張仁楓

（四川大學(xué)，成都 610065）

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美英等四國住房反向抵押貸款養(yǎng)老的經(jīng)驗(yàn)及啟示

張仁楓

（四川大學(xué)，成都 610065）

摘要：通過借鑒美國、英國、新加坡和法國等政府在住房反向抵押貸款養(yǎng)老模式中的積極舉措，分析了我國推行住房反向抵押貸款的前提條件和優(yōu)化路徑。認(rèn)為：住房反向抵押貸款業(yè)務(wù)的政策性較強(qiáng)，政府需要制定全面系統(tǒng)的政策，完善各種配套措施；此外，還應(yīng)該加快房地產(chǎn)市場的多元化發(fā)展，通過宣傳教育加強(qiáng)老年人的住房市場化意識(shí)。

關(guān)鍵詞：住房反向抵押貸款；以房養(yǎng)老；國際經(jīng)驗(yàn)

一、引言

隨著我國醫(yī)療水平和生活質(zhì)量的提高，越來越多的居民將步入老年人的行列。在“未富先老”的背景下，如何實(shí)現(xiàn)老有所依、老有所養(yǎng)的養(yǎng)老目標(biāo)，關(guān)系著整個(gè)國家和社會(huì)的持久穩(wěn)定和發(fā)展。肇始于西方的住房反向抵押貸款養(yǎng)老模式將老年人住房與養(yǎng)老相結(jié)合，創(chuàng)造性地提出了老年人通過以房屋為抵押提前獲取養(yǎng)老金來養(yǎng)老的新觀點(diǎn)，為解決我國養(yǎng)老問題提供了一條可供選擇的道路。

源于歐洲荷蘭的住房反向抵押貸款（Reverse Mortgage），是老年人將自有產(chǎn)權(quán)房抵押給貸款機(jī)構(gòu)，以定期或一次性領(lǐng)取的方式從貸款機(jī)構(gòu)獲取一定數(shù)額貸款的一種養(yǎng)老方式。[1]住房反向抵押貸款業(yè)務(wù)有廣義和狹義之分，廣義概念是指房屋所有人將自有產(chǎn)權(quán)房通過除銷售以外的所有形式獲取資金流的一種金融工具，[2]房屋所有人不僅包括老年人，還可以包括資金短缺的中年人；狹義概念則是指老年人將自有產(chǎn)權(quán)房抵押給特定機(jī)構(gòu)后，特定機(jī)構(gòu)在綜合評(píng)估借款人的年齡狀況、預(yù)期余命、房產(chǎn)評(píng)估價(jià)值和貸款結(jié)束后的房產(chǎn)價(jià)值等內(nèi)容后，與借款人簽訂合同并在固定的時(shí)期內(nèi)定時(shí)給付或一次性給付借款人一定的生活費(fèi)用，待借款人過世后將貸款人房產(chǎn)收回變現(xiàn)，以彌補(bǔ)支付給借款人的貸款本息。在合同期間，借款人除可以獲得金融機(jī)構(gòu)一定的生活費(fèi)用外，還可以繼續(xù)居住在自己的抵押房產(chǎn)內(nèi)養(yǎng)老。本文的研究對(duì)象為狹義的住房反向抵押貸款。

國際經(jīng)驗(yàn)表明，作為社會(huì)性和福利性較強(qiáng)的社會(huì)養(yǎng)老制度，住房反向抵押貸款需要政府部門的大力支持；政策體系的構(gòu)建是該養(yǎng)老模式的核心問題。目前，我國還處在住房反向抵押貸款的探索階段，主要原因在于制度性缺陷。因此，研究住房反向抵押貸款的政策體系，有利于消除該業(yè)務(wù)的政策障礙，為開展此養(yǎng)老模式提供理論支撐和政策指導(dǎo)。

二、住房反向抵押貸款的國際經(jīng)驗(yàn)

住房反向抵押貸款具有很強(qiáng)的社會(huì)公益性質(zhì)，因此，政府在住房反向抵押貸款中的角色至關(guān)重要。國外諸多國家在開展住房反向抵押貸款時(shí)，都非常重視政府在其中的重要作用，為我國政府發(fā)揮應(yīng)有的作用提供了參考。

（一）美國住房反向抵押貸款的經(jīng)驗(yàn)

