中國人民銀行今年5月17日發(fā)布《關(guān)于調(diào)整商業(yè)性個人住房貸款利率政策的通知》后，增量房貸利率進一步下調(diào)，而存量房貸利率保持不變，兩者利差再次擴大。近期，媒介網(wǎng)絡關(guān)于調(diào)降存量房貸利率的呼聲漸起，借款人希望存量與增量利率同步，金融機構(gòu)擔心息差收窄利潤空間壓縮，降與不降面臨兩難。當前，適時調(diào)降存量房貸利率，階段性讓利于民，金融機構(gòu)雖面臨短期陣痛，但總體來看利大于弊。適應我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的新變化，因勢利導建立存量住房貸款利率調(diào)整優(yōu)化機制，充分釋放消費、投資等綜合效益，具有現(xiàn)實意義。

一、存量房貸與新增房貸利差擴大

自央行發(fā)文取消全國層面首套和二套住房商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限以來，各地紛紛落實政策要求，引導新增房貸利率下調(diào)。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，今年5月，百城首套、二套主流房貸利率平均為3.45%、3.90%，較上月分別下降12BP（基點）、26BP，較1月分別回落39BP、51BP。在存量房貸利率方面，去年9月25日降低存量首套住房貸款利率后，大部分城市存量首套房貸利率與LPR（貸款市場報價利率）一致，僅北京、上海、深圳等為數(shù)不多的城市仍保持較高加點；因二套住房未涉及調(diào)整，多數(shù)城市存量二套房貸利率仍有加點。

（一）存量首套房貸利率有再次下調(diào)空間

此次，采取LPR減點（30BP—70BP）調(diào)降首套房貸利率下限較為普遍。此前保持加點的城市，北京、上海、深圳已將首套房貸利率從LPR+55BP、LPR+35BP、LPR+30BP均調(diào)整為LPR-45BP，降幅分別為100BP、80BP和75BP。首套存量房貸利率與現(xiàn)行利率相比，存在較大利差空間。

（二）存量二套房貸利率有調(diào)整優(yōu)化空間

去年9月，存量二套房貸利率未納入政策調(diào)整范疇。隨著各城市重新確定二套房貸利率下限，存量二套房貸利率與現(xiàn)行利率相比，利差再次拉大。以杭州、武漢為例，二套房貸利率從LPR+20BP調(diào)整為LPR-60BP，降幅達80BP。與首套房貸利率相比，利差進一步收窄，比如合肥、珠海、佛山等城市首套、二套執(zhí)行同一利率；鄭州、杭州、武漢等城市首套、二套利差收窄至10個基點。

二、存量房貸利率面臨“降與不降”兩難

據(jù)央行數(shù)據(jù)，去年9月末我國存量住房貸款加權(quán)平均利率為4.29%，今年3月新發(fā)放個人住房貸款利率為3.69%，利差達0.6個百分點，按今年一季度末個人住房貸款余額38.19萬億元計算，如調(diào)降存量房貸利率，每年將減少借款人利息支出約2300億元。

（一）利率不降將加速借款人償還負債

參考歷史經(jīng)驗，存量房貸借款人會減少消費支出，選擇提前還貸、置換貸款等方式，盡可能將較大利差帶來的損失降至最低。

第一，或引發(fā)新一輪提前還貸潮。目前，存量首套房貸利率4%左右、二套房貸利率5%左右，“高利率”弊端開始顯現(xiàn)，疊加無風險利率繼續(xù)下降，銀行理財、大額存單等高息產(chǎn)品縮減，借款人提前還貸等同于有效投資。從近期各大銀行反饋來看，提前還貸咨詢量和預約量明顯增多。國泰君安研報顯示，今年2月以來居民早償率（指借款人在規(guī)定借款期限內(nèi)提前還款的比例）加速上行，4月達到37%的歷史高位。提前還貸將直接影響個人住房貸款余額下降。以廣東省為例，2023年末，廣東境內(nèi)居民個人住房貸款余額5.3萬億元，同比下降2.5%；全年發(fā)放額比上年度增加1151億元，但提前還款規(guī)模比上年度增加2784億元，余額下降主要受提前還貸影響，且從變化趨勢看，當年9月存量首套房貸利率下調(diào)后，提前還貸規(guī)模開始回落。

第二，或?qū)е聜€人住房貸款信用風險。當前，房地產(chǎn)市場繼續(xù)調(diào)整，各線城市商品住宅銷售價格環(huán)比、同比降幅均有所擴大。在房價高位和利率高位購房的存量房貸借款人，面臨房產(chǎn)價格縮水和高息還貸的雙重壓力，導致還款動力不足，進而引發(fā)斷供風險。此外，經(jīng)營性貸款、個人消費貸款等利率已降至3%左右，借款人有可能借助上述低成本貸款方式置換存量房貸，增加個人信用和銀行合規(guī)風險。比如近期社交平臺廣泛流傳兩種還款方式：一類整合自有資金用來償還房貸，再將消費貸借出用于日常資金周轉(zhuǎn)；一類將消費貸、經(jīng)營貸騰挪直接用于償還房貸，變相助推信貸資金流入樓市。從央行數(shù)據(jù)看，今年一季度末，住戶經(jīng)營性貸款同比增長15.4%，一季度增加1.29萬億元；不含個人住房貸款的消費性貸款余額同比增長8.7%，一季度增加375億元。

