謝曉妮，劉洲旭，雷昊

［摘 要］現(xiàn)金流的管理水平高低直接關(guān)系著企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和企業(yè)日常運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)的高低。房地產(chǎn)企業(yè)具有資金投入量大、投資周期長(zhǎng)、變現(xiàn)能力弱等特征，一旦資金鏈斷裂，就會(huì)引發(fā)較大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。文章選擇H房地產(chǎn)公司作為研究對(duì)象，分別從現(xiàn)金流結(jié)構(gòu)和現(xiàn)金流指標(biāo)角度對(duì)其經(jīng)營、籌資和投資活動(dòng)中存在的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析，并提出風(fēng)險(xiǎn)管控措施，以供企業(yè)和同行參考。

［關(guān)鍵詞］財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制；現(xiàn)金流結(jié)構(gòu)；現(xiàn)金流指標(biāo)

doi：10.3969/j.issn.1673 - 0194.2023.16.016

［中圖分類號(hào)］F275［文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼］A［文章編號(hào)］1673-0194（2023）16-0049-03

0? ? ?引 言

良好的現(xiàn)金流是保證企業(yè)穩(wěn)定經(jīng)營的基本前提［1］。房地產(chǎn)行業(yè)屬于資金密集型行業(yè)，對(duì)于資金的需求量大且投資周期長(zhǎng)、變現(xiàn)能力弱，所以房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)現(xiàn)金流的管理水平要求較高。隨著房地產(chǎn)企業(yè)面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)不斷發(fā)生改變，僅依靠傳統(tǒng)的財(cái)務(wù)指標(biāo)對(duì)房地產(chǎn)公司進(jìn)行財(cái)務(wù)分析報(bào)告，已經(jīng)不能全面揭示企業(yè)潛在的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)［2］。本文基于現(xiàn)金流量，分析H公司的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)問題，并向公司反饋真實(shí)的財(cái)務(wù)現(xiàn)狀，幫助案例公司制定措施，降低案例公司的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

1? ? ?H房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)現(xiàn)狀

H公司成立于1992年，致力于城市重點(diǎn)功能區(qū)域土地成片開發(fā)和城市功能開發(fā)，目前是一家以城市開發(fā)為主業(yè)的房地產(chǎn)公司，擁有房地產(chǎn)開發(fā)一級(jí)資質(zhì)。房地產(chǎn)公司的存貨主要是各種開發(fā)房產(chǎn)，除此之外，還包括房產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營過程中所必需的各種材料用品鋼材、木材、砂石等，還有企業(yè)購入的用于房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的電氣設(shè)備、衛(wèi)生設(shè)備和通風(fēng)設(shè)備等設(shè)備。

如表1所示，H公司的存貨和應(yīng)收賬款的總量在逐年上升，可能會(huì)出現(xiàn)因存貨積壓和應(yīng)收賬款收不回來而造成額外的存貨儲(chǔ)存管理費(fèi)用（主要是各種材料用品和設(shè)備的費(fèi)用）和壞賬損失的情況。同時(shí)，H公司的資產(chǎn)總量也在不斷上升，且流動(dòng)資產(chǎn)在整個(gè)資產(chǎn)中的占比攀升，說明H公司資產(chǎn)的結(jié)構(gòu)性配置較好。H公司營業(yè)收入和營業(yè)成本5年內(nèi)的走向趨勢(shì)一致，凈利潤(rùn)在5年內(nèi)一直保持著穩(wěn)步上升，但是增速在2019年之后開始放緩?；诖耍梢哉J(rèn)為H公司營業(yè)收入在受到影響的情況下，仍能保持較強(qiáng)的盈利能力。H公司經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金流量?jī)纛~變化幅度較大，整體處于較低的水平，可能面臨著經(jīng)營不善的情況；投資活動(dòng)現(xiàn)金流量?jī)纛~也處于逐年下降的趨勢(shì)，對(duì)外投資的規(guī)模不斷收縮；籌資活動(dòng)現(xiàn)金流量?jī)纛~近5年來變化較大，2021年達(dá)到111.40億元，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量，說明承擔(dān)企業(yè)現(xiàn)金流造血功能的經(jīng)營活動(dòng)可能出現(xiàn)了問題。

