◎董筱暉（河南省產(chǎn)權(quán)交易中心，鄭州450052）

隨著《中華人民共和國民法典》的頒布，居住權(quán)這一新的法律概念逐步走進了公眾的視野。那么，居住權(quán)究竟是什么？它的設(shè)立對房產(chǎn)交易會產(chǎn)生怎樣的影響？作為產(chǎn)權(quán)交易機構(gòu)，應(yīng)如何應(yīng)對涉及居住權(quán)的租賃及房產(chǎn)交易？本文在此作簡要探討。

一、什么是居住權(quán)

居住權(quán)的概念起源于《羅馬法》，通俗來說，為了滿足生活居住的需要，按照合同約定或遺囑，在他人享有所有權(quán)的住宅之上設(shè)立的占有、使用該住宅的權(quán)利?！睹穹ǖ洹返谌倭鶙l規(guī)定：“居住權(quán)人有權(quán)按照合同約定，對他人的住宅享有占有、使用的用益物權(quán)，以滿足生活居住的需要?！边@是我國首次從民商事基本法層面明確居住權(quán)，旨在滿足人民的住房權(quán)益，保障婚姻、家庭關(guān)系中贍養(yǎng)、撫養(yǎng)等長期性穩(wěn)定居住的需求。

居住權(quán)的本質(zhì)是用益物權(quán)，是一種非所有人對他人所有之物享有的占有、使用的權(quán)利。按照現(xiàn)行物權(quán)法規(guī)定，房屋所有權(quán)包括四項具體權(quán)利：占有、使用、收益、處分。而房屋居住權(quán)則是以他人的房屋為標(biāo)的，行使的是占有、使用和有限收益權(quán)。從法律屬性和實現(xiàn)方式上看，居住權(quán)作為一種他物權(quán)、限制物權(quán)，以實施對他人房屋的現(xiàn)實占有為實現(xiàn)條件，對比所有權(quán)的自物權(quán)和完全物權(quán)屬性，居住權(quán)可以視為一種以所有權(quán)為基礎(chǔ)并由其派生的權(quán)利。

二、居住權(quán)與租賃權(quán)的區(qū)別

值得注意的是，居住權(quán)作為一種新增的用益物權(quán)種類，需要與一直以來的房屋租賃權(quán)加以區(qū)分辨別。

首先，兩者的權(quán)利性質(zhì)不同。居住權(quán)是用益物權(quán)，居住權(quán)人可以對房屋進行專屬、排他的利用；租賃權(quán)則屬于債權(quán)，租賃權(quán)人的權(quán)利義務(wù)受制于與債務(wù)人之間的約定，雙方都享有權(quán)利、承擔(dān)義務(wù)，權(quán)利本身具有相對性和特定性。

其次，兩者的取得和生效條件不同。《民法典》第三百六十八條規(guī)定：“居住權(quán)無償設(shè)立，但是當(dāng)事人另有約定的除外。設(shè)立居住權(quán)的，應(yīng)當(dāng)向登記機構(gòu)申請居住權(quán)登記。居住權(quán)自登記時設(shè)立?！?居住權(quán)的效力發(fā)生以登記為準(zhǔn)，原則上無償設(shè)立，帶有互助幫扶的社會福利性質(zhì)；而租賃權(quán)本質(zhì)上是一種債權(quán)，是否登記并不影響其效力發(fā)生（除非租賃合同另有約定），其取得以租金或其他代價為條件，有償出租，具有典型的市場性質(zhì)。

最后，兩者的權(quán)利期限不同?！睹穹ǖ洹返谌倭邨l規(guī)定：“設(shè)立居住權(quán)，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)采用書面形式訂立居住權(quán)合同。居住權(quán)合同一般包括下列條款：（一）當(dāng)事人的姓名或者名稱和住所；（二）住宅的位置；（三）居住的條件和要求；（四）居住權(quán)期限；（五）解決爭議的方法。” 第三百七十條規(guī)定：“居住權(quán)期限屆滿或者居住權(quán)人死亡的，居住權(quán)消滅。居住權(quán)消滅的，應(yīng)當(dāng)及時辦理注銷登記?！?第七百零五條規(guī)定：“租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效。租賃期限屆滿，當(dāng)事人可以續(xù)訂租賃合同；但是，約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過二十年?！睆脑O(shè)立居住權(quán)的目的來看，居住權(quán)是為了保障權(quán)利人的生存利益，其期限應(yīng)當(dāng)具有長期性、終身性，如果權(quán)利人對房屋的居住權(quán)期限沒有事先約定，應(yīng)當(dāng)理解為終身；而租賃權(quán)的期限則最長不超過二十年。

三、產(chǎn)權(quán)交易中的居住權(quán)

居住權(quán)與所有權(quán)同對房屋享有占有和使用權(quán)，權(quán)益關(guān)系相當(dāng)，二者的分離無疑將對未來房地產(chǎn)市場產(chǎn)生巨大影響，而房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓及租賃作為產(chǎn)權(quán)交易的重要組成部分，涉及居住權(quán)的同類交易將面臨著諸多新問題，產(chǎn)權(quán)交易機構(gòu)需要多加關(guān)注其中可能存在的風(fēng)險并妥善處理好相關(guān)事項。

