王嚇忠

(福州大學(xué)管理學(xué)院，福建福州 350118)

基于序貫均衡的信息不完全房價博弈與經(jīng)濟規(guī)制研究

王嚇忠

(福州大學(xué)管理學(xué)院，福建福州 350118)

中國住宅市場信息不對稱嚴重，擁有信息優(yōu)勢的開發(fā)企業(yè)與擁有住宅品質(zhì)與交易信息相對不足的購房者之間存在著房價博弈，企業(yè)的“逐級”價格高定行為和消費者的非理性預(yù)期是導(dǎo)致住宅價格持續(xù)快速增長的一個重要原因，信息不完全房價博弈結(jié)果造成了住宅市場失靈與價格失效。從房價博弈視角，模擬中國住宅市場供求雙方房價博弈過程，探究信息不完全房價博弈中賣方定價機理、博弈納什均衡、序貫均衡以及不穩(wěn)定動態(tài)均衡路徑等，進而分析政府激勵性經(jīng)濟規(guī)制下信息不完全房價博弈理性均衡的微觀形成機理，以期重構(gòu)房價客觀合理價值判斷標準，為信息不對稱住宅市場的治理提供可操作性的經(jīng)濟規(guī)制對策與建議。

序貫均衡；信息不完全；房價博弈；經(jīng)濟規(guī)制

本文將從房價博弈視角，模擬中國住宅市場供求雙方房價博弈過程，探究信息不完全房價博弈中賣方的定價機理、納什均衡、序貫均衡以及不穩(wěn)定動態(tài)均衡路徑等，進而分析政府激勵性經(jīng)濟規(guī)制下的不完全房價博弈均衡，以期對信息不對稱引發(fā)的住宅市場失靈提供對策建議。

二、信息不完全房價博弈模型的構(gòu)建

表面上看，信息偏在引發(fā)房價不斷地上漲，本質(zhì)上卻是房價與住宅品質(zhì)即商品使用價值不斷背離的過程。因此，在構(gòu)建信息不完全房價博弈模型時，還是要回到開發(fā)成本(住宅品質(zhì))與房價關(guān)系的基點上。我們首先假定市場中開發(fā)低檔房投入的每平方米平均成本為CL，高檔房平均成本為Ch。正常情況下，低檔房賣低價PL，高檔房賣高價Ph，但由于信息不完全，博弈中存在開發(fā)低檔房賣高價的現(xiàn)象。購房者對低檔房愿出買價為BL，對高檔房愿出買價為Bh，一般要使房子成交，則Bh≥Ph，BL≥PL，由于檔次低，買者出價也低，所以有Ph＞ PL，Ph＞ BL。

信息不完全房價博弈模型基本假設(shè)前提如下：

1.博弈局中人。在商品房買賣價格博弈中，局中人是商品的供給方開發(fā)企業(yè)Ⅰ和需求方購房者Ⅱ。

2.博弈行動。房價博弈始發(fā)點為“自然”狀態(tài)，為分析問題便利，先簡單假定市場只有高檔房和低檔房兩種房，企業(yè)開發(fā)高檔房的概率為q，開發(fā)低檔房的概率為(1-q)，其中q∈［0，1］。博弈順序是始點通過一個接一個的有向線段連接到博弈終點，就得到一條博弈的路徑，并且在終點處附上一個博弈雙方的贏得向量。有向線段的連接節(jié)點集可以劃分為兩兩不相交的若干個子集，包括局中人的決策節(jié)點集等。企業(yè)定價行動為：高價或低價。在企業(yè)做出價格決策后，消費者面對高價或低價，相應(yīng)的買賣行動也有：買或不買。

3.博弈信息。博弈信息非常重要，它會影響博弈的行為決策和結(jié)果，博弈中的決策節(jié)點集可以劃分為若干個兩兩不相交重合的信息集。圖1中房價博弈雙方因信息不完全，買者Ⅱ無法知道企業(yè)對住宅商品的定價行動，不知道開發(fā)的住宅檔次是否與其價格相一致，分不清楚高價房中哪些是高檔房，哪些是以次充好，即如圖1擴展型博弈中，對于局中人Ⅱ而言，存在兩兩不相交的信息集，由于信息集中兩節(jié)點的信息完全一樣，無法區(qū)分，不知道高價中哪些是高檔房，哪些是低檔房，所以用虛線將兩信息集的節(jié)點連接起來，形成Ⅱ的信息集S和T(如圖1所示)，在信息集S上選定一行動，意味著在同一個信息集的所有節(jié)點均選定了同一個行動。由于每個信息集都不是單節(jié)的，因此該房價博弈是不完美信息博弈，而且它也是不完全信息博弈，這是因為自然首先行動，且它的行動對購房者而言是不可觀測的。

