沈曉艷

(南京揚(yáng)子開(kāi)發(fā)投資有限公司，江蘇 南京 211899)

1 引言

宅者，人之本，人因宅而立。隨著國(guó)家住房制度改革的不斷深化，旨在解決城市中低收入者的保障性住房也應(yīng)運(yùn)而生。黨的二十大提出“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度”，表明我國(guó)在住房領(lǐng)域?qū)⒊掷m(xù)保持“租購(gòu)并舉”政策定力。

從居民視角的住房選擇研究已有不少，研究對(duì)象中，對(duì)農(nóng)民工[1-4]、老年人[5-6]關(guān)注度較高，也有城市外來(lái)人員[7]、青年群體[8]等。就影響因素而言，現(xiàn)有研究大致可以分為個(gè)人與家庭特征、住房條件、租購(gòu)成本、宏觀政策、制度特征和心理特征[9-10]。選擇對(duì)象中，現(xiàn)有研究大都針對(duì)商品房選擇[11]。從已有研究看，從城市中低收入群體視角的保障房租購(gòu)選擇還未引起學(xué)者足夠重視。

保障性住房的建設(shè)受到了政府的大力支持，然而，現(xiàn)今的保障性住房的住房產(chǎn)權(quán)是否是低收入人群樂(lè)意接受的？從低收入人群的角度，影響他們住房選擇的因素有哪些？這些問(wèn)題對(duì)于保障性住房建設(shè)的可持續(xù)發(fā)展具有重要意義。據(jù)此，文章提出針對(duì)城市低收入人群，對(duì)他們的保障性住房權(quán)屬選擇偏好及其影響因素進(jìn)行研究，構(gòu)建理論模型，并基于江蘇省南京市的調(diào)研數(shù)據(jù)開(kāi)展實(shí)證，揭示隱藏在數(shù)字后面的特殊群體對(duì)特殊類(lèi)型的住房選擇。

2 研究假設(shè)與模型

2.1 變量選擇

當(dāng)前國(guó)內(nèi)外住房選擇研究中，影響因素有個(gè)人與家庭特征因素、住房條件因素以及心理特征因素三個(gè)方面。同時(shí)，國(guó)內(nèi)相比于國(guó)外研究，大多還增加了制度特征方面的因素。由于保障性住房的制度特征相對(duì)復(fù)雜，量化難度較大，在調(diào)研問(wèn)卷的題目設(shè)置中大都轉(zhuǎn)換成了對(duì)政策的感知程度，因此文章將心理特征與制度特征因素歸總為政策感知因素。文章將從個(gè)人與家庭特征、住房條件和政策感知三個(gè)方面分析影響低收入人群保障性住房選擇偏好的因素。由于文章所得的樣本是截面數(shù)據(jù)，而價(jià)格、利率等宏觀變量的影響往往需要考察多個(gè)時(shí)期的數(shù)據(jù)，因此在文章中將之作為控制變量。因變量則是兩類(lèi)權(quán)屬選擇，租賃或購(gòu)買(mǎi)。

2.2 理論框架與假設(shè)

