黃庭晚 張大玉

1 矛盾突出，老舊小區(qū)煥新的時(shí)代難題

1.1 老舊小區(qū)停車供需矛盾突出

停車位需求數(shù)量與小區(qū)內(nèi)空間配置不成比例，是老舊小區(qū)停車空間問題的關(guān)鍵因素之一。1988年頒布的《停車場規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》中，對二類住宅及普通住宅沒有要求配建機(jī)動車停車位，老舊小區(qū)大多建成于19世紀(jì)80～90年代，根據(jù)當(dāng)時(shí)的實(shí)際情況未配建或僅配建少量停車位，盡管老年人在老舊小區(qū)中的居住比例較高，但是隨著居民生活水平的提高，購買力逐漸增強(qiáng)，存在機(jī)動車停放數(shù)量與小區(qū)配置停車位數(shù)量不成比例的現(xiàn)象，這是停車矛盾突出最基本的原因。2002年北京市出臺《北京地區(qū)建筑工程規(guī)劃設(shè)計(jì)通則》中提出住區(qū)配套停車位要求普通居住區(qū)按照三環(huán)路以內(nèi)3輛每10戶的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行配建[1]，機(jī)動車保有量的迅速增長，也在一定程度上加劇了停車空間供需失衡，使得老舊小區(qū)成為停車矛盾最為突出的地區(qū)之一。

1.2 停車擠占空間制約環(huán)境提升

在嚴(yán)峻的老舊小區(qū)供需矛盾背景下，違停車輛占用消防通道、慢行空間和公共空間，一些地方為了增加少量車位而毀綠，一些地方因?yàn)榫用褴囄患m紛而影響鄰里和諧。以展覽路街道車公莊街區(qū)為例，2020年前三季度，展覽路街道共收到上百件投訴電話，針對停車需求、私裝地鎖、停車擠占消防通道以及因停車引起的管理等問題。其中車公莊社區(qū)46件（407）、新華里社區(qū)26件（359）、新華東社區(qū)24件（181），榆樹館社區(qū)15件（182）、團(tuán)結(jié)社區(qū)13件（276）。此外，許多居民停放車輛的主要場所為樓間零散的公共空間，而大型消防車要求4m凈寬的消防通道和15m以上的轉(zhuǎn)彎半徑，老舊小區(qū)內(nèi)道路條件不佳，大量道路通行不暢，加之許多居民無視消防通道標(biāo)志停車，造成消防車通行困難，嚴(yán)重影響小區(qū)內(nèi)消防通道暢通和火災(zāi)的救援，消防隱患突出（表1）。

表1 展覽路街道車公莊街區(qū)各社區(qū)停車問題投訴案件數(shù)量對比

1.3 停車空間與需求底數(shù)不清

老舊小區(qū)產(chǎn)權(quán)與管理情況復(fù)雜，大部分社區(qū)沒有開展過系統(tǒng)的停車普查或調(diào)查工作，不清楚轄區(qū)范圍內(nèi)停車場數(shù)量、結(jié)構(gòu)、停車需求等基本情況，底數(shù)不清，情況不明，在開展老舊小區(qū)停車管理等工作中，僅根據(jù)居民意見征集了解停車需求，不能合理確定管理方式、設(shè)置車位數(shù)量、調(diào)配周邊資源。少量社區(qū)雖工作推進(jìn)較快，開展過居民基礎(chǔ)情況調(diào)查，但因標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一，普查范圍和對象不明確等問題，數(shù)據(jù)過度匯總，對具體項(xiàng)目實(shí)施指導(dǎo)性不強(qiáng)，成效有限。同時(shí)，各級基層組織在城市智慧停車、路側(cè)停車統(tǒng)籌管理等方面的跟進(jìn)意識欠缺，未能有效指導(dǎo)和規(guī)范各社區(qū)老舊小區(qū)的停車治理、建設(shè)、管理工作（圖1）。

