梁晉萍

隨著我國經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展，居民對生活質(zhì)量的追求也在不斷提高，其中住房環(huán)境和物業(yè)水平首當(dāng)其沖。2008年2月1日我國開始施行新的《住宅專項維修資金管理辦法》，表明我國對房屋和周邊設(shè)施的維修更新愈加重視。為督促住宅專項維修資金的代管機(jī)構(gòu)合法合規(guī)地使用這筆住宅“醫(yī)保金”和“養(yǎng)老金”，《住宅專項維修資金會計核算辦法》（以下簡稱《核算辦法》）應(yīng)運(yùn)而生。我國自2018年開始對各地住宅專項維修資金管理的現(xiàn)狀、經(jīng)營模式，以及對制定統(tǒng)一會計核算辦法的需求進(jìn)行了解，2019年財政部確定了《核算辦法》的整體框架并形成征求意見稿，最后于2020年4月27日發(fā)布了《關(guān)于印發(fā)<住宅專項維修資金會計核算辦法>的通知》。本文就《核算辦法》進(jìn)行分析和探討。

一、《核算辦法》的主要內(nèi)容

（一）總說明

《核算辦法》明確要求代管機(jī)構(gòu)或業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)將住宅專項維修資金作為獨(dú)立的會計主體進(jìn)行核算，并將其分為商品住宅和已售公有住房兩類分別建賬核算。除按規(guī)定應(yīng)當(dāng)采用權(quán)責(zé)發(fā)生制核算的以外，住宅專項維修資金的會計核算方法采用收付實(shí)現(xiàn)制。本辦法自2021年1月1日施行。

1.會計主體的選擇。雖然住宅專項維修資金所有權(quán)和決策使用權(quán)都?xì)w業(yè)主所有，而管理機(jī)構(gòu)只是代為管理，但如果在此階段僅將其列為代管機(jī)構(gòu)的往來科目進(jìn)行收支核算，將不符合實(shí)質(zhì)重于形式的會計信息質(zhì)量要求，它弱化了業(yè)主作為所有權(quán)人的地位，且可能存在夸大資產(chǎn)、私自挪用資金、操縱利潤的可能，因此將住宅專項維修資金作為獨(dú)立的會計主體核算。

2.會計核算基礎(chǔ)的選擇。對于住房專項維修資金而言，其最終目標(biāo)主要是為了反映資金的收繳、取用和結(jié)余情況，其權(quán)責(zé)義務(wù)關(guān)系相對較弱，也不需要對其成本費(fèi)用進(jìn)行單獨(dú)計量，因此對住宅專項維修資金采用收付實(shí)現(xiàn)制進(jìn)行核算，不僅可以簡化會計核算，還可以更好地體現(xiàn)出資金的使用情況，有利于監(jiān)督代管機(jī)構(gòu)披露的信息更加真實(shí)可靠，同真實(shí)的資金流向相匹配，滿足業(yè)主等非專業(yè)信息使用者的需要。

（二）會計處理

《核算辦法》規(guī)定的會計核算模式為：在收繳獲取住宅專項維修資金時，將其確認(rèn)為收入，期末結(jié)轉(zhuǎn)進(jìn)凈資產(chǎn)的模式，以此反映出業(yè)主對住宅專項維修資金享有所有權(quán)的經(jīng)濟(jì)實(shí)質(zhì)。具體會計處理如下。

1.日常維修資金取得和使用

（1）取得維修資金：

借：銀行存款

貸：交存收入

（2）使用維修資金：

借：維修支出

貸：銀行存款

2.退給業(yè)主維修資金

（1）退回本年交存的維修資金：

借：交存收入

貸：銀行存款

（2）退回以前交存的維修資金：

借：商品住宅維修資金/已售公有住房維修資金

貸：銀行存款

3.維修公司返還維修資金

（1）收到本年支付的維修資金：

借：銀行存款

貸：維修支出

（2）收到以前支付的維修資金：

借：銀行存款

貸：商品住宅維修資金/已售公有住房維修資金

4.利用維修資金投資及收到利息

（1）購入國債：

借：國債投資

貸：銀行存款

（2）收到國債利息：

借：銀行存款

貸：國債利息收入

（3）收到銀行存款利息：

借：銀行存款

貸：存款利息收入

5.房屋滅失返還維修資金（權(quán)責(zé)發(fā)生制）

（1）房屋滅失發(fā)生時：

借：返還支出

貸：應(yīng)付房屋滅失返還資金

（2）實(shí)際返還：

借：應(yīng)付房屋滅失返還資金

貸：銀行存款

6.期末結(jié)轉(zhuǎn)