美國在開展住房反向抵押貸款中深刻地認(rèn)識(shí)到政府在市場運(yùn)作中的重要作用。20世紀(jì)80年代之前，美國政府對(duì)住房反向抵押貸款養(yǎng)老并沒有太多重視，導(dǎo)致貸款機(jī)構(gòu)參與積極性不佳，社會(huì)需求量也遠(yuǎn)沒有達(dá)到預(yù)期水平。20世紀(jì)80年代開始，美國政府不斷加強(qiáng)在該領(lǐng)域的影響和作用，相繼推出一些政策和產(chǎn)品，使得社會(huì)活力逐漸恢復(fù)。從產(chǎn)品上來看，HECM計(jì)劃就是美國政府率先開展的業(yè)務(wù)。在這一業(yè)務(wù)中，美國聯(lián)邦政府提供擔(dān)保，住房與城市發(fā)展部負(fù)責(zé)設(shè)立，聯(lián)邦住房管理局進(jìn)行具體的運(yùn)營，并且由房地產(chǎn)協(xié)會(huì)Fannie Mae購買全部的貸款。由于政府在HECM中提供擔(dān)保以及Fannie Mae購買全部的貸款，借款人能夠獲取所有應(yīng)得的款項(xiàng)，杜絕了因風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的借款人領(lǐng)取貸款額低于房產(chǎn)價(jià)值的情況發(fā)生。美國政府還制定了相關(guān)的法律制度完善對(duì)消費(fèi)者的權(quán)益保護(hù)，有力規(guī)范了住房反向抵押貸款市場。1987年，美國制定了《國家住房法案》，明確規(guī)定了政府支持住房反向抵押貸款的政策，這些政策包括：支持和鼓勵(lì)私人公司和企業(yè)參與住房反向抵押貸款業(yè)務(wù)，增加住房反向抵押貸款的供給量；確定住房反向抵押貸款市場的需求規(guī)模、改進(jìn)產(chǎn)品，以便更好地滿足老年人的養(yǎng)老需求；貸款人和借款人在簽訂合同前，必須對(duì)借款人進(jìn)行咨詢服務(wù)，公開透露各種信息等條款。[3]

在利率風(fēng)險(xiǎn)防控方面，美國政府規(guī)定政府反向抵押貸款實(shí)行按月調(diào)整或按年調(diào)整的可調(diào)控利率，并對(duì)利率調(diào)整幅度做了限制，按月調(diào)整的利率調(diào)整幅度不可超過10%，按年調(diào)整的不可超過2%和貸款生命期的5%；在房價(jià)方面，政府設(shè)置了申請(qǐng)的最高房產(chǎn)價(jià)值限制，有力地保護(hù)了貸款機(jī)構(gòu)因房價(jià)波動(dòng)太大帶來的風(fēng)險(xiǎn)；在財(cái)稅方面，政府制定了財(cái)產(chǎn)稅和營業(yè)稅減免制度，有力地維護(hù)了住房反向抵押貸款中借貸雙方的利益。

此外，美國政府每年都提供一部分資金用來資助住房反向抵押貸款業(yè)務(wù)中咨詢、教育與宣傳以及擴(kuò)大潛在消費(fèi)群體等業(yè)務(wù)。在應(yīng)對(duì)貸款可能出現(xiàn)的損失方面，美國政府為產(chǎn)品購買保險(xiǎn)，先通過保險(xiǎn)補(bǔ)償，再由財(cái)政進(jìn)行兜底。這種做法對(duì)政府、貸款機(jī)構(gòu)和借款人都具有較強(qiáng)的風(fēng)險(xiǎn)防范功能。

美國的住房反向抵押貸款在產(chǎn)品類型上體現(xiàn)了多樣化、多層次的顯著特征。目前，美國針對(duì)不同的老年人群體分別設(shè)計(jì)了相應(yīng)的高、中、低檔產(chǎn)品：房產(chǎn)價(jià)值轉(zhuǎn)換抵押貸款、住房保留計(jì)劃和財(cái)務(wù)自由計(jì)劃等三類。[4]

1.政府開展的住房反向抵押貸款

美國政府開展的住房反向抵押貸款產(chǎn)品主要是指房屋價(jià)值轉(zhuǎn)換抵押貸款（Home Equity Conversion Mortgage，HECM），目前已經(jīng)占據(jù)全國住房反向抵押貸款90%以上的絕對(duì)份額。該類產(chǎn)品由政府指定相關(guān)的部門開展產(chǎn)品設(shè)計(jì)、修改產(chǎn)品計(jì)劃和運(yùn)營產(chǎn)品，包括項(xiàng)目審批、保費(fèi)收取、保險(xiǎn)基金管理等。政府指定商業(yè)性的金融機(jī)構(gòu)經(jīng)營此項(xiàng)業(yè)務(wù)，貸款發(fā)放后政府為借貸雙方提供保險(xiǎn)，為了給貸款機(jī)構(gòu)提供充裕的流動(dòng)性，符合條件的產(chǎn)品也由政府指定部門購買。政府在這類產(chǎn)品中提供了較為完備的保障體系，為住房反向抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)控制提供了最為堅(jiān)實(shí)的保障。

針對(duì)借款人提前還貸帶來的違約風(fēng)險(xiǎn)，HECM計(jì)劃假設(shè)提前還貸的違約風(fēng)險(xiǎn)與利率和住房價(jià)格波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)無關(guān)，只與借款人的余命有關(guān)。因此，該產(chǎn)品不考慮借款人的選擇性期權(quán)，而只與借款人的余命有關(guān)，從預(yù)防損失的角度對(duì)違約風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行管理，有效避免了對(duì)借款人行為的刻畫不準(zhǔn)確。對(duì)于借款人在借款期間可能出現(xiàn)的住房維修道德風(fēng)險(xiǎn)，該模式通過簽訂合同進(jìn)行約束，以及采取現(xiàn)場檢查借款人對(duì)住房是否進(jìn)行適當(dāng)?shù)木S修等措施，確保了住房不因借款人的不道德行為而遭受貶值。

