常楠

【摘 要】隨著房地產(chǎn)行業(yè)的迅速發(fā)展，投資者在關(guān)注收益的同時(shí)，也注意到風(fēng)險(xiǎn)的重要性。房地產(chǎn)行業(yè)屬于資本密集型行業(yè)，具有投資額大和回收期限長(zhǎng)的特點(diǎn)，在其發(fā)展過(guò)程中急需金融業(yè)的支持和配合。當(dāng)前，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的投資環(huán)境不容樂(lè)觀，投資順利與否，不僅關(guān)系到個(gè)人的投資行為，而且關(guān)乎企業(yè)的生存，因此研究房地產(chǎn)的投資風(fēng)險(xiǎn)就非常有必要。文章主要從中國(guó)恒大集團(tuán)2014—2018年報(bào)中的相關(guān)數(shù)據(jù)入手，從投資前期、中期及后期3個(gè)方面對(duì)中國(guó)恒大集團(tuán)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)和風(fēng)險(xiǎn)成因進(jìn)行分析，并提出相應(yīng)的對(duì)策和建議。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)行業(yè);投資風(fēng)險(xiǎn);恒大集團(tuán)

【中圖分類號(hào)】F293.3 【文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼】A 【文章編號(hào)】1674-0688（2021）03-0165-03

投資風(fēng)險(xiǎn)是指從投資開(kāi)始到投資結(jié)束的期間內(nèi)，受到種種不可控因素的影響，使實(shí)際投資收益與預(yù)期收益之間產(chǎn)生的偏差。投資過(guò)程中總是伴隨著風(fēng)險(xiǎn)，投資風(fēng)險(xiǎn)并非是一成不變的，它會(huì)隨著投資活動(dòng)的進(jìn)行而發(fā)生變化。投資的風(fēng)險(xiǎn)性質(zhì)和后果也會(huì)因?yàn)橥顿Y階段的不同而發(fā)生改變。因此，需要對(duì)中國(guó)恒大集團(tuán)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析，以便提出對(duì)策。

1 中國(guó)恒大集團(tuán)房地產(chǎn)投資現(xiàn)狀

1.1 中國(guó)恒大集團(tuán)房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀

截至2018年末，中國(guó)恒大集團(tuán)的總資產(chǎn)達(dá)1.88萬(wàn)億元，該集團(tuán)逐漸將發(fā)展戰(zhàn)略調(diào)整為“多元+規(guī)模+品牌”模式，同時(shí)逐步降低企業(yè)負(fù)債率、企業(yè)成本，提高企業(yè)資金周轉(zhuǎn)率。除此之外，中國(guó)恒大集團(tuán)在規(guī)模方面增速放緩，于整個(gè)行業(yè)中排名第三。

隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)格局的變化，中國(guó)恒大集團(tuán)調(diào)整了發(fā)展戰(zhàn)略，從2014年開(kāi)始逐步將業(yè)務(wù)重點(diǎn)向二、三線城市轉(zhuǎn)移，其主要發(fā)展目標(biāo)仍是獲取一、二線城市的土地資源[1]。目前，中國(guó)恒大集團(tuán)的一、二線城市土地儲(chǔ)備資源占總量的73%，優(yōu)質(zhì)的土地儲(chǔ)備資源使它在行業(yè)中處在下行發(fā)展態(tài)勢(shì)時(shí)，仍能夠獲取利潤(rùn)，實(shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)份額的穩(wěn)定持有。截至2018年末，中國(guó)恒大集團(tuán)實(shí)現(xiàn)銷售收入4 662.00億元，毛利潤(rùn)達(dá)1 689.5億元，利潤(rùn)同比增長(zhǎng)50.5%，毛利率為36.2%，盈利水平仍領(lǐng)先其他房企。2018年的合約銷售額為5513.4億元，較2017年增長(zhǎng)10.1%;合約銷售面積為5 243.5萬(wàn)m2，同比增長(zhǎng)4.2%。合約平均售價(jià)為10 515元/m2，較2017年增長(zhǎng)5.6%。目前，中國(guó)恒大集團(tuán)有173個(gè)新項(xiàng)目正在緊鑼密鼓地進(jìn)行，這些項(xiàng)目分布在深圳、重慶、成都等數(shù)十個(gè)城市，在售項(xiàng)目累計(jì)達(dá)到829個(gè)，分布于227個(gè)城市。本文分析認(rèn)為，即便是在房地產(chǎn)行業(yè)動(dòng)蕩、行業(yè)分化加劇的背景下，中國(guó)恒大集團(tuán)各項(xiàng)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)均保持在行業(yè)平均水平之上，主要得益于中國(guó)恒大集團(tuán)的產(chǎn)品定位準(zhǔn)、品質(zhì)高、管理嚴(yán)的優(yōu)勢(shì)[2]。

