冉克平

一、問(wèn)題的提出

依據(jù)民事執(zhí)行的形式化原則，只要不動(dòng)產(chǎn)登記在被執(zhí)行人名下，債權(quán)人就可以申請(qǐng)查封該不動(dòng)產(chǎn)［1］（P13）。因不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記程序狀態(tài)復(fù)雜，為調(diào)和執(zhí)行形式化與實(shí)質(zhì)權(quán)利保障之間的沖突，法律賦予第三人（案外人）針對(duì)執(zhí)行標(biāo)的提起執(zhí)行異議之訴的權(quán)利，以排除執(zhí)行根據(jù)的執(zhí)行力［2］（P894）。案外人并不否定執(zhí)行根據(jù)的既判力，但是其對(duì)執(zhí)行標(biāo)的享有“足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益”阻卻了申請(qǐng)人實(shí)體權(quán)利的實(shí)現(xiàn)［3］（P422）。

通常認(rèn)為，第三人享有的“足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益”主要包括所有權(quán)、共同共有權(quán)、質(zhì)權(quán)、留置權(quán)等物權(quán)或者物權(quán)化的債權(quán)如預(yù)告登記、不動(dòng)產(chǎn)租賃權(quán)等①比如陳計(jì)男在《強(qiáng)制執(zhí)行法釋論》中指出，雖然第三人就執(zhí)行標(biāo)的物有物權(quán)存在，但強(qiáng)制執(zhí)行并不妨礙物權(quán)人之權(quán)利的行使的，如抵押權(quán)、不動(dòng)產(chǎn)地役權(quán)，尚不因設(shè)定權(quán)利（所有權(quán)）之移轉(zhuǎn)而受影響，因?yàn)閺?qiáng)制執(zhí)行程序可以保障抵押權(quán)人優(yōu)先受償權(quán)、地役權(quán)人權(quán)利的實(shí)現(xiàn)，權(quán)利人不得提起第三人異議執(zhí)行之訴排除對(duì)抵押物、供役地的強(qiáng)制執(zhí)行。。非基于法律行為的拍賣(mài)成交裁定書(shū)、變賣(mài)成交裁定書(shū)和以物抵債裁定書(shū)等執(zhí)行裁定書(shū)生效即產(chǎn)生物權(quán)變動(dòng)的效力，亦可以作為案外人對(duì)執(zhí)行標(biāo)的主張享有物權(quán)的依據(jù)?；谖餀?quán)與債權(quán)的區(qū)分原則，買(mǎi)賣(mài)、贈(zèng)予、信托等關(guān)系對(duì)執(zhí)行標(biāo)的享有的交付或移轉(zhuǎn)登記請(qǐng)求權(quán)并無(wú)排除強(qiáng)制執(zhí)行的效力［4］（P208）。但是在強(qiáng)制執(zhí)行法領(lǐng)域，《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“執(zhí)行異議復(fù)議”）第28 條規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)受人在符合法定條件時(shí)有權(quán)向執(zhí)行法院提出異議，即不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)受人享有的債權(quán)優(yōu)先于申請(qǐng)執(zhí)行人的債權(quán)?！皥?zhí)行異議復(fù)議”第29 條進(jìn)一步規(guī)定消費(fèi)者對(duì)登記在被執(zhí)行的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)名下的商品房提出執(zhí)行異議之訴的特殊規(guī)則。據(jù)此而言，雖未進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記，但是不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)受人若符合法定構(gòu)成要件，亦可對(duì)執(zhí)行標(biāo)的享有“足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的權(quán)利”。由此形成民事實(shí)體法與程序法之間形式意義上的沖突。

理論界對(duì)上述形式?jīng)_突分歧較大?？隙ㄕf(shuō)認(rèn)為，不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)受人享有“足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的實(shí)體權(quán)利”，正當(dāng)化的依據(jù)包括事實(shí)物權(quán)、中間權(quán)利以及期待權(quán)等多種學(xué)說(shuō)［5］（P92）。反之，否定說(shuō)則認(rèn)為，房屋買(mǎi)賣(mài)合同的買(mǎi)受人僅享有對(duì)出賣(mài)人移轉(zhuǎn)所有權(quán)的債權(quán)，其法律地位不足以排除強(qiáng)制執(zhí)行。“執(zhí)行異議復(fù)議”第28條的規(guī)定只是權(quán)宜之計(jì)，其顯然違背物權(quán)法的不動(dòng)產(chǎn)變動(dòng)規(guī)則，突破了物權(quán)變動(dòng)的基本框架［6］（P128）。事實(shí)物權(quán)的概念雖然得到認(rèn)可和應(yīng)用，但內(nèi)涵和外延相對(duì)模糊容易引起爭(zhēng)議［7］（P30）。此外，對(duì)于借名購(gòu)房，如果名義買(mǎi)受人（出名人）的債權(quán)人依據(jù)執(zhí)行的形式化原則對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)予以強(qiáng)制執(zhí)行，實(shí)際上的買(mǎi)受人（借名人）能否提出執(zhí)行異議之訴？上述問(wèn)題均是理論與實(shí)務(wù)界爭(zhēng)論的焦點(diǎn)①2019年12月最高人民法院公布《關(guān)于審理執(zhí)行異議之訴案件適用法律問(wèn)題的解釋?zhuān)ㄒ唬罚ㄏ蛏鐣?huì)公開(kāi)征求意見(jiàn)稿），其中第9條（一般不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)受人提起的執(zhí)行異議之訴的處理）大體沿襲“執(zhí)行異議復(fù)議”第28條。該釋文的第10條（消費(fèi)者商品房買(mǎi)受人提起的執(zhí)行異議之訴的處理）以及第13條（隱名權(quán)利人提起的執(zhí)行異議之訴的處理）均存在兩種不同的方案，表達(dá)了理論與實(shí)務(wù)界對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)受人提起案外人執(zhí)行異議之訴相關(guān)規(guī)則的重大分歧。。