（1）結(jié)轉(zhuǎn)利息：

借：存款利息收入/國債利息收入/其他收入

貸：待分配累計收益

借：待分配累計收益

貸：其他支出

（2）結(jié)轉(zhuǎn)收入：

借：交存收入/經(jīng)營收入/公用設(shè)施處置收入

貸：商品住宅維修資金/已售公有住房維修資金

（3）結(jié)轉(zhuǎn)支出：

借：商品住宅維修資金/已售公有住房維修資金

貸：維修支出/返還支出

（4）結(jié)轉(zhuǎn)收益：

借：待分配累計收益

貸：商品住宅維修資金/已售公有住房維修資金

二、對《核算辦法》會計處理的幾點(diǎn)思考

（一）《核算辦法》將其劃分為凈資產(chǎn)類的原因

對于將商品住宅維修資金和已售公有住房維修資金兩個會計科目歸類于凈資產(chǎn)類進(jìn)行核算，存在著一些爭議。有學(xué)者認(rèn)為應(yīng)該將其作為往來科目來核算，有學(xué)者則建議參照《住房公積金會計核算辦法》，將業(yè)主交存的住宅專項維修資金以負(fù)債列示。

負(fù)債的定義為由過去交易或事項形成的現(xiàn)時義務(wù)。但住宅專項維修資金的最終目的在于使用，并不像住房公積金用于返還交存人，因此不符合負(fù)債的定義，故而將其劃分為凈資產(chǎn)類科目。將業(yè)主交存的維修資金確認(rèn)為收入，期末將收入結(jié)轉(zhuǎn)進(jìn)凈資產(chǎn)，不僅滿足對住宅專項維修資金管理的需求，而且符合基金會計對凈資產(chǎn)結(jié)算的慣例，同時也能反映業(yè)主對住宅專項維修資金凈資產(chǎn)享有所有權(quán)的經(jīng)濟(jì)實(shí)質(zhì)。

（二）《核算辦法》對房屋滅失返還維修資金采用權(quán)責(zé)發(fā)生制會計核算基礎(chǔ)的原因

首先符合負(fù)債的定義。應(yīng)付房屋滅失返還維修資金反映的是業(yè)主與代管機(jī)構(gòu)之間債權(quán)債務(wù)人關(guān)系，是代管機(jī)構(gòu)承擔(dān)的現(xiàn)時義務(wù)，采用權(quán)責(zé)發(fā)生制更能真實(shí)反映其經(jīng)濟(jì)事項的實(shí)質(zhì)。其次采用權(quán)責(zé)發(fā)生制，可以避免資金操縱行為。對應(yīng)付房屋滅失返還維修資金采用權(quán)責(zé)發(fā)生制核算，另一方面則可正確反映代管機(jī)構(gòu)或業(yè)主大會的承諾和負(fù)債狀況，可以在一定情況下糾正財務(wù)信息失真的狀況，更好地反映債權(quán)債務(wù)關(guān)系，將隱性債務(wù)公開化，對代管機(jī)構(gòu)和業(yè)主大會更好地進(jìn)行監(jiān)督。

（三）增設(shè)房屋保險投資科目

針對住宅和公共設(shè)施遭受意外損壞，如地震、火災(zāi)、水災(zāi)、爆炸、雷擊等自然災(zāi)害，可以利用住宅專項維修資金購買保險。本文建議增設(shè)支出類科目：“保險支出”和資產(chǎn)類科目“應(yīng)收保險賠償款”。投保時借方確認(rèn)保險支出，貸方確認(rèn)銀行存款；當(dāng)房屋發(fā)生意外收到賠償時，借方確認(rèn)維修支出，記入“應(yīng)收保險賠償款”科目，貸方記入“銀行存款”科目；實(shí)際收到賠償時，借方記入“銀行存款”科目，貸方記入“應(yīng)收保險賠償款”科目。

