李　洋，馬藝榕

(海南大學 法學院，海南 ?？?570228)

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土地價格的法律分析*

李洋，馬藝榕

(海南大學 法學院，海南 ?？?570228)

摘要：土地市場價格出現(xiàn)扭曲，土地價格未能準確體現(xiàn)土地價值，這種價格扭曲現(xiàn)象有著法律層面的原因： 對土地用途的劃分是價格差異產生的基礎，土地的供應偏向是土地價格差異的主觀因素，“土地財政”是土地價格扭曲的直接原因，對土地權利的限制加劇了土地價格扭曲。要構建城鄉(xiāng)統(tǒng)一土地市場實現(xiàn)“同地、同權、同價”，就必須從最根本的土地制度出發(fā)，對土地價格進行法律制度層面的理性分析，為土地市場理清脈絡，扭轉土地價格扭曲的局面。從土地權利、土地用途劃分等方面進行分析，為城鄉(xiāng)統(tǒng)一的土地市場構建提供有益的思考。

關鍵詞：土地價格；價格扭曲；法律分析

土地是基本的生產資料，土地價格的扭曲已經被主流觀點接受，一般認為土地價格的扭曲有兩方面的直接原因：一是土地供需矛盾；二是土地市場運行機制不健全。但是，土地價格的形成有著一個穩(wěn)定的因素容易被經濟學者忽視，那就是法律制度層面的原因。土地制度對土地價格的影響是多方面的，從法律層面分析土地價格的構成，需要剖析土地上的權利設置以及土地權利上的制度限制。土地權利的設置和權利內容是影響土地價格的基本因素，在現(xiàn)有的土地制度下，不同的土地權利的價格無法統(tǒng)一，土地市場被國家壟斷，是完全的賣家市場，土地價格無法真實反映其價值。土地權利在行使上也面臨著用途管制以及行政規(guī)劃等限制，土地并不能完全按照市場需求來配置，權利人因此作出的價值犧牲往往得不到補償。從法律層面分析土地價格形成的原因有助于扭轉土地價格扭曲的局面，真正實現(xiàn)“同地、同權、同價”。

一、土地價格的權利因素

土地權利又稱“土地產權”，是土地價格構成中最基本的因素，拋開土地權利論土地價格猶如“無本之木”，只是空談。原因有兩方面：一是土地權利本身具有財產性質，權利人根據(jù)權利內容的不同對土地享有占有、使用、處分、收益等權利，從而獲得經濟利益，所以土地權利能夠貨幣化、資本化投入到市場，成為土地價格構成中相當穩(wěn)定的因素；二是對土地權利的規(guī)制，限制了權利價值潛能的發(fā)揮，對同等權利的不同規(guī)制，造成了土地市場的不平等競爭，土地價格扭曲。因此，土地價格要從土地權利的角度進行研究與分析。

(一)我國土地權利的基本設置

我國現(xiàn)今的土地權利體系是以《憲法》為基礎建立的，并以《物權法》進行所有權和用益物權的劃分。

在所有權方面，憲法明確了土地作為生產資料的絕對公有，不存在私有的例外，其在土地權利的設置上就表現(xiàn)為土地的國家和集體所有?！稇椃ā返?0條規(guī)定：“城市的土地屬于國家。農村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于集體所有；宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有?！薄段餀喾ā返?7條規(guī)定：“城市的土地，屬于國家所有。法律規(guī)定屬于國家所有的農村和城市郊區(qū)的土地，屬于國家所有。”土地所有權為國家和集體所獨占，但是在所有權主體上又有區(qū)別，國家的所有權主體地位最為明確和完整，農村集體土地所有權的主體虛化，而城鎮(zhèn)集體的所有權主體在本質上是缺位的[]。

