侯軍亮+胡鵬飛

摘 要 目前，我國農(nóng)村私有房屋買賣現(xiàn)象大量存在，并呈現(xiàn)日益上升之趨勢，隨之而來的利益沖突、訴訟爭端也間連不斷。由于我國現(xiàn)行的法律中對此未作出具體規(guī)范，最高人民法院也沒有典型的案例可供參考，因而，農(nóng)村私有房屋買賣糾紛現(xiàn)儼然是司法實務(wù)中亟待解決的疑難問題。本文正是在這樣的背景下，對我國農(nóng)村私有房屋買賣合同效力如何認定的相關(guān)問題進行分析、研究，以期對妥善處理此類問題有所裨益。

關(guān)鍵詞 農(nóng)村私房 合同效力 房地合一 宅基地使用權(quán) 集體經(jīng)濟組織

基金項目：本文是廣東省教育廳重大科研項目（青年創(chuàng)新人才類項目）“農(nóng)村私房買賣的合同效力及宅基地流轉(zhuǎn)法律問題研究”（項目編號：2015WQNCX162）的階段性成果。

作者簡介：侯軍亮，廣東理工學(xué)院教師；胡鵬飛，廣東理工學(xué)院。

中圖分類號：D920.4 文獻標識碼：A DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2016.12.104

隨著改革開放的繼續(xù)深化，大量的農(nóng)村人口涌向城市，同時又有很多城市居民選擇去農(nóng)村購買房屋居住，由此農(nóng)村私有房屋買賣現(xiàn)象頻繁出現(xiàn)。在房屋價格不斷上漲、房屋拆遷以及土地升值的背景下，農(nóng)村私有房屋買賣合同引起的糾紛近幾年不斷增加，呈現(xiàn)出復(fù)雜化、典型化的趨勢，但此類合同究竟合法與否以及其產(chǎn)生的效力如何認定一直存在著爭議。

因為房屋與土地不可分割的固有屬性，基于“房地合一”①的原則，農(nóng)村私有房屋買賣首先是其所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，其次就是宅基地得使用權(quán)移轉(zhuǎn)；②而農(nóng)村宅基地不僅關(guān)系著中國農(nóng)民的“安身立命”，更為重要的是，還與中國更穩(wěn)更好向前發(fā)展緊密連接著。③可到目前為止，我國不論是在農(nóng)村私有房屋買賣合同效力認定方面，還是在宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)問題上均沒有據(jù)以作為依據(jù)的法律規(guī)范，最高人民法院也沒有典型案例可供參照，因而，此類房屋買賣糾紛儼然是司法實務(wù)中亟待解決的疑難問題。同時，這類問題既是“三農(nóng)”問題中的一個新課題，又是社會主義新農(nóng)村建設(shè)過程中必須解決的一個新問題，更是維護與發(fā)展社會主義市場經(jīng)濟秩序所要直面的新問題。④筆者嘗試著對農(nóng)村私有房屋買賣這一社會現(xiàn)象及該類房屋買賣產(chǎn)生的合同效力認定問題進行分析、研究，以期對妥善處理此類問題有所裨益。

一、我國農(nóng)村私有房屋買賣現(xiàn)狀分析

在分析合同效力之前，第一要清晰的是私有房屋買賣的現(xiàn)實狀況，具體包括該類合同的標的物——農(nóng)村私有房屋的概念，合同主體具體包括哪些群體，該類房屋買賣的供需情況等，而理解這些方面，將有利于更深層次地分析該類房屋買賣合同及其出現(xiàn)的效力認定問題。

（一）農(nóng)村私有房屋及買賣主體的界定

1.農(nóng)村私有房屋的界定：

什么是農(nóng)村私有房屋，目前我國現(xiàn)行法律和理論學(xué)界沒有明確統(tǒng)一的概念，本文認為農(nóng)村私有房屋買賣合同中的房屋是指農(nóng)村居民所居住生活的房屋，如農(nóng)家私宅，以及附屬在其宅子內(nèi)的牲畜棚等。由此，農(nóng)村公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)用房、各類企業(yè)建設(shè)用房等則不在此列。關(guān)于農(nóng)村私有房屋之下的宅基地是指依據(jù)《土地管理法》的規(guī)定，在符合土地利用總體規(guī)劃的之下，經(jīng)政府審核和批準，專供農(nóng)村村民建造住宅的屬農(nóng)民集體所有的土地。

