陳思靜（南開大學(xué)法學(xué)院，天津300071）

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在建工程抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)中權(quán)利沖突及解決探析

陳思靜
（南開大學(xué)法學(xué)院，天津300071）

摘要：在建工程因?yàn)榫哂兄卮蠼粨Q價(jià)值與變現(xiàn)可能性，用于抵押作為資金融通擔(dān)保的重要方式，在工程建設(shè)中得到了較為廣泛的應(yīng)用。但在建工程抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)中會(huì)出現(xiàn)多個(gè)權(quán)利主體實(shí)現(xiàn)權(quán)利的沖突，而規(guī)制在建工程抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)過程中的相關(guān)法律存在缺失，因此各權(quán)利主體的利益如何實(shí)現(xiàn)，成為了學(xué)術(shù)界與實(shí)務(wù)界討論的焦點(diǎn)。文章對(duì)擔(dān)保物權(quán)之間優(yōu)先效力所體現(xiàn)的價(jià)值和利益的平衡進(jìn)行探討，并研究與之相對(duì)應(yīng)的登記制度的完善，期待在建工程以交換價(jià)值發(fā)揮為基礎(chǔ)的融資擔(dān)保機(jī)制能高效順暢的安全運(yùn)作，以利促進(jìn)社會(huì)發(fā)展

關(guān)鍵詞：在建工程；權(quán)利沖突；利益平衡；登記程序

在建工程抵押權(quán)是指房地產(chǎn)開發(fā)商向銀行貸工程建設(shè)款時(shí)，將尚未完工的工程建設(shè)作為抵押標(biāo)的物而設(shè)定的抵押。房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)，投資巨大，單靠開發(fā)商或投資主體一方資金實(shí)力無法完成。開發(fā)商有限的資金，加上銀行貸款、拖欠施工企業(yè)工程款、購(gòu)房者商品房預(yù)付款，多種渠道促成建筑物生成，這是目前房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展模式之一。如果能最終運(yùn)作完成，房屋的銷售能按照預(yù)期或超出預(yù)期全部銷售，而購(gòu)房者又有足夠的償付銀行貸款能力，那這就是現(xiàn)實(shí)中正常高效的和完整的運(yùn)行機(jī)制，也是各方當(dāng)事人所期待的。然而，當(dāng)前出現(xiàn)的問題是，現(xiàn)房存在滯銷，何況在建工程期房，一旦房地產(chǎn)開發(fā)商銷售達(dá)不到預(yù)期，市場(chǎng)出現(xiàn)一定下滑與衰退，運(yùn)行機(jī)制就出現(xiàn)銜接的失衡，出現(xiàn)大量的不良債權(quán)，抵押權(quán)作為擔(dān)保債權(quán)實(shí)現(xiàn)手段的社會(huì)作用就愈加重要。因此，在整個(gè)機(jī)制運(yùn)行不暢情況下債權(quán)實(shí)現(xiàn)的沖突上升為擔(dān)保物權(quán)間沖突，出現(xiàn)了效力優(yōu)先順序的矛盾，各權(quán)利主體的利益如何實(shí)現(xiàn)，成為了學(xué)術(shù)界與實(shí)務(wù)界討論的焦點(diǎn)，因此需要進(jìn)一步完善相關(guān)法律法規(guī)和解釋。如何使在建工程抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)中的權(quán)利平衡協(xié)調(diào)，實(shí)現(xiàn)公平與效益，符合金融市場(chǎng)與房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展需求，是抵押權(quán)法律制度研究中的一個(gè)核心。

一、在建工程交換價(jià)值的擔(dān)保機(jī)制與創(chuàng)新

傳統(tǒng)大陸法系物權(quán)法理論認(rèn)為只有確定的獨(dú)立的物才能成為物權(quán)的客體。而在建工程因尚未完工，具有較大變動(dòng)性，因此不能成為物權(quán)客體，也就不能成為買賣與擔(dān)保的標(biāo)的物。但是，房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)工程浩大、周期長(zhǎng)，投資需要的資金巨大，因此融資成了房地產(chǎn)開發(fā)商獲得建設(shè)資金的重要渠道。而融資通常需要提供擔(dān)保，因此出現(xiàn)了以正在建設(shè)中的建筑物進(jìn)行擔(dān)保的形式，即在建工程抵押。但在建工程用于抵押與傳統(tǒng)物權(quán)法理論相違背，因此對(duì)物權(quán)法律制度提出了挑戰(zhàn)。我國(guó)最先在法律制度中明確在建工程抵押的是《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》，其規(guī)定使得房地產(chǎn)企業(yè)以在建工程抵押作為融資方式合法化；隨后《物權(quán)法》進(jìn)一步明確抵押的標(biāo)的物可為正在建造的建筑物，因此即使在建工程未進(jìn)行所有權(quán)首次登記，其上設(shè)立的抵押權(quán)也是有效的。這有利于規(guī)范在建工程抵押，保護(hù)抵押權(quán)人權(quán)益。抵押權(quán)是現(xiàn)代企業(yè)經(jīng)營(yíng)者所需投資最佳擔(dān)保手段，房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展與抵押權(quán)制度的立法周密與完善密切相關(guān)。為使抵押權(quán)確能發(fā)揮投資擔(dān)保手段的社會(huì)作用，須確保抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)手段的機(jī)能，才能維護(hù)抵押權(quán)的安定性。因此，促進(jìn)在建工程抵押權(quán)實(shí)體法和強(qiáng)制執(zhí)行程序的完善具有重要意義，并隨著金融機(jī)構(gòu)逾期不良債權(quán)迅速出現(xiàn)而益加重要。

