方玲

摘要：隨著房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，隨之出現(xiàn)的就是房地產(chǎn)項目成本控制。成本控制貫穿于整個工程項目之中，其中主要包括投資決策階段、設計階段、開發(fā)項目階段、發(fā)包階段和建設實施階段，這些階段都必須要由成本控制進行管理，要確保人力、物力、財力的合理分配，只有將所有資源都利用好，才能獲得最好的經(jīng)濟效益。

關鍵詞：房地產(chǎn)項目；成本構(gòu)成；成本控制

中圖分類號：F230 文獻識別碼：A 文章編號：1001-828X（2016）021-000-02

今年來房地產(chǎn)行業(yè)飛速發(fā)展，并已經(jīng)成為我國三大國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)之一。著就表示房地產(chǎn)行業(yè)不但給投資者帶來了巨大收益，也意味著為GDP的增長做出了巨大貢獻。從經(jīng)濟學角度來講，“效益=施工總收益-項目成本”，如何將效益最大化，就必須要通過成本控制來實現(xiàn)，那么接下來就詳細介紹下房地產(chǎn)項目的成本構(gòu)成及特點。

一、房地產(chǎn)項目的成本構(gòu)成及特點

每個行業(yè)都有不同的規(guī)則和特點，而房地產(chǎn)行業(yè)就與其他行業(yè)有著許多區(qū)別之處，接下來就介紹一下房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本構(gòu)成。

1.項目前期策劃和確立階段的成本

在項目前期策劃這一階段中主要是依靠對房地產(chǎn)市場進行調(diào)研，然后依據(jù)調(diào)研結(jié)果進行分析、研究，最終得出理論性結(jié)果和決策。主要包括房地產(chǎn)項目的設想、目標設計、可行性研究報告等，這期間所花費的所有費用都被劃為項目成本之中。而在這一階段中還有兩個重要成本是必須要考慮的，首先土地、土建、設備費用。這些費用都是必不可少的，任何工程項目都必須進行詳細考慮，要對土地費用進行詳細核算，看是否符合建設指標，能否有盈利價值。然后在融入土建費用以及設備采購費用等，將這些費用一起考慮進去，就可以大致評估出該房地產(chǎn)項目的利潤點，從而制作可行性實施報告。其次房地產(chǎn)項目的配套設施及一些其他費用，這在房地產(chǎn)項目中雖然占據(jù)比例不多，但是也必須考慮進去，房地產(chǎn)項目想要吸引消費者，就必須要具備公共配套設施，比如學校、超市、醫(yī)院等，這些都是與人們生活息息相關的，如果房地產(chǎn)企業(yè)進行資金投入后，無法在短時間內(nèi)收回成本費用，所以房地產(chǎn)企業(yè)就必須要有一個完善的收費制度，要將公共配套設施建設好、利用好，從而最大限度地實現(xiàn)效益最大化。

2.項目設計與計劃階段的成本

在項目設計與計劃階段的成本內(nèi)容主要包括項目設計、計劃成本、招標投標成本、施工前準備成本這幾個方面，例如在工程施工前的勘探費用、設計人員的設計費用、工程檔案保管費用、臨時用地費用、項目評估費用、勘察設計監(jiān)督費用，這些都是必不可少的，同時還包括與人們生活密切相關的一些水費、電費、供熱費、污水處理費、土地轉(zhuǎn)讓費、消防費用等，這些也都屬于公共設施費用。

3.項目施工階段成本

在項目施工階段的成本內(nèi)容主要包括建設單位在各個施工環(huán)節(jié)中的所有費用，同時在開工時還需要繳納監(jiān)理費、審計費、投資方向調(diào)節(jié)稅、協(xié)調(diào)費、綠化建設費用等，這些都必須要在施工結(jié)束前進行結(jié)算，也是一筆很大的成本開銷，在竣工時也包括了很多費用，比如竣工驗收時的手續(xù)費、綜合驗收、性能認定、測繪、產(chǎn)權(quán)登記費等。例如：國家發(fā)展和改革委員會、財政部又于2008年4月15日聯(lián)合發(fā)布《關于規(guī)范房屋登記費計費方式和收費標準等有關問題的通知》發(fā)改價格[2008]924號，規(guī)定住房登記收費標準為每件80元，非住房房屋登記收費標準首次明確統(tǒng)一為每件550元。這些費用必須在成本控制考慮范圍之內(nèi)。

4.項目使用階段成本

從交付使用到規(guī)定的責任期結(jié)束為止， 即通常的物業(yè)管理成本。

二、房地產(chǎn)項目的成本控制

1.項目策劃階段

項目策劃階段的成本控制在整個工程項目中是至關重要的，首先要對工程項目的可行性進行市場調(diào)查，然后根據(jù)市場調(diào)查結(jié)果進行投資評估，開發(fā)商要對項目周邊的環(huán)境因素進行考慮，要對項目的市場價值進行分析，還要對政府的相關政策進行思量，要將項目周邊的交通和醫(yī)療設施、教育設施都考慮全面，同時對工程項目的原材料采購和設備購買都要有詳細的規(guī)劃，要對工程項目實施過程中所能出現(xiàn)的突發(fā)因素考慮全面。例如：北京玫瑰園在北京是賣了十幾年的別墅區(qū)。為什么會出現(xiàn)銷售十幾年的現(xiàn)象，除了幾經(jīng)易手以外還有一個重要原因是地理位置不佳，開發(fā)商沒有充分考慮周邊的環(huán)境的利弊，項目所在地位置偏僻，且配套設施大不到高檔社區(qū)的要求。