2.農(nóng)村私有房屋買賣主體的界定：

農(nóng)村私有房屋交易的賣房人，一般為農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員即村民。而買房人具體包括兩大類：一是本村村民，二是除本村村民外的外部成員。其中，本村村民員又有以下幾類情形：

（1）較為富裕的農(nóng)戶自身已擁有一處宅基地，并且符合法定的宅基地標準，而為了更好的居住環(huán)境的。

（2）由于人多房子擁擠且又無法另立“一戶”的農(nóng)戶自身已擁有一處宅基地，并且符合法定的宅基地標準，但是受到“一戶一宅”的限制的。

（3）已擁有宅基地，但尚未達到宅基地的相應(yīng)標準，亦受“一戶一宅” 的限制。

（4）從外地遷移至本村，并成為該村村民，但未分屬到宅基地。⑤對于外部成員中作為其買房人的情形主要指外村村民和城鎮(zhèn)居民。

（二）農(nóng)村私有房屋買賣供需分析

1.供給分析：

（1）一戶村民擁有多處私宅，造成“空心房”?！耙粦糁荒苡幸惶幷亍保@是土地管理法的規(guī)定，使用權(quán)流轉(zhuǎn)現(xiàn)象在現(xiàn)實中已經(jīng)十分普遍，進而“一戶多宅”的情形自然也就不足為奇，此處的“一戶多宅”是指本村村民在該村宅基地上擁有多處住宅。⑥形成這種多處住宅的具體表現(xiàn)：一是繼承家產(chǎn)，二是贈與房產(chǎn)，三是分析家產(chǎn)，四是因結(jié)婚等原因使本村的兩戶村民結(jié)為一戶，新的一戶便可能擁有兩處農(nóng)宅，五是因子女成家等原因新建住宅。

（2）農(nóng)民經(jīng)“農(nóng)轉(zhuǎn)非”進入城市后，原有的農(nóng)宅成為“空心房”。自上個世紀末，我國每年大約有1500萬農(nóng)村人口移居城市，有的人在城市已經(jīng)分配到房子或者已經(jīng)購買了商品房，因而造成原農(nóng)村私有房屋閑置。這預(yù)示著未來會有大量農(nóng)民進入城市，農(nóng)村私有房屋空置的數(shù)量也隨之不斷增加。

（3）農(nóng)村村民進城打工或做生意，擁有一定的經(jīng)濟基礎(chǔ)后購買商品房并在城市定居，使得原農(nóng)村私有房屋閑置。據(jù)了解，很多進城務(wù)工或經(jīng)商的農(nóng)民，經(jīng)過自身努力與奮斗，在城市擁有一定的經(jīng)濟能力后，往往會選擇定居到城市，不愿再回到農(nóng)村生活，由此，不少農(nóng)村地區(qū)出現(xiàn)了“空心村”。

（4）居住在城郊或者城市與鄉(xiāng)鎮(zhèn)交界地區(qū)的村民往往已購買城市商品房，之前的農(nóng)宅成為“空心房”，該現(xiàn)象在東部發(fā)達地區(qū)較為明顯。

（5）農(nóng)村村民的子女考上城市內(nèi)的大學(xué)后或者到城市工作并定居到城市后，其父母跟隨子女一起生活在城市，原農(nóng)村私有房屋閑置。

（6）農(nóng)村中較富裕的農(nóng)民為了孩子讀書、成家、工作等原因考慮購買城市商品房，進而定居到城市，之前的農(nóng)宅成為“空心房”。

（7）本集體經(jīng)濟組織內(nèi)部成員的村民與非本村集體經(jīng)濟組織內(nèi)部成員的村民因結(jié)婚等原因使兩戶合為一戶，其中一處私有房屋閑置。

