朱晶晶

我國《民法典》物權(quán)編第十四章以六個(gè)條文的容量新設(shè)了居住權(quán)制度，延續(xù)了2007年制定《物權(quán)法》時(shí)的“未完之愿”。雖然居住權(quán)是一項(xiàng)起源于羅馬法的古老制度，但在我國社會(huì)環(huán)境和政策的導(dǎo)向下，該制度可能與其他制度相互促進(jìn)，使雙方都煥發(fā)出新的生命力。其中，居住權(quán)制度與農(nóng)村房屋流轉(zhuǎn)(1)本文中的“流轉(zhuǎn)”并不是指所有權(quán)的移轉(zhuǎn)，而是在實(shí)現(xiàn)財(cái)產(chǎn)價(jià)值的意義上進(jìn)行使用。之間的關(guān)系即是一個(gè)有待進(jìn)一步發(fā)現(xiàn)和闡明的對象。

一、農(nóng)村房屋流轉(zhuǎn)制度現(xiàn)狀

在我國現(xiàn)行的“公有私用”土地制度下，私主體對其房屋的處分很大程度上與土地使用權(quán)密切聯(lián)系。(2)王衛(wèi)國、朱慶育：《宅基地如何進(jìn)入市場？——以畫家村房屋買賣案為切入點(diǎn)》，載《政法論壇》2014年第3期。這種聯(lián)系經(jīng)由《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》《城市房地產(chǎn)管理法》，最終在《物權(quán)法》第146、147條以及第182條中獲得確定，被稱為“房地一體主義”原則?；诖耍懻撧r(nóng)村房屋流轉(zhuǎn)必然繞不開宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的問題。

在20世紀(jì)80年代至今的數(shù)十年時(shí)間里，我國對宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)總體上呈現(xiàn)出“放開—限制—再放開” 的態(tài)度。起初，由于“下鄉(xiāng)”政策的存在，當(dāng)時(shí)(1986年與1988年)的《土地管理法》允許城鎮(zhèn)居民通過申請獲取農(nóng)村的宅基地使用權(quán)，以達(dá)到相應(yīng)的鼓勵(lì)效果。隨后，1998年《土地管理法》僅承認(rèn)城鎮(zhèn)居民能夠通過購買而非申請獲取宅基地使用權(quán)。緊接著，出于制止土地投機(jī)以及加強(qiáng)村鎮(zhèn)建設(shè)用地管理的考慮，國家相關(guān)文件開始禁止城鎮(zhèn)居民購買宅基地的行為。(3)具體可參見國務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》《國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》(國發(fā)[2004]28號)。然而，這些內(nèi)容僅屬于政策性規(guī)范，未在法律條文中得到直接體現(xiàn)。2004年新修改的《土地管理法》只規(guī)定“一戶一宅”和農(nóng)民“出賣、出租住房后，不得再申請宅基地”。在《物權(quán)法》的制定過程中，雖然中間有幾版草案擬定“禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地”(4)具體條文可見2005年6月《物權(quán)法(草案)》第三稿第162條、第四稿第162條、第五稿第156條以及第六稿第154條。，但出臺(tái)的正式文本僅明確“宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓，適用土地管理法等法律和國家有關(guān)規(guī)定”。學(xué)界對此存在不同的解讀。有學(xué)者認(rèn)為，仍可從前述法律法規(guī)中導(dǎo)出“不允許宅基地向城鎮(zhèn)居民轉(zhuǎn)讓”的規(guī)則。(5)方樂坤：《小產(chǎn)權(quán)房買賣合同效力解釋論》，載《法商研究》2016年第5期。亦有學(xué)者認(rèn)為，“以土地管理法等法律規(guī)定否定宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的理由并不足信，也不利于保護(hù)農(nóng)民財(cái)產(chǎn)”。(6)郭明瑞：《關(guān)于農(nóng)村土地權(quán)利的幾個(gè)問題》，載《法學(xué)論壇》2010年第1期。除此之外，較為緩和的觀點(diǎn)則主張，法律條文如此表述實(shí)質(zhì)上是因?yàn)檫@一類用益物權(quán)的流轉(zhuǎn)問題在政策上并未完全敲定，有必要為今后可能的改革預(yù)留空間。(7)參見王衛(wèi)國、朱慶育：《宅基地如何進(jìn)入市場？——以畫家村房屋買賣案為切入點(diǎn)》，載《政法論壇》2014年第3期。這種觀點(diǎn)紛呈的現(xiàn)象也進(jìn)一步導(dǎo)致司法實(shí)務(wù)在認(rèn)定與宅基地使用權(quán)密切相關(guān)的農(nóng)村房屋買賣合同效力時(shí)，于確認(rèn)非同一集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間買賣合同無效的主流裁判立場之外不斷異化出有效判決。(8)例如“陳某與城鎮(zhèn)居民馬某房屋買賣合同糾紛案”，北京市第一中級人民法院(2007)一中民終字第09544號；“李書鳳與李福巖房屋買賣合同糾紛上訴案”，北京市第二中級人民法院(2013)二中民終字第14486號；“王海平等與丁鋒房屋買賣合同糾紛上訴案”，江蘇省淮安市中級人民法院(2013)淮中民終字第0155號。至此，宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)實(shí)質(zhì)上已經(jīng)在“緊縮”狀態(tài)中初露“再放開”的端倪。而真正在政策上放開對宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的契機(jī)是十八屆三中全會(huì)通過的《關(guān)于全面深化改革若干重大問題的決定》。該文件提出“慎重穩(wěn)妥推進(jìn)農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押、擔(dān)保、轉(zhuǎn)讓，探索農(nóng)民增加財(cái)產(chǎn)性收入渠道”，“建立農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)交易市場，推動(dòng)農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)交易公開、公正、規(guī)范運(yùn)行”。2018年2月4日新華社發(fā)布的《中共中央、國務(wù)院關(guān)于實(shí)施鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略的意見》進(jìn)一步要求“深化農(nóng)村土地制度改革。探索宅基地所有權(quán)、資格權(quán)、使用權(quán)‘三權(quán)分置’，落實(shí)宅基地集體所有權(quán)，保障宅基地農(nóng)戶資格權(quán)和農(nóng)民房屋財(cái)產(chǎn)權(quán)，適度放活宅基地和農(nóng)民房屋使用權(quán)”。這一系列舉措均與城鄉(xiāng)發(fā)展一體化，以及公平、效率價(jià)值相呼應(yīng)。

