王艷華　劉晶晶

摘要：隨著我國房地產(chǎn)行業(yè)的突飛猛進，評估房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)狀況和質(zhì)量，預(yù)測其發(fā)展前景成為投資者對其投資時進行評判的重要環(huán)節(jié)，同時也成為管理者對將來發(fā)展方向評估預(yù)測的重要方法。文章以保利地產(chǎn)為例，針對其2018～2020年的財務(wù)報表進行財務(wù)比率分析、資產(chǎn)質(zhì)量分析以及財務(wù)狀況整體質(zhì)量分析，從而科學(xué)的評價企業(yè)的財務(wù)狀況。

關(guān)鍵詞：保利地產(chǎn);財務(wù)報表;財務(wù)分析

一、引言

當(dāng)下經(jīng)濟日新月異，各行各業(yè)在不斷創(chuàng)新進步。作為當(dāng)今的熱門行業(yè)——房地產(chǎn)，深受人們的關(guān)注，因此房地產(chǎn)公司的財務(wù)狀況、經(jīng)營狀況和現(xiàn)金流狀況成為股東和債權(quán)人以及公司經(jīng)營者重點關(guān)注的項目。上市公司的財務(wù)報表能夠直接反映企業(yè)的各項綜合水平，但伴隨著經(jīng)濟社會改革創(chuàng)新，基本的財務(wù)比率分析已然不能準(zhǔn)確且客觀反映企業(yè)的整體經(jīng)營現(xiàn)況，只是通過公式化的財務(wù)比率分析方法得出的結(jié)果有可能不符合企業(yè)實際的情況，需要進一步通過具體的項目質(zhì)量分析，從而更加科學(xué)地分析看待企業(yè)的整體財務(wù)狀況，得出的結(jié)論才更加令人信服。文章將運用財務(wù)比率分析和項目質(zhì)量分析相結(jié)合的方法對保利地產(chǎn)的財務(wù)現(xiàn)狀進行剖析評價，最終對企業(yè)財務(wù)狀況質(zhì)量做出整體判斷。

二、保利地產(chǎn)概況

保利地產(chǎn)公司的全稱為“保利發(fā)展控股集團股份有限公司” （簡稱“公司”或“保利地產(chǎn)”）。該公司是專注于房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的大型房地產(chǎn)國有企業(yè)，主要從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營，現(xiàn)經(jīng)營范圍已經(jīng)拓寬至多種房地產(chǎn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)范圍。公司目前的主業(yè)方向是不動產(chǎn)投資開發(fā)，公司銷售規(guī)模穩(wěn)居行業(yè)前五、央企第一。公司采取招拍掛、收并購、合作開發(fā)等多樣化擴展方式持續(xù)優(yōu)化資源儲備，保持良好的可持續(xù)發(fā)展能力。公司以“一主二輔”的經(jīng)營模式，進一步明確為“以房地產(chǎn)開發(fā)為主，以多元化服務(wù)與不動產(chǎn)金融為輔”，搭建不動產(chǎn)生態(tài)發(fā)展平臺。

