張燕

摘 要：近年來，國家針對(duì)房地產(chǎn)市場出臺(tái)了一系列調(diào)控政策，房地產(chǎn)業(yè)作為資金密集型行業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)面臨著企業(yè)資金流動(dòng)性不足和資金風(fēng)險(xiǎn)大增的困境。在上述背景下，加強(qiáng)資金預(yù)算與控制對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)持續(xù)經(jīng)營目標(biāo)有著重要現(xiàn)實(shí)意義。本文在厘清房地產(chǎn)企業(yè)資金預(yù)算與控制內(nèi)涵的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步對(duì)現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)企業(yè)資金預(yù)算與控制工作中存在的問題與缺陷加以研究，并就完善房地產(chǎn)企業(yè)資金預(yù)算與控制提出了針對(duì)性意見，以期為我國房地產(chǎn)企業(yè)資金管理工作提供理論支撐。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè);資金預(yù)算;控制措施

充裕的資金是一家企業(yè)經(jīng)營存續(xù)的重要保障，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營活動(dòng)具有資金投資額度大、項(xiàng)目開發(fā)成本高、資金回籠周期長的行業(yè)特點(diǎn)。因此，如何更好的履行資金管理職能，加強(qiáng)企業(yè)資金的管理和控制是每個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營者必須思考的問題。目前來看，在國家調(diào)控政策環(huán)境不斷收緊的情況下房地產(chǎn)企業(yè)需要完善資金預(yù)算管理機(jī)制，通過加強(qiáng)資金預(yù)算與控制來確保企業(yè)資金的籌集、使用和回流環(huán)節(jié)順暢運(yùn)轉(zhuǎn)，有效保證各項(xiàng)目運(yùn)營資金并最大程度減少債務(wù)違約風(fēng)險(xiǎn)。

一、房地產(chǎn)企業(yè)資金預(yù)算與控制概述

（一）房地產(chǎn)企業(yè)資金預(yù)算與控制的概念

資金預(yù)算與控制是資金預(yù)算管理的詳細(xì)表述，資金預(yù)算管理作為企業(yè)資金管理的核心，貫穿了企業(yè)的全部經(jīng)營流程，對(duì)調(diào)節(jié)企業(yè)資金運(yùn)作和處理企業(yè)資金關(guān)系起著重要作用。房地產(chǎn)企業(yè)的資金活動(dòng)和一般企業(yè)稍有不同，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營活動(dòng)需要墊付巨量的前期投入資金、項(xiàng)目開發(fā)成本高昂且資金回籠周期一般在3—5年左右，在這一過程中房地產(chǎn)企業(yè)同時(shí)面臨著土地政策和金融政策變更等諸多外部風(fēng)險(xiǎn)。因此，房地產(chǎn)企業(yè)必須加強(qiáng)資金預(yù)算管理，從預(yù)算編制、預(yù)算執(zhí)行、預(yù)算調(diào)整和預(yù)算考核四個(gè)環(huán)節(jié)對(duì)企業(yè)的融資活動(dòng)、投資活動(dòng)以及銷售回款進(jìn)行約束引導(dǎo)，幫助房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)收支平衡。

（二）加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)資金預(yù)算與控制的重要性分析

房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)資金預(yù)算與控制對(duì)提升企業(yè)的管理水平和經(jīng)營效益有著重要意義，詳細(xì)來說主要表現(xiàn)在實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避和提升經(jīng)營效益兩方面。第一，房地產(chǎn)企業(yè)通過資金預(yù)算管理工作可以結(jié)合未來經(jīng)營過程中可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)（金融機(jī)構(gòu)利率變動(dòng)、土地政策發(fā)生變更、貨幣政策收緊等）對(duì)企業(yè)的籌資金額和投資金額做出合理預(yù)測和安排，對(duì)可能發(fā)生的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)提前進(jìn)行規(guī)避，充分保證企業(yè)資金流的穩(wěn)定性和安全性。第二，房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)周期長、建設(shè)成本高，房地產(chǎn)企業(yè)通過加強(qiáng)資金預(yù)算與控制可以對(duì)項(xiàng)目成本實(shí)現(xiàn)動(dòng)態(tài)管理，避免因?yàn)榫唧w項(xiàng)目出現(xiàn)成本費(fèi)用超支而造成企業(yè)資金的浪費(fèi)，最終有利于房地產(chǎn)企業(yè)市場份額的擴(kuò)大和市場競爭力的提升。