4.博弈策略。即局中人在他的每個信息集都選定一個行動，是參加博弈的一個完整計劃。博弈雙方各有2個不相交的信息集(其中虛線相連的多個信息節(jié)點看成相同的信息集)，每個集有兩個行動供選擇，兩兩組合，博弈雙方各有4個策略。企業(yè)的可行策略集合是SⅠ={(開發(fā)高檔房定高價，開發(fā)低檔房定高價)，(開發(fā)高檔房定高價，開發(fā)低檔房定低價)，(開發(fā)高檔房定低價，開發(fā)低檔房定高價)，(開發(fā)高檔房定低價，開發(fā)低檔房定低價)}，四個策略。若開發(fā)高檔房定高價用符號Ph表示，開發(fā)低檔房定高價用P’h表示，則第一個策略(開發(fā)高檔房定高價，開發(fā)低檔房定高價)可表示為PhP’h；同理，開發(fā)高檔房定低價用PL表示，開發(fā)低檔房定低價用P’L表示，則第二至第四個策略分別用符號表示為 PhP’L、PLP’h、PLP’L。即企業(yè)策略的符號表示 SⅠ={PhP’h，PhP’L，PLP’h，PLP’L}。

這是一個動態(tài)的博弈過程，當企業(yè)進行定價決策行動后，購房者才采取應(yīng)對行動。因此，購房者的策略集合是SⅡ={(逢高價買，逢低價買)、(逢高價買，逢低價不買)、(逢高價不買，逢低價買)、(逢高價不買，低價均不買)}，也是四個策略。逢高價買和不買分別用符號B、N表示；逢低價買和不買分別用符號B’、N’表示，則策略集合可表示為{BB’、BN’、NB’、NN’}。

5.博弈贏得或支付。博弈雙方贏得大小取決于兩者在博弈中不同的策略組合，開發(fā)企業(yè)的贏得表示為Y1=收入-支出，購房者的贏得表示為Y2=買價-賣價，博弈雙方贏得向量為(Y1，Y2)。作為利潤最大化的開發(fā)商，擁有信息優(yōu)勢，他會利用各種手段使市場供求緊張，從而達到將低檔房策劃“包裝”按照高價房出售的目的。假定開發(fā)商包裝低檔房當作高檔房賣的花費每平方米為C，因信息不對稱，C值不可能很大，不妨設(shè)PL?C，Ph-C＞PL(?符號表示“大大于”)。

圖1 信息不完全的房價動態(tài)博弈

這樣在價格博弈中，開發(fā)商開發(fā)高檔房，定高價，買者買時，開發(fā)商贏得是Ph-Ch，買者贏得則是Bh-Ph，即圖1博弈樹枝末端相應(yīng)的贏得向量為(Ph-Ch，Bh-Ph)；若沒人買，開發(fā)企業(yè)虧損為Ch，購房者贏得為 0，贏得向量為(-Ch，0)。然而，企業(yè)開發(fā)低檔房，若經(jīng)過包裝后定高價，開發(fā)商贏得則為Ph-C-CL(存在暴利)，買者贏得為BL-Ph，是負效用，贏得向量為(Ph-C-CL，BLPh)；若沒人買，則開發(fā)企業(yè)虧損C+CL，購房者贏得為0，贏得向量為(-C-CL，0)，如圖1所示。

同理，企業(yè)開發(fā)高檔房定低價［9］，消費者買時，贏得向量為(PL-Ch，Bh-PL)；沒人買時，贏得向量為(-Ch，0)。開發(fā)低檔房定低價，買時的贏得向量為(PL-CL，BL-PL)，沒人買時，贏得向量為(-CL，0)。圖1中始發(fā)點為“自然”狀態(tài)。

