文/張傳福

黨的十九大報(bào)告中提出，“堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度，讓全體人民住有所居”。堅(jiān)持“房住不炒”在當(dāng)前社會(huì)環(huán)境中已經(jīng)成為主流觀(guān)點(diǎn)，住房的居住屬性也越來(lái)越受到全社會(huì)的重視。上海市以人民為中心、以需求為導(dǎo)向、以宜居為目標(biāo)，精準(zhǔn)設(shè)計(jì)保障性租賃住房基礎(chǔ)制度，建立健全社會(huì)保障體系，緩解越來(lái)越多新市民、青年人的住房壓力，對(duì)改善住房困難群體居住條件、促進(jìn)社會(huì)和諧與經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)健康發(fā)展發(fā)揮著重要作用。

一、保障性租賃住房界定及特征

（一）保障性租賃住房的界定

自1998年住房制度改革以來(lái)，以銷(xiāo)售為主的住房供應(yīng)體系逐漸形成，商品化住房獲得迅速發(fā)展與壯大，為我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展作出了巨大貢獻(xiàn)。隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)不斷完善，保障性住房進(jìn)入大眾視野并成為國(guó)家社會(huì)保障體系的重要組成部分。2011年《國(guó)務(wù)院關(guān)于城鎮(zhèn)保障性住房建設(shè)和管理工作情況的報(bào)告》中對(duì)保障性住房的種類(lèi)作出了明確規(guī)定，包括廉租住房、公共租賃住房、棚戶(hù)區(qū)改造安置住房、經(jīng)濟(jì)適用住房及限價(jià)商品住房五大類(lèi)，并與不同收入、不同類(lèi)型的住房困難群體一一對(duì)應(yīng)。在實(shí)踐中，由于我國(guó)各地區(qū)發(fā)展不均衡，結(jié)合本地的實(shí)際情況因地制宜地確定保障房類(lèi)型是最為合適的做法。例如，《上海市保障性租賃住房租賃管理辦法（試行）》中明確規(guī)定了保障性租賃住房的供應(yīng)與準(zhǔn)入管理，以及租金、租期和使用管理等，將公租房、單位租賃房、享受政策支持的各類(lèi)租賃住房中符合條件的房源，統(tǒng)一納入保障性租賃住房管理。

1.保障性租賃住房與普通商品房對(duì)比。保障性租賃住房相較于普通商品房，最大的不同之處在于其“保障”屬性。保障性租賃住房帶有強(qiáng)烈的保障性色彩，屬于政府住房保障體系的范疇。普通商品房一般是指完全市場(chǎng)化的、用于出售出租的住宅，其供應(yīng)與購(gòu)買(mǎi)在一般情況下不受政府干預(yù)，雖然部分城市實(shí)施限購(gòu)政策，但并不影響其市場(chǎng)化屬性。保障性租賃住房是指政府主導(dǎo)、市場(chǎng)化運(yùn)作方式建設(shè)，具有政策保障性質(zhì)的租賃住房。與普通商品住房相比，保障性租賃住房受到政府的調(diào)控，是具有保障性質(zhì)而非市場(chǎng)化的住房。

2.保障性租賃住房與其他保障性住房對(duì)比。雖然保障性租賃住房具有保障性質(zhì)，但是其與傳統(tǒng)意義上的保障性住房仍有不同之處，最為明顯的是“政府主導(dǎo)、市場(chǎng)化運(yùn)作”。保障性住房是政府為滿(mǎn)足中低收入居民的住房需求而提供的政策性住房，本身帶有準(zhǔn)公共物品性質(zhì)，使中低收入居民住有所居，并享受到住房外生的公共物品，最大限度地提升居民的福利認(rèn)同感，從而促進(jìn)社會(huì)包容與階層和諧。[1]保障性住房無(wú)論是產(chǎn)權(quán)型住房還是租賃性住房，通常都由政府完全主導(dǎo)、分配，是行政權(quán)力對(duì)住房權(quán)的公力救濟(jì)，以促進(jìn)解決城市住房突出問(wèn)題。保障性租賃住房是重要民生工程，與保障性住房最大的不同之處在于其兼具市場(chǎng)化屬性，是政府在保障性住房體系中引入社會(huì)資本模式的實(shí)驗(yàn)探索。

