文/王瑞民

稅收是我國(guó)住房領(lǐng)域的重要政策工具。交易環(huán)節(jié)的流轉(zhuǎn)稅和持有環(huán)節(jié)的房產(chǎn)稅，將對(duì)住房交易與持有行為產(chǎn)生直接而重要的影響，分析其作用機(jī)理，從稅收歸宿的視角透視其本質(zhì)，厘清一些可能的認(rèn)識(shí)誤區(qū)，將有助于我們?cè)谧》空咧泻侠矶鴾?zhǔn)確地應(yīng)用稅收工具。

一、交易環(huán)節(jié)的流轉(zhuǎn)稅：無論形式上是由購(gòu)房者還是賣房者交給政府，其本質(zhì)仍為雙方分?jǐn)?/h2>

住房交易環(huán)節(jié)的流轉(zhuǎn)稅通常包括契稅、印花稅、增值稅以及個(gè)人所得稅等。從流轉(zhuǎn)稅對(duì)供需關(guān)系的影響入手，探討其稅收歸宿，有助于穿透式分析流轉(zhuǎn)稅對(duì)住房交易乃至持有行為的影響。

（一）向購(gòu)房者征收流轉(zhuǎn)稅的稅收歸宿：買賣雙方分?jǐn)?/h3>

向購(gòu)房者征收流轉(zhuǎn)稅（見圖1），導(dǎo)致住房交易成本上升，供給曲線不變，購(gòu)房者成本增加導(dǎo)致需求曲線D1下移至D2，幅度正好是流轉(zhuǎn)稅P2-P1。這是因?yàn)?，?duì)于購(gòu)房者而言，征收流轉(zhuǎn)稅后每套房的有效價(jià)格均比原來高出P2-P1，因此其需求的房子數(shù)量就如同市場(chǎng)價(jià)格比原先價(jià)格高出P2-P1時(shí)一樣。在新的均衡中，住房交易量從Q0下降到Q1，市場(chǎng)均衡價(jià)格從P0下降到P1，但購(gòu)房者支付的實(shí)際價(jià)款上升到P2，比沒有流轉(zhuǎn)稅時(shí)多支付了P2- P0。雖然從形式上看購(gòu)房者支付了全部稅收，但是對(duì)于賣房者而言，市場(chǎng)價(jià)格下降導(dǎo)致其比沒有流轉(zhuǎn)稅時(shí)少賣了P0-P1，也就是說，流轉(zhuǎn)稅使得賣房者的狀況也變差了。因此，就稅收歸宿而言，購(gòu)房者與賣房者共同分?jǐn)偭肆鬓D(zhuǎn)稅P2-P1。

圖1 向購(gòu)房者征流轉(zhuǎn)稅的影響

（二）向賣房者征收的稅收歸宿：買賣雙方分?jǐn)?/h3>

向賣房者征收流轉(zhuǎn)稅（見圖2），同樣將導(dǎo)致住房交易成本增加。在任一既定的房地產(chǎn)價(jià)格下需求是相同的，因此需求曲線不變，賣房者成本增加導(dǎo)致供給曲線S1上移至S2，幅度正好是流轉(zhuǎn)稅P2-P1。這是因?yàn)?，?duì)于賣房者而言，其供給量與房子價(jià)格比原來低P2-P1時(shí)一樣。在新的均衡中，交易量從Q0下降到Q1，購(gòu)房者比沒有流轉(zhuǎn)稅時(shí)多支付了P2-P0，賣房者得到的價(jià)格P2雖然高于沒有流轉(zhuǎn)稅時(shí)，但納稅之后的不含稅價(jià)格P1低于沒有流轉(zhuǎn)稅時(shí)，其收益下降了P0-P1。也就是說，雖然是賣房者向政府支付了流轉(zhuǎn)稅，但從稅收歸宿來看，仍然是購(gòu)房者與賣房者共同分?jǐn)偭肆鬓D(zhuǎn)稅。