二、房地產(chǎn)企業(yè)資金預(yù)算與控制現(xiàn)存問題分析

（一）資金預(yù)算管理滯后于企業(yè)現(xiàn)代管理要求的步伐

就目前實(shí)際情況來看，我國房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)算管理觀念較為僵化，尚未認(rèn)識(shí)到資金預(yù)算管理對(duì)于企業(yè)運(yùn)營乃至企業(yè)穩(wěn)定、長足發(fā)展的重要性。部分房地產(chǎn)企業(yè)管理層仍然將資金預(yù)算管理片面地歸結(jié)為財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)范疇，忽視了資金預(yù)算管理工作的管理屬性。在上述觀念的影響下，我國房地產(chǎn)企業(yè)的資金預(yù)算管理存在兩點(diǎn)缺陷。第一，企業(yè)現(xiàn)有的組織架構(gòu)無法為資金預(yù)算管理提供組織支撐。資金預(yù)算管理偏向于管理會(huì)計(jì)范疇，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的長期性決定了資金預(yù)算管理必須對(duì)企業(yè)的經(jīng)營活動(dòng)進(jìn)行事前、事中、事后的全流程動(dòng)態(tài)管理。這種經(jīng)營活動(dòng)全覆蓋的特點(diǎn)勢必要求預(yù)算管理也應(yīng)是全方位、多環(huán)節(jié)、多部門參與的管理過程才能達(dá)到既定的預(yù)算管理目標(biāo)結(jié)果。當(dāng)下我國房地產(chǎn)企業(yè)資金預(yù)算管理基本上由財(cái)務(wù)部門負(fù)責(zé)，沒有成立專門的預(yù)算管理部門，企業(yè)的資金預(yù)算和控制難以被真正落實(shí)。第二，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)人員無法勝任資金預(yù)算管理工作。資金預(yù)算管理工作主要注重管理職能的有效發(fā)揮，這就要求員工要在精通基本財(cái)務(wù)核算的基礎(chǔ)上同時(shí)掌握成本控制、政策解讀、風(fēng)險(xiǎn)控制等多項(xiàng)能力，當(dāng)下大部分房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)人員的能力明顯不能滿足資金預(yù)算管理的工作需求。

（二）資金預(yù)算管理體系不健全

我國房地產(chǎn)企業(yè)起步較晚，在發(fā)展過程中普遍沒有構(gòu)建起成熟完善的預(yù)算管理體系，嚴(yán)重拉低了企業(yè)資金預(yù)算管理工作水平。一方面，房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)算管理目標(biāo)沒有實(shí)現(xiàn)和企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)的有機(jī)融合，資金預(yù)算管理的各個(gè)環(huán)節(jié)呈現(xiàn)出機(jī)械、分散的特點(diǎn)，資金預(yù)算管理局限于企業(yè)的少數(shù)職能部門，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)算目標(biāo)往往無法圓滿實(shí)現(xiàn)。另一方面，企業(yè)的資金預(yù)算管理體系通常是由預(yù)算編制、預(yù)算執(zhí)行、預(yù)算調(diào)整和預(yù)算監(jiān)督（年終財(cái)務(wù)決算）四個(gè)環(huán)節(jié)構(gòu)成，當(dāng)下我國房地產(chǎn)企業(yè)的資金預(yù)算管理體系中預(yù)算監(jiān)督環(huán)節(jié)缺位，對(duì)預(yù)算編制環(huán)節(jié)和預(yù)算執(zhí)行環(huán)節(jié)出現(xiàn)的實(shí)際預(yù)算偏差缺乏監(jiān)督，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)資金預(yù)算的準(zhǔn)確性難以保證，也存在因預(yù)算執(zhí)行偏差可能導(dǎo)致企業(yè)因資金短缺造成的無法正常經(jīng)營的風(fēng)險(xiǎn)。