三、信息不完全房價博弈的多重納什均衡及其精練化

1.信息不完全房價博弈的多重納什均衡

可以將該博弈樹轉(zhuǎn)化為策略型(也稱標準型)來求納什均衡解，此博弈的策略型博弈一般式可表示為即它必須具備策略S、概率P及贏得向量∏等三個要素。博弈雙方各有4個策略，可用22×22策略矩陣來表示它(如矩陣表1)。從自然狀態(tài)出發(fā)的博弈，隨機選擇開發(fā)樓房的檔次，因此，必須求出矩陣表1中各策略橫斷面下的期望贏得向量，其中 m 為局中人Ⅰ和Ⅱ，具體數(shù)據(jù)求取過程如下：

首先求取開發(fā)企業(yè)的期望贏得，并分析其大小。

(1)當企業(yè)采取策略PhP’h，而購房者策略為BB’時，由圖1可知，企業(yè)開發(fā)高檔房概率q，定高

表1 信息不完全房價博弈策略型期望贏得購房者Ⅱ

價，購房者買時，企業(yè)贏得為(Ph-Ch)，企業(yè)開發(fā) 低檔房概率1-q，定高價，購房者買時，企業(yè)贏得為(Ph-C-CL)，則企業(yè)期望贏得為：

(2)當企業(yè)采取策略 PhP’h，購房者策略是BN’時，由圖1，由于企業(yè)策略是都定高價，所以購房者“逢低價不買”的策略無效。企業(yè)開發(fā)高檔房定高價，買時，贏得還是(Ph-Ch)，而低檔房定高價，買時，贏得為(Ph-C-CL)。該策略橫斷面下的企業(yè)期望贏得與＜PhP’h，BB’＞下的相同，πΙ12=q(Ph-Ch)+(1-q)(Ph-C-CL)。

同理，易求出如下的期望贏得：

(3)在策略橫斷面＜PhP’h，NB’＞下，πΙ13=q(-Ch)+(1-q)(-CL-C)；

在＜PhP’L，NB’＞下，πΙ23=q(-Ch)+(1-q)(PL-CL)；

在＜PLP’h，NB’＞下，πΙ33=q(PL-Ch)-(1-q)(CL+C)；

在＜PLP’L，NB’＞下，πΙ43=q(PL-Ch)+(1-q)(PL-CL)。

其次，求購房者的期望贏得，并比較它們的大小。

(1)在策略橫斷面 ＜ PhP’h，BB’＞ 下，由圖 1，企業(yè)開發(fā)高檔房定高價，購房者買時，購房者贏得為(Bh-Ph)，企業(yè)開發(fā)低檔房定高價，買時，購房者贏得為(BL-Ph)，則購房者期望贏得πⅡ11=q(Bh-Ph)+(1-q)(BL-Ph)。同理，可求如下購房者期望贏得：

(2)在策略橫斷面 ＜ PhP’L，BB’＞ 下，企業(yè)開發(fā)高檔房定高價，購房者買時，購房者贏得為(Bh-Ph)，企業(yè)開發(fā)低檔房定低價，購房者買時，購房者贏得為(BL-PL)，則購房者期望贏得πⅡ21=q(Bh-Ph)+(1-q)(BL-PL)。

(3)在策略橫斷面 ＜ PLP’h，BB’＞ 下，企業(yè)開發(fā)高檔房定低價，購房者買時，購房者贏得為(Bh-PL)，企業(yè)開發(fā)低檔房定高價，購房者買時，購房者贏得為(BL-Ph)，則購房者期望贏得πⅡ31=q(Bh-PL)+(1-q)(BL-Ph)。

(4)在策略橫斷面 ＜ PLP’L，BB’＞ 下，企業(yè)開發(fā)高檔房定低價，購房者買時，購房者贏得為(Bh-PL)，企業(yè)開發(fā)低檔房定低價，購房者買時，購房者贏得為(BL-PL)，則購房者期望贏得πⅡ41=q(Bh-PL)+(1-q)(BL-PL)。

2.精煉化的序貫均衡與不穩(wěn)定均衡

下面可對不完全信息博弈的納什均衡進行精練化，以求其序貫均衡(Sequential Equilibrium，簡寫SE)解。精煉化的原因源于序貫均衡是在納什均衡的基礎(chǔ)上附加兩個須同時滿足的條件，其一：對于每一個博弈局中人i，信念bi都是關(guān)于行為混合策略橫斷面σ-貝葉斯相一致的。其二：對于局中人i的策略橫斷面 σ-i和 bi，σi都是序貫理性的。當然，序貫均衡(SE)首先必須是納什均衡，因此在上述三個納什均衡NE中求序貫均衡SE。