在用益物權方面，公民個體、組織、企業(yè)享有的土地權利，主要是建設用地使用權、宅基地使用權、土地承包經營權、地役權等權利。將土地所有權與使用權分離，一是為了確保土地作為生產資料的社會主義公有制性質，二是為了發(fā)揮土地的經濟價值。在城鄉(xiāng)二元體制下，從事農業(yè)生產活動的集體經濟組織成員享有土地承包經營權，通過與集體簽訂承包合同，有償或者無償獲得一定期限內集體農地的經營權利；集體經濟組織的成員，無償享有宅基地使用權，在集體所有的土地上建造、保有住宅及附屬設施，因《物權法》第152條將宅基地使用權限定為農村居民因建造自有住宅而對集體所有土地的占有、使用的權利[2]，故宅基地使用權的主體是特定的，僅限于農村居民；地役權是指依合同的約定而以他人土地供自己土地的方便和利益之用的權利[3]，權利人沒有特別的限定，為土地的所有人或者使用人；建設用地使用權是指在國有土地或者集體土地上建造建筑物、構筑物及其附屬設施并保有其所有權為目的的占有、使用、收益土地的權利，集體土地的建筑用地使用權是不完整的，除興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)等少數(shù)情況外，需要通過征收程序轉化為國有才能真正實現(xiàn)。

土地發(fā)展權是將土地變更為不同利用性質的權利，我國的土地權利體系中沒有土地發(fā)展權的設置[4]。國外關于土地發(fā)展權的制度安排大致有兩種：一是土地發(fā)展權歸屬于國家，單位或者個人想改變土地用途需向國家支付費用購買該權利；二是土地發(fā)展權歸屬于土地所有人，國家通過購買該權利來限制土地用途。我國沒有明確的土地發(fā)展權設置，但實質上歸屬于國家，與國外不同的是這種從土地所有權中拆分出來的權利為國家絕對享有，單位和個人沒有可以改變土地用途的權利途徑，可見我國對土地用途管制在權利設置上是十分嚴格的。

(二)土地權利與土地價格的關系

在我國，土地所有權不能交易，土地所有權的轉移只存在集體向國家單向流動的情況，這是通過國家征收的方式得以實現(xiàn)的，但國家征收集體土地是一種行政行為而非市場行為，故征地補償并不能看作是所有權交易的價格。因此，可以說我國不存在土地所有權的價格，通常所說的土地價格是土地用益物權的價格，土地權利與土地價格的關系集中在土地用益物權的市場交易上。

一般認為，土地權利并不是一種單一的權利，而是以權利束或者權利群的形式存在，不同層次的土地權利的內容不同，與價格的關系也不同。

就宅基地使用權而言，其權利內容僅限于農村集體土地，宅基地使用權的獲得往往是無償?shù)?，不能進入市場交易，僅限于本集體成員內的流轉，對農民而言是一種實物保障而非價值保障，因此很難體現(xiàn)其價格。

就土地承包經營權而言，和宅基地使用權相似，權利內容僅限于農村集體，但是其本身更多地強調的是對農村居民的生活保障，既可以無償獲得也可以有償獲得，與土地價格聯(lián)系不是特別緊密。

就建設用地使用權而言，其與土地價格的聯(lián)系最為密切。建設用地一級市場被國家壟斷，城鎮(zhèn)建設用地的供應來源于國家對國有土地的出讓，而通過劃撥取得的土地使用權要進入市場也需要繳納土地出讓金，出讓金就是對土地價值的一種價格衡量。與此不同的是，集體土地在土地一級市場沒有主動權，只有被國家征收之后才能投放到土地市場，實際上經過征收之后，集體土地的所有權已經發(fā)生轉移，因此也就不存在集體土地入市的說法。從土地價格上來說，國有建設用地使用權可以出讓并獲得相應的土地出讓金，而集體土地使用權沒有入市的內容，也就沒有相應的市場價格體現(xiàn)。另外，根據(jù)《土地管理法》的規(guī)定，“征收土地的，按照被征收土地的原用途給予補償”，農民集體的土地被征收，國家只要按照原有的用途給予補償，所有權轉移后再按照市場價出讓，即可獲得巨額的土地出讓收益。處于同等物權地位的土地國家所有權和集體所有權實際是不平等的，集體所有權讓位于國家，公權對農民私人地權的干預強度過大，土地帶來的增值和經濟價值剩余被國家拿走，導致只有國有建設用地才能與市場價格直接聯(lián)系的局面。