圖2 向賣房者征流轉(zhuǎn)稅的影響

（三）買賣雙方流轉(zhuǎn)稅的實(shí)際分?jǐn)偙壤Q于供需相對(duì)彈性，缺乏彈性的一方將分?jǐn)偢喽愗?fù)

我國(guó)住房市場(chǎng)交易環(huán)節(jié)的契稅和印花稅由購(gòu)房者繳納，增值稅和個(gè)人所得稅由賣房者繳納（見表1）。

表1 我國(guó)住房交易環(huán)節(jié)的主要稅種

根據(jù)前面的分析，印花稅、契稅等交易環(huán)節(jié)的流轉(zhuǎn)稅導(dǎo)致住房交易成本增加，其他條件不變，含稅價(jià)上升將降低市場(chǎng)交易量。無論形式上流轉(zhuǎn)稅是向購(gòu)房者征收，還是向賣房者征收，其效果都是一樣的，相當(dāng)于在購(gòu)房者與賣房者之間打入一個(gè)相同的“稅收楔子”，本質(zhì)上均為買賣雙方共同分?jǐn)?，差別僅在于由誰來把稅交給政府以及心理感受上的微妙差異。雙方分?jǐn)偟谋壤Q于供給與需求的相對(duì)價(jià)格彈性①。當(dāng)需求缺乏彈性而供給富有彈性時(shí)，購(gòu)房者對(duì)價(jià)格不敏感，賣房者對(duì)價(jià)格很敏感，此時(shí)需求曲線比供給曲線更為陡峭（見圖3）。征收流轉(zhuǎn)稅后，賣房者得到的實(shí)際價(jià)格并未下降多少，只分?jǐn)偭艘恍〔糠至鬓D(zhuǎn)稅，而購(gòu)房者支付的價(jià)款大幅上升，分?jǐn)偭舜蟛糠至鬓D(zhuǎn)稅。

圖3 購(gòu)房者比賣房者缺乏彈性時(shí)的流轉(zhuǎn)稅分?jǐn)偳闆r

當(dāng)供給缺乏彈性而需求富有彈性時(shí)，即供給曲線比需求曲線更為陡峭（見圖4），購(gòu)房者對(duì)價(jià)格敏感而賣房者對(duì)價(jià)格不敏感。征收流轉(zhuǎn)稅后，購(gòu)房者支付的含稅價(jià)上升不多，只分?jǐn)偭艘恍〔糠至鬓D(zhuǎn)稅，賣房者得到的價(jià)款下降了很多，分?jǐn)偭舜蟛糠至鬓D(zhuǎn)稅。

圖4 賣房者比賣房者缺乏彈性時(shí)的流轉(zhuǎn)稅分?jǐn)偳闆r

綜上，交易環(huán)節(jié)的流轉(zhuǎn)稅更多地落到了住房市場(chǎng)缺乏彈性的一方。這是因?yàn)?，彈性?shí)際上反映了交易條件變得不利時(shí)（如征收流轉(zhuǎn)稅），交易雙方離開市場(chǎng)的意愿。需求彈性小意味著購(gòu)房者缺乏適當(dāng)?shù)奶娲罚ㄈ绺咂焚|(zhì)的租賃住房），選擇余地小，難以輕易離開市場(chǎng)，從而不得不支付更多的稅收。

二、持有環(huán)節(jié)財(cái)產(chǎn)稅的性質(zhì)：貨物稅還是受益稅？

住房持有環(huán)節(jié)的稅收主要是房產(chǎn)稅（property tax），通常是住房領(lǐng)域的主力稅種，也是多數(shù)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家基層地方政府的主要收入來源之一 。

（一）靜態(tài)視角：房產(chǎn)稅是貨物稅

從靜態(tài)視角來看，房產(chǎn)稅是對(duì)土地和房屋征收的一種貨物稅，稅收歸宿取決于供求曲線的形狀。短期內(nèi)住房的供給曲線基本上是垂直的，房?jī)r(jià)由需求曲線的位置決定。如果征收房產(chǎn)稅，住房所有者將額外繳納一筆錢，使得需求曲線向下移動(dòng)，從而導(dǎo)致房?jī)r(jià)下降。換言之，購(gòu)房者在購(gòu)買住房的同時(shí)，將未來的一系列應(yīng)納房產(chǎn)稅也買了下來（見圖5）。