前述宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的變化同樣映射在農(nóng)村房屋流轉(zhuǎn)之上。從趨勢上看，農(nóng)村房屋自由流轉(zhuǎn)的大門已然洞開。然而，這其中更多的是實(shí)際和政策層面的狀況，如何從法律規(guī)則上根本地解決宅基地制度問題，仍然需要展開細(xì)致分析。當(dāng)前，已有學(xué)者開始從法律制度修正和改革的層面上對此進(jìn)行探索(9)有學(xué)者主張?jiān)谡厥褂脵?quán)上設(shè)立地上權(quán)，在不觸動(dòng)土地公有格局和宅基地使用權(quán)身份性的前提下，為宅基地及其地上房屋開辟出入市流轉(zhuǎn)的合法渠道。參見王衛(wèi)國、朱慶育：《宅基地如何進(jìn)入市場？——以畫家村房屋買賣案為切入點(diǎn)》，載《政法論壇》2014年第3期；亦有學(xué)者主張細(xì)化落實(shí)宅基地“三權(quán)分置”，明確集體所有權(quán)主體為集體經(jīng)濟(jì)組織，在《民法典》物權(quán)編中納入農(nóng)民集體成員權(quán)制度，并嘗試將宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)化為集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)，實(shí)現(xiàn)宅基地使用權(quán)處分的“解禁”。參見溫世揚(yáng)、梅維佳：《宅基地“三權(quán)分置”的法律意蘊(yùn)與制度實(shí)現(xiàn)》，載《法學(xué)》2018年第9期。，主要表現(xiàn)為對宅基地“三權(quán)分置”的關(guān)注。然而，宅基地“三權(quán)分置”設(shè)想在真正得到落實(shí)之前，其必要性和完善性就已經(jīng)受到質(zhì)疑。(10)在中國法學(xué)會(huì)民法學(xué)研究會(huì)2018年年會(huì)的“民法典物權(quán)編”分會(huì)場中，申建平、申惠文、戴孟勇等學(xué)者即提出此類疑問。筆者以為，在現(xiàn)實(shí)已經(jīng)發(fā)生農(nóng)村房屋流轉(zhuǎn)且有法律證成急迫性時(shí)，應(yīng)首先致力于探索最為切實(shí)的方案。此種切實(shí)方案的可選擇方向之一是從實(shí)現(xiàn)財(cái)產(chǎn)價(jià)值的角度理解農(nóng)村房屋的“流轉(zhuǎn)”。而《民法典》物權(quán)編中新引入的居住權(quán)制度恰可落入其中。

二、聯(lián)動(dòng)軸點(diǎn)：《民法典》中居住權(quán)制度的解讀

在我國物權(quán)立法過程中，居住權(quán)“命途多舛”。2002年至2007年間的歷次物權(quán)法草案征求意見稿或草案審議稿都設(shè)有居住權(quán)制度，但最終卻未能在2007年通過施行的《物權(quán)法》中占有一席之地。而此次《民法典》重拾居住權(quán)制度，以物權(quán)編第十四章的形式對該權(quán)利進(jìn)行再塑，還增加了一些與過去不盡相同的內(nèi)容。雖然針對《民法典》中規(guī)定的居住權(quán)仍然有不少反對觀點(diǎn)，但跳出傳統(tǒng)思維的束縛，可以發(fā)現(xiàn)居住權(quán)可能發(fā)揮出與農(nóng)村房屋流轉(zhuǎn)相銜接的新功用。

(一)居住權(quán)性質(zhì)的認(rèn)識(shí)：與農(nóng)村房屋流轉(zhuǎn)聯(lián)動(dòng)的前提

濫觴于羅馬法的居住權(quán)處于“用益權(quán)—使用權(quán)—居住權(quán)”的框架之中，是所有權(quán)的用益權(quán)能不斷分化的產(chǎn)物。有學(xué)者基于此提出，我國沒有前述框架，不具備納入居住權(quán)的制度環(huán)境。(11)參見陳信勇、藍(lán)鄧駿：《居住權(quán)的源流及其立法的理性思考》，載《法律科學(xué)》2003年第3期。然而，這種認(rèn)識(shí)的正確性有待商榷。其一，從制度發(fā)展的角度看，“用益權(quán)—使用權(quán)—居住權(quán)”框架的主要意義在于體現(xiàn)居住權(quán)的形成脈絡(luò)，以便更好地理解居住權(quán)內(nèi)涵。在居住權(quán)成為一個(gè)獨(dú)立制度之后，其設(shè)立就不需要以該框架的完整存在為前提了。否則，依據(jù)相同邏輯，我國《民法典》物權(quán)編中大量存在的使用權(quán)也會(huì)因?yàn)樵摽蚣艿娜笔Ф鴨适д?dāng)性。其二，從我國當(dāng)前的物權(quán)體系看，物權(quán)編用益物權(quán)章中規(guī)定了各種使用權(quán)。而“用益權(quán)-使用權(quán)-居住權(quán)”框架根據(jù)是否獲取收益來區(qū)分用益權(quán)與使用權(quán)。若采用同一標(biāo)準(zhǔn)，則物權(quán)編中一些名為使用權(quán)的物權(quán)實(shí)質(zhì)上即擁有用益權(quán)屬性，如建設(shè)用地使用權(quán)。那么，在實(shí)質(zhì)意義上也可以視為我國其實(shí)存在用益權(quán)和使用權(quán)。從而將居住權(quán)納入其中也就不存在體系障礙，完整的“用益權(quán)—使用權(quán)—居住權(quán)”框架得以構(gòu)建。從用益權(quán)到居住權(quán)，是法律進(jìn)步發(fā)展的結(jié)果。就功能意義層面來看，這種發(fā)展不僅豐富了用益權(quán)的類型，能更好地滿足當(dāng)事人意思自治的選擇，還可以簡化交易，避免日常用語與法律用語的混淆。(12)參見肖?。骸丁熬幼　比绾纬蔀橐环N物權(quán)——從羅馬法傳統(tǒng)到當(dāng)代中國居住權(quán)立法》，載《法律科學(xué)》2019年第3期。

對農(nóng)村房屋流轉(zhuǎn)而言，居住權(quán)的性質(zhì)在兩個(gè)方面與其尤為契合。其一，兩者的客體都指向房屋。居住權(quán)所指向的房屋在性質(zhì)上一般不受特別限制，可包含農(nóng)村房屋在內(nèi)。這也彌補(bǔ)了我國以往不存在房屋用益權(quán)、房屋使用權(quán)，無法利用此類權(quán)利活化農(nóng)村房屋經(jīng)濟(jì)價(jià)值的缺憾。其二，居住權(quán)的設(shè)立方式包括將所有權(quán)移轉(zhuǎn)于他人為自己保留居住權(quán)，以及自己保留所有權(quán)而為他人設(shè)立居住權(quán)兩種。后一種方式并不會(huì)改變房屋所有權(quán)的主體。通過這種方式設(shè)立居住權(quán)，一方面不會(huì)突破農(nóng)村土地集體所有的底線，也沒有觸碰不得買賣宅基地的紅線；另一方面則能夠使農(nóng)村房屋從農(nóng)民手中“靈活”起來，向本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的人進(jìn)行“輸出”，實(shí)現(xiàn)農(nóng)村房屋的經(jīng)濟(jì)價(jià)值，充分滿足各方當(dāng)事人不同的利益訴求。(13)參見申衛(wèi)星：《視野拓展與功能轉(zhuǎn)換：我國設(shè)立居住權(quán)必要性的多重視角》，載《中國法學(xué)》2005年第5期。雖然這種“流轉(zhuǎn)”與真正的所有權(quán)轉(zhuǎn)移無法完全等同，但不可否認(rèn)其在一定程度上對農(nóng)村房屋交易進(jìn)行了“解禁”。

