金耀

［摘要］ 保障性住房自建設(shè)以來，很大程度上解決了中低收入家庭的住房問題，完善了住房保障體系，促進(jìn)了社會(huì)和諧，具有積極意義。但同時(shí)，保障房建設(shè)質(zhì)量問題屢次發(fā)生，降低了政府公信力，損害了住房者的利益。本文對保障性住房項(xiàng)目質(zhì)量管理中所存在的問題及原因進(jìn)行分析并提出相關(guān)解決對策。

［關(guān)鍵詞］ 保障性住房；政府；質(zhì)量；管理

doi : 10 . 3969 / j . issn . 1673 - 0194 . 2012 . 05. 019

［中圖分類號(hào)］F293.33［文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼］A［文章編號(hào)］1673 - 0194（2012）05- 0037- 02

1保障性住房建設(shè)過程中的質(zhì)量問題分析

１.1保障性住房建設(shè)質(zhì)量的影響因素

保障性住房項(xiàng)目質(zhì)量的影響因素可歸納總結(jié)為１０類，分別是：制度管理、保障性住房各質(zhì)量主體行為、勘察設(shè)計(jì)、施工管理、建材質(zhì)量與選用、技術(shù)方法、項(xiàng)目資金、項(xiàng)目進(jìn)度、建設(shè)環(huán)境、工程設(shè)備機(jī)具等。

1.２ 保障性住房在開發(fā)建設(shè)中存在的主要問題

近年來，保障性住房質(zhì)量問題常有發(fā)生，關(guān)于質(zhì)量問題的投訴率始終處在一個(gè)較高的水平。北京、上海、深圳、杭州、武漢等地的保障性住房屢次出現(xiàn)大面積且非常明顯的質(zhì)量問題。北京地區(qū)的經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目如海淀區(qū)西三旗瑞旗家園，墻體酥脆，鋼筋連接質(zhì)量不滿足要求，承重能力較差；廣渠門廣渠家園混凝土土質(zhì)量強(qiáng)度檢測不達(dá)標(biāo)，不能正常承壓。

杭州保障性住房也出現(xiàn)大量質(zhì)量問題。如２００９年６月建成的杭州市藍(lán)橋名苑小區(qū)，一期工程８００多套經(jīng)濟(jì)適用房已經(jīng)交付使用，其中有５００多戶業(yè)主要求維修。相關(guān)開發(fā)商發(fā)表聲明，該保障性住房項(xiàng)目存在墻面空鼓裂縫、地磚起拱甚至碎裂、門窗安裝粗糙、樓頂滲水、電梯多故障等１１類質(zhì)量問題。

1.３ 保障性住房在開發(fā)建設(shè)過程中存在質(zhì)量問題的原因

１.3.1 保障性住房建設(shè)中央政府政策與地方政府利益的不協(xié)調(diào)

中央政府在保障性住房質(zhì)量管理制度設(shè)計(jì)上存在缺陷。國家對保障性住房的建設(shè)管理都是通過所謂“辦法”、“通知”來實(shí)行的，這些“辦法”、“通知”對保障性住房建設(shè)管理的規(guī)定太過于籠統(tǒng)，對保障性住房性能缺乏必要的認(rèn)定制度，沒有形成一套行之有效的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)體系和質(zhì)量管理體系，致使地方政府在執(zhí)行政策過程中在目標(biāo)與行為上可能與中央政府相背離，導(dǎo)致其質(zhì)量管理在某些方面存在缺位。

地方政府在履行中央政府的政策時(shí)存在博弈行為。保障性住房的開發(fā)建設(shè)是地方政府落實(shí)中央住房保障政策的重要舉措。然而長期以來，地方政府注重考慮局部利益，忽視保障性住房的開發(fā)建設(shè)，形成與中央政府的博弈，中央政府的政策收效往往很大程度上受制于地方政府是否采取積極的履責(zé)態(tài)度。

1.3.2 保障性住房公共產(chǎn)品特性與開發(fā)商逐利性的不協(xié)調(diào)

保障性住房質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)細(xì)則缺乏，影響開發(fā)商行為選擇。目前，不管是中央政府還是地方政府都未對保障性住房制定相應(yīng)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)細(xì)則，未形成相應(yīng)的質(zhì)量管理體系。由于保障性住房與商品住房在開發(fā)建設(shè)上存在較大的區(qū)別，特別是保障性住房開發(fā)建設(shè)涉及的組織參與方較多，利益主體之間關(guān)系更為復(fù)雜，因此影響保障性住房質(zhì)量的因素較之商品房更龐雜。如果沒有一套可參照的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)細(xì)則，開發(fā)企業(yè)為追求利益最大化，就有很多空子可鉆。