（二）保障性租賃住房的特征

1.保障性租賃住房的直接目的是保障公民居住權(quán)。從直接目的來(lái)看，無(wú)論是傳統(tǒng)意義上的保障性住房還是保障性租賃住房，都是為了保障居民的居住權(quán)。居住權(quán)是我國(guó)《民法典》的重要制度創(chuàng)新之一?！睹穹ǖ洹肺餀?quán)編設(shè)專(zhuān)章規(guī)定了居住權(quán)制度，明確居住權(quán)人有權(quán)按照合同約定或者依據(jù)生效遺囑占有、使用他人的住宅，以滿(mǎn)足生活居住的需要。[2]保障性租賃住房作為具有政策保障性質(zhì)的商品住房，應(yīng)當(dāng)由法律加以界定與完善，以確保公民居住權(quán)得到更有力的保障。然而，保障性住房工程的實(shí)施大而化之地成為一項(xiàng)公共政策的執(zhí)行，難以真正深入契合對(duì)于住房權(quán)這一憲法所保護(hù)的基本權(quán)利的保障。[3]因此，解決保障性住房問(wèn)題實(shí)際上是保障公民居住權(quán)的基石，同時(shí)也是實(shí)現(xiàn)住房市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展的基石。

2.保障性租賃住房的根本目的是維護(hù)住房市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展。當(dāng)前我國(guó)住房市場(chǎng)發(fā)展不穩(wěn)定，房?jī)r(jià)過(guò)高導(dǎo)致低收入弱勢(shì)群體難以承受住房?jī)r(jià)格，保障性住房在一定程度上解決了這類(lèi)問(wèn)題。然而，基于我國(guó)的現(xiàn)實(shí)情況，住房市場(chǎng)仍處于不穩(wěn)定發(fā)展階段。保障性租賃住房面向符合條件的居民家庭與引進(jìn)人才供應(yīng)，向當(dāng)?shù)刈》渴袌?chǎng)提供了新的購(gòu)房方式，對(duì)于維護(hù)住房市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展具有十分重要的意義。

3.保障性租賃住房的基本原則是“政府主導(dǎo)、市場(chǎng)化運(yùn)作”。保障性租賃住房的顯著特征即“政府主導(dǎo)”。不同于商品房的完全市場(chǎng)化運(yùn)作，保障性租賃住房的本質(zhì)是政府有效調(diào)控下的住宅類(lèi)型，主要作用在于社會(huì)保障?！罢鲗?dǎo)、市場(chǎng)化運(yùn)作”是保障性租賃住房的基本原則，尤其是市場(chǎng)化運(yùn)作方式，能使保障性租賃住房不脫離普通商品房租賃的準(zhǔn)則，同時(shí)輔以政府的適度干預(yù)，從而實(shí)現(xiàn)“住有所居”。

4.保障性租賃住房的實(shí)施是非居住存量住房轉(zhuǎn)型模式。當(dāng)前，保障性租賃住房建設(shè)多采取存量住房轉(zhuǎn)型模式。在用地供應(yīng)與開(kāi)發(fā)建設(shè)模式方面，鼓勵(lì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)利用存量商品住宅用地建設(shè)保障性租賃住房，或?qū)⒋媪可唐纷≌D(zhuǎn)型為保障性租賃住房。存量住房轉(zhuǎn)型模式不僅將大量閑置建設(shè)用地及存量住房加以合理利用，而且可以加快房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展，穩(wěn)定住房市場(chǎng)。

二、上海市保障性租賃住房可持續(xù)發(fā)展面臨的問(wèn)題

（一）上海市保障性租賃住房發(fā)展現(xiàn)狀

實(shí)現(xiàn)住房權(quán)，特別是弱勢(shì)群體住房權(quán)，仍依賴(lài)于政府住房保障政策。當(dāng)前上海市推出的保障性租賃住房已經(jīng)取得了重大突破，是調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、破除經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)房地產(chǎn)依賴(lài)的重要手段。上海市保障性租賃住房經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展，已經(jīng)基本上完成了探索階段的發(fā)展，出臺(tái)了《上海市保障性租賃住房租賃管理辦法（試行）》鞏固發(fā)展成果，詳細(xì)規(guī)定了保障性租賃住房的相關(guān)問(wèn)題，滿(mǎn)足了符合條件的本市合法就業(yè)且住房困難的在職人員及其配偶、子女以與自身收入水平相適應(yīng)的價(jià)格租賃一套住房的需求。

