高先務(wù)，劉夢真

（安徽建筑大學(xué) 經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院，安徽 合肥 230601）

我國的城鎮(zhèn)化已不再單純注重發(fā)展速度，重點(diǎn)轉(zhuǎn)移到城鎮(zhèn)化發(fā)展質(zhì)量的全面提升上。城鎮(zhèn)化發(fā)展質(zhì)量的快速上升，造就了城市房地產(chǎn)市場的興旺發(fā)達(dá)。住房市場的前景再次成為我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的關(guān)注重點(diǎn)。城市住房問題是發(fā)展與民生問題，關(guān)乎城鎮(zhèn)化發(fā)展、社會穩(wěn)定。以安徽省合肥市為例，對合肥市城鎮(zhèn)化發(fā)展質(zhì)量進(jìn)行評價(jià)，討論其對房價(jià)的影響，以期為住房價(jià)格政策及相關(guān)問題提供參考。

一、相關(guān)文獻(xiàn)綜述

（一）城鎮(zhèn)化因素對房價(jià)的影響

杜冰等[1]基于城鎮(zhèn)化效率的因素，對房價(jià)進(jìn)行實(shí)證研究，認(rèn)為城鎮(zhèn)化效率對房價(jià)具有一定的促進(jìn)作用，但是在房地產(chǎn)市場中，新型城鎮(zhèn)化效率的區(qū)域性差異也體現(xiàn)得較明顯。張延等[2]研究城鎮(zhèn)化對房價(jià)的影響，結(jié)果表明城鎮(zhèn)化率與房價(jià)具有顯著的正相關(guān)關(guān)系。原丕業(yè)等[3]基于新型城鎮(zhèn)化進(jìn)程對城鎮(zhèn)住宅價(jià)格波動(dòng)進(jìn)行分析，認(rèn)為對住房價(jià)格波動(dòng)影響較為顯著的要素有人口、經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)和土地等。

（二）人口因素對房價(jià)的影響

金巍等[4]從經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量出發(fā)，研究人口結(jié)構(gòu)對住宅價(jià)格的影響，結(jié)論表明經(jīng)濟(jì)水平上升，人口年齡結(jié)構(gòu)對住房價(jià)格的作用呈“倒U”型走勢。王旭等[5]以人口城鎮(zhèn)化為切入點(diǎn)，分析人口城鎮(zhèn)化對房價(jià)的作用機(jī)理，實(shí)證結(jié)果表明提高人口城鎮(zhèn)化的水平會對房價(jià)的上升產(chǎn)生長期的積極效果。鄧國營等[6]探討住房價(jià)格對我國人口流動(dòng)的影響，結(jié)果表明房價(jià)和房價(jià)收入比這兩個(gè)因素的上升均對人口的凈流入起負(fù)面作用。

（三）經(jīng)濟(jì)因素對房價(jià)的影響

黃華繼等[7]為研究經(jīng)濟(jì)因素對安徽省房價(jià)的影響程度，構(gòu)建房價(jià)經(jīng)濟(jì)預(yù)測模型，分析得到安徽生產(chǎn)總值GDP 與城鎮(zhèn)居民人均可支配收入兩者對房價(jià)的上漲產(chǎn)生正面效應(yīng)。沈國云[8]對西寧市房地產(chǎn)價(jià)格主要影響因素進(jìn)行實(shí)證分析，發(fā)現(xiàn)對房價(jià)產(chǎn)生負(fù)面作用的因素是貸款利率，而CPI 對房價(jià)起到正面的促進(jìn)作用，對房價(jià)的影響相對較小。孟慶斌等[9]基于宏觀經(jīng)濟(jì)因素，從長短期方面對房地產(chǎn)價(jià)格探討，分析利率與經(jīng)濟(jì)增長率等對房價(jià)的影響作用，結(jié)果表明：提高利率會在一定時(shí)期對房價(jià)產(chǎn)生抑制作用，短期內(nèi)會加快房價(jià)的波動(dòng)；當(dāng)經(jīng)濟(jì)增速快速上升時(shí)，會給地產(chǎn)業(yè)的投資與投機(jī)帶來一定的負(fù)面作用。

