梁仕華

略論不動產(chǎn)善意取得制度的法律效果

梁仕華

不動產(chǎn)善意取得法律效果表現(xiàn)為善意第三人取得相應(yīng)物權(quán)，包括了物權(quán)取得本身，還包括所有權(quán)的負(fù)擔(dān)情況以及其他物權(quán)的順位情況。原權(quán)利人與無權(quán)處分人之間或與有過錯的登記機(jī)關(guān)之間產(chǎn)生債權(quán)關(guān)系，原權(quán)利人可依法向相關(guān)責(zé)任人請求賠償損失。

不動產(chǎn)善意取得；法律效果；登記錯誤；無權(quán)處分

依我國《物權(quán)法》第106條的規(guī)定，符合不動產(chǎn)善意取得構(gòu)成要件的，受讓人取得該不動產(chǎn)物權(quán)，原所有權(quán)人有權(quán)向無處分權(quán)人請求賠償損失。但是，《物權(quán)法》關(guān)于不動產(chǎn)物權(quán)善意取得法律后果的規(guī)定過于原則、簡單，亦未提及不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)因其自身過錯導(dǎo)致登記錯誤而發(fā)生善意取得效果后所承擔(dān)的法律責(zé)任。這無疑是將不動產(chǎn)善意取得和動產(chǎn)善意取得合并在同一條文的弊病所致。概括言之，發(fā)生不動產(chǎn)善意取得的，第三人就能取得相應(yīng)的不動產(chǎn)物權(quán)，真實(shí)權(quán)利人也因此喪失物權(quán)人的法律地位，這就是不動產(chǎn)善意取得的基本法律效果。這種法律效果主要體現(xiàn)為第三人與無權(quán)處分人之間產(chǎn)生物權(quán)關(guān)系，在原權(quán)利人與無權(quán)處分人之間或與登記機(jī)關(guān)之間產(chǎn)生債權(quán)關(guān)系。

一、物權(quán)關(guān)系

（一）善意第三人取得相應(yīng)物權(quán)

當(dāng)不動產(chǎn)善意取得的構(gòu)成要件具備時，善意第三人就能取得相應(yīng)的不動產(chǎn)物權(quán)。所謂相應(yīng)的不動產(chǎn)物權(quán)，系指由于第三人信賴不動產(chǎn)登記簿上的記載事項(xiàng)并與登記名義人共同商議交易的物權(quán)。只要第三人若想取得某種物權(quán)，而不動產(chǎn)登記簿上又顯示出其可以取得該種物權(quán)的，那么就可以發(fā)生相應(yīng)的物權(quán)變動。該物權(quán)的相應(yīng)性，不僅包括了物權(quán)取得本身，還包括所有權(quán)的負(fù)擔(dān)情況以及其他物權(quán)的順位情況。

在讓與人處分所有權(quán)的情況下，善意第三人取得所有權(quán)后，而該所有權(quán)上是否有權(quán)利負(fù)擔(dān)，主要根據(jù)不動產(chǎn)登記簿上的記載所確定。常見的情況有：第一，當(dāng)不動產(chǎn)登記簿上記載有真實(shí)存在的他物權(quán)時，第三人能夠獲識該事實(shí)而為交易行為的，即表示甘愿接受該負(fù)擔(dān)，故其只能取得有負(fù)擔(dān)的所有權(quán)。例如甲的房屋被錯誤登記在乙的名下，乙以該房屋為善意的丙設(shè)定了抵押權(quán)并辦理了登記，后又將該房屋轉(zhuǎn)讓給善意的丁，此時，丁可以取得房屋所有權(quán)，但丙的抵押權(quán)仍依附在該房屋上。第二，當(dāng)不動產(chǎn)登記簿上存在錯誤涂銷他物權(quán)時，第三人不能獲識該不動產(chǎn)上存在負(fù)擔(dān)的事實(shí)，無登記即無公信力，該被涂銷的物權(quán)即被視為不存在，故其取得沒有負(fù)擔(dān)的所有權(quán)。例如，甲的房屋被錯誤登記在乙的名下，同時該房屋上原有的丙的抵押權(quán)也被錯誤涂銷，乙將該房屋轉(zhuǎn)讓給善意的丁，此時丁可以取得無抵押權(quán)負(fù)擔(dān)的房屋所有權(quán)，丙的抵押權(quán)消滅。第三，當(dāng)不動產(chǎn)登記簿上記載了不存在的他物權(quán)時，第三人可取得無負(fù)擔(dān)的所有權(quán)。這是因?yàn)椤安粍赢a(chǎn)登記簿的公信力只為善意第三人的利益，而不為其負(fù)擔(dān)發(fā)生效力。不存在的用益物權(quán)、擔(dān)保物權(quán)、處分限制等，即使記載于不動產(chǎn)登記簿上，對善意第三人的權(quán)利取得，也不生不利影響。”[1]例如，甲的房屋被錯誤登記在乙的名下，同時該房屋也被多記載了不存在的抵押權(quán)負(fù)擔(dān)，乙將該房屋轉(zhuǎn)讓給善意的丙，此時丙可以取得并無抵押權(quán)負(fù)擔(dān)的房屋所有權(quán)。