三、保利地產(chǎn)財務(wù)比率分析

運用比率分析法，對公司的各項能力進行財務(wù)指標(biāo)對比分析，來探究公司整體的運營狀況。

（一）公司償債能力分析

根據(jù)表1可看出保利地產(chǎn)償債能力整體較好。理論上較為合適的流動比率和速動比率數(shù)值分別是2和1。在大家看來通常流動比率的數(shù)值在2最為合適，而速動比率的數(shù)值為1即可，2018～2020年該公司保利地產(chǎn)的流動比率保持在1.6左右，并沒有達(dá)到2，但并不影響其償債能力，根據(jù)中國的上市公司整體情況，大多數(shù)企業(yè)的流動比率并不多，但也表現(xiàn)出了較強的競爭力，因此整體對公司的影響不大。速動比率保持在0.55上下，表明公司的短期償債能力欠缺，但同時也說明該比率并不是越高越好，因為在通常情況下，流動資產(chǎn)的流動性和收益性成反比。很明顯，公司這兩項指標(biāo)基本達(dá)標(biāo)，就公司的資產(chǎn)負(fù)債率來看，2018～2020這三年都基本保持在77%，一般人們認(rèn)為資產(chǎn)負(fù)債率在30%～60%更為合理，說明保利地產(chǎn)大部分的資金來源于舉借債務(wù)，企業(yè)償債的壓力較大，保利地產(chǎn)可以適當(dāng)減少負(fù)債，但反而言之，77%的資產(chǎn)負(fù)債率證明了保利地產(chǎn)在不斷的發(fā)展自身收益能力。通過計算資產(chǎn)金融性負(fù)債率可以了解到保利地產(chǎn)實際的償付壓力，保利地產(chǎn)的資產(chǎn)金融性負(fù)債率在25%上下，有一定的償付壓力;但從利息保障倍數(shù)指標(biāo)來看，公司的這一指標(biāo)在2018～2020這三年均保持正數(shù)。因此整體而言，保利地產(chǎn)雖存在償付壓力，但同時也具備較好的償債能力。

（二）公司盈利能力分析

報表使用者最看重的就是企業(yè)的盈利能力，從保利地產(chǎn)2018～2020年的相關(guān)數(shù)據(jù)來看，公司的盈利能力較好，數(shù)據(jù)呈平穩(wěn)上升的趨勢。具體看公司的毛利率在穩(wěn)定的基礎(chǔ)上呈上升趨勢，說明企業(yè)具有一定的盈利水平和市場競爭力。核心利潤率和核心利潤獲現(xiàn)率能夠更加客觀地評價公司管理層在運營中所產(chǎn)生的績效和表現(xiàn)出的能力，通過比較保利地產(chǎn)三年的數(shù)據(jù)可以明顯看出，可能受宏觀環(huán)境影響，企業(yè)的核心利潤率和核心利潤獲現(xiàn)率都存在下降，說明企業(yè)目前不具備穩(wěn)重的管理能力，需要逐步提升企業(yè)的總體質(zhì)量?？傎Y產(chǎn)報酬率是企業(yè)資產(chǎn)管理產(chǎn)生相應(yīng)效益的體現(xiàn)，該比率能夠衡量公司的整體盈利水平，該公司三年的總資產(chǎn)報酬率在3%浮動，相對來說不算很高，說明公司在盈利方面還需實施更加合理有效的策略。凈資產(chǎn)收益率、營業(yè)利潤率和凈利潤率也是衡量企業(yè)盈利水平的主要體現(xiàn)，保利地產(chǎn)的這些數(shù)據(jù)具有逐漸提升的趨勢，說明企業(yè)盈利水平良好。

（三）公司營運能力和成長能力分析

相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，公司具備穩(wěn)定且良好的營運能力。應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率能夠體現(xiàn)公司的回款情況，保利地產(chǎn)這一比率從2018～2019年穩(wěn)步提高，說明公司的回款能力較好，具備高效的管理能力，但在2020年受宏觀環(huán)境的影響有小幅度的下降趨勢。人們通常認(rèn)為存貨周轉(zhuǎn)率越高越好，但從數(shù)據(jù)顯示保利地產(chǎn)的這項指標(biāo)并不高，說明公司營銷能力較弱，公司需加強其銷售能力從而提升銷售量。固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率可以粗略比量公司固定資產(chǎn)創(chuàng)造收入的實力，保利地產(chǎn)的該項比率保持在40左右，說明公司對于固定資產(chǎn)的投資較為恰當(dāng)，并具備符合公司的固定資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，從而發(fā)揮出高效率，但也可在后期繼續(xù)完善加強固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率。結(jié)合公司未來的成長能力來看，2020年保利地產(chǎn)的相關(guān)指標(biāo)出現(xiàn)了大幅度的下降，保利地產(chǎn)主營業(yè)務(wù)銷售需要相應(yīng)作出應(yīng)對措施，改變這一現(xiàn)狀，從2018年和2019年的財務(wù)指標(biāo)顯示出，保利地產(chǎn)的營運能力和成長能力都處在一個較好的發(fā)展水平，且公司數(shù)據(jù)保持穩(wěn)定并有上升趨勢，公司的發(fā)展?jié)摿χ档闷诖?/p>

