張珍珍

我國預(yù)告登記制度的不足與完善

張珍珍

我國《物權(quán)法》確立了預(yù)告登記制度，但對預(yù)告登記制度的規(guī)定非常概括和抽象，需要進(jìn)一步完善。從不動產(chǎn)登記是物權(quán)法中的一項(xiàng)重要制度入手，根據(jù)我國實(shí)際需要，探討了預(yù)告登記制度的完善方法。

預(yù)告登記機(jī)關(guān)；適用范圍；不動產(chǎn)

“預(yù)告登記是一種必須在土地登記薄中登記的擔(dān)保手段，它是為了保障債權(quán)人實(shí)現(xiàn)其進(jìn)行物權(quán)權(quán)利變更的債權(quán)請求權(quán)?！保?］預(yù)告登記是保全債權(quán)性質(zhì)的不動產(chǎn)請求權(quán)、不動產(chǎn)物權(quán)的順位與附條件或附期限的不動產(chǎn)請求權(quán)，由請求權(quán)人向登記機(jī)關(guān)申請而進(jìn)行的預(yù)先登記，是與本登記相對的一項(xiàng)登記制度。 我國《物權(quán)法》第20條規(guī)定：當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定向登記機(jī)構(gòu)申請預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動產(chǎn)預(yù)告登記之日起3個(gè)月內(nèi)未申請登記的，預(yù)告登記失效。因此，我國《物權(quán)法》第20條僅對預(yù)告登記的范圍和消滅作了規(guī)定。但是，我們不得不說《物權(quán)法》中第20條的規(guī)定只是確立這個(gè)制度的原則性，對一些重要問題并沒有規(guī)定或者規(guī)定不明確，這就使《物權(quán)法》第20條的實(shí)施在實(shí)踐中存在極大的困難。應(yīng)當(dāng)在哪些方面制定司法解釋，或在哪些專門的地方進(jìn)行登記以完善《物權(quán)法》規(guī)定的預(yù)告登記制度設(shè)立的目的，使該制度更具操作性。

一﹑預(yù)告登記機(jī)關(guān)混亂

雖然我國《物權(quán)法》規(guī)定了不動產(chǎn)預(yù)告登記制度，但是，并未對不動產(chǎn)預(yù)告登記可以向哪些機(jī)關(guān)進(jìn)行登記做出更加明確的規(guī)定。只有建設(shè)部頒布的《房屋登記辦法》中有了明確規(guī)定，對房屋所有權(quán)及其他相關(guān)權(quán)利進(jìn)行預(yù)告登記的機(jī)關(guān)為：房屋所在地的房屋登記機(jī)構(gòu)；根據(jù)國土資源部頒布的《土地登記辦法》的規(guī)定，受理對土地轉(zhuǎn)讓申請預(yù)告登記的機(jī)關(guān)為國土資源行政主管部門。