圖5 征收房產(chǎn)稅對(duì)房?jī)r(jià)的影響（短期）

（二）動(dòng)態(tài)視角：房產(chǎn)稅是受益稅

傳統(tǒng)觀點(diǎn)僅從需求側(cè)對(duì)房產(chǎn)稅的影響進(jìn)行靜態(tài)分析，未考慮房產(chǎn)稅的使用和支出。公共財(cái)政中的“受益原則”強(qiáng)調(diào)，應(yīng)將納稅人從公共支出中獲得的利益大小作為稅收負(fù)擔(dān)分配的標(biāo)準(zhǔn)。在西方主要經(jīng)濟(jì)體，“用腳投票” 倒逼房產(chǎn)稅成為受益稅。地方政府利用獲取的房產(chǎn)稅收入對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施與公共服務(wù)進(jìn)行投資，納稅人的住房也因道路、學(xué)校、治安等狀況的改善得到升值。換言之，房產(chǎn)稅轉(zhuǎn)化為政府的投資，提升了住房?jī)r(jià)格。在稅率不變的情況下，住房?jī)r(jià)值提升會(huì)導(dǎo)致房產(chǎn)稅收入進(jìn)一步增加，為地方政府改善公共服務(wù)提供正向激勵(lì)，形成良性循環(huán)。動(dòng)態(tài)視角下，房產(chǎn)稅對(duì)住房消費(fèi)者的行為不會(huì)產(chǎn)生扭曲效應(yīng)。

需要指出的是，房產(chǎn)稅是透明的，而消費(fèi)稅、增值稅等稅種并不具備這一特點(diǎn)。一般而言，透明的稅收要優(yōu)于不透明的稅收。但房產(chǎn)稅的高透明性往往容易引起納稅人的不滿，也并非所有業(yè)主的住房增值都與其所納稅額恰好匹配。發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體開征房產(chǎn)稅以來，也都先后遇到過爭(zhēng)議、反對(duì)甚至抗稅。以美國(guó)為例，大蕭條期間發(fā)生了第一次大規(guī)模的房產(chǎn)稅稅收抵制，上世紀(jì)70年代以來，加州13號(hào)提案對(duì)美國(guó)各州房產(chǎn)稅改革產(chǎn)生了深遠(yuǎn)影響，有些州一度取消了房產(chǎn)稅，大多數(shù)州對(duì)房產(chǎn)稅的增長(zhǎng)幅度進(jìn)行了限制。

（三）我國(guó)房產(chǎn)稅的沿革、發(fā)展與試點(diǎn)

我國(guó)房產(chǎn)稅制度安排與西方主要發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體頗為不同。

新中國(guó)成立后，房產(chǎn)稅位列1950年頒布的《全國(guó)稅政實(shí)施要?jiǎng)t》中的十四個(gè)稅種之一，但計(jì)劃經(jīng)濟(jì)本質(zhì)上否定稅收的作用，城市土地和房屋以公有制為主體，政府向自己征收房產(chǎn)稅的必要性不大。在1973年的稅制改革中，房產(chǎn)稅一度被并入工商稅。

改革開放后，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)興起，房產(chǎn)稅也逐步恢復(fù)征收。1986年頒布《房產(chǎn)稅暫行條例》，規(guī)定“房產(chǎn)稅在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)征收”?？紤]到當(dāng)時(shí)普遍實(shí)行福利分房制度、居民收入普遍較低的現(xiàn)實(shí)，個(gè)人所有的非營(yíng)業(yè)用房免征房產(chǎn)稅。

1998年住房市場(chǎng)化改革以來，城鎮(zhèn)居民住房條件顯著改善，房產(chǎn)也成為城鎮(zhèn)居民財(cái)富的重要組成部分。房?jī)r(jià)持續(xù)攀升，一線城市與部分二線城市買一套房往往需要掏空全家“六個(gè)錢包”。通過征收房產(chǎn)稅抑制房地產(chǎn)投機(jī)的呼聲日益高漲。