（8）部分農(nóng)村村民因生產(chǎn)投資、經(jīng)濟生活困難、治病救人等原因出賣農(nóng)村私有房屋。

（9）已擁有自家農(nóng)村住宅的外村村民通過繼承、購買等方式取得其他農(nóng)民集體所在地的農(nóng)村房屋，造成其中一處房屋閑置。

（10）造成農(nóng)村私有房屋閑置的其他情形。

2.需求分析：

（1）村集體內(nèi)部成員需購買農(nóng)村私有房屋，有以下幾種情況：一是符合“一戶一宅”的富裕農(nóng)民，有意愿且有條件再次購買農(nóng)村房屋，二是雖擁有“一戶一宅”，但因子女結(jié)婚等原因?qū)е伦》烤o張，需購買農(nóng)村房屋，三是已在農(nóng)村集體經(jīng)濟組織內(nèi)落戶，但未分配到宅基地，沒有自己的房屋。

（2）非本農(nóng)村集體經(jīng)濟組織內(nèi)部成員的村民即外村村民需購買農(nóng)村私有房屋，存在以下幾種情況：一是外村村民在另一村的企業(yè)等單位內(nèi)長期工作，需要在該村定居，二是外村村民在另一村長期經(jīng)商或投資辦企業(yè)，需要購買該村的農(nóng)宅，三是外村村民所在的農(nóng)村宅基地資源短缺，欲從其他村莊購買農(nóng)宅。

（3）城市居民需要購買農(nóng)村私有房屋的情況：一是在城市生活多年的城市居民，向往農(nóng)村的田園生活，希望遠離城市喧囂，比如退休人群，二是在農(nóng)村投資興辦企業(yè)的城市居民，為更好地經(jīng)營發(fā)展，需長期居住在農(nóng)村，三是恬靜秀美的農(nóng)村風(fēng)光和良好的生態(tài)環(huán)境吸引著城市居民，并激發(fā)這些群體購買農(nóng)村房屋的想法，如北京市昌平區(qū)興壽鎮(zhèn)畫家村的形成主要是這方面的原因，四是部分在城市沒有能力購買商品房的城市居民，逐漸開始選擇到城市郊區(qū)或城鄉(xiāng)結(jié)合部附近的農(nóng)村購買價格相對較低的農(nóng)村房屋。

二、農(nóng)村私有房屋買賣合同效力的認定依據(jù)

關(guān)于其合同效力的認定，可見法律并未明確規(guī)定，目前亦沒有統(tǒng)一的認定標準。筆者試著從國家現(xiàn)行的法律條文、國家政策和司法裁判的法律依據(jù)以及眾學(xué)者們所持的觀點中進行搜索、歸納、總結(jié)，將其與農(nóng)村私有房屋買賣及其合同效力有關(guān)的法律法規(guī)、司法解釋以及國家政策作了羅列。

（一）法律的相關(guān)規(guī)定

1.憲法：

《中華人民共和國憲法》第十條第二款規(guī)定：“農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于集體所有。”該條第三款規(guī)定：“任何組織或者個人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地。”

2.民法：

《民法通則》在第五章第一節(jié)具體規(guī)定了“財產(chǎn)所有權(quán)和與財產(chǎn)所有權(quán)有關(guān)的財產(chǎn)權(quán)”的內(nèi)容，其中第七十一條也做了相關(guān)規(guī)定?！?/p>

3.物權(quán)法：

（1）《中華人民共和國物權(quán)法》（以下簡稱《物權(quán)法》）在第一章“總則”中規(guī)定，第二條：“因物的歸屬和利用而產(chǎn)生的民事關(guān)系，適用本法。本法所稱物，包括不動產(chǎn)和動產(chǎn)?！?/p>

（2）《物權(quán)法》在第五章“國家所有權(quán)和集體所有權(quán)、私人所有權(quán)”中規(guī)定，第六十四條：“私人對其合法的收入、房屋、生活用品、生產(chǎn)工具、原材料等不動產(chǎn)和動產(chǎn)享有所有權(quán)?！?/p>

4.合同法之規(guī)定：

《合同法》在第三章“合同的效力”中之規(guī)定，第四十四條：“依法成立的合同，自成立時生效。法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當辦理批準、登記等手續(xù)生效的，依照其規(guī)定。”