1.2 中國(guó)恒大集團(tuán)房地產(chǎn)投資現(xiàn)狀

1.2.1 中國(guó)恒大集團(tuán)房地產(chǎn)投資規(guī)模逐年擴(kuò)大

中國(guó)恒大集團(tuán)年報(bào)顯示，2014年，中國(guó)恒大集團(tuán)注重可持續(xù)盈利能力，選擇優(yōu)質(zhì)的項(xiàng)目補(bǔ)充和平衡一、二、三線城市的區(qū)域布局?？偼顿Y用地建筑面積為1.47億m2，同比減少362萬(wàn)m2，降幅為2.6%，全年新購(gòu)?fù)恋毓餐顿Y2 176 508萬(wàn)元。2015年，中國(guó)恒大集團(tuán)繼續(xù)注重可持續(xù)的盈利能力，不斷選擇優(yōu)質(zhì)的項(xiàng)目進(jìn)行補(bǔ)充，從而使得一、二、三線城市的布局更加均衡?？偼顿Y用地建筑面積為1.56億m2，同比增長(zhǎng)897萬(wàn)m2，增幅約6.1%，全年新購(gòu)?fù)恋毓餐顿Y7 126 211.5萬(wàn)元。2016年，中國(guó)恒大集團(tuán)加大土地投資力度，在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的一、二線城市和地級(jí)市大力開(kāi)展項(xiàng)目，總投資用地建筑面積為2.29億m2，同比增長(zhǎng)7 328萬(wàn)m2，增幅約46.9%，全年新購(gòu)?fù)恋毓餐顿Y20 435 048萬(wàn)元。2017年，中國(guó)恒大集團(tuán)進(jìn)一步優(yōu)化和完善項(xiàng)目城市布局，補(bǔ)充優(yōu)質(zhì)土地投資，總投資用地建筑面積為3.12億m2，增幅約36.2%，全年新購(gòu)?fù)恋毓餐顿Y23 801 400萬(wàn)元。2018年，集團(tuán)更加注重效益和增長(zhǎng)質(zhì)量，適度補(bǔ)充優(yōu)質(zhì)土地，投資土地總建筑面積為3.03億m2，降幅約2.9%，全年新購(gòu)?fù)恋毓餐顿Y8 043 723萬(wàn)元。

根據(jù)以上數(shù)據(jù)可知，中國(guó)恒大集團(tuán)房地產(chǎn)投資規(guī)模逐年增加，除2018年略有下降外，其他年份投資額保持穩(wěn)定增長(zhǎng)。投資額從2014年的2 176 508萬(wàn)元增長(zhǎng)到2018年的8 043 723萬(wàn)元，增長(zhǎng)超過(guò)3.7倍。中國(guó)恒大集團(tuán)房地產(chǎn)投資額的絕對(duì)值雖然不斷增長(zhǎng)，但是房地產(chǎn)投資增速處于不斷的波動(dòng)中，這主要受宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)影響。