在讓與人為第三人設(shè)定他物權(quán)的情況下，第三人可以善意地取得所設(shè)定的他物權(quán)，使得所有權(quán)上發(fā)生此項(xiàng)權(quán)利負(fù)擔(dān)。這樣就使不動產(chǎn)上存在多種不同類別或多個同一類別的他物權(quán)，這些權(quán)利的實(shí)現(xiàn)必然存在競爭，解決這個權(quán)利競爭的方法就是順位制度。因?yàn)椴粍赢a(chǎn)物權(quán)順位問題可以表現(xiàn)出復(fù)雜的法律關(guān)系，使得不動產(chǎn)善意取得效果亦更為復(fù)雜，另依《物權(quán)法》第194條規(guī)定，我國立法只是在抵押權(quán)制度中承認(rèn)了順位制度，這是由于“任何一項(xiàng)不動產(chǎn)物權(quán)的變動都有可能涉及他人的利益，其中，以排斥他人權(quán)利為目的設(shè)立的抵押權(quán)最為明顯”。[2]因此，本文僅以實(shí)踐中常見的一物上存在多個抵押權(quán)的順位問題作出探究。早在中世紀(jì)的德國，就已經(jīng)確立這樣的順位原則：“先登記者比后登記者有優(yōu)先權(quán)利”。[3]然而，在不動產(chǎn)善意取得的場合下，該不動產(chǎn)上存在多個抵押權(quán)時，它們的順位問題只能根據(jù)不動產(chǎn)登記簿記載狀況來確定。具體而言：當(dāng)不動產(chǎn)登記簿上原有的抵押權(quán)登記被錯誤涂銷后，而第三人又善意取得抵押權(quán)時，第三人之抵押權(quán)雖設(shè)定在后，但其順位也優(yōu)先于被錯誤涂銷的抵押權(quán)。因信賴不動產(chǎn)登記簿記載的善意第三人認(rèn)為在不動產(chǎn)登記簿上被涂銷了權(quán)利實(shí)際上是確實(shí)不存在的。當(dāng)不動產(chǎn)登記簿上錯誤地記載了根本不存在的抵押權(quán)時，第三人善意取得抵押權(quán)自然優(yōu)先于該不存在的抵押權(quán)。當(dāng)然，如果不動產(chǎn)登記簿上記載著真實(shí)的抵押權(quán)，則第三人善意取得的抵押權(quán)只能居于該抵押權(quán)之后。

（二）讓與人買回問題探究

第三人善意取得不動產(chǎn)物權(quán)之后，可以將該物權(quán)再讓與給他人。對此，有學(xué)者認(rèn)為，受讓人即使明知前一交易的情況，也可以取得相應(yīng)的物權(quán)。[4]但是，如果該受讓人是前項(xiàng)交易的讓與人，那么就會發(fā)生是否可以買回的問題。所謂讓與人買回，系指讓與人在合同中保留買回其轉(zhuǎn)讓的標(biāo)的物的權(quán)利而向受讓人為再買回的意思表示的買賣。[5]例如，甲的房屋被錯誤登記在乙的名下，乙將該房屋轉(zhuǎn)讓給丙，丙善意取得該房屋所有權(quán)后又將該房屋轉(zhuǎn)讓給乙，并辦理了登記，此時的問題是乙能否取得房屋的所有權(quán)。

筆者認(rèn)為，乙是不能取得該房屋的所有權(quán)的。這是因?yàn)?，若肯定乙通過買回取得該房屋的所有權(quán)，則承認(rèn)了乙利用善意取得制度將登記錯誤之權(quán)屬變成真正權(quán)利。這無疑是鼓勵無權(quán)處分人肆無忌憚地實(shí)行偷天換日之舉，此舉實(shí)有違善意取得制度設(shè)立的根本目的以及民法提倡的公平與誠實(shí)信用原則。讓與人買回行為實(shí)質(zhì)是以合法的形式掩蓋了非法的目的，根據(jù)《合同法》第52條規(guī)定，該交易應(yīng)當(dāng)被確認(rèn)為無效。但是，當(dāng)讓與人已經(jīng)完成登記手續(xù)成為登記權(quán)利人后，應(yīng)當(dāng)承認(rèn)原權(quán)利人自動恢復(fù)權(quán)利，原權(quán)利人可持相關(guān)物權(quán)證明或法院判決向不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)申請更正登記。這既可以減輕原權(quán)利人的維權(quán)成本，又避免了善意第三人因買回交易所付出的成本付之東流。