不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)受人執(zhí)行異議之訴涉及案外人（買(mǎi)受人）、申請(qǐng)執(zhí)行人（債權(quán)人）以及債務(wù)人三方主體，該問(wèn)題架構(gòu)復(fù)雜，實(shí)體與程序交織，金錢(qián)債權(quán)與民生權(quán)益對(duì)立，審判與執(zhí)行膠著。在《民法典》實(shí)施的背景之下，透過(guò)體系化的路徑整合和闡釋現(xiàn)有的法律淵源以實(shí)現(xiàn)私法內(nèi)在價(jià)值與制度的融貫，成為學(xué)者的共識(shí)［8］（P137）。通過(guò)對(duì)執(zhí)行異議之訴的審理與規(guī)則的梳理，筆者擬從實(shí)體法與程序法兩個(gè)方面檢討不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)受人（包括實(shí)際買(mǎi)受人）所具有的排除強(qiáng)制執(zhí)行效力及其正當(dāng)化依據(jù)，探討民事實(shí)體法與程序法規(guī)定不一致的原因，兼顧既要維護(hù)不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)受人對(duì)不動(dòng)產(chǎn)所應(yīng)享有的合法權(quán)益，又保障申請(qǐng)執(zhí)行人通過(guò)強(qiáng)制執(zhí)行程序?qū)崿F(xiàn)其債權(quán)的正當(dāng)利益的目的，并試圖對(duì)“執(zhí)行異議復(fù)議”的修改提出完善之策，希冀對(duì)《民法典》的體系化和融貫性略盡綿薄之力。

二、不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)受人法律地位的歷史沿革及其正當(dāng)化理由

在買(mǎi)受人、申請(qǐng)執(zhí)行人以及債務(wù)人三方利益關(guān)系中，“執(zhí)行異議復(fù)議”賦予不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)受人與商品房消費(fèi)者優(yōu)先于債務(wù)人金錢(qián)債權(quán)人的法律地位。我國(guó)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)受人法律地位相關(guān)規(guī)定的發(fā)展有其自身的立法背景考量及正當(dāng)化理由。

（一）不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)受人法律地位的沿革及立法背景

從歷史沿革上看，“執(zhí)行異議復(fù)議”規(guī)定的不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)受人執(zhí)行異議之訴規(guī)則源于《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問(wèn)題的批復(fù)》（法釋?zhuān)?002］16 號(hào)）②2002 年最高人民法院審判委員會(huì)第1225 次會(huì)議通過(guò)《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問(wèn)題的批復(fù)》，答復(fù)上海市高級(jí)人民法院“滬高法［2001］14 號(hào)《關(guān)于合同法第286 條理解與適用問(wèn)題的請(qǐng)示》”規(guī)定：1.人民法院在審理房地產(chǎn)糾紛案件和辦理執(zhí)行案件中，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)合同法》第286 條的規(guī)定，認(rèn)定建筑工程的承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)。2.消費(fèi)者交付購(gòu)買(mǎi)商品房的全部或者大部分款項(xiàng)后，承包人就該商品房享有的工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)不得對(duì)抗買(mǎi)受人。。出于對(duì)消費(fèi)者生存權(quán)這一更高價(jià)值的維護(hù)，該司法解釋賦予消費(fèi)者對(duì)買(mǎi)受房屋的債權(quán)以排除強(qiáng)制執(zhí)行的效力，在順位上優(yōu)先于其他債權(quán)。此后，《最高人民法院、國(guó)土資源部、建設(shè)部關(guān)于依法規(guī)范人民法院執(zhí)行和國(guó)土資源房地產(chǎn)管理部門(mén)協(xié)助執(zhí)行若干問(wèn)題的通知》第15條將消費(fèi)者房屋債權(quán)的特殊規(guī)則擴(kuò)大至從開(kāi)發(fā)商處受讓房屋的所有買(mǎi)受人③《最高人民法院、國(guó)土資源部、建設(shè)部關(guān)于依法規(guī)范人民法院執(zhí)行和國(guó)土資源房地產(chǎn)管理部門(mén)協(xié)助執(zhí)行若干問(wèn)題的通知》（法發(fā)［2004］5 號(hào)）第15條規(guī)定：“下列房屋雖未進(jìn)行房屋所有權(quán)登記，人民法院也可以進(jìn)行預(yù)查封：（一）作為被執(zhí)行人的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，已辦理了商品房預(yù)售許可證且尚未出售的房屋；（二）被執(zhí)行人購(gòu)買(mǎi)的已由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)辦理了房屋權(quán)屬初始登記的房屋；（三）被執(zhí)行人購(gòu)買(mǎi)的辦理了商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)或者商品房預(yù)告登記的房屋?！?。2005年最高人民法院《關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》（法釋?zhuān)?004］15號(hào)以下簡(jiǎn)稱(chēng)“執(zhí)行規(guī)定”）第17條采納了前述兩個(gè)司法解釋的內(nèi)容，規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)受人已經(jīng)支付全部?jī)r(jià)款并實(shí)際占有但未辦理過(guò)戶(hù)登記手續(xù)的，如果該買(mǎi)受人對(duì)此沒(méi)有過(guò)錯(cuò)，人民法院不得查封、扣押、凍結(jié)該不動(dòng)產(chǎn)?！皥?zhí)行規(guī)定”第17條是對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記的緩和，目的在于保護(hù)善意購(gòu)房人的生存利益［9］（P54）。該條規(guī)定的不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)受人的優(yōu)先地位僅限于對(duì)抗金錢(qián)債權(quán)人的執(zhí)行查封措施，如果不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)受人據(jù)此而請(qǐng)求人民法院“確認(rèn)物權(quán)”的，應(yīng)駁回其訴訟請(qǐng)求（最高人民法院［2015］民申字第1886號(hào)民事裁定書(shū)；廣東省高級(jí)人民法院［2011］粵高法民一終字第113號(hào)民事裁定書(shū)）?！皥?zhí)行異議復(fù)議”第28條源于“執(zhí)行規(guī)定”第17條，但是在構(gòu)成要件上，后者規(guī)定的“買(mǎi)受人對(duì)未辦理登記沒(méi)有過(guò)錯(cuò)”被前者修改為“非因買(mǎi)受人自身原因未辦理過(guò)戶(hù)登記”，這實(shí)際上縮小了前者的適用范圍。從體系上看，“執(zhí)行異議復(fù)議”第26條區(qū)分了基于法律行為的交付型請(qǐng)求權(quán)與返還型請(qǐng)求權(quán)，僅返還請(qǐng)求權(quán)可以排斥強(qiáng)制執(zhí)行。由于不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)受人在移轉(zhuǎn)登記之前擁有的是債權(quán)請(qǐng)求權(quán)，因而“執(zhí)行異議復(fù)議”第28-29條實(shí)際上構(gòu)成第26條的例外情形。