1.2.2 中國(guó)恒大集團(tuán)房地產(chǎn)直接籌資占據(jù)主導(dǎo)地位

截至2018年12月31日，中國(guó)恒大集團(tuán)間接籌資來(lái)源包括長(zhǎng)期銀行借款和短期銀行借款，累計(jì)2 560億元;直接籌資來(lái)源主要包括發(fā)行優(yōu)先票據(jù)、發(fā)行中國(guó)企業(yè)債權(quán)和發(fā)行私募信托基金等，累計(jì)4 171.4億元。直接籌資渠道的籌資金額遠(yuǎn)大于間接籌資渠道的累計(jì)籌資金額，間接籌資占全部借款金額的38%，直接籌資占全部借款總額的62%。

2014—2018年，中國(guó)恒大集團(tuán)兩次發(fā)行可轉(zhuǎn)債，籌資總額195億元;發(fā)行公司債券（優(yōu)先股）11次，籌資總額為116.23億元。2018年1月31日，中國(guó)恒大集團(tuán)發(fā)布公告，成功發(fā)行2023年到期的180億港元4.24%可轉(zhuǎn)換債券。這次中國(guó)恒大集團(tuán)債券的利率為4.25%，是歷史上最低的債券發(fā)行利率。

2 中國(guó)恒大集團(tuán)房地產(chǎn)投資所面臨的風(fēng)險(xiǎn)及成因分析

中國(guó)恒大集團(tuán)的房地產(chǎn)行業(yè)屬于資本密集型的行業(yè)，具有發(fā)展投資規(guī)模大、開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)和資金周轉(zhuǎn)緩慢的特點(diǎn)，這決定如果資本投資于房地產(chǎn)項(xiàng)目，那么將會(huì)面臨短期內(nèi)很難收回資金的風(fēng)險(xiǎn)?？紤]到這種情況，本文從投資前期、中期和后期3個(gè)方面入手，對(duì)中國(guó)恒大集團(tuán)投資房地產(chǎn)行業(yè)所面臨的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析。只有這樣，才能讓集團(tuán)了解投資房地產(chǎn)行業(yè)時(shí)將會(huì)面臨的主要風(fēng)險(xiǎn)，幫助集團(tuán)在整個(gè)投資過(guò)程中盡可能地避免風(fēng)險(xiǎn)，減少不必要的損失。

2.1 前期投資風(fēng)險(xiǎn)及成因

投資前期是指沒(méi)有開(kāi)工之前這一時(shí)間段，這個(gè)階段要做的是準(zhǔn)備工作，如招標(biāo)、籌集資金等，一切細(xì)節(jié)都應(yīng)在前期階段做好準(zhǔn)備。當(dāng)中國(guó)恒大集團(tuán)確定對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行投資時(shí)，就要考慮項(xiàng)目的預(yù)期收益如何，項(xiàng)目規(guī)模的大小和項(xiàng)目所用資金的多少，以便項(xiàng)目后期的工作順利進(jìn)行。中國(guó)恒大集團(tuán)房地產(chǎn)項(xiàng)目在前期的投資風(fēng)險(xiǎn)主要有獲取土地風(fēng)險(xiǎn)和融資風(fēng)險(xiǎn)。

（1）獲取土地風(fēng)險(xiǎn)。截至2018年12月31日，中國(guó)恒大集團(tuán)在中國(guó)228個(gè)城市擁有811個(gè)項(xiàng)目，覆蓋了全國(guó)各省市。中國(guó)恒大集團(tuán)憑借供應(yīng)商戰(zhàn)略聯(lián)盟，在進(jìn)行全國(guó)開(kāi)發(fā)、擴(kuò)建項(xiàng)目的過(guò)程中，規(guī)劃、招標(biāo)、采購(gòu)、配送均采用標(biāo)準(zhǔn)化的集中采購(gòu)和招標(biāo)方式，而面對(duì)供應(yīng)商時(shí)，就要進(jìn)行溝通與交流，溝通與交流的及時(shí)與否定了是否會(huì)給集團(tuán)帶來(lái)獲取土地的風(fēng)險(xiǎn)[3]。