HECM計(jì)劃在諸多領(lǐng)域存在著政府的影響和支持。在住房反向抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)中，政府對(duì)可能出現(xiàn)的長壽風(fēng)險(xiǎn)、利率風(fēng)險(xiǎn)、房價(jià)波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)以及交叉風(fēng)險(xiǎn)都采取了較為完備的政策。在長壽風(fēng)險(xiǎn)領(lǐng)域，政府主要通過鼓勵(lì)擴(kuò)大貸款規(guī)模獲取大數(shù)定律，據(jù)此平衡風(fēng)險(xiǎn)；在利率風(fēng)險(xiǎn)領(lǐng)域，為了減少利率變化給市場帶來的風(fēng)險(xiǎn)，在任何給定的期間內(nèi)，所有房屋價(jià)值轉(zhuǎn)換抵押貸款（HECM）的貸款機(jī)構(gòu)都可以在每個(gè)可調(diào)整利率選擇權(quán)下收取相同的利率。一方面，幾乎所有的貸款機(jī)構(gòu)都收取可調(diào)整的利率；另一方面，這一利率又受現(xiàn)行1年期美國財(cái)政部安全利率的約束，利率的調(diào)高或調(diào)低，都必須和1年期財(cái)政部的利率升降趨勢(shì)保持一致，按年調(diào)整的改變幅度，限制在每年2個(gè)百分點(diǎn)，即貸款生命期的5個(gè)百分點(diǎn)，按月調(diào)整的利率則限于整個(gè)貸款周期的10個(gè)百分點(diǎn)。

在房價(jià)波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)方面，美國聯(lián)邦住房管理局（FHA）對(duì)各個(gè)地區(qū)所能申請(qǐng)住房反向抵押貸款的最高房產(chǎn)價(jià)值額度也做了限制，當(dāng)房產(chǎn)價(jià)值超過聯(lián)邦住房管理局規(guī)定的最高限額時(shí)，以最高限額為準(zhǔn)。由于房價(jià)的最高限制，這一風(fēng)險(xiǎn)在政策內(nèi)得到了很好的規(guī)避。

此外，在HECM計(jì)劃內(nèi)，政府為該產(chǎn)品購買了保險(xiǎn)，并提供了貸款擔(dān)保。如貸款合同期結(jié)束后抵押房產(chǎn)的價(jià)值高于貸款本息總額的話，多出來的金額就由借款人的繼承人繼承；而如果抵押房產(chǎn)的價(jià)值低于貸款本息總額時(shí)，不足以抵償貸款總額的那部分則由保險(xiǎn)公司承擔(dān)，借款人無需為此支付額外的費(fèi)用進(jìn)行補(bǔ)償，其中保險(xiǎn)費(fèi)用在支付給借款人的貸款中扣除。這一政策解決了大部分老年人的擔(dān)憂，為住房反向抵押貸款的運(yùn)行提供了可靠的風(fēng)險(xiǎn)保障。

2.半政府機(jī)構(gòu)開展的住房反向抵押貸款

半政府機(jī)構(gòu)開展的住房反向抵押貸款是指政府指定和支持相關(guān)機(jī)構(gòu)開展住房反向抵押貸款經(jīng)營的運(yùn)行模式。這一運(yùn)行模式中，政府出臺(tái)相應(yīng)的優(yōu)惠政策進(jìn)行支持并實(shí)行市場監(jiān)管。由美國房地產(chǎn)協(xié)會(huì)房利美（Fannie Mae）開展的Home Keeper計(jì)劃住房反向抵押貸款產(chǎn)品就屬于典型的半政府機(jī)構(gòu)開展的產(chǎn)品，原因在于房利美本身具有很強(qiáng)的政府公益性的性質(zhì)，但又不是完全的政府管理，而是得到了政府很大的支持。Home Keeper計(jì)劃通過給借款人提供“增值分享”來使借款人承擔(dān)住房價(jià)值波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)，從而達(dá)到規(guī)避交叉風(fēng)險(xiǎn)的目的。隨著房屋的升值，這種模式允許借款人增加貸款，可以給借款人更多的選擇權(quán)。

3.私人開展的住房反向抵押貸款

私人開展的住房反向抵押貸款是指完全由私營企業(yè)開辦、以盈利為目的、自助設(shè)計(jì)和銷售住房反向抵押貸款并接受政府監(jiān)督的產(chǎn)品運(yùn)行模式。由老年人財(cái)務(wù)自由基金公司開展的財(cái)務(wù)自由計(jì)劃（Financial Freedom）就屬于這種模式。首先，該模式的最大特點(diǎn)在于沒有政府提供的保險(xiǎn)，貸款機(jī)構(gòu)通過收取較高的風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)來規(guī)避交叉風(fēng)險(xiǎn)；其次，與前面提及的兩種模式不同，財(cái)務(wù)自由計(jì)劃的資金來源不同，貸款人在簽訂合同后，貸款不是直接交給借款人，而是一次性轉(zhuǎn)給人壽保險(xiǎn)公司，由該保險(xiǎn)公司承保，借款人可以每月領(lǐng)取固定的年金；再次，財(cái)務(wù)自由計(jì)劃有一個(gè)“房產(chǎn)價(jià)值分享?xiàng)l款”，借款人可以保留一定房產(chǎn)比例（最高可達(dá)房產(chǎn)價(jià)值的80%），借款人的后代可以繼承此產(chǎn)權(quán)。此外，自由財(cái)務(wù)計(jì)劃中沒有直接的費(fèi)用支出，而是一次性地從貸款額中扣除。