政府對開發(fā)商沒有建立嚴(yán)格的懲罰賠償機(jī)制。從目前政策來看，當(dāng)保障性住房存在質(zhì)量問題時(shí)，開發(fā)商承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)較小。沒有建立嚴(yán)格的懲罰賠償機(jī)制使得開發(fā)商對于保障性住房的質(zhì)量沒有給予足夠的重視。

1.3.３ 保障性住房開發(fā)商質(zhì)量管理與承建商行為選擇的不協(xié)調(diào)

開發(fā)商質(zhì)量管理存在缺陷。一方面沒有嚴(yán)格執(zhí)行招標(biāo)投標(biāo)法。保障性住房開發(fā)項(xiàng)目招標(biāo)投標(biāo)是指房地產(chǎn)開發(fā)主管部門受地方政府委托，對政府確定的保障性住房開發(fā)項(xiàng)目采用公開招標(biāo)的方式，擇優(yōu)選擇房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的行為。項(xiàng)目招標(biāo)完成后，項(xiàng)目內(nèi)所涉及的具體工程建設(shè)，按建設(shè)工程招投標(biāo)有關(guān)法律法規(guī)執(zhí)行。另一方面對承建商監(jiān)管不嚴(yán)，缺乏必要的約束與激勵(lì)機(jī)制。開發(fā)商應(yīng)依法加強(qiáng)設(shè)計(jì)質(zhì)量的管理，要求設(shè)計(jì)單位充分考慮保障性住房戶型面積限制及低收入群眾特殊需求等特點(diǎn)，力求在較小的套型內(nèi)實(shí)現(xiàn)合理、適用的使用功能。

2相關(guān)解決對策

2.1 完善保障性住房項(xiàng)目質(zhì)量政府監(jiān)管職能，健全政府質(zhì)量監(jiān)管體系

政府應(yīng)該完善其在保障性住房中的相關(guān)職能：一是建立健全保障性住房質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)體系，通過立法途徑，建立完善相關(guān)的法律法規(guī)體系，使得保障性住房的建設(shè)管理能夠有法可依、有章可循；二是完善保障性住房項(xiàng)目質(zhì)量監(jiān)督管理的法規(guī)、法律、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)等，使質(zhì)量監(jiān)督工作有法可依。

政府制定保障性住房質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)體系后應(yīng)協(xié)同有關(guān)部門確定質(zhì)量目標(biāo)，分析預(yù)測在保障性住房開發(fā)建設(shè)過程中潛在的質(zhì)量問題，弄清原因，告知工程建設(shè)參與各方，采取預(yù)控手段控制質(zhì)量問題，預(yù)防質(zhì)量隱患，避免發(fā)生事故，并采取措施保證質(zhì)量目標(biāo)的正常實(shí)現(xiàn)。

2.２ 加強(qiáng)開發(fā)商及監(jiān)理單位質(zhì)量監(jiān)控職能，健全質(zhì)量監(jiān)控體系

加強(qiáng)合同管理，約束各方行為。開發(fā)商理應(yīng)加強(qiáng)合同管理，使得各方嚴(yán)格遵守合同條款，認(rèn)真履行合同規(guī)定的相關(guān)職責(zé)，對各方行為進(jìn)行約束，互相監(jiān)督，確保工程質(zhì)量目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

加強(qiáng)協(xié)調(diào)管理，保證工程質(zhì)量。開發(fā)商的協(xié)調(diào)管理應(yīng)體現(xiàn)在3個(gè)方面：一是技術(shù)協(xié)調(diào)，二是管理協(xié)調(diào)，三是組織協(xié)調(diào)。

2.３ 完善業(yè)主（消費(fèi)者）質(zhì)量參與職能

消費(fèi)者參與保障性住房的質(zhì)量管理表現(xiàn)在兩個(gè)方面：一方面，政府強(qiáng)制開發(fā)商向保險(xiǎn)公司繳納工程質(zhì)量保險(xiǎn)金，再通過其他方式將保險(xiǎn)金返回給開發(fā)商，一旦保障性住房發(fā)生質(zhì)量問題，開發(fā)商要承擔(dān)法律責(zé)任。另一方面，在保障性住房竣工驗(yàn)房時(shí)，同項(xiàng)目的消費(fèi)者可組織起來聘請專業(yè)的驗(yàn)房師對住房的質(zhì)量進(jìn)行檢驗(yàn)，如質(zhì)量不合格，可不辦理交房手續(xù)。

3結(jié)論

保障性住房質(zhì)量問題頻發(fā)與其質(zhì)量管理缺失或者失控存在著必然的聯(lián)系。本文對保障性住房項(xiàng)目質(zhì)量管理體系做了較為深入的探討與研究，以期提高保障性住房的質(zhì)量。

主要參考文獻(xiàn)

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