“執(zhí)行規(guī)定”與“執(zhí)行異議復(fù)議”以不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)受人占有不動(dòng)產(chǎn)與支付房款兩項(xiàng)事實(shí)作為排除被執(zhí)行人金錢(qián)債權(quán)人強(qiáng)制執(zhí)行的重要依據(jù)，具有深厚的實(shí)體法淵源及經(jīng)濟(jì)社會(huì)背景。一方面，在2007年《物權(quán)法》頒布之前，不動(dòng)產(chǎn)登記政出多門(mén)，并不完全具備彰顯不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的功能。在改革開(kāi)放之初，我國(guó)實(shí)施的是住房實(shí)物分配制度，房屋交易比較少見(jiàn)。房屋交易中買(mǎi)受人支付房款與實(shí)際使用管理房屋具有明確所有權(quán)歸屬的意義，轉(zhuǎn)移登記只是行政管理手段①例如早在最高人民法院1984 年頒行的《關(guān)于貫徹執(zhí)行民事政策若干問(wèn)題的意見(jiàn)》中就有規(guī)定：“買(mǎi)賣(mài)雙方自愿，并立有契約、買(mǎi)方已交付了房款，并實(shí)際使用和管理了房屋，又沒(méi)有其他違法行為，只是買(mǎi)賣(mài)手續(xù)不完善的，應(yīng)認(rèn)為買(mǎi)賣(mài)關(guān)系有效，但應(yīng)著其補(bǔ)辦房屋買(mǎi)賣(mài)手續(xù)?！保ǖ?6 條）這一思路在1997 年頒行的《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》中依然延續(xù)（第17 條：“因房屋買(mǎi)賣(mài)……等原因致使其權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移的，應(yīng)當(dāng)自事實(shí)發(fā)生之日起90 日內(nèi)申請(qǐng)轉(zhuǎn)移登記?！?987 年《城鎮(zhèn)房屋所有權(quán)登記暫行辦法》第9 條規(guī)定：“房屋所有權(quán)因買(mǎi)賣(mài)……等原因轉(zhuǎn)移變更時(shí)，應(yīng)自轉(zhuǎn)移變更之日起3 個(gè)月內(nèi)辦理轉(zhuǎn)移變更登記?！薄＿@表明變更登記只是行政管理因素而非房屋權(quán)屬變動(dòng)要件，房屋所有權(quán)因買(mǎi)賣(mài)合同生效而直接移轉(zhuǎn)［10］（P96）。1994年國(guó)務(wù)院發(fā)布《關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》，標(biāo)志著我國(guó)逐步實(shí)行住房分配貨幣化，房屋交易由此漸趨頻繁。然而，1997年頒布的《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》第17條仍然規(guī)定“因房屋買(mǎi)賣(mài)、交換……等原因致使其權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移的，應(yīng)當(dāng)自事實(shí)發(fā)生之日起90日內(nèi)申請(qǐng)轉(zhuǎn)移登記”。另一方面，在相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)不動(dòng)產(chǎn)登記制度被視為合同的生效要件，發(fā)揮的是公法意義上的管制功能②1995 年《擔(dān)保法》第41 條規(guī)定，抵押合同自抵押物登記之日起生效。1996 年《最高人民法院關(guān)于審理房地產(chǎn)管理法施行前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)案件若干問(wèn)題的解答》（法發(fā)［1996］第2 號(hào)）第14 條規(guī)定：“土地使用者就同一土地使用權(quán)分別與幾方簽訂土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，均未辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)的，一般應(yīng)當(dāng)認(rèn)定各合同無(wú)效；如其中某一合同的受讓方已實(shí)際占有和使用土地，并對(duì)土地投資開(kāi)發(fā)利用的，經(jīng)有關(guān)主管部門(mén)同意，補(bǔ)辦了土地使用權(quán)變更登記手續(xù)的，可認(rèn)定該合同有效?！薄＞科湓?，我國(guó)學(xué)理與立法長(zhǎng)期以來(lái)并未明確區(qū)分物權(quán)與債權(quán)制度，缺乏保護(hù)交易安全的價(jià)值理念和完備的不動(dòng)產(chǎn)登記制度［11］（P46）。因不動(dòng)產(chǎn)登記制度缺失，通過(guò)支付價(jià)款、轉(zhuǎn)移占有取得不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)在事實(shí)層面得以被認(rèn)可。由此可見(jiàn)，“執(zhí)行規(guī)定”與“執(zhí)行異議復(fù)議”規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)受人的債權(quán)在符合一定條件下具有排除強(qiáng)制執(zhí)行的特殊效力，是因?yàn)槲覈?guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度達(dá)不到法律形式理性化的標(biāo)準(zhǔn)。不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)受人未進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記可能并非是因?yàn)闄?quán)利人的懈怠，而是長(zhǎng)期以來(lái)不動(dòng)產(chǎn)登記本身就未被賦予物權(quán)變動(dòng)的法律意義。為了保護(hù)不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)受人的期待利益，法律賦予不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)受人的債權(quán)以特殊效力是立法者的理性選擇。

