宋春蘭

摘 要：房地產(chǎn)經(jīng)過十幾年的迅速發(fā)展，已經(jīng)成為地區(qū)經(jīng)濟(jì)的重要產(chǎn)業(yè)之一，對(duì)于改善城市居民的居住條件、增加就業(yè)、促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整和國(guó)民經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展有著重要的意義。同時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)在發(fā)展中也暴露出一些問題，如商品房?jī)r(jià)格上漲較快、房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)構(gòu)不盡合理、房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的存在等。以沈陽(yáng)為例，針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)中存在的問題，建議通過房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控、房地產(chǎn)稅收政策的調(diào)整、建立多層次的住房供應(yīng)體系等對(duì)策促進(jìn)地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；市場(chǎng)；健康發(fā)展

中圖分類號(hào)：F293.35 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號(hào)：1673-291X（2014）05-0023-02

一、落實(shí)好國(guó)家宏觀調(diào)控政策，通過限購(gòu)和限貸等政策減少中心區(qū)域市場(chǎng)需求，確保地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)運(yùn)行

受沈陽(yáng)市的地理區(qū)位、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、城市功能等影響，沈陽(yáng)市的房地產(chǎn)市場(chǎng)需求一直很旺盛，房地產(chǎn)價(jià)格近幾年一直上漲較快。沈陽(yáng)市房產(chǎn)局的數(shù)字顯示，2010年以來(lái)，沈陽(yáng)市房?jī)r(jià)持續(xù)快速走高。2010年9月份，沈陽(yáng)市商品住宅合同備案均價(jià)出現(xiàn)峰值，達(dá)到5 588元/平方米，同比增長(zhǎng)27.7%。2011年以來(lái)，中央政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控保持從嚴(yán)態(tài)勢(shì)，“限購(gòu)令”政策出臺(tái)，并從金融、稅收、住房保障等方面出臺(tái)了一系列政策措施以確保房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)、健康、可持續(xù)發(fā)展。限購(gòu)政策在一定程度上抑制了商品住宅的需求，沈陽(yáng)市商品住宅價(jià)格增長(zhǎng)速度放緩。但是，進(jìn)入2012年3月后，沈陽(yáng)市出臺(tái)了樓市的微調(diào)政策，提高住房公積金的使用率及貸款額度，這極大地刺激了沈陽(yáng)市剛需人群購(gòu)房，造成房?jī)r(jià)小幅度上漲。根據(jù)365地產(chǎn)家居網(wǎng)，2012年11月沈陽(yáng)市全市商品住宅銷售均價(jià)約為6 648元/平方米，與2012年1月5 878元/平方米相比，增長(zhǎng)了770元/平方米。中國(guó)指數(shù)研究院2013年2月發(fā)布2013年1月國(guó)內(nèi)百城新建住宅價(jià)格，沈陽(yáng)市住宅價(jià)格7 525元，環(huán)比上漲0.17%。對(duì)于住房需求旺盛的城市，在住房保障制度的完善、房地產(chǎn)稅收調(diào)整等房地產(chǎn)調(diào)控的長(zhǎng)效機(jī)制還沒有完全落實(shí)的情況下，短期內(nèi)應(yīng)當(dāng)落實(shí)好國(guó)家的限購(gòu)和限貸等調(diào)控政策，通過行政手段減少房地產(chǎn)市場(chǎng)需求，確保房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)運(yùn)行。

