李天昊

（中共中央黨校政法教研部，北京100091）

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房產(chǎn)租賃合同效力探析
——以深圳某房產(chǎn)租賃合同糾紛為例

李天昊

（中共中央黨校政法教研部，北京100091）

摘要：房產(chǎn)租賃合同存在無(wú)效附屬協(xié)議是否影響主合同效力，法定代表人口頭承諾的法律效力，可變更、撤銷合同的變更、撤銷方式等三個(gè)問(wèn)題。附屬合同或合同中部分條款無(wú)效不能決定主合同效力，但可根據(jù)無(wú)效條款提供的信息推斷當(dāng)事人的主觀方面，構(gòu)成欺詐、重大誤解、顯失公平的，應(yīng)認(rèn)定合同效力為可變更、撤銷。法定代表人個(gè)人經(jīng)營(yíng)性行為可以代表法人，代表的形式可以是口頭合同，法定代表人口頭承諾具有法律效力?？勺兏⒊蜂N合同的變更、撤銷權(quán)為形成權(quán)，變更、撤銷方式以訴訟、合意為主，依訴行使的撤銷權(quán)為形成訴權(quán)，單方意思表示原則上也會(huì)引起合同的變更和撤銷。

關(guān)鍵詞：合同效力；無(wú)效條款；法定代表人；口頭合同；變更撤銷方式

一、問(wèn)題的緣由

合同效力是合同法理論和法律實(shí)務(wù)的核心問(wèn)題，隨著意思自治、鼓勵(lì)交易等原則的注入，無(wú)效合同的范圍逐漸縮小，合同效力從有效、無(wú)效的二分法，發(fā)展到目前有效、無(wú)效、可撤銷、效力待定、未生效的五分法，合同效力的形式更富彈性［1］。新情況層出不窮，關(guān)于合同效力也產(chǎn)生許多新的問(wèn)題有待研究。房產(chǎn)租賃合同標(biāo)的巨大、內(nèi)容復(fù)雜，一旦形成糾紛具有極大的社會(huì)危害性，以筆者在深圳調(diào)研了解到具體案件為例，分析其中具有代表性的三個(gè)合同效力問(wèn)題。

A企業(yè)為餐飲服務(wù)類企業(yè)，欲承租B企業(yè)10000平米房產(chǎn)用于經(jīng)營(yíng)。A企業(yè)在籌集資金和招收員工均已完畢的情況下，得知租賃標(biāo)的房產(chǎn)的10000平米中，3000平米暫無(wú)產(chǎn)權(quán)證。B企業(yè)法定代表人承諾租賃面積為10000平米，并一定為3000平米辦下產(chǎn)權(quán)證。在這種情況下，雙方簽訂100萬(wàn)元/年承租7000平米的房產(chǎn)租賃合同，以便合同可以通過(guò)房產(chǎn)部門備案，同時(shí)另簽訂補(bǔ)充協(xié)議，約定“B企業(yè)負(fù)責(zé)為3000平米辦產(chǎn)權(quán)證，無(wú)論產(chǎn)權(quán)證是否辦得下來(lái)，原合同的租賃面積為10000平米。100萬(wàn)元/年為10000平米的租金?！彪S后，A企業(yè)入駐裝修并開(kāi)始營(yíng)業(yè)，B企業(yè)未將3000平米的產(chǎn)權(quán)證補(bǔ)齊，3000平米作為違建被政府責(zé)令拆除。經(jīng)營(yíng)的整體性無(wú)法實(shí)現(xiàn)，A企業(yè)向B企業(yè)提出交涉并暫不支付租金。B企業(yè)起訴，A企業(yè)反訴，案件進(jìn)入司法程序，補(bǔ)充協(xié)議約定租賃面積為10000平米的條款被法院認(rèn)定為無(wú)效。

本案件圍繞著主合同、附屬合同、法定代表人間口頭合同的效力展開(kāi)，主要表現(xiàn)為三個(gè)問(wèn)題：第一，B企業(yè)以簽訂無(wú)效的附屬協(xié)議的方法促成主合同的簽訂，附屬合同無(wú)效是否影響主合同效力；第二，B企業(yè)法定代表人個(gè)人承諾的法律效力問(wèn)題；第三，A企業(yè)暫不支付租金的性質(zhì)，即合同的變更、撤銷方式問(wèn)題。