二、債權(quán)關(guān)系

（一）原權(quán)利人與無權(quán)處分人之間的債權(quán)關(guān)系

善意第三人取得權(quán)利后，原權(quán)利人即喪失相應(yīng)的權(quán)利。這樣的結(jié)果多是無權(quán)處分人的無權(quán)處分行為所致。此時，真正權(quán)利人取得對無權(quán)處分人債法上的賠償請求權(quán)。對此，原權(quán)利人可以選擇以下幾種債權(quán)請求權(quán)：

一是合同請求權(quán)。原權(quán)利人和讓與人之間有合同關(guān)系的，原權(quán)利人可以基于合同請求權(quán)，要求讓與人承擔(dān)違約責(zé)任。這種情況是比較少見的，一般發(fā)生在這樣的場合：甲購買了某房屋，但不愿意用自己的名義辦理權(quán)屬登記，就將房屋權(quán)屬登記在其親友乙的名義下，當(dāng)然甲并無放棄房屋所有權(quán)的意思。這樣，甲和乙之間就可能存在著借名合同關(guān)系。一旦乙處分該房屋所有權(quán)，就直接導(dǎo)致違約，甲即可根據(jù)合同關(guān)系請求獲得損害賠償。

二是侵權(quán)行為請求權(quán)。當(dāng)無權(quán)處分人損害了真正權(quán)利人的物權(quán)，符合侵權(quán)行為的構(gòu)成要件的，原權(quán)利人可依《民法通則》第117條之規(guī)定請求損害賠償。這種情況最為常見，如租戶甲承租了房主乙的房屋，但甲卻調(diào)包了乙的房產(chǎn)證并偽造了一整套的證明文件向登記部門申請將該房屋變更登記在自己名下后，將房屋出售給善意的丙并辦理了過戶登記，此時的甲無疑侵犯了乙的財產(chǎn)權(quán)，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的民事侵權(quán)責(zé)任乃至刑事責(zé)任。

三是不當(dāng)?shù)美埱髾?quán)。如果無權(quán)處分人的處分行為不符合侵權(quán)行為的構(gòu)成要件的，但因其獲得權(quán)利并無正當(dāng)理由基礎(chǔ)，就可構(gòu)成不當(dāng)?shù)美?，原?quán)利人可依《民法通則》第92條之規(guī)定請求讓與人返還利益。值得注意的是，應(yīng)當(dāng)根據(jù)無處分權(quán)人是否知道“無權(quán)處分”來判斷返還利益的范圍。在無處分權(quán)人善意的情況下，只在現(xiàn)存利益范圍內(nèi)負(fù)返還責(zé)任。例如，甲死亡，根據(jù)相關(guān)的證據(jù)表明，甲無第一順序繼承人，也不發(fā)生代位繼承，乙則以第二順序繼承人身份繼承了甲的房屋，并辦理相關(guān)登記。乙隨即將房屋轉(zhuǎn)讓給丙。后來發(fā)現(xiàn)甲有一非婚生子丁，丁對房屋權(quán)屬提出了異議。此時，丙可以善意取得該房屋，但乙沒有過錯，不構(gòu)成侵權(quán)。但乙賣房獲利則不再有合法基礎(chǔ)，所以丁對乙可行使不當(dāng)?shù)美颠€請求權(quán)。當(dāng)然，如果讓與人明知系因不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)登記錯誤而獲得權(quán)利的，而故意擅自處分，則不僅應(yīng)返還現(xiàn)存利益，而且也應(yīng)返還已失利益。

（二）原權(quán)利人與不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)之間的債權(quán)關(guān)系