（2）融資風(fēng)險(xiǎn)。融資風(fēng)險(xiǎn)是指為滿足投資初期的資金需求，投資者通過(guò)向外吸取借款以獲得所需資金。由中國(guó)恒大集團(tuán)的年報(bào)可以得知，其房地產(chǎn)投資的資本來(lái)源主要是外源融資，除2014年達(dá)到10%左右的水平外，內(nèi)源性融資金額在每年資本總額中的平均占比為6%左右，而外源性融資占比平均在90%左右，這說(shuō)明中國(guó)恒大集團(tuán)投資房地產(chǎn)行業(yè)的自有資金短缺，其融資來(lái)源主要依靠外源融資。

2.2 中期投資風(fēng)險(xiǎn)及成因

中期也就是實(shí)施建設(shè)階段，即從正式開(kāi)工到最終建成這一時(shí)間段，在這一階段會(huì)遇到的風(fēng)險(xiǎn)主要集中在兩個(gè)方面，最常見(jiàn)的是成本風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)槿斯べM(fèi)、材料費(fèi)和管理費(fèi)用貫穿整個(gè)房地產(chǎn)建設(shè)的始終。此外，要考慮安全風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)樵诜康禺a(chǎn)的建設(shè)過(guò)程中存在著危險(xiǎn)因素，所以安全事故的發(fā)生有時(shí)可以看作是必然的。

（1）成本風(fēng)險(xiǎn)。勞動(dòng)力成本風(fēng)險(xiǎn)主要是由工人工資水平的上漲、勞動(dòng)力供給不足及缺乏技術(shù)性和有管理能力的工作人員這3個(gè)方面導(dǎo)致的。原材料成本風(fēng)險(xiǎn)主要是由于鋼材和水泥的價(jià)格因素會(huì)對(duì)集團(tuán)房地產(chǎn)投資規(guī)模產(chǎn)生一定影響而造成的。此外，集團(tuán)房地產(chǎn)項(xiàng)目在投資的過(guò)程中也要考慮對(duì)成本進(jìn)行管理，管理費(fèi)用是因?yàn)榧瘓F(tuán)投資房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)，資金投入巨大，若按照規(guī)定的2%～5%的比例計(jì)算管理費(fèi)用，其金額也達(dá)到上億元。所以，如果集團(tuán)沒(méi)有很好地控制管理費(fèi)用率，那么投資的資金將會(huì)出現(xiàn)波動(dòng)。根據(jù)相關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)項(xiàng)目的管理費(fèi)用計(jì)算如下：

管理費(fèi)用=規(guī)定的計(jì)算基數(shù)×管理費(fèi)用百分比

據(jù)中國(guó)恒大集團(tuán)年報(bào)顯示，2017年和2018年管理費(fèi)用率均值分別為3.14%、2.91%，盡管2018年管理費(fèi)用率較2017年有所下降，但是中國(guó)恒大地產(chǎn)的管理費(fèi)用率仍然處于均值之上，并且與“綠地集團(tuán)”和“保利地產(chǎn)”相比，管理費(fèi)用率較高。

（1）安全風(fēng)險(xiǎn)。安全風(fēng)險(xiǎn)是指因施工環(huán)境、工人的不安全因素處在未知狀態(tài)，難免會(huì)發(fā)生安全問(wèn)題。例如，2018年10月30日11時(shí)42分，平頂山市城鄉(xiāng)一體化示范區(qū)未來(lái)路中段恒大御景半島一期、二期項(xiàng)目工地出現(xiàn)一起高樓墜落事故，導(dǎo)致1人死亡。據(jù)公開(kāi)資料顯示，恒大御景半島是恒大集團(tuán)在平頂山繼“恒大名都”之后開(kāi)發(fā)建設(shè)的“扛鼎”新作，這種安全事故會(huì)嚴(yán)重影響集團(tuán)的聲譽(yù)。