(二)居住權(quán)功能的變化：與農(nóng)村房屋流轉(zhuǎn)聯(lián)動(dòng)的必要

歷史地看，居住權(quán)制度的創(chuàng)設(shè)初衷是“實(shí)現(xiàn)對某些特殊家庭成員的供養(yǎng)”。(14)陳信勇、藍(lán)鄧駿：《居住權(quán)的源流及其立法的理性思考》，載《法律科學(xué)》2003年第3期。我國在制定物權(quán)法之初，亦基于該初衷為“切實(shí)保護(hù)老年人、婦女以及未成年人居住他人住房的權(quán)利”而設(shè)立居住權(quán)制度，并將其適用主體限定在父母、離婚后暫未找到居住場所的前夫或前妻以及保姆之上。然而這類主體在居住權(quán)之外大多可通過婚姻關(guān)系、繼承制度等其他途徑解決住房問題。(15)參見梁慧星：《不贊成規(guī)定“居住權(quán)”》，載《人民法院報(bào)》2005年1月12日，B1版。這導(dǎo)致當(dāng)時(shí)有觀點(diǎn)批評居住權(quán)是一種為了極少數(shù)人問題而獲得創(chuàng)設(shè)的“不經(jīng)濟(jì)”制度。居住權(quán)也因此未能進(jìn)入物權(quán)法。不可否認(rèn)，隨著親屬法的完善和社會(huì)保障水平的提高，居住權(quán)制度需要發(fā)揮原始功能的空間越來越小。在這樣的情形下，我國《民法典》物權(quán)編仍重提“居住權(quán)”，顯然不會(huì)是以完全貫徹居住權(quán)制度初衷為目的。居住權(quán)制度的功能在民法典時(shí)代發(fā)生了變化。

從立法背景看，在《民法典》物權(quán)編中設(shè)置居住權(quán),實(shí)質(zhì)上是對十九大報(bào)告中“建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，認(rèn)可和保護(hù)民事主體對住房保障的靈活安排”這一指導(dǎo)方針的落實(shí)。(16)全國人大常委會(huì)法制工作委員會(huì)民法室：《新時(shí)代應(yīng)運(yùn)而生的民法典各分編草案》，載中國人大網(wǎng)，http://www.npc.gov.cn/npc/c183/201808/46f0799a684d46118eac8e1a37f5dea9.shtml， 2022年3月18日訪問。居住權(quán)制度可以為公租房和老年人以房養(yǎng)老提供法律保障，以解決養(yǎng)老資金問題，與我國養(yǎng)老形式相契合；亦可為司法實(shí)踐中日益增多的居住權(quán)案例(17)在北大法寶上以“居住權(quán)”作為全文關(guān)鍵詞進(jìn)行檢索，司法案例有近四萬個(gè)。司法實(shí)踐中涉及居住權(quán)的案型主要有四類：家庭親屬型，如“劉柯妤訴劉茂勇、周忠榮共有房屋分割案”，重慶市第五中級人民法院(2015)渝五中法民再終字第0043號；離婚幫助型，如“劉某與薛某某離婚上訴案，”山東省青島市中級人民法院(2014)青民五終字第106號；拆遷安置型，如“谷玉梁、孟巧林訴江蘇省鹽城市亭湖區(qū)人民政府房屋征收補(bǔ)償決定案”，江蘇省鹽城市中級人民法院(2016)蘇09行初187號；公房租賃型，如“史同杰與史百勝等用益物權(quán)糾紛上訴案”，北京市第二中級人民法院(2018)京02民終4237號。參見劉閱春：《民法典物權(quán)編應(yīng)當(dāng)規(guī)定居住權(quán)》，載正義網(wǎng)，http://www.jcrb.com/procuratorate/theories/practice/201711/t20171127_1819836.html，2022年3月18日訪問。提供統(tǒng)一裁判規(guī)范。這些新功能的提出給傳統(tǒng)居住權(quán)制度帶來兩大沖擊：一是居住權(quán)的適用主體范圍得到極大擴(kuò)張，二是居住權(quán)所要解決的問題從居住困境過渡到了房屋財(cái)產(chǎn)價(jià)值的實(shí)現(xiàn)。這兩大沖擊增加了將農(nóng)村房屋流轉(zhuǎn)與居住權(quán)進(jìn)行聯(lián)動(dòng)的必要，而這種必要性可從保守和開放兩個(gè)角度獲得進(jìn)一步論證。

若從較為保守的角度出發(fā)，則需對居住權(quán)適用主體范圍的擴(kuò)張作有限理解，應(yīng)將適用《民法典》中居住權(quán)的主體范圍限定在公租房所面向的符合規(guī)定條件的城鎮(zhèn)中等偏下收入住房困難家庭、新進(jìn)就業(yè)無房職工和城鎮(zhèn)穩(wěn)定就業(yè)的外來務(wù)工人員，以及需要以房養(yǎng)老的老年人。其中，尤其值得關(guān)注的是以房養(yǎng)老，該情形需要通過居住權(quán)制度實(shí)現(xiàn)兩個(gè)效果：一是老年人能夠出賣其名下房屋獲取財(cái)產(chǎn)價(jià)值，二是老年人在出賣房屋后仍然居有其所。適用居住權(quán)的具體實(shí)現(xiàn)方式是老年人將自己的房屋出賣于他人并同時(shí)獲取某房屋的居住權(quán)。需注意，這里無需將居住權(quán)局限在老年人的原有房屋之上。只要能夠與所涉房屋的權(quán)利人達(dá)成設(shè)立居住權(quán)的合意，應(yīng)允許在任何房屋上為老年人設(shè)立居住權(quán)。因?yàn)閷Ψ课莸馁I受人而言，其目的往往在于獲取不受限制的房屋所有權(quán)以實(shí)現(xiàn)后續(xù)的生活利益或投資利益。從老年人手中買得房屋并用自己的房屋再為其設(shè)定居住權(quán)，實(shí)質(zhì)上是一種帶有“換房”意味的操作。這種操作同時(shí)減輕了雙方當(dāng)事人的負(fù)擔(dān)，也能夠從側(cè)面帶動(dòng)以房養(yǎng)老策略的全面落實(shí)。這對于那些在城鎮(zhèn)原本沒有房屋但越來越向城鎮(zhèn)集中而有住房需求的農(nóng)民而言，具有極大吸引力，他們有望成為此類買受人中的主力軍。如此一來，老年人就可以將自己位于城鎮(zhèn)的商品房出賣給農(nóng)民，農(nóng)民在自己閑置的農(nóng)村房屋上為老年人設(shè)立居住權(quán)。這在財(cái)產(chǎn)價(jià)值層面上就實(shí)現(xiàn)了農(nóng)村房屋的流轉(zhuǎn)。而且在現(xiàn)代社會(huì)中，老年人向往環(huán)境靜謐、空氣健康的養(yǎng)老生活，越來越多的人想在退休之后回歸田園，而農(nóng)村房屋在這方面具有天然優(yōu)勢。此外，當(dāng)一部分具有一定資力但又無法負(fù)擔(dān)全額房款的進(jìn)城務(wù)工農(nóng)民能夠通過給作為出賣人的老年人設(shè)立居住權(quán)來降低價(jià)款進(jìn)而擁有自己的住房，還能相應(yīng)減輕公租房壓力。