圖1 展覽路街道車公莊街區(qū)停車混雜現(xiàn)狀

1.4 管理與基層自治尚不完善

老舊小區(qū)內(nèi)的建筑大部分來源于單位住宅，原本由產(chǎn)權(quán)單位負(fù)責(zé)運(yùn)營和管理，居民的行為、社區(qū)的秩序也一定程度上受到單位的約束和維護(hù)。2000年以來，隨著住宅商品化改革推進(jìn)，單位住宅大量出售，原有產(chǎn)權(quán)單位逐漸淡化其對居住區(qū)的管理、服務(wù)職責(zé)，大量小區(qū)陷入缺乏管理狀態(tài)。以展覽路街道榆樹館社區(qū)菜市場西口小區(qū)為例，352戶居民分屬西城區(qū)房管中心展覽路房管所、國稅、地稅、啟明回收公司、華方投資有限公司多家產(chǎn)權(quán)單位，并由展覽路房管所、天岳恒物業(yè)、華方投資有限公司三家物業(yè)共同管理，導(dǎo)致公共區(qū)域責(zé)權(quán)不清、權(quán)屬不明等突出問題。此外，車公莊街區(qū)仍存在超過80%的老舊小區(qū)缺乏管理人員，大量公共空間未施劃機(jī)動車停車位，外來車輛停放不受限制，嚴(yán)重影響居民日常生活。

2 聚焦民生，有限空間改造的策略探索

2.1 城市更新引領(lǐng)停車治理改造方向

2020年7月，國務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于全面推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的指導(dǎo)意見》，提出到“十四五”末期，結(jié)合各地實(shí)際，力爭基本完成2000年底前建成的需改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造任務(wù)[2]。2021年8月，北京市政府印發(fā)《北京市城市更新行動計(jì)劃（2021—2025年）》，在老舊小區(qū)改造方面，要求到2025年，力爭完成全市2000年底前建成需改造的1.6億m2老舊小區(qū)改造任務(wù)。面對老舊小區(qū)停車需求，除解決實(shí)際需求等具體問題外，北京城市更新理念從中觀層面提出提升城市不同用地之間的可達(dá)性的總體方向。通過城市用地布局、通訊方式、交通方式等多種因素共同促進(jìn)改善首都功能核心區(qū)內(nèi)的交通微環(huán)境。國務(wù)院參事、中國城市科學(xué)研究會理事長仇保興還提出，應(yīng)補(bǔ)充北京城市更新的微循環(huán)，拓寬交通管理思維，形成新型低能耗交通出行系統(tǒng)?！笆奈濉睍r(shí)期及未來，北京應(yīng)在加密路網(wǎng)、大社區(qū)多開幾個(gè)門、分批設(shè)計(jì)建設(shè)人行道路和自行車專用道上持續(xù)發(fā)力。

2.2 停車管理改善優(yōu)于停車供給

對于老舊小區(qū)密集的首都核心區(qū)，存在巨大的停車潛在需求，但停車供給能力有限，如不形成合理的管理模式，增加停車供給將是杯水車薪，甚至反而誘增更多停車需求，導(dǎo)致停車問題惡化。因此首先應(yīng)該改善停車管理模式，其中引入基于需求的市場價(jià)格是重要的措施之一。供給有限的情況下，價(jià)格可調(diào)節(jié)需求，例如縮短停放時(shí)間來提高周轉(zhuǎn)率、?？吭谳^遠(yuǎn)或不利位置的低價(jià)停車位上、換乘其他交通方式出行等。停車改革的理論推行者唐納德·舒普教授提出：“正確的停車價(jià)格是讓停車場始終保持1～2個(gè)停車空位的最低價(jià)格。”舊金山、洛杉磯、波士頓、華盛頓等城市都開始基于停車需求嘗試動態(tài)價(jià)格，以滿足85%的泊位利用率。國內(nèi)城市也開始實(shí)施分區(qū)差異化停車價(jià)格，并采取累進(jìn)制停車價(jià)格，從而通過管理方式改善停車效率。停車管理保障了停車市場的建立，停車市場的正常運(yùn)行才能保障一定停車投資回報(bào)率，從而才能制定合理的停車供給策略。