2.項目設計階段

眾所周知，項目的設計階段對于整個工程項目都有著直接影響，尤其是設計階段的成本控制，必須要達到國家級或者省級設計標準，要建立健全的項目設計體系，盡量降低資金投入、保證工程質(zhì)量、縮短施工周期，要將項目的經(jīng)濟效益最大化。開發(fā)商獲得項目主要是通過招投標方式，每個施工企業(yè)都可以公平參與，對該工程項目進行設計規(guī)劃，只有設計方案最優(yōu)化合理的企業(yè)才會中標。例如：按照國際上工程建設招投標活動的通行做法進行工程清單報價，它反映的是工程的個別成本，而不是按定額的平均成本計價。工程量清單將實體消耗量費用和措施費分離，此種方式不但充分展現(xiàn)施工在投標中的技術水平，還可以充分發(fā)揮施工企業(yè)自主定價的能力，從而改變現(xiàn)有定額中有關束縛企業(yè)自主報價的限制。與此同時還必須要考慮兩點，首先項目設計前的投資估算，這一階段會將整個工程項目中所涉及的成本投入都考慮到，尤其是人工費用、設備費用、施工費用、稅收費用，這些都必須要有書面資料，要為評估階段提供理論依據(jù)。其次初步設計要重視方案的選擇， 按投資估算進一步落實成本費用，將施工圖預算嚴格控制在批準的范圍內(nèi)， 同時應加強設計變更的管理工作。

3.發(fā)包、施工階段

目前我國房地產(chǎn)項目多數(shù)是通過發(fā)包進行施工的，大多的企業(yè)根本無法完成所有的施工工序，所以企業(yè)往往會選擇承包給其他施工企業(yè)，在這種情況下就必須要采用合同制，要有明確的施工方案，要有明確的設備采購、原材料采購的管理制度，要根據(jù)國家相關施工標準進行選購，而且承包方還要根據(jù)開發(fā)商提供的工程范圍和施工圖紙，進行工程成本報價，然后與評估成本進行比較，將企業(yè)經(jīng)濟效益最大化。

4.項目銷售階段

在項目銷售階段的成本控制主要是銷售費用，房地產(chǎn)商必須要對工程項目進行社會宣傳、媒體宣傳、廣告宣傳，這些都是需要巨大成本的，一般情況下，房地產(chǎn)項目的銷售費用是房地產(chǎn)銷售價格的4%左右，例如：廣告宣傳費用，約為銷售額的1.5%-2%；銷售代理費用，約為銷售收入的2%一3%；其它銷售費用，約為銷售收入的0.5%-1%，以上各項合計銷售費用約占銷售收入的4%一6%。這是一筆數(shù)目龐大的資金，而且每個城市的消費水平和房產(chǎn)價格也是不一樣的，這就使房地產(chǎn)項目的銷售成本也具備不定性，要根據(jù)當?shù)貙嶋H情況進行制定。

三、成本控制總體上應注意的問題

1.成本控制的綜合性

工程項目的成本控制并不是單一的，必須要與施工質(zhì)量、施工進度、施工效率相結(jié)合起來，只有這樣考慮才有價值，不能一味地去強調(diào)成本控制，必須要在保證工程質(zhì)量的前提下，不能因為質(zhì)量問題而出現(xiàn)工程項目的延期或者返工，這樣不但達不到降低成本的目的，還會對整個工程項目的信譽和利益造成影響，所以在工程項目實施過程中，必須要加強對成本控制的綜合管理，要對合同控制、技術控制、管理措施控制，要不斷對工程項目進行關注，發(fā)現(xiàn)問題時要及時解決或調(diào)整，要將工程項目實施中所能出現(xiàn)的影響因素考慮全面，要保證工程項目的功能和質(zhì)量達到國家標準。

2.成本控制的全面性

房地產(chǎn)項目的成本控制是貫穿于整個房地產(chǎn)開發(fā)實施過程， 包括整個房地產(chǎn)開發(fā)建設及銷售過程中的所有費用。 所以說在成本控制中，要考慮工程項目的全面性，防止只控制工程項目的安裝成本， 而忽視了對工程項目施工設備和器具費用的控制；要對房地產(chǎn)項目結(jié)構(gòu)內(nèi)的所有子項目或單項工程的費用實施控制， 防止只重視主體工程項目成本， 而忽視其他項目的成本控制；要對所有合同的付款進行控制；要對成本數(shù)量進行控制，對費用發(fā)生的時間進行控制， 以滿足資金使用計劃的要求。例如：在社區(qū)建設中，開發(fā)商只注重了控制全面的成本，全面抓住樓盤主體建設反而忽略了配套環(huán)境的營造，在后期配套設施建設中資金緊俏不得不降低配套設施品質(zhì)，導致配套環(huán)境不能真正與社區(qū)整體品質(zhì)相匹配，使這整體品質(zhì)下降。

總之，嚴格把房地產(chǎn)項目控成本就是從宏觀和微觀兩方面來控制，使項目工程在完全符合國家質(zhì)量標準的基礎上更有效更合理的利用資源，從而降低成本，為投資方及消費者帶來雙方面的利益。

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