在風(fēng)險(xiǎn)管理方面，財(cái)務(wù)自由計(jì)劃可以通過“權(quán)益分享”制度安排，實(shí)現(xiàn)借款人和貸款機(jī)構(gòu)共同承擔(dān)住房市場的價(jià)格波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)。此外，財(cái)務(wù)自由計(jì)劃可以通過證券化實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)的流動(dòng)性，避免了支付風(fēng)險(xiǎn)。

（二）英國住房反向抵押貸款的經(jīng)驗(yàn)

政府缺位是導(dǎo)致英國住房反向抵押貸款發(fā)展緩慢的重要原因。英國政府在開展住房反向抵押貸款時(shí)一直處于旁觀者的身份，特別是在2000年之前，以私人公司推行的住房反向抵押貸款業(yè)務(wù)存在著重大的缺陷，政府部門不僅沒有進(jìn)行干預(yù)，而且默認(rèn)其存在和濫觴，導(dǎo)致社會(huì)對(duì)該業(yè)務(wù)存在較多的擔(dān)憂和顧忌。盡管2000年以后政府對(duì)市場進(jìn)行了一些干預(yù)，但總體上來看，政府力度還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。政府在業(yè)務(wù)宣傳、法律法規(guī)的制定、風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避、市場監(jiān)督上都存在很大的漏洞。英國政府對(duì)住房反向抵押貸款沒有進(jìn)行相應(yīng)的擔(dān)保和資金支持，而且一些住房反向抵押貸款很難得到保險(xiǎn)公司和商業(yè)銀行等長期投資者的資金支持，使得住房反向抵押貸款市場缺乏供應(yīng)者，嚴(yán)重影響了市場的發(fā)育和完善。此外，英國比較死板的財(cái)政政策和稅收政策也使得大部分的投資者不愿參與此項(xiàng)業(yè)務(wù)，一定程度上影響了該業(yè)務(wù)的開展。2001年之后，英國通過制定一項(xiàng)新的資產(chǎn)釋放計(jì)劃，對(duì)貸款條件、產(chǎn)品類型等加以調(diào)整。2004年，英國金融服務(wù)局接管了住房反向抵押貸款業(yè)務(wù)，市場得到一定程度的好轉(zhuǎn)，但依然缺乏應(yīng)有的監(jiān)管制度和法制制度。

英國早期的住房反向抵押貸款產(chǎn)品設(shè)計(jì)存在嚴(yán)重的問題，社會(huì)需求不佳。貸款機(jī)構(gòu)將借款人的貸款投資于股票市場，將老年人的資金暴露在市場風(fēng)險(xiǎn)之下，在經(jīng)濟(jì)不景氣的時(shí)候?qū)⑹官Y金嚴(yán)重縮水，嚴(yán)重?fù)p害了借款人的利益，致使借款人對(duì)該業(yè)務(wù)失去信心。盡管后來有所改觀，但市場的需求和活力一直沒有得到充分的挖掘和激發(fā)。此外，英國的一些住房反向抵押貸款產(chǎn)品的規(guī)定太過苛刻，如有些產(chǎn)品規(guī)定申請(qǐng)者的年齡需為65歲以上或70歲以上，這相當(dāng)于將大部分60歲以上的老年人排除在外。

2001年，英國推行新的資產(chǎn)釋放計(jì)劃，對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行了更為合理的設(shè)計(jì)，相繼推出了終身抵押貸款和住房價(jià)值轉(zhuǎn)換計(jì)劃兩款產(chǎn)品。終身抵押貸款最大的特點(diǎn)在于，其根據(jù)利息支付的不同，可以將業(yè)務(wù)分為利息滾動(dòng)支付抵押貸款（A Roll Up Mortgage）、單純利息支付抵押貸款（An Interest-Only Mortgage）、固定償還額終生抵押貸款（A Fixed-Repayment Lifetime Mortgage）三種類型。[3]

利息滾動(dòng)支付抵押貸款是指借款人不用每月支付利息或者本金，而是在借款結(jié)束后一并計(jì)算和償付。該方式的特點(diǎn)是：在貸款期間，利息將會(huì)不斷地累計(jì)，加到貸款總額內(nèi)。這種方式一般采用固定利率，以規(guī)避借款人可能遇到的利率風(fēng)險(xiǎn)；但有些合約也規(guī)定采用浮動(dòng)利率。在貸款的支付方式上，借款人可以采取一次性總額支付，也可以年金支付。其中年金支付又有固定金額式和遞增金額式兩類。此外，利息滾動(dòng)支出的抵押貸款產(chǎn)品附有“無追索權(quán)”條款，貸款機(jī)構(gòu)不得向借款人追討本息總額超過住房價(jià)值的差額。