（三）資金預(yù)算的控制力度薄弱

資金預(yù)算管理工作要取得比較好的成效離不開科學(xué)合理的控制方法，當(dāng)下我國房地產(chǎn)企業(yè)在資金預(yù)算管理工作當(dāng)中缺乏有效的控制措施，具體體現(xiàn)在以下幾方面。第一，房地產(chǎn)企業(yè)資金預(yù)算管理工作缺乏制度約束，因此部分房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)算編制工作流程沒有規(guī)范化、制度化，預(yù)算管理部門對(duì)預(yù)算信息的收集和分析范圍界定不清，企業(yè)資金預(yù)算編制的科學(xué)性與準(zhǔn)確性無法得到充分保障;企業(yè)的業(yè)務(wù)部門和預(yù)算管理部門在預(yù)算執(zhí)行和預(yù)算調(diào)整環(huán)節(jié)沒有建立起申報(bào)—審批的反饋機(jī)制，對(duì)預(yù)算資金的使用隨意性較強(qiáng)，容易造成企業(yè)資金的浪費(fèi);企業(yè)在預(yù)算監(jiān)督環(huán)節(jié)沒有嚴(yán)格落實(shí)內(nèi)部審計(jì)制度和個(gè)人負(fù)責(zé)制度，對(duì)企業(yè)經(jīng)營預(yù)算執(zhí)行過程的嚴(yán)肅性造成嚴(yán)重的負(fù)面影響。第二，部分房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)算管理人員通常出于便利性考慮會(huì)在財(cái)務(wù)年度結(jié)束時(shí)才進(jìn)行預(yù)算監(jiān)督工作，偏重于事后控制。房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算管理人員對(duì)資金預(yù)算管理事前控制和事中控制的不到位，可能導(dǎo)致預(yù)算執(zhí)行環(huán)節(jié)不力，預(yù)算目標(biāo)無法達(dá)成。

（四）資金預(yù)算管理信息化程度不高

我國房地產(chǎn)企業(yè)資金預(yù)算管理信息化程度不高，不少企業(yè)內(nèi)部的財(cái)務(wù)信息系統(tǒng)建設(shè)水平落后，嚴(yán)重影響了資金預(yù)算管理的工作效率。一方面，企業(yè)缺乏成熟的預(yù)算管理信息平臺(tái)，導(dǎo)致企業(yè)在預(yù)算編制環(huán)節(jié)對(duì)關(guān)鍵預(yù)算信息的收集和分析速度慢、效率低，預(yù)算管理部門在預(yù)算執(zhí)行環(huán)節(jié)無法對(duì)預(yù)算資金進(jìn)行實(shí)時(shí)監(jiān)督控制。另一方面，企業(yè)預(yù)算信息系統(tǒng)日常運(yùn)營維護(hù)程度不高，資金預(yù)算管理工作中存儲(chǔ)在平臺(tái)上的關(guān)鍵信息數(shù)據(jù)的安全性缺乏保障。