自2007年《物權(quán)法》確立不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的登記生效主義規(guī)則以來(lái)，不動(dòng)產(chǎn)登記簿所具有的公示效力使不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)與債權(quán)得以嚴(yán)格區(qū)分，支付價(jià)款、轉(zhuǎn)移占有等要素不再具有移轉(zhuǎn)不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的法律意義［12］（P111）。2015年《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則取代了《房屋登記辦法》和《土地登記辦法》，統(tǒng)一了不動(dòng)產(chǎn)登記的物權(quán)體系，為不動(dòng)產(chǎn)確權(quán)與交易創(chuàng)造了堅(jiān)實(shí)的制度基礎(chǔ)。然而，2019年《全國(guó)法院民商事審判工作會(huì)議紀(jì)要》仍然賦予不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)受人的債權(quán)特殊情形的優(yōu)先法律地位，其主要理由是：“執(zhí)行規(guī)定”第17條適用的基本社會(huì)環(huán)境和制度基礎(chǔ)并未得到根本改變，社會(huì)上仍然存在大量非可歸于買(mǎi)受人的原因而未登記的不動(dòng)產(chǎn)，如果不加分別一律準(zhǔn)許強(qiáng)制執(zhí)行，將會(huì)危及社會(huì)穩(wěn)定。“執(zhí)行規(guī)定”第17條的基本精神仍應(yīng)當(dāng)予以堅(jiān)持，但是應(yīng)當(dāng)根據(jù)適用中出現(xiàn)的問(wèn)題進(jìn)行修改和補(bǔ)充［13］（P86）。

（二）不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)受人法定優(yōu)先權(quán)的正當(dāng)性理由

針對(duì)“執(zhí)行規(guī)定”與“執(zhí)行異議復(fù)議”規(guī)定的不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)受人在法定條件之下具有排除不動(dòng)產(chǎn)債權(quán)人強(qiáng)制執(zhí)行的效力，學(xué)界持續(xù)性地為其尋求正當(dāng)化依據(jù)。有學(xué)者從事實(shí)物權(quán)與法律物權(quán)的劃分入手，認(rèn)為在不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同中，除不動(dòng)產(chǎn)登記之外，不動(dòng)產(chǎn)占有、交付房屋權(quán)屬證書(shū)等亦屬于表現(xiàn)物權(quán)變動(dòng)意思表示的形式。不動(dòng)產(chǎn)出讓人具有法律物權(quán)人的名義，而買(mǎi)受人則享有與法律物權(quán)具有同等意義的事實(shí)物權(quán)或準(zhǔn)法律物權(quán)。事實(shí)物權(quán)不具有法律物權(quán)的外觀，只有通過(guò)初始登記權(quán)利人才能處分［5］（P91）。有學(xué)者進(jìn)一步將事實(shí)物權(quán)類(lèi)型化為繼承型事實(shí)物權(quán)、約定型事實(shí)物權(quán)和轉(zhuǎn)讓型事實(shí)物權(quán)。約定型事實(shí)物權(quán)與移轉(zhuǎn)型事實(shí)物權(quán)均屬于基于法律行為產(chǎn)生的事實(shí)物權(quán)。前者是指在不動(dòng)產(chǎn)借名登記的情形下，名義買(mǎi)受人（出名人）與實(shí)際買(mǎi)受人（借名人）約定由實(shí)際買(mǎi)受人所享有的物權(quán)；后者是指在不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同訂立之后與移轉(zhuǎn)登記之前，買(mǎi)受人已經(jīng)實(shí)際占有并支付相應(yīng)價(jià)款因此而形成的物權(quán)地位。事實(shí)物權(quán)作為新型物權(quán)介入債權(quán)與物權(quán)之間，在性質(zhì)上屬于不完全物權(quán)。事實(shí)物權(quán)雖然在形式上與《物權(quán)法》第5條規(guī)定的“物權(quán)法定”原則相悖，但是依據(jù)“物權(quán)法定緩和說(shuō)”，在一定條件下承認(rèn)“依習(xí)慣創(chuàng)設(shè)物權(quán)”可以回應(yīng)時(shí)代產(chǎn)生的新物權(quán)之需［14］（P108）。