2003年，十六屆三中全會(huì)提出“條件具備時(shí)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅②”，隨后在北京、南京等城市進(jìn)行了“空轉(zhuǎn)”試點(diǎn)。2011年，上海、重慶率先推進(jìn)個(gè)人住房房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)，征稅對(duì)象側(cè)重于增量住房，幾乎沒有涉及存量住房。由于征收覆蓋面窄，房產(chǎn)稅對(duì)試點(diǎn)城市房?jī)r(jià)的影響并不顯著，為地方籌集財(cái)政收入的功能也很微弱，其性質(zhì)是貨物稅，更多是釋放抑制房?jī)r(jià)過快上漲的政策信號(hào)。2021年，再次被提上議程擬全面開征的住宅房產(chǎn)稅也因房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)下行而暫時(shí)擱淺。

三、政策討論與啟示

住房市場(chǎng)的供求關(guān)系是稅收工具起作用的基礎(chǔ)。市場(chǎng)過熱時(shí)增加流轉(zhuǎn)稅對(duì)投機(jī)性需求的抑制效應(yīng)，以及市場(chǎng)下行時(shí)降低流轉(zhuǎn)稅對(duì)剛需購(gòu)房者的減稅效應(yīng)，均取決于特定城市的供需關(guān)系與供需彈性。持有環(huán)節(jié)的房產(chǎn)稅，宜回歸為地方政府籌集收入以提供公共服務(wù)的受益稅本源，還需要充分考慮對(duì)土地出讓金的沖擊以及持有環(huán)節(jié)和流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)稅負(fù)的再平衡。

（一）加征流轉(zhuǎn)稅政策將提升住房含稅價(jià)，對(duì)投機(jī)性需求有抑制作用，地方政府還可獲取增量稅收，政策代價(jià)是剛需購(gòu)房者將承擔(dān)更多稅負(fù)

當(dāng)市場(chǎng)過熱時(shí)，為避免投機(jī)性購(gòu)房者擠出剛需購(gòu)房者，向投機(jī)性購(gòu)房者加征流轉(zhuǎn)稅的民眾呼聲和政策傾向都會(huì)有所增強(qiáng)。投機(jī)性購(gòu)房者是否會(huì)“聞稅而逃”？流轉(zhuǎn)稅對(duì)剛需購(gòu)房者又會(huì)產(chǎn)生怎樣的影響？此時(shí)往往是供不應(yīng)求的賣方市場(chǎng)，增加交易環(huán)節(jié)的流轉(zhuǎn)稅，含稅價(jià)提升將抑制市場(chǎng)活動(dòng)，降低交易量，但購(gòu)房者更多地支付了交易環(huán)節(jié)稅收。同樣是購(gòu)房者，彈性較大的投機(jī)性需求將能夠相對(duì)容易地離開市場(chǎng)，彈性較小的剛需購(gòu)房者選擇余地小而相對(duì)難以離開市場(chǎng)。

在其他條件不變的情況下，流轉(zhuǎn)稅確實(shí)能夠相對(duì)更多地?cái)D出投機(jī)性需求。地方政府在平抑房?jī)r(jià)的同時(shí)還可獲取增量稅收，并傳遞抑制房?jī)r(jià)過快上漲的政策決心，從地方政府的視角來看，可謂“一石三鳥”，但政策代價(jià)卻是剛需購(gòu)房者將承擔(dān)更多稅負(fù)。加征流轉(zhuǎn)稅政策的“受益方”和“受損方”出現(xiàn)了偏離。