三、加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)資金預(yù)算與控制措施研究

（一）更新資金預(yù)算管理觀念

我國房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該盡快轉(zhuǎn)變原有的預(yù)算管理觀念，從企業(yè)組織架構(gòu)調(diào)整和人力資源管理兩方面為企業(yè)資金預(yù)算管理營造良好的工作環(huán)境。第一，房地產(chǎn)企業(yè)管理層應(yīng)當(dāng)在現(xiàn)行治理架構(gòu)下合理劃分資金預(yù)算管理工作職權(quán)。由于房地產(chǎn)企業(yè)資金預(yù)算管理工作較為繁雜，管理層應(yīng)當(dāng)成立專門的預(yù)算管理委員會(huì)及下屬預(yù)算管理部門，在企業(yè)經(jīng)營管理過程中由預(yù)算管理部門牽頭并會(huì)同財(cái)務(wù)部門及相關(guān)業(yè)務(wù)部門共同負(fù)責(zé)資金預(yù)算管理的具體工作。第二，房地產(chǎn)企業(yè)要加強(qiáng)資金預(yù)算管理人才梯隊(duì)建設(shè)。資金預(yù)算管理工作對(duì)相關(guān)工作人員的綜合素質(zhì)提出了更高的要求，企業(yè)一方面要提高招聘準(zhǔn)入門檻，引入專業(yè)素質(zhì)高、綜合能力強(qiáng)的預(yù)算管理人員。另一方面則要結(jié)合工作實(shí)際需要加強(qiáng)對(duì)員工的教育培訓(xùn)，健全企業(yè)員工激勵(lì)制度，為企業(yè)資金預(yù)算管理工作提供人力支持。

（二）建立全面預(yù)算管理體系

房地產(chǎn)企業(yè)需要盡快完成預(yù)算管理改革，建立全面預(yù)算管理體系。在全面預(yù)算管理體系下，房地產(chǎn)企業(yè)需要將實(shí)現(xiàn)預(yù)算管理目標(biāo)同企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)有機(jī)融合。在兩者高度協(xié)同的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)將預(yù)算目標(biāo)層層合理分配至各職能部門與全體員工，企業(yè)全體員工在科學(xué)預(yù)算觀念的指導(dǎo)下積極主動(dòng)地投入到企業(yè)資金預(yù)算管理工作當(dāng)中，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)資金預(yù)算進(jìn)行全方位、全流程管理。此外，房地產(chǎn)企業(yè)需要完善資金預(yù)算管理工作的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，尤其需要強(qiáng)化預(yù)算監(jiān)督環(huán)節(jié)在資金預(yù)算管理中的作用。具體來說，房地產(chǎn)企業(yè)需要從內(nèi)部監(jiān)督和外部監(jiān)督兩方面入手完善預(yù)算監(jiān)督機(jī)制。內(nèi)部監(jiān)督方面，企業(yè)可以通過內(nèi)部審計(jì)部門和風(fēng)險(xiǎn)控制部門對(duì)企業(yè)日常經(jīng)營資金定期匯總審核，對(duì)企業(yè)員工的資金預(yù)算管理工作定期進(jìn)行管理績效考核，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)流程中潛在的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析與控制，通過上述措施實(shí)現(xiàn)對(duì)資金預(yù)算管理工作的全面監(jiān)督。外部監(jiān)督方面，房地產(chǎn)企業(yè)在保證關(guān)鍵財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)安全的前提下需要定期將預(yù)算資金使用情況向相關(guān)行政管理部門、企業(yè)全體員工及社會(huì)公眾進(jìn)行公示，增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算資金收支狀況的透明度，實(shí)現(xiàn)對(duì)企業(yè)資金預(yù)算管理工作的外部監(jiān)督。