二、無(wú)效附屬合同是否影響主合同效力

在上述案件中，附屬協(xié)議將3000平米違建面積納入租賃范圍的約定違反強(qiáng)制性規(guī)定，法院認(rèn)定這部分內(nèi)容無(wú)效是有充分依據(jù)的。3000平米房產(chǎn)在未取得產(chǎn)權(quán)證之前不屬于B企業(yè)合法財(cái)產(chǎn)，B企業(yè)自然無(wú)權(quán)處分這部分面積，事后也被證明是違建必須拆除。將未取得產(chǎn)權(quán)證的面積作為租賃面積存在安全隱患，擾亂社會(huì)管理秩序，違反了國(guó)家和社會(huì)的利益。

根據(jù)合同法理論，附屬合同也稱作“從合同”，其自身不能獨(dú)立存在，要依賴于主合同的存在而存在［2］。抵押合同、質(zhì)押合同、保證合同等與被擔(dān)保的合同就是典型的主從合同關(guān)系。本案中的附屬協(xié)議，無(wú)法獨(dú)立于主合同單獨(dú)發(fā)生效力，也屬于“附屬”的字面含義，故采用附屬合同的稱謂，但實(shí)際上相當(dāng)于對(duì)主合同內(nèi)容的后續(xù)規(guī)定，除房產(chǎn)租賃關(guān)系外不存在其他法律關(guān)系，是主合同條款的延伸，故將本案的主合同和附屬協(xié)議作為一個(gè)抽象的整體合同更為合適。附屬協(xié)議為房產(chǎn)租賃合同整體的一部分，因此，附屬協(xié)議無(wú)效意味著租賃合同整體中的部分內(nèi)容無(wú)效。根據(jù)《民法通則》第60條和《合同法》第56條的規(guī)定，民事行為、合同部分無(wú)效的，“不影響其他部分的效力，其他部分仍然有效”。因此，很容易產(chǎn)生這樣的結(jié)論：主合同是有效的合同，不存在可撤銷、效力待定、未生效等瑕疵。

法律條文的背后應(yīng)有充分的法學(xué)理論支撐，否則便失去了法本身的正當(dāng)性基礎(chǔ)。合同部分無(wú)效不影響合同其他部分的效力理論，將無(wú)效局限在盡可能小的范圍內(nèi)是以私法中意思自治原則為基礎(chǔ)的［3］。意思自治原則是羅馬法私法制度的基石，經(jīng)院哲學(xué)家將這一原則視為亞里斯多德所說(shuō)的信守諾言、交換正義和慷慨三種德行的必然結(jié)論［4］。信守諾言要求意思自治，慷慨為意思自治的結(jié)果提供了廣泛的空間，交換正義則為合同結(jié)果公平提供了一定保障。維護(hù)意思自治原則是民法應(yīng)然的價(jià)值取向，但一味地強(qiáng)調(diào)無(wú)效部分不影響合同其他部分的效力，容易忽略合同本身可能存在的瑕疵。合同部分無(wú)效不影響合同的效力，僅應(yīng)表現(xiàn)為合同本身不必然無(wú)效，至于是否有效，要根據(jù)是否存在可撤銷、效力待定或未生效的情況而定。這就要做一個(gè)判斷，“在出現(xiàn)部分無(wú)效時(shí)，關(guān)鍵的一環(huán)是判斷部分無(wú)效對(duì)其余部分的影響。如果部分無(wú)效玷污了其余部分，則行為全部無(wú)效；反之，則應(yīng)部分有效”［5］。因此，合同存在無(wú)效的部分雖然不導(dǎo)致合同必然無(wú)效，但也不保證合同必然有效。合同無(wú)效的事實(shí)可以提供當(dāng)事人訂立合同時(shí)的主觀信息，而主觀方面的認(rèn)定關(guān)乎對(duì)整個(gè)合同效力的判斷。