二、土地價格差異產生的法律因果分析

(一)對土地用途的劃分是價格差異產生的基礎

我國實行嚴格的土地用途管制制度，《土地管理法》對土地用途進行管制，一塊土地不可能完全按照權利人的意愿進行任意開發(fā)和使用。在這種制度安排下，土地以農用地和非農建設用地的不同方式參與經濟發(fā)展剩余分配[5]，農用地的用途受到嚴格限制，只有經過嚴格的征收程序才能將農業(yè)用地轉變?yōu)榻ㄔO用地。

土地的用途劃分所帶來的土地價值有較大的差異。農用地的價值來源于其在農業(yè)生產中作為生產要素所起的作用，其價值嚴重依賴于土地的級差，但是農用地本身蘊含的生態(tài)價值往往被忽視，農地價格主要通過土地承包權得以實現(xiàn)，村集體成員與集體簽訂土地承包合同，獲得一定期限的土地經營權，農民可以自己經營也可以將農地流轉出去獲得地租，農地的價值，具體表現(xiàn)為承包款、租金等。農地受土地級差的影響，價值也有較大的差異。建設用地的價值主要受區(qū)位因素影響，建設用地犧牲了土地本身的生態(tài)價值，換來了能夠帶來直接經濟效益的建設投資。從這個意義上來說，建設用地的價值相對于農用地是十分穩(wěn)定的，而且在相當?shù)钠谙迌?，建設用地的價值是呈現(xiàn)穩(wěn)定而快速上升的趨勢，這是農用地無法實現(xiàn)的。建設用地單位面積內的投資往往是農地的幾十倍甚至上百倍，因此帶來的價值也有天壤之別。不同土地用途的價值差別由此產生，加之國家實行土地分等定級和估價制度，土地價格的等級使得這種價值差別外化為土地的價格差別。

(二)土地的供應偏向是土地價格差異的主觀因素

國家控制了土地一級市場的供應，在不同用地需求的供應上有一定的偏向。城鎮(zhèn)建設用地主要有工業(yè)用地、商業(yè)用地、住宅用地、公益公共事業(yè)用地，這種土地功能的劃分使得政府陷入“土地財政”的漩渦，對不同功能區(qū)的土地供應失衡，這種供與求失衡直接影響了土地價格。

政府對建設用地的供應規(guī)劃的偏向具體表現(xiàn)為，對工業(yè)用地的供應遠遠大于商業(yè)用地和住宅用地。在城市建設用地總量基本不變的情況下，工業(yè)用地的低成本出讓壓低了土地價格，商業(yè)用地、住宅用地的供不應求卻逆向抬高了土地價格、房產價格。一方面，地方政府為吸引投資建廠，將多數(shù)建設用地用來保證工業(yè)用地，甚至不惜以零工業(yè)地價和負工業(yè)地價的代價來吸引外來投資，例如2012年三星落戶西安，不但獲得了土地和無償建筑物的使用權，還獲得各項補貼[6]，形成以外來投資稅收填補土地出讓的窟窿的“土地財政”思維邏輯；另一方面，商業(yè)用地、住宅用地的供應偏緊，但市場存在剛性需求，供不應求抬高了土地價格，在出讓過程中，政府又能獲得一筆豐厚的土地收益。如此一來，土地用途管制中的供應偏向又造成了建設用地市場內部的價值偏離，土地價格畸高或者畸低。

