吳春岐

(北京城市學(xué)院 城鎮(zhèn)化研究院,北京 100083)

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論不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)登記錯誤侵權(quán)行為

吳春岐

(北京城市學(xué)院 城鎮(zhèn)化研究院,北京 100083)

不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)登記錯誤侵權(quán)行為的構(gòu)成應(yīng)以違法行為為中心,“過錯”不是構(gòu)成要件之一。法釋[2010]15號規(guī)定的“未盡合理審慎職責(zé)”應(yīng)解讀為不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)登記錯誤侵權(quán)行為的“違法行為”要件。不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)登記錯誤侵權(quán)行為必須滿足三個條件:其一,必須是職務(wù)行為;其二,屬“未盡合理審慎職責(zé)”行為;其三,登記錯誤與造成損害事實。不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)登記錯誤侵權(quán)行為的類型分為單獨侵權(quán)和共同侵權(quán)。共同侵權(quán)可區(qū)分為有意思聯(lián)絡(luò)的共同侵權(quán)和無意思聯(lián)絡(luò)共同侵權(quán)兩類。

不動產(chǎn)登記;登記機(jī)構(gòu);登記錯誤;侵權(quán)行為

[國際數(shù)字對象唯一標(biāo)識符DOI] 10.13951/j.cnki.issn1002-3194.2015.02.006

隨著以房地產(chǎn)為代表的不動產(chǎn)在社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展和百姓生活中的重要性越來越彰顯，對不動產(chǎn)登記制度的理論研究需求越發(fā)迫切，其中不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)登記錯誤侵權(quán)行為研究是不動產(chǎn)登記制度不可或缺的重要組成部分。本文一方面對自《物權(quán)法》制定以來關(guān)于不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)登記錯誤侵權(quán)行為的諸多理論爭議進(jìn)行梳理和厘清，另一方面對《物權(quán)法》、《土地登記辦法》、《房屋登記辦法》、《最高人民法院關(guān)于審理房屋登記案件若干問題的規(guī)定》(法釋[2010]15號)等立法、司法實踐中的經(jīng)驗和不足進(jìn)行總結(jié)和提煉，以期推動我國不動產(chǎn)登記制度的進(jìn)一步完善。

一、違法行為抑或過錯行為

(一)立法現(xiàn)狀與解釋論難點

目前,我國關(guān)于不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)登記錯誤侵權(quán)行為的規(guī)定散見于《物權(quán)法》、《關(guān)于審理房屋登記案件若干問題的規(guī)定》(法釋[2010]15號,以下簡稱法釋[2010]15號)、《房屋登記辦法》、《土地登記辦法》等法律法規(guī)和司法解釋之中。作為不動產(chǎn)登記一般規(guī)則的《不動產(chǎn)登記暫行條例》第二十九條規(guī)定:“不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)登記錯誤給他人造成損害,或者當(dāng)事人提供虛假材料申請登記給他人造成損害的,依照《中華人民共和國物權(quán)法》的規(guī)定承擔(dān)賠償責(zé)任?！币虼?從解釋論的視角看,對不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)登記錯誤侵權(quán)行為進(jìn)行分析,仍應(yīng)以現(xiàn)行的《物權(quán)法》、法釋[2010]15號、《房屋登記辦法》、《土地登記辦法》為主要依據(jù)。

《物權(quán)法》僅僅在第21條前瞻性*之所以說《物權(quán)法》對不動產(chǎn)登記錯誤賠償?shù)囊?guī)定具有前瞻性,就在于其為不動產(chǎn)登記制度改革預(yù)留了廣闊的空間。比如說,《物權(quán)法》并未就不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)登記錯誤損害賠償?shù)呢?zé)任性質(zhì)作出明確規(guī)定,將其決定權(quán)交由統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記制度。地設(shè)計了登記錯誤損害賠償責(zé)任,并未對不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)登記錯誤侵權(quán)行為作出規(guī)定。然而,隨后出臺的《房屋登記辦法》于第92條對不動產(chǎn)登記錯誤侵權(quán)行為作出明確界定,將其直述為“違反本辦法規(guī)定辦理房屋登記”的行為。不可否認(rèn),學(xué)界對不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)登記錯誤損害賠償責(zé)任的性質(zhì)還存有爭議,但從解釋論的角度分析,其國家賠償責(zé)任屬性不容置疑。*吳春岐:《不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)賠償責(zé)任性質(zhì)的解釋論研究》,《煙臺大學(xué)學(xué)報》(哲學(xué)社會科學(xué)版)2012年第1期?！秶屹r償法》第4條規(guī)定:“行政機(jī)關(guān)及其工作人員在行使行政職權(quán)時有下列侵犯財產(chǎn)權(quán)情形之一的,受害人有取得賠償?shù)臋?quán)利:違法實施罰款、吊銷許可證和執(zhí)照、責(zé)令停產(chǎn)停業(yè)、沒收財物等行政處罰的;違法對財產(chǎn)采取查封、扣押、凍結(jié)等行政強(qiáng)制措施的;違法征收、征用財產(chǎn)的;造成財產(chǎn)損害的其他違法行為”。對該條分而析之,不難看出,“違法行為”是國家機(jī)關(guān)承擔(dān)責(zé)任的必備條件。由此可見,《房屋登記辦法》第92條與不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)登記錯誤損害賠償?shù)膰屹r償性質(zhì)一脈相承,是對此種性質(zhì)責(zé)任的直接反應(yīng)。 “不動產(chǎn)登記錯誤侵權(quán)行為是違法行為”有明確的法律和法理基礎(chǔ)。