（四）政策因素對房價(jià)的影響

劉正才等[10]基于“租購?fù)瑱?quán)”政策對房價(jià)進(jìn)行研究，認(rèn)為此政策起到一定的抑制作用。劉雷[11]從限購政策和限售政策出發(fā)，提出打擊投機(jī)性需求，從而有效控制房價(jià)上升。周文文等[12]以政策調(diào)控手段為出發(fā)點(diǎn)，如限購、限貸等，研究表明對房價(jià)產(chǎn)生長期穩(wěn)定作用的有租售同權(quán)與貸款利率。

（五）財(cái)政因素對房價(jià)的影響

范建雙等[13]探討土地相關(guān)因素對城市房價(jià)的影響，結(jié)論顯示：財(cái)政方面對房價(jià)的直接影響和空間溢出效應(yīng)均為正向作用；從空間溢出效應(yīng)分析，東中西部地區(qū)土地財(cái)政對房價(jià)的影響存在異質(zhì)性。黃馨[14]基于地方財(cái)政支出和房價(jià)現(xiàn)狀進(jìn)行分析，認(rèn)為地方財(cái)政的支出會對房價(jià)產(chǎn)生一定的正面效果，房價(jià)的上漲是由人均財(cái)政支出增加引起的。

隨著城鎮(zhèn)化發(fā)展質(zhì)量的提高，人們對房地產(chǎn)剛性需求的數(shù)量快速上升，從而使得商品住房價(jià)格也快速上升。因此，探討城鎮(zhèn)化發(fā)展質(zhì)量對住房價(jià)格的影響尤為重要。但目前主要是從城鎮(zhèn)化、人口、經(jīng)濟(jì)等單因素對房價(jià)的影響進(jìn)行探討，基于城鎮(zhèn)化發(fā)展質(zhì)量對住房價(jià)格影響的探討分析比較少見。參考城鎮(zhèn)化發(fā)展質(zhì)量的含義，建立城鎮(zhèn)化發(fā)展質(zhì)量的評價(jià)指標(biāo)體系，利用熵值法[15]計(jì)算城鎮(zhèn)化發(fā)展質(zhì)量，采用時(shí)間數(shù)據(jù)模型分析城鎮(zhèn)化發(fā)展質(zhì)量對房地產(chǎn)市場的影響。

二、城鎮(zhèn)化發(fā)展質(zhì)量對房價(jià)影響的理論分析

（一）經(jīng)濟(jì)城鎮(zhèn)化對房價(jià)的影響機(jī)制

追求經(jīng)濟(jì)城鎮(zhèn)化高質(zhì)量發(fā)展會對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生不同方面的影響：一是經(jīng)濟(jì)城鎮(zhèn)化的高質(zhì)量發(fā)展使得經(jīng)濟(jì)大環(huán)境穩(wěn)定增長，是房價(jià)上漲的動(dòng)力；二是居民人均收入水平上升、居民住房購買力提高，城市居民生活條件改善而產(chǎn)生的住房需求不斷提升。

（二）人口城鎮(zhèn)化對房價(jià)的影響機(jī)制

人口城鎮(zhèn)化率的提高所造成的主要現(xiàn)象是人口大規(guī)模地從農(nóng)村轉(zhuǎn)移到城市，人口對住房需求增加進(jìn)而會對房價(jià)產(chǎn)生一定的影響。人口大范圍地從農(nóng)村向城市流動(dòng)，致使房地產(chǎn)市場供需結(jié)構(gòu)失調(diào)，表現(xiàn)為城市住房需求大于供給，城市房價(jià)快速上漲。

（三）社會城鎮(zhèn)化對房價(jià)的影響機(jī)制

我國是教育大國，隨著家長對子女教育的重視，人們對住房周邊的配套學(xué)校更加關(guān)注，也就是所謂的“學(xué)區(qū)房”。教育資源對房價(jià)起到了一定的影響，判斷一個(gè)城市教育資源狀況的優(yōu)劣可以從政府財(cái)政教育支出來看，財(cái)政教育支出的比例越高，教育資源的質(zhì)量越高，對周邊房價(jià)也有一定的促進(jìn)作用。