圖2 房價博弈的均衡路徑

第二個條件是策略的序貫(列)理性，即給定σ-i和bi，如果局中人i根據(jù)bi中的信念從每一個信息集Hi開始直到博弈結(jié)束，根據(jù)σi選取的策略都使得他在這一階段所得的期望贏得最大化，則稱σi為序貫理性的。由于納什均衡的緣故，在均衡路徑上的解一定是序貫理性的，可以不驗證，只驗證不在均衡路徑上的解。

首先看 NE ＜PhP’h，BB’＞，由于企業(yè)無論高檔還是低檔房，都定高價，因此，BB’中的第一個B即“逢高價買”在均衡路徑上(圖2粗線)，是序貫理性的。相對應(yīng)的第二個B’即“逢低買”就不在均衡路徑上，因此，信息集S也不在該路徑上。但是，“逢低買”的購房者贏得：g×(Bh-PL)+(1-g)(BL-PL)＞0，“逢低不買”的贏得：g×0+(1-g)×0=0，說明“逢低買”合算，即“逢低買 B’”是序貫理性的。既然B和B’都是序貫理性，因此，＜PhP’h，BB’＞為序貫均衡解。

對NE ＜PhP’h，BN’＞，前面分析可知B’是序貫理性的，則“不買—N’”就不是序貫理性的，因此它不滿足序貫均衡條件，即 ＜PhP’h，BN’＞不是 SE。

現(xiàn)實市場中可將住宅商品房細分為幾個檔次，開發(fā)企業(yè)則會利用信息優(yōu)勢在相鄰兩個檔次樓房中，將相對低檔房價格高定一檔，若該行為成為市場普遍現(xiàn)象，就會整體上提高住宅市場的房價，最終造成商品房價格的虛高。

序貫均衡 ＜PLP’L，NB’＞是 ＜企業(yè)開發(fā)高檔房和相對低檔房均定低價，買者逢高價不買而逢低價才買＞，該均衡從理論上說明企業(yè)利用信息不對稱的利己博弈行為，最終會出現(xiàn)類似于傳統(tǒng)“二手車”市場的逆向選擇，劣幣驅(qū)逐良幣，造成市場的崩潰。然而，現(xiàn)實中的住宅市場暫時不會出現(xiàn)此狀況，原因是多方面的。首先，住宅市場不同于二手車市場，正常情況下，土地資源的稀缺性導(dǎo)致其價格存在上漲剛性；其次，該低效均衡的前提條件是高檔房供給結(jié)構(gòu)比例q值須較小，即市場中開發(fā)低檔次住宅所占比例較大，價格要不斷走低，顯然，此兩點前提條件目前將難以得到滿足。第三、政府主管部門出臺了相關(guān)的建筑質(zhì)量規(guī)制法規(guī)，對部分不良企業(yè)行為起到一定的約束作用。但不可否認，目前住宅市場開發(fā)項目的炒作之風(fēng)日盛，正在累積風(fēng)險。

四、房價上漲的預(yù)期提高：一條不穩(wěn)定動態(tài)均衡路徑的形成

市場泡沫形成的三個要素是：預(yù)期、投機和非理性行為。一般情況下，價格上漲，需求下降，而與此相反的是信息不對稱下的市場并不是有效的。房價博弈序貫均衡SE＜PhP’h，BB’＞表明開發(fā)企業(yè)利用信息優(yōu)勢將相對低檔房價格定高一檔，從而不斷提高買者對價格的上漲預(yù)期，在房產(chǎn)投機炒作下，市場會形成錯誤的價值判斷，逐漸形成非理性行為。因預(yù)期價格還會繼續(xù)上漲，住宅資產(chǎn)會不斷升值，因此，價格上漲，需求反而會增加，由此形成一條不穩(wěn)定動態(tài)均衡路徑，最終導(dǎo)致房價與其住宅品質(zhì)完全脫節(jié)，引發(fā)房價泡沫。其過程如下：