2.3 后期投資風(fēng)險(xiǎn)成因

在項(xiàng)目建設(shè)完成后，就要進(jìn)入銷售階段，這個(gè)環(huán)節(jié)不可或缺。集團(tuán)將投資資金變成建筑物，想要將資金收回來(lái)，就要把房地產(chǎn)商品賣(mài)出去。通常情況下，銷售速度越快，損失金額越少，在各種監(jiān)管措施和政府限購(gòu)限貸力度不斷升級(jí)的經(jīng)濟(jì)環(huán)境之下，銷售階段最大的任務(wù)就是盡快將房子賣(mài)出。在房子售出之后，物業(yè)管理方面可能會(huì)出現(xiàn)讓業(yè)主不滿意的情況，這時(shí)，集團(tuán)會(huì)面臨物業(yè)的管理風(fēng)險(xiǎn)。

（1）銷售風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)項(xiàng)目的銷售毛利率指毛利占銷售收入（或營(yíng)業(yè)收入）的百分比，其中毛利是收入和與收入相對(duì)應(yīng)的營(yíng)業(yè)成本之間的差額[3]。計(jì)算公式為銷售毛利率=銷售收入毛利/銷售收入×100%。

當(dāng)計(jì)算所得的值越大，說(shuō)明成本在銷售收入中所占的比例越小，項(xiàng)目的獲利能力越強(qiáng)，后期面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也就越小。因此，中國(guó)恒大集團(tuán)要提高銷售毛利率，就要在保持銷售收入不斷增長(zhǎng)的同時(shí)，對(duì)銷售成本進(jìn)行控制。

（2）物業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。中國(guó)恒大集團(tuán)投資的房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，當(dāng)集團(tuán)銷售人員將房屋銷售給消費(fèi)者后，消費(fèi)者不僅關(guān)注房屋的價(jià)格和質(zhì)量，而且會(huì)考慮購(gòu)房后續(xù)的一系列服務(wù)和幫助。中國(guó)恒大集團(tuán)的物業(yè)管理是委托它旗下的物業(yè)管理公司，通過(guò)商業(yè)經(jīng)營(yíng)手段管理小區(qū)，為業(yè)主提供高效、優(yōu)質(zhì)和經(jīng)濟(jì)的服務(wù)。2016年11月5日，由于物業(yè)工作人員用濕拖把拖地，導(dǎo)致50歲的李女士因地面結(jié)冰而滑倒摔傷，進(jìn)而被法院審判恒大地產(chǎn)金碧物業(yè)公司賠償李女士醫(yī)療費(fèi)、誤工費(fèi)等共計(jì)1萬(wàn)元。由此可以看出，物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)是確實(shí)存在的，中國(guó)恒大集團(tuán)應(yīng)該重視對(duì)這方面風(fēng)險(xiǎn)的管理。

3 中國(guó)恒大集團(tuán)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)防范的路徑選擇

3.1 重視與供應(yīng)商的溝通交流，注重自有資金的積累

精誠(chéng)合作是集團(tuán)實(shí)現(xiàn)精品戰(zhàn)略的基礎(chǔ)保障。中國(guó)恒大集團(tuán)應(yīng)更加注重加強(qiáng)與供應(yīng)商的溝通與交流工作，通過(guò)參觀互訪、會(huì)議交流、優(yōu)秀供應(yīng)商表彰等形式，及時(shí)了解供應(yīng)商的訴求和期望，努力與合作伙伴達(dá)成共識(shí)，約談表現(xiàn)欠佳的供應(yīng)商，引導(dǎo)其進(jìn)行原因分析及制訂和落實(shí)整改方案，在努力與合作伙伴達(dá)成共識(shí)的前提下，實(shí)現(xiàn)集團(tuán)與供應(yīng)商的互利共贏。對(duì)于集團(tuán)自有資金不足的問(wèn)題，中國(guó)恒大集團(tuán)應(yīng)采用科學(xué)合理的資本管理方式，適應(yīng)新時(shí)代的要求，提升自身創(chuàng)新能力，提高集團(tuán)管理效率，通過(guò)適當(dāng)調(diào)整盈余分配政策，并減少集團(tuán)股東的分紅，使集團(tuán)的留存收益增加，盡可能地滿足企業(yè)對(duì)資金的需求。