有學(xué)者則從“中間性權(quán)利”的角度認(rèn)為，傳統(tǒng)的債權(quán)與物權(quán)二元區(qū)分理論僅依據(jù)公示方法來(lái)判斷權(quán)利的性質(zhì)屬于形式主義的法學(xué)方法，雖有助于維護(hù)法的安定性?xún)r(jià)值，但忽略權(quán)利的實(shí)質(zhì)內(nèi)容。債權(quán)與物權(quán)二分理論易陷入全無(wú)或全有的論證方法，不能為債權(quán)與物權(quán)相混合的法律形態(tài)提供正當(dāng)性說(shuō)明。相反，透過(guò)“物權(quán)變動(dòng)三階段理論”在債權(quán)設(shè)立至所有權(quán)轉(zhuǎn)移之間增加一種“中間型權(quán)利”形態(tài)，以解決債權(quán)與物權(quán)相混合的法律難題。該“中間型權(quán)利”具有實(shí)質(zhì)性的物權(quán)屬性，由支付價(jià)款與交付占有兩個(gè)要素構(gòu)成，不僅可以對(duì)抗出賣(mài)人的債權(quán)人，還可以?xún)?yōu)先于建設(shè)工程優(yōu)先權(quán)與建設(shè)工程抵押權(quán)，典型的情形如不動(dòng)產(chǎn)租賃權(quán)物權(quán)化［15］（P132）。制度設(shè)計(jì)應(yīng)適當(dāng)考慮交易主體的“不完全理性”，不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)受人怠于申請(qǐng)登記，是因?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)登記公信力被人們普遍接受之前的過(guò)渡階段，人們觀念中的權(quán)利狀態(tài)與法律規(guī)則下的權(quán)利狀態(tài)不相一致。因此，司法審判中一些判決雖然表面上不符合法律規(guī)定，但實(shí)質(zhì)上卻合乎公平［10］（P95）。

“執(zhí)行異議復(fù)議”的起草者創(chuàng)設(shè)“物權(quán)期待權(quán)理論”作為闡釋不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)受人享有“足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益”的理論基礎(chǔ)?！拔餀?quán)期待權(quán)”系引入德國(guó)法中期待權(quán)概念的結(jié)果，意指已符合部分權(quán)利取得之要件，而對(duì)未來(lái)取得完整所有權(quán)且依法律及當(dāng)事人約定而受到保護(hù)的期待權(quán)利。期待權(quán)是對(duì)未來(lái)完整權(quán)利的一種期望，因取得權(quán)利之部分要件而受到法律保護(hù)。物權(quán)期待權(quán)包括一般買(mǎi)受人對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)期待權(quán)（“執(zhí)行異議復(fù)議”第28條）與消費(fèi)者對(duì)于商品房的物權(quán)期待權(quán)（第29條）兩種類(lèi)型，構(gòu)成不動(dòng)產(chǎn)受讓人享有優(yōu)先于金錢(qián)債權(quán)人的地位并排除登記名義人債權(quán)人強(qiáng)制執(zhí)行的法理基礎(chǔ)［16］（P422）。不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)受人享有的請(qǐng)求出賣(mài)人將涉案房屋轉(zhuǎn)移登記至其名下之權(quán)利的本質(zhì)仍為債權(quán)，但法律賦予其類(lèi)似所有權(quán)人的地位是基于特殊的立法價(jià)值取向。若是接受不動(dòng)產(chǎn)給予的一方已經(jīng)長(zhǎng)期居住于該不動(dòng)產(chǎn)，為保障居住者的基本生活，適度地向作為消費(fèi)者的不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)受人傾斜，從而使其生存利益優(yōu)先于銀行、企業(yè)等主體的經(jīng)營(yíng)利益［13］（P602）。

三、不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)受人優(yōu)先地位正當(dāng)化依據(jù)之評(píng)判

賦予不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)受人與商品房消費(fèi)者優(yōu)先于債務(wù)人金錢(qián)債權(quán)人的法律地位，有學(xué)者試圖透過(guò)事實(shí)物權(quán)說(shuō)、法律物權(quán)說(shuō)、中間權(quán)利說(shuō)或者物權(quán)期待理論等對(duì)不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)受人優(yōu)先地位正當(dāng)化之依據(jù)進(jìn)行闡釋?zhuān)鲜鰧W(xué)說(shuō)均存在嚴(yán)重的缺陷，是司法實(shí)踐為回應(yīng)長(zhǎng)期以來(lái)不動(dòng)產(chǎn)登記現(xiàn)狀而采取的權(quán)宜之計(jì)。

（一）“事實(shí)物權(quán)說(shuō)”與“法律物權(quán)說(shuō)”分析

法律物權(quán)和事實(shí)物權(quán)均被認(rèn)為是法律認(rèn)可的物權(quán)，在兩者發(fā)生沖突時(shí)應(yīng)當(dāng)首先保護(hù)前者。但是，在不妨害公示原則的情況下亦應(yīng)保護(hù)后者。如果事實(shí)物權(quán)人的正當(dāng)利益受損，其可以通過(guò)行使不當(dāng)?shù)美?qǐng)求權(quán)彌補(bǔ)受到的損害［17］（P136-137）。在我國(guó)司法實(shí)踐中，事實(shí)物權(quán)與法律物權(quán)的劃分及其保護(hù)模式得到廣泛認(rèn)可①例如，在“彭平與施田力物權(quán)確認(rèn)糾紛案”中，法院認(rèn)為：“由于登記制度的存在，物權(quán)分為法律物權(quán)和事實(shí)物權(quán)。前者系已經(jīng)納入登記的物權(quán)，后者則指未納入登記而由真正權(quán)利人實(shí)際享有的物權(quán)。事實(shí)物權(quán)是法律物權(quán)的事實(shí)基礎(chǔ)，是本質(zhì)物權(quán)，法律物權(quán)是事實(shí)物權(quán)的公示宣告，是形式物權(quán)。事實(shí)物權(quán)通過(guò)登記轉(zhuǎn)化升格為法律物權(quán)，法律物權(quán)也可因登記的變更、撤銷(xiāo)而褪去公示表征還原為純粹的事實(shí)物權(quán)。通常登記的法律物權(quán)能夠正確地反映事實(shí)物權(quán)的權(quán)利狀態(tài)，即法律物權(quán)與事實(shí)物權(quán)一致。但由于法律的例外規(guī)定、可能存在的登記錯(cuò)誤、原因法律行為的效力變化、當(dāng)事人真實(shí)意思保留等，實(shí)踐中亦會(huì)出現(xiàn)事實(shí)物權(quán)與法律物權(quán)不一致的情形，存在大量不具有登記的外觀形式即事實(shí)物權(quán)?！痹斠?jiàn)北京市第三中級(jí)人民法院（2014）三中民終字第11915號(hào)判決書(shū)。類(lèi)似判決還有黑龍江省哈爾濱市中級(jí)人民法院（2015）哈民一民終字第1134號(hào)判決書(shū)；廣西壯族自治區(qū)南寧市中級(jí)人民法院（2015）南市民一終字第401號(hào)判決書(shū)。。