除此之外,為正確審理房屋登記案件,解決行政審判與《物權(quán)法》銜接諸多不明,裁判標(biāo)準(zhǔn)不夠清晰等亟待解決的問題,最高人民法院根據(jù)《物權(quán)法》、《城市房地產(chǎn)管理法》、《行政訴訟法》等有關(guān)法律規(guī)定,結(jié)合行政審判實際,于2010年11月制定了法釋[2010]15號。法釋[2010]15號從案件受理、賠償責(zé)任認(rèn)定與承擔(dān)等角度對登記機(jī)構(gòu)賠償責(zé)任作了詳細(xì)規(guī)定。其中,第12條規(guī)定:“申請人提供虛假材料辦理房屋登記,給原告造成損害,房屋登記機(jī)構(gòu)未盡合理審慎職責(zé)的,應(yīng)當(dāng)根據(jù)其過錯程度及其在損害發(fā)生中所起作用承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任”。值得注意的是,將“未盡合理審慎職責(zé)”作為不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)登記錯誤損害賠償責(zé)任構(gòu)成的條件之一。這樣一來,如何理解“未盡合理審慎職責(zé)”與“違法行為”的關(guān)系成為不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)登記錯誤責(zé)任認(rèn)定無法回避的問題。

(二)“未盡合理審慎職責(zé)”是過錯還是違法?

對《規(guī)定》中“未盡合理審慎職責(zé)”的理解,見仁見智。有學(xué)者認(rèn)為,法釋[2010]15號將“未盡合理審慎職責(zé)”作為不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)登記錯誤賠償責(zé)任的構(gòu)成要件之一,表明此種責(zé)任為過錯責(zé)任,在責(zé)任構(gòu)成上除了需要滿足“未盡合理審慎職責(zé)”條件外,還必須以“違法行為”作為必備要件,兩者缺一不可。*程嘯:《不動產(chǎn)登記法研究》,北京:法律出版社,2011年,第602-615頁。還有學(xué)者認(rèn)為,違法責(zé)任原則不問登記機(jī)構(gòu)是否盡到合理審慎的審查職責(zé)、是否存在主觀過錯,可能造成登記機(jī)構(gòu)盡到合理審慎的審查職責(zé)卻要為登記申請人的違法行為買單的不合理后果。不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)登記錯誤損害賠償責(zé)任為過錯推定責(zé)任,“未盡合理審慎職責(zé)”即為過錯,登記申請人或利害關(guān)系人只需證明所受損害是由不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)所致即可,登記機(jī)構(gòu)不能證明對此沒有過錯,法律就推定登記機(jī)構(gòu)有過錯。*物權(quán)登記案件法律適用問題調(diào)研課題組:《物權(quán)登記與司法審查及新司法解釋解讀》,北京:人民出版社,2011年,第153-154頁。

筆者認(rèn)為,上述將“未盡合理審慎職責(zé)”理解為“過錯”觀點值得商榷,其難與《國家賠償法》的一般規(guī)定協(xié)調(diào)。關(guān)于國家賠償,盡管《民法通則》已經(jīng)明確規(guī)定了國家行使公權(quán)力致害的責(zé)任,并且明確其為民事責(zé)任。但事實上,國家賠償是由《國家賠償法》來規(guī)定的, 而且只能適用《國家賠償法》的規(guī)定。*王利明:《侵權(quán)責(zé)任法制定中的若干問題》,《當(dāng)代法學(xué)》2008年第9期?！秶屹r償法》是規(guī)范國家機(jī)關(guān)侵權(quán)損害賠償?shù)幕痉?其與《侵權(quán)責(zé)任法》之間屬一般法與特殊法的關(guān)系,在國家機(jī)關(guān)侵權(quán)領(lǐng)域應(yīng)優(yōu)先適用《國家賠償法》。眾所周知,違法行為確認(rèn)是國家賠償?shù)那疤?也就是說,只要登記行為被確認(rèn)為違法,并給登記申請人或利害關(guān)系人造成損害,登記機(jī)構(gòu)就應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