若從較為開放的角度出發(fā)，則可認(rèn)為《民法典》物權(quán)編在設(shè)立居住權(quán)時(shí)所考慮到的公租房和以房養(yǎng)老問題僅僅是出發(fā)點(diǎn)，其并未將居住權(quán)的功能限制在該范疇內(nèi)。實(shí)質(zhì)上，這也是我國起草物權(quán)法時(shí)部分學(xué)者的觀點(diǎn)。他們主張祛除純粹保障性居住權(quán)與弱勢人群的必然相連性，以活化居住權(quán)制度。(18)參見申衛(wèi)星：《視野拓展與功能轉(zhuǎn)換：我國設(shè)立居住權(quán)必要性的多重視角》，載《中國法學(xué)》2005年第5期。退一步說，一項(xiàng)他物權(quán)制度是服務(wù)于弱者保護(hù)還是市場交易，應(yīng)當(dāng)由主體的動(dòng)機(jī)決定，而不能將“法律行為中動(dòng)機(jī)上的倫理目的與行為所要實(shí)現(xiàn)的特定的法律后果相混淆”。(19)肖?。骸丁熬幼　比绾纬蔀橐环N物權(quán)——從羅馬法傳統(tǒng)到當(dāng)代中國居住權(quán)立法》，載《法律科學(xué)》2019年第3期。基于此，應(yīng)當(dāng)承認(rèn)只要當(dāng)事人有需要且雙方達(dá)成合意，都可以設(shè)立居住權(quán)。在該種角度的理解下，利用居住權(quán)實(shí)現(xiàn)農(nóng)村房屋財(cái)產(chǎn)價(jià)值的必要性進(jìn)一步得到證實(shí)，且不再局限于老年人這一群體。

(三)居住權(quán)規(guī)范的解釋：與農(nóng)村房屋流轉(zhuǎn)聯(lián)動(dòng)的可能

既然將居住權(quán)制度與農(nóng)村房屋流轉(zhuǎn)進(jìn)行聯(lián)動(dòng)具有必要性，那么實(shí)現(xiàn)這種聯(lián)動(dòng)是否可能，即能否被現(xiàn)有規(guī)范所涵蓋就成為當(dāng)下需要回答的問題。對于聯(lián)動(dòng)可能性的討論需要回到規(guī)范操作層面。這里同樣可分為僅適用于以房養(yǎng)老的居住權(quán)和適用于以房養(yǎng)老情形之外的居住權(quán)兩種類型進(jìn)行展開。

第一種類型是僅適用于以房養(yǎng)老的居住權(quán)。在該類型中，各種房屋都可以成為居住權(quán)的載體，農(nóng)村房屋僅是其中的可能載體之一。此時(shí)，在農(nóng)村房屋上設(shè)立居住權(quán)與在非農(nóng)村房屋上設(shè)立居住權(quán)無論是具體操作還是法律效果，都不存在根本差別。《民法典》物權(quán)編原本就是從以房養(yǎng)老出發(fā)對居住權(quán)進(jìn)行建構(gòu)，該權(quán)利也可適用于以房養(yǎng)老情形中的農(nóng)村房屋。