同時(shí)，要在“十一五”沈陽(yáng)市經(jīng)濟(jì)區(qū)綜合實(shí)力顯著提升的基礎(chǔ)上，加快推進(jìn)沈陽(yáng)市經(jīng)濟(jì)區(qū)建設(shè)，讓新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)帶動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，將居民居住區(qū)域引導(dǎo)到正在發(fā)展起來(lái)的經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展拓展空間，帶動(dòng)全省經(jīng)濟(jì)的均衡快速發(fā)展。以沈陽(yáng)經(jīng)濟(jì)區(qū)城際連接帶（沈陽(yáng)—撫順城際連接帶、沈陽(yáng)-本溪城際連接帶、沈陽(yáng)-遼陽(yáng)-鞍山-營(yíng)口城際連接帶、沈陽(yáng)-阜新城際連接帶、沈陽(yáng)-鐵嶺城際連接帶）建設(shè)為突破口，將更多新項(xiàng)目引向中小城市，增強(qiáng)其人口吸聚力，以縮小城市和區(qū)域間的資源配置差異，實(shí)現(xiàn)新型工業(yè)化和城鎮(zhèn)化互動(dòng)發(fā)展，解決中心城市房地產(chǎn)過熱的問題。

二、通過房地產(chǎn)稅收政策的調(diào)整穩(wěn)定房地產(chǎn)價(jià)格

根據(jù)資料，在沈陽(yáng)市購(gòu)房人群中，剛性需求占40%，改善性需求占40%，投資、投機(jī)性購(gòu)房占20%。要解決剛性需求和改善性需求，除了增加有效供給、抑制投機(jī)和投資性需求外，還需要以長(zhǎng)遠(yuǎn)的改革來(lái)解決，其中房地產(chǎn)稅改革是一個(gè)重要方面。我國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)稅種中，耕地占用稅、土地增值稅、契稅、營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅、印花稅等屬于房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)繳納的稅費(fèi)；房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅屬于房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)繳納的稅收。現(xiàn)行的房產(chǎn)稅是1986年制定并實(shí)施的、城鎮(zhèn)土地使用稅是1988年頒布并實(shí)施的，當(dāng)時(shí)居民收入較低，個(gè)人很少擁有私人住房，所以，這兩個(gè)稅種規(guī)定個(gè)人所有非營(yíng)業(yè)用房產(chǎn)及自住用房所占土地都予以免稅。為了發(fā)揮房地產(chǎn)稅收調(diào)節(jié)經(jīng)濟(jì)、促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的作用，對(duì)保有環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)普遍征收房地產(chǎn)稅是必要的。因?yàn)橄啾攘鬓D(zhuǎn)環(huán)節(jié)房地產(chǎn)稅的征收，加大保有環(huán)節(jié)房地產(chǎn)稅的征收不會(huì)造成房?jī)r(jià)的上漲，更有利于對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控，抑制房地產(chǎn)的投機(jī)行為。房地產(chǎn)稅收政策的調(diào)整作為一種長(zhǎng)效性調(diào)節(jié)工具，盡管不如限購(gòu)、限貸等行政手段立竿見影，但開征房產(chǎn)稅可以在房地產(chǎn)供需雙方行為合理化導(dǎo)向上形成一種稅負(fù)約束。開征房地產(chǎn)稅之后，不僅可以增加住房市場(chǎng)上中小戶型的需求比例，從而有利于集約利用土地，促進(jìn)城市化健康發(fā)展和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式轉(zhuǎn)變，還可以減少已建成房屋的空置率，使大量的存量房能夠作為供應(yīng)源逐步的供應(yīng)到市場(chǎng)中來(lái)，提高全社會(huì)不動(dòng)產(chǎn)資源配置的效率，促使用于不動(dòng)產(chǎn)投資、投機(jī)的房子失去過多的投資價(jià)值，有利于弱化住房?jī)r(jià)格過快上漲和市場(chǎng)大起大落的可能性，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期健康發(fā)展。