2? ? ?H房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析

2.1? ?經(jīng)營活動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)分析

H公司經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流入主要由銷售商品、提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金和收取利息、手續(xù)費(fèi)及傭金的現(xiàn)金兩部分組成，其中通過銷售商品、提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金占比最大，說明H公司經(jīng)營活動(dòng)的現(xiàn)金流入主要是依靠銷售產(chǎn)品產(chǎn)生的。H公司經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流出主要由購買商品、接受勞務(wù)支付的現(xiàn)金和支付的各項(xiàng)稅費(fèi)兩部分組成，其中購買商品、接受勞務(wù)支付的現(xiàn)金占比最大，說明H公司經(jīng)營活動(dòng)的現(xiàn)金流出主要是用來購買商品和接受勞務(wù)。

如表2所示，2017—2021年H公司經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~波動(dòng)較大，其中2017年和2020年經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~為負(fù)值。結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)的資本密集型屬性，H公司經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金流中的拿地投資支出占比較高，可能存在拿地支出與銷售回款不匹配、銷售回款率待提升、業(yè)績(jī)下滑、對(duì)上下游及關(guān)聯(lián)公司應(yīng)收賬款占比較高等問題，需要重點(diǎn)對(duì)此加以關(guān)注。

2.2? ?投資活動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)分析

H公司投資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流入主要由收回投資收到的現(xiàn)金和取得投資收益收到的現(xiàn)金兩部分組成，其中通過收回投資收到的現(xiàn)金占比最大，說明H公司投資活動(dòng)的現(xiàn)金流入主要是依靠收回投資產(chǎn)生的。H公司投資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流出主要由購建固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)和其他長(zhǎng)期資產(chǎn)支付的現(xiàn)金和投資支付的現(xiàn)金兩部分組成，其中通過投資支付的現(xiàn)金占比最大，說明H公司投資活動(dòng)的現(xiàn)金流出主要是由對(duì)外投資支付產(chǎn)生的。

如表3 所示，2017—2021年H公司投資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~波動(dòng)較大，其中2017—2018年這一數(shù)值為正，主要是因?yàn)楣就ㄟ^變賣資產(chǎn)收縮經(jīng)營來降低投資風(fēng)險(xiǎn)。而在2019—2021年，H公司投資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~為負(fù)值，說明H公司在這期間進(jìn)行了擴(kuò)大生產(chǎn)的投資活動(dòng)。但在2018—2019年短短一年時(shí)間內(nèi)，H公司投資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~呈現(xiàn)巨大的差額，須關(guān)注這一時(shí)期的投資活動(dòng)存在因錯(cuò)誤判斷投資環(huán)境而導(dǎo)致盲目擴(kuò)張的風(fēng)險(xiǎn)。

2.3? ?籌資活動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)分析

H公司籌資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流入主要由取得借款收到的現(xiàn)金和發(fā)行債券收到的現(xiàn)金兩部分組成，其中通過取得借款收到的現(xiàn)金占比最大，說明H公司籌資活動(dòng)的現(xiàn)金流入主要是依靠借款產(chǎn)生的。H公司籌資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流出主要由償還債務(wù)所支付的現(xiàn)金和分配股利、利潤(rùn)或償付利息支付的現(xiàn)金兩部分組成，其中償還債務(wù)所支付的現(xiàn)金占比最大，說明H公司籌資活動(dòng)的現(xiàn)金流出主要是基于還債產(chǎn)生的。

如表4所示，2017—2021年H公司籌資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~波動(dòng)較大。其中，2017年和2018年籌資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~為負(fù)值，說明H公司在這期間將借款全部或大部分用于償還債務(wù)和分配股利，大幅縮小了企業(yè)的債務(wù)規(guī)模，建立了良好的商業(yè)信譽(yù)，有利于后續(xù)籌資活動(dòng)的開展。

3? ? ?H房地產(chǎn)公司存在的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)及其成因

3.1? ?存貨滯銷，銷售回款能力較弱

房地產(chǎn)企業(yè)一般掌握著大量的待售商品房，而大量的商品房經(jīng)過長(zhǎng)時(shí)間的堆積，可能會(huì)造成商品房貶值，再加上巨額的存貨數(shù)量，會(huì)給企業(yè)帶來難以估量的損失，甚至可能進(jìn)行破產(chǎn)清算。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)嚴(yán)格把控存貨數(shù)量，通過適當(dāng)減少存貨在資產(chǎn)中的占比，來維持經(jīng)營活動(dòng)的正常進(jìn)行［3］。自2017年開始，H公司存貨在資產(chǎn)中的占比不斷上升，到2020年，存貨在資產(chǎn)中的占比約為70%，可以認(rèn)為H房地產(chǎn)公司存在產(chǎn)能不斷擴(kuò)張而銷售過剩的情況，在占用其他資源的同時(shí)還降低了資金的使用效率，也會(huì)因增加成本而影響凈利潤(rùn)增長(zhǎng)速度。