以本案為例，附屬協(xié)議的無(wú)效導(dǎo)致對(duì)主合同效力審查的忽視，主合同是否有效需要結(jié)合附屬協(xié)議無(wú)效的原因進(jìn)行判斷。根據(jù)《合同法》第54條，合同存在重大誤解、顯失公平、欺詐等情形為可變更、撤銷的合同。那么問(wèn)題的關(guān)鍵就是，B企業(yè)是否以簽訂無(wú)效合同為手段進(jìn)行了欺詐，亦或合同存在重大誤解、顯失公平？筆者認(rèn)為至少存在欺詐之嫌。同民法、合同法一樣，欺詐理論也產(chǎn)生于羅馬法，拉貝奧認(rèn)為欺詐是“一切蒙蔽、欺騙、欺詐他人而采用的計(jì)謀、騙局和手段”［6］。我國(guó)最高人民法院認(rèn)為欺詐是“一方當(dāng)事人故意告知對(duì)方虛假情況，或者故意隱瞞真實(shí)情況，誘使對(duì)方當(dāng)事人做出錯(cuò)誤意思表示”的行為①。欺詐就是意思表示瑕疵的情形，有兩個(gè)構(gòu)成要件，一是欺詐結(jié)果，使表意人陷入錯(cuò)誤的意思表示，二是欺詐手段，包括編造虛假的或歪曲的事實(shí)，故意隱匿事實(shí)真相等［7］。

（一）本案承租人陷入了錯(cuò)誤意思表示

合同雙方真實(shí)的意思表示是訂立一個(gè)10000平米的房產(chǎn)租賃合同，還是7000平米的房產(chǎn)租賃合同？從承租方的角度出發(fā)，在總租金一定的情況下，固然是租賃面積越大越好，A企業(yè)真實(shí)的意思表示是訂立10000平米的租賃合同，并有附屬協(xié)議為證；從出租方的利益出發(fā)，租賃面積是7000平米也好，10000平米也罷，都不影響約定的總租金，但B企業(yè)在附屬協(xié)議中承諾租賃面積為10000平米，并為3000平米辦產(chǎn)權(quán)證，可以推斷B企業(yè)也承認(rèn)租賃面積為10000平米。雖然附屬協(xié)議損害國(guó)家和公共利益而無(wú)效，但不影響附屬協(xié)議為主合同提供的當(dāng)事人的主觀信息，即租賃雙方都承認(rèn)真實(shí)的租賃面積為10000平米。承租方試圖簽訂10000平米的租賃合同，卻在法律上僅形成了7000平米的租賃關(guān)系，滿足表意人陷入錯(cuò)誤意思表示的要件。

（二）本案出租人存在編造虛假事實(shí)的手段

雖然出租方未隱瞞3000平米無(wú)證的事實(shí)，但承諾3000平米可以辦證，而實(shí)際上3000平米為違建無(wú)法辦證，這就是編造了3000平米日后定會(huì)產(chǎn)權(quán)完整的虛假事實(shí)。倘若出租方不知道3000平米最終無(wú)法辦證的事實(shí)，也一定知道存在無(wú)法辦證的風(fēng)險(xiǎn)，出租方的欺詐如果不是直接故意，也屬于間接故意，放任了欺詐結(jié)果的發(fā)生。綜上，欺詐手段和欺詐結(jié)果兩要件具備，欺詐成立，租賃合同應(yīng)為可變更、撤銷的合同，承租方享有變更、撤銷的權(quán)利。而認(rèn)定欺詐主觀方面形成的基礎(chǔ)，就是附屬協(xié)議提供的信息。

因此，關(guān)于附屬合同無(wú)效是否影響主合同的效力問(wèn)題，附屬合同或合同中部分條款無(wú)效，不能決定主合同或合同其他條款的效力，但不能想當(dāng)然地認(rèn)為主合同或合同其他條款有效。如果合同一方當(dāng)事人明知合同無(wú)效而訂立之，而主合同或合同其他部分又依賴本部分才可實(shí)現(xiàn)公平，無(wú)效的附屬合同或合同條款可以作為認(rèn)定當(dāng)事人意思表示是否真實(shí)的重要依據(jù)，構(gòu)成欺詐、重大誤解、顯失公平的，合同可變更、撤銷。

三、法定代表人個(gè)人口頭承諾的法律效力

本案中B企業(yè)法定代表人向A企業(yè)的口頭承諾也是房產(chǎn)租賃合同的一部分。探究法定代表人個(gè)人承諾的法律效力，就要明確兩個(gè)問(wèn)題。第一，法定代表人個(gè)人行為是否能代表法人。第二，法定代表人間的口頭合同是否具有法律效力。這就要先明確法人理論的本質(zhì)。