圖3是以住宅品質(zhì)決定的房屋單價P作為縱軸，以住宅品質(zhì)變量X為橫軸，市場中的住宅品質(zhì)不可能無限高，假定最高品質(zhì)為XM，由于住宅單價與其品質(zhì)正相關(guān)，所以品質(zhì)價格函數(shù)P(x)所勾勒出的價格走向隨住宅品質(zhì)提高而上行。實際上，當我們將住宅品質(zhì)當作一種商品需求量來看待時，住宅品質(zhì)價格函數(shù)也就是市場對住宅品質(zhì)的需求函數(shù)，其曲線就是需求曲線，如圖3左示。假定市場中初始需求曲線為P0(x)，開發(fā)商生產(chǎn)住宅品質(zhì)的供給曲線為X(P)，需求曲線與供給曲線交點為市場的均衡點，反映市場供求雙方一定時期內(nèi)共同認可的住宅品質(zhì)與房價的對應(yīng)關(guān)系。

圖3 住宅市場不穩(wěn)定動態(tài)均衡路徑的形成

由于買者對房價上漲的預(yù)期提高，其對同檔次的商品房愿出更高的價格購買。而這種預(yù)期價格上漲并非來自于住宅自身內(nèi)在品質(zhì)的提高，因此，非住宅品質(zhì)因素造成的價格上漲使需求曲線平行上移(如圖3下)，導(dǎo)致市場均衡點發(fā)生動態(tài)地上行P0→P1→…Pn，即均衡價格點形成的均衡路徑沿供給線上行。若此時政府對信息偏在下投機炒作等產(chǎn)生的市場失靈不加規(guī)制，任憑其恣意發(fā)展，信息偏在引發(fā)的投機炒作就會成蔓延之勢，需求曲線會不斷上移，均衡點將沿市場強勢力量確定的價格線路不斷向上，形成一條向上發(fā)展的均衡路徑，房價將會連續(xù)攀升。當需求線上升為Pn(x)時，所開發(fā)的住宅品質(zhì)已經(jīng)達到最大，此時房價的上升與其品質(zhì)完全無關(guān)，市場進入瘋狂投機炒作狀態(tài)，價格呈現(xiàn)突然地急升，市場離泡沫產(chǎn)生與破滅已為時不遠了。

在市場投機過程中，作為利潤最大化者的開發(fā)商，除了不斷推出大量高價商品房賺取超額利潤外，同時還利用信息上的在位優(yōu)勢，最大限度地增進自身效用。如違約、以次充好、過度包裝低檔房高價出售等，扭曲房價與住宅品質(zhì)關(guān)系，給買者錯誤的價值判斷理念。這過程不是一蹴而就的，有個階段性變化過程，對買者是潛移默化地改變價值觀念，帶有極大的隱蔽性。如圖4中供給線X表現(xiàn)為分段式地抬高，在X0處，相對以前相同的住宅品質(zhì)，房價明顯提高了。由此逐漸抬高市場均衡路徑，加劇房價的上升。因此，政府必須對住宅產(chǎn)業(yè)信息不完全的房價博弈進行經(jīng)濟規(guī)制。

圖4 逐漸抬高的不穩(wěn)定均衡路徑

五、價格經(jīng)濟規(guī)制：信息不完全房價博弈與理性序貫均衡

經(jīng)濟規(guī)制是指政府對企業(yè)在價格、產(chǎn)量、進入和退出等方面的決策進行限制，政府經(jīng)濟規(guī)制市場的目的是凈化市場環(huán)境，維護市場正常的經(jīng)濟秩序，遏止非理性暴利，維持住宅價格的平穩(wěn)攀升。由于規(guī)制雙方的信息不對稱與規(guī)制目標的不一致易于造成經(jīng)濟規(guī)制的失靈，因此，新規(guī)制經(jīng)濟理論把規(guī)制問題當作一個委托代理關(guān)系來處理，通過設(shè)計激勵企業(yè)說真話的規(guī)制合同來提高規(guī)制效率，而隨著激勵理論和博弈論的應(yīng)用則使規(guī)制理論的發(fā)展達到了一個新的高峰。對于住宅市場信息不對稱下的激勵性價格經(jīng)濟規(guī)制可通過立法等措施對價格欺詐行為進行嚴查懲處，將信息偏在造成的低檔次房高賣所獲“暴利”退還給消費者，建立震懾價格欺詐氛圍，以激勵、引導(dǎo)企業(yè)建造優(yōu)良的高品質(zhì)住宅。