單純利息支付抵押貸款指借款人在一次性領(lǐng)取貸款金額后，每月只需向貸款機(jī)構(gòu)支付利息而無需支付本金，直到貸款結(jié)束后才進(jìn)行本金的核算和支付。這種形式下，利息的支付可以采取固定利率，也可以采取浮動(dòng)利率。

與利息滾動(dòng)支付抵押貸款和單純利息支付抵押貸款不同，固定償還額終生抵押貸款指借款人在簽訂合同后直到去世期間，每個(gè)月或每年向貸款機(jī)構(gòu)支付固定數(shù)額的本息，不管市場利率如何變動(dòng)，也不管借款人在住房內(nèi)居住時(shí)間長短。借款人支付的固定金額一般是根據(jù)借款人的平均余命，在借貸雙方簽署合同時(shí)進(jìn)行協(xié)商。因此，這種形式的產(chǎn)品對(duì)實(shí)際存活年齡較長的老年人有利。

住房價(jià)值轉(zhuǎn)換計(jì)劃與終身抵押貸款的最大區(qū)別在于兩者對(duì)房屋產(chǎn)權(quán)的持有程度不同。住房價(jià)值轉(zhuǎn)換計(jì)劃一般可以將房產(chǎn)部分抵押，也可以全部抵押，一般介于30%～100%的比例。根據(jù)借款人簽署的合約，老年人去世后，該房產(chǎn)的處理方式有兩種情形：第一種情形為房產(chǎn)全部歸貸款機(jī)構(gòu)。老人將房產(chǎn)全部抵押給貸款機(jī)構(gòu)的時(shí)候，貸款機(jī)構(gòu)則可能將住房收回進(jìn)行變現(xiàn)，消費(fèi)者將要放棄對(duì)房產(chǎn)的繼承或贖回。第二種情況為部分房產(chǎn)歸貸款機(jī)構(gòu)所有。如果老年人抵押的是一部分房產(chǎn)，則老年人可以一次性獲取該部分產(chǎn)權(quán)的貸款額，貸款機(jī)構(gòu)也只能對(duì)其部分產(chǎn)權(quán)進(jìn)行處理。在這種形式下，貸款機(jī)構(gòu)和借款人同時(shí)享有住房增值收益。貸款結(jié)束時(shí)，如果房產(chǎn)增值，則除借款人償還相應(yīng)的貸款本息外，雙方可以按比例享受房產(chǎn)的增值收益。

（三）新加坡住房反向抵押貸款的經(jīng)驗(yàn)

新加坡在住房反向抵押貸款中凸顯出了不一般的社會(huì)需求和養(yǎng)老困境。但由于相關(guān)制度的落后以及國情的特殊性，新加坡的住房反向抵押貸款一直都處于緩慢發(fā)展的狀態(tài)之中。新加坡政府采取不作為的態(tài)度，極大地影響了市場的運(yùn)行。

新加坡第一家住房反向抵押貸款機(jī)構(gòu)是一家私人保險(xiǎn)公司——職總英康保險(xiǎn)合作社（NTUC INCOME）。該公司于1997年推出了國內(nèi)第一筆住房反向抵押貸款業(yè)務(wù)。但由于制度上的一些限制，該業(yè)務(wù)發(fā)展緩慢。例如：該業(yè)務(wù)只針對(duì)擁有私人房產(chǎn)的老年人，但新加坡國內(nèi)84%的居民住房為購買的政府組房（類似于我國的經(jīng)適房）或公寓式住房。為了扭轉(zhuǎn)市場的頹勢(shì)，職總英康保險(xiǎn)合作社于2006年開始將貸款對(duì)象擴(kuò)大到擁有政府組房的老年人。同年，新加坡華聯(lián)銀行（Oversea Chinese Bank ing Corporation）開始介入該項(xiàng)業(yè)務(wù)，至此打破了職總英康保險(xiǎn)合作社在這一領(lǐng)域中的壟斷地位。2009年，新加坡政府建屋發(fā)展局（HDB）推出了房屋契約回購計(jì)劃（Lease Buyback Scheme，LBS），正式以政府的名義開展住房反向抵押貸款，允許62歲以上的老年人通過該計(jì)劃將組房變現(xiàn)，以便獲取養(yǎng)老金和消費(fèi)費(fèi)用。同年，職總英康保險(xiǎn)合作社和華聯(lián)銀行由于業(yè)績不佳決定退出住房反向抵押貸款市場，但仍保留對(duì)已簽約客戶的借貸關(guān)系。

房屋契約回購計(jì)劃是一款完全由政府開展的新型業(yè)務(wù)。該計(jì)劃的實(shí)施正是該國政府認(rèn)識(shí)到自身問題所在而做出的積極回應(yīng)。盡管設(shè)計(jì)較為完善，但該業(yè)務(wù)也由于住房產(chǎn)權(quán)的問題而出現(xiàn)市場規(guī)模較小、相關(guān)制度缺失等相關(guān)問題。例如，新加坡的住房反向抵押貸款中沒有“無追索權(quán)”條款，難以消除借款人的各種風(fēng)險(xiǎn)。目前，新加坡國內(nèi)大約只有不到3萬人符合房屋契約回購計(jì)劃所規(guī)定的條件。