（一）在建工程的融資渠道

房地產(chǎn)開發(fā)商的工程建設(shè)資金主要來源于一部分的自有資金、銀行貸款及預(yù)售房款。大量房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的開發(fā)，使得在建工程的數(shù)量也不斷增多。由于房地產(chǎn)開發(fā)公司的資產(chǎn)基本都是樓房，而已建成的樓房都會(huì)出售，因此大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)商可供抵押的只有正在建設(shè)中的在建工程，房地產(chǎn)開發(fā)商從銀行獲得的貸款款項(xiàng)至少能夠占到開發(fā)項(xiàng)目開發(fā)總投資的30%以上。銀行發(fā)放貸款時(shí)，需要房地產(chǎn)開發(fā)商有一定比例的自有資金用于建設(shè)工程，如今這一比例已調(diào)整到35%，而目前我國(guó)的房地產(chǎn)開發(fā)商用于建設(shè)工程的自有資本金卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)達(dá)不到這一比例，據(jù)統(tǒng)計(jì)開發(fā)商的資產(chǎn)負(fù)債率普遍在70-80%。除了銀行貸款外，建筑工程承包方的墊資成為了另一部分的資金來源。為了保障建筑工程承包方背后眾多的工人基本生存，國(guó)家出臺(tái)了一系列法律法規(guī)禁止工程由承包方墊資、房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)按期支付施工費(fèi)用。但受建筑業(yè)市場(chǎng)供求關(guān)系影響，承包方為了攬到工程，依然會(huì)冒著收不回墊資款的風(fēng)險(xiǎn)來為開發(fā)商墊資，有的承包方還會(huì)自動(dòng)提出墊資。承包方墊資后，如果開發(fā)商因種種原因無法支付工程款，那么會(huì)使承包方資金周轉(zhuǎn)陷入困境，最終導(dǎo)致工人工資無法發(fā)放。在房屋未建成時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)商通過房屋預(yù)售可以獲得一部分工程建設(shè)資金。1994年頒布的《城市房地產(chǎn)管理法》允許未建成的房屋進(jìn)行出售，以此來滿足開發(fā)商的融資需求。而房屋預(yù)購(gòu)者取得對(duì)建成房屋的期待權(quán)。

（二）在建工程交換價(jià)值的特殊性

現(xiàn)行在我國(guó)實(shí)務(wù)中，在建工程上設(shè)定抵押可能出現(xiàn)兩種情形：一種為在建工程抵押，另一種為預(yù)購(gòu)商品房抵押。后者是預(yù)售的商品房，抵押人是購(gòu)房人，抵押權(quán)人是提供購(gòu)房貸款的銀行；而前者抵押人是在建工程的所有人，抵押權(quán)人是提供工程建設(shè)資金的金融機(jī)構(gòu)。因抵押權(quán)所支配者為抵押物的交換價(jià)值，價(jià)值的外在形態(tài)如何并沒有什么特殊意義，因而只要具有交換價(jià)值的標(biāo)的物，就可用于抵押。在建工程雖未完工，但其上有建設(shè)用地使用權(quán)、開發(fā)商以自有資金投入的一部分，這些都是有交換價(jià)值和經(jīng)濟(jì)價(jià)值的。在建工程有交換價(jià)值，當(dāng)然可成為抵押的標(biāo)的物。交換價(jià)值越大就越需要發(fā)揮擔(dān)保作用，促進(jìn)生產(chǎn)手段擔(dān)?；膶?shí)現(xiàn)。如債權(quán)到期債務(wù)人卻不能償還債務(wù)，保留標(biāo)的物實(shí)現(xiàn)交換價(jià)值時(shí)優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利最能發(fā)揮擔(dān)保的作用?！八腥说帽Ａ粑镏褂脙r(jià)值，僅以其交換價(jià)值供與抵押權(quán)人，財(cái)貨得發(fā)揮二重的效用”[1]。

在建工程抵押標(biāo)的物由于是尚未建成的工程，無法辦理所有權(quán)首次登記，抵押標(biāo)的物的所有權(quán)處于相對(duì)不確定狀態(tài)和變化當(dāng)中，在建工程如果未順利完工，那么抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)就會(huì)受到很大影響。在建工程的抵押，其實(shí)現(xiàn)時(shí)是否及于抵押權(quán)設(shè)立后完成的部分，這在學(xué)者中有不同爭(zhēng)論，實(shí)務(wù)中也有不同做法。有學(xué)者認(rèn)為，只有抵押時(shí)已實(shí)際完工的工程量才可作為抵押標(biāo)的物，此種觀點(diǎn)根據(jù)的主要是《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第3條中規(guī)定的建工程抵押為“以土地使用權(quán)連同在建工程的投入資產(chǎn)”設(shè)定的抵押，而“在建工程的投入資產(chǎn)”應(yīng)解釋為設(shè)定抵押當(dāng)時(shí)已實(shí)際完工的工程量；同時(shí)，其第11條規(guī)定“以工程已完工部分抵押的，其土地使用權(quán)隨之抵押”，根據(jù)體系解釋的方法，在建工程應(yīng)以其已完工部分抵押。但也有學(xué)者認(rèn)為，抵押權(quán)的特性之一為不可分性，其實(shí)現(xiàn)時(shí)可及于整個(gè)抵押物，因此在建工程抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)及于整個(gè)建設(shè)工程，不僅僅包括抵押時(shí)已完工的部分，還包括該工程將來完成的部分。由于缺少法律作出統(tǒng)一規(guī)定，在實(shí)務(wù)中如何解決這一問題，不同地方也出臺(tái)了相應(yīng)的具體規(guī)定。北京、廣州、福州、杭州、天津等大多數(shù)城市規(guī)定抵押的范圍僅僅是抵押權(quán)設(shè)立時(shí)已完工部分，不及于將來完工的部分①。而上海則規(guī)定在建工程抵押的范圍是施工合同或承包合同約定的整個(gè)建設(shè)工程②。由于不同地方出現(xiàn)的不同操作，導(dǎo)致了我國(guó)在建工程抵押的實(shí)現(xiàn)差異很大，因此需考慮在建工程的操作性和安全性，制定出相關(guān)的政策性規(guī)定。