（四）利息分配制度

《核算辦法》按照投資方向不同，分為“國債利息收入”和“存款利息收入”科目，但沒有規(guī)定利息分配原則和利息分配方式。同時對于利息的分配時間、利息分配率也沒有做出規(guī)定。本文建議，將所得利息按照一定比例，將一部分分配給業(yè)主，一部分轉(zhuǎn)為住宅專項維修資金繼續(xù)使用。

（五）現(xiàn)金流量表列示

《核算辦法》目前沒有要求編制現(xiàn)金流量表，但為了更好地監(jiān)督住宅專項維修資金的使用情況，本文建議分兩部分列示披露：一是日常活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量，包括公共設(shè)施經(jīng)營收入、公共場地經(jīng)營收入、日?；顒蝇F(xiàn)金流入小計、維修公共設(shè)施、場地現(xiàn)金支出、更新改造公共設(shè)施、場地現(xiàn)金支出。二是投資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量，包括收回投資收到的現(xiàn)金、取回投資收益收到的現(xiàn)金、投資活動現(xiàn)金流入小計、投資支付的現(xiàn)金、支付其他與投資活動有關(guān)的現(xiàn)金。這樣可以使信息使用者從數(shù)據(jù)和實(shí)務(wù)角度，客觀真實(shí)地感受到這筆住宅專項維修資金的使用效益。

（六）報表附注信息披露

代管機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在附注中增加披露具體的維修、更新和改造項目，與物業(yè)管理所包含的項目做出明顯區(qū)分，明確權(quán)利與義務(wù)。其次，以項目為單元，具體列示項目進(jìn)展情況，披露項目預(yù)算以及超預(yù)算部分的原因，真正做到專款專用。

三、對實(shí)施《核算辦法》的幾點(diǎn)思考

（一）提高業(yè)主自治能力

一些發(fā)達(dá)國家如美國，遵行“小政府，大社會”的社會管理理念。通過業(yè)主選舉出的“業(yè)主協(xié)會”來對住房維修資金進(jìn)行統(tǒng)一管理。先由會計師事務(wù)所對維修預(yù)算進(jìn)行審核，再對業(yè)主進(jìn)行征收。日常維修金額若超過了一定數(shù)額，則會啟動招投標(biāo)機(jī)制，再由律師事務(wù)所向銀行發(fā)出通知，方可取用維修資金。但這僅限于社會自治力相對較強(qiáng)，業(yè)主對自治規(guī)約相對比較遵守的情況。結(jié)合我國的制度環(huán)境以及會計準(zhǔn)則，我們應(yīng)該加強(qiáng)相關(guān)政策的宣傳，推動業(yè)主自治組織建設(shè)，提高業(yè)主的自治能力。可以委托會計師事務(wù)所和律師事務(wù)所對維修資金的使用進(jìn)行審核和監(jiān)督。

（二）加強(qiáng)維修資金智能化管理

隨著“大智移云”時代的到來，對資金的監(jiān)管技術(shù)也在不斷提升。針對住宅專項維修資金，可以依托住宅專項維修資金信息管理系統(tǒng)，對接銀行、稅務(wù)、政府的數(shù)據(jù)接口，實(shí)時觀察比對；利用大數(shù)據(jù)技術(shù)，對全國的住宅專項維修資金進(jìn)行整合，相信對我國房地產(chǎn)行業(yè)和建筑行業(yè)的發(fā)展有推動作用。不僅如此，還可以利用區(qū)塊鏈技術(shù)，對資金的來龍去脈進(jìn)行實(shí)時監(jiān)控。

四、結(jié)語

財政部及時出臺的住房專項維修資金核算辦法，統(tǒng)一了會計核算制度，有利于建立健全維修資金監(jiān)管體系。我國建立具體的住宅專項資金會計準(zhǔn)則時間較晚，目前還沒有正式實(shí)行，所以對于《核算辦法》的修訂還需結(jié)合實(shí)務(wù)研究綜合考慮。