3.2? ?盲目追求投資與規(guī)模擴(kuò)張，盈利能力降低

通過分析投資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量情況，發(fā)現(xiàn)H公司調(diào)整了發(fā)展戰(zhàn)略，開始由收縮轉(zhuǎn)向擴(kuò)張，其中在2018—2019年這個(gè)經(jīng)營策略的轉(zhuǎn)折期，投資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~差額達(dá)到98.279億元，說明H公司經(jīng)過兩年的投資蟄伏后，急于對(duì)外投資，導(dǎo)致企業(yè)盲目追求投資及規(guī)模擴(kuò)張，并通過多種渠道獲取資本，大量囤積儲(chǔ)備用地，壯大業(yè)務(wù)體量，增加了投資項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)，不利于企業(yè)長(zhǎng)期發(fā)展［4］。

3.3? ?籌資活動(dòng)管理混亂，資本結(jié)構(gòu)不合理

H公司籌資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流入主要來源于取得借款收到的現(xiàn)金，在籌資過程中過度依賴單一的籌資渠道，且資本結(jié)構(gòu)不合理。2017年，H公司的借款資金在籌資中的占比達(dá)到99%，即使這一占比后續(xù)有所降低，但該資金仍是H公司籌資活動(dòng)現(xiàn)金流入的主要來源。因此，H公司應(yīng)盡快拓展新的籌資渠道，有序管理籌資活動(dòng)，調(diào)整自身資本結(jié)構(gòu)，緩解企業(yè)的籌資壓力。

4? ? ?H房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的管控措施

4.1? ?經(jīng)營活動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)控制措施

4.1.1? ?加快存貨周轉(zhuǎn)，提高資金使用效率

H公司應(yīng)該注重提升存貨的周轉(zhuǎn)速度，合理處置去化緩慢的滯重資產(chǎn)，不斷提升存貨周轉(zhuǎn)率水平，并適當(dāng)出售部分項(xiàng)目股權(quán)，解決存貨占資產(chǎn)比重較大的問題。

4.1.2? ?改變銷售策略，增強(qiáng)銷售回款能力

H公司需要采取適當(dāng)?shù)匿N售政策，將獎(jiǎng)金和業(yè)績(jī)掛鉤，加強(qiáng)對(duì)銷售回款的跟進(jìn)力度，評(píng)估銷售對(duì)象的償債能力，將應(yīng)收賬款回款情況納入考核，提升企業(yè)的銷售回款能力。

4.2? ?投資活動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)控制措施

4.2.1? ?優(yōu)化投資決策，加強(qiáng)預(yù)算編制

H公司應(yīng)結(jié)合資金密集的行業(yè)特征，探索新的投資戰(zhàn)略，合理預(yù)測(cè)項(xiàng)目現(xiàn)金流情況，加強(qiáng)資金預(yù)算編制，優(yōu)化資金配置，提高資金管理水平，讓資金適配企業(yè)發(fā)展［5］。

4.2.2? ?控制成本費(fèi)用，增強(qiáng)盈利能力

H公司應(yīng)認(rèn)識(shí)到成本控制的重要性，將成本費(fèi)用控制貫穿于整個(gè)運(yùn)營環(huán)節(jié)，合理運(yùn)用政府調(diào)控政策，進(jìn)行成本動(dòng)態(tài)管理，確保成本適配，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化。

4.3? ?籌資活動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)控制措施

4.3.1? ?優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，提升自身償債能力

H公司應(yīng)持續(xù)優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，控制資產(chǎn)負(fù)債率水平，提升償債能力，還應(yīng)控制籌資規(guī)模，推進(jìn)債轉(zhuǎn)股模式，減輕償債壓力。

4.3.2? ?拓展籌資渠道，爭(zhēng)取最優(yōu)籌資成本

H公司要積極拓展籌資渠道，引入新的籌資模式，爭(zhēng)取最優(yōu)籌資成本，加快改善自身籌資結(jié)構(gòu)。

主要參考文獻(xiàn)

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［3］鄧旭東，張瑜，徐文平.基于現(xiàn)金流量角度的財(cái)務(wù)預(yù)警模型研究：以房地產(chǎn)行業(yè)為例［J］.會(huì)計(jì)之友，2018（23）：89-93.

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