第二種類型是適用于以房養(yǎng)老情形之外的居住權(quán)。這意味著要脫去居住權(quán)制度受以房養(yǎng)老功能的束縛，將其純粹作為一種他物權(quán)在農(nóng)村房屋上進(jìn)行適用。雖然在邏輯論證上會(huì)比第一種類型更為復(fù)雜，但該情況依然存在被物權(quán)編居住權(quán)規(guī)范所涵蓋的可能。首先，物權(quán)編中“居住權(quán)”章的具體條文本身并未限定居住權(quán)制度的適用范圍。從現(xiàn)有條文的文義出發(fā)，可以認(rèn)為只要所有權(quán)人與居住權(quán)人以書面方式簽訂居住權(quán)合同，并在登記機(jī)關(guān)進(jìn)行登記，居住權(quán)就被設(shè)立。至于雙方當(dāng)事人是出于什么原因設(shè)立居住權(quán)并不需要加以考慮。在這種寬泛的范疇里，農(nóng)村房屋顯然可被包含在內(nèi)。其次，該類型居住權(quán)在農(nóng)村房屋流轉(zhuǎn)中能發(fā)揮的作用仍然可觀。由于立法者在設(shè)立居住權(quán)制度時(shí)以傳統(tǒng)居住權(quán)為模板，以公租房和以房養(yǎng)老為主要適用情形，物權(quán)編所規(guī)定的居住權(quán)很容易被定性為一種保障性居住權(quán)?；谠摱ㄐ?，“居住權(quán)”章中的具體條文就會(huì)在轉(zhuǎn)讓、繼承、消滅、對價(jià)等方面設(shè)置各種約束。在這些約束下，就可能給人造成這樣一種認(rèn)識(shí)：即使認(rèn)可農(nóng)村房屋可以在以房養(yǎng)老情形之外借助居住權(quán)實(shí)現(xiàn)流轉(zhuǎn)，在居住權(quán)規(guī)則的種種約束下這種流轉(zhuǎn)也只能停留在第一手交易層面，從而大幅縮減現(xiàn)實(shí)中對農(nóng)村房屋設(shè)立居住權(quán)的意義。此類觀點(diǎn)雖然有一定的道理，但有失偏頗。原因主要有二：其一，從價(jià)值層面上看，對受制于土地制度而無法進(jìn)入市場流通的農(nóng)村房屋而言，其經(jīng)濟(jì)價(jià)值以往僅能通過租賃等債權(quán)方式間接獲得實(shí)現(xiàn)，居住權(quán)的出現(xiàn)是以更穩(wěn)定、更徹底的物權(quán)方式豐富了農(nóng)村房屋進(jìn)入市場的途徑。即使居住權(quán)制度并未能完全活化農(nóng)村房屋的交換價(jià)值，卻也擴(kuò)大了農(nóng)村房屋流轉(zhuǎn)的可能性，具有極大的現(xiàn)實(shí)作用和意義。其二，從規(guī)范層面看，居住權(quán)具體條文的約束也并未完全截?cái)嗬镁幼?quán)制度實(shí)現(xiàn)農(nóng)村房屋投資性的可能。無論是物權(quán)編草案一審稿、二審稿還是正式稿都對居住權(quán)所涉住宅的不可出租性以及居住權(quán)自居住權(quán)人死亡消滅的期限性開設(shè)了例外——“當(dāng)事人另有約定的除外”。對可出租性的突破，相當(dāng)于在法律效果上變相承認(rèn)了居住權(quán)的可轉(zhuǎn)讓性。而將居住權(quán)期限從權(quán)利主體死亡中解放出來，達(dá)成的主要效果則是可通過約定居住權(quán)的期限長于權(quán)利主體的生命，繼而從實(shí)質(zhì)上打破居住權(quán)不可繼承的規(guī)定。(20)德國不僅讓一部分居住權(quán)的期限不受限制，也賦予了它們可繼承性與可讓與性。參見史尚寬：《物權(quán)法論》，中國政法大學(xué)出版社2000年版，第223-224頁。至此，物權(quán)編中“居住權(quán)不得轉(zhuǎn)讓、繼承”的嚴(yán)格規(guī)定其實(shí)都可以通過嫁接其他制度以及靈活適用當(dāng)事人約定得到很大程度的緩和。農(nóng)村房屋上的居住權(quán)經(jīng)濟(jì)價(jià)值也可因此得到進(jìn)一步提升。另外，物權(quán)編二審稿在一審稿的基礎(chǔ)上還增加了“居住權(quán)無償設(shè)立”的內(nèi)容，正式稿對此予以保留。從形式上看，這似乎是對居住權(quán)應(yīng)用價(jià)值的又一重限制，其實(shí)不然。這里的“無償性”更多僅意味著不直接在居住權(quán)合同中約定對價(jià)，并不代表實(shí)踐中設(shè)立居住權(quán)就完全無償，實(shí)踐中居住權(quán)的“有償性”只是通過其他形式進(jìn)行體現(xiàn)而已。如老年人將房屋出賣的同時(shí)為自己設(shè)定居住權(quán)，該房屋的價(jià)值必然會(huì)受到居住權(quán)的影響而有所降低。這種價(jià)格上的變化實(shí)質(zhì)上就是設(shè)立居住權(quán)的對價(jià)，所謂“居住權(quán)無償設(shè)立”的形式意義大于實(shí)質(zhì)意義，有償性居住權(quán)的存在無法完全避免。由此可見，居住權(quán)在農(nóng)村房屋流轉(zhuǎn)中存在較大的適用空間。

三、聯(lián)動(dòng)細(xì)節(jié)：居住權(quán)在農(nóng)村房屋流轉(zhuǎn)中的具體運(yùn)作

將居住權(quán)落實(shí)到農(nóng)村房屋的過程中涉及許多細(xì)節(jié)。在這個(gè)過程里，除了需要遵循簽訂居住權(quán)書面合同、完成居住權(quán)登記等一般操作外，還應(yīng)對農(nóng)村房屋自身的特殊性進(jìn)行適當(dāng)考慮。這些特殊性主要體現(xiàn)在兩個(gè)方面：一是農(nóng)村房屋居住權(quán)合同主體的特殊性；二是農(nóng)村房屋居住權(quán)登記情況的復(fù)雜性。

(一)農(nóng)村房屋居住權(quán)合同的主體

由于合同的定性會(huì)影響到合同主體的認(rèn)定，在確定農(nóng)村房屋合同的主體之前應(yīng)當(dāng)先解決居住權(quán)合同的性質(zhì)問題。我國關(guān)于物權(quán)關(guān)系中合同(集中于他物權(quán)部分)性質(zhì)的問題素來有爭議，該爭議的源頭在于是否承認(rèn)物權(quán)行為理論。(21)反對物權(quán)行為的學(xué)者如梁慧星、陳華彬、王軼、崔建遠(yuǎn)、王利明等；贊成物權(quán)行為的學(xué)者如孫憲忠、田士永、謝懷栻、張谷等。參見葛云松：《物權(quán)行為：傳說中的不死鳥——〈物權(quán)法〉上的物權(quán)變動(dòng)模式研究》，載《華東政法大學(xué)學(xué)報(bào)》2007年第6期。在當(dāng)前普遍承認(rèn)物權(quán)行為獨(dú)立性的背景下，物權(quán)關(guān)系中出現(xiàn)的合同往往都被定性為物權(quán)合同。但這種一般性判斷與我國物權(quán)編的條文并非完全契合。如物權(quán)編第373條規(guī)定了地役權(quán)合同的一般條款。其中涉及“費(fèi)用及其支付方式”等債權(quán)性內(nèi)容。這顯然溢出了以達(dá)成物權(quán)合意實(shí)現(xiàn)物權(quán)變動(dòng)為目的的物權(quán)合同所能涵蓋的范疇。對此，有學(xué)者提出可以理解為是兩個(gè)法律行為出現(xiàn)在同一文本中(22)參見葛云松：《物權(quán)行為：傳說中的不死鳥——〈物權(quán)法〉上的物權(quán)變動(dòng)模式研究》，載《華東政法大學(xué)學(xué)報(bào)》2007年第6期。；亦有觀點(diǎn)認(rèn)為這是一種單純外觀結(jié)合的合同聯(lián)立，即債權(quán)合同與物權(quán)合同的聯(lián)立。(23)參見韓世遠(yuǎn)：《合同法總論》(第三版)，法律出版社2011年版，第50頁。相較之下，居住權(quán)合同的性質(zhì)更為單一。結(jié)合物權(quán)編中有關(guān)“居住權(quán)無償設(shè)立”的規(guī)定和居住權(quán)合同一般內(nèi)容的條文，可以發(fā)現(xiàn)在居住權(quán)合同中不存在“費(fèi)用及其支付方式”的債權(quán)性內(nèi)容。該合同屬于純粹的物權(quán)合同。這使得居住權(quán)合同主體所受的限制不僅比單純債權(quán)合同更為嚴(yán)格，也比混合債權(quán)行為與物權(quán)行為的合同更為狹窄。即設(shè)定居住權(quán)的當(dāng)事人必須為“有權(quán)人”。在他物權(quán)制度的“權(quán)能分離”理論中，居住權(quán)的設(shè)定應(yīng)當(dāng)尊重房屋所有權(quán)人的意志。(24)參見王利明：《論他物權(quán)的設(shè)定》，載《法學(xué)研究》2005年第6期。據(jù)此，通常情況下設(shè)定居住權(quán)的主體應(yīng)當(dāng)是房屋的所有權(quán)人。而相較于城鎮(zhèn)房屋，農(nóng)村房屋所有權(quán)人的判斷具有自身的特殊性。