（一）法定代表人的職務(wù)行為后果由法人承擔(dān)

法人制度作為民法的基本制度萌芽于古羅馬時(shí)期，隨著商品生產(chǎn)和商品交換的規(guī)?；?，個(gè)人的活動(dòng)已經(jīng)難以滿足商業(yè)發(fā)展的需要，商業(yè)交易團(tuán)體開(kāi)始出現(xiàn)，到了中世紀(jì)，團(tuán)體人格制度得到了很大的發(fā)展，法人的獨(dú)立財(cái)產(chǎn)制和有限責(zé)任制得以確立。資本主義正式確立了法人及其代表人制度，1900年《德國(guó)民法典》對(duì)法人制度做了系統(tǒng)的規(guī)定，并在大陸法系國(guó)家得到廣泛采納［8］。法人是法律擬制出的法律意義上的“人”，但法人畢竟屬于不具有精神活動(dòng)的無(wú)生命組織體，法人實(shí)現(xiàn)其民事主體功能必須通過(guò)自然人才能實(shí)現(xiàn)，諸如簽訂合同、解除合同、付款、收貨等具體民事行為必須通過(guò)自然人實(shí)施。因此，法人必設(shè)置代表人制度，由代表人代表法人參與民事活動(dòng)［9］。1982年我國(guó)《民事訴訟法（施行）》就提出了法定代表人概念，1986年《民法通則》正式確立法定代表人制度。法定代表人就是法律規(guī)定的有權(quán)代表法人的自然人，完全可以代表法人，法定代表人以法人名義從事的各項(xiàng)活動(dòng)都視為法人的行為。這意味著，在法人簽訂的合同中，只要有法定代表人個(gè)人的簽字，就代表法人簽署了合同，即使沒(méi)有法人的公章，合同也是生效的。退一步說(shuō)，即使卸任的法定代表人以法人名義從事的民事活動(dòng)，只要相對(duì)人善意不知情，即構(gòu)成表見(jiàn)代理，代理行為仍然有效?！睹穹ㄍ▌t》第43條“企業(yè)法人對(duì)它的法定代表人和其他工作人員的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，承擔(dān)民事責(zé)任”的規(guī)定，就是充足的法律依據(jù)。

應(yīng)當(dāng)指出，法定代表人可以代表法人，但不是所有法定代表人的行為后果都?xì)w屬于法人?！逗贤ā返?0條規(guī)定：“法人或者其他組織的法定代表人、負(fù)責(zé)人超越權(quán)限訂立的合同，除相對(duì)人知道或者應(yīng)當(dāng)知道其超越權(quán)限的以外，該代表行為有效?！睋Q句話說(shuō)，法定代表人代理法人的行為是有權(quán)限的，當(dāng)僅有法定代表人個(gè)人簽字時(shí)，應(yīng)審查其代理行為是否越權(quán)。一般認(rèn)為，公司內(nèi)部章程規(guī)定的法定代表人權(quán)限，未登記不得對(duì)抗第三人，登記后對(duì)抗第三人也非常有限，唯有《公司法》第38條、第122條明確規(guī)定的特別重大事項(xiàng)，包括公司增減資本、分立、合并、解散、變更組織形式、出售重大資產(chǎn)或擔(dān)保金額等，這些事項(xiàng)不同于法人的一般經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)，不得由法定代表人以個(gè)人名義實(shí)施完成，應(yīng)有股東大會(huì)決定。除此以外的事項(xiàng)，法定代表人均有代表權(quán)。因此，法定代表人代表法人進(jìn)行的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)由法人承擔(dān)后果，但法律明確規(guī)定的須經(jīng)股東大會(huì)決定的事項(xiàng)除外。在本案中，B企業(yè)法定代表人口頭承諾明顯屬于一般性經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，不屬于須經(jīng)股東大會(huì)決定的事項(xiàng)，B企業(yè)法定代表人可以代表B企業(yè)。