在發(fā)生不動產(chǎn)善意取得的情況下，若原權(quán)利人的損害與不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)的過錯之間存在因果關(guān)系，依據(jù)侵權(quán)法的原理，原權(quán)利人可依法請求不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)承擔(dān)賠償責(zé)任。在實(shí)踐中，出現(xiàn)不動產(chǎn)登記錯誤的原因主要有兩種類型：第一，因不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)的錯誤，即由于不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)的過失或故意行為導(dǎo)致的登記錯誤，如因不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)的過錯而造成錯誤登記或錯誤涂銷。第二，因不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)和登記申請人共同過錯，即對于登記錯誤的發(fā)生，不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)和申請人均有過失。此類型又有兩種情況：一種是有意識聯(lián)絡(luò)的共同侵權(quán)行為，如不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)的工作人員故意與申請人相互勾結(jié)、惡意串通，造成登記錯誤。另一種是無意識聯(lián)絡(luò)的共同侵權(quán)行為，如申請人故意提供虛假材料，而登記機(jī)關(guān)因疏忽大意未盡審查義務(wù)，共同導(dǎo)致登記錯誤。

筆者認(rèn)為，對于第一種類型，登記錯誤是由于不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)的單獨(dú)過錯造成的，理應(yīng)承擔(dān)單獨(dú)的損害賠償責(zé)任。對于第二種類型，則要區(qū)分情況：如果不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)和登記申請人構(gòu)成有意識聯(lián)絡(luò)的共同侵權(quán)行為，此時，應(yīng)由不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)和登記申請人承擔(dān)連帶賠償責(zé)任。至于登記申請人與不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)之間的內(nèi)部責(zé)任，則可根據(jù)各自的過錯和原因力的大小來分配。如果不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)和登記申請人構(gòu)成無意識聯(lián)絡(luò)的共同侵權(quán)行為，盡管不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)難逃懈怠審慎審查義務(wù)的責(zé)任，但畢竟登記錯誤的根源在于登記申請人的惡意申請，因此，不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)承擔(dān)的是非真正的連帶責(zé)任。當(dāng)然，在不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)承擔(dān)賠償責(zé)任后，可依法對惡意的登記申請人或惡意的登記工作人員行使追償權(quán)。

三、建議

我國《物權(quán)法》第106條確立了不動產(chǎn)善意取得制度，這有利于完善我國民事立法體系，有利于維護(hù)交易安全和善意第三人利益。然而，善意第三人取得相應(yīng)物權(quán)只是適用不動產(chǎn)善意取得制度最基本的法律效果，立法還應(yīng)兼顧原權(quán)利人的利益以實(shí)現(xiàn)公平正義。因此，須進(jìn)一步完善不動產(chǎn)善意取得制度適用效果，從而明確相關(guān)責(zé)任人的賠償責(zé)任。筆者建議制定物權(quán)法相關(guān)的司法解釋時，明確規(guī)定“遭受損失的原權(quán)利人可依法請求無權(quán)處分人或有過錯的不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)承擔(dān)賠償責(zé)任”。當(dāng)然，這只是原則性的規(guī)定。至于有過錯的不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)如何承擔(dān)賠償責(zé)任，即明確賠償范圍、程序等問題，則不是《物權(quán)法》的職責(zé)范疇，而是由《不動產(chǎn)登記法》來進(jìn)行規(guī)定。我國立法機(jī)關(guān)應(yīng)盡早制定《不動產(chǎn)登記法》，建立統(tǒng)一明確的不動產(chǎn)登記錯誤賠償制度，才有利于上述問題的解決。

[1]李昊，常鵬翱，葉金強(qiáng)，高潤恒.不動產(chǎn)登記程序的制度建構(gòu)[M].北京：北京大學(xué)出版社，2005：108.

[2]孫憲忠.中國物權(quán)法總論[M].北京：法律出版社，2009：343.

[3]高富平.物權(quán)法原論：下[M].北京：中國法制出版社，2001：956.

[4]王澤鑒.民法物權(quán)(1)：通則、所有權(quán)[M].北京：中國政法大學(xué)出版社，2001：126.

[5]魏振瀛.民法[M].北京：北京大學(xué)出版社、高等教育出版社，2006：463.

A Study on Legal Effects of Real Property Acquired in Goodwill

LIANG Shi-hua

The legal effect of real property acquired in goodwill means that the third person with good will acquires the relevant ownerships,including the ownership acquisition it-self,as well as burdens of the ownership and the sequence of its right over the property of another.The relations of creditor's rights take place between the original owner and the holder recorded in the realty register,or between the original owner and the register department with subjective faults.That is to say, the original owner has right to make a claim on the inflictors for the damages.

real property acquired in goodwill；legal effects;false registration；unauthorized disposal

D923.2

A

1673-8616（2011）04-0081-03

2011-05-03

梁仕華，澳門科技大學(xué)法學(xué)院博士研究生（中國澳門，999078）。

[責(zé)任編輯：陳展圖]