自2014年國土資源部等五部門發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加快推進(jìn)宅基地和集體建設(shè)用地使用權(quán)確權(quán)登記發(fā)證工作的通知》(國土資發(fā)[2014]101號)到2016年發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加快宅基地和集體建設(shè)用地確權(quán)登記發(fā)證有關(guān)問題的通知》(國土資發(fā)[2016]191號)，將農(nóng)村房屋等集體建設(shè)用地上的建筑物、構(gòu)筑物納入宅基地和集體建設(shè)用地使用權(quán)確權(quán)登記發(fā)證的范疇，實(shí)現(xiàn)房地一體的“三統(tǒng)一”不動(dòng)產(chǎn)登記體系成為明確的工作目標(biāo)。(25)“三統(tǒng)一”登記工作目標(biāo)的提出是為避免增加群眾負(fù)擔(dān)、減少重復(fù)建設(shè)和資金浪費(fèi)，有助于建立健全的不動(dòng)產(chǎn)登記制度，形成覆蓋城鄉(xiāng)房地一體的不動(dòng)產(chǎn)登記體系，進(jìn)一步提高政府行政效能和監(jiān)管水平。參見高云才、宋蒿：《讓農(nóng)民吃上財(cái)產(chǎn)權(quán)定心丸》，載《人民日版》2014年8月11日，第10版。在登記過程中，宅基地使用權(quán)應(yīng)按照“一戶一宅”的要求，確權(quán)登記到“戶”。基于貫徹“房地一體”以及統(tǒng)一登記政策的要求，宅基地上的農(nóng)村房屋登記也應(yīng)當(dāng)以“戶”為單位展開。據(jù)此，有觀點(diǎn)認(rèn)為農(nóng)村房屋的所有權(quán)主體即為“戶”(26)參見任國良：《農(nóng)村村宅產(chǎn)權(quán)登記主體探析》，載《上海房產(chǎn)》2011年第2期。，進(jìn)一步推導(dǎo)出設(shè)定居住權(quán)的主體也應(yīng)當(dāng)是“戶”。然而，這一觀點(diǎn)有待商榷。

在法律邏輯上，受法律承認(rèn)的民事主體有自然人、法人和非法人組織三類。《民法典》“自然人”章僅承認(rèn)個(gè)體工商戶和農(nóng)村承包經(jīng)營戶兩類以“戶”為名義的主體。法律上并未賦予享有宅基地使用權(quán)的家庭“戶”作為主體的地位。而我國在實(shí)踐操作中之所以將“戶”作為宅基地使用權(quán)的“權(quán)利人”進(jìn)行登記，一方面是與《土地管理法》形成銜接，另一方面也是考慮到農(nóng)村土地制度的特殊性，避免因戶內(nèi)家庭成員變動(dòng)等原因給農(nóng)村土地登記帶來過重負(fù)擔(dān)。但我們并不能據(jù)此就突破法律規(guī)范，反推出家庭“戶”具有民事主體的地位。更何況，在實(shí)踐操作中，登記簿上往往僅登記戶主姓名，若僅依據(jù)登記簿內(nèi)容認(rèn)為宅基地使用權(quán)歸屬于戶主一人顯然不恰當(dāng)。其實(shí)，這里可以借助“登記能力”(27)“登記能力”源于德國法，僅指相關(guān)內(nèi)容有記載于登記簿的資格。參見常鵬翱：《論可登記財(cái)產(chǎn)權(quán)的多元化》，載《現(xiàn)代法學(xué)》2016年第6期。概念展開理解，認(rèn)為“戶”或“戶主”僅具有進(jìn)入登記簿的資格，而非具備權(quán)利主體的資格。在認(rèn)定相關(guān)所有權(quán)主體時(shí)仍然需要落實(shí)到具體的自然人身上。基于此，對登記簿內(nèi)容更為恰當(dāng)?shù)睦斫馐牵m然登記簿上以“戶”為單位對宅基地使用權(quán)進(jìn)行登記，但真正享有宅基地使用權(quán)的主體是戶內(nèi)所有成員。然而，該邏輯尚不能直接適用到宅基地上的農(nóng)村房屋。對農(nóng)村房屋所有權(quán)的判斷還要區(qū)分情況進(jìn)行具體判斷，判斷標(biāo)準(zhǔn)與出資因素相聯(lián)系。在戶內(nèi)所有成員都出資建造房屋時(shí)，依據(jù)物權(quán)編第231條所有戶內(nèi)成員對房屋形成共有當(dāng)無爭議。但更常見的情形是，宅基地上的房屋僅由有經(jīng)濟(jì)來源的家庭人員或其中的部分人員出資建造，甚至還可能包括戶外人員的出資。在僅有部分戶內(nèi)人員出資時(shí)，由出資人對房屋形成共有符合物權(quán)取得的規(guī)定。(28)相關(guān)司法案例如“王某某與楊甲離婚后財(cái)產(chǎn)糾紛案”，(2015)滬二中民一(民)終字第1421號。在有戶外人員介入的情況下，基于“一戶一宅”、城鎮(zhèn)居民不能取得宅基地的規(guī)范，宜將戶外人員的出資認(rèn)定為是與戶內(nèi)人員形成金錢借貸、贈(zèng)予或不當(dāng)?shù)美汝P(guān)系。至于戶內(nèi)其他未出資人員則可基于親屬關(guān)系在無其他住房時(shí)獲得對該房屋進(jìn)行居住的權(quán)利。若家庭內(nèi)部成員發(fā)生變動(dòng)，則房屋所有權(quán)人亦發(fā)生相應(yīng)變動(dòng)。綜上，設(shè)立居住權(quán)的當(dāng)事人應(yīng)是出資人或獲其同意的其他主體。至于享有居住權(quán)的主體，則沒有身份及數(shù)量的特殊限制。