（二）法定代表人可以以自己的名義代表法人簽訂書(shū)面合同，但如果書(shū)面合同的形式不具備，法定代表人間的口頭合同是否有效

我國(guó)《合同法》第10條明確規(guī)定口頭合同屬于合同的一種形式，這就是說(shuō)法定代表人間的口頭合同只要不涉及越權(quán)的事由，就與書(shū)面合同一樣具有法律效力?？陬^合同具有方便快捷等優(yōu)勢(shì)，但也存在明顯弊端，其無(wú)法保證交易安全，一旦發(fā)生糾紛難以分清是非責(zé)任。因此，法律對(duì)部分合同的形式做了硬性規(guī)定，應(yīng)以書(shū)面形式訂立的合同為要式合同。法定代表人間口頭合同也應(yīng)當(dāng)符合合同法的一般規(guī)定，對(duì)于要式合同，口頭方式訂立合同的效力則存在瑕疵。如《合同法》第215條規(guī)定，“租賃期限6個(gè)月以上的，應(yīng)當(dāng)采用書(shū)面形式?！北景钢蟹慨a(chǎn)租賃合同正好屬于合同法規(guī)定的要式合同，這就引出了新的問(wèn)題，口頭合同欠缺要式合同的強(qiáng)制性要件，合同效力如何？

改革開(kāi)放初期，由于我國(guó)缺乏私法傳統(tǒng)和私權(quán)保護(hù)意識(shí)，在違反強(qiáng)制性規(guī)定的合同效力認(rèn)定上，長(zhǎng)期以來(lái)都踐行“違反=無(wú)效”邏輯［10］。這種邏輯往往導(dǎo)致“善意的和守信的人，面對(duì)背信棄義者濫用其信賴的行為的損害，束手無(wú)策”［11］。因此，我們應(yīng)致力于運(yùn)用誠(chéng)實(shí)信用原則以建立更加富有彈性的合同效力評(píng)價(jià)體系。對(duì)欠缺強(qiáng)制性要件的合同效力，各國(guó)的做法也是富有彈性的，英美法、法國(guó)法、德國(guó)法處理模式各異，或合同無(wú)效，或合同無(wú)訴請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行力，或排除口頭證據(jù)，或產(chǎn)生其他不利后果［12］。我國(guó)的做法是進(jìn)一步區(qū)分強(qiáng)制性規(guī)范，將強(qiáng)制性規(guī)范分為規(guī)范性強(qiáng)制性規(guī)范和禁止性強(qiáng)制性規(guī)范。規(guī)范性強(qiáng)制如合同需經(jīng)登記才生效；禁止性規(guī)范為禁止當(dāng)事人采取特定行為模式的強(qiáng)制性規(guī)范，又可分為管理性禁止性規(guī)范和效力性禁止性規(guī)范，管理性禁止性規(guī)范如哀悼日中不得從事娛樂(lè)活動(dòng)、非春節(jié)期間不得出售鞭炮等；效力性禁止性規(guī)范，根據(jù)《合同法（解釋二）》第14條，為《合同法》第52條關(guān)于合同強(qiáng)制無(wú)效的五項(xiàng)規(guī)定，如“一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國(guó)家利益”、“損害社會(huì)公共利益”等［13］。違反規(guī)范性強(qiáng)制性規(guī)范，合同有效，但不得對(duì)抗善意第三人；違反管理性強(qiáng)制性規(guī)范，合同有效，但責(zé)任主體應(yīng)承擔(dān)行政處罰的責(zé)任；違反效力性強(qiáng)制性規(guī)范，合同無(wú)效。正因如此，我國(guó)《合同法》第36條明確規(guī)定，“法律規(guī)定或者當(dāng)事人約定采用書(shū)面形式訂立合同，當(dāng)事人未采用書(shū)面形式但一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對(duì)方接受的，合同成立。”要式合同應(yīng)采取書(shū)面形式，但不是效力性禁止性強(qiáng)制，屬于規(guī)范性強(qiáng)制規(guī)范，未采取書(shū)面形式訂立的租賃合同，法律后果為“視為不定期租賃”（《合同法》第215條），不得對(duì)抗善意第三人，口頭租賃合同仍然有效。因此，要式合同也可以采用口頭合同的方式訂立，但生效的前提是合同已經(jīng)履行，后果是不得對(duì)抗善意第三人。本案中房產(chǎn)租賃已經(jīng)實(shí)際履行，B企業(yè)法定代表人向A企業(yè)交付面積為10000平米的房產(chǎn)，故其“租賃面積為10000平米，并為3000平米辦下產(chǎn)權(quán)證”的承諾具有法律效力，應(yīng)視為雙方租賃合同的一部分。