三、建立多層次的住房供應(yīng)體系，使住房保障和市場(chǎng)供應(yīng)實(shí)現(xiàn)有效對(duì)接

根據(jù)2010年第六次全國(guó)人口普查匯總數(shù)據(jù)，2010年，沈陽(yáng)市家庭戶人均住房建筑面積由“五普”時(shí)的18.80平方米，提高到27.92平方米，增加了48.51%；家庭戶戶均住房建筑面積由“五普”時(shí)的57.06平方米上升至74.10平方米，增加了29.86%。但是，在住房發(fā)展的同時(shí)也存在一些不容忽視的問題：一是仍有部分家庭戶住房困難。根據(jù)普查資料測(cè)算，全市人均住房面積在16平方米以下的家庭戶還有59.68萬(wàn)戶，占21.02%，其中，人均住房面積8平方米以下的家庭戶12.71萬(wàn)戶，占4.48%。二是面向中低收入者的保障性住房偏少。2000年家庭戶中購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房的比重為4.94%，2010年購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房的家庭戶比重僅有1.44%。10年間商品房竣工面積由2000年時(shí)的349.5億平方米上升至2010年的1 393.2億平方米，增長(zhǎng)2.99倍。而經(jīng)濟(jì)適用房竣工面積占商品房竣工面積比重卻由2000年的28.01%下降至1.87%。三是租房戶和外來(lái)人口住房條件差。另外，從全省范圍看，面向中低收入群體的中低價(jià)位、中小套型普通商品住房明顯不足。根據(jù)沈陽(yáng)市統(tǒng)計(jì)局的數(shù)字，2010年1—10月份，沈陽(yáng)市90平米以下住房施工面積為2 944.8萬(wàn)平方米，占商品住宅的45.4%，與國(guó)家規(guī)定的“90/70”政策有一定的差距。endprint

處理好住房保障與市場(chǎng)發(fā)展的關(guān)系，是擺在各級(jí)政府面前的一個(gè)重大問題。解決好這一問題的關(guān)鍵，需要建立一個(gè)與省情相符的多層次住房供應(yīng)體系，使住房保障和市場(chǎng)供應(yīng)實(shí)現(xiàn)有效對(duì)接，即以廉租房解決最低收入家庭住房，實(shí)現(xiàn)“應(yīng)保盡保”；以經(jīng)濟(jì)適用房解決低收入家庭住房；通過供應(yīng)中小戶型、中低價(jià)位的普通商品房解決中等收入者住房；對(duì)于不滿足廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)條件的本市中低收入階層以及新就業(yè)職工和外來(lái)務(wù)工人員，通過公共租賃住房滿足其住房需求；通過市場(chǎng)滿足高收入者的住房需求。這是確保房地產(chǎn)市場(chǎng)健康有序發(fā)展的關(guān)鍵所在。

四、整頓房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)行為

我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)起步較晚，發(fā)展時(shí)間短，相應(yīng)的法律法規(guī)、監(jiān)督監(jiān)管機(jī)制等還不健全。因此，有一部分開發(fā)商不惜以犧牲利益相關(guān)者來(lái)謀取利益最大化，出現(xiàn)了哄抬房地產(chǎn)價(jià)格、囤房、囤地、虛假?gòu)V告等眾多問題。這不僅損害了社會(huì)和消費(fèi)者的利益，也損毀了企業(yè)和整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的形象，不利于房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)只有在國(guó)家和地方經(jīng)濟(jì)、社會(huì)持續(xù)發(fā)展過程中才能獲得更為和諧、寬松的經(jīng)營(yíng)環(huán)境，更大的發(fā)展空間和更多的發(fā)展機(jī)遇。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在最求自身利益的同時(shí)，應(yīng)當(dāng)樹立“企業(yè)公民”理念，兼顧政府、消費(fèi)者、施工者等各相關(guān)方利益，勇于承擔(dān)社會(huì)責(zé)任。特別是在房地產(chǎn)商品的供給方面，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)貫徹執(zhí)行《國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格意見的通知》（國(guó)辦發(fā)〔2006〕37號(hào)）中的限制性規(guī)定，重點(diǎn)發(fā)展普通商品住房，滿足大多數(shù)中低收入者的購(gòu)房需求。目前，沈陽(yáng)市中小戶型的商品住宅的供給量仍然遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足市場(chǎng)需求。根據(jù)2012年12月18日國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的11月份70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況，11月沈陽(yáng)新建住宅、二手住宅價(jià)格指數(shù)均呈現(xiàn)環(huán)比上漲的狀況，在各面積戶型中，11月份沈陽(yáng)市90平方米及以下新建住宅價(jià)格環(huán)比上漲最高，漲幅為0.6%。