然而，從物權(quán)法的理論與實(shí)踐框架來(lái)看，所謂“事實(shí)物權(quán)”概念存在著嚴(yán)重的缺陷。具體而言：一方面，“事實(shí)物權(quán)”并不符合物權(quán)的本質(zhì)特征。物權(quán)的本質(zhì)在于權(quán)利主體對(duì)于物所具有的直接支配并排除第三人干預(yù)的權(quán)能，若第三人違反不作為的義務(wù)，則權(quán)利人可以行使物權(quán)請(qǐng)求權(quán)從而恢復(fù)圓滿(mǎn)支配的狀態(tài)［18］（P28-29）。在法律關(guān)系內(nèi)部，物權(quán)與債權(quán)都表現(xiàn)為特定人之間的請(qǐng)求權(quán)。但是涉及第三人的外部關(guān)系時(shí)，物權(quán)與債權(quán)則明顯不同。物權(quán)的本質(zhì)為對(duì)任何人皆可主張的對(duì)特定物或權(quán)利的行為權(quán)，具有定分性；債權(quán)的本質(zhì)則是對(duì)特定人享有的單純行為或期待行為權(quán)，債權(quán)不具有定分性［19］（P127-128）。然而，事實(shí)物權(quán)并不具有對(duì)抗第三人的效力。另一方面，事實(shí)物權(quán)欠缺物權(quán)應(yīng)具備的公示方法，有悖于物權(quán)法定原則。物權(quán)法定不僅包括種類(lèi)與內(nèi)容的法定，還包括物權(quán)公示方法的法定。原則上動(dòng)產(chǎn)物權(quán)以占有、不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)以登記為公示方法［11］（P157）。反之，不符合物權(quán)法定原則的所謂“物權(quán)”實(shí)質(zhì)上根本不是物權(quán)法上的物權(quán)類(lèi)型。事實(shí)物權(quán)與法律物權(quán)的這種物權(quán)分類(lèi)方式不能涵蓋《物權(quán)法》采用意思主義的例外情形。我國(guó)物權(quán)變動(dòng)模式不僅包括公示生效主義還涵蓋公示對(duì)抗主義，如地役權(quán)在當(dāng)事人訂立的地役權(quán)合同生效時(shí)就已經(jīng)設(shè)立，但在登記之前不得對(duì)抗善意第三人。在登記之前，地役權(quán)不具有對(duì)抗第三人的效力，因而屬于法律物權(quán)而非事實(shí)物權(quán)。概言之，不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)受人的“事實(shí)物權(quán)”實(shí)質(zhì)上是履行登記請(qǐng)求權(quán)，屬于典型的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)［7］（P39）。

所謂“中間型權(quán)利說(shuō)”系“法律物權(quán)說(shuō)”的變形，該觀點(diǎn)將不動(dòng)產(chǎn)受讓人的法律地位定位為居于債權(quán)與完全物權(quán)之間的準(zhǔn)物權(quán)，由支付價(jià)款與交付占有兩個(gè)要素構(gòu)成。盡管占有人因一項(xiàng)合法的債之關(guān)系而享有占有權(quán)時(shí)，權(quán)利人的地位得到大大強(qiáng)化，占有之債權(quán)與占有相結(jié)合仍被視為侵權(quán)法所保護(hù)的絕對(duì)權(quán)［20］（P167）。然而，對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)交易的過(guò)程而言，物權(quán)與債權(quán)的界分是非常清晰的，物權(quán)表達(dá)支配性的絕對(duì)權(quán)關(guān)系，債權(quán)表達(dá)請(qǐng)求性的相對(duì)權(quán)關(guān)系，兩者共同維護(hù)買(mǎi)受人與出賣(mài)人的利益并保障交易的安全［21］（P8）。買(mǎi)受人占有不動(dòng)產(chǎn)與支付價(jià)款只是對(duì)買(mǎi)賣(mài)合同的履行，通常并不具有超出債權(quán)的法律意義。不動(dòng)產(chǎn)承租人占有租賃物以及租賃權(quán)的物權(quán)化是基于法律保護(hù)弱者而規(guī)定的例外情形，據(jù)此推斷出買(mǎi)受人占有權(quán)的物權(quán)化，進(jìn)而認(rèn)為其獲得準(zhǔn)物權(quán)人的地位的觀點(diǎn)屬于以偏概全。在德國(guó)法上，第三人依據(jù)《德國(guó)民事訴訟法》第771條可以提起異議權(quán)，但是即使加上“占有取得”這樣的條件，還是無(wú)法令權(quán)利人贏得提起參加之訴的權(quán)利。若希望占有權(quán)成為第771條中的異議權(quán)，就必須同時(shí)證明物不屬于債務(wù)人的責(zé)任財(cái)產(chǎn)范圍［22］（P184）?！爸虚g型權(quán)利說(shuō)”不僅有悖于物權(quán)法定原則，而且與物權(quán)的絕對(duì)性相左。即使主張“中間型權(quán)利說(shuō)”的學(xué)者也認(rèn)為其實(shí)質(zhì)是不動(dòng)產(chǎn)登記制度不完備的產(chǎn)物。在過(guò)渡時(shí)期，我國(guó)法律實(shí)踐應(yīng)賦予已占有不動(dòng)產(chǎn)的買(mǎi)受人以準(zhǔn)物權(quán)人的法律地位［23］（P71）。