綜上，法定代表人個(gè)人經(jīng)營(yíng)性行為可以代表法人，并且代表的形式可以是口頭合同的方式。

四、合同的變更、撤銷方式

在本案中，無(wú)論從無(wú)效的附屬協(xié)議出發(fā)，還是從B企業(yè)法定代表人的個(gè)人承諾出發(fā)，都會(huì)得出同樣的結(jié)論，即合同訂立過(guò)程中存在重大誤解，內(nèi)容顯失公平，甚至存在欺詐，合同可變更、撤銷，變更、撤銷合同的方式問(wèn)題顯現(xiàn)出來(lái)。

合同的變更，是指保持合同生效和既定法律關(guān)系的前提下，部分調(diào)整合同內(nèi)容的行為；合同的撤銷，是指撤銷權(quán)人通過(guò)自己?jiǎn)畏揭馑急硎臼箍赡苌У暮贤Яw于消滅的行為。有學(xué)者將變更拆分為“撤銷”和“另行形成意思表示”［14］，亦或?qū)⒆兏忉尀椤耙粋€(gè)撤銷行為和一個(gè)新的民事法律行為的結(jié)合”［15］。當(dāng)然，這里所說(shuō)的撤銷，不是撤銷整個(gè)合同，而是撤銷合同中需要變更的條款。變更與撤銷的關(guān)系表現(xiàn)為，一方面，撤銷個(gè)別條款是變更的前提，如若變更合同，必須先撤銷被變更的條款；另一方面，變更是撤銷整個(gè)合同的補(bǔ)救，如果合同無(wú)法實(shí)現(xiàn)變更，那么撤銷合同往往就是最后的結(jié)果了。

合同的變更、撤銷方式主要有三種：一是訴訟方式，權(quán)利人需向法院提起訴訟以變更、撤銷合同，以法國(guó)為代表；二是單方意思表示方式，權(quán)利人將變更、撤銷合同的意思告知對(duì)方當(dāng)事人即可實(shí)現(xiàn)，以德國(guó)、日本為代表［16］；三是合意方式，即在單方意識(shí)表示的基礎(chǔ)上，經(jīng)對(duì)方當(dāng)事人同意。