3.2 加強(qiáng)成本管理，緊抓安全問(wèn)題

在物價(jià)飛漲的今天，高漲的人工費(fèi)及原材料的高價(jià)采購(gòu)會(huì)使企業(yè)的投資成本增加。一方面，可憑借中國(guó)恒大集團(tuán)自身的品牌效應(yīng)和規(guī)模經(jīng)濟(jì)效應(yīng)優(yōu)勢(shì)，降低集團(tuán)的成本費(fèi)用;另一方面，中國(guó)恒大集團(tuán)應(yīng)制定更高效的管理?xiàng)l例，加快調(diào)整經(jīng)營(yíng)理念，將管理重點(diǎn)放在降低管理費(fèi)用率上?？紤]到安全問(wèn)題，集團(tuán)應(yīng)嚴(yán)格遵守法律法規(guī)，積極采取各項(xiàng)措施防止生產(chǎn)安全事故發(fā)生，確保履行項(xiàng)目安全相關(guān)責(zé)任。同時(shí)，集團(tuán)在定期檢查各項(xiàng)目安全文明施工情況時(shí)，應(yīng)賞罰分明，對(duì)于管理不佳、整改不足或者有重大安全隱患的安全文明項(xiàng)目，視情況扣罰相關(guān)責(zé)任人20%～30%的核定綜合獎(jiǎng)金。

3.3 采取靈活的營(yíng)銷方式，全面提升物業(yè)服務(wù)品質(zhì)

從前文對(duì)中國(guó)恒大集團(tuán)的銷售成本分析可以看出，中國(guó)恒大集團(tuán)的銷售成本同比波動(dòng)幅度較大。因此，集團(tuán)應(yīng)加強(qiáng)落實(shí)靈活多變的銷售策略[4]，并采取多元化的促銷方式，最大限度地降低集團(tuán)的銷售風(fēng)險(xiǎn)。在物業(yè)管理方面，要以“質(zhì)量樹(shù)品牌，誠(chéng)信立偉業(yè)”作為企業(yè)的發(fā)展宗旨，堅(jiān)持“匠心筑家筑品質(zhì)”的建筑理念，持續(xù)實(shí)施精品戰(zhàn)略，契合業(yè)主衣食住行等多方面的需求，完善周邊配套建設(shè)，努力打造高品質(zhì)、高性價(jià)比的住宅產(chǎn)品。除此之外，集團(tuán)應(yīng)通過(guò)“貼心樓管員”“總經(jīng)理接待日”等措施及時(shí)了解并回應(yīng)業(yè)主之訴求，致力從細(xì)節(jié)方面貼心關(guān)懷客戶，以切實(shí)改善人民群眾的生活和提升客戶的滿意度。

參 考 文 獻(xiàn)

[1]徐爽爽.中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)發(fā)展回顧——以萬(wàn)科、恒大、萬(wàn)達(dá)為例[J].財(cái)經(jīng)界，2018（4）：107-109.

[2]高虹.新形勢(shì)下房地產(chǎn)營(yíng)銷的優(yōu)化策略[J].住宅與房地產(chǎn)，2019（31）：10-12.

[3]曹龍騏.金融學(xué)[M].北京：高等教育出版社，2016：323-329.

[4]陳璐.恒大地產(chǎn)集團(tuán)品牌營(yíng)銷案例研究[D].南昌：南昌大學(xué)，2019.