2.3 停車共享優(yōu)于停車自用

老舊小區(qū)通過自給自足形式建設(shè)停車設(shè)施是不經(jīng)濟(jì)的，因此建設(shè)公共停車場或利用既有停車設(shè)施共享是停車供給的重要措施。美國城市從20世紀(jì)90年代開始實(shí)施停車位替代費(fèi)政策，允許項(xiàng)目減少甚至不在場地內(nèi)建設(shè)停車位，只需在公共停車場內(nèi)購買停車資格。由于公共停車位利用效率高于配建停車位，因此這種公共停車資格有時(shí)可以換算為1.5個(gè)配建停車位。停車共享可以折減混合用地的停車配建比例，我國部分城市已經(jīng)開始鼓勵共享折減，例如南京、廣州的停車配建標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定“總建筑面積在50,000m2以上的商業(yè)建筑，次功能建筑面積占總面積20%的以上的，在充分考慮車位共享的可能后車位總數(shù)可按各類建筑性質(zhì)配建車位需求總和的85%計(jì)算”[3]。

3 直面痛點(diǎn)，解決改造矛盾的必經(jīng)之路

展覽路街道選取居民意愿強(qiáng)烈、建設(shè)基礎(chǔ)良好、數(shù)據(jù)相對完整的車公莊街區(qū)團(tuán)結(jié)社區(qū)開展老舊小區(qū)停車問題試點(diǎn)研究，擬通過具體案例實(shí)踐，形成可在展覽路街道老舊小區(qū)內(nèi)推廣的停車治理有效模式。2021年，展覽路街道與北京北展地區(qū)建設(shè)指揮部、北京建筑大學(xué)共同組成研究團(tuán)隊(duì)，歷時(shí)6個(gè)月，通過居民意見調(diào)查、停車現(xiàn)狀調(diào)查、交通組織梳理、形成管控方案等方式，與社區(qū)基層干部、居民共同開展老舊小區(qū)停車治理探索。

3.1 開展老舊小區(qū)停車調(diào)查，摸清需求底數(shù)

首次開展的停車治理試點(diǎn)調(diào)查范圍為北禮士西四條及團(tuán)結(jié)大院區(qū)域，調(diào)查內(nèi)容重點(diǎn)關(guān)注各停車設(shè)施的位置、車位數(shù)量、用地屬性、停車場屬性（路內(nèi)、社會公共或建筑物配建）、建設(shè)形式（路內(nèi)、地面、地上、地下或機(jī)械等）。

（1）調(diào)查區(qū)域基本情況和交通出行需求情況

為構(gòu)建詳細(xì)數(shù)據(jù)基礎(chǔ)，本次調(diào)查首先獲取區(qū)域基本交通出行與吸引相關(guān)數(shù)據(jù)，具體包括：社區(qū)居住戶數(shù)、居住人數(shù)、年齡結(jié)構(gòu)、各戶機(jī)動車擁有情況、各戶車輛通行證發(fā)放情況、區(qū)域居民出行特征分析。

（2）區(qū)域內(nèi)各道路和出入口機(jī)動車（非機(jī)動車、人流）進(jìn)出流量分布情況

為形成客觀的道路通行車流量與人流量分布特征，調(diào)查組招募志愿者團(tuán)隊(duì)，通過現(xiàn)場記錄的方式，對一定時(shí)空區(qū)域范圍內(nèi)的通行流量數(shù)據(jù)進(jìn)行記錄，具體內(nèi)容包括：通過出入崗?fù)び涗涍M(jìn)出車輛時(shí)間、車牌信息（在目前管控閉合區(qū)間內(nèi)），路口統(tǒng)計(jì)各類車輛（機(jī)動車、非機(jī)動車、行人）流量時(shí)空分布特征。

（3）區(qū)域停車現(xiàn)狀和時(shí)空特征

為全方位梳理區(qū)域停車供給與需求，調(diào)查組將與屬地管理部門進(jìn)行密切協(xié)作，以保障調(diào)研工作梳理開展，具體協(xié)作方法與調(diào)查內(nèi)容包括：區(qū)域停車資源總量情況，區(qū)域車輛現(xiàn)狀停放需求，路側(cè)現(xiàn)狀停放、分布情況及變化情況調(diào)查[4]。

3.2 停車治理與環(huán)境整治同步推進(jìn)