但總體而言，目前在我國負(fù)責(zé)不動產(chǎn)登記的機(jī)關(guān)非常不統(tǒng)一，而且部門之多達(dá)6個(gè)之多，即不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)按照不同的管理體制對土地、房屋、森林、水面、灘涂、道路等各項(xiàng)不動產(chǎn)分別予以登記。這種多部門負(fù)責(zé)的局面在實(shí)踐中很容易出現(xiàn)問題，造成適用中的混亂。因此，雖然我國制定了不動產(chǎn)預(yù)告登記制度，但由于立法上不夠完善，因此實(shí)踐中可能出現(xiàn)糾紛的情形會很多。其原因是多方面的：“原因之一就是法律沒有為當(dāng)事人提供充分知情的機(jī)會，即預(yù)告登記機(jī)關(guān)不統(tǒng)一造成的不動產(chǎn)信息不能充分公示。因此，要從根本上解決現(xiàn)行預(yù)告登記制度在實(shí)際運(yùn)用中的不便，應(yīng)統(tǒng)一預(yù)告登記機(jī)關(guān)?！保?］我國《物權(quán)法》第10條規(guī)定：“不動產(chǎn)登記，由不動產(chǎn)所在地的登記機(jī)構(gòu)辦理。國家對不動產(chǎn)施行統(tǒng)一登記制度。統(tǒng)一登記的范圍、登記機(jī)構(gòu)和登記辦法，由法律、行政法規(guī)規(guī)定?！钡侥壳盀橹?，“我國還沒有統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)，相關(guān)法律、行政法規(guī)也沒有對不動產(chǎn)的統(tǒng)一登記制度做出規(guī)定?！保?］誠然，物權(quán)不僅僅包含不動產(chǎn)也包含動產(chǎn)，對于一些重要的動產(chǎn)的保護(hù)也應(yīng)該有相關(guān)的法律﹑法規(guī)，以更好地適應(yīng)我國經(jīng)濟(jì)建設(shè)的需求，實(shí)現(xiàn)商品的最大化流通以便創(chuàng)造更多的社會財(cái)富。筆者認(rèn)為，物權(quán)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)該更加完善和具體，而不僅僅限于對不動產(chǎn)的物權(quán)登記，同時(shí)對于不動產(chǎn)的登記也應(yīng)有法律和行政法規(guī)規(guī)定。這句話有很大的自由選擇權(quán)，具體是哪個(gè)部門﹑哪些人有權(quán)力這樣做，需要有關(guān)部門和組織的相互協(xié)調(diào)和配合。在社會轉(zhuǎn)型時(shí)期，每一個(gè)人或者部門都希望自己擁有更多的權(quán)力和機(jī)會，因此，需要法律和行政法規(guī)的完善和具體，而不是簡單的以一言而概之。

二﹑擴(kuò)展預(yù)告登記制度的適用范圍

世界上其他國家有關(guān)預(yù)告登記制度的范圍都比較廣。如日本，物權(quán)變動采債權(quán)意思主義，不動產(chǎn)物權(quán)變動如果沒有進(jìn)行登記的，是不能具有對抗第三人的效力，但在當(dāng)事人之間，物權(quán)已經(jīng)發(fā)生變動。因此，日本的預(yù)告登記適用于保全物權(quán)和保全債權(quán)的請求權(quán)。日本《不動產(chǎn)登記法》第2條規(guī)定：“假登記（日本法上的假登記相當(dāng)于德國法上的預(yù)告登記）于下列各項(xiàng)情形進(jìn)行：第一，未具備登記申請程序上需要的條件時(shí)；第二，欲保全前條所載權(quán)利的設(shè)定﹑移轉(zhuǎn)﹑變更或消滅的請求權(quán)時(shí)。上述請求權(quán)為附始期﹑附停止條件或者可于將來確定時(shí)，亦同?！币虼?，日本的《不動產(chǎn)登記法》對預(yù)告登記制度的適用范圍規(guī)定得更具體?！兜聡穹ǖ洹返?83-888條規(guī)定，預(yù)告登記保障以不動產(chǎn)物權(quán)變動為標(biāo)的的請求權(quán)，其實(shí)質(zhì)是限制預(yù)告登記的義務(wù)人處分其物權(quán)的權(quán)利?！耙勒盏聡ㄕf，尚未成為物權(quán)的一切不動產(chǎn)物權(quán)變動請求權(quán)均是預(yù)告登記的保全對象。 ”［4］我國《物權(quán)法》第20條規(guī)定：當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定向登記機(jī)構(gòu)申請預(yù)告登記。然而，這樣的規(guī)定是模糊和不具體的，在實(shí)踐中往往導(dǎo)致雙方當(dāng)事人的沖突和歧義。如《廣州市城鎮(zhèn)房地產(chǎn)權(quán)登記辦法（草案）》第43條規(guī)定：房屋尚未建成時(shí)，有下列情形之一的，當(dāng)事人在有關(guān)法律文件生效之日起30日內(nèi)申請預(yù)告登記：第一，預(yù)購商品房及其轉(zhuǎn)讓；第二，以預(yù)購商品房設(shè)定抵押及其抵押權(quán)的轉(zhuǎn)讓；第三，以房屋在建工程設(shè)定抵押及其抵押權(quán)的轉(zhuǎn)讓；第四，法律﹑法規(guī)規(guī)定的其他情形。很明顯，廣州市的相關(guān)規(guī)定比 《物權(quán)法》第20條的規(guī)定涉及面要廣和具體，在實(shí)際中更容易操作。

