趙玉杰

摘要：隨著我國城市的高速發(fā)展，各種基礎(chǔ)建設(shè)工程越來越多，為了進(jìn)一步對城市發(fā)展進(jìn)行規(guī)劃，很多城市都會開展土地儲備工作。部分城市在開展土地儲備工作過程中，經(jīng)常會出現(xiàn)土地儲備成本過高的現(xiàn)象，如果不能及時、有效應(yīng)對，對城市未來經(jīng)濟(jì)發(fā)展，將要產(chǎn)生非常不良的影響。為此，筆者將要在本文中對提高土地儲備成本管理的有效策略進(jìn)行探討，希望對促進(jìn)我國城市的發(fā)展，可以起到有利的作用。

關(guān)鍵詞：土地儲備;成本管理;有效策略

1前言

土地儲備來自歐洲，是政府根據(jù)城市規(guī)劃要求，通過收購、置換、回收、轉(zhuǎn)制等方式來獲得土地，并對土地開展存儲管理，土地存儲的重點工作主要包括在土地取得和收儲。我國土地儲備工作開展相對較晚，由于存在土地儲備機(jī)構(gòu)管理水平不夠高的問題，導(dǎo)致難以在土地市場上發(fā)揮應(yīng)有的作用。為了有效解決這些問題，就需要及時采取必要的措施，認(rèn)真做好土地儲備成本管控工作，保證我國土地儲備朝著健康、良性的方向進(jìn)行發(fā)展。

2土地儲備成本構(gòu)成和特點

2.1土地儲備成本構(gòu)成分析。土地儲備成本主要包括土地儲備成本、轉(zhuǎn)讓價格和土地收購成本等內(nèi)容。其中，土地收購成本主要是指購買前期所需要的費用，土地儲備成本主要是指儲備支出的利益，也包括出現(xiàn)跌價風(fēng)險所需要承擔(dān)的損失。另外，對于土地開發(fā)成本，其主要是指在開展土地建設(shè)和改造過程中，需要支出的全部費用。從某種意義上來說，如果土地轉(zhuǎn)讓價格低于購買價格，就容易導(dǎo)致較大的土地存儲成本損失。

2.2土地儲備成本特點分析。如果從土地儲備成本根本上來進(jìn)行分析，其主要包括如下幾個特點：首先，在開展土地儲備工作過程中，往往需要使用大量的資金，具有明顯資金密集性特點。另外，在實際開展土地開發(fā)過程中，由于土地用途和類型不同，其開發(fā)模式差別較大，導(dǎo)致自身存在明顯的多義性和不確定性。另外，在實際開展土地開發(fā)過程中，各種工程現(xiàn)金都是公開的，開發(fā)成本可以直接通過預(yù)算來確定，從這個角度可以看出，土地儲備成本是能夠得到控制的。最后，土地儲備成本具有區(qū)位性，土地區(qū)位不同土地收購價格差異較大。

3影響土地儲備成本的主要因素

3.1對于土地存儲成本造成影響的內(nèi)部因素主要包括儲備機(jī)構(gòu)的管理和決策能力。其管理和決策水平高低對土地儲備成本有著非常直接的影響，不同決策行為會導(dǎo)致不同的影響，與管理者能力有著非常直接的關(guān)系，需要認(rèn)真做好相關(guān)分析和管理工作，有效降低存儲管理成本，提升儲備動作開展效果。

3.2外部因素。對土地儲備成本造成影響的外部因素主要是指儲備政策和資金的變化。其中最為重要的影響因素是土地儲備資金的來源和結(jié)構(gòu)。從當(dāng)前實際情況來分析，政府撥款和銀行貸款是土地儲備資金的重要組成部分。雖然政府財政撥款并不會直接受到利益壓力影響，但很多地方政府還是會存在財政吃緊的問題，導(dǎo)致土地儲備機(jī)構(gòu)資金相對不足，很多時候還需要依賴銀行貸款，存在利益和信貸資金不足等問題，最終導(dǎo)致儲備資金來源不足和結(jié)構(gòu)不夠穩(wěn)定等情況的發(fā)生。