適用違法原則認(rèn)定不動產(chǎn)登記錯誤賠償責(zé)任,是立足于我國現(xiàn)行的法律規(guī)定得出的結(jié)論。《國家賠償法》中的“違法行為”與民法理論中的“過錯”有本質(zhì)不同。一方面,過錯責(zé)任原則下的“過錯”,在舉證方面遵循“誰主張,誰舉證”的原則,而《國家賠償法》中對違法行為的舉證,不需受害人提出證據(jù)加以證明。另一方面,雖然過錯推定解決了受害人的舉證難題,但“過錯”的概念主觀性較強(qiáng),尤其是在登記機(jī)構(gòu)與登記人地位不對等的現(xiàn)實條件下,“確定國家機(jī)關(guān)或其工作人員的主觀過錯很困難,不利于受害人行使求償權(quán)”。*張步洪:《論國家賠償?shù)臍w責(zé)原則》,《行政法學(xué)研究》1994年第4期。同時,客觀上確實存在無過錯而違法的侵權(quán)行為,以過錯作為歸責(zé)原則就會產(chǎn)生此類侵權(quán)行為受害人無法獲得國家賠償?shù)默F(xiàn)象。違法歸責(zé)原則排除了國家賠償救濟(jì)的盲點,使得所有違法侵權(quán)行為都能獲得法律救濟(jì)。*姚銳敏、易風(fēng)蘭:《違法行政及其法律責(zé)任研究》,北京:中國方正出版社,2000年,第47頁。此外,目前的法律并未將不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)登記錯誤損害賠償特別規(guī)定為無過錯責(zé)任,將其界定為無過錯責(zé)任原則的觀點也無法作為解釋論的指導(dǎo)原則。

值得注意的是,《國家賠償法》中的“違法”并不是絕對客觀意義的“違法”,并不是說,違法責(zé)任原則就完全不考慮登記機(jī)構(gòu)是否已盡到合理審慎職責(zé)。在界定登記機(jī)構(gòu)行為是否違法時,也應(yīng)結(jié)合其所違反的法律規(guī)范內(nèi)容,綜合考量做出認(rèn)定?！段餀?quán)法》第12條列舉式地規(guī)定了登記機(jī)構(gòu)幾項職責(zé):(1)查驗申請人提供的權(quán)屬證明和其他必要材料;(2)就有關(guān)登記事項詢問申請人;(3)如實、及時登記有關(guān)事項;(4)法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他職責(zé)。以違反第一項法定登記職責(zé)為例,并不是說登記機(jī)構(gòu)查驗了申請人提供的權(quán)屬證明和其他必要材料就履行了該項職責(zé),而是必須“查驗”到一定的程度,此即包含主觀能動的范疇,也就是所謂的“合理審慎”。此條第二款規(guī)定的“申請登記的不動產(chǎn)的有關(guān)情況需要進(jìn)一步證明的,登記機(jī)構(gòu)可以要求申請人補(bǔ)充材料,必要時可以實地查看”,就包含“合理審慎”的要求。

綜上所述,不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)登記錯誤侵權(quán)行為是一典型的違法行為,而非過錯行為。

二、登記錯誤侵權(quán)行為的認(rèn)定

(一)必須是職務(wù)行為

不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)是依法履行登記職責(zé),為不動產(chǎn)物權(quán)變動提供公示的法定機(jī)構(gòu),不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)登記錯誤損害賠償責(zé)任,正是不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)履行登記職責(zé)過程中所產(chǎn)生的一種法律責(zé)任。實踐中,登記機(jī)構(gòu)履行登記職責(zé)的行為往往通過其工作人員的行為予以實現(xiàn),但是不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)登記錯誤侵權(quán)行為與不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)工作人員個人侵權(quán)有本質(zhì)不同,應(yīng)嚴(yán)格區(qū)分。登記機(jī)構(gòu)工作人員的行為不能當(dāng)然等同于登記機(jī)構(gòu)的行為,只有登記機(jī)構(gòu)工作人員執(zhí)行登記職務(wù)、履行登記職責(zé)時的行為才是登記機(jī)構(gòu)的行為,也只有登記機(jī)構(gòu)的行為產(chǎn)生登記錯誤才應(yīng)由登記機(jī)構(gòu)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

(二)屬“未盡合理審慎職責(zé)”行為

1.合理審慎的邊界:審查方式

登記機(jī)關(guān)的審查方式有形式審查和實質(zhì)審查之分。如果登記機(jī)關(guān)僅審查當(dāng)事人提交的材料是否符合法律規(guī)定的要求,而對于材料實質(zhì)內(nèi)容的真實性不進(jìn)行核實,并以此作為是否符合條件之依據(jù),此時登記機(jī)關(guān)的審查方式為形式審查;如果登記機(jī)關(guān)不僅要審查當(dāng)事人提交的材料在形式上是否符合法律的要求,還要進(jìn)一步對于當(dāng)事人之間的變更不動產(chǎn)物權(quán)協(xié)議的真實性予以一定的審查,此時登記機(jī)關(guān)的審查方式為實質(zhì)審查。登記機(jī)關(guān)究竟是采用形式審查還是實質(zhì)審查,由一國的立法決定。根據(jù)我國《物權(quán)法》的相關(guān)規(guī)定,學(xué)者認(rèn)為,我國物權(quán)法實際上采納了以形式審查為主、以實質(zhì)審查為輔的審查制度。*王利明:《物權(quán)法研究》(上卷),北京:中國人民大學(xué)出版社,2007年,第334頁;張星晨:《不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)登記錯誤的賠償責(zé)任》,《安徽警官職業(yè)學(xué)院學(xué)報》2004年第1期。但筆者認(rèn)為,登記機(jī)關(guān)的登記行為是依申請的行政行為,故登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)按照依申請行政行為的程序規(guī)則進(jìn)行審核,即應(yīng)當(dāng)按照程序所處階段的不同而決定是形式審查還是實質(zhì)審查。根據(jù)行政程序法理,依申請行政行為的程序主要表現(xiàn)為受理、審核、批準(zhǔn)(或者拒絕)三個階段,具體而言,受理階段需要對申請要件進(jìn)行審查,對申請要件的審查,僅是對書面文件進(jìn)行的形式審查,以決定是否正式受理;而審核則是實質(zhì)審查,主要考核其實際情況是否與書面文件所列情況相一致。*姜明安主編:《行政法與行政訴訟法》,北京:北京大學(xué)出版社、高等教育出版社,2007年,第256-257頁。