第三，或制約居民消費釋放。存量房貸與新增房貸的利差，在當期增加了居民的利息支出，還款壓力影響居民消費意愿。以北京市為例，城六區(qū)存量首套、二套房貸利率為LPR+55BP、LPR+105BP，新增首套、二套房貸利率為LPR-45BP、LPR-5BP。如果貸款200萬元，還款期限30年，按當前5年期以上LPR為3.85%等額本息還款計算，存量首套、二套每月還款10015元、10615元；新增首套、二套每月還款8869元、9319元，分別多還1146元、1296元。

（二）利率調(diào)降將進一步壓縮銀行利潤空間

雖然今年一季度商業(yè)銀行累計實現(xiàn)凈利潤6723億元，同比增長0.7%，風險抵補能力整體充足，但綜合考慮凈息差、資產(chǎn)荒等因素，除非有監(jiān)管部門政策引導，銀行缺乏主動調(diào)降存量房貸利率的動力。

一是受凈息差下滑影響?，F(xiàn)階段，受LPR重定價、存量首套房貸利率調(diào)整、存款利率降幅小于貸款利率降幅、居民存款定期化等多重因素影響，銀行資產(chǎn)及負債兩端承壓，凈息差下滑趨勢仍在持續(xù)。據(jù)國家金融監(jiān)督管理總局數(shù)據(jù)，今年一季度商業(yè)銀行凈息差為1.54%，較上年末減少0.15個百分點；較去年9月底的1.73%，下降0.19個百分點。有業(yè)內(nèi)測算，存量房貸利率平均下調(diào)80BP，銀行息差可能下滑6—9個基點，凈息差下降將成為存量房貸利率調(diào)整的掣肘。

二是受優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)荒影響。相比其他資產(chǎn)，個人住房貸款收益高，不良率低（約0.5%左右），是銀行競相爭食的“香餑餑”。但房地產(chǎn)市場持續(xù)調(diào)整，個人住房貸款余額收縮明顯，今年一季度，個人住房貸款余額同比下降1.9%，增速比上年末低0.3個百分點，一季度增加51億元。個人住房貸款的萎縮無異于掐斷了銀行重要的利潤來源，令微利時期的銀行面臨優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)荒的考驗。

三、調(diào)降存量房貸利率的對策建議

央行曾在2008年、2023年兩次指引金融機構(gòu)調(diào)降存量住房貸款利率，均平穩(wěn)運行且釋放倍數(shù)效應。再次降低存量住房貸款利率，對借款人來說，可節(jié)約利息支出，有利于擴大消費和投資；對金融機構(gòu)來說，可有效減少提前還貸現(xiàn)象，避免資金沉淀空轉(zhuǎn)，規(guī)避信用、合規(guī)等風險隱患。在此過程中，仍需強化監(jiān)管部門政策指引，平衡金融機構(gòu)、城市政府和借款人等各方利益。

（一）建立存量住房貸款利率調(diào)整優(yōu)化機制

一是盡快出臺新一輪降低存量房貸利率的政策舉措，將調(diào)整范圍從首套住房拓展到二套住房，引導金融機構(gòu)與借款人有序調(diào)整優(yōu)化資產(chǎn)負債。二是指導金融機構(gòu)與借款人自主協(xié)商，通過新發(fā)放貸款置換或變更合同約定的利率水平，調(diào)整存量房貸利率。新發(fā)放貸款或變更后貸款合同的利率水平，不低于當時所在城市商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限。三是指導金融機構(gòu)靈活擬定重定價策略，依據(jù)所在城市商業(yè)性個人住房貸款利率，在每年的重新定價日，按年度動態(tài)調(diào)整存量房貸利率。

（二）充分調(diào)動金融機構(gòu)存量房貸利率調(diào)整積極性

一是結(jié)合本機構(gòu)經(jīng)營狀況、客戶風險狀況等因素，創(chuàng)新住房信貸產(chǎn)品，提供差異化、個性化服務，滿足不同借款人的現(xiàn)實需要，保持個人住房貸款的穩(wěn)定性。二是嚴格落實監(jiān)管要求，對借款人申請經(jīng)營性貸款和個人消費貸款等貸款的用途進行穿透式、實質(zhì)性審核，防范違規(guī)用于置換存量房貸。三是推動負債成本下降，適度壓減協(xié)議存款、結(jié)構(gòu)性存款、三年期以上的大額存單等高成本存款占比，提升低成本結(jié)算類資金占比，緩解凈息差持續(xù)下降壓力，保障財務健康。

（三）因城施策推動城市房貸標準優(yōu)化

一是地方政府根據(jù)本地房地產(chǎn)市場形勢及調(diào)控要求，優(yōu)化個人住房貸款首套房認定標準，將符合條件的存量二套住房，認定為首套住房。二是金融機構(gòu)允許符合“首套標準”的存量二套住房，按規(guī)定享受首套房貸利率。三是地方政府與金融機構(gòu)聯(lián)動，規(guī)范住房信貸市場秩序，滿足借貸雙方有序調(diào)整優(yōu)化資產(chǎn)負債合理訴求。

（鮑家偉，國家發(fā)展改革委城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心研究員）