二、權(quán)利沖突原因

在建工程上除存在抵押權(quán)人外，還存在多個(gè)權(quán)利主體，由于各權(quán)利的標(biāo)的物都指向同一在建工程，標(biāo)的物出現(xiàn)重疊。房地產(chǎn)開發(fā)商融資渠道的多樣化，使得在同一在建工程之上存在多個(gè)權(quán)利負(fù)擔(dān)，因此涉及了多個(gè)權(quán)利主體，如在建工程抵押權(quán)人、建設(shè)工程承包商、房屋預(yù)購(gòu)者，三者間的利益關(guān)系存在著交叉和沖突。當(dāng)同一在建工程上存有在建工程抵押權(quán)、建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)、房屋預(yù)購(gòu)者期待權(quán)時(shí)，任一權(quán)利的行使都可能使得其他權(quán)利無法實(shí)現(xiàn)，所以不同權(quán)利間的實(shí)現(xiàn)順位發(fā)生了沖突。

（一）權(quán)利束的存在

房地產(chǎn)開發(fā)的建設(shè)資金來源中，一大部分是依靠銀行的貸款，一般銀行貸款需要房地產(chǎn)開發(fā)商提供擔(dān)保，而往往房地產(chǎn)開發(fā)商可供擔(dān)保的多是在建工程，因此，會(huì)在在建工程上設(shè)定抵押獲取銀行貸款，銀行成為抵押權(quán)人。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一般不直接自己建設(shè)工程，而是把建設(shè)工程發(fā)包給專業(yè)的建設(shè)工程承包商，由建設(shè)工程承包商進(jìn)行具體的工程建設(shè)，房地產(chǎn)開發(fā)商支付承包商工程價(jià)款。由于建筑業(yè)市場(chǎng)供過于求，建筑工程承包商為獲得工程施工機(jī)會(huì)，會(huì)答應(yīng)房地產(chǎn)開發(fā)商墊資的要求，承包商會(huì)先行墊付建筑工程所需的建筑材料、設(shè)備及工人工資。而房地產(chǎn)開發(fā)商卻利用其優(yōu)勢(shì)談判地位可能以種種理由拖欠、拒付建設(shè)工程款，一旦約定的支付工程款的期限屆滿或工程完工，而開發(fā)商沒有支付建設(shè)工程款，那么施工方根據(jù)法律規(guī)定獲得了對(duì)在建工程拍賣價(jià)款優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。在建工程符合我國(guó)《城市商品房預(yù)售管理辦法》的規(guī)定時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)商可以將商品房預(yù)售，即所謂“樓花”預(yù)售，收取定金或者一部分或全部房款，購(gòu)房人取得房屋所有權(quán)期待利益。工程款的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)先于銀行貸款抵押權(quán)，這一最高院的批復(fù)文件對(duì)抵押權(quán)人銀行實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)來說無疑是重大沖擊，其發(fā)生沖突的根源是由于在建工程抵押權(quán)與建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的標(biāo)的物是相同的。假如工程款到期未支付，而銀行債權(quán)到期也未償還，建設(shè)工程被折價(jià)、拍賣后的價(jià)款無法清償所有債權(quán)時(shí)，銀行的貸款次后于工程款受償，可能權(quán)利旁落，給銀行帶來巨大的風(fēng)險(xiǎn)。

而同時(shí)，開發(fā)商通過預(yù)售的方式銷售出去的“期房”，購(gòu)房者已交付一部分購(gòu)房款或定金，且也進(jìn)行了預(yù)告登記。那么銀行的在建工程抵押權(quán)就可能與購(gòu)房者對(duì)商品房的期待權(quán)產(chǎn)生沖突。當(dāng)銀行實(shí)現(xiàn)其抵押權(quán)，對(duì)在建工程進(jìn)行處分，那么購(gòu)房人對(duì)商品房的期待權(quán)就會(huì)落空。同時(shí)，購(gòu)房人的期待權(quán)利與承包人的工程價(jià)款的優(yōu)先受償權(quán)利也可能發(fā)生沖突。可以看出，房地產(chǎn)開發(fā)商多種融資渠道的擔(dān)保方式，帶來了多個(gè)權(quán)利主體權(quán)利的并存，常常在一個(gè)在建工程上出現(xiàn)在建工程抵押權(quán)、工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)與房屋預(yù)購(gòu)人的期待權(quán)。