綜上所述，從現(xiàn)行的法律中可以得知，民法、物權(quán)法、合同法均沒有對農(nóng)村私有房屋買賣問題作出明確規(guī)定；雖然土地管理法允許農(nóng)戶可以出賣、出租自家房屋，但對該類房屋交易產(chǎn)生的法律效力問題也未作出相應(yīng)的規(guī)定?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》是我國目前唯一一部規(guī)范房地產(chǎn)市場交易的法律，可僅適用于城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上房地產(chǎn)交易領(lǐng)域，而發(fā)生在農(nóng)村宅基地上的私房買賣問題并沒有只言片語的規(guī)定。由此看來，關(guān)于農(nóng)村私有房屋能否進行買賣，以及合同效力如何，我國現(xiàn)行法律還沒有明確的規(guī)定，亦無可適用的法律予以規(guī)范。

（二）國家政策層面的規(guī)定

1.《國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴格土地管理的決定》：

該《決定》（國發(fā)[2004]28號）由國務(wù)院于2004年10月21日發(fā)布，其中第二項內(nèi)容是關(guān)于“加強土地利用總體規(guī)劃、城市總體規(guī)劃、村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃實施管理”的規(guī)定，在該項內(nèi)容的第十條明確指出：“……改革和完善宅基地審批制度，加強農(nóng)村宅基地管理，禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地……”

2.《關(guān)于加強土地轉(zhuǎn)讓管理嚴禁炒賣土地的通知》：

該《通知》第二項內(nèi)容是明確指出“……農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門不得為違法建造和購買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證……”

3.《中共中央 國務(wù)院關(guān)于切實加強農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)建設(shè)進一步促進農(nóng)業(yè)發(fā)展農(nóng)民增收的若干意見》：

該《意見》（以下簡稱《意見》①）由中共中央和國務(wù)院于2007年12月31日聯(lián)合發(fā)布，其第六項的標題為“穩(wěn)定完善農(nóng)村基本經(jīng)營制度和深化農(nóng)村改革”，明確指出：“（二）切實保障農(nóng)民土地權(quán)益……城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購買宅基地、農(nóng)民住宅或‘小產(chǎn)權(quán)房……”

從國家政策中看出，政府為了保護農(nóng)村土地利益與農(nóng)民利益，嚴禁城鎮(zhèn)居民購置宅基地、農(nóng)民住宅等，若違反其規(guī)定，不予辦理土地登記；雖然有些政策允許農(nóng)民出租、出賣自家房屋，但對于該類房屋買賣后的法律效力問題同樣沒有作出明確規(guī)定。

（三）司法解釋層面的規(guī)定

1.最高人民法院關(guān)于范懷與郭明華房屋買賣是否有效問題的復(fù)函：

該復(fù)函（以下簡稱復(fù)函[1992]民他字第8號），其主要內(nèi)容是：對于貴州省高級法院于報來的《關(guān)于范懷訴郭明華房屋買賣糾紛一案的請示報告》，認為房屋買賣系要式法律行為，買賣雙方訂有書面契約，還應(yīng)依法辦理該項手續(xù)后，才能認定買賣有效。本案范懷與郭明華雙方既未訂立買賣房屋的書面契約，亦未按口頭約定付清房款，不具備所有權(quán)轉(zhuǎn)移的基本要件，故同意貴州省高級人民法院審判委員會第一種意見，即：雙方口頭房屋買賣協(xié)議無效，對由此而產(chǎn)生的其他爭議，爭取合情合理的調(diào)解解決。

2.《合同法》解釋（一）：

最高人民法院關(guān)于適用《合同法》解釋（一）于1999年12月1日通過，自1999年12月29日起施行。在《合同法》適用范圍方面之規(guī)定，第四條：“合同法實施以后，人民法院確認合同無效，應(yīng)當以全國人大及其常委會制定的法律和國務(wù)院制定的行政法規(guī)為依據(jù)?！?/p>

3.《合同法》解釋（二）：

最高人民法院關(guān)于適用《合同法》解釋（二）于2009年2月9日最高人民法院通過，其中第十四條規(guī)定：“合同法第五十二條第（五）項規(guī)定的‘強制性規(guī)定，是指效力性強制性規(guī)定?！?/p>