該計(jì)劃規(guī)定：政府每年從預(yù)算中拿出一定的資金回購組屋屋主的房屋契約，屋主可定期領(lǐng)取一定數(shù)額的金額補(bǔ)貼，并可繼續(xù)居住在房屋內(nèi)。該計(jì)劃規(guī)定接受該項(xiàng)計(jì)劃的人必須為62歲以上擁有兩房或三房式組屋的老年人，且申請(qǐng)時(shí)只購買了一套組屋。參加房屋契約回購計(jì)劃的房屋契約年限縮短至30年；政府將通過回購的方式回購其剩余的房屋契約。30年過后，組屋歸政府所有，如果屋主30年后依然健在，則政府繼續(xù)為其提供住所。

按照該計(jì)劃，政府支付給屋主的資金分為三部分：第一部分為加入計(jì)劃后可一次性從政府部門領(lǐng)取的1萬新加坡元的津貼，其中5000元為現(xiàn)金，另5000元存入公積金賬戶；第二部分則為政府每月為其支付的固定資金，用于老年的生活支出費(fèi)用；第三部分則為用來購買長壽保險(xiǎn)的款項(xiàng)，如屋主由于長壽超出了計(jì)劃期限，則可以繼續(xù)從保險(xiǎn)公司領(lǐng)取養(yǎng)老年金。

房屋契約回購計(jì)劃下老年人可以領(lǐng)取資金數(shù)額的多少取決于建屋發(fā)展局（HDB）對(duì)房屋市場價(jià)格進(jìn)行評(píng)估計(jì)算出來的契約價(jià)值。該項(xiàng)業(yè)務(wù)由于政府部門的參與，引起了很多老年人的關(guān)注。

（四）法國的住房反向抵押貸款的經(jīng)驗(yàn)

與其他國家不一樣，法國社會(huì)存在一種和住房反向抵押貸款功能差不多的以住房為標(biāo)的物的住房反向抵押貸款業(yè)務(wù)——Viager系統(tǒng)。該業(yè)務(wù)與其他國家的住房反向抵押貸款的最大區(qū)別在于它是個(gè)人與個(gè)人間的私下活動(dòng)，而與金融機(jī)構(gòu)沒有直接的關(guān)系。該業(yè)務(wù)廣泛存在于法國社會(huì)，并由于其可以減輕政府和社會(huì)的養(yǎng)老壓力而受到法國政府的支持。

Viager一般只是私人之間的交易，也只有一般的合同法律才適用，并沒有特殊的法律制度對(duì)其進(jìn)行約束。法國政府非常鼓勵(lì)其的推廣和運(yùn)用，因?yàn)檫@樣可以在很大程度上減輕社會(huì)的養(yǎng)老負(fù)擔(dān)。在法國，還存在很多的中介機(jī)構(gòu)為交易雙方牽橋搭線，在Viager業(yè)務(wù)中扮演著重要的角色。在有中介機(jī)構(gòu)參與的情況下，Viager實(shí)際上是一種基于買方、賣方和中介機(jī)構(gòu)三方相互博弈的私人交易。這就好像是個(gè)人租房行為一樣，完全是通過三方的協(xié)商約定達(dá)成的交易。

法國政府當(dāng)時(shí)并沒有自己推行的產(chǎn)品，致使Viager交易存在諸多的亂象和道德風(fēng)險(xiǎn)。21世紀(jì)初，法國政府認(rèn)識(shí)到問題的嚴(yán)重性，積極借鑒美國等國家的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，2004年開始開展住房反向抵押貸款業(yè)務(wù)，推出不動(dòng)產(chǎn)貸款新品種。2006年3月，法國對(duì)其國內(nèi)的擔(dān)保制度進(jìn)行了改革，并修訂了《民法》、《商法》、《消費(fèi)法》、《保險(xiǎn)法》等法律制度的相關(guān)內(nèi)容，[5]為發(fā)展住房反向抵押貸款鋪設(shè)道路，掃除不必要的制度性障礙。2007年，法國首筆住房反向抵押貸款業(yè)務(wù)由法國儲(chǔ)蓄金庫銀行集團(tuán)旗下子公司——地產(chǎn)信貸銀行推出，標(biāo)志著法國Viager系統(tǒng)得到了重大的改進(jìn)。

三、對(duì)我國推行住房反向抵押貸款的啟示

住房反向抵押貸款主要利用了家庭生命周期與住宅生命周期的差異，依據(jù)家庭擁有的資源在一生中予以優(yōu)化配置的理論，使房屋的價(jià)值在人生最后階段通過提前變現(xiàn)的方式實(shí)現(xiàn)房屋價(jià)值被個(gè)人利用程度的最大化，實(shí)現(xiàn)了房屋價(jià)值的流動(dòng)。這種貸款運(yùn)作模式具有自身的優(yōu)勢(shì)。