三、城鎮(zhèn)化發(fā)展質(zhì)量評價(jià)及對房價(jià)影響的模型構(gòu)建

（一）研究方法

目前對城鎮(zhèn)化發(fā)展質(zhì)量的評價(jià)方法眾多，如主觀評分法、綜合指數(shù)法、熵值法、因子分析法等，其中主觀評分法、綜合指數(shù)法有較強(qiáng)的主觀性，可能產(chǎn)生較大的差異；熵值法、因子分析法等客觀性較強(qiáng)?；诖?，采用熵值法對合肥市城鎮(zhèn)化發(fā)展質(zhì)量進(jìn)行綜合評價(jià)。

1.熵值法

熵值法用來表示隨機(jī)變量的不確定度，可以反映出指標(biāo)信息熵值的效用價(jià)值，對城鎮(zhèn)化發(fā)展質(zhì)量評價(jià)中的各項(xiàng)指標(biāo)進(jìn)行計(jì)算，通過無量綱化后的平移值與權(quán)重來評價(jià)城鎮(zhèn)化發(fā)展質(zhì)量。

2.無量綱化處理

針對不同屬性的指標(biāo)，處理公式分別如下：

正向指標(biāo)

max{Xij,...,Xmj}與min{Xij,...,Xmj}則為全部年份第j項(xiàng)指標(biāo)的最大值與最小值。式（1）、式（2）中X'ij為無量綱化后的數(shù)值。令X'ij平移后記為X"ij，X"ij=X'ij+z，其中z設(shè)為0.0001。

3.熵值法計(jì)算

首先依據(jù)信息熵ej計(jì)算差異系數(shù)dj和權(quán)重Wi；再計(jì)算城鎮(zhèn)化質(zhì)量評價(jià)得分Hi。公式分別如下:

4.VAR模型

采用VAR 模型的相關(guān)理論與研究方法，探討合肥市城鎮(zhèn)化發(fā)展質(zhì)量與合肥市房價(jià)的關(guān)系，主要的計(jì)量經(jīng)濟(jì)方法有：（1）根據(jù)ADF 檢驗(yàn)對時(shí)間序列數(shù)據(jù)進(jìn)行單位根檢驗(yàn)，判斷是否是單整序列；（2）構(gòu)建VAR 模型，為確保實(shí)證模型結(jié)果可行性，對其穩(wěn)定性進(jìn)行分析；（3）基于VAR 模型，通過脈沖響應(yīng)、方差分解這兩個(gè)計(jì)量經(jīng)濟(jì)模型，分析當(dāng)期和未來的影響，同時(shí)預(yù)測變量對沖擊產(chǎn)生的貢獻(xiàn)度。

（二）變量選取及數(shù)據(jù)說明

用合肥市住宅商品房平均價(jià)格代表其房價(jià)水平（記為Y）。數(shù)據(jù)表明：合肥市住宅商品房均價(jià)由2001 年的1522 元/平方米上升至2019 年的14086元/平方米，2019 年的房價(jià)是2001 的10 倍左右，可見房價(jià)增速幅度十分顯著。

表1 城鎮(zhèn)化發(fā)展質(zhì)量評價(jià)指標(biāo)體系

在構(gòu)建城鎮(zhèn)化發(fā)展質(zhì)量評價(jià)指標(biāo)體系時(shí)，以數(shù)據(jù)可獲得性、代表性原則為前提，從經(jīng)濟(jì)、社會、人口3 個(gè)方面出發(fā)，采用復(fù)合指標(biāo)構(gòu)建城鎮(zhèn)化發(fā)展質(zhì)量評價(jià)指標(biāo)體系，從中細(xì)化出7個(gè)具體指標(biāo)，構(gòu)成評價(jià)合肥市城鎮(zhèn)化發(fā)展質(zhì)量（記為X）的指標(biāo)體系。城鎮(zhèn)化發(fā)展質(zhì)量評價(jià)指標(biāo)體系及權(quán)重詳見表1。