（二）上海市保障性租賃住房存在的問(wèn)題

1.保障性租賃住房專(zhuān)門(mén)立法缺失。目前，我國(guó)保障性住房的規(guī)定零散分布在行政法規(guī)、規(guī)章與各類(lèi)政策中。各地的地方性法規(guī)在這方面都進(jìn)行了細(xì)化規(guī)定。2014年為了制定《城鎮(zhèn)住房保障條例》，國(guó)務(wù)院法制辦向全社會(huì)廣泛征求意見(jiàn)建議，但該條例至今仍未頒布。從現(xiàn)行立法來(lái)看，《民法典》出臺(tái)后，物權(quán)編中對(duì)土地所有權(quán)及使用權(quán)的規(guī)定具有最高法律效力，《土地管理法》則對(duì)土地的管理與利用作出了相應(yīng)的規(guī)定。因此，保障性住房的用地

及土地管理可以參考上述兩部法律。然而，對(duì)于保障性住房其他方面的問(wèn)題，目前我國(guó)尚無(wú)相關(guān)法律規(guī)定。保障性租賃住房作為保障住房體系的一部分，同樣面臨缺少法律依據(jù)的難題。盡管上海市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)管理委員會(huì)、上海市房屋管理局出臺(tái)了《上海市保障性租賃住房租賃管理辦法（試行）》，但是該辦法效力層級(jí)低，無(wú)法替代專(zhuān)門(mén)立法。

2.政府職能履行不到位。政府干預(yù)是影響市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的重要因素，政府職能的缺失直接影響保障性租賃住房的發(fā)展前景。盡管改革開(kāi)放以來(lái)我國(guó)大力發(fā)展社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，然而由于計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的影響，住房保障多采取計(jì)劃指標(biāo)的方式完成任務(wù)，因而政府在解決住房問(wèn)題方面的作用尤為重要。本文認(rèn)為，政府職能缺失主要表現(xiàn)在以下三個(gè)方面。第一，保障方式單一，缺乏多元化解決手段。目前我國(guó)政府在保障性住房政策的實(shí)施方式上手段單一，往往只是采取低價(jià)租賃、出售的方式。國(guó)外住房保障伴有金融、稅收等方面的支持。例如：新加坡住房公積金制度采用高存低貸、存貸分離的政策；美國(guó)面向中低收入家庭實(shí)施一攬子保障體系以及英國(guó)側(cè)重于住房制度供給的頂層設(shè)計(jì)，通過(guò)實(shí)施各種計(jì)劃政策等福利措施介入與干涉住房市場(chǎng)的交割，從而保障中低收入群體的住房需求等。[4]第二，保障性住房的分配公平性受到質(zhì)疑。保障性住房尤其是保障性租賃住房在分配上的公平問(wèn)題通常為社會(huì)公眾重點(diǎn)關(guān)注。由于地方政府在政策上的自主權(quán)，部分有需要的弱勢(shì)人群難以獲得住房保障。分配資格的公平問(wèn)題應(yīng)當(dāng)由政府審慎解決。第三，政府監(jiān)管不足。近年來(lái)，保障性住房發(fā)生質(zhì)量問(wèn)題的報(bào)道層出不窮，究其原因，正是因?yàn)樵擃?lèi)工程項(xiàng)目屬于保障性住房，企業(yè)獲取的利潤(rùn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于普通商品房，因而更需要政府加大監(jiān)督力度，防止住房質(zhì)量問(wèn)題的發(fā)生。