（二）權(quán)利性質(zhì)爭(zhēng)議與法律制度規(guī)定的缺位

我國(guó)最早規(guī)定工程價(jià)款享有優(yōu)先受償權(quán)的法律是《合同法》，《合同法》第286條規(guī)定了建設(shè)工程價(jià)款可從該建設(shè)工程折價(jià)或拍賣的價(jià)款中優(yōu)先受償。這一規(guī)定保護(hù)了建設(shè)工程承包商，即使承包商已不占有工程，仍然享有優(yōu)先受償權(quán)。而關(guān)于其權(quán)利的性質(zhì)，學(xué)界也有重大分歧，主要存有法定抵押權(quán)說和優(yōu)先權(quán)說兩種觀點(diǎn)。法定抵押權(quán)和優(yōu)先權(quán)二者都為法定擔(dān)保物權(quán)，由法律規(guī)定直接產(chǎn)生，區(qū)別于意定擔(dān)保物權(quán)，其目的是為了保護(hù)特殊債權(quán)人。事實(shí)上，工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)為法定抵押權(quán)抑或優(yōu)先權(quán)對(duì)承包商的利益保護(hù)來說區(qū)別不大，但在性質(zhì)上兩者卻存在較大差異。梁慧星教授指出：“《合同法》第286條，從設(shè)計(jì)、起草、討論、修改、審議直至正式通過，始終是指法定抵押權(quán)，在歷次專家討論會(huì)上，未有任何人對(duì)此表示異議，未有任何人指出過規(guī)定承包人優(yōu)先權(quán)的建議。[2]”此種觀點(diǎn)認(rèn)為目前我國(guó)立法中并沒有優(yōu)先權(quán)這一擔(dān)保物權(quán)制度，《合同法》第286條規(guī)定的是法定抵押權(quán)。而認(rèn)為《合同法》第286條是對(duì)不動(dòng)產(chǎn)優(yōu)先權(quán)的規(guī)定，大多基于文義解釋的結(jié)果[3]。此觀點(diǎn)認(rèn)為，我國(guó)現(xiàn)行法律制度中并沒有法定抵押權(quán)這一擔(dān)保物權(quán)種類，把工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)定性為法定抵押權(quán)違背了物權(quán)法定原則。根據(jù)我國(guó)物權(quán)法，不動(dòng)產(chǎn)抵押采登記生效主義，未經(jīng)登記，不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)未成立。而若采法定抵押權(quán)說，工程價(jià)款又無需登記即產(chǎn)生優(yōu)先受償權(quán)，也打破了不動(dòng)產(chǎn)抵押的登記生效主義。且建設(shè)工程承包商的法定抵押權(quán)與銀行在建工程抵押權(quán)的受償順序也無法確定，因此認(rèn)為承包商的工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)為優(yōu)先權(quán)。根據(jù)擔(dān)保物權(quán)間的優(yōu)先效力，優(yōu)先權(quán)受償順位優(yōu)于抵押權(quán)，如果把工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)解釋為優(yōu)先權(quán)，那么工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于銀行在建工程抵押權(quán)受償，正好符合最高院的批復(fù)文件，避免了沖突。關(guān)于工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的性質(zhì)，目前國(guó)內(nèi)學(xué)者有持此種觀點(diǎn)，承包商的建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)為不動(dòng)產(chǎn)留置權(quán)[4]。這一觀點(diǎn)因與現(xiàn)行的法律規(guī)定及民法理論不符而幾乎被學(xué)術(shù)界否定。

我國(guó)的《擔(dān)保法解釋》及《物權(quán)法》都規(guī)定了在建工程抵押權(quán)制度，且都規(guī)定了在建工程抵押與其它不動(dòng)產(chǎn)抵押一樣，采登記生效主義，在建工程抵押自登記時(shí)成立。由此看出，法律并沒有對(duì)在建工程抵押作任何特殊化處理[5]。在《物權(quán)法》頒布之后的《房屋登記辦法》則具體規(guī)定了在建工程抵押的登記。根據(jù)《城市商品房預(yù)售管理辦法》的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)商預(yù)售房屋后，其預(yù)售房款應(yīng)用于工程的后續(xù)建設(shè)。而在其后出臺(tái)的《物權(quán)法》則規(guī)定，開發(fā)商如經(jīng)過抵押權(quán)人的同意，可以預(yù)售房屋，但預(yù)售房款應(yīng)當(dāng)提前清償?shù)盅簷?quán)人或進(jìn)行提存。這樣兩部法律關(guān)于預(yù)售房款的用途規(guī)定就不一致，使市場(chǎng)主體產(chǎn)生無所適從的困境。而現(xiàn)行法律規(guī)定在解決工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)、在建工程抵押權(quán)、預(yù)購(gòu)人權(quán)利的權(quán)利沖突時(shí)，雖然也化解了實(shí)踐中出現(xiàn)的部分問題，但法律間沒有協(xié)調(diào)好甚至出現(xiàn)不一致，缺乏制度設(shè)計(jì)的體系性，且存在法律漏洞和空白，權(quán)利沖突時(shí)的受償順位安排還不能形成對(duì)權(quán)利實(shí)現(xiàn)過程中的保障與利益平衡。深究其原因，在于設(shè)計(jì)制度時(shí)沒有考慮物權(quán)的基本原理，導(dǎo)致法律的制定與基本原理沖突，每一種權(quán)利的性質(zhì)沒有界定清晰，并據(jù)此確立受償?shù)捻樜唬瑥闹贫瓤蚣苌匣鈾?quán)利的沖突。