（三）測算經(jīng)濟(jì)發(fā)展質(zhì)量綜合得分

表2是通過熵值法測算得到的合肥市城鎮(zhèn)化發(fā)展質(zhì)量的得分。2012 年之前合肥市城鎮(zhèn)化發(fā)展質(zhì)量評分低于0.0531，2012 年之后在國家政策的影響下，其綜合評分逐步提高，2019 年達(dá)到0.1474，表明合肥市不再單一看重經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度，開始追求經(jīng)濟(jì)的高質(zhì)量發(fā)展。

表2 合肥市城鎮(zhèn)化發(fā)展質(zhì)量綜合評分

（四）建立VAR模型

采用向量自回歸模型（VAR），以合肥市城鎮(zhèn)化發(fā)展質(zhì)量綜合得分和住宅商品房平均價(jià)格分別代表合肥市城鎮(zhèn)化發(fā)展質(zhì)量（X）和合肥市房價(jià)水平（Y）。為降低異方差的可能性，對X、Y 分別取對數(shù)后記為LNX、LNY，構(gòu)建向量自回歸（VAR）模型，表示為：

式（7）是由LNX、LNY 構(gòu)成的二維列向量,c 是由2個(gè)常數(shù)項(xiàng)構(gòu)成的二維列向量,p為所建模型滯后階數(shù),Di是由所有變量在滯后i 期時(shí)的回歸系數(shù)所構(gòu)成的2X2矩陣,εt為二維誤差列向量。

四、城鎮(zhèn)化發(fā)展質(zhì)量對房價(jià)的實(shí)證分析

（一）變量檢驗(yàn)

檢驗(yàn)數(shù)據(jù)的穩(wěn)定性，結(jié)果見表3，各時(shí)間序列均穩(wěn)定。

（二）滯后階數(shù)的確定與模型穩(wěn)定性檢驗(yàn)

為精準(zhǔn)反映各變量之間的關(guān)系，要先對模型最優(yōu)滯后期數(shù)進(jìn)行確定，以AIC 和SC 最小原則為基準(zhǔn)，確定所建立VAR 模型的最優(yōu)滯后期數(shù)為1 階。對模型的穩(wěn)定性進(jìn)行AR 根檢驗(yàn)，AR 根圖標(biāo)檢驗(yàn)結(jié)果如圖1 所示，所有根模的倒數(shù)＜1，即均在單位圓內(nèi)，可以判斷研究的模型是穩(wěn)定的，選取的變量之間構(gòu)成長期穩(wěn)定關(guān)系。

表3 單位根檢驗(yàn)結(jié)果

圖1 模型AR根檢驗(yàn)圖

（三）脈沖響應(yīng)分析

為探究分析合肥市城鎮(zhèn)化發(fā)展質(zhì)量對房價(jià)的沖擊影響，對所建立的向量自回歸模型進(jìn)行脈沖響應(yīng)分析，得到脈沖響應(yīng)圖，如圖2。

圖2 LNY對LNX的脈沖響應(yīng)圖

圖2顯示，在房價(jià)對城鎮(zhèn)化發(fā)展質(zhì)量的響應(yīng)過程中，對內(nèi)生變量城鎮(zhèn)化發(fā)展質(zhì)量（LNX）一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)差的沖擊，在滯后0.5期開始對LNY 產(chǎn)生影響，且這種影響是一種長期正向性的。這表明提高城鎮(zhèn)化發(fā)展的質(zhì)量，對合肥市的住房價(jià)格產(chǎn)生長期的正面影響，對合肥市房價(jià)具有一定的推動(dòng)作用；但是從0.5期到2期，是一個(gè)下降的狀態(tài)，2期之后趨于平穩(wěn)。