四、保利地產(chǎn)資產(chǎn)質(zhì)量分析

資產(chǎn)質(zhì)量的好壞與公司實現(xiàn)利潤和創(chuàng)造價值成正比關(guān)系，因此不斷優(yōu)化資產(chǎn)質(zhì)量，加快資產(chǎn)更新，形成良好資產(chǎn)循環(huán)，是企業(yè)能否保持長期競爭的優(yōu)勢。保利地產(chǎn)作為房地產(chǎn)行業(yè)上市公司中的一家公司，具有一定的代表性，因此分析該地產(chǎn)的資產(chǎn)質(zhì)量顯得尤為重要。

（一）貨幣資金項目質(zhì)量分析

根據(jù)保利地產(chǎn)年報數(shù)據(jù)來看，公司貨幣資金由2018年的1134.31億元增加至2020年的1460.08億元，截至2020年12月31日，其他資金中7.28億元是本公司履約保證金存款，除此之外存在其他受限、質(zhì)押的貨幣資金。說明公司可直接分配資金不多，其造血能力相對一般。但是需要強調(diào)的是，在公司規(guī)模不變的情況下，如果公司的貨幣資金一直處于高水平狀態(tài)，可能會影響公司的盈利能力，因此公司需要尋找合適的投資機會，適度調(diào)整戰(zhàn)略布局，提高資金的整體利用率。

（二）公司債權(quán)項目質(zhì)量分析

1. 關(guān)于應(yīng)收票據(jù)。與年初應(yīng)收票據(jù)規(guī)模相比，年末應(yīng)收票據(jù)規(guī)模擴大，但應(yīng)收票據(jù)比應(yīng)收賬款規(guī)模小。應(yīng)收票據(jù)余額的上升說明了公司當(dāng)前的銷售結(jié)算方式是以票據(jù)結(jié)算為主。

2. 關(guān)于應(yīng)收賬款及壞賬準(zhǔn)備。保利地產(chǎn)三年的應(yīng)收賬款基本穩(wěn)定，2019年比2018年的應(yīng)收賬款少了1.6億元，2020年較2019年相比應(yīng)收賬款多了6.05億元，2020年存在大規(guī)模的上升。但依據(jù)保利地產(chǎn)報表附注得知，公司一年內(nèi)的應(yīng)收賬款占比較高，且總體計提壞賬準(zhǔn)備的規(guī)模較小。從而表明，公司年底應(yīng)收賬款的運作力和質(zhì)保較高，營運能力總體良好。

3. 關(guān)于其他應(yīng)收款。查看保利地產(chǎn)年度財務(wù)報表的信息披露，可以發(fā)現(xiàn)其他應(yīng)收款總額包含應(yīng)收利息和應(yīng)收股利，通過計算我們得知2018～2020年合并報表中不包括應(yīng)收利息和應(yīng)收股利的其他應(yīng)收款規(guī)模分別是1191.95億元、1327.98和1529.69億元，并從附注可知，1年內(nèi)的部分占比較高，且計提了較小規(guī)模的壞賬準(zhǔn)備。母公司中2018～2020年不包括應(yīng)收利息和應(yīng)收股利的其他應(yīng)收款規(guī)模分別是2455.06億元、2864.45和3119.50億元。將母公司與合并報表的數(shù)據(jù)相比較來看，項目由應(yīng)收子公司款項構(gòu)成，整體賬齡較短。通過該分析，可以表明子公司基本以經(jīng)營為主，母公司可能是經(jīng)營和投資并重，公司的盈利能力整體上較強，資產(chǎn)質(zhì)量較高。