（二）“物權(quán)期待權(quán)理論”之批判

“執(zhí)行異議復(fù)議”的起草者創(chuàng)設(shè)“物權(quán)期待權(quán)理論”，系引入德國(guó)法期待權(quán)概念的結(jié)果?！拔餀?quán)期待權(quán)”理論作為不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)受人的正當(dāng)性依據(jù)被我國(guó)司法實(shí)踐普遍接受①最高人民法院認(rèn)為：“關(guān)于物權(quán)期待權(quán)保護(hù)的條件，依照《查封扣押凍結(jié)規(guī)定》第17 條規(guī)定以及司法實(shí)踐掌握的標(biāo)準(zhǔn)，案外人亦即受讓人在案涉財(cái)產(chǎn)上的物權(quán)期待權(quán)如欲產(chǎn)生排除執(zhí)行的效力，應(yīng)當(dāng)符合以下要件：（1）和被執(zhí)行人即登記名義人，簽訂以變動(dòng)執(zhí)行標(biāo)的物所有權(quán)為目的的合同。（2）買(mǎi)受人已經(jīng)履行支付買(mǎi)賣(mài)合同約定價(jià)款的全部義務(wù)。（3）案外人對(duì)執(zhí)行標(biāo)的物的物權(quán)期待權(quán)已經(jīng)以一定的方式對(duì)外公示：占有。（4）物權(quán)沒(méi)有變更登記的原因不可歸責(zé)于案外人。人民法院在判斷案外人的物權(quán)期待權(quán)能否排除執(zhí)行時(shí)，應(yīng)遵照此標(biāo)準(zhǔn)?！眳⒁?jiàn)最高人民法院（2015）民申字第1886號(hào)民事裁定書(shū)。。物權(quán)期待權(quán)包括一般買(mǎi)受人對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)期待權(quán)（“執(zhí)行異議復(fù)議”第28條）與消費(fèi)者對(duì)于商品房的物權(quán)期待權(quán)（第29條），構(gòu)成不動(dòng)產(chǎn)受讓人獲得優(yōu)先于金錢(qián)債權(quán)人的地位并排除登記名義人債權(quán)人強(qiáng)制執(zhí)行的法理基礎(chǔ)［16］（P422）。德國(guó)法上的期待權(quán)理論系由學(xué)說(shuō)發(fā)展而來(lái)，法律并無(wú)相關(guān)定義，買(mǎi)受人的期待權(quán)是其中最主要的類(lèi)型［24］。不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同在完成登記之前，受讓人尚不能獲得不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)，僅對(duì)未來(lái)取得不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)享有一種期待，這種期待的效力極為微弱，僅為一種單純期待。如果第三人此時(shí)先提出申請(qǐng)，則受讓人獲得物權(quán)的期待就會(huì)落空［25］（P82-84）。但是，受讓人一旦就物權(quán)合意提出登記申請(qǐng)或已作出預(yù)告登記，其就取得一項(xiàng)受法律保護(hù)的法律地位即期待權(quán)［20］（P391）。德國(guó)法上不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)受人期待權(quán)的核心是不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)，而不要求不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)受人必須占有不動(dòng)產(chǎn)和支付對(duì)價(jià)。與之相比，我國(guó)“執(zhí)行異議復(fù)議”第28 條和第29 條所賦予的“期待權(quán)”與不動(dòng)產(chǎn)登記無(wú)關(guān)，而是依賴(lài)于不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同的履行程度（交付不動(dòng)產(chǎn)、支付價(jià)金）。在對(duì)權(quán)利的處分上，德國(guó)法上不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)后產(chǎn)生的期待權(quán)不僅可以轉(zhuǎn)讓、質(zhì)押或者成為扣押的對(duì)象，還可以作為“其他權(quán)利”受到第823 條第1 款的保護(hù)。同時(shí)，對(duì)于非法侵犯期待權(quán)的第三人，期待權(quán)人可以依據(jù)第988 條和第1004 條行使物上請(qǐng)求權(quán)［25］（P85）。與之相比，我國(guó)“執(zhí)行異議復(fù)議”中的“期待權(quán)人”至多享有占有、使用、收益等權(quán)能，卻不享有決定物權(quán)歸屬的處分權(quán)能［6］（P133）。比較而言，德國(guó)法上不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)后產(chǎn)生的期待權(quán)已經(jīng)具有極強(qiáng)的物權(quán)屬性，而我國(guó)法上的買(mǎi)受人期待權(quán)僅具有債權(quán)屬性。“物權(quán)期待權(quán)人”無(wú)法處分在取得所有權(quán)之前的法律地位，如將其用于轉(zhuǎn)賣(mài)或融資擔(dān)保，由此使得第三人直接從出讓人處取得期待權(quán)，亦不享有物權(quán)請(qǐng)求權(quán)，而且也難以受到侵權(quán)法的保護(hù)。從我國(guó)司法實(shí)踐來(lái)看，也認(rèn)為“物權(quán)期待權(quán)”本質(zhì)上屬于債權(quán)②在“李興發(fā)與白立軍、曹改林等案外人執(zhí)行異議之訴再審審查與審判監(jiān)督案”中，法院認(rèn)為：“所謂物權(quán)期待權(quán)，從性質(zhì)上雖仍屬債權(quán)范疇，但該債權(quán)不同于一般債權(quán)，案外人既已依合同履行完畢支付取得物權(quán)的對(duì)價(jià)等義務(wù)，則預(yù)期物權(quán)將應(yīng)該變動(dòng)到其名下。當(dāng)物權(quán)期待權(quán)與其他一般債權(quán)的實(shí)現(xiàn)發(fā)生沖突時(shí)，應(yīng)優(yōu)先保護(hù)物權(quán)期待權(quán)。”參見(jiàn)寧夏回族自治區(qū)高級(jí)人民法院（2019）寧民申1 號(hào)民事裁定書(shū)。類(lèi)似判決書(shū)參見(jiàn)北京市高級(jí)人民法院（2018）京民申429 號(hào)民事裁定書(shū)。。但是，已經(jīng)核準(zhǔn)登記的不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)受人可以排除被執(zhí)行人的強(qiáng)制執(zhí)行，類(lèi)似于德國(guó)法上已提出登記申請(qǐng)的不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)受人地位③《執(zhí)行規(guī)定》第25 條規(guī)定：“查封、扣押、凍結(jié)協(xié)助執(zhí)行通知書(shū)在送達(dá)登記機(jī)關(guān)時(shí)，登記機(jī)關(guān)已經(jīng)受理被執(zhí)行人轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)、特定動(dòng)產(chǎn)及其他財(cái)產(chǎn)的過(guò)戶(hù)登記申請(qǐng)，尚未核準(zhǔn)登記的，應(yīng)當(dāng)協(xié)助人民法院執(zhí)行。人民法院不得對(duì)登記機(jī)關(guān)已經(jīng)核準(zhǔn)登記的被執(zhí)行人已轉(zhuǎn)讓的財(cái)產(chǎn)實(shí)施查封、扣押、凍結(jié)措施。”?？傊?，不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)受人占有不動(dòng)產(chǎn)與支付價(jià)款既不能直接導(dǎo)致不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)，也非德國(guó)法上具有物權(quán)歸屬意義的期待權(quán)。為使未辦理轉(zhuǎn)移登記的不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)受人具有排除被執(zhí)行債權(quán)人的強(qiáng)制執(zhí)行效力，我國(guó)學(xué)理上與實(shí)務(wù)中從物權(quán)或物權(quán)期待權(quán)的角度所構(gòu)造的理論基礎(chǔ)并不牢固。