筆者認(rèn)為,登記機(jī)關(guān)在審核是否受理登記申請時,應(yīng)當(dāng)就當(dāng)事人提供的材料作形式上的審查,審查材料是否完備,缺少法定材料的要求申請人補(bǔ)充材料。而在登記機(jī)關(guān)受理申請之后,“要使登記的內(nèi)容與真實的權(quán)利相一致,就應(yīng)當(dāng)對登記的內(nèi)容進(jìn)行實質(zhì)的審查,實行實質(zhì)審查,是登記具有公信力的必要前提”,*崔建遠(yuǎn)等:《中國房地產(chǎn)法研究》,北京:中國法制出版社,1995年,第183頁。登記機(jī)關(guān)此時應(yīng)在形式審查的基礎(chǔ)上就相關(guān)材料的真實性、協(xié)調(diào)性作一定的審查,尤其是就身份證明與合同當(dāng)事人、不動產(chǎn)權(quán)屬證書上權(quán)利人是否一致進(jìn)行審查,避免對他人之物的處分行為。除此之外,還需對不動產(chǎn)變動協(xié)議的有效性作形式上的審查,即根據(jù)現(xiàn)有材料審查有無主體處分權(quán),從形式上確保合同的有效。除上述審查外,登記機(jī)關(guān)無權(quán)對當(dāng)事人協(xié)議是否出于真實意思表示作出審查,對于登記機(jī)關(guān)無故拒絕登記的行為,申請人有權(quán)進(jìn)行復(fù)議和訴訟。

2.“合理審慎職責(zé)”的內(nèi)容

雖然《物權(quán)法》、《房屋登記辦法》、《土地登記辦法》均對登記機(jī)構(gòu)職責(zé)作了具體規(guī)定,但筆者認(rèn)為,不能僅僅以此作為“合理審慎職責(zé)”的全部內(nèi)容,不能僅以此為標(biāo)準(zhǔn)衡量登記機(jī)構(gòu)行為是否違法。對“合理審慎職責(zé)”的界定應(yīng)以《國家賠償法》為指導(dǎo),將其與《物權(quán)法》、《房屋登記辦法》、《土地登記辦法》等具體規(guī)范結(jié)合起來?！昂侠韺徤髀氊?zé)”的內(nèi)容至少包含以下幾個方面:

第一,依法履行法定職責(zé)。此項“合理審慎職責(zé)”包含兩個方面的內(nèi)容:其一是,行使職權(quán)具有法律依據(jù);其二是,行使職責(zé)應(yīng)嚴(yán)格依照法律規(guī)定進(jìn)行?！段餀?quán)法》第12條列舉式地規(guī)定了登記機(jī)構(gòu)的幾項具體職責(zé):其一是查驗申請人提供的權(quán)屬證明和其他必要材料;其二是就有關(guān)登記事項詢問申請人;其三是如實、及時登記有關(guān)事項;其四是法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他職責(zé)。另外,申請登記的不動產(chǎn)的有關(guān)情況需要進(jìn)一步證明的,登記機(jī)構(gòu)可以要求申請人補(bǔ)充材料,必要時可以實地查看。從行政法治角度講,登記機(jī)構(gòu)作為不動產(chǎn)登記的主管機(jī)構(gòu),首先應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照法律規(guī)定的職責(zé)進(jìn)行相關(guān)行為,這是法治原則和依法行政原則的必然要求。“合理審慎”主要指的便是登記機(jī)構(gòu)履行法定職責(zé)的程度,即只有在“合理審慎”的條件下所履行的上述法定職責(zé)才是合法的。

第二,不得違背法律禁止性規(guī)定。法律關(guān)于登記機(jī)構(gòu)職責(zé)的規(guī)定是指令登記機(jī)構(gòu)應(yīng)該如何從事登記行為,除此之外,法律通常還會從反面對登記機(jī)構(gòu)的登記行為進(jìn)行規(guī)范,“一正一反”共同約束登記機(jī)構(gòu)的登記行為。《物權(quán)法》第13條規(guī)定了登記機(jī)構(gòu)禁止從事的三種行為,即禁止要求對不動產(chǎn)進(jìn)行評估、禁止以年檢等名義重復(fù)登記、禁止超出登記職責(zé)范圍的其他行為。登記機(jī)構(gòu)不得違反法律規(guī)定從事這些行為,否則便構(gòu)成違法。除此之外,《房屋登記辦法》第22條還規(guī)定了七類禁止登記的情形,登記機(jī)構(gòu)也應(yīng)嚴(yán)格遵守,由于違反這些規(guī)定而造成登記錯誤并給當(dāng)事人造成損害,登記機(jī)構(gòu)應(yīng)對其違法行為承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