3.保障性租賃住房準(zhǔn)入與退出機(jī)制不完善。近年來(lái)，各地不斷完善保障性住房分配制度，合理確定準(zhǔn)入條件，嚴(yán)格審核程序，加強(qiáng)后期監(jiān)管，優(yōu)化退出機(jī)制，從而確保保障性住房的分配公平。[5]從實(shí)際情況來(lái)看，當(dāng)前保障性租賃住房的準(zhǔn)入及退出都存在一定的問(wèn)題。一方面，保障性租賃住房準(zhǔn)入條件設(shè)定有失公平，難以真正體現(xiàn)弱勢(shì)群體的需要。由于專(zhuān)門(mén)立法的缺位，相關(guān)政策由地方各級(jí)政府執(zhí)行，保障性租賃住房準(zhǔn)入條件的設(shè)定往往脫離真正有需要的群體。另一方面，保障性租賃住房退出機(jī)制運(yùn)轉(zhuǎn)困難。保障性租賃住房是為了住房困難群體而提出的，在具備相應(yīng)的住房條件后，應(yīng)當(dāng)有序退出保障性租賃住房體系。而當(dāng)前上海市難以通過(guò)有效的手段確定保障對(duì)象是否仍符合保障條件，相關(guān)制度對(duì)保障性租賃住房退出僅作了原則性表述，沒(méi)有對(duì)實(shí)際的操作規(guī)范進(jìn)行規(guī)定。

4.保障性租賃住房監(jiān)督機(jī)制不健全。完善的監(jiān)督機(jī)制是保證制度有效實(shí)施的重要條件。保障性住房制度的實(shí)施需要建立相應(yīng)的監(jiān)管機(jī)制。由于沒(méi)有法律層面的保障性住房立法，最有力的監(jiān)督手段缺位。雖然作為創(chuàng)新概念的保障性租賃住房有相關(guān)地方立法及規(guī)范性文件作為實(shí)施依據(jù)，但沒(méi)有強(qiáng)有力的監(jiān)督手段保障實(shí)施。

目前，我國(guó)保障性住房體系主要的監(jiān)督方式為政府監(jiān)督。政府作為國(guó)家事務(wù)的管理者，實(shí)施監(jiān)督是其應(yīng)盡的義務(wù)。然而，保障性住房體系不同于市場(chǎng)化的商品住房體系，政府在保障性住房體系中處于主導(dǎo)地位，由其實(shí)施監(jiān)督便造成了政府既為“運(yùn)動(dòng)員”又是“裁判員”的局面。從政府角度來(lái)看，保障性住房體系建設(shè)是維護(hù)社會(huì)公共利益、保障弱勢(shì)群體的重要舉措。然而，政府作為全社會(huì)公共利益的代表，還應(yīng)當(dāng)考慮到住房帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)效益。因此，政府不應(yīng)當(dāng)作為保障性住房體系的監(jiān)督者，構(gòu)建監(jiān)督機(jī)制才是完善住房保障體系的適當(dāng)路徑。

三、上海市保障性租賃住房可持續(xù)發(fā)展的建議

（一）完善保障性租賃住房相關(guān)法律制度

立法的缺失導(dǎo)致我國(guó)住房保障體系的發(fā)展一直沒(méi)有獲得應(yīng)有的法律保護(hù)。在地方政府層面，甚至國(guó)家層面，都沒(méi)有充分認(rèn)識(shí)到住房保障的必要性。就法理而言，由于立法具有一定的滯后性，實(shí)踐可以?xún)?yōu)先于立法內(nèi)容，但某一重要領(lǐng)域的立法缺失會(huì)阻礙實(shí)踐的發(fā)展。《住房保障法》曾于2008年11月被列入十一屆全國(guó)人大常委會(huì)五年立法規(guī)劃，2014年國(guó)務(wù)院法制辦就《城鎮(zhèn)住房保障條例（征求意見(jiàn)稿）》公開(kāi)征求意見(jiàn)，但這兩部國(guó)家層面的法律均未能頒布。

我國(guó)需要出臺(tái)國(guó)家層面的住房保障法。保障性租賃住房是住房保障體系的一部分，構(gòu)建完善的住房保障法律體系是對(duì)保障性租賃住房的立法支持。就立法技術(shù)而言，制定《城鎮(zhèn)住房保障條例》相較《住房保障法》的立法難度略低，但前者效力級(jí)別也較低。鑒于當(dāng)前我國(guó)住房保障體系立法的緊迫性，可以先出臺(tái)一部《城鎮(zhèn)住房保障條例》以填補(bǔ)國(guó)家層面立法的不足，待立法條件成熟后再考慮制定《住房保障法》以鞏固立法成果。