激勵性經(jīng)濟規(guī)制方式應(yīng)用到上述房價博弈模型中，可檢驗市場的均衡是否為理性的。當然，博弈模型中信息優(yōu)勢還是偏向于開發(fā)企業(yè)，買者仍然存在信息集S和T，購房者面對高房價仍就不知道是否會“上當”，但此時企業(yè)利用信息優(yōu)勢將低檔次房高價賣的暴利所得M(等于Ph-PL)將退還給購房者，開發(fā)商將低檔房高價賣所獲收益減少了M，而買者的效用因獲得M的退賠后將不再為負的。圖中的“開發(fā)企業(yè)開發(fā)低檔房定高價，消費者買”這條路徑末端的雙方贏得向量變?yōu)椋?Ph-C-CLM，BL-Ph+M)，其他贏得向量不變(如圖5)。

圖5 政府經(jīng)濟規(guī)制下的房價博弈

考慮開發(fā)的不確定性因素后，將求出的期望贏得向量分別填入表2的策略型博弈中(過程與前面相同，此省略)。

容易通過最大值劃線法求出三個純策略納什均衡為 ＜ PhP’L，BB’＞ 、＜ PhP’h，BN’＞ 和 ＜ PLP’L，NB’＞(如表2)。由于政府對低檔房價格高定采取規(guī)制，所以原有的納什均衡 ＜PhP’h，BB’＞現(xiàn)在變?yōu)?＜PhP’L，BB’＞。對這些均衡精練化如下：由前面分析可知，企業(yè)采?。糚hP’h＞策略，“逢低價買 B’”是序貫理性的，NE ＜PhP’h，BN’＞中的“逢低價不買 N’”則不是序貫理性，因此，＜PhP’h，BN’＞不是序貫均衡解。對于其他兩個均衡，首先是信念的貝葉斯一致性檢驗，NE ＜PhP’L，BB’＞中，由于“企業(yè)開發(fā)高檔房定低價和開發(fā)低檔定高價”不在均衡路徑上，為此，經(jīng)過構(gòu)造求解后得出，Ⅱ在信息集S和T的貝葉斯一致信念分別為(g，1-g)和(g’，1-g’)。其次檢驗策略的序貫理性，對 NE ＜PhP’L，BB’＞，圖5信息集 T 中，Ⅱ“不買”的贏得為：g’×0+(1-g’) ×0=0，而“買”的贏得為 g’×(Bh-Ph)+(1-g’)×(BL-Ph+M)＞0。因此B是序貫理性的。同理，在信息集S中，Ⅱ“不買”的贏得為：g×0+(1-g)×0=0，而“買”的贏得為g×(Bh-PL)+(1-g)×(BLPL)＞ 0。因此，“買 B’”也是序貫理性的，則＜PhP’L，BB’＞滿足序貫均衡 SE 的條件。

對于 NE ＜PLP’L，NB’＞，圖中定高價的信息集T不在均衡路徑上，則Ⅱ“逢高不買N”也不在均衡路徑上，而逢高不買的贏得為0，買的贏得為g”×(Bh-Ph)+(1-g”) ×(BL-Ph+M)＞0，因此，逢高不買是不理性的，即 ＜PLP’L，NB’＞不是序貫均衡解。由此說明，當政府對企業(yè)價格欺詐

表2 政府經(jīng)濟規(guī)制下的房價策略型博弈購房者Ⅱ

行為進行經(jīng)濟規(guī)制后，“低檔房定高價”對開發(fā)商 來說已變得不理性，此時，高價意味著高品質(zhì)房，買者不應(yīng)該耽心被騙，“不買N”反而變不理性了。

綜上所述，政府規(guī)制后，信息不完全房價博弈的序貫均衡只有唯一解＜ PhP’L，BB’＞。該均衡表明開發(fā)商開發(fā)高檔房定高價，開發(fā)低檔房定低價，市場中逢高價和低價都會有人買。市場中供給結(jié)構(gòu)也趨合理，既有高檔房，也有低檔房供買者選擇，經(jīng)過激勵性經(jīng)濟規(guī)制后，形成一個理性的市場均衡。博弈結(jié)果體現(xiàn)了政府經(jīng)濟規(guī)制后市場效率的凸現(xiàn)，開發(fā)企業(yè)唯有提高住宅質(zhì)量品質(zhì)，才能獲得因品質(zhì)提升的超額利潤。