基于上述對(duì)居民住房權(quán)屬選擇變量的考量，文章構(gòu)建了如圖1所示的權(quán)屬選擇理論框架。

圖1 權(quán)屬選擇理論框架

參考已有研究結(jié)論，文章提出住房權(quán)屬選擇的相關(guān)假設(shè)如下：

H1 個(gè)人與家庭特征影響城市低收入人群保障性住房權(quán)屬選擇

H1.1男性相比于女性更偏向于購(gòu)買(mǎi)住房

H1.2隨著年齡的升高，選擇購(gòu)買(mǎi)住房的概率也隨之增高

H1.3家庭成員受教育程度越高的家庭，其選擇購(gòu)買(mǎi)住房的概率越大

H1.4家庭人口數(shù)越多的家庭，其選擇購(gòu)買(mǎi)住房的概率越大

H1.5家庭年收入越高的家庭，其選擇購(gòu)買(mǎi)住房的概率越大

H2住房條件影響城市低收入人群保障性住房權(quán)屬選擇

H2.1當(dāng)前住房性質(zhì)為自有住房的家庭，其今后偏好購(gòu)買(mǎi)住房的概率越大

H2.2當(dāng)前住房面積越大的家庭，其選擇購(gòu)買(mǎi)住房的概率越大

H2.3希望住房面積越大的家庭，其選擇購(gòu)買(mǎi)住房的概率越大

H3政策感知影響城市低收入人群保障性住房權(quán)屬選擇

H3.1對(duì)保障性政策情況越了解的家庭，其選擇購(gòu)買(mǎi)住房的概率越大

H3.2對(duì)保障性住房申請(qǐng)手續(xù)越了解的家庭，其選擇購(gòu)買(mǎi)住房的概率越大

H3.3享有住房公積金或者住房補(bǔ)貼的家庭，其選擇購(gòu)買(mǎi)住房的概率越大

H3.4對(duì)保障性政策總體越感到滿意的家庭，其選擇購(gòu)買(mǎi)住房的概率越大

2.3 模型選擇

由于文章選取的為截面模型，且住房權(quán)屬選擇影響變量為非連續(xù)變量，適合運(yùn)用Logit回歸模型。因?yàn)闄?quán)屬選擇即“租賃”與“購(gòu)買(mǎi)”兩類(lèi)，因此可以用二元分類(lèi)變量進(jìn)行分析。

3 數(shù)據(jù)來(lái)源與研究區(qū)概況

3.1 數(shù)據(jù)來(lái)源

文章數(shù)據(jù)來(lái)源依托于江蘇省住房保障的調(diào)研問(wèn)卷。調(diào)研地點(diǎn)為南京市棲霞區(qū)、玄武區(qū)和雨花臺(tái)區(qū)的3個(gè)保障對(duì)象較為集中的社區(qū)，采用隨機(jī)抽樣的方法，在街道、社區(qū)活動(dòng)中心、社區(qū)服務(wù)中心等地實(shí)地發(fā)放問(wèn)卷。調(diào)研期間累計(jì)回收問(wèn)卷435份，經(jīng)統(tǒng)計(jì)其中有效問(wèn)卷431份，有效率達(dá)到99.08%。

3.2 研究區(qū)概況

南京自2002年以來(lái)開(kāi)始建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房來(lái)解決低收入人群的住房困難問(wèn)題，同時(shí)為城市建設(shè)拆遷戶提供補(bǔ)償性住房。南京分別在2002年、2005年在全市集中規(guī)劃了25塊經(jīng)濟(jì)適用房片區(qū)。根據(jù)南京市住房保障相關(guān)規(guī)定，“城市中等偏下收入住房困難家庭”是指家庭人均年收入低于上年度人均可支配收入的80%、人均住房面積在保障標(biāo)準(zhǔn)以下的家庭；“低收入住房困難家庭”是指人均年收入低于上年度人均可支配收入的50%的家庭。文章調(diào)研對(duì)象即為此類(lèi)住房保障對(duì)象。

4 實(shí)證分析與討論

4.1 變量測(cè)度

文章將因變量的選擇界定為購(gòu)買(mǎi)和租賃住房?jī)煞N狀態(tài)，按照現(xiàn)階段對(duì)二元分類(lèi)變量普遍采用的0～1分類(lèi)法，計(jì)購(gòu)買(mǎi)住房的為1，租賃住房的為0，其他變量的具體測(cè)度以及在模型中的預(yù)期方向整理如表1所示。

表1 變量測(cè)度與回歸預(yù)期符號(hào)

4.2 二元Logit回歸

文章借助SPSS 26.0對(duì)城市低收入人群的樣本進(jìn)行二元Logit回歸分析，首先對(duì)模型進(jìn)行擬合優(yōu)度檢驗(yàn)，結(jié)果顯示極大似然值(-2Log likelihood)為516.748，遠(yuǎn)高于臨界值，說(shuō)明模型擬合效果較好；Hosmer-Lemeshow 檢驗(yàn)X2值為10.126，相應(yīng)P值為0.256>0.05，統(tǒng)計(jì)不顯著，說(shuō)明觀測(cè)數(shù)據(jù)與預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)之間沒(méi)有顯著差異，模型具有較好的擬合優(yōu)度；69.10%的預(yù)測(cè)準(zhǔn)確率說(shuō)明模型整體的預(yù)測(cè)準(zhǔn)確性良好。

模型回歸結(jié)果見(jiàn)表2，在城市低收入人群保障性住房權(quán)屬選擇影響因素中，個(gè)人與家庭特征中性別，年齡、受教育程度、家庭年收入、住房條件中希望住房面積、政策感知中住房補(bǔ)貼、申請(qǐng)程序了解度等回歸系數(shù)統(tǒng)計(jì)均顯著，也就是說(shuō)，個(gè)人與家庭特征、住房條件以及政策感知對(duì)城市低收入人群的住房權(quán)屬選擇都會(huì)產(chǎn)生影響，即H1、H2和H3的研究假設(shè)通過(guò)。