（三）加強(qiáng)資金預(yù)算管理控制力度

房地產(chǎn)企業(yè)在做好資金預(yù)算的同時(shí)還要加強(qiáng)對(duì)資金預(yù)算的控制，保證企業(yè)資金預(yù)算管理工作取得良好效果。一方面，房地產(chǎn)企業(yè)要完善預(yù)算編制、預(yù)算執(zhí)行、預(yù)算調(diào)整、預(yù)算監(jiān)督等資金預(yù)算管理核心環(huán)節(jié)的制度創(chuàng)建工作，嚴(yán)格落實(shí)企業(yè)財(cái)務(wù)制度。企業(yè)要明晰預(yù)算信息的收集范圍，保證預(yù)算編制的科學(xué)性;規(guī)范資金的使用和資金審批流程，確保預(yù)算執(zhí)行和預(yù)算調(diào)整的合理性;落實(shí)個(gè)人負(fù)責(zé)制度和績效考核制度，體現(xiàn)預(yù)算監(jiān)督的嚴(yán)肅性。房地產(chǎn)企業(yè)通過嚴(yán)密的制度體系實(shí)現(xiàn)對(duì)資金預(yù)算管理工作的約束和引導(dǎo)，將相關(guān)制度落實(shí)到資金管理、項(xiàng)目開發(fā)等企業(yè)的經(jīng)營活動(dòng)中去。另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)要增強(qiáng)資金預(yù)算管理中各個(gè)環(huán)節(jié)的有效銜接，在企業(yè)的經(jīng)營過程當(dāng)中預(yù)算管理部門、業(yè)務(wù)部門和內(nèi)部審計(jì)部門要針對(duì)企業(yè)資金做好前饋控制、事中控制和反饋控制，更好地發(fā)揮資金預(yù)算管理對(duì)企業(yè)決策的輔助作用。

（四）加強(qiáng)信息化建設(shè)，保證資金使用效率

房地產(chǎn)行業(yè)屬于資本密集型行業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)一般同時(shí)經(jīng)營著多個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，其中涉及的資金量巨大。另外房地產(chǎn)企業(yè)資金預(yù)算管理所涉及的經(jīng)營流程復(fù)雜，其對(duì)資金預(yù)算的效率要求很高，所以房地產(chǎn)企業(yè)要提升信息化建設(shè)水平，重視信息技術(shù)對(duì)企業(yè)資金預(yù)算管理的積極作用。第一，房地產(chǎn)企業(yè)可以通過自建或引進(jìn)合作的方式建立一套先進(jìn)的預(yù)算管理信息平臺(tái)，企業(yè)各職能部門可以通過該平臺(tái)實(shí)現(xiàn)預(yù)算管理工作的高效處理。在預(yù)算編制環(huán)節(jié)，預(yù)算管理部門可以通過該平臺(tái)全面準(zhǔn)確地收集業(yè)務(wù)部門的上傳的預(yù)算信息并快速進(jìn)行分析;在具體的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中，一線業(yè)務(wù)人員可以及時(shí)向預(yù)算管理部門報(bào)告預(yù)算執(zhí)行情況和預(yù)算調(diào)整申請，并能夠及時(shí)得到反饋;內(nèi)部審計(jì)部門和風(fēng)險(xiǎn)控制部門可以通過該平臺(tái)對(duì)企業(yè)資金運(yùn)行情況進(jìn)行全方位實(shí)時(shí)監(jiān)控，大大減少了企業(yè)資金風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的可能性。第二，針對(duì)預(yù)算管理信息系統(tǒng)的使用與維護(hù)，房地產(chǎn)企業(yè)要加強(qiáng)對(duì)員工的教育培訓(xùn)。企業(yè)在規(guī)范信息平臺(tái)操作流程的同時(shí)也要聘請專業(yè)的技術(shù)人員定期對(duì)信息平臺(tái)進(jìn)行維護(hù)，保證房地產(chǎn)資金預(yù)算信息的安全性，提高資金預(yù)算管理工作的效率。

四、結(jié)語

綜上所述，我國房地產(chǎn)企業(yè)需要深入分析現(xiàn)階段資金預(yù)算管理工作中出現(xiàn)的問題，進(jìn)而從體系建設(shè)、制度創(chuàng)建、監(jiān)督落實(shí)等多方面采取有效措施加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的資金預(yù)算與控制，以此提升房地產(chǎn)企業(yè)的市場競爭力，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)健康持續(xù)發(fā)展。

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