偏高的流轉(zhuǎn)稅在一定程度上還會(huì)加大投機(jī)性購(gòu)房者的囤積激勵(lì)，減少住房市場(chǎng)的有效供給，有可能進(jìn)一步加劇供不應(yīng)求程度。以香港為例，2010年11月在最高4.25%印花稅基礎(chǔ)上引入階梯式“額外印花稅”③，旨在打擊短期炒房者，結(jié)果是市場(chǎng)供應(yīng)明顯減少，剛需購(gòu)房者的可選范圍也顯著變窄。對(duì)于“賣一買一”的改善性購(gòu)房者而言，在賣的環(huán)節(jié)因流轉(zhuǎn)稅而不得不“少賣”，在買的環(huán)節(jié)又因流轉(zhuǎn)稅而“少買”，流轉(zhuǎn)稅在相當(dāng)程度上抑制了其住房可改善的程度，進(jìn)而影響住房市場(chǎng)中處于不同生命周期的購(gòu)房者的階梯式住房改善。

因此，在住房仍然總體短缺的城市，住房市場(chǎng)過熱時(shí)的首要任務(wù)應(yīng)是增加住房的有效供應(yīng)，而非通過加征流轉(zhuǎn)稅抑制需求。“需求管理易，增加供應(yīng)難”，后者需要的時(shí)間較長(zhǎng)，見效較慢，特別是增量住宅用地供應(yīng)還受到其他政策目標(biāo)的制約，在實(shí)踐中實(shí)施的難度相對(duì)較大，被選用的概率較低也就不足為奇了。

（二）減征流轉(zhuǎn)稅政策將使住房含稅價(jià)下降，有利于促進(jìn)住房交易，但減稅效應(yīng)在住房供不應(yīng)求的城市將大打折扣

市場(chǎng)下行時(shí)，降低交易環(huán)節(jié)的流轉(zhuǎn)稅④，住房含稅價(jià)下降，有利于促進(jìn)市場(chǎng)交易，剛需購(gòu)房者的稅負(fù)將顯著降低。但在人口凈流入、住房供不應(yīng)求的城市，減稅會(huì)帶來一定的房?jī)r(jià)上漲預(yù)期，刺激彈性較大的投機(jī)性需求入場(chǎng)，增大供不應(yīng)求程度。因此，流轉(zhuǎn)稅的實(shí)際減稅效果取決于所在城市住房市場(chǎng)的供需關(guān)系和供需彈性。

在供需平衡和供過于求的城市，降低流轉(zhuǎn)稅的主要效應(yīng)是降低剛需購(gòu)房者的稅收負(fù)擔(dān)，從而有效刺激住房交易量回升。一項(xiàng)基于英國(guó)2004-2012年住房市場(chǎng)的實(shí)證分析表明，交易稅下降1%，短期內(nèi)可刺激住房交易量增加20%。成都2016年2月下調(diào)交易環(huán)節(jié)稅收后，住房交易量也上升了20%以上。

在住房供不應(yīng)求的城市，降低流轉(zhuǎn)稅若未輔之以增加住房有效供應(yīng)的配套措施，將刺激彈性較大的投機(jī)性需求入場(chǎng)，影響對(duì)剛需購(gòu)房者的減稅效應(yīng)。如某城市住房含稅價(jià)為10000元/平方米，流轉(zhuǎn)稅減稅500元/平方米可使含稅價(jià)下降到9500元/平方米；但含稅價(jià)下降必然會(huì)吸引新的需求入場(chǎng)，既有剛需購(gòu)房者，也有彈性較大的投機(jī)性購(gòu)房者。需求增加將導(dǎo)致新的市場(chǎng)均衡中含稅價(jià)升至9800元/平方米，對(duì)剛需購(gòu)房者的減稅效應(yīng)將大打折扣。特定城市住房供不應(yīng)求的程度越大、投機(jī)性購(gòu)房者相對(duì)剛需購(gòu)房者的比重越大，減稅效應(yīng)就越微弱。

（三）房產(chǎn)稅應(yīng)回歸為基層地方政府籌集收入以提供公共服務(wù)的受益稅本源，應(yīng)明確受益機(jī)制設(shè)計(jì)并提前公布