4土地儲備成本管控的有效措施

4.1提升土地儲備機(jī)構(gòu)決策水平。土地儲備機(jī)構(gòu)是政府主要的土地儲備部門，不是以營利作為主要目的，進(jìn)一步確保我國土地所有權(quán)的完整性。因此，在這過程中，通過采取有效的措施來降低土地儲備成本，是一項非常重要的工作。為了有效提升決策能力和成本控制水平，就需要首先加強(qiáng)各個部門之間的良性合作，保證相關(guān)方案制定的合理性和科學(xué)性。另外，還應(yīng)該充分做好土地儲備費用的預(yù)測工作，通過合理確定相關(guān)方案，讓相關(guān)成本得到有效的控制。各個相關(guān)部門應(yīng)該充分做好彼此之間的協(xié)作，最大程度保證開發(fā)方案的合理性和科學(xué)性。另外，還需要認(rèn)真做好土地儲備成本預(yù)測工作，并在預(yù)測基礎(chǔ)上制定相關(guān)方案和計劃，為后期開展成本控制工作，奠定一個良好的基礎(chǔ)。最后，應(yīng)該對國家相關(guān)政策有足夠的了解，及時掌握當(dāng)前市場需求，最大程度保證資金利用率。

4.2制定出合理的補(bǔ)償定價機(jī)制。在開展土地收購補(bǔ)償工作過程中，應(yīng)該堅持評估定價的原則，對政府定價需要謹(jǐn)慎應(yīng)用，避免對土地市場產(chǎn)生不良的影響。另外，應(yīng)該將土地存儲與困難企業(yè)補(bǔ)助合理分開，要求政府在土地收購之外，制定出相應(yīng)的補(bǔ)償方法，從而更好解決各種問題。通過采取這些措施，可以對各種補(bǔ)償費用更好進(jìn)行安置，讓土地儲備制度得到更好的實施。三、應(yīng)該最大程度避免土地投機(jī)行為。在執(zhí)行完成相關(guān)收購價格之后，就需要按照工業(yè)用地實際投入產(chǎn)出情況，認(rèn)真進(jìn)行分類。對于土地原使用人，由于其取得土地的時間相對較短，其能夠享受的優(yōu)惠還相對較少，甚至在部分企業(yè)入駐之后，不能兌現(xiàn)當(dāng)初的投資承諾，及時扣除相關(guān)補(bǔ)償費用。

4.3對土地開放過程中產(chǎn)生的成本合理進(jìn)行控制。在開展土地開發(fā)過程中，往往需要消耗大量的資金，為了更好對土地儲備成本進(jìn)行控制，就需要認(rèn)真做好土地開發(fā)成本的控制。在開展設(shè)計和策劃工作過程中，應(yīng)該對當(dāng)?shù)貙嶋H情況認(rèn)真進(jìn)行考慮，制定出完善的設(shè)計規(guī)劃，根據(jù)土地儲備計劃和土地利用等方案，合理對工程投資進(jìn)行控制，更加合理對各種資金進(jìn)行使用，盡可能縮短工程開發(fā)周期，對土地儲備開發(fā)模式不斷進(jìn)行優(yōu)化。部分城市在建立土地儲備制度的初期，由于資金經(jīng)營規(guī)模相對較小，導(dǎo)致財務(wù)費用總量相對較小，但隨著土地儲備規(guī)模的不斷增加，土地儲備財務(wù)費用也會不斷增加。為了有效降低賬務(wù)費用成本，就需要降低負(fù)債率、貸款利率，并盡量縮短項目開發(fā)周期。

4.4認(rèn)真做好管理人員培訓(xùn)工作。在開展土地儲備成本管理工作中，相關(guān)管理人員發(fā)揮著非常重要的作用，如果成本管理人員存在專業(yè)素質(zhì)不高的現(xiàn)象，就會導(dǎo)致成本費用較高情況的發(fā)生。為了有效提升管理人員的專業(yè)素質(zhì)水平，就需要認(rèn)真做好相關(guān)培訓(xùn)工作，讓他們掌握相關(guān)知識和技能。

結(jié)語

隨著時代的不斷發(fā)展，對開展土地儲備成本管理工作，提出了更高的要求。針對當(dāng)前土地儲備成本管理中出現(xiàn)的問題，應(yīng)該引起足夠的重視，認(rèn)真分析問題發(fā)生的原因，然后切實采取必要的措施，認(rèn)真做好成本管理工作，有效降低各種成本支出。

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