三、權(quán)利沖突解決中利益平衡規(guī)則

根據(jù)法律的規(guī)定，工程價(jià)款優(yōu)先于在建工程抵押權(quán)受償，這不利于保障銀行的債權(quán)。若不讓建設(shè)工程承包商享有的工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)先于銀行受償，又威脅到了工人的基本生存條件，這是不利于建設(shè)市場(chǎng)的發(fā)展的。在建工程抵押權(quán)或工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的行使，則會(huì)讓商品房預(yù)購(gòu)者的期待權(quán)落空，影響到其私權(quán)利。這三種權(quán)利的存在，主體之間產(chǎn)生復(fù)雜的法律關(guān)系，需要在權(quán)利競(jìng)存與實(shí)現(xiàn)時(shí)，協(xié)調(diào)平衡各方利益，受償順位關(guān)系的價(jià)值基礎(chǔ)需要研究和關(guān)注。

（一）權(quán)利沖突的利益平衡

在建工程之上所存上述三種權(quán)利，假如所有一切均運(yùn)行良好，權(quán)利之間不會(huì)產(chǎn)生沖突。但一旦房地產(chǎn)市場(chǎng)下滑，在建工程被強(qiáng)制拍賣或被變價(jià)，而變賣所得價(jià)金，又不足以滿足所有的權(quán)利人，則各權(quán)利間的競(jìng)爭(zhēng)就會(huì)凸顯出來，彼此間的關(guān)系，亦即受償?shù)捻樜魂P(guān)系，就會(huì)產(chǎn)生決定性意義。目前，立法與交易實(shí)踐中，對(duì)受償順位關(guān)系以最高院批復(fù)文件為依據(jù)。2002年最高院發(fā)布了《關(guān)于工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》，規(guī)定了承包人工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于在建工程抵押權(quán)受償，而當(dāng)購(gòu)房者為消費(fèi)者時(shí)，預(yù)購(gòu)人權(quán)利優(yōu)于承包人工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)。受償順位的先后決定了權(quán)利能否得以完全實(shí)現(xiàn)，即在建工程被強(qiáng)制變價(jià)時(shí)，各權(quán)利有可能全部實(shí)現(xiàn)，也有可能是部分實(shí)現(xiàn)。由此導(dǎo)致了受后順位擔(dān)保的借貸條件更為苛刻，或信貸機(jī)構(gòu)只接受第一順位擔(dān)保。

根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，抵押財(cái)產(chǎn)如經(jīng)過抵押權(quán)人同意可以處分，即開發(fā)商如經(jīng)過在建工程抵押權(quán)人同意，可以對(duì)在建工程進(jìn)行預(yù)售。但若未經(jīng)抵押權(quán)人同意而預(yù)售，那么預(yù)售合同是無效的，此時(shí)商品房預(yù)購(gòu)者對(duì)商品房的期待權(quán)不成立。往往銀行為了確保實(shí)現(xiàn)其債權(quán)，都同意開發(fā)商在建工程可以預(yù)售，通常情況下，預(yù)購(gòu)者也通過銀行貸款的方式預(yù)購(gòu)商品房，設(shè)定在建工程抵押的銀行與辦理預(yù)購(gòu)商品房貸款抵押的銀行往往為同一家銀行，但也不能排除兩者不是同一家銀行的情況。如果在先抵押后預(yù)售的情形下，兩項(xiàng)抵押權(quán)的抵押權(quán)人為同一家銀行，在建工程抵押權(quán)由于設(shè)定在先而優(yōu)于設(shè)定在后的預(yù)購(gòu)商品房貸款抵押權(quán)，根據(jù)物權(quán)法原理，兩項(xiàng)抵押權(quán)的順位明確，因此不存在沖突。但如果結(jié)合最高法院關(guān)于工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)，預(yù)購(gòu)房人權(quán)利優(yōu)于承包人工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)與在建工程抵押權(quán)，是否可以理解成為預(yù)購(gòu)房人房款的抵押權(quán)人同樣享有此等優(yōu)先權(quán)利。在實(shí)踐中，對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)商先將在建工程抵押后進(jìn)行預(yù)售的情形，一些地方對(duì)商品房的預(yù)售進(jìn)行了限制。如在北京，開發(fā)商若要申請(qǐng)預(yù)售許可證，而該在建工程已設(shè)定了抵押，那么開發(fā)商需要提交抵押權(quán)人同意在建工程預(yù)售的證明，未經(jīng)抵押權(quán)人同意預(yù)售的房屋，會(huì)受到網(wǎng)上簽約的限制③；在廣東，要取得預(yù)售許可的條件更嚴(yán)苛，它要求預(yù)售的房屋上未設(shè)立他項(xiàng)權(quán)④，因此設(shè)立了抵押權(quán)的在建工程不能進(jìn)行預(yù)售，開發(fā)商想要通過預(yù)售商品房獲得資金必須先注銷抵押權(quán)登記，這一做法就避免了在建工程抵押權(quán)與房屋預(yù)購(gòu)者期待權(quán)的同時(shí)出現(xiàn)。而對(duì)于將在建工程預(yù)售之后再抵押的情形，一些地方也出臺(tái)了限制性規(guī)定，盡可能避免房地產(chǎn)開發(fā)商將已預(yù)售的商品房再進(jìn)行抵押。