第三,嚴(yán)格遵守相應(yīng)的法律程序。法律程序是法律實體得以貫徹的保障,行政法治要求公權(quán)力機(jī)關(guān)嚴(yán)格按照法定程序履行相應(yīng)職責(zé)?！斗课莸怯涋k法》、《土地登記辦法》作為不動產(chǎn)登記的部門規(guī)章,具有很強(qiáng)的可操作性,他們的可操作性正是基于其中蘊(yùn)含大量的程序性規(guī)定。一方面,程序性規(guī)定可以規(guī)范不動產(chǎn)登記行為,約束登記公權(quán)力,體現(xiàn)行政法治;另一方面,程序性規(guī)定能夠確保登記行為的正確,登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格遵守?！缎姓V訟法》第54條(二)規(guī)定:具體行政行為違反法定程序的,判決撤銷或者部分撤銷,并可以判決被告重新作出具體行政行為。

(三)登記錯誤與造成損害事實

1.登記錯誤事實

不動產(chǎn)登記錯誤侵權(quán)原因就在于登記職務(wù)行為而產(chǎn)生的登記錯誤,沒有產(chǎn)生登記錯誤的不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)行為是不可能構(gòu)成不動產(chǎn)登記錯誤侵權(quán)行為的。因此,不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)登記錯誤侵權(quán)行為除了必須是違法履行登記職務(wù)行為外,還必須滿足登記錯誤條件。登記錯誤是一種已經(jīng)發(fā)生的客觀存在的現(xiàn)象,不能因為沒有法律責(zé)難的原因出現(xiàn)就否認(rèn)其錯誤。*張威:《我國不動產(chǎn)登記錯誤法律制度研究》,《長春理工大學(xué)學(xué)報》(社會科學(xué)版)2012年第8期。我國《物權(quán)法》規(guī)定的“登記錯誤”僅指登記機(jī)關(guān)未盡到審查義務(wù)所導(dǎo)致的登記狀況與實際狀況不一致的情形。*吳春岐、張斌:《不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)賠償責(zé)任的性質(zhì)及其處理程序》,《山東師范大學(xué)學(xué)報》(人文社會科學(xué)版)2010年第5期。然而,這是否意味著登記證明中所記載的一切事項錯誤均為此處侵權(quán)行為條件中所稱的“登記錯誤”?筆者認(rèn)為,對于不動產(chǎn)登記錯誤侵權(quán)行為認(rèn)定中的“登記錯誤”應(yīng)從以下兩個方面加以理解:

一方面,登記錯誤特指不動產(chǎn)登記薄記載錯誤。就不動產(chǎn)而言,不動產(chǎn)物權(quán)登記證明的法律文件有不動產(chǎn)權(quán)屬證書和不動產(chǎn)登記薄兩種,是否所有不動產(chǎn)物權(quán)登記證明記載錯誤均構(gòu)成登記錯誤?這就需要我們理清不動產(chǎn)權(quán)屬證書和不動產(chǎn)登記薄的法律意義。根據(jù)《物權(quán)法》的相關(guān)規(guī)定,不動產(chǎn)權(quán)屬證書與不動產(chǎn)登記薄均是不動產(chǎn)物權(quán)的證明文件,但是他們在證明力方面有細(xì)微的差別。不動產(chǎn)登記簿是由登記機(jī)構(gòu)管理的、用以確認(rèn)物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù),而不動產(chǎn)權(quán)屬證書僅為權(quán)利人享有該不動產(chǎn)物權(quán)的證明。從應(yīng)然角度而言,不動產(chǎn)權(quán)屬證書記載的事項,應(yīng)當(dāng)與不動產(chǎn)登記簿一致,兩者沒有差別,均能有效證明不動產(chǎn)物權(quán)的法律狀態(tài)。此時,不動產(chǎn)權(quán)屬證書登記事項錯誤即為不動產(chǎn)登記薄記載錯誤,兩者無區(qū)分必要。不動產(chǎn)權(quán)屬證書與登記薄記載不一致體現(xiàn)在“登記錯誤”領(lǐng)域有兩種形式:其一是,不動產(chǎn)登記薄記載正確,而權(quán)屬證書記載錯誤;其二是,不動產(chǎn)權(quán)屬證書記載正確,而不動產(chǎn)登記薄記載錯誤。不動產(chǎn)登記薄具有公信力且其效力優(yōu)于權(quán)利證書,而不動產(chǎn)權(quán)屬證書所起到的只是初步證明作用,*郭明瑞主編:《中華人民共和國物權(quán)法釋義》,北京:中國法制出版社,2007年,第42頁。實際物權(quán)變動還需以不動產(chǎn)登記薄記載為準(zhǔn)。當(dāng)不動產(chǎn)權(quán)屬證書和不動產(chǎn)登記薄記載不一致時,根據(jù)《物權(quán)法》的相關(guān)規(guī)定,除有證據(jù)證明不動產(chǎn)登記簿確有錯誤外,以不動產(chǎn)登記簿為準(zhǔn)。雖然不動產(chǎn)權(quán)屬證書登記記載事項有誤,但不動產(chǎn)登記薄記載是正確的,依法應(yīng)以登記薄為準(zhǔn)。這樣一來,對于不動產(chǎn)登記權(quán)屬證書錯誤,在“以登記薄為準(zhǔn)”立法架構(gòu)下能夠有效地避免權(quán)屬證書登記錯誤給當(dāng)事人造成損害,不會產(chǎn)生登記錯誤損害事實,當(dāng)事人和登記機(jī)構(gòu)還可以通過更正登記制度來解決登記錯誤問題。而不動產(chǎn)權(quán)屬證書記載正確但登記薄記載錯誤時,當(dāng)事人可繞過登記權(quán)屬證書單憑相關(guān)身份證明、登記薄的記載進(jìn)行物權(quán)變動,進(jìn)而使得實際物權(quán)人受到損害,此時,正確的登記權(quán)利證書發(fā)揮作用的空間是有限的。綜上,不動產(chǎn)登記錯誤侵權(quán)行為中的“登記錯誤”特指不動產(chǎn)登記薄記載錯誤。