(二)農(nóng)村房屋居住權(quán)登記的操作

農(nóng)村房屋的登記狀況比城鎮(zhèn)房屋更為復(fù)雜。從2013年國務(wù)院常務(wù)會(huì)議決定整合不動(dòng)產(chǎn)登記職責(zé)、建立不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，到2014年出臺(tái)《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》，再到2015年該條例正式施行，農(nóng)村房屋登記發(fā)生了重大變化。在這之前，法律法規(guī)對農(nóng)村房屋登記沒有進(jìn)行明確規(guī)定，不同區(qū)域的登記情況存在很大差異。在這之后，統(tǒng)一登記開啟，我國進(jìn)入不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的過渡期。但由于宅基地及農(nóng)村房屋存在一系列歷史遺留問題，在過渡期內(nèi)針對農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)登記存在不同的處理方式。根據(jù)《關(guān)于進(jìn)一步加快宅基地和集體建設(shè)用地確權(quán)登記發(fā)證有關(guān)問題的通知》，對宅基地的歷史遺留權(quán)屬問題實(shí)行了分階段處理。概括來看，大致存在三種處理方式：一是對1982年前超面積的宅基地使用權(quán)直接按照實(shí)際情況予以確權(quán)登記；二是對1987年后超面積的宅基地使用權(quán)，僅就標(biāo)準(zhǔn)面積宅基地使用權(quán)進(jìn)行確權(quán)登記，但在登記簿和權(quán)屬證書附記欄中注明超占面積部分；三是對1999年后城鎮(zhèn)居民使用宅基地的不予確權(quán)登記。(29)分階段處理的結(jié)點(diǎn)分別為1982年《村鎮(zhèn)建房用地管理?xiàng)l例》的實(shí)施、1987年《土地管理法》的實(shí)施以及1999年《土地管理法》的修訂。相應(yīng)的，建造在宅基地之上、被納入宅基地使用權(quán)登記范疇內(nèi)的農(nóng)村房屋也面臨同樣的問題。但是，由于房屋建造時(shí)可對占地面積進(jìn)行自由規(guī)劃，以及房屋建造完成后具有整體性，登記時(shí)需要處理的情形比宅基地登記更為多樣。而居住權(quán)登記以房屋登記為基礎(chǔ)，也會(huì)一并影響到居住權(quán)的登記操作。具體可能存在以下幾種情形：

第一種情形，當(dāng)允許對超面積的宅基地使用權(quán)直接按照實(shí)際情況予以確權(quán)登記時(shí)，在該宅基地上建造的農(nóng)村房屋擁有合法的土地使用權(quán)，這與在標(biāo)準(zhǔn)宅基地上建造的農(nóng)村房屋在權(quán)能上沒有差別。故，此類農(nóng)村房屋上的居住權(quán)登記依照一般他物權(quán)進(jìn)行登記操作即可。

第二種情形，城鎮(zhèn)居民于1999年后仍使用宅基地時(shí)，該宅基地上所建農(nóng)村房屋應(yīng)與宅基地一樣不予確權(quán)登記。此時(shí)，該城鎮(zhèn)居民缺乏正當(dāng)?shù)耐恋厥褂脵?quán)資格。其上房屋所有權(quán)礙于物權(quán)編中“合法建造”的約束亦不具有正當(dāng)性，可將其納入違法建筑范疇。學(xué)理上對違法建筑的所有權(quán)歸屬問題多有爭議。但無論采用何種學(xué)說，都無法在登記簿中完成居住權(quán)登記。因?yàn)榫幼?quán)的設(shè)立屬于物權(quán)行為，是對房屋實(shí)施法律上的處分，需有處分權(quán)的存在。即使承認(rèn)城鎮(zhèn)居民對該房屋享有所有權(quán)，該所有權(quán)在處分上也受有限制，處分性行為無法在登記簿上進(jìn)行登記，居住權(quán)也被包括在內(nèi)。若不承認(rèn)所有權(quán)的存在，則更不必論居住權(quán)問題了。

第三種情形，當(dāng)僅對標(biāo)準(zhǔn)面積宅基地使用權(quán)進(jìn)行確權(quán)登記，而在登記簿和權(quán)屬證書附記欄中注明超占面積部分時(shí)，在其上建造農(nóng)村房屋的情況較為復(fù)雜。宅基地面積的超標(biāo)可能使得其上農(nóng)村房屋同樣存在瑕疵。但鑒于此類宅基地仍然具有可登記性，加之當(dāng)前實(shí)行不動(dòng)產(chǎn)的統(tǒng)一登記，也應(yīng)當(dāng)對其上的農(nóng)村房屋進(jìn)行登記。這里的問題在于如何登記。關(guān)于如何登記的問題，房屋不像宅基地使用權(quán)可以直接依據(jù)面積進(jìn)行分割登記，一般應(yīng)以獨(dú)立建筑作為登記單元，故在登記操作上需進(jìn)行更為全面的考慮。具體而言，依據(jù)各地《農(nóng)村宅基地管理辦法》的相關(guān)規(guī)定可知，宅基地面積標(biāo)準(zhǔn)除居住用房外，尚包括附屬用房、庭院用地?；诖?，其上居住用房可能存在兩種情況：居住用房占地面積并未超過標(biāo)準(zhǔn)宅基地使用權(quán)面積、居住用房占地面積超過標(biāo)準(zhǔn)宅基地使用權(quán)面積。這兩類居住用房可能存在不同的登記方式：一是對兩者都進(jìn)行確權(quán)登記，賦予其完整的所有權(quán)；二是只對符合標(biāo)準(zhǔn)面積的房屋進(jìn)行確權(quán)登記，對不符合標(biāo)準(zhǔn)面積的房屋僅在附記欄中進(jìn)行注明；三是對兩者都只在附記欄中進(jìn)行注明。哪種登記方式更為合理與登記簿中附記的性質(zhì)、農(nóng)村宅基地分階段登記的規(guī)范目的等密切相關(guān)。從現(xiàn)實(shí)狀況來看，不動(dòng)產(chǎn)登記簿的附記是指對不動(dòng)產(chǎn)有關(guān)情況、權(quán)利現(xiàn)狀、權(quán)利變動(dòng)情況及其他相關(guān)事項(xiàng)內(nèi)容的描述和說明。其內(nèi)容大致可分為不動(dòng)產(chǎn)的取得方式和對不動(dòng)產(chǎn)的限制兩類。若將超過面積的農(nóng)村房屋情況載入“附記”部分，則應(yīng)屬于“對不動(dòng)產(chǎn)的限制”。但這種“限制”在現(xiàn)實(shí)中不僅無法體現(xiàn)出太多價(jià)值，而且還與我國當(dāng)前處理宅基地歷史遺留問題的思路相悖。由于“房地一體”原則和宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的控制，農(nóng)村房屋本身就無法自由處分。這種處分上的限制無需通過登記簿中的附記進(jìn)行重復(fù)強(qiáng)調(diào)。此外，對宅基地登記分階段處理的目的在于保護(hù)農(nóng)民利益和逐步糾正宅基地使用權(quán)分配的非正常狀態(tài)。多余的宅基地原則上仍交予農(nóng)民繼續(xù)使用，并不否認(rèn)他們的權(quán)利，待房屋翻新、重建時(shí)再收回多余宅基地。登記簿上對超過面積的農(nóng)村房屋進(jìn)行非正常登記反而會(huì)影響農(nóng)民的利益，與宅基地登記分階段處理的目的相悖。基于此，更為合理的登記方式是將所有房屋都正常登入登記簿。在該房屋上設(shè)立居住權(quán)時(shí)亦依循一般他物權(quán)登記方式進(jìn)行操作。