從上面的簡單對比和分析可知，我國預(yù)告登記制度的適用范圍過于狹窄，只包括買賣房屋和其他不動產(chǎn)。其界定也不是很清晰，需要具體界定其他不動產(chǎn)物權(quán)的具體內(nèi)容是什么。因此，我國預(yù)告登記制度不僅在理論上需要完善，而且在實(shí)踐中也是非常需要有完善的立法給予相應(yīng)的支持，只有這樣才能更好地使預(yù)告登記制度設(shè)立的目的得以實(shí)現(xiàn)。

我國學(xué)者從理論上提出了許多觀點(diǎn)。有的學(xué)者認(rèn)為，預(yù)告登記的請求權(quán)應(yīng)包括：第一，移轉(zhuǎn)不動產(chǎn)物權(quán)的請求權(quán)；第二，消滅不動產(chǎn)物權(quán)的請求權(quán)；第三，關(guān)于不動產(chǎn)物權(quán)變更的請求權(quán)；第四，附條件或附期限的不動產(chǎn)物權(quán)請求權(quán)［5］。也有人認(rèn)為，預(yù)告登記可適合用于建筑工程承包人的優(yōu)先受償權(quán)﹑優(yōu)先購買權(quán)以及國有土地使用權(quán)與農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)的設(shè)定﹑移轉(zhuǎn)﹑變更或消滅［6］。筆者認(rèn)為，我國預(yù)告登記制度可從以下幾個(gè)方面擴(kuò)大其使用范圍：首先，不動產(chǎn)物權(quán)包括不動產(chǎn)所有權(quán)和不動產(chǎn)他物權(quán)，其設(shè)立﹑轉(zhuǎn)移﹑變更﹑消滅不動產(chǎn)物權(quán)都屬于預(yù)告登記制度的范圍。其次，預(yù)告登記制度應(yīng)該保護(hù)有順位的不動產(chǎn)物權(quán)變更的請求權(quán)。實(shí)踐中經(jīng)常存在這種情況：同一不動產(chǎn)上設(shè)立了多個(gè)不同順位的抵押權(quán)，處于前順位的抵押權(quán)人同意將其優(yōu)先受償權(quán)讓與后順位的抵押權(quán)人，這時(shí)后順位的抵押權(quán)人享有請求前順位的抵押權(quán)人讓與此優(yōu)先受償權(quán)的請求權(quán)，但該請求權(quán)是債權(quán)性質(zhì)的請求權(quán)，如果前順位的抵押權(quán)人反悔，后順位的抵押權(quán)人的這種權(quán)利得不到有力的救濟(jì)，結(jié)果只能是美夢一場，什么都得不到。而預(yù)告登記可以完美地解決這個(gè)問題，使后順位的抵押權(quán)人輕松擺脫尷尬局面［7］。最后，預(yù)告登記制度的適用范圍還應(yīng)包括設(shè)定﹑移轉(zhuǎn)﹑變更或消滅國有土地使用權(quán)﹑農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)。2008年10月20日發(fā)布的 《中央推進(jìn)農(nóng)村改革發(fā)展若干重大問題的決定》中指出：允許農(nóng)民以轉(zhuǎn)包﹑出租﹑互換﹑轉(zhuǎn)讓﹑股份合作等形式流轉(zhuǎn)土地承包經(jīng)營權(quán)，發(fā)展多種形式的適度規(guī)模經(jīng)營。表明農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的方式增多了，這是因?yàn)檗r(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)也是一種物權(quán)，其變動以登記為要件。這樣做的目的就是為了確保取得人的請求權(quán)不受侵害，因此必須引入預(yù)告登記制度。