六、結(jié)論與對策

由上述分析，可得如下結(jié)論和對策：

1.住宅市場信息不完全房價博弈表明：擁有信息優(yōu)勢的開發(fā)企業(yè)的強勢定價行為和擁有住宅品質(zhì)與交易信息相對不足的購房者的非理性價格預(yù)期是導(dǎo)致住宅價格持續(xù)快速增長的重要原因之一。若不對信息偏在下企業(yè)的逐級價格高定行為加以經(jīng)濟規(guī)制，市場價格必將沿著一條不穩(wěn)定動態(tài)均衡路徑演進，最終會導(dǎo)致市場投機盛行與泡沫的形成。

2.住宅市場信息不完全房價博弈的精練化序貫均衡取決于產(chǎn)業(yè)不同檔次商品房供給結(jié)構(gòu)比例。目前由于市場高價位住宅供給過多，即q值大，博弈序貫均衡趨向于＜企業(yè)開發(fā)高檔房和相對低檔房均定高價，買者逢高、低價都買＞。在此均衡下，企業(yè)開發(fā)相對低檔房都會將價格高定一檔，造成市場房價逐級攀升。盡管理論上房價博弈另一均衡＜企業(yè)開發(fā)高檔房和相對低檔房均定低價，購房者逢高價不買而逢低價才買＞，但因市場條件不具備，該均衡無效。但無論如何，這兩個序貫均衡都是不穩(wěn)定和非理性的。

3.政府激勵性價格經(jīng)濟規(guī)制后，市場出現(xiàn)一個穩(wěn)定的均衡，即＜企業(yè)開發(fā)高檔房定高價、開發(fā)低檔房定低價，逢高價和低價均有人買＞。說明政府首先應(yīng)提高市場交易的信息透明度，特別要規(guī)范商品房預(yù)售制或一定時期內(nèi)予以取消。其次，建立行業(yè)住宅品質(zhì)檔次標準、成本收益和價格標準，包括明確與普通百姓收入水平密切聯(lián)系的普通檔次商品房的價格標準。再次，建立房地產(chǎn)行業(yè)的商品房“招回制”、問題樓盤成本清單報備監(jiān)控制、價格欺詐所得罰沒制度等，定期發(fā)布住房品質(zhì)質(zhì)量檢測報告，嚴查投訴問題大的樓盤。最后，政府必須對房價進行經(jīng)濟規(guī)制，包括介入市場供給，開發(fā)一定比例的保障性住房，降低q值，以改變供給結(jié)構(gòu)失衡狀況。

4.改革地方政府行政管理體制，建立兼顧效率與公平的全績效多元考核目標體系。因中國目前中低收入階層占多數(shù)，所以，應(yīng)盡快修改房地產(chǎn)管理法，構(gòu)建地方政府為主體負責(zé)制的面向中低收入階層的住房保障體系，并在財政、信貸、保險、土地供給和價格規(guī)制等方面給予制度安排。

注釋：

［1］據(jù)《中國統(tǒng)計年鑒(2005)》和2005年統(tǒng)計快報顯示的數(shù)據(jù)計算而得，2003、2004和2005年全國商品住宅平均銷售價格分別為2197、2549和3010元/平方米。

［2］中國統(tǒng)計年鑒(2005、2006)。

［3］沈 悅、劉洪玉：《住宅價格與經(jīng)濟基本面：1995—2002年中國14城市的實證研究》，《經(jīng)濟研究》2004年第6期。

［4］解百臣、杜綱：《基于序貫博弈的房價形成機制研究》，《北京理工大學(xué)學(xué)報》2009年第6期。

［5］丁 軍：《房地產(chǎn)市場利益主體博弈分析》，《中國城市經(jīng)濟》2011第26期。

［6］G.J.Stigler，“The Economics of Information”，JournalofPoliticalEconomy.vol.71，no.3(1961)，pp.213-215.

［7］Akerlof，George，“The Market for Lemons：Quality Uncertainty and Market Mechanism”，QuarterlyJournalofEcnomics，vol.84(1970)，pp.488-500.

［8］Grossman，S.＆ Stiglitz，J.，“On the impossibility of informationally efficient markets”，AmericanEconomicReview，vol.70(1980)，pp.393-408.