另一方面,登記錯誤僅為登記特定事項的記載錯誤?！斗课莸怯涋k法》和《土地登記辦法》分別就房屋、土地登記薄所應(yīng)記載的事項作了具體規(guī)定。根據(jù)《房屋登記辦法》第24條之規(guī)定,房屋登記簿應(yīng)當(dāng)記載房屋自然狀況、權(quán)利狀況以及其他依法應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀氖马?。而根?jù)《土地登記辦法》第15條之規(guī)定,土地登記簿是土地權(quán)利歸屬和內(nèi)容的根據(jù)。土地登記簿應(yīng)當(dāng)載明:土地權(quán)利人的姓名或者名稱及地址;土地的權(quán)屬性質(zhì)、使用權(quán)類型、取得時間和使用期限、權(quán)利以及內(nèi)容變化情況;土地的坐落、界址、面積、宗地號、用途和取得價格;地上附著物情況。那么,是否上述所有事項的登記錯誤均構(gòu)成不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)侵權(quán)中的“登記錯誤”?筆者認(rèn)為,解答該問題需要具體分析登記事項及其對當(dāng)事人權(quán)利的影響。權(quán)利人的姓名或者名稱、權(quán)屬性質(zhì)、取得時間和使用期限、權(quán)利內(nèi)容等直接決定了不動產(chǎn)權(quán)利的法律意義,劃定了權(quán)利特質(zhì),將直接影響當(dāng)事人不動產(chǎn)權(quán)利,任何一項錯誤均可能給當(dāng)事人不動產(chǎn)權(quán)利造成損害,因此,其登記錯誤是不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)侵權(quán)中的“登記錯誤”。相反,對于那些非彰顯不動產(chǎn)權(quán)利及其限制的必要事項錯誤,比如說登記人住址(地址)、聯(lián)系方式,由于這些內(nèi)容錯誤并不會對當(dāng)事人權(quán)利產(chǎn)生實質(zhì)性影響,也不可能因此給當(dāng)事人造成現(xiàn)實的損害,其不可能成為不動產(chǎn)登記錯誤侵權(quán)中的“登記錯誤”。

2.登記錯誤給當(dāng)事人造成了損害

“登記錯誤給當(dāng)事人造成了損害”包含了侵權(quán)行為構(gòu)成理論中損害事實與因果關(guān)系兩個要件。不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)登記錯誤侵權(quán)行為首先是一個“侵權(quán)”加害行為,“沒有損害,便沒有救濟(jì)”,損害事實是侵權(quán)的必然結(jié)果,損害事實是不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)承擔(dān)登記錯誤損害賠償責(zé)任的必備條件之一?；诓粍赢a(chǎn)登記機(jī)構(gòu)登記錯誤損害賠償?shù)膰屹r償性質(zhì),這里的損害事實特指財產(chǎn)損害中的直接損害。另外,當(dāng)事人所造成的直接財產(chǎn)損害必須是基于不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)登記錯誤所致,即當(dāng)事人的直接損害與不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的登記錯誤有法律因果關(guān)系。

三、登記錯誤侵權(quán)行為的形態(tài)

(一)單獨侵權(quán)

在侵權(quán)法領(lǐng)域,單獨侵權(quán)為侵權(quán)行為的常態(tài),無需法律特別規(guī)定。對此,我們應(yīng)根據(jù)單獨侵權(quán)的一般原理,綜合運用各種法律解釋學(xué)方法,來對不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的單獨侵權(quán)行為予以認(rèn)定。所謂不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)登記錯誤單獨侵權(quán)行為指的是,不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)工作人員違法行使登記職責(zé),沒有盡到“合理審慎職責(zé)”而導(dǎo)致登記錯誤,并由此給當(dāng)事人的財產(chǎn)權(quán)利造成損害的侵權(quán)行為,不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)是登記錯誤侵權(quán)的唯一侵權(quán)人,不存在其他主體參與登記錯誤侵權(quán)行為的情形。

(二)共同侵權(quán)

根據(jù)侵權(quán)法理,共同侵權(quán)區(qū)分為有意思聯(lián)絡(luò)的共同侵權(quán)和無意思聯(lián)絡(luò)共同侵權(quán)兩類。法釋[2010]15號的第12條、第13條是侵權(quán)責(zé)任法關(guān)于共同侵權(quán)的一般原理在不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)登記錯誤侵權(quán)領(lǐng)域的具體體現(xiàn)。