此外，在進(jìn)行居住權(quán)登記時(shí)還需注意以下共通事項(xiàng)：其一，關(guān)于居住權(quán)登記的登記簿類型。從不動(dòng)產(chǎn)登記簿的設(shè)置來看，以《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》施行為界，可分為施行前的各類不動(dòng)產(chǎn)登記簿和施行后的不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記簿。依《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》的規(guī)定，兩類登記簿都保持有效狀態(tài)。故，居住權(quán)進(jìn)行登記時(shí)，應(yīng)根據(jù)所涉房屋的登記時(shí)間確定應(yīng)記入的登記簿。其二，關(guān)于居住權(quán)登記的具體位置?？紤]到居住權(quán)屬于對房屋進(jìn)行用益的物權(quán)類型，它應(yīng)當(dāng)被記載于房屋他項(xiàng)權(quán)利之下，與其他他物權(quán)并列。我國《房屋登記辦法》關(guān)于房屋登記簿中他項(xiàng)權(quán)利記載的內(nèi)容主要包括抵押權(quán)與地役權(quán)。(30)參見程嘯：《不動(dòng)產(chǎn)登記法研究》，法律出版社2011年版，第166—179頁?！睹穹ǖ洹分校幼?quán)作為用益物權(quán)，被置于地役權(quán)之前，且相較于地役權(quán)其與房屋本身聯(lián)系更為密切。故，將居住權(quán)的登記簿頁置于抵押權(quán)與地役權(quán)之間具有更大的妥適性。其三，關(guān)于居住權(quán)登記的內(nèi)容。一方面可參考《房屋登記辦法》和《房屋登記簿管理試行辦法》(已失效)中有關(guān)抵押權(quán)、地役權(quán)登記應(yīng)記載的內(nèi)容(31)具體條文可參見《房屋登記辦法》第44條、《房屋登記簿管理試行辦法》(已失效)第9條第3款。；另一方面須結(jié)合不動(dòng)產(chǎn)登記簿上所記載的內(nèi)容事項(xiàng)應(yīng)當(dāng)達(dá)到再現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)上法律關(guān)系的規(guī)范目的。(32)參見[德]鮑爾、施蒂爾納：《德國物權(quán)法(上)》，張雙根譯，法律出版社2004年版，第295頁。基于此，居住權(quán)的登記事項(xiàng)應(yīng)對居住權(quán)合同中物權(quán)合意的內(nèi)容進(jìn)行反映，需包括居住權(quán)人和居住權(quán)設(shè)立情況兩個(gè)必要記載部分。居住權(quán)人部分應(yīng)根據(jù)實(shí)際獲取居住權(quán)的人數(shù)進(jìn)行記載。居住權(quán)設(shè)立情況的登記應(yīng)注意居住權(quán)“登記單元”的特殊性。雖然居住權(quán)作為對房屋的用益可登記入房屋部分的登記簿頁中，但與其他他物權(quán)不同，居住權(quán)并不必然設(shè)定于作為登記單元的、特定的、獨(dú)立的房屋整體之上，可以僅對房屋中能夠滿足生活居住的一部分進(jìn)行設(shè)權(quán)。因而，應(yīng)當(dāng)在登記簿內(nèi)對居住權(quán)的客體進(jìn)行詳細(xì)描述，以區(qū)別有居住權(quán)負(fù)擔(dān)的房屋部分與無居住權(quán)負(fù)擔(dān)的房屋部分。關(guān)于期限登記的問題，若居住權(quán)合同約定了具體的居住權(quán)期限，則應(yīng)當(dāng)進(jìn)行登記；若未約定，則可在期限部分進(jìn)行注明，此時(shí)居住權(quán)在居住權(quán)人死亡時(shí)消滅。若存在其他對居住權(quán)進(jìn)行限制或擴(kuò)張的內(nèi)容，如居住權(quán)所涉住宅的可出租性，則應(yīng)在“其他事項(xiàng)”部分進(jìn)行登記；若所設(shè)立的居住權(quán)具有較大的可收益性，如承認(rèn)居住權(quán)可轉(zhuǎn)讓、可抵押等，則也應(yīng)當(dāng)在登記簿中為此開辟出相應(yīng)的記載簿頁，以契合居住權(quán)作為物權(quán)的特性對外公示公開。此外，為保障登記的完整準(zhǔn)確性，可一并將居住權(quán)合同等其他原始資料附于登記簿中，以便日后公開查詢。

結(jié) 語

我國的“房地一體主義”將房屋流轉(zhuǎn)與土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)捆綁在一起，農(nóng)村房屋流轉(zhuǎn)在宅基地“三權(quán)分置”的探索下露出曙光。然而，當(dāng)前宅基地“三權(quán)分置”尚無扎實(shí)清楚的基礎(chǔ)架構(gòu)，面對農(nóng)民獲取土地增值利益的迫切性，探索其他可行路徑尤為必要。利用居住權(quán)制度使農(nóng)村房屋“流轉(zhuǎn)”起來即為選擇之一。無論是從居住權(quán)的傳統(tǒng)屬性來看，還是從居住權(quán)在以房養(yǎng)老、公租房等方面的功能擴(kuò)張來看，我國居住權(quán)制度與農(nóng)村房屋流轉(zhuǎn)的聯(lián)動(dòng)都具有可能性和必要性。這種聯(lián)動(dòng)的意義不在于完全實(shí)現(xiàn)農(nóng)村房屋的經(jīng)濟(jì)價(jià)值，而是為其提供一種可選擇的方式，同時(shí)加深對居住權(quán)制度現(xiàn)實(shí)作用的認(rèn)識(shí)。在將居住權(quán)制度落實(shí)到農(nóng)村房屋上時(shí)，應(yīng)注意農(nóng)村房屋的自身特性。這些特性主要體現(xiàn)在“戶”的性質(zhì)的特殊性和農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的復(fù)雜性兩個(gè)方面。農(nóng)村房屋流轉(zhuǎn)是對農(nóng)民利益訴求的一種回應(yīng)，在現(xiàn)有法律的框架內(nèi)借助居住權(quán)制度對其進(jìn)行落實(shí)不失為一種有益的嘗試。