農村集體建設用地沒有直接進入建設用地市場的權利基礎，使得城鎮(zhèn)土地市場無法在短期內獲得額外的土地供應，價格扭曲的狀況難以得到有效的緩解和控制。

(三)“土地財政”是土地價格扭曲的直接原因

起源于上世紀90年代的“土地財政”是分稅制改革的直接產物，土地財政為地方城市化發(fā)展提供了前所未有的優(yōu)勢條件，尤其在城市基礎設施建設方面具有不可替代的作用，地方政府從土地的出讓中獲得了豐厚的收益(2011年土地出讓金達到3.15萬億元)，這筆巨額收益不僅用于城鎮(zhèn)廉租房建設，還有相當比例的資金投入到農田水利建設和教育基金之中，給地方發(fā)展提供了巨大的資金支持，但這種正面光輝卻常常被其負面效應掩蓋。按照農用地原有用途進行補償?shù)膹娭普魇?，嚴重割裂了農民土地增值收益的可能，農民集體對土地不但沒有定價權，甚至連征收決定的否決權都沒有。強大的公權力不僅壟斷土地一級市場，也控制了二級市場，以極低的農用地成本獲得高額的城市建設用地價值的誘惑激勵了政府成為土地價格的食利者。

“土地財政”與土地市場價格是直接聯(lián)系的，其主要的收益來源于房地產稅收和國有土地出讓金[7]，通過供求關系尋求收益的最大化是土地財政收益運作的基本模式。

農村集體建設用地沒有參與市場的合法性，這不僅加劇了市場土地供需矛盾，帶來土地價格的巨大差異，還使得農村集體建設用地無法發(fā)揮自身的經濟價值，土地價格殘缺?！巴恋刎斦钡睦鏇_擊逐漸喚醒了農民的土地權利意識，農民對非農土地使用權增值收益的權利訴求被激發(fā)。農民不再滿足于土地承包經營權所帶來的現(xiàn)實土地收益，也無法再忍受土地被征收所帶來的巨大利益剪刀差。在這種強大的利益刺激下，農村集體建設用地的隱形市場逐漸形成。然而，在城鄉(xiāng)分離的土地價格制度壁壘的阻礙下，集體建設用地本身無法獲得同國有土地相當?shù)膬r格收益，農村集體建設用地隱性市場又出現(xiàn)惡性競爭，競相壓價，加劇了集體建設用地與國有建設用地的價格差距。

(四)對土地權利的限制加劇了土地價格扭曲

因國家行為而致個人的權利無法完善行使的，均可構成權利限制[8]。一般而言，對土地權利的限制存在于兩個方面，一是權利的設置上，國有土地與集體土地的差別；二是權利的行使上，國家對權利人的土地權利進行界定或者干預，從而導致的權利不完整。土地的稀缺性要求對有限的土地進行合理的利用，土地利用后果的社會性要求公權力予以干預，對土地進行管理，這是法律對土地權利進行限制的正當性源泉。

土地權利受到不同的限制。在權利設置上，《土地管理法》限制集體建設用地進入土地交易市場，集體建設用地使用權的物權主體虛化，作為基本物權其對世性不足。在征收過程中，集體土地只能服從于公共利益，然而公共利益的界定一直是個難題，列為符合公共利益的土地征收沒有反轉的期待可能性。這種權利的限制使得集體土地與國有土地的市場競爭成為不可能，公法的強制效力排擠了平衡權利個體的私法法益。農村集體土地不僅承擔了農村居民的生活保障功能，還承擔了直接經濟價值之外的生態(tài)保護功能，而城市建設用地的這種功能負擔十分有限或者可以說基本被剝離。集體土地不能主動放棄這樣的功能負擔，在國家征收轉用時獲得的補償也未考慮到其生態(tài)價值，集體土地承擔了這樣的社會義務，在土地所有權喪失時得不到同等的獲得補償?shù)臋嗬鳛榻粨Q。集體土地對于這種權利限制的忍受是無償?shù)?、無條件的，那么，基于經濟法公平的原則和“特別犧牲”理論的要求，應當作出合理補償，且該補償應當還原財產應有的價值[9]，但是，《土地管理法》并無相關規(guī)定。在權利行使上，如《關于保護地震臺站觀測環(huán)境的暫行規(guī)定》規(guī)定，地震臺站附近禁止進行對觀測有影響的工程建設。這種對權利行使上的限制的正當性前提是公共利益的需要，土地權利人的合法權利受到了限制，壓縮了其正當行使土地權利的自由空間，土地能夠為其帶來的經濟利益也隨之減弱，可以說權利人為公共利益做出了特別犧牲，應當獲得補償。然而，奇怪的是除了《防洪法》規(guī)定蓄滯洪區(qū)可以按照規(guī)定獲得補償以外，在行使過程中的土地權利限制往往是無償?shù)摹?/p>