（三）公司存貨項目質(zhì)量分析

首先，我們根據(jù)合并報表數(shù)據(jù)對存貨質(zhì)量進行分析，可以知道從2018～2020年保利地產(chǎn)的存貨呈穩(wěn)步上升的趨勢，2020年年底的存貨是7414.75億元，與2018年年底的4745.05億元相比較，存貨規(guī)模有所提升。結(jié)合合并利潤表來看，公司的營業(yè)成本從2018年的1313.39億元提高至2020年的1639.51億元，這種變化體現(xiàn)公司對于存貨的整體管控有所加強。除此之外，附注顯示，在運營過程中為售賣或使用而擁有的開發(fā)用土地、開發(fā)成本、開發(fā)產(chǎn)品、庫存設(shè)備和低值易耗品等也屬于存貨。結(jié)合公司的性質(zhì)來看，該集團出現(xiàn)存貨成本大幅增加是開發(fā)成本上升導(dǎo)致的，從側(cè)方面看也說明企業(yè)在加大生產(chǎn)投資，為企業(yè)賺取利潤。

其次，結(jié)合保利地產(chǎn)的合并利潤表分析，營業(yè)收入主要由房地產(chǎn)銷售額和其他收入構(gòu)成，但是房地產(chǎn)銷售收入占整個營業(yè)收入的95%上下，占比較重。說明公司在整個行業(yè)競爭中仍然具有優(yōu)勢。

（四）公司長期股權(quán)投資項目質(zhì)量分析

從保利地產(chǎn)財務(wù)報表附注來看，母公司的長期股權(quán)投資主要是對子公司的投資，主要集中在與房地產(chǎn)開發(fā)、房屋建筑、商品房銷售有關(guān)的領(lǐng)域。這些投資方向有利于幫助公司創(chuàng)造自身的競爭優(yōu)勢，提升自身的地位。其次從長期股權(quán)投資的規(guī)模來看，長期股權(quán)投資在總資產(chǎn)的占比中較?。ê喜蟊?020年年末長期股權(quán)投資和總資產(chǎn)分別為725.49億元和12513.75億元;母公司2020年年末長期股權(quán)投資和總資產(chǎn)分別為279.93億元和3818.56億元），這表明上市公司一直將自己的經(jīng)營活動作為主業(yè)，堅持經(jīng)營主導(dǎo)的盈利模式。

通過比較合并利潤表和母公司利潤表，我們可以知道，合并報表的營業(yè)收入和營業(yè)成本與母公司報表的營業(yè)收入和營業(yè)成本數(shù)據(jù)相差較大，說明企業(yè)的子公司對外營運收入的規(guī)模較大，再結(jié)合合并報表和母公司的核心利潤，兩者存在很大差異，前者遠(yuǎn)大于后者，說明控股子公司在盈利能力方面為整個集團做出貢獻(xiàn)。整體而言，上市公司的長期股權(quán)投資質(zhì)量較好。

（五）資產(chǎn)結(jié)構(gòu)項目質(zhì)量分析

通過分析報表可以得出，整個集團的營運性資產(chǎn)占資產(chǎn)總額的大部分，與投資相關(guān)的資產(chǎn)范疇較小，因此企業(yè)的資源基本配置在經(jīng)營資產(chǎn)上，在整體發(fā)展上走的是經(jīng)營主導(dǎo)發(fā)展戰(zhàn)略。除此之外，在經(jīng)營性資產(chǎn)中的其他應(yīng)收款，通過比較母公司報表和合并報表的規(guī)?？梢钥闯觯腹镜钠渌麘?yīng)收款遠(yuǎn)大于合并報表，可能是母公司間接向子公司進行的投資。從財務(wù)比率分析中，我們得知保利地產(chǎn)的應(yīng)收賬款、存貨、固定資產(chǎn)和總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率都較為穩(wěn)定，毛利率和資產(chǎn)收益率都呈現(xiàn)上漲傾向。因此，保利地產(chǎn)的經(jīng)營資產(chǎn)表現(xiàn)良好。