我國(guó)合同變更、撤銷采取何種方式呢？首先，合意方式是可行的，根據(jù)意思自治原則，任何涉及合同的行為，只要不違反效力性禁止性規(guī)范，都可由雙方當(dāng)事人合意決定。其次，訴訟方式是法定的，我國(guó)《民法通則》第59條、《合同法》第54條也明確規(guī)定，當(dāng)事人“一方有權(quán)請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更或者撤銷?！比绻p方就合同變更、撤銷問(wèn)題不能達(dá)成一致，勢(shì)必產(chǎn)生爭(zhēng)議，而法院正是處理爭(zhēng)議的國(guó)家機(jī)關(guān)。那么我國(guó)法律是否準(zhǔn)許單方意思表示即可引起合同的變更或撤銷？單純從《民法通則》和《合同法》的規(guī)定來(lái)看，合同的變更、撤銷方式似乎必須通過(guò)訴訟實(shí)現(xiàn)，然而，我們應(yīng)當(dāng)注意這兩部法律的措辭，“一方有權(quán)請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更或者撤銷”，這說(shuō)明請(qǐng)求法院或仲裁機(jī)構(gòu)變更或撤銷合同，是“可以”，而非“必須”，這在民法理論中得到了印證。傳統(tǒng)民法認(rèn)為撤銷權(quán)的行使不一定必須通過(guò)訴訟的方式，如果撤銷權(quán)人向?qū)Ψ阶龀龀蜂N的意思表示，而對(duì)方未表示異議，則可直接發(fā)生撤銷合同的后果；一旦存在爭(zhēng)議，則必須提請(qǐng)?jiān)V訟或仲裁［17］。合同和其他法律行為的變更涉及雙方當(dāng)事人權(quán)利、義務(wù)的改變，不經(jīng)過(guò)當(dāng)事人的協(xié)商同意而直接由法院或仲裁機(jī)構(gòu)決定，即有違意思自治原則，又容易出現(xiàn)不合理的結(jié)果［18］。如果變更撤銷方式僅為訴訟方式一種，當(dāng)事人特別是享有變更、撤銷權(quán)的一方，在利益遭受可能損害的同時(shí)，還必須消耗額外的精力和財(cái)力參與訴訟，并承擔(dān)超過(guò)除斥期間的風(fēng)險(xiǎn)，且會(huì)極大增加人民法院的工作量，這是不合理的。退一步說(shuō)，即使變更、撤銷合同必須依訴行使，也不妨礙將此權(quán)利認(rèn)定為形成權(quán)，形成權(quán)的最顯著特點(diǎn)是單方意思表示即可引起法律關(guān)系的變化，“依訴”行使的形成權(quán)通常被稱為“形成訴權(quán)”，學(xué)界通說(shuō)認(rèn)為形成訴權(quán)也是實(shí)體性形成權(quán)的一種類型［19］。因此，享有形成訴權(quán)的一方單方意思表示也完全可以產(chǎn)生合同變更或撤銷的法律后果。申言之，撤銷權(quán)人向合同相對(duì)人提出撤銷合同，對(duì)方不同意，雙方訴到法院，法院認(rèn)定合同可變更、撤銷并支持撤銷權(quán)人主張，那么合同的撤銷時(shí)間是撤銷權(quán)人撤銷合同的意思表示傳達(dá)到合同相對(duì)人的時(shí)刻，而非法院作出判決的時(shí)刻。變更也是一樣的，以本案為例，如果A公司向B公司支付約定租金的7/10，便是變更合同的一種表示，行為背后的依據(jù)是，租賃面積減少為約定的7/10，租金自然也應(yīng)為原來(lái)的7/10，一旦B公司接受7/10租金并未提出異議，合同變更。

我們從抽象的理論回到具體的案件中來(lái)，在本案中，如果A企業(yè)騰空房產(chǎn)、遣散員工，就是撤銷合同的意思表示；如果A企業(yè)向B企業(yè)提出異議，就是變更合同的意思表示。面對(duì)標(biāo)的巨大、涉及員工眾多的可變更、撤銷的房產(chǎn)租賃合同，直接撤銷合同顯然是不負(fù)責(zé)的，特別是在合同部分履行的情況下，一方面造成裝修、消防工程投入的巨大浪費(fèi)，一方面增加已招收員工社會(huì)安置的負(fù)擔(dān)。無(wú)論從社會(huì)效益，還是從企業(yè)良心的角度，都應(yīng)當(dāng)采取變更合同的方式進(jìn)行自力救濟(jì)。A企業(yè)向B企業(yè)提出交涉，是行使合同變更權(quán)的表現(xiàn)，交涉未果后，A企業(yè)暫不支付租金的行為應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為向B企業(yè)提出撤銷合同的實(shí)際方式。倘若在合同效力不明的情況下，主張變更、撤銷方不履行協(xié)議并提起合同變更甚至撤銷之訴，最終法院認(rèn)定合同有效，主張變更、撤銷方不應(yīng)承擔(dān)暫不履行合同的違約責(zé)任，僅繼續(xù)履行合同、支付延遲履行的孳息及賠償對(duì)方因延遲履行的損失，因?yàn)槿魏稳硕紱](méi)有義務(wù)去履行一個(gè)法院即將撤銷的合同；反過(guò)來(lái)，倘若主張合同有效的一方在訴訟階段未履行合同，最終法院判決合同不存在變更、撤銷情形，主張合同有效的一方也不需要承擔(dān)違約責(zé)任，僅賠償對(duì)方因合同變更受到的損失即可；當(dāng)雙方無(wú)法就變更內(nèi)容達(dá)成一致而導(dǎo)致合同被撤銷，處理方法為《合同法》第58條，“有過(guò)錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受到的損失，雙方都有過(guò)錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任?！?/p>