權利行使上的限制加劇了土地市場的供給矛盾，影響了土地經濟效益的發(fā)揮。供需狀況決定了獲得土地的金錢代價，經濟效益的變化和差別決定了土地能帶來的收益多少，這兩個層面的土地權利限制在土地交易過程中是不得不考慮的因素，使得本身已經無法準確衡量土地價值的價格更加偏離，土地價格差異加劇。

三、關于“同地、同權、同價”的理性分析

(一)同地

土地用途管制和土地用途劃分有堅實的理論基礎，世界上多數(shù)國家對土地都實行用途管制和用途劃分。土地作為具有稀缺性的生產資料，承擔了眾多的社會義務，不可能隨意開發(fā)利用。國家對土地用途管制的基礎來源于權利讓渡的“公民契約”，公民將部分權利讓渡給國家，通過國家來管理社會，為了維持良好的社會管理秩序，提高土地利用效率，國家有權對土地進行用途嚴格管制和用途劃分。

筆者認為，土地用途的劃分主要依據(jù)土地功能來進行，土地具有生產功能、承載功能、可耕功能、景觀功能等，另外，土地還具有儲蓄功能、保障功能、資本功能等社會性十分強的功能。土地具有異質性，其自身的差異是進行用途劃分時不得不考慮的因素，這樣，將土地劃分為建設用地和農用地就有了合理性，農用地主要承擔了糧食生產的功能，該功能要求不破壞土地的自然屬性，不喪失其生態(tài)價值，而建設用地則犧牲了這部分價值。建設用地很難恢復其原始的生態(tài)屬性，所以，土地用途的轉變幾乎是單向的，只可能從農用地轉為建設用地。面對這種不可逆的土地流向，國家在考慮土地利用時變得十分慎重甚至嚴格，土地用途的嚴格管制是十分必要的。土地管制和用途劃分雖然限制了土地自由經濟價值的發(fā)揮，但是如果放任土地的隨意使用，將造成土地資源的極大浪費和社會秩序的混亂。土地用途管制和劃分將不同的土地歸類，土地異質性分布變得清晰，可以以同種方式利用的土地被劃歸同種用途，這就是所謂的“同地”。也就是說，“同地”是根據(jù)國家出于土地資源管理上的考慮而劃定的用途上近似或相同的土地，而不是任意兩塊地貌相同的土地。同地的用途管制和劃分是出于更高層次的理性思考，具有不可否定的秩序價值。

(二)同權

“同權”就是要將集體和國家土地所有權放在平等的物權基礎上，也就是說，現(xiàn)實中否定了這樣的平等物權基礎，或者說這種物權基礎并不符合法律的應然狀態(tài)，出現(xiàn)這種情況的原因在于城鄉(xiāng)分割的土地二元制結構。1998年的《土地管理法》打破了之前集體建設用地和國有建設用地平等的地位，并強行斷絕了集體建設用地進入土地市場的路徑，規(guī)定“任何單位和個人進行建設，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地”[10],除了農村少量用于鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、村民住宅和公共設施等的建設用地之外，集體建設用地基本喪失了進入建設用地市場獲取高額的投資建設收益的權能。