然而在我國的實(shí)踐過程中，住房反向抵押貸款業(yè)務(wù)的推行并沒有理論上預(yù)設(shè)的那樣理想。一方面，由于受到家庭觀念、社會(huì)文化和道德的約束等因素，父母一般都傾向于將自己的財(cái)產(chǎn)遺留給兒女或后代，形成所謂的“財(cái)富代際轉(zhuǎn)移”現(xiàn)象，老年人不愿意輕易地將住房交給市場。另一方面，我國住房市場的不穩(wěn)定、政策的不明晰、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)化不高等因素也限制了金融機(jī)構(gòu)主體參與住房反向抵押貸款的積極性。以上四國住房反向抵押貸款的經(jīng)驗(yàn)為我國推行住房反向抵押貸款業(yè)務(wù)提供了以下幾點(diǎn)啟示：

（一）擁有兩套以上的住房

中國人的家庭觀念比較強(qiáng)。因此，房子對(duì)國人來說就是永遠(yuǎn)的財(cái)富和終生的依附。買房和房屋改善成為人們一直追隨的夢(mèng)想。對(duì)于老年人來說，房子是自家的永恒財(cái)富，是可以一代一代地傳下去的最珍貴的東西；對(duì)于兒女來講，房子承載著歷史的記憶，不僅可以棲身，更是家庭精神的載體。因此，一般情況下，老年人和子女都難以割舍對(duì)住房的情感，也就難以將住房推向市場。然而，由于受家庭結(jié)構(gòu)變遷、養(yǎng)老模式變遷等因素的影響，老年人對(duì)住房的依賴有所松懈。在老年人擁有兩套以上住房的假設(shè)下，開展住房反向抵押貸款業(yè)務(wù)的可能性就會(huì)更大。這樣，老年人不僅可以將一套住房留給后代，也可以大膽將另一套住房進(jìn)行抵押養(yǎng)老。

（二）政策的全面覆蓋

政府在住房反向抵押貸款業(yè)務(wù)中的作用主要體現(xiàn)在監(jiān)管者和擔(dān)保者的角色上。在監(jiān)管層面上，政府主要是通過管理業(yè)務(wù)有助于實(shí)現(xiàn)貸款市場上的公平交易和公平秩序，促進(jìn)反向抵押貸款業(yè)務(wù)的順利開展。在住房反向抵押貸款市場上，借款人和貸款人的地位比較懸殊，這種不對(duì)等的格局容易導(dǎo)致市場交易的不公平，處于比較強(qiáng)勢(shì)的貸款機(jī)構(gòu)很容易對(duì)處于弱勢(shì)地位的借款人進(jìn)行欺詐，損害借款人的利益。如果借款人對(duì)市場產(chǎn)生不信任或抵制情緒的話，就很可能殃及到整個(gè)貸款市場的運(yùn)行。因此，政府的監(jiān)管和管理就顯得非常重要。世界上一些國家的實(shí)踐也充分說明了這一點(diǎn)。例如，美國在開展住房反向抵押貸款業(yè)務(wù)的初期，政府對(duì)市場的介入和監(jiān)管不足，導(dǎo)致市場上的欺詐行為極其泛濫。20世紀(jì)80年代，美國政府部門積極介入后，市場逐漸從頹勢(shì)中復(fù)興，極大地提高了市場的交易量和社會(huì)參與的積極性，至今，美國的住房反向抵押貸款業(yè)務(wù)是世界上最為成熟和穩(wěn)定的。

政府對(duì)住房反向抵押貸款的推進(jìn)具有重要的、不可替代的作用，在土地政策、財(cái)政支撐、稅費(fèi)減免、風(fēng)險(xiǎn)擔(dān)保和信息咨詢等方面都離不開政府的支持。政府監(jiān)管機(jī)構(gòu)在住房反向抵押貸款市場中，定期對(duì)處于執(zhí)行期的貸款業(yè)務(wù)進(jìn)行檢查、監(jiān)督和管理，做好市場宣傳和培育工作，并在政策扶持、稅費(fèi)減免、監(jiān)督審查、信息咨詢等方面提供必要的支持和幫助。因此，有必要從土地、財(cái)政、風(fēng)險(xiǎn)擔(dān)保、稅費(fèi)減免、法律保障、教育宣傳等方面實(shí)行政策的全覆蓋。

（三）房地產(chǎn)市場平穩(wěn)充分發(fā)展

房地產(chǎn)市場是住房反向抵押貸款養(yǎng)老模式賴以存在的基礎(chǔ)，住房市場的價(jià)格變動(dòng)對(duì)貸款機(jī)構(gòu)的利益影響非常明顯，有必要通過健全房地產(chǎn)市場機(jī)制，穩(wěn)定住房價(jià)格，發(fā)展和完善二手房市場及房地產(chǎn)市場的關(guān)聯(lián)領(lǐng)域。