五、啟示：建立重大房產(chǎn)合同援助性審查制度

房產(chǎn)租賃合同標(biāo)的巨大，一旦形成糾紛具有極大的社會(huì)危害性。1.造成社會(huì)巨大負(fù)擔(dān)。不動(dòng)產(chǎn)合同往往情節(jié)復(fù)雜，對(duì)合同效力和雙方責(zé)任的認(rèn)定一般歷時(shí)數(shù)年，這段期間建設(shè)用地或房產(chǎn)經(jīng)常閑置，影響政府的稅收，造成勞動(dòng)者集體下崗，形成規(guī)模效應(yīng)后直接影響就業(yè)率和社會(huì)穩(wěn)定。2.對(duì)當(dāng)事人造成直接損害。當(dāng)事人經(jīng)歷了漫長(zhǎng)的訴訟，都期待判決結(jié)果會(huì)給予自己大于履行合同的利益，然而不動(dòng)產(chǎn)閑置不會(huì)產(chǎn)生利益，訴訟本身就是零和游戲，不可能有贏家。勝訴方維持在“保本”邊緣，并在過(guò)錯(cuò)范圍內(nèi)承擔(dān)責(zé)任，而敗訴方就要為閑置的不動(dòng)產(chǎn)買單，最后往往宣告破產(chǎn)。3.國(guó)家司法受到質(zhì)疑。當(dāng)事人和社會(huì)大眾是國(guó)家司法工作的評(píng)價(jià)者，在訴訟糾紛使勞動(dòng)者下崗、企業(yè)蒙受損失的情況下，國(guó)家司法工作不可能取得良好的口碑，司法的信譽(yù)必然受到影響。

黨的十八屆四中全會(huì)通過(guò)的《關(guān)于全面推進(jìn)依法治國(guó)若干重大問(wèn)題的決定》指出：“完善法律援助制度，擴(kuò)大援助范圍?！币虼耍瑧?yīng)將達(dá)到一定標(biāo)的的重大不動(dòng)產(chǎn)合同納入法律援助范疇，從源頭上設(shè)置關(guān)卡，過(guò)濾掉重大不動(dòng)產(chǎn)合同的瑕疵。為此，國(guó)家應(yīng)安排律師對(duì)重大房產(chǎn)租賃合同提供法律援助，審查合同存在的法律風(fēng)險(xiǎn)并向合同雙方當(dāng)事人提供法律意見(jiàn)以防止可能產(chǎn)生的巨額糾紛。

注釋：

①1988年最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國(guó)民法通則〉若干問(wèn)題的意見(jiàn)》（試行）第68條。

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（責(zé)任編輯：張穎）

Issues Concerning the Validity of Real Estate Leasing Contract——Take a Real Estate Leasing Contract Disputes as an Example

LI Tian-hao
（Politics and Law Teaching Department，CCPS，Beijing 100091，China）

Abstract:There are plenty of issues concerning Real Estate Leasing Contract，for example，whether the invalid subsidiary agreement can affect the validity of the contract，the legal effect of legal representative on an oral commitment，and the manners of change，the change of cancellation of contract and revocation.Subsidiary contract or parts of terms being void could not decide the validity of the main contract.However we can infer the subjective aspects of the parties by the information provided by the invalid clause.The contract should be voidable if there are fraud constitution，serious misunderstanding and clearly unfair.The legal representative's personal business behavior can represent the legal person，and the represent form could be oral contract so the verbal commitment of the legal representative has legal effect.The right of the change，the change of cancellation ofcontract and revocation is right offormation，sothe manners ofrevocation and change are mainlylawsuit and consensus.According to the lawsuit exercising right of rescission is right of formation，so the unilateral purpose expresses alsocause change and cancellation ofcontract in principle.

Key words:validity of contract；invalid clause；the legal representative；oral contract；manners of change and cancellation ofcontract

中圖分類號(hào)：D913.6

文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：1674-828X（2016）02-0017-06

收稿日期：2016-02-26

基金項(xiàng)目：中央黨校校級(jí)課題“中國(guó)法治的發(fā)展與社會(huì)轉(zhuǎn)型期間企業(yè)面臨的法律問(wèn)題”的階段性成果。

作者簡(jiǎn)介：李天昊，男，中共中央黨校政法教研部2013級(jí)法學(xué)理念專業(yè)博士研究生，主要從事法學(xué)理論研究。