不少學(xué)者主張將房產(chǎn)稅作為對(duì)投機(jī)性購(gòu)房的懲罰性稅收。如前所述，短期內(nèi)征收房產(chǎn)稅確實(shí)可能顯著地影響房地產(chǎn)價(jià)格，但將稅基如此廣泛的房產(chǎn)稅作為抑制短期內(nèi)房?jī)r(jià)過快上漲的手段，不免有“殺雞用牛刀”之嫌。即便可以將房產(chǎn)稅作為調(diào)控房?jī)r(jià)的政策手段，由于稅收法定，房產(chǎn)稅稅率不宜過高，也很難隨著市場(chǎng)的變化而動(dòng)態(tài)調(diào)整，特別是市場(chǎng)過熱時(shí)很難通過大幅提高房產(chǎn)稅來平抑房?jī)r(jià)。因此，將房產(chǎn)稅作為房?jī)r(jià)調(diào)控工具空間有限，也缺乏必要的靈活性。一項(xiàng)針對(duì)上海房產(chǎn)稅試點(diǎn)的研究表明，要將投機(jī)性需求完全擠出，對(duì)應(yīng)的房產(chǎn)稅稅率需要達(dá)到7%。

從同為東亞經(jīng)濟(jì)體的日本、韓國(guó)來看，持有環(huán)節(jié)的稅收調(diào)整對(duì)房?jī)r(jià)的影響也主要體現(xiàn)在短期，畢竟稅負(fù)上升會(huì)增加購(gòu)置成本，減少需求。從中長(zhǎng)期看，稅收調(diào)整對(duì)住房?jī)r(jià)格的影響比較有限，這主要是因?yàn)樽》績(jī)r(jià)格變化是宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、預(yù)期、利率等多種因素共同作用的結(jié)果，而不僅僅由房產(chǎn)稅引致。

我國(guó)當(dāng)前已經(jīng)試點(diǎn)的房產(chǎn)稅，性質(zhì)上為貨物稅，而非受益稅，這也是全面開征后可能引發(fā)納稅人抵觸情緒的重要原因。從公共財(cái)政的視角來看，房產(chǎn)稅應(yīng)充分回歸為基層地方籌集穩(wěn)定的收入以提供公共服務(wù)的本源，明確“誰納稅、誰受益”的機(jī)制設(shè)計(jì)并在開征前提前公布，不宜同時(shí)背負(fù)調(diào)節(jié)房?jī)r(jià)等多重政策目標(biāo)。受益機(jī)制可有效減少納稅人的抵觸情緒，提高其納稅遵從程度。房?jī)r(jià)、地方財(cái)政收入均與公共服務(wù)質(zhì)量掛鉤，也有利于激勵(lì)地方政府改善治理，提升住區(qū)環(huán)境，從而倒逼地方政府從招商引資型政府向公眾服務(wù)型政府轉(zhuǎn)變。

（四）開征房產(chǎn)稅還需要充分考慮對(duì)土地財(cái)政的沖擊以及持有環(huán)節(jié)與交易環(huán)節(jié)稅負(fù)的再平衡，在優(yōu)化稅制的框架下實(shí)現(xiàn)稅負(fù)從交易環(huán)節(jié)向持有環(huán)節(jié)的平穩(wěn)轉(zhuǎn)換

稅收政策的重大調(diào)整不僅需要考慮對(duì)民眾的影響，還需要充分考慮對(duì)既有政策的沖擊。2021年，我國(guó)城鎮(zhèn)化率達(dá)到64.7%，已經(jīng)進(jìn)入城鎮(zhèn)化中后期階段，城市發(fā)展從增量擴(kuò)張轉(zhuǎn)向存量提質(zhì)升級(jí)，地方財(cái)源也需從憑借增量的“賣地”收入逐步轉(zhuǎn)為依托存量的房產(chǎn)稅。考慮到“土地財(cái)政”的巨大慣性⑤，大規(guī)模征收房產(chǎn)稅必須充分考慮對(duì)地方政府土地出讓金的影響，以保障轉(zhuǎn)型的順利進(jìn)行。受經(jīng)濟(jì)增速回落和房地產(chǎn)行業(yè)歷史性下行的影響，土地需求已開始由強(qiáng)轉(zhuǎn)弱，如果此時(shí)全面征收房產(chǎn)稅，將直接且劇烈地影響居民對(duì)房?jī)r(jià)的預(yù)期，甚至有可能快速刺破部分城市的高房?jī)r(jià)泡沫。在財(cái)政剛性支出和償債負(fù)擔(dān)面前，相較于稅率通常在0.4%-0.6%左右⑥、需要?jiǎng)澏庹鞣秶艺魇粘杀鞠鄬?duì)較高的房產(chǎn)稅，保住土地出讓金顯然是多數(shù)地方政府短期內(nèi)的現(xiàn)實(shí)選擇。2021年下半年以來，部分城市房?jī)r(jià)下跌后隨即出臺(tái)“限跌令”，也從側(cè)面反映出房?jī)r(jià)下跌特別是短期內(nèi)劇烈下跌，是地方政府不可承受之重。