《民法典》第三百六十九條規(guī)定：“居住權(quán)不得轉(zhuǎn)讓、繼承。設(shè)立居住權(quán)的住宅不得出租，但是當(dāng)事人另有約定的除外?！?居住權(quán)作為一種特殊的用益物權(quán)，只能保障居住權(quán)人的居住權(quán)利，權(quán)利主體具有特定性，其享有的居住權(quán)不得轉(zhuǎn)讓或由他人繼承。同樣，居住權(quán)的目的是生存居住，而不是用于商業(yè)收益，因此一旦房屋被設(shè)立了居住權(quán)，則不能被出租，除非另有約定，否則租賃合同將被認(rèn)定為無效。受其目的和性質(zhì)的要求和限制，應(yīng)當(dāng)明確居住權(quán)不可轉(zhuǎn)讓、設(shè)立居住權(quán)的房屋原則上不可出租。

對于房屋租賃類項目的進場掛牌，產(chǎn)權(quán)交易機構(gòu)在確定出租方對出租標(biāo)的的權(quán)屬關(guān)系時，不僅要考慮到出租方是否對該房屋擁有完全的所有權(quán)或處置權(quán)，還有審查該房屋是否設(shè)立居住權(quán)，是否具備可以出租的條件。如核查確定標(biāo)的設(shè)有居住權(quán)，則該標(biāo)的不得掛牌出租；如有特殊約定的情形，該房屋設(shè)立居住權(quán)但確需出租，則需要充分披露該房屋的居住權(quán)利情況及出租限制條件；如居住權(quán)人基本情況、居住權(quán)期限到期時間、承租方是否需要具備特定資格條件、出租方式為整體出租還是部分出租等。

對于房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓類項目的進場掛牌，產(chǎn)權(quán)交易機構(gòu)除了要把握房屋產(chǎn)權(quán)信息、是否存在抵押、質(zhì)押、租賃等情形外，還要確定房屋是否設(shè)立居住權(quán)，是否依法進行居住權(quán)登記。設(shè)立居住權(quán)的房產(chǎn)可以過戶交易，但居住權(quán)不隨著產(chǎn)權(quán)變更而發(fā)生改變，這也就意味著，居住權(quán)的延續(xù)將對過戶后的產(chǎn)權(quán)所有人的權(quán)利行使產(chǎn)生影響。即使交易已經(jīng)完成，房屋已經(jīng)過戶，受讓方已經(jīng)取得房屋所有權(quán)證或不動產(chǎn)權(quán)證，也無法對抗居住權(quán)人對房屋繼續(xù)享有居住權(quán)。類比買賣不破租賃，租賃關(guān)系有期限限制，且存在收益，但居住權(quán)期限理論上可以無限長，直到權(quán)利人死亡才會消滅，在此期間內(nèi)受讓方既不能趕走居住權(quán)人，也不能將房屋用于出租收益。對于此類項目，交易機構(gòu)應(yīng)當(dāng)充分了解標(biāo)的房產(chǎn)的居住權(quán)現(xiàn)狀，并將其作為必要事項對外披露。

部分涉訴國有資產(chǎn)司法拍賣在相關(guān)法律法規(guī)要求下必須進場，涉及抵押的房屋也可能出現(xiàn)在交易范圍內(nèi)，此類法拍房產(chǎn)則可以通過法院強制滌除的方式滌除居住權(quán)，保證買受人在過戶后繼續(xù)行使其對房屋的合法占有和使用權(quán)?！睹穹ǖ洹返谖灏俣臈l規(guī)定：“債務(wù)人不履行債務(wù)，第三人對履行該債務(wù)具有合法利益的，第三人有權(quán)向債權(quán)人代為履行；但是，根據(jù)債務(wù)性質(zhì)、按照當(dāng)事人約定或者依照法律規(guī)定只能由債務(wù)人履行的除外。債權(quán)人接受第三人履行后，其對債務(wù)人的債權(quán)轉(zhuǎn)讓給第三人，但是債務(wù)人和第三人另有約定的除外?！钡盅悍课莸氖茏屓俗鳛閷Φ盅何飺?dān)保債務(wù)之清償擁有“法律上的利害關(guān)系”的第三人，代為清償后享有“代為清償請求權(quán)”，即為俗稱的“滌除權(quán)”。

司法拍賣是法院強制執(zhí)行的手段之一，設(shè)居住權(quán)的抵押房產(chǎn)拍賣成交后，買受人向法院申請代為清償請求權(quán)，房屋物權(quán)以執(zhí)行裁定書的形式被強制轉(zhuǎn)移到買受人名下，居住權(quán)被強制滌除，房屋恢復(fù)原狀，此時房產(chǎn)交易將不再涉及居住權(quán)。然而，如果買受人并未及時發(fā)現(xiàn)并說明居住權(quán)相關(guān)情況，法院已經(jīng)按照一般情況出具執(zhí)行裁定書，居住權(quán)未被提及則視為延續(xù)，此時即便房屋已經(jīng)過戶，受第三人居住權(quán)的影響，買受人依然享受不到房屋的實際使用權(quán)。因此，在司法拍賣進場交易的過程中，產(chǎn)權(quán)交易機構(gòu)應(yīng)當(dāng)有義務(wù)提醒買受人及時告知法院房屋可能涉及居住權(quán)的情形，并充分告知法院仍有作出保留居住權(quán)裁定的可能。

需要特別提醒的是，居住權(quán)目前還處于剛剛創(chuàng)立施行的階段，相關(guān)的實施細則和司法解釋都還沒有具體完善，登記制度仍停留在區(qū)域性試點階段，產(chǎn)權(quán)交易機構(gòu)在居住權(quán)的審查方式、相關(guān)權(quán)利情況的披露程度（是否涉及隱私權(quán)）、未來居住權(quán)人是否需要繳納房產(chǎn)稅、居住權(quán)是否涉及落戶、入學(xué)等問題上需要靈活處理，要時常留意相關(guān)政策法規(guī)的更新及進一步的解釋說明。