1．穩(wěn)定房地產(chǎn)價(jià)格。按照現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)學(xué)的觀點(diǎn)，在不考慮其他因素的情況下，價(jià)格的影響因素主要包括市場的供給與需求兩方面。房地產(chǎn)市場也一樣，其價(jià)格的高低直接反映了房地產(chǎn)市場的供求狀況。近年來，我國房地產(chǎn)的價(jià)格一直處于快速上升的階段，住房市場呈現(xiàn)出一派繁榮景象。然而，由于各種條件的限制，如居民的收入水平增長較慢、住房市場的飽和等，目前我國住房市場的價(jià)格基本上處于比較穩(wěn)定的狀態(tài)。維持這種態(tài)勢(shì)可以考慮采取逐步提高居民的收入水平、構(gòu)建房價(jià)監(jiān)控機(jī)制和風(fēng)險(xiǎn)控制機(jī)制、合理供應(yīng)土地資源等。

2．健全和完善二手房市場。我國房地產(chǎn)市場具有一手市場活躍、二手市場較落后的特征。通過發(fā)展住房中介、推行二手房優(yōu)惠政策、合理規(guī)范存量住房的登記和管理、實(shí)行二手房配套優(yōu)惠等舉措，刺激和鼓勵(lì)居民購買二手房，加快二手房市場的流通，是開展住房反向抵押貸款業(yè)務(wù)的重要保障，可以為貸款機(jī)構(gòu)將收回的抵押房產(chǎn)變現(xiàn)提供便利。

（四）相關(guān)配套的完善

推行住房反向抵押貸款業(yè)務(wù)，還必須加強(qiáng)相關(guān)配套設(shè)施的建設(shè)，為老年人參與這一業(yè)務(wù)提供便利，消除參與人的后顧之憂。這些配套措施應(yīng)該包括健全法律法規(guī)制度、完善社區(qū)化配套養(yǎng)老服務(wù)、制定完備的風(fēng)險(xiǎn)擔(dān)保制度、推行市場退出機(jī)制、構(gòu)建專業(yè)化的業(yè)務(wù)考評(píng)體系等。

四、結(jié)論及展望

住房反向抵押貸款對(duì)我國來說還是一種新興事物。在推行該業(yè)務(wù)的時(shí)候，必須認(rèn)識(shí)到這一業(yè)務(wù)在我國的推行還面臨著較大的障礙。我國要成功推行住房反向抵押貸款業(yè)務(wù)，需要充分考慮宏觀環(huán)境、貸款供給方和貸款需求方三大影響因素的作用。[6]

盡管我國養(yǎng)老福利有限，是一種需由家庭和政府共同付費(fèi)的“準(zhǔn)公共品”，[7]但政府的責(zé)任不可減弱。通過對(duì)國外經(jīng)驗(yàn)和我國的具體情況分析后，筆者認(rèn)為住房反向抵押貸款業(yè)務(wù)的政策性較強(qiáng)，政府需要制定全面系統(tǒng)的政策，完善各種配套措施。此外，還應(yīng)該加快房地產(chǎn)市場的多元化發(fā)展，通過宣傳教育加強(qiáng)老年人的住房市場化意識(shí)，緩解其后顧之憂。

參考文獻(xiàn)：

［1］張茜，任燕燕.住房反向抵押貸款養(yǎng)老運(yùn)作機(jī)制探討［J］.求索，2013（2）：5-9.

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［3］范子文.以房養(yǎng)老：住房反向抵押貸款的國際經(jīng)驗(yàn)與我國的現(xiàn)實(shí)選擇［M］.北京：中國金融出版社，2006.

［4］柴效武，胡平.美國住房反向抵押貸款發(fā)展歷程及對(duì)我國的啟迪［J］.經(jīng)濟(jì)與管理研究，2010（4）：55-63.

［5］郭慧娟.倒按揭貸款法律問題研究［D］.重慶：西南政法大學(xué)，2009.

［6］羅永恒等.老齡化背景下農(nóng)村住房反向抵押貸款養(yǎng)老模式研究［J］.求索，2015（4）：26-30.

［7］王麗.人口老齡化背景下我國養(yǎng)老模式的思考［J］.當(dāng)代經(jīng)濟(jì)管理，2012（4）：52-55.

（責(zé)任編輯：李丹；校對(duì)：龍會(huì)芳）

Enlightenment of Reverse Mortgage Loan in the United States, Great Britain,Singapore and France

Zhang Renfeng

（Sichuan University,Chengdu 610064,China）

Abstract：The paper studied governments’positive measures taken in reverse mortgage loan in the United States,Great Britain,Singapore and France and analyzed the prerequisites and ways of improvement of implementing reverse mortgage loan in China.The paper has the following conclusions,reverse mortgage loan needs great policy support so that the government should formulate all-round systematic policies and improve supplementary measures.Moreover,we should also accelerate the diversified development of the real estate market and raise the elderly residents’market awareness of housing thought education campaign.

Key words：housing reverse mortgage loan;house-for-pension program;international experience

中圖分類號(hào)：F832.4

文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：1006－3544（2016）03－0018－07

收稿日期：2016-05-20

基金項(xiàng)目：四川省社會(huì)科學(xué)“十二五”規(guī)劃2014年度項(xiàng)目（SC14C020）

作者簡介：張仁楓，男，江西上栗人，經(jīng)濟(jì)學(xué)博士，四川大學(xué)馬克思主義學(xué)院講師，四川大學(xué)公共管理學(xué)院在站博士后。