由此可知，司法解釋沒有完全禁止，而是對該類房屋交易及其法律效力規(guī)定了更為嚴格的法律要件。

三、農(nóng)村私有房屋買賣合同效力的學(xué)術(shù)紛爭

從上文羅列的與農(nóng)村私有房屋買賣合同效力認定有關(guān)的現(xiàn)行法律法規(guī)、司法解釋以及國家政策來看，沒有一個實際而具體的規(guī)定說明農(nóng)村私有房屋買賣合同是有效還是無效，因此我國學(xué)術(shù)界對該類合同的效力認定亦是各抒己見，爭論不休，綜合起來，主要存在兩種較為代表性的理論觀點，即有效論、無效論。

（一）農(nóng)村私有房屋買賣合同有效論

同意此觀點的學(xué)者們雖然都認為合同有效，但各自所持的理由卻有所不同；歸納起來有三個表現(xiàn)，具體如下：

1.農(nóng)民有權(quán)處分自己房屋：

首先，依據(jù)我國《憲法》規(guī)定，國家依法保護公民自身的合法財產(chǎn)，且該財產(chǎn)絕不允許受到侵犯；以及《民法通則》的規(guī)定，公民的個人財產(chǎn)，包括公民的合法收入、房屋等合法財產(chǎn)，對于這些財產(chǎn)，公民依法擁有財產(chǎn)所有權(quán)；由此可知，公民居住的房屋可以依法占有、使用、收益、處分自己的私有財產(chǎn)，而處分，理應(yīng)包括贈與、互易、出賣等方式。其次，《物權(quán)法》和《土地管理法》未禁止農(nóng)村村民可以出賣房屋，只是在此行為之后不允許再申請宅基地。

雖然國辦發(fā)[1999]39號和國辦發(fā)[2007]71號都明確要求農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購買宅基地、農(nóng)民住宅或“小產(chǎn)權(quán)房”；但是根據(jù)《行政法規(guī)制定程序條例》第四條的內(nèi)容，以“條例”、“規(guī)定”和“辦法”命名的法律文件均屬于行政法規(guī)的范疇；而上述《通知》當然不具有法律效力。同時，法釋[1999]19號第四條規(guī)定，人民法院在司法實務(wù)中確認合同效力是以法律和行政法規(guī)為依據(jù)；故認定農(nóng)村私有房屋買賣合同效力不能以上述的《通知》為法律依據(jù)。

2.以《合同法》為認定依據(jù)：

由于法律、法規(guī)和司法解釋沒有禁止私有房屋買賣，也未有房屋買賣合同無效的具體規(guī)定，那么根據(jù)《合同法》在第三章“合同的效力”中的規(guī)定和復(fù)函[1992]民他字第8號指出，農(nóng)村私有房屋買賣應(yīng)當具備當事人雙方簽訂的書面協(xié)議、中人證明，如約向賣房人交付房款以及管理房屋的要件；如果有些地區(qū)明確規(guī)定辦理房產(chǎn)契稅或者房屋過戶手續(xù)的，買賣雙方必須按照規(guī)定辦理其手續(xù)后，才能認定該類房屋買賣合同有效。從該《復(fù)函》可知農(nóng)村私有房屋買賣并未被禁止，且依據(jù)《合同法》第四十四條之規(guī)定，該類房屋買賣只要具備應(yīng)當具備的條件，合同應(yīng)該是有效的。

3.其他理由：

除了上述主要理由外，部分學(xué)者認為認定該合同效力的還有其他依據(jù)，概括而言有三點，分別是：

（1）按照民事法律之理論，民事法律行為生效應(yīng)具備以下三個要件：一是行為人具有相應(yīng)的民事行為能力；二是意思表示自愿真實；三是行為的內(nèi)容不違法。⑦因此，農(nóng)村私有房屋買賣合同若符合上述生效要件，應(yīng)認定有效，否則視為無效合同。