（二）權(quán)利優(yōu)先保護(hù)的價(jià)值基礎(chǔ)與防范措施

現(xiàn)代社會(huì)日益出現(xiàn)渴求法律規(guī)范的現(xiàn)象，法律應(yīng)當(dāng)達(dá)到和保護(hù)正義的目的，這是人們的期望，也是立法者明確或者默示的許諾[6]。利益主體作為理性的經(jīng)濟(jì)人，追逐利益最大化的過程中會(huì)與其他主體產(chǎn)生沖突，需要法律進(jìn)行調(diào)整。債權(quán)的經(jīng)濟(jì)價(jià)值完全取決于債務(wù)人擁有的一般性財(cái)產(chǎn)的數(shù)量，且當(dāng)債權(quán)的效力指向債務(wù)人一般財(cái)產(chǎn)時(shí)，原則上債權(quán)之間是平等的，由于債權(quán)不適用公示的原則，也無法依債權(quán)成立的先后來確定債權(quán)的效力，因此，不受成立時(shí)間的先后及債權(quán)種類的影響。而如果在法律上賦予債權(quán)人中的某一方具有優(yōu)先地位，這將有害于以自由競(jìng)爭(zhēng)為宗旨的債權(quán)。當(dāng)有必要特殊地保護(hù)某一債權(quán)的經(jīng)濟(jì)價(jià)值時(shí)，法律必須提供一種超越債權(quán)人平等原則的例外規(guī)定，使某一債權(quán)人獲得高于其他債權(quán)人的地位，在債務(wù)人一般財(cái)產(chǎn)提供的擔(dān)保中優(yōu)先受償[7]。

不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值是因?yàn)槭┕さ馁M(fèi)用增加的，施工使現(xiàn)存的抵押權(quán)人也因此而獲利，賦予施工承包方的優(yōu)先權(quán)或法定抵押權(quán)，有排他的優(yōu)先受清償?shù)臋?quán)利，帶有政策保護(hù)處于弱者地位債權(quán)人利益的意義，是對(duì)利益的權(quán)衡，符合公平原則或社會(huì)政策，否則，“承攬人工作所增加之價(jià)值，欲由融資性抵押權(quán)人坐享其成，實(shí)為不當(dāng)。[8]”當(dāng)然，這一優(yōu)先保護(hù)受到竣工后6個(gè)月的除斥期間的限制。但當(dāng)施工方的優(yōu)先受償權(quán)利意外地出現(xiàn)時(shí)，其他債權(quán)人往往會(huì)受到無法預(yù)測(cè)的損失，這是在建工程抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)過程中非常棘手的問題。正因?yàn)槿绱耍蓪?duì)施工方的債權(quán)是否享有優(yōu)先受償權(quán)利及其優(yōu)先受償?shù)姆秶毑扇∩髦氐膽B(tài)度，需要一種利益關(guān)系協(xié)調(diào)規(guī)則，同時(shí)，保護(hù)金融自由和安全，確保在建工程的物的擔(dān)保功能的實(shí)現(xiàn)。在實(shí)務(wù)中，一些抵押權(quán)人在審查在建工程做抵押時(shí)，要求抵押人提供承包商出具的放棄建設(shè)工程款的優(yōu)先受償權(quán)，并設(shè)為貸款的條件之一，或者確認(rèn)建設(shè)工程款的優(yōu)先受償權(quán)不得對(duì)抗抵押權(quán)人的抵押權(quán)，承包商的這一承諾應(yīng)不具有法律效力。承包商的建設(shè)工程款優(yōu)先受償權(quán)是一項(xiàng)法定權(quán)利，只要其行使，就應(yīng)受到法律保護(hù)，且這種承諾本身可能并不是承包商的真實(shí)意思表示，承諾本身也是顯失公平的。但在司法實(shí)踐中，對(duì)于放棄工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)是否有效，有法院認(rèn)為只要承包商放棄權(quán)利是其真實(shí)的意思表示，那么該放棄有效⑤。

但對(duì)于建設(shè)工程款的拖欠和支付情況，抵押權(quán)人可以調(diào)查，包括承包商是否有墊資的情況，并在對(duì)抵押物的抵押價(jià)值確定中對(duì)建設(shè)工程拖欠款作出合適的評(píng)估和扣除。為提高銀行對(duì)風(fēng)險(xiǎn)管控能力，2004年銀監(jiān)會(huì)制定了《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理指引》，要求銀行密切關(guān)注建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)帶來的潛在法律風(fēng)險(xiǎn)。在發(fā)放貸款時(shí)，應(yīng)要求企業(yè)的開發(fā)項(xiàng)目資本金比例不得低于35%，避免向資信不良的房地產(chǎn)開發(fā)商提供借款，防止其拖延支付建設(shè)工程款，并監(jiān)控資金使用情況，根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)度分期發(fā)放貸款，在收回本息前，對(duì)銷售房款進(jìn)行監(jiān)控。在建設(shè)部、中國(guó)人民銀行和銀監(jiān)會(huì)2006年共同發(fā)布的《房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見》中，房地產(chǎn)開發(fā)商要將在建工程抵押時(shí)，評(píng)估在建工程的價(jià)值需出具開發(fā)商與工程承包商的書面說明，表明是否拖欠工程款及拖欠數(shù)額。這樣，銀行即可了解設(shè)定抵押的在建工程上是否拖欠了工程款及拖欠的數(shù)額，從而考慮是否接受在建工程作為抵押標(biāo)的物，是否將拖欠的工程款從評(píng)估價(jià)中扣除，是否發(fā)放貸款等，以最大的保護(hù)自身的利益。

四、權(quán)利沖突規(guī)則完善與立法建議

從權(quán)利實(shí)現(xiàn)的優(yōu)先性上看，根據(jù)物權(quán)原理，優(yōu)先權(quán)優(yōu)先于抵押權(quán)受償，抵押權(quán)優(yōu)于普通債權(quán)受償，也就是說，承包商工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)先于在建工程抵押權(quán)受償，在建工程抵押權(quán)優(yōu)先于未進(jìn)行預(yù)告登記的預(yù)購(gòu)人權(quán)利，但現(xiàn)實(shí)中權(quán)利能否實(shí)現(xiàn)，與登記制度密切相關(guān)?，F(xiàn)實(shí)中這幾者權(quán)利沖突的出現(xiàn)，首先是法律未能從權(quán)利根本屬性解決沖突，其次是與我國(guó)目前對(duì)在建工程的登記規(guī)則不完善、程序上存在缺失相關(guān)，讓權(quán)利人無從登記或登記本身并沒有發(fā)揮作用。