（二）規(guī)范保障性租賃住房輪候與配租

保障性租賃住房與普通商品住房最大的區(qū)別之處在于其社會(huì)保障功能，因此，其面向的對(duì)象是特定的群體而非所有居民。政府是住房保障體系的建立者，也是主導(dǎo)者。因此，充分發(fā)揮政府的主導(dǎo)作用有利于保障性租賃住房的發(fā)展與完善。每個(gè)不同地區(qū)的目標(biāo)人群在收入、年齡、資產(chǎn)狀況等方面情況各異，所面臨的社會(huì)問(wèn)題也會(huì)有顯著區(qū)別。若是制定大范圍統(tǒng)一的“一刀切”分配模式，會(huì)影響公共住房的使用與分配效率，造成資源上的浪費(fèi)，也不能發(fā)揮公共住房的調(diào)控作用。[6]政府主導(dǎo)下的保障性租賃住房應(yīng)當(dāng)在普通商品住房市場(chǎng)化屬性的基礎(chǔ)上，規(guī)范住房輪候、配租及相關(guān)管理活動(dòng)。保障性租賃住房應(yīng)采用首次集中輪候排隊(duì)、日常輪候遞補(bǔ)的輪候規(guī)則，由政府建立統(tǒng)一的輪候規(guī)則，在政府網(wǎng)站、主管部門(mén)網(wǎng)站以及本地區(qū)主要媒體發(fā)布通告。配租交由政府直接管理，專(zhuān)業(yè)運(yùn)營(yíng)企業(yè)具體組織實(shí)施租金價(jià)格應(yīng)原則上按月或按季度收取，不得預(yù)收一個(gè)季度以上租金，租賃保證金（押金）不得超過(guò)一個(gè)月租金。

（三）構(gòu)建保障性租賃住房資格準(zhǔn)入與退出機(jī)制

向社會(huì)弱勢(shì)群體提供住房保障是現(xiàn)代國(guó)家的基本義務(wù)，其實(shí)現(xiàn)需要政府承擔(dān)具體的住房保障義務(wù)，以特定的住房保障方式加以落實(shí)。政府有義務(wù)通過(guò)加大住房保障投入、提高公共性程度、保證分配公平和公正，提高住房保障服務(wù)水平與居民滿(mǎn)意度。[7]保障性租賃住房的資格準(zhǔn)入與退出關(guān)系到居民的切身利益，是公平正義在住房保障體系中的直接體現(xiàn)。完善保障性租賃住房資格準(zhǔn)入與退出機(jī)制，需要采取政府制定規(guī)則、開(kāi)發(fā)建設(shè)單位具體實(shí)施的方式，在保障性租賃住房配租的全過(guò)程嚴(yán)格把控住房資格問(wèn)題。保障性住房的準(zhǔn)入及退出在地方政府層面產(chǎn)生了諸多問(wèn)題，例如準(zhǔn)入資格不清、準(zhǔn)入人員不符合標(biāo)準(zhǔn)、退出不及時(shí)等問(wèn)題。因此，有必要構(gòu)建資格準(zhǔn)入與退出機(jī)制，使住房資格被給予真正有需要的人群。

一方面，應(yīng)明晰保障性租賃住房資格準(zhǔn)入。保障性租賃住房的資格準(zhǔn)入首先應(yīng)當(dāng)排除已有住房的群體，包括已有商品住房、自建住房、征收安置住房、二手房及已轉(zhuǎn)讓的住房等。本地區(qū)無(wú)住房和無(wú)購(gòu)房記錄，或者人均住房面積低于平均水平的居民家庭，經(jīng)核實(shí)無(wú)誤后可以擁有保障性租賃住房資格。此外，保障性租賃住房還承擔(dān)人才引進(jìn)的兜底保障功能，對(duì)本地區(qū)引進(jìn)的人才應(yīng)當(dāng)放開(kāi)資格準(zhǔn)入。在資格準(zhǔn)入的程序上，應(yīng)當(dāng)經(jīng)過(guò)資格認(rèn)定、資格審查、輪候排隊(duì)等流程，按照相關(guān)規(guī)定提交材料。在輪候期間輪候人的準(zhǔn)入資格發(fā)生變化的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)申請(qǐng)變更。