（四）方差分解

通過脈沖響應(yīng)可以看出城鎮(zhèn)化發(fā)展質(zhì)量對房價(jià)的沖擊會產(chǎn)生正的影響，但是對房價(jià)的影響程度需要對LNY 進(jìn)行方差分解（表4），在1 期的時(shí)候，城鎮(zhèn)化發(fā)展質(zhì)量和房價(jià)本身都對房價(jià)產(chǎn)生了貢獻(xiàn)度，城鎮(zhèn)化質(zhì)量的貢獻(xiàn)度期初就達(dá)到了5.883804%，之后一直處于下降的模式，到第5 期就下降到了2.888810%，相對而言波動(dòng)起伏較大，所以后期城鎮(zhèn)化發(fā)展質(zhì)量對房價(jià)的貢獻(xiàn)度較小。

表4 LNY方差分解表

五、結(jié)論和討論

（一）結(jié)論

通過建立理論并用實(shí)證檢驗(yàn)的方法，探討分析城鎮(zhèn)化發(fā)展質(zhì)量對房價(jià)的影響，得出以下重要結(jié)論：城鎮(zhèn)化發(fā)展質(zhì)量對城市房價(jià)產(chǎn)生長期且顯著的正向影響，這種影響會促進(jìn)合肥市住房價(jià)格的上升；開始時(shí)期影響較大，后期作用較小。

此種現(xiàn)象的原因主要是人口城鎮(zhèn)化的比例加大，住房需求增大，房地產(chǎn)市場處于供不應(yīng)求的狀態(tài)，房價(jià)就有上升的趨勢?，F(xiàn)代社會人民生活質(zhì)量逐步提高，人們的可支配收入逐年增加。國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展日益增強(qiáng)，國家對教育和城市建設(shè)的固定投資額逐年加大，使得城鎮(zhèn)化發(fā)展質(zhì)量提高，城鎮(zhèn)化發(fā)展質(zhì)量的提高帶動(dòng)了城市房價(jià)的上升。城鎮(zhèn)化發(fā)展質(zhì)量的提升會帶動(dòng)房價(jià)的上漲，但是房價(jià)的過快上漲需要調(diào)控，防止房地產(chǎn)市場崩潰。政府應(yīng)采取相關(guān)政策進(jìn)行調(diào)控，以此來保證房價(jià)的平穩(wěn)，比如限購政策和限售政策，所以后期城鎮(zhèn)化發(fā)展質(zhì)量對房價(jià)影響較小。

（二）討論

城鎮(zhèn)化發(fā)展不再一味注重發(fā)展速度，而是速度與質(zhì)量并頭前行，使得城鎮(zhèn)化發(fā)展有一個(gè)從量到質(zhì)的飛躍。城鎮(zhèn)化發(fā)展質(zhì)量與房價(jià)需要同時(shí)關(guān)注，在提高城鎮(zhèn)化發(fā)展質(zhì)量的同時(shí)也需要把房價(jià)把控到位，讓兩者同時(shí)發(fā)展。結(jié)合兩者之間的影響提出以下建議：一是提高城鎮(zhèn)化發(fā)展質(zhì)量。高質(zhì)量的城鎮(zhèn)化發(fā)展有利于房地產(chǎn)市場的和諧，有利于房價(jià)的穩(wěn)定發(fā)展。城鎮(zhèn)化發(fā)展質(zhì)量的發(fā)展涉及眾多方面，不能只是追求發(fā)展速度，更要注重質(zhì)量。二是政府要注意房地產(chǎn)市場的調(diào)控，保證房地產(chǎn)市場的供給需求平衡，建立以市場為主滿足需求的住房供應(yīng)體系。

當(dāng)前，我國的房地產(chǎn)行業(yè)正面臨轉(zhuǎn)型，我國城鎮(zhèn)化發(fā)展質(zhì)量仍處于初步階段，城鎮(zhèn)化發(fā)展質(zhì)量為房地產(chǎn)市場帶來了機(jī)遇的同時(shí)也帶來了挑戰(zhàn)，如何使二者之間協(xié)調(diào)穩(wěn)定的發(fā)展，需要繼續(xù)深入分析。