筆者認為，在現(xiàn)有的權利制度下，集體土地所有權弱化，從進入建設用地市場這一點來說，其物權的對世性嚴重殘缺。土地價格的扭曲根源在于土地權利的扭曲，首先，集體土地所有權與國有土地所有權地位不平衡，集體土地所有權不僅主體虛化，而且作為權利主體的集體明顯低于國家；其次，集體土地所有權的權利內容失真，所謂所有權是指對特定的物排他的全面的支配權[11]，但是在征收過程中，集體所有權要服從國家，這種所有權的轉移是單向不可逆的，集體所有權的處分權、支配權沒有實現(xiàn)的可能；再次，集體土地的權利恢復在于集體建設用地進入土地市場的自主性、自由性，解除入市限制，讓集體建設用地能夠自主決定、自由進出建設用地市場，能夠盤活集體閑置地，使集體土地的權利恢復飽滿。

(三)同價

對“同價”的認識不能機械地理解為所有土地都是相同價格，這樣就完全違背了經濟規(guī)律，市場也就喪失了其應有的作用。筆者認為“同價”指的是在相同土地用途下，土地權利人可以自由地進入土地市場成為平等的市場主體，通過市場競爭實現(xiàn)土地真實的價值?！巴瑑r”實質上是價格資格的平等，而不是交易價格的同等。

城鄉(xiāng)二元體制造成農村和城市土地價格的巨大差異，農村土地與財富的關系遠遠沒有城市體現(xiàn)的那么明顯，這是城鄉(xiāng)土地收益差異的重要原因。筆者認為，在現(xiàn)有的制度前提下，實現(xiàn)“同地、同價”難以想象，要實現(xiàn)“同價”的目標首先要沖破土地的城鄉(xiāng)二元體制，構建城鄉(xiāng)統(tǒng)一市場，通過市場競爭來調節(jié)土地價格。首先，土地同價的基礎是土地權利平等，權利平等才有在市場環(huán)境下平等競爭的條件，國有建設用地能夠入市交易，相應地，集體建設用地也應具備入市的權利資格能力；其次，土地同價的必備條件是土地用途規(guī)劃和用途管制，實行用途規(guī)劃和管制才能讓同樣用途的土地在同一市場層次公平競爭，凡是符合土地用途規(guī)劃和管制的，在土地市場中，不應區(qū)分國有還是集體所有，改變現(xiàn)在根據(jù)土地所有權歸屬來決定土地價格的現(xiàn)狀，避免“權利歧視”；再次，要強調基準地價的服務性，自由市場具有盲目性，需要政府宏觀指導、調控，著重解決當今基準地價更新不及時、超期使用的問題，服務土地市場?！巴瑑r”要從制度理性和市場自由競爭出發(fā)，保障公民財產性權利實現(xiàn)的可能，只要土地價格與土地價值不致發(fā)生偏離，“同價”也就得以實現(xiàn)。

(四)培育建設用地城鄉(xiāng)統(tǒng)一價格市場

培育城鄉(xiāng)統(tǒng)一土地市場是平衡土地價格的關鍵。

第一，解決集體建設用地進入市場的資格問題。集體建設用地隱性市場的存在早已成為事實，集體土地入市也有實例可供研究，將集體建設用地流轉進行非農建設并不違背土地用途管制的本質。因此，應對《物權法》中“建設用地”的概念進行解釋，明確其包括國有和集體建設用地，修改《土地管理法》，解除對集體建設用地進入土地市場的限制，從法律上將隱性市場變成規(guī)范市場，允許集體建設用地作為市場客體進入統(tǒng)一市場，至少可以首先進行經營性集體建設用地進入市場的嘗試。