在摸清需求底數(shù)與現(xiàn)狀承載能力的基礎(chǔ)上，形成停車治理方案，同步推進(jìn)空間環(huán)境整治策略，確保整體環(huán)境有效提升，避免空間重復(fù)建設(shè)，減少對居民的生活干擾。

針對現(xiàn)有空間存在的違法問題及安全問題，在建設(shè)方案中予以修正，包括對市政道路北禮士西四條兩側(cè)路緣石進(jìn)行修正，保證其連續(xù)性；取消道路南側(cè)原有4個(gè)非法停車位，路緣石采用和機(jī)動車道同一高程形式，確保設(shè)置單獨(dú)人行空間，保證步行安全；道路北側(cè)路緣石保證連續(xù)性，停車位和人行道重新進(jìn)行鋪裝保證高程緩坡變化，路側(cè)停車位符合標(biāo)準(zhǔn)停車位標(biāo)準(zhǔn)；道路東西兩側(cè)路口增設(shè)管控抬桿，路側(cè)停車采用管控方式，保證停車有序（圖2～3）。

圖2 團(tuán)結(jié)社區(qū)北禮士西四條交通空間治理設(shè)計(jì)方案

圖3 團(tuán)結(jié)社區(qū)精細(xì)化停車治理范圍示意圖

在總體提升方案上，通過停車治理與環(huán)境整治兩個(gè)層次共同形成宜人的公共空間環(huán)境，具體內(nèi)容包括：

①引入專業(yè)的停車公司進(jìn)行未來的周邊停車管理，保證路側(cè)停車秩序；②院內(nèi)停車位改造還需后續(xù)改造經(jīng)費(fèi)批準(zhǔn)后施行；③在北禮士西四條兩側(cè)增設(shè)停車增設(shè)停車管控抬桿，對道路停車進(jìn)行綜合管理；④融入兒童友好理念和歷史文化元素，在滿足功能使用與布局合理的前提下，通過現(xiàn)代化設(shè)計(jì)手法體現(xiàn)空間的層次感，通過簡約現(xiàn)代的設(shè)計(jì)方式，提升街區(qū)的整體的空間品質(zhì)；⑤對道路整體鋪裝進(jìn)行整合，采用整體的鋪裝設(shè)計(jì)，增強(qiáng)道路空間的整體性；⑥在街道選取節(jié)點(diǎn)重點(diǎn)進(jìn)行環(huán)境整治提升設(shè)計(jì)，以點(diǎn)帶面，輻射北禮士西四條，打造合理有序的停車場所和居民休閑交流空間，從而實(shí)現(xiàn)鄰里關(guān)系融洽、井然有序、老少各享其樂的生活空間。

3.3 精細(xì)化治理與階梯計(jì)費(fèi)管理

結(jié)合現(xiàn)狀摸排與空間整治方案設(shè)計(jì)，停車管理需進(jìn)一步增強(qiáng)區(qū)域協(xié)同管理能力，包括對北禮士路西四條道路周邊團(tuán)結(jié)大院、進(jìn)步巷小區(qū)、鐵路巷小區(qū)的內(nèi)部居民停車需求調(diào)查和分析，以便為后期管理方案提供依據(jù)。切實(shí)改善周邊居民停車?yán)щy問題，保證居民夜間停車需求，清理路側(cè)違法停車，后續(xù)路側(cè)停車才能從無序轉(zhuǎn)為有序。待后續(xù)北禮士路改造和北禮士西四條東口改造后，使道路保證停車有序、東西向機(jī)動車通行順暢，滿足微循環(huán)需求；居民慢行活動空間得到保證，安全有序；停車有序情況下，才能進(jìn)一步推動整理路側(cè)空間整理，形成具有綠化美化、日常休憩等功能，提高居民體驗(yàn)感。