（一）擔(dān)保權(quán)利統(tǒng)一登記

在建工程抵押權(quán)中的抵押財(cái)產(chǎn)是沒有辦理所有權(quán)首次登記的正在建造的建筑物，登記部門給抵押權(quán)人發(fā)的并不是房屋他項(xiàng)權(quán)證書，而只是在建工程抵押權(quán)登記證明。對(duì)于在建工程抵押權(quán)，《房屋登記辦法》與《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》⑥專門規(guī)定了在建工程抵押登記這種特殊的登記方式。當(dāng)工程完工，并經(jīng)過驗(yàn)收后，房地產(chǎn)開發(fā)商辦理所有權(quán)首次登記后，抵押權(quán)人應(yīng)申請(qǐng)將在建工程抵押權(quán)轉(zhuǎn)為房屋抵押權(quán)登記。物權(quán)效力間遵循成立在先，權(quán)利在先的原則，抵押權(quán)人重新辦理房屋抵押登記，其受償順位是否會(huì)隨著登記時(shí)間的推后而居次，法律并沒有做出詳細(xì)規(guī)定。而且注銷在建工程抵押權(quán)登記與辦理房屋抵押權(quán)登記的時(shí)間段法律也沒有規(guī)定，在這段時(shí)間差中房屋可能被法院查封或者轉(zhuǎn)讓，這對(duì)于抵押權(quán)人來說是很不利的。

《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》確定了我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)實(shí)行統(tǒng)一登記制度，是不動(dòng)產(chǎn)交易安全與效率的內(nèi)在要求。在不動(dòng)產(chǎn)還尚未實(shí)行統(tǒng)一登記以前，國(guó)土部門負(fù)責(zé)土地使用權(quán)的抵押登記，房產(chǎn)部門負(fù)責(zé)建設(shè)工程的抵押登記，分屬于兩個(gè)不同的登記部門登記，造成了查詢與設(shè)立先后的問題。在建工程上的建設(shè)用地使用權(quán)可以單獨(dú)抵押，建設(shè)用地的抵押可能設(shè)定在在建工程抵押前也可能設(shè)立在之后，而在建工程抵押權(quán)人可能對(duì)此存有疏忽。目前，購(gòu)買人在在建工程抵押前購(gòu)買預(yù)售商品房，即使辦理了購(gòu)房合同網(wǎng)上備案，但未辦理預(yù)告登記的，從法理上看，即使購(gòu)買人支付了全部或大部分購(gòu)房款，也不應(yīng)適用《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》中規(guī)定的消費(fèi)者的優(yōu)先保護(hù)權(quán)，這是因?yàn)樵谖餀?quán)法實(shí)施后，購(gòu)房人已經(jīng)有了預(yù)告登記的公示保護(hù)方法，批復(fù)中的消費(fèi)者的優(yōu)先權(quán)是不需要任何公示的。為了避免影響交易安全，保障涉及社會(huì)穩(wěn)定的購(gòu)房者的利益，可將預(yù)售商品房的網(wǎng)上備案與預(yù)告登記合二為一，將購(gòu)房合同網(wǎng)上備案直接轉(zhuǎn)換為預(yù)告登記。此規(guī)定可能犧牲抵押權(quán)人的利益，但抵押權(quán)人可以查詢?cè)诮üこ唐诜夸N售的預(yù)告登記以及銷售的網(wǎng)上備案情況，盡可能避免在建工程抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)與在抵押權(quán)設(shè)立之前的購(gòu)房人的利益或權(quán)利發(fā)生沖突。

（二）權(quán)利登記的完善與強(qiáng)制性

賦予施工方的優(yōu)先地位的法定抵押權(quán)或優(yōu)先權(quán)，將有可能動(dòng)搖抵押權(quán)制度的根本原則。因?yàn)?，真正的抵押?quán)仍需依登記而發(fā)生。為實(shí)現(xiàn)保護(hù)銀行金融資本的目的，登記是必須履行的程序。法國(guó)民法規(guī)定，建筑公司在不動(dòng)產(chǎn)上具有優(yōu)先權(quán)，原則上，該優(yōu)先權(quán)總是優(yōu)先于抵押權(quán)，不動(dòng)產(chǎn)上的優(yōu)先權(quán)必須嚴(yán)格履行登記程序，且優(yōu)先權(quán)效力所及的范圍以因施工增加的價(jià)額為限，這幾乎和日本民法的規(guī)定相同。對(duì)日本的建筑承攬人來說，在施工前提交預(yù)算并履行登記程序是必須的。而且，在施工后再履行登記程序不具有對(duì)抗的效力。當(dāng)建筑承攬人在工程開始后發(fā)現(xiàn)委托方陷于財(cái)務(wù)困境，試圖規(guī)避可能帶來的風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，優(yōu)先權(quán)已經(jīng)對(duì)他不起任何作用。賦予建筑公司以優(yōu)先權(quán)，并使其效力優(yōu)于現(xiàn)存的抵押權(quán)的做法是值得肯定的，但須把履行登記程序作為要件。要求登記的目的在于，盡量迅速地把法律上當(dāng)然發(fā)生的不動(dòng)產(chǎn)擔(dān)保權(quán)記載到登記簿上，以免損害不動(dòng)產(chǎn)交易與融資的安全。令施工方的債權(quán)登記，通知抵押權(quán)人出現(xiàn)了優(yōu)先權(quán)人是非常必要的，以登記的方式將其變更為施工優(yōu)先權(quán)的結(jié)論具有可行性。自須登記后方能取得優(yōu)先受償效力是必要的，以登記為生效要件。否則，假如在即將竣工的房屋上設(shè)立抵押權(quán)的債權(quán)人，被在其后履行施工費(fèi)用登記的人優(yōu)先，出現(xiàn)這種弊害的結(jié)果現(xiàn)實(shí)中銀行是無法接受的。然此項(xiàng)優(yōu)先受償權(quán)若以法定登記方式賦予，由于承包人的債權(quán)可能出現(xiàn)不斷變動(dòng)狀態(tài)，登記技術(shù)難度較大，為保障交易的安全與便捷，需要進(jìn)一步探討公示的方法。