第二，構建統(tǒng)一的、完備的土地價格體系?，F(xiàn)有的城鎮(zhèn)土地價格制度已經比較完整，但是要統(tǒng)一城鄉(xiāng)土地市場，就必須對土地價格制度進行創(chuàng)新，大致方向有兩個：一是對城鎮(zhèn)土地價格機制進行完善，農村集體土地入市后，其價格融入城鎮(zhèn)價格體系；二是建立獨立的集體土地價格體系。筆者認為，既已構建統(tǒng)一的城鄉(xiāng)土地市場，就不宜再構建一套獨立的集體土地價格體系，而應努力促成城鄉(xiāng)土地價格的融合，將現(xiàn)有的土地價格體系進行完善才是符合效率價值、公平價值的明智之舉。具體來說，需要從建設用地分等定級制度、估價制度、定價制度、交易制度等方面進行制度創(chuàng)新，但是在這個過程中，又不能忽視城鄉(xiāng)土地的差異性，將集體土地硬生生地塞進城鎮(zhèn)土地價格體系中去，比如需要考慮到集體土地的權屬問題，集體土地的權屬登記不完善，在統(tǒng)一市場交易中勢必會給市場秩序帶來挑戰(zhàn)，將權屬登記作為交易的必須條件，才能保障土地市場的有序進行，避免交易的混亂。

另外，建立集體建設用地準入的調控機制。堅持土地供需平衡的原則，避免大量的集體建設用地同時涌入市場，形成供應的惡性膨脹，造成土地價格的扭曲。設置國家優(yōu)先購買權，在地價畸低的情形下，國家享有以基準價或者底價優(yōu)先購買的權利，以此保障集體成員的利益，穩(wěn)定土地市場價格。

土地價格應當正常反映土地本身的價值，土地價格本身受多種因素影響，從法律角度分析，有利于更深刻地認識土地價格，從而從法律制度層面規(guī)范土地價格，防止價格扭曲。具體來說，需要在以下幾個方面作出努力：一是通過土地權利制度的改革，重構權利結構，在權利的設置上明確土地權利的歸屬，回歸物權的本質，強化集體所有權主體的地位和集體建設用地的物權權能，讓土地權利的財產性權能更加豐富；另一方面構建城鄉(xiāng)一體化的土地市場，探索農村集體建設用地進入土地市場的路徑，實現(xiàn)“同地、同價、同權”，使農民真正地從土地權利中獲得財產收益；建立更加完善的土地價格體系，規(guī)范、調控土地價格。由此看來，對土地價格進行法律分析有著重要的現(xiàn)實意義。

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馬藝榕(1991-)，女，云南楚雄人，海南大學法學院碩士研究生。

Legal Analysis of Land Price

LI Yang, MA Yirong

(School of Law , Hainan University, Haikou 570228, China)

Abstract:Land price is distorted, land price can’t accurately reflect the value of land, and that price distortion has the legal reasons: the division of land use is the basis of price difference, and the supply preference of land is the subjective factor of land’s price difference, “Land finance” is the direct cause of land price distortions, and the restrictions on land rights intensified land price distortions. To build a unified urban and rural land market and achieve the goal of “same land, same right, same price”, we should rationally analyze the price of land at the level of laws and institutions, clarify the context of land market and reverse the distortion of land price. We should also provide some helpful ideas for the unification of land markets from the perspectives of land rights and land use division.

Key words:land prices; price distortions; legal analysis

中圖分類號：D920.4

文獻標識碼：A

文章編號：1009-2463 (2015)03-0076-08

作者簡介：李洋(1989-)，男，湖北襄陽人，海南大學法學院碩士研究生。

基金項目：國家社會科學 (11BFX062：《城鄉(xiāng)一體化進程中的農村建設用地法律制度創(chuàng)新研究》)；海南省教育廳研究生創(chuàng)新科研課題(Hys2014-35：《土地價格的法律分析》)

收稿日期：2014-12-18