［9］博弈模型必須要考慮所有情況，包括高檔房定低價的。

［10］每個局中人都選定一個純策略，就構(gòu)成一個策略橫斷面。

［12］開發(fā)高檔房比例q可理解為住宅市場中供給結(jié)構(gòu)比例。

［責(zé)任編輯：黃艷林］

F293.35

A

1002-3321(2013)03-0031-09

一、引言

2003年以來，我國房地產(chǎn)市場逐步升溫。統(tǒng)計資料顯示：2004年和2005年住宅商品房平均銷售價格全年增長分別為 16.02%、18.1%［1］，大大高于同期的 GDP增長率(10.1%、9.9%)和城鎮(zhèn)居民可支配收入增長率(7.7%、9.6%)。［2］進入2006年后，盡管房價增幅有所回落，但上漲勢頭依然不減。與房價持續(xù)上漲不相稱的是，全國住房空置面積卻居高難下，2004、2005、2006三年末全國商品房空置面積分別為1.23億、1.47億和1.36億平方米。顯然，我國住宅價格的快速上漲已經(jīng)不能很好地用經(jīng)濟基本面［3］和供不應(yīng)求來解釋。2009年年底，金融危機的影響還未完全消退，我國房地產(chǎn)市場卻已進入了空前的繁榮時期。在宏觀經(jīng)濟條件既定情況下，房價調(diào)控的關(guān)鍵是解決開發(fā)商與購房者之間嚴重的信息不對稱。［4］2010年4月17日，“新國十條”出臺后，各地根據(jù)其房地產(chǎn)現(xiàn)狀逐漸出現(xiàn)“限購令”。而地方政府的管理職能缺失是高房價的根本原因，中國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的房價過快上漲是中央政府、地方政府、開發(fā)商、投機客、自住客等多方利益主體復(fù)雜博弈且利益格局嚴重失衡的結(jié)果，房價持續(xù)上行以至調(diào)控難以奏效的重要原因之一，是地方政府對土地供給的壟斷經(jīng)營以及由此衍生的反市場化行為。［5］

目前中國的住宅市場房價的畸高固然有多方面原因，但很大程度上是與市場自身的交易信息不對稱或偏在(asymmetric information)有關(guān)，信息不對稱就會使交易者處于逆向選擇和道德風(fēng)險困境中，造成市場效率低下，引發(fā)市場失靈和價格失效。［6］［7］［8］信息不對稱表明某些參與人擁有但另一些參與人不擁有的信息狀態(tài)。目前我國住宅市場信息偏在主要體現(xiàn)在：(1)開發(fā)成本與利潤信息偏在。2005年8月，福州物價局接受新華社記者采訪時公開的“成本清單”揭開了暴利冰山之一角，反映行業(yè)畸高的銷售利潤率。(2)住宅市場供求信息偏在。為了抬高房價，企業(yè)囤積房源，采用“饑餓”營銷方式，開盤前先“蓄客”，在蓄客量是實際開盤量的數(shù)倍下才真正開盤，以制造供求緊張，調(diào)動市場購房熱潮，自然造成許多樓盤往往一開盤就售罄。(3)影響住宅價格信息偏在。住宅商品的異質(zhì)性決定了任何兩套房屋價格是不同的，且影響房價還有一般因素、區(qū)位因素和個別因素，普通購房者是無法弄清這些因素的。這就給開發(fā)商留下“運作”空間，為達到提價的目的，他們過度策劃包裝“概念性”樓盤來擾亂買方對住宅的價值判斷標準，對同一地塊項目，后期開發(fā)的樓盤定價總是高于前期，“逼著”消費者盡早買，越早買越便宜，演繹著中國房價只漲不跌的“神話”。房價信息偏在導(dǎo)致消費者購房行為非理性，逆反行為嚴重，越漲價越瘋狂搶購，產(chǎn)生了買方信息不足下的“非價格競爭”，價格很難達到市場競爭效率下的供求均衡點，最終導(dǎo)致市場失靈。(4)住宅商品質(zhì)量信息偏在。住宅一般賣期房，開發(fā)商往往通過廣告強化期房優(yōu)勢、掩蓋瑕疵。而即便是現(xiàn)房，也很難從外表上甄別建筑材料、設(shè)備、地基和結(jié)構(gòu)的優(yōu)劣等。質(zhì)量信息偏在容易導(dǎo)致信息優(yōu)勢者最大限度地提高自身效用而損害另一方的利益，市場普遍存在過度包裝普通住宅而高價出售的現(xiàn)象。

2012-04-09

王嚇忠，男，福建福州人，福州大學(xué)管理學(xué)院教授，經(jīng)濟學(xué)博士。