（2）雖然我國農(nóng)村私有房屋買賣多數(shù)存在房屋不過戶的情形，但這并不影響其買賣合同的效力，因為根據(jù)《物權(quán)法》第九條和第十五條⑧，它與不動產(chǎn)買賣合同的效力是完全不同的概念，不應(yīng)該混為一談。在房屋未經(jīng)依法登記情況下，買房人只是不能取得房屋所有權(quán)，但該農(nóng)村私有房屋買賣合同是具有法律效力的，即在當事人之間發(fā)生債權(quán)效力。

（二）農(nóng)村私有房屋買賣合同無效論

持此種觀點的學(xué)者們雖然都認為農(nóng)村私有房屋買賣合同無效，但是各自認定其無效的依據(jù)亦有所差別，具體表現(xiàn)為兩個方面：

1.農(nóng)村私有房屋買賣違背法律和國家政策規(guī)定：

由于房屋與土地存在著天然的不可分割的密切聯(lián)系，因此農(nóng)村私有房屋買賣必然涉及到房屋占有宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移，即“地隨房走”。⑨根據(jù)《土地管理法》第八條第二款：“農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有?！鞭r(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)一般不得用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)，宅基地屬于農(nóng)民集體所有，那么其使用權(quán)亦不得用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。如果允許農(nóng)村私有房屋進行買賣，暗示著與房屋相關(guān)聯(lián)的宅基地使用權(quán)也要轉(zhuǎn)移，即將宅基地使用權(quán)用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)，這明顯違背了我國法律規(guī)定。

同時，國辦發(fā)[1999]39號、國辦發(fā)[2007]71號、國土資發(fā)[2004]234號和《意見》①、《意見》②均明確規(guī)定：嚴禁城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購買宅基地、農(nóng)民住宅......根據(jù)《民法通則》第六條：“民事活動必須遵守法律，法律沒有規(guī)定的，應(yīng)當遵守國家政策。”前文已述，我國現(xiàn)行法律未對農(nóng)村私有房屋買賣作出明確系統(tǒng)的規(guī)定；上述《通知》、《意見》作為規(guī)范性文件，屬于國家政策范疇，這類文件既是彌補了我國現(xiàn)行法律具體實踐中的不足，又是我國當今社會經(jīng)濟發(fā)展過程中所必須的規(guī)范形式之一；綜上，農(nóng)村私有房屋買賣中出現(xiàn)的問題完全符合《民法通則》第六條規(guī)定的法律情形，所以在判斷該類房屋買賣合同效力時，對于我國現(xiàn)行的《通知》、《意見》等國家政策應(yīng)予以參照執(zhí)行。⑩最后，依據(jù)上述文件內(nèi)容，由于農(nóng)村私有房屋買賣明顯違背了國家政策性規(guī)定，故其合同效力當屬無效。

2.農(nóng)村私有房屋買賣涉及宅基地使用權(quán)的移轉(zhuǎn)：

武漢大學(xué)法學(xué)院孟勤國教授在論述“農(nóng)村宅基地與房屋的關(guān)系”中指出，土地與地上物的權(quán)利關(guān)系在理論和實踐上一直比較混亂。土地使用權(quán)隨建筑物或其他附著物所有權(quán)一并移轉(zhuǎn)，由于土地使用權(quán)一般是為了地上物而設(shè)立，如果土地使用權(quán)與地上物所有權(quán)分別屬于不同的權(quán)利主體，那么關(guān)于財產(chǎn)權(quán)利的歸屬和利用問題就很容易發(fā)生利益糾紛，無形中便增加了訴訟成本，因此，土地使用權(quán)與地上物的所有權(quán)應(yīng)該只能屬于一個權(quán)利主體；現(xiàn)實生活中，人們往往選擇地隨房走，而不是房隨地走，因為這樣能夠更好的體現(xiàn)土地的價值；可是，若土地使用權(quán)不允許或者限制移轉(zhuǎn)，自然地上物的所有權(quán)也不能或者限制移轉(zhuǎn)，否則，表面上是移轉(zhuǎn)地上物所有權(quán)，實際上是移轉(zhuǎn)土地使用權(quán)。同理，農(nóng)村宅基地使用權(quán)是不允許或者限制移轉(zhuǎn)的，所以，其房屋所有權(quán)亦不允許或者限制移轉(zhuǎn)。 從這段文字可知，孟勤國教授亦不主張農(nóng)村私有房屋買賣。