五、保利地產(chǎn)資本結(jié)構(gòu)質(zhì)量分析

從報表中負(fù)債項目來看，流動負(fù)債是公司的主要負(fù)債來源。流動負(fù)債期末余額為7517.58億元，整年增多了約1520.58億元，且占負(fù)債總額的絕大部分。公司流動負(fù)債項目主要集中在預(yù)收和應(yīng)付賬款上，其中，預(yù)收款項和合同負(fù)債占流動負(fù)債總額的比重比較大。就償債能力而言，從表面上看，由于流動資產(chǎn)對流動負(fù)債的賬面保障程度不低而說明公司在償債能力方面不存在較大的問題。

通過表3數(shù)據(jù)，我們可以得出2020年投入資本（股本與資本公積合計）的期末余額為302.81億元，留存收益期末余額為1295.79億元。其中，留存收益占所有者權(quán)益總額的大多數(shù)。除去公司常年派發(fā)的現(xiàn)金股利，仍有1295.79億元從凈利潤中留下來，充分表明公司具備一定的盈利能力。

目前，公司發(fā)展的主要動力得益于這四個因素，分別是經(jīng)營性負(fù)債、金融性負(fù)債、股東入資和利潤積累，其中，經(jīng)營性負(fù)債是公司的資金保障，為公司發(fā)展提供根本動力，因此，保利地產(chǎn)是標(biāo)準(zhǔn)的經(jīng)營驅(qū)動型企業(yè)。

六、保利地產(chǎn)利潤質(zhì)量分析

（一）利潤的含金量分析

從利潤質(zhì)量項目圖1來看，2020年實現(xiàn)的利潤總額約為525.38億元，其中核心利潤約為450.45億元，2019年實現(xiàn)的利潤總額約為505.31億元，其中核心利潤約為471.47億元，2018年實現(xiàn)的利潤總額約為357.8億元，其中核心利潤約為350.51億元;整體而言，企業(yè)的利潤總額和核心利潤呈上升趨勢。除此之外，本期主要經(jīng)營所產(chǎn)生的現(xiàn)金凈流量約為151.50億元，取得投資收益中收到8.41億元現(xiàn)金。從圖1我們可以看出，企業(yè)經(jīng)營活動當(dāng)期實現(xiàn)利潤（即核心利潤）的整體質(zhì)量不錯。而投資活動雖然收益不高，但取得的現(xiàn)金高于其規(guī)模，這說明收益質(zhì)量高，整體利潤含金量較好。

（二）利潤的持續(xù)性分析

1. 營業(yè)收入的成長性。從合并報表來看，公司在2020年獲得了2432.08億元的營業(yè)總收入，從業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)和地區(qū)結(jié)構(gòu)來看，公司的房產(chǎn)銷售（特別在國內(nèi)）仍有強勁的行業(yè)競爭優(yōu)勢，在公司的收入結(jié)構(gòu)中依舊擔(dān)當(dāng)著中堅力量。由此看來，公司在未來有可能向建筑、裝飾、租賃、物業(yè)管理、銷售代理、展覽、酒店、服務(wù)等多方面進行發(fā)展，但目前仍以房地產(chǎn)銷售為主要業(yè)務(wù)。

2. 毛利率的走勢。經(jīng)過對合并報表進行綜合分析得出毛利率走勢，合并報表2020年的主營業(yè)務(wù)房地產(chǎn)銷售的毛利率為32.56%。從年度間的比較來看，2019年和2018年的主營業(yè)務(wù)的毛利率分別為34.97%和32.48%，毛利率趨于穩(wěn)定并具有上升態(tài)勢，證明企業(yè)產(chǎn)品的整體競爭力較強。

