入水平和價格決定的購買年限超過30年時就不能形成對房產(chǎn)的需求。

作為房地產(chǎn)開發(fā)商和政府應(yīng)該考慮以上購買力影響因素，做出正確的房產(chǎn)決策和制定出適應(yīng)各城市經(jīng)濟發(fā)展的房產(chǎn)政策。