1.法釋[2010]15號第13條:有意思聯(lián)絡(luò)的共同侵權(quán)

根據(jù)法釋[2010]15號第13條規(guī)定,房屋登記機(jī)構(gòu)工作人員與第三人惡意串通違法登記,侵犯公民合法權(quán)益的,房屋登記機(jī)構(gòu)與第三人承擔(dān)連帶賠償責(zé)任。在侵權(quán)責(zé)任法領(lǐng)域,惡意串通屬“共同故意”范疇,房屋登記機(jī)構(gòu)工作人員與第三人對登記錯誤侵權(quán)有著共同的主觀故意,惡意串通違法登記給當(dāng)事人造成損害,其符合有意思聯(lián)絡(luò)的共同侵權(quán)條件。除此之外,筆者認(rèn)為,理解不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)參與的有意思聯(lián)絡(luò)的共同侵權(quán),還需著重把握以下幾個方面:

第一,侵權(quán)主體復(fù)數(shù)性且必須有不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)參與。侵權(quán)主體復(fù)數(shù)性是所有共同侵權(quán)的共性,不動產(chǎn)登記錯誤領(lǐng)域也不例外。但與其他有意思聯(lián)絡(luò)的共同侵權(quán)不同,此類共同侵權(quán)必須有履行登記職責(zé)的不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)參與。房屋登記機(jī)構(gòu)工作人員登記行為是履行登記職責(zé)的行為,應(yīng)視同不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)行為。

不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)參與的有意思聯(lián)絡(luò)共同侵權(quán)具有其顯著的特殊性,法釋[2010]15號第13條將此種共同侵權(quán)單獨規(guī)定,具有特殊的意義。此類有意思聯(lián)絡(luò)共同侵權(quán)是公權(quán)力組織與民事主體這兩類性質(zhì)截然不同的侵權(quán)主體實施的共同侵權(quán)行為,這反映到法律責(zé)任以及救濟(jì)領(lǐng)域,會產(chǎn)生與之相關(guān)的一系列“民行交叉”問題。法釋[2010]15號第13條將此類有意思聯(lián)絡(luò)共同侵權(quán)作出特別規(guī)定,可以有效地解決不動產(chǎn)登記錯誤侵權(quán)領(lǐng)域的“民行交叉”問題。如果僅僅是多個普通民事主體因虛假登記而導(dǎo)致登記錯誤的共同侵權(quán)行為,只需按照一般民事主體侵權(quán)行為進(jìn)行認(rèn)定即可,其不是法釋[2010]15號第13條的適用范圍。

第二,“惡意串通”共同實施侵權(quán)行為?！皭阂獯ā奔此^的“有意思聯(lián)絡(luò)”,它是此類共同侵權(quán)行為的關(guān)鍵要素?！皭阂獯ā敝傅氖?不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)與申請人以制造錯誤登記事實、損害他人利益為目的,弄虛作假、掩蓋事實真相,在登記過程中里應(yīng)外合、串通一氣違法進(jìn)行登記。

第三,此類有意思聯(lián)絡(luò)的共同侵權(quán)依法應(yīng)承擔(dān)連帶責(zé)任。不動產(chǎn)登記錯誤侵權(quán)行為,是不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)與申請人“惡意串通”共同實施的,不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)與申請人同為加害行為人,正是兩者一致行為的整體產(chǎn)生了登記錯誤侵權(quán)結(jié)果,從保護(hù)受害人角度出發(fā),法律應(yīng)要求不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)和申請人對侵權(quán)行為承擔(dān)全部賠償責(zé)任之義務(wù)。因此,法釋[2010]15號第13條規(guī)定:房屋登記機(jī)構(gòu)工作人員與第三人惡意串通違法登記侵權(quán)的,房屋登記機(jī)構(gòu)與第三人承擔(dān)連帶賠償責(zé)任。當(dāng)然,連帶賠償責(zé)任是對受害人而言的,房屋登記機(jī)構(gòu)和第三人其一承擔(dān)全部賠償責(zé)任后,有權(quán)向未承擔(dān)責(zé)任的一方追償。

2. 法釋[2010]15號第12條:無意思聯(lián)絡(luò)的共同侵權(quán)

根據(jù)法釋[2010]15號第12條規(guī)定,申請人提供虛假材料辦理房屋登記,給當(dāng)事人造成損害,房屋登記機(jī)構(gòu)未盡合理審慎職責(zé)的,應(yīng)當(dāng)根據(jù)其過錯程度及其在損害發(fā)生中所起作用承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。由此可見,作為侵權(quán)行為人的申請人和不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)在實施侵權(quán)行為時并無共同故意、共同過失,只是申請人提供虛假材料與登記機(jī)構(gòu)未盡合理審慎職責(zé)行為作為一個整體直接結(jié)合發(fā)生了登記錯誤損害事實,但申請人提供虛假材料與登記機(jī)構(gòu)未盡合理審慎職責(zé)行為對于損害結(jié)果的發(fā)生是不可或缺的,這完全符合無意思聯(lián)絡(luò)的共同侵權(quán)行為特征,法釋[2010]15號第12條即為不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)與申請人無意思聯(lián)絡(luò)侵權(quán)的法律依據(jù)。除共同侵權(quán)之主體復(fù)數(shù)性外,理解法釋[2010]15號第12條還需著重把握以下幾個方面:

第一,申請人與不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)雖無意思聯(lián)絡(luò)但行為相關(guān)聯(lián)。對于登記錯誤侵權(quán),雖然申請人與不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)并不存在“惡意串通”的意思聯(lián)絡(luò),但兩者均存在過錯(或違法行為),申請人提供了虛假材料辦理登記,而不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)也未盡合理審慎職責(zé)。正是申請人過錯與不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)違法行為共同導(dǎo)致了登記錯誤,并給當(dāng)事人造成了財產(chǎn)損害。換言之,申請人過錯行為與不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)違法行為是致使登記錯誤損害發(fā)生的密切相關(guān)的兩個行為,離開任何一個行為將不會產(chǎn)生登記錯誤。

具體而言,申請人提供虛假材料,但并不足以以假亂真,只要登記機(jī)構(gòu)嚴(yán)格依法審查、盡到相應(yīng)的審查義務(wù)便可避免登記錯誤,此時,如登記機(jī)構(gòu)未盡合理審慎義務(wù)最終導(dǎo)致登記錯誤并給公民造成損害,由于損害是申請人過錯與不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)違法行為共同所致,他們應(yīng)依法承擔(dān)無意思聯(lián)絡(luò)共同侵權(quán)責(zé)任。相反,如果申請人提供的虛假材料仿真度極高,即使登記機(jī)構(gòu)盡到“合理審慎”義務(wù)仍無法發(fā)現(xiàn),此時,令不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)承擔(dān)登記錯誤責(zé)任便缺乏事實依據(jù),登記錯誤僅為申請人虛假登記所致,因此,只需由登記申請人單獨承擔(dān)虛假登記損害賠償責(zé)任。

第二,登記錯誤損害結(jié)果統(tǒng)一。在無意思聯(lián)絡(luò)的共同侵權(quán)中,數(shù)人侵權(quán)行為的時間或地點雖無需統(tǒng)一,但損害必須不可分割。*楊立新:《侵權(quán)法論》,北京:人民法院出版社,2005年,第636頁。登記錯誤損害結(jié)果統(tǒng)一包含兩個方面:其一是,登記錯誤損害后果是一個整體,不可分割;其二,申請人與不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)共同侵權(quán)與登記錯誤損害后果之間具有法律上的因果關(guān)系,也就是說,登記錯誤所致的財產(chǎn)損害是由申請人過錯行為與不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)違法行為共同所致。

第三,此類無意思聯(lián)絡(luò)的共同侵權(quán)依法應(yīng)承擔(dān)按份責(zé)任。雖然登記錯誤是由申請人過錯行為與不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)違法行為共同所致,但兩者之間并無意思聯(lián)絡(luò),申請人與不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的侵權(quán)行為雖相關(guān)但仍相對獨立。因此,申請人與不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)承擔(dān)相對獨立的法律責(zé)任,即按份責(zé)任。法釋[2010]15號第12條所規(guī)定的“相應(yīng)”的侵權(quán)責(zé)任,體現(xiàn)的是共同侵權(quán)人之間責(zé)任份額的確定問題。確定共同侵權(quán)人之間責(zé)任份額應(yīng)綜合考慮以下兩個要素:其一是責(zé)任主體的過錯程度,即申請人過錯程度和不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)違法程度,過錯大則承擔(dān)的責(zé)任份額大,過錯小則承擔(dān)的責(zé)任份額小;其二是申請人與不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)加害行為原因力的大小,即侵權(quán)行為在損害發(fā)生中所起作用,作用大則承擔(dān)的責(zé)任份額大,作用小則承擔(dān)的責(zé)任份額小。

[責(zé)任編輯：趙守江]

Study on the Real Estate Registration Agency for Error Infringement

WU Chun-qi

(BeijingCityUniversity,Beijing100083,China)

The constitute elements of real estate registration agency for error infringement should be centered on violations. “Fault” is not one of its constituent elements. The Judicial Interpretation No. 15 [2010] prescribes that “not doing reasonably prudent duties”, which should be interpreted as an element of real estate registration agency for error infringement. Real estate registration agency for error violations must meet three conditions: first, it must be job behavior; second, it is “not doing reasonably prudent duties”; third, there is registration error and causing damage. Real estate registration agency for error infringement can be divided into two types: separate infringement and contributory infringement. Contributory infringement can be divided into contact contributory infringement and contributory infringement without meaning contact.

real estate registration; registration agency; registration error; infringement

2014-10-25

吳春岐(1970- ),男,山東濱州人,法學(xué)博士,中國人民大學(xué)公共管理學(xué)院博士后,北京城市學(xué)院教授,研究方向:不動產(chǎn)法(土地法、房地產(chǎn)法、礦產(chǎn)法)、不動產(chǎn)登記制度。

司法部國家法治與法學(xué)理論研究項目一般課題“不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)登記錯誤賠償責(zé)任研究”(09SFB2038)；山東省社科規(guī)劃研究項目一般課題“不動產(chǎn)登記錯誤賠償責(zé)任研究”(09CFXZ15)。

D

A

1002-3194(2015)02-0039-08