3. 利潤的波動性分析。本期內(nèi)公司核心利潤占據(jù)利潤總額的主體，使得凈利潤隨著營業(yè)收入的增長實現(xiàn)穩(wěn)定的增長。因此，企業(yè)利潤的波動性來自主營業(yè)務(wù)受宏觀環(huán)境波及所發(fā)生的變化。

七、保利地產(chǎn)現(xiàn)金流質(zhì)量分析

（一）經(jīng)營活動現(xiàn)金流量

2020年公司運營得到的流動資金為151.50億元，同比下降61.31%，是由于企業(yè)支付大量其他與經(jīng)營活動有關(guān)的現(xiàn)金，同時企業(yè)可能存在大量銷售現(xiàn)金未回款的情況。根據(jù)前面的財務(wù)指標(biāo)計算出公司的核心利潤獲現(xiàn)率不高，并未達(dá)到100%，主要原因可能是預(yù)收賬款的增加。公司的營運現(xiàn)金流主要以銷售商品、提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金為主，與2019年相比有所增長，因此從長期來看，公司運營產(chǎn)生流動資金的能力較強。

（二）投資活動現(xiàn)金流出量

從2020年的合并現(xiàn)金流量表中可以看出，與2019年相比，2020年投資獲得的凈流量增加了35.71億元，但是整體還是顯示負(fù)數(shù)，公司發(fā)生的投資沒有給企業(yè)獲得較好的回報，因此，企業(yè)在2020年減少了對外投資。但是分析母公司投資活動資金流動的結(jié)構(gòu)，對外投資使用的現(xiàn)金比構(gòu)建資產(chǎn)的多。這說明，公司在本年的擴張戰(zhàn)略主要是對外進行投資，這種結(jié)構(gòu)與企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略是吻合的。

（三）籌資活動的現(xiàn)金流量與經(jīng)營活動及投資活動現(xiàn)金流量

從前面的分析可知，保利地產(chǎn)整體的經(jīng)營能力較好，公司的經(jīng)營活動有較強的現(xiàn)金獲取能力，但是考慮到公司的長期發(fā)展，公司還是需要好的融資能力來為其供應(yīng)資源。2020年公司的籌資活動產(chǎn)生的流動資金凈值為-18.78億元，與2019年同期相比降低了33.76%，主要原因是凈增貸款的降低。但就從合并現(xiàn)金流量表中可以知道公司的主要融資方式是獲取投資和借款收到的現(xiàn)金。保利地產(chǎn)的融資方式呈現(xiàn)多元化，并且公司的經(jīng)營狀況良好，在進行融資時會考慮到資金獲取成本，選擇適合公司發(fā)展戰(zhàn)略的融資方式。因此，保利地產(chǎn)的資金流相對充足和穩(wěn)固，企業(yè)處于穩(wěn)定發(fā)展中。

八、結(jié)論及建議

保利地產(chǎn)是一個成熟的大型房地產(chǎn)企業(yè)，并實施以經(jīng)營為主導(dǎo)的發(fā)展戰(zhàn)略。母子公司并駕齊驅(qū)，共同均衡發(fā)展，通過對公司的各項財務(wù)指標(biāo)以及資產(chǎn)結(jié)構(gòu)進行對比分析，公司各項能力都處于較好的水平，我們可以認(rèn)為企業(yè)經(jīng)營性資產(chǎn)整體布局較為成熟，如若公司仍實施專業(yè)化發(fā)展戰(zhàn)略，那么公司近幾年會有可觀的發(fā)展前景。

保利地產(chǎn)應(yīng)抓住目前的發(fā)展機遇，選擇走相關(guān)多元化的發(fā)展道路，向建筑、裝飾、租賃、物業(yè)管理、銷售代理、展覽、酒店、服務(wù)等多方面進行發(fā)展，提高公司籌資、投資以及營運資金使用的效率，同時進行多元化戰(zhàn)略，可能會創(chuàng)造更大的發(fā)展空間，使公司的盈利能力邁上一個新臺階。

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（作者單位：湖北工業(yè)大學(xué)經(jīng)濟與管理學(xué)院）