在建工程施工方的債權(quán)優(yōu)先于已經(jīng)存在的抵押權(quán)受償，實(shí)際上構(gòu)成公示原則的例外，因此，借鑒國(guó)外立法例，采登記的公示方法，以保障金融交易安全似乎是可行的。對(duì)在建工程抵押后的商品房預(yù)售問題，應(yīng)當(dāng)按照《物權(quán)法》的規(guī)定處理，若抵押權(quán)人不同意房地產(chǎn)開發(fā)商預(yù)售在建工程，那么抵押人不能將其商品房預(yù)售，房屋登記部門也沒有權(quán)利同意其將商品房預(yù)售。如果存在先抵押后預(yù)售的情形下，在建工程抵押權(quán)由于設(shè)定在先而優(yōu)于設(shè)定在后的預(yù)購(gòu)商品房貸款抵押權(quán)，根據(jù)物權(quán)法原理，兩項(xiàng)抵押權(quán)的順位明確，因此不存在沖突，但如果結(jié)合最高院關(guān)于工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)，房屋預(yù)購(gòu)者權(quán)利優(yōu)先于承包商工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)與在建工程抵押權(quán)，是否可以理解成為預(yù)購(gòu)房人房款的抵押權(quán)人同樣享有此等優(yōu)先權(quán)利，需要法律做出明確的規(guī)定。

注釋：

①《北京市國(guó)土資源局、北京市建設(shè)委員會(huì)關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在建工程抵押登記有關(guān)問題的通知》第9條、《廣州市房地產(chǎn)抵押登記若干規(guī)定》第4條、《福州市房地產(chǎn)交易管理所關(guān)于在建工程抵押登記有關(guān)問題的通知》第1條、《杭州市房產(chǎn)交易產(chǎn)權(quán)登記管理中心關(guān)于明確房產(chǎn)抵押登記操作規(guī)定的通知》第8條、《天津市房地產(chǎn)抵押管理規(guī)定》第9條。

②《上海市人民政府法制辦公室、上海市房屋土地管理局關(guān)于貫徹實(shí)施<上海市房地產(chǎn)抵押辦法>若干問題的說明（一）》第1條。

③《北京市國(guó)土資源局、北京市建設(shè)委員會(huì)關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在建工程抵押登記有關(guān)問題的通知》第3條、第4條、第6條。

④《廣東省商品房預(yù)售管理?xiàng)l例》第6條。

⑤《廣東省高級(jí)人民法院關(guān)于在審判工作中如何適用<合同法>第286條的指導(dǎo)意見》第9條規(guī)定，承、發(fā)包雙方約定承包人不能行使建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)，事后承包人以該權(quán)利是法定權(quán)利為由主張合同約定無效并要求行使該權(quán)利的，不能獲得法院支持。

⑥《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》第十九條：“屬于下列情形之一的，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)可以對(duì)申請(qǐng)登記的不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行實(shí)地查看：（一）房屋等建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)首次登記；（二）在建建筑物抵押權(quán)登記；（三）因不動(dòng)產(chǎn)滅失導(dǎo)致的注銷登記；（四）不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)認(rèn)為需要實(shí)地查看的其他情形?！?/p>

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（責(zé)任編輯：郭鵬）

·學(xué)術(shù)熱點(diǎn)·The Rights Conflict and the Solution of the Realization of the Mortgage Right of the Construction in ProcessCHENSi-jing

（Law School, Nankai University, Tianjin 300071, China）

Abstract:Construction in process is of great exchange value and possibility of becoming cash, so it has been widely used in the construction as an important way for mortgage financing guarantee. But conflicts in many subjects of right realizing their rights appear in the realization of the right of mortgage of construction in process. The relevant laws and regulations of the realization of the right of mortgage of construction in process are absent, so howevery subject of right achieves his interests becomes the focus for academics and practitioners to discuss. The author explores value embodied in the priority efficiency between security interests and the balance of interests, studies on the improvement of corresponding registration system, expects the financing guarantee mechanism of the construction in process can operate smoothly and efficiently based on the exchange value topromote social development.

Key words:construction in process; conflict ofrights; balance ofinterests; registration procedures

作者簡(jiǎn)介：陳思靜，女，南開大學(xué)法學(xué)院2014級(jí)民商法學(xué)專業(yè)法學(xué)碩士，主要從事民法學(xué)研究。

收稿日期：2015-01-21

文章編號(hào)：1674-828X（2015）02-0029-06

文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

中圖分類號(hào)：D923.2