三、預(yù)告登記制度的實(shí)踐意義

實(shí)踐中，“一物數(shù)賣，自古有之”。尤其在市場經(jīng)濟(jì)條件下，交易雙方受利益的驅(qū)使，在訂立買賣合同以后，又將同一物賣與另一人的違約行為常常發(fā)生，這些做法與民法的誠實(shí)守信原則相違背，也不符合民法的精神。特別是在房屋買賣中，受房地產(chǎn)業(yè)巨大利益的驅(qū)使，這類現(xiàn)象更是屢見不鮮。由于我國目前尚無關(guān)于房屋買賣合同的立法，僅有最高人民法院的幾個(gè)司法解釋，但也多有沖突。各地法院多依民法的基本精神和當(dāng)?shù)氐恼哌M(jìn)行處理，出現(xiàn)了極不一致的處理方式：（1）認(rèn)為未辦理產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)的合同不成立，一方收受的財(cái)產(chǎn)以不當(dāng)?shù)美颠€給另一方，造成的損失由有過錯(cuò)的一方負(fù)責(zé)賠償。（2）未辦理產(chǎn)權(quán)變更登記的合同無效，由雙方承擔(dān)合同無效的后果。（3）未辦理產(chǎn)權(quán)變更登記的合同“尚未發(fā)生效力”，一方可強(qiáng)制另一方實(shí)際履行，或解除合同，并要求對方承擔(dān)違約責(zé)任。（4）“兩個(gè)合同均已成立，成立的法律后果是產(chǎn)生一種債權(quán)請求權(quán)，未辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記，房屋所有權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，買方可以依合同請求賣方承擔(dān)違約責(zé)任?！保?］學(xué)術(shù)界對此也有頗多爭論，但主流學(xué)說支持以上第四種處理方式，認(rèn)為在一物二賣的情況下，除了在后買受人以故意致前買受人損害為目的，采用違法的、違背善良風(fēng)俗的方法而致前買受人債權(quán)受到侵害，后一個(gè)合同當(dāng)屬無效外，若后買受人無故意侵害前一債權(quán)的目的，則出賣人和后買受人所訂立的買賣契約仍為有效成立，不因前買約而受影響［9］。前買受人不得以其債權(quán)發(fā)生在前為理由，而主張出賣人與后買受人間移轉(zhuǎn)所有權(quán)之物權(quán)契約無效。后買受人取得其物之所有權(quán)，不受前買約之影響。前買受人就出賣人將標(biāo)的物讓與他人而生給付之不能，得請求債務(wù)不履行損害賠償或解除契約，解除權(quán)之行使，不妨礙損害賠償之請求。筆者認(rèn)為，以上學(xué)說對于保護(hù)前買受人的利益是較為有利的，但卻并非無懈可擊。房屋等不動產(chǎn)對人們而言意義重大，對于某些迫切需要房屋的人來說，充分的違約補(bǔ)償可能遠(yuǎn)不如現(xiàn)實(shí)的房產(chǎn)有價(jià)值，即使獲得了充分的補(bǔ)償，他們可能仍然受到了損害。

預(yù)告登記制度為這個(gè)問題的解決提供了方法?！敖?jīng)義務(wù)人同意或法院判決后，購買者可以將這項(xiàng)請求權(quán)納入預(yù)告登記，因預(yù)告登記具有物權(quán)的排他效力，故出賣方的任何違背預(yù)告登記內(nèi)容的處分均為無效，這就確保了購買者將來能夠獲得指定的房屋?！蓖瑫r(shí)，對于出賣方而言，他既然已經(jīng)同購買方訂立了合同，就應(yīng)遵守合同的約定，對自己的行為負(fù)責(zé)，隨意撕毀合同，唯利是圖，這是民法之誠實(shí)信用原則與禁止權(quán)利濫用原則所不允許的。預(yù)告登記制度在一定限度內(nèi)限制出賣方的處分權(quán)具有合理性；對于第三人來說，由于購買者的請求權(quán)已被公示，他完全可以通過查詢來了解該不動產(chǎn)的情況，防止受到損害，倘若未經(jīng)查詢而逕行與出賣方訂立合同，由于其有過錯(cuò)，因此對因該合同無效而引起的損失應(yīng)承擔(dān)責(zé)任。可見，預(yù)告登記能平衡出賣方、購買方及第三人之間的利益，這對解決房屋等不動產(chǎn)買賣，尤其是商品房預(yù)售等敏感的社會問題具有獨(dú)特的作用，可見，預(yù)告登記制度為買受人保護(hù)自己的權(quán)利增加了一個(gè)可供選擇的機(jī)會。

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D923.2

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1673-1999（2011）05-0048-02

張珍珍（1982-），女，河南周口人，西北師范大學(xué)（甘肅蘭州730070）政法學(xué)院碩士研究生。

2010-12-16