除了對(duì)土地出讓金的沖擊，房產(chǎn)稅的全面開征還需要考慮持有環(huán)節(jié)和交易環(huán)節(jié)稅負(fù)的再平衡，在優(yōu)化稅制的框架下實(shí)現(xiàn)稅負(fù)從交易環(huán)節(jié)向持有環(huán)節(jié)的平穩(wěn)轉(zhuǎn)換。目前，流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅負(fù)總體偏高、稅種復(fù)雜，是制約房產(chǎn)稅全面開征的重要因素。以2021年為例，住房交易環(huán)節(jié)的契稅達(dá)7428億元，土地增值稅達(dá)6896億元。如若開征房產(chǎn)稅，則需要相應(yīng)地簡(jiǎn)化流轉(zhuǎn)稅、降低稅率?？梢灶A(yù)期的是，持有環(huán)節(jié)的房產(chǎn)稅能夠提高住房持有成本，加速其流轉(zhuǎn)與有效利用，旨在抑制房地產(chǎn)投機(jī)的流轉(zhuǎn)稅也就可以大幅度簡(jiǎn)化，稅率也可以大幅度降低。

注釋

①需求價(jià)格彈性衡量需求量對(duì)價(jià)格變動(dòng)的反應(yīng)程度，一方面取決于特定物品相近替代品的可獲得性，有相近替代品的物品往往富有彈性，因?yàn)橄M(fèi)者從該物品轉(zhuǎn)向其他物品較為容易，另一方面取決于該物品是必需品還是奢侈品，必需品缺乏彈性，而奢侈品則富有彈性。

②這一提法借鑒自我國(guó)香港地區(qū)。香港地區(qū)的“物業(yè)稅”，是對(duì)房屋租金收入征收的稅收，并非住房持有環(huán)節(jié)稅收，而是一種所得稅；持有環(huán)節(jié)的財(cái)產(chǎn)稅稱為“差餉”。為避免理解和使用上的混亂，我國(guó)從《國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十二個(gè)五年規(guī)劃綱要》（2011-2015）開始使用房地產(chǎn)稅這一名稱。詳見劉威、何楊編著的2022：《房產(chǎn)稅國(guó)際經(jīng)驗(yàn)指南（上冊(cè)）——稅制、評(píng)估及實(shí)踐》第6-7頁（經(jīng)濟(jì)科學(xué)出版社，2022）。

③6個(gè)月及以內(nèi)轉(zhuǎn)售，額外印花稅的稅率高達(dá)15%；6-12個(gè)月轉(zhuǎn)售，稅率為10%；12-24個(gè)月轉(zhuǎn)售，稅率則為5%。詳見http://www.chinanews.com.cn/estate/2010/11-22/2670646.shtml。

④財(cái)政部、稅務(wù)總局2022年9月30日發(fā)布《關(guān)于支持居民換購(gòu)住房有關(guān)個(gè)人所得稅政策的公告》，2023年底前換購(gòu)住房可享受個(gè)稅退稅優(yōu)惠。

⑤2021年，我國(guó)土地出讓金達(dá)到87051億元。

⑥發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體房產(chǎn)稅率通常為評(píng)估值的0.3%-3%不等，我國(guó)已經(jīng)開展個(gè)人房產(chǎn)稅試點(diǎn)的上海和重慶普通住房的稅率在0.4%-0.6%之間。