表2 Logit回歸估計(jì)結(jié)果

變量家庭年收入在0.01的水平下統(tǒng)計(jì)顯著，變量性別、年齡和申請(qǐng)程序了解度在0.05的水平下統(tǒng)計(jì)顯著，受教育程度、希望住房面積和是否享有住房補(bǔ)貼在0.1的水平下統(tǒng)計(jì)顯著，統(tǒng)計(jì)不顯著的變量有家庭人口數(shù)、住房性質(zhì)、現(xiàn)住房面積、政策了解度和政策滿意度。

值得一提的是，性別與申請(qǐng)程序了解度與預(yù)期相反。城市低收入人群中女性較之男性更傾向于購(gòu)買(mǎi)住房，表明女性相比于男性，對(duì)于住房的穩(wěn)定性需求更強(qiáng)。也可能為在低收入人群當(dāng)中，男性收入水平比普通男性的差距較之女性收入水平比普通女性的差距要大，而男性作為購(gòu)買(mǎi)住房的主要承擔(dān)者，壓力較大，購(gòu)買(mǎi)信心不足。

不了解保障房申請(qǐng)程序的居民相比于了解的居民更有可能購(gòu)買(mǎi)住房，原因可能在于不了解保障房申請(qǐng)程序的人群，在其認(rèn)知里，獲得住房的渠道僅有商品房，而商品房的租房成本高、居住不穩(wěn)定、性價(jià)比低，因此更傾向于購(gòu)買(mǎi)商品房。而了解保障房申請(qǐng)程序的人，已經(jīng)充分認(rèn)識(shí)到公租房、經(jīng)濟(jì)適用房，甚至共有產(chǎn)權(quán)房的政策優(yōu)勢(shì)，因此傾向于租賃住房。

5 結(jié)論與政策建議

5.1 結(jié)論

研究結(jié)果顯示：對(duì)城市低收入人群住房權(quán)屬選擇影響最大(P值<0.01)的變量是家庭年收入；影響較大的變量(0.01

進(jìn)一步而言，在城市低收入人群對(duì)保障性住房的選擇中，女性較之男性，年齡較大者，受教育程度高家庭，家庭年收入高的家庭，希望住房面積越大的家庭，享有住房補(bǔ)貼的家庭，以及對(duì)保障性住房申請(qǐng)程序不太了解的家庭，他們購(gòu)買(mǎi)住房的概率較高。

5.2 政策建議

基于實(shí)證分析，結(jié)合問(wèn)卷訪問(wèn)的信息，文章提出四點(diǎn)相關(guān)政策建議。

(1)雖然受自身?xiàng)l件限制，但是受傳統(tǒng)觀念和社會(huì)主流意識(shí)的影響，大部分受訪對(duì)象對(duì)于取得房屋產(chǎn)權(quán)的愿望較大，仍然希望獲得住房產(chǎn)權(quán)。因此政府需要適當(dāng)引導(dǎo)居民住房觀念，促進(jìn)合理的住房消費(fèi)，讓那些沒(méi)有足夠支付能力的家庭放棄或者暫時(shí)放棄購(gòu)買(mǎi)住房，選擇符合當(dāng)前能力的住房。

(2)家庭年收入越多的家庭購(gòu)房意愿越強(qiáng)，選擇更大戶型住房的意愿也越強(qiáng)。因此可以采取梯級(jí)住房保障，對(duì)于低收入家庭進(jìn)行收入審核，提供相應(yīng)產(chǎn)權(quán)與戶型的住房；對(duì)于介于“租”和“售”界限上的人群，政府可以采取“先租后售，租售并舉”的形式，在具體的操作過(guò)程中也可以通過(guò)“共有產(chǎn)權(quán)”或者是“優(yōu)惠購(gòu)房制度”來(lái)實(shí)現(xiàn)。

(3)大多數(shù)訪問(wèn)對(duì)象沒(méi)有住房公積金，也沒(méi)有住房補(bǔ)貼，而這一因素對(duì)他們的住房權(quán)屬意愿產(chǎn)生了顯著影響。因此政府需要嚴(yán)格貫徹實(shí)施住房公積金制度，對(duì)企事業(yè)單位公積金的發(fā)放建立監(jiān)督機(jī)制，并有針對(duì)性地發(fā)放住房補(bǔ)貼，強(qiáng)化資格審核，確保優(yōu)惠政策使最需要的群體受益。

(4)大多數(shù)居民表示不清楚保障性住房政策，也不清楚保障性住房申請(qǐng)程序，而這些因素會(huì)對(duì)住房權(quán)屬選擇產(chǎn)生影響，因此政府應(yīng)當(dāng)擴(kuò)大政策的宣傳力度，使低收入家庭知曉政策及住房保障方式途徑，避免因?yàn)椴恢槎e(cuò)失申請(qǐng)機(jī)會(huì)，在了解政策后也可以根據(jù)自身情況進(jìn)行住房選擇。