另一方面，制定保障性租賃住房退出的激勵(lì)與懲處規(guī)則。保障性住房的退出問(wèn)題是當(dāng)前各地的“大難題”。政府相關(guān)部門(mén)人力資源有限，難以對(duì)保障性住房群體是否仍符合住房條件作一一甄別。第一，建立激勵(lì)機(jī)制，鼓勵(lì)不符合保障性租賃住房條件的居民自主退出，對(duì)主動(dòng)退出的居民進(jìn)行獎(jiǎng)補(bǔ)、購(gòu)房減免等激勵(lì)。第二，對(duì)虛假資格嚴(yán)格懲處，提升違法成本。保障性租賃住房是社會(huì)福利性工程，虛假的準(zhǔn)入資格不僅損害實(shí)際住房需求居民的利益，而且破壞社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的營(yíng)商環(huán)境。對(duì)發(fā)現(xiàn)有隱瞞申報(bào)、偷報(bào)漏報(bào)、弄虛作假行為的主體取消其準(zhǔn)入資格，情節(jié)嚴(yán)重的應(yīng)當(dāng)給予處罰，收取滯納金。

（四）建立健全保障性租賃住房監(jiān)督機(jī)制

政府難以對(duì)保障性住房工程的實(shí)施進(jìn)行監(jiān)管，監(jiān)督機(jī)制的不完善也是各地矛盾頻發(fā)的重要原因。重前期建設(shè)，輕后續(xù)管理是我國(guó)保障性住房政策實(shí)施中較為普遍的現(xiàn)象，使保障性住房建設(shè)資源擠壓后續(xù)管理資源，造成保障性住房后續(xù)管理成為政策實(shí)施的短板。[8]實(shí)際上，無(wú)論是保障性住房政策實(shí)施的前期建設(shè)還是后期管護(hù)都需要有效的監(jiān)督機(jī)制。

第一，設(shè)立單獨(dú)的監(jiān)督機(jī)構(gòu)。保障性租賃住房作為近幾年新出現(xiàn)的住房類(lèi)型，可以考慮突破現(xiàn)有政府監(jiān)督的模式，由第三方監(jiān)督機(jī)構(gòu)實(shí)施監(jiān)督審查。單獨(dú)的監(jiān)督機(jī)構(gòu)同樣需要在立法中明確其法律地位及職能。保障性租賃住房是長(zhǎng)期的住房保障工程，需要大量的人力資源投入、多部門(mén)協(xié)調(diào)以及眾多環(huán)節(jié)的審批審查。第三方監(jiān)督機(jī)構(gòu)的引入可以緩解政府的行政壓力，更好地實(shí)現(xiàn)保障性租賃住房制度的良好運(yùn)行。

第二，加強(qiáng)社會(huì)監(jiān)督。社會(huì)監(jiān)督是監(jiān)督制度的重要組成部分，除了設(shè)立單獨(dú)的監(jiān)督機(jī)構(gòu)外，還應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)社會(huì)監(jiān)督。一方面，公民可以利用相關(guān)門(mén)戶(hù)網(wǎng)站、媒體監(jiān)督保障性租賃住房建設(shè)、配租的全流程，有關(guān)部門(mén)可增加問(wèn)題與建議的反映渠道并加以及時(shí)處理；另一方面，保障性租賃住房關(guān)系社會(huì)弱勢(shì)群體切身利益，這部分居民在輪候、配租過(guò)程中應(yīng)當(dāng)主動(dòng)監(jiān)督，防止出現(xiàn)不合理想象。

四、結(jié)語(yǔ)

完善上海市保障性租賃住房不僅是對(duì)社會(huì)弱勢(shì)群體住宅權(quán)利的基礎(chǔ)保障，而且可以通過(guò)保障住房穩(wěn)定市場(chǎng)，從而進(jìn)一步提升市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展水平。在解決民生問(wèn)題的基礎(chǔ)上，保障性租賃住房可以為未來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)培養(yǎng)更多的、具有足夠購(gòu)買(mǎi)力的消費(fèi)者，能夠促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康持續(xù)發(fā)展。[9]目前，上海市保障性租賃住房制度仍在不斷探索，相信立法、實(shí)施、準(zhǔn)入與退出、監(jiān)督機(jī)制的不斷完善，將對(duì)上海市保障性租賃住房體系產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響，促進(jìn)上海市保障性租賃住房可持續(xù)發(fā)展。