有些學(xué)者也認為容許買賣不可避免的會牽涉到宅基地買賣，而其作為是中國成千上億的農(nóng)民安身立命之所和關(guān)系到九億農(nóng)民切身利益的一項用益物權(quán)制度。 如果貿(mào)然允許宅基地交易，可能導(dǎo)致社會強勢群體對農(nóng)村利益的侵蝕，比如宅基地的兼并等許多利益問題，最終將影響社會秩序和穩(wěn)定，因此，農(nóng)村宅基地的不可交易性決定了農(nóng)村私有房屋買賣合同無效。

四、結(jié)語

筆者認為，房屋買賣涉及到所有權(quán)和宅基地使用權(quán)的移轉(zhuǎn)兩個方面，如果不加限制地允許農(nóng)村私有房屋買賣，間接性地也在允許農(nóng)村宅基地進入市場進行交易，而農(nóng)村宅基地一旦市場化，一定會產(chǎn)生許多不利益社會穩(wěn)定與發(fā)展的問題與矛盾；同時黨的十八大報告中也明確強調(diào)“要依法維護宅基地使用權(quán)”，因此，現(xiàn)階段我們應(yīng)嚴格限制農(nóng)村宅基地使用權(quán)的移轉(zhuǎn)，既而嚴格限制農(nóng)村私有房屋買賣。

注釋：

這里的“房地合一”包括通常所說的“房隨地走”和“地隨房走”。

國家法學(xué)院、中國人民大學(xué)主編.中國審判案例要覽//2008年民事審判案例卷.北京：人民法院出版社.2009.205.

方金華.關(guān)于宅基地使用權(quán)的法律思考.三峽大學(xué)學(xué)報（人文社會科學(xué)版）.2008，30（4）.85.

陳建貞.如何走出農(nóng)村私有房屋買賣的困境——談非集體組織成員能否成為農(nóng)村私有房屋買賣合同的買主.人民司法.2007（1）.86.

中國農(nóng)業(yè)經(jīng)濟研究會、中國法學(xué)會農(nóng)業(yè)與農(nóng)村法治制研究會.物權(quán)性質(zhì)視野和市場經(jīng)濟背景下的宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓研究//紀念農(nóng)村改革發(fā)展30周年論文集.2008“農(nóng)村法制建設(shè)論壇”暨中國農(nóng)業(yè)經(jīng)濟研究會上海年會.2009.183.

中國農(nóng)業(yè)經(jīng)濟研究會、中國法學(xué)會農(nóng)業(yè)與農(nóng)村法治制研究會.物權(quán)性質(zhì)視野和市場經(jīng)濟背景下的宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓研究//紀念農(nóng)村改革發(fā)展30周年論文集.2008“農(nóng)村法制建設(shè)論壇”暨中國農(nóng)業(yè)經(jīng)濟研究會上海年會.2009.180.

李顯東.民法教程.北京：中國人民公安大學(xué)出版社.2003.122.

《物權(quán)法》第九條：“不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。”第十五條：“當事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。

邱雪梅、金錦城.農(nóng)村私房買賣合同效力之認定.法律適用.2010（1）（總第286期）.81.

吳慶寶、俞宏雷、姚旭斌.民事裁判標準 基層法院、法庭版.北京：人民法院出版社.2008.550.

孟勤國.物權(quán)法開禁農(nóng)村宅基地交易之辯.法學(xué)評論（雙月刊）.2005（4）（總第132期）.29-30.

李蓮.試論農(nóng)村宅基地使用權(quán)制度的完善——保障農(nóng)民權(quán)益的新途徑.內(nèi)蒙古大學(xué)學(xué)報（社會科學(xué)版）.2008，10（1）（總第37期）.53.

參考文獻：

[1]劉金清、張叢軍.農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)法律制度初探.陜西農(nóng)業(yè)科學(xué).2005（5）.

[2]張明輝、魏娜、康相鵬.農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)問題探討.中共鄭州市委黨校學(xué)報.2006（2）.