五、完善房地產(chǎn)金融體系

房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展依賴強(qiáng)大的資金支持。長(zhǎng)期以來(lái)，銀行貸款成為房地產(chǎn)融資的主要方式。根據(jù)遼寧省統(tǒng)計(jì)局投資處2013年1月關(guān)于“投資規(guī)模持續(xù)擴(kuò)大 結(jié)構(gòu)進(jìn)一步調(diào)整——2012年全省固定資產(chǎn)投資運(yùn)行情況分析”，房地產(chǎn)開發(fā)本年資金來(lái)源（包括上年末結(jié)余資金）合計(jì)7 267.3億元，增長(zhǎng)15.2%，比房地產(chǎn)開發(fā)投資增速低6.4個(gè)百分點(diǎn)。本年到位資金6 328.8億元，增長(zhǎng)13.7%。其中，國(guó)內(nèi)貸款850.8億元，增長(zhǎng)10.9%，占本年到位資金的13.4%；利用外資117.9億元，下降38.6%；自籌資金3 310.5億元，增長(zhǎng)19.3%，占本年到位資金由去年的49.9%升至52.3%；定金及預(yù)收款1 390.6億元，增長(zhǎng)27%，占本年到位資金的22%。項(xiàng)目建設(shè)單位尤其是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自籌資金比例過大，表明在銀行收緊貸款、項(xiàng)目信托融資審查日益嚴(yán)格的情況下，獲取更多投資資金只能依靠自身積累、民間借貸等方式，會(huì)加大民間金融風(fēng)險(xiǎn)。

因此，一方面，商業(yè)銀行應(yīng)該充分重視美國(guó)次貸危機(jī)的教訓(xùn)，加強(qiáng)金融監(jiān)管，避免商業(yè)銀行或信貸機(jī)構(gòu)因?yàn)槔娴尿?qū)使而放松借款者的資格標(biāo)準(zhǔn)，或?qū)ζ溆锌赡芴摷俚男畔⒉贿M(jìn)行必要的審核；另一方面，要適度地利用房地產(chǎn)金融創(chuàng)新產(chǎn)品，包括加快推進(jìn)REITs的實(shí)踐操作、有步驟地放開信托融資等方式有效解決房地產(chǎn)貸款機(jī)構(gòu)的資金問題，也為購(gòu)房者提供融資便利。房地產(chǎn)金融創(chuàng)新產(chǎn)品的適度開發(fā)能夠擴(kuò)大融資渠道、提高資產(chǎn)流動(dòng)性和化解金融風(fēng)險(xiǎn)。

六、通過正確的輿論導(dǎo)向引導(dǎo)人們合理投資、杜絕投機(jī)

現(xiàn)今的過高房?jī)r(jià)及不合理住房需求狀況，與輿論導(dǎo)向有一定的關(guān)系。實(shí)際上，我們每天都沉浸在房?jī)r(jià)上漲的輿論中，所以一些人認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)很好的投資渠道。這就使得更多的人加入投資房地產(chǎn)、投機(jī)房地產(chǎn)的行列，使得需求上升，其形成的后續(xù)反映是人們的預(yù)期得到了驗(yàn)證，對(duì)未來(lái)房市繼續(xù)走強(qiáng)信心倍增，投資、投機(jī)欲望繼續(xù)增加。但是，房地產(chǎn)市場(chǎng)是有風(fēng)險(xiǎn)的，并且將會(huì)產(chǎn)生極大的負(fù)面影響。因此，要加大房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的宣傳力度，增強(qiáng)炒房者的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，降低不合理的投資、投機(jī)需求，避免房?jī)r(jià)過快上漲。

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[責(zé)任編輯 高惠琦]endprint