3.4 內(nèi)部優(yōu)化與外部擴(kuò)展結(jié)合

合理利用老舊小區(qū)內(nèi)部的空閑用地以及組團(tuán)之間的場地進(jìn)行優(yōu)化調(diào)整，在社區(qū)范圍內(nèi)選取開闊場地集中形成地面停車場，由社區(qū)聘任專人統(tǒng)一管理，以緩解停車壓力。同時(shí)通過對道路的重新梳理，拓寬原有道路并重新劃分停車區(qū)位，以增加合法停車位的數(shù)量，緩解交通擁堵。團(tuán)結(jié)大院內(nèi)道路路面較寬的，可設(shè)置集中和單側(cè)機(jī)動車停車位，并設(shè)置機(jī)動車與非機(jī)動車分行護(hù)欄，保證小區(qū)內(nèi)部的停車不會影響到居民正常的出行與外部道路的形成。

合理利用小區(qū)周邊的背街小巷、城市道路。在夜間車流量較小的時(shí)間段，結(jié)合北京市停車管理政策，合理配置周邊居民優(yōu)惠停車位。此外，社區(qū)周邊的金茂大廈等產(chǎn)權(quán)單位設(shè)有大型地下停車場，可提供分時(shí)共享車位，白天為上班車輛停放，夜間為了避免閑置，提供給周邊小區(qū)居民停放。在社區(qū)與周邊資源的積極協(xié)調(diào)下，預(yù)期金貿(mào)大廈可進(jìn)一步增加40個(gè)共享停車位，且收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)有可能進(jìn)一步下調(diào)。

周邊鐵路巷路側(cè)停車位，依據(jù)《北京市機(jī)動車停車條例》，可以優(yōu)惠價(jià)格提供給五證合一的周邊居民，使總體未來停車位有效滿足居民的停車需求。在可持續(xù)停車管控上，需結(jié)合車輛停放需求規(guī)律分析進(jìn)一步提出未來管控收費(fèi)方案，并設(shè)計(jì)調(diào)查問卷，就不同停車需求、不同位置提供停車位，調(diào)查居民交費(fèi)和對停車位置的需求，爭取做到車、位一一對應(yīng)，保證未來路側(cè)停車不反彈。

4 試點(diǎn)創(chuàng)新，多渠道共擔(dān)當(dāng)?shù)闹卫砟Ｊ?/h2>

4.1 健全基層黨組織領(lǐng)導(dǎo)的基層自治機(jī)制

停車改造是老舊小區(qū)改造中的重要內(nèi)容，與基礎(chǔ)類改造內(nèi)容優(yōu)勢互補(bǔ)。老舊小區(qū)改造項(xiàng)目量大面廣，而且老舊小區(qū)改造往往帶有財(cái)政補(bǔ)貼，尤其市政配套基礎(chǔ)設(shè)施、建筑物外墻、樓梯等基礎(chǔ)類改造內(nèi)容。停車設(shè)施改造雖然屬于完善類改造內(nèi)容，但是基礎(chǔ)類改造內(nèi)容多為一次性投入，難以帶來運(yùn)營維護(hù)現(xiàn)金流，而停車設(shè)施帶來的停車費(fèi)現(xiàn)金流長期穩(wěn)定，停車問題也是目前最困擾居民、引發(fā)鄰里糾紛最多的事項(xiàng)。將停車改造與基礎(chǔ)類改造內(nèi)容一同實(shí)施，不僅能夠?yàn)楦黝愒O(shè)施的運(yùn)營維護(hù)提供長期穩(wěn)定的現(xiàn)金流，而且能夠引導(dǎo)居民良性互動，促進(jìn)鄰里和諧。

以老舊小區(qū)綜合改造為契機(jī)健全黨建引領(lǐng)的基層自治機(jī)制。社區(qū)居民委員會搭建黨組織領(lǐng)導(dǎo)下的溝通議事平臺，引導(dǎo)各利益相關(guān)方理性表達(dá)意見訴求。利用政務(wù)信息服務(wù)平臺，開展項(xiàng)目咨詢、調(diào)解、受理和預(yù)審服務(wù)。通過老舊小區(qū)綜合改造加強(qiáng)社區(qū)治理能力建設(shè)，完善小區(qū)長效管理機(jī)制。

4.2 發(fā)揮調(diào)控功能，實(shí)現(xiàn)路側(cè)停車的統(tǒng)籌管理

合理增減車位，發(fā)揮路側(cè)停車的調(diào)控功能，通過改變其數(shù)量、價(jià)格和停放時(shí)間，可對居住區(qū)停車供給和交通運(yùn)行進(jìn)行調(diào)控。逐漸削減路側(cè)免費(fèi)機(jī)動車停車位，倡導(dǎo)合理使用，避免長時(shí)占用。通過定期評估路內(nèi)停車的周轉(zhuǎn)率和收費(fèi)情況，合理施劃或削減路內(nèi)停車位。在供需矛盾突出的既有住區(qū)，可設(shè)置一定數(shù)量的夜間停車位；在公交服務(wù)完善的既有住區(qū)，應(yīng)逐漸縮減路內(nèi)停車位規(guī)模，實(shí)現(xiàn)需求管理。

路側(cè)停車的合理調(diào)控，是緩解老舊小區(qū)內(nèi)公共空間被機(jī)動車停放擠占，提升人居環(huán)境品質(zhì)的重要途徑。運(yùn)用完整的街道理念，嚴(yán)管在慢行通行空間施劃機(jī)動車停車位，已經(jīng)施劃的機(jī)動車停車位要充分研究論證，確有必要的要加強(qiáng)規(guī)范管理，影響通行的要堅(jiān)決取消，使居民獲得通暢、安全舒適的通行體驗(yàn)[5]。

4.3 完善智慧停車，形成多方共管的長效機(jī)制

整合周邊資源錯(cuò)峰共享車位，從“老舊”小區(qū)周邊的企事業(yè)單位，到公共服務(wù)場所，或大型超市等服務(wù)設(shè)施，為緩解區(qū)域交通與停車壓力，均應(yīng)適當(dāng)限時(shí)向市民提供停車服務(wù)，解決時(shí)段性、區(qū)域性停車難題，盤活閑置的停車位資源。

利用5G和物聯(lián)網(wǎng)技術(shù)，通過磁釘、高稈視頻等傳感器監(jiān)測停車位利用情況，根據(jù)人工智能與大數(shù)據(jù)進(jìn)行停車需求分析，從而面向政府、企業(yè)和民眾提供更加智能化的信息，方便停車信息查詢、價(jià)格調(diào)整、規(guī)劃建設(shè)決策，從而讓停車行業(yè)信息化，繼而通過數(shù)據(jù)賦能使得停車信息產(chǎn)業(yè)化，為拓展停車服務(wù)提供基礎(chǔ)平臺。

4.4 鼓勵居民參與，建立問計(jì)于民的生態(tài)環(huán)境

老舊小區(qū)的癥結(jié)在“老舊”，小區(qū)功能跟現(xiàn)代生活需求不對接、不適應(yīng)。彼時(shí)的小區(qū)，最大的功能需求就是居住，而現(xiàn)在，大家的普遍期盼則是宜居。如何在有限空間里承載更多功能，哪些功能迫在眉睫，哪些又可緩步推進(jìn)，不同群體基于不同考量，看法不盡相同，意見也不盡統(tǒng)一。凝聚共識的難度客觀存在，更需要動員大家廣泛參與進(jìn)來，把自己的矛盾、訴求、期待擺在桌面上說清楚、嘮明白。前期工作做得充分一些，才能讓后期的梗阻少一些。

結(jié)語

老舊小區(qū)停車空間治理是北京城市更新工作中的重點(diǎn)與難點(diǎn)問題，是城市建設(shè)管理中的短板，如何因地制宜，在滿足需求的同時(shí)保障通行安全并適當(dāng)配置活動空間，尚需深入研究與探討。團(tuán)結(jié)社區(qū)停車空間治理設(shè)計(jì)實(shí)踐，在一定程度上緩解老舊小區(qū)周邊空間雜亂無序的現(xiàn)狀，為首都功能核心區(qū)老舊小區(qū)空間改造提供經(jīng)驗(yàn)，但長期有效的治理仍需要基層政府、社區(qū)居民、社會資本以及設(shè)計(jì)方等多方共同關(guān)注與努力方可實(shí)現(xiàn)。

資料來源：

圖2：項(xiàng)目組繪制；

其余圖表為黃庭晚拍攝、繪制。