四、不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)受人債權(quán)優(yōu)先權(quán)正當(dāng)性的立法論分析

賦予不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)受人債權(quán)優(yōu)先權(quán)是對(duì)我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度尚不完備的補(bǔ)正措施，旨在維護(hù)生存權(quán)，雖然合乎實(shí)質(zhì)公平，但存在隱蔽性、欠缺公示等明顯的弊端。因此，需要對(duì)不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)受人的優(yōu)先法律地位進(jìn)行修正。

（一）不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)受人法律地位的現(xiàn)實(shí)基礎(chǔ)

第三人執(zhí)行異議之訴的依據(jù)在于其享有“足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益”，該權(quán)益必須能夠排除或至少可以限制將執(zhí)行標(biāo)的劃歸到債務(wù)人責(zé)任財(cái)產(chǎn)的范疇。從這一點(diǎn)上看，第三人執(zhí)行異議之訴與破產(chǎn)法上別除權(quán)的目標(biāo)相同［22］（P172）。因此，第三人異議之訴的基礎(chǔ)應(yīng)從否定的方面來(lái)界定，即原告通過(guò)訴訟主張執(zhí)行標(biāo)的不屬于或不完全屬于債務(wù)人的責(zé)任財(cái)產(chǎn)。相反，“執(zhí)行標(biāo)的屬于提起訴訟的第三人”并不是第三人異議之訴的基礎(chǔ)，盡管所有權(quán)構(gòu)成了第三人異議之訴的最主要理由，但并不要求第三人一定是標(biāo)的物的所有權(quán)人。不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)受人在登記之前所享有的債權(quán)通常并不屬于獲取異議之訴的權(quán)限。但是，法律基于立法政策考量可以賦予特定債權(quán)以法定優(yōu)先地位。例如《民法典（合同編）》規(guī)定的建設(shè)工程承包人的優(yōu)先權(quán)，即是法律為維護(hù)社會(huì)的公平和秩序而賦予債權(quán)人對(duì)某種特殊的債權(quán)（工程款請(qǐng)求權(quán)）享有優(yōu)先于一般債權(quán)人而優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利［26］（P436）。

如前所述，《物權(quán)法》確立了以不動(dòng)產(chǎn)登記簿為依據(jù)的物權(quán)變動(dòng)制度，但是直到《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》和實(shí)施細(xì)則頒布、從中央到地方建立系統(tǒng)完備的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)之后，不動(dòng)產(chǎn)登記制度才得以真正確立。在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)型過(guò)程中，由于城市大規(guī)模擴(kuò)張，城中村引起的土地權(quán)屬問(wèn)題復(fù)雜多樣，城市房屋的權(quán)屬狀態(tài)并不完全清晰。長(zhǎng)期以來(lái)，農(nóng)村的大量房屋未納入不動(dòng)產(chǎn)登記，不僅不存在初始登記，而且房屋交易行為受到極大限制。在不動(dòng)產(chǎn)登記制度極不完善且人們的法律觀念及實(shí)踐均不足以完全實(shí)施物權(quán)公示原則的背景下，買(mǎi)受人若非因自身原因未辦理登記，之后房屋又遭遇出賣(mài)人金錢(qián)債權(quán)人申請(qǐng)查封，完全有失公允。為對(duì)無(wú)過(guò)錯(cuò)的不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)受人提供適當(dāng)?shù)木葷?jì)路徑，“執(zhí)行規(guī)定”第17條和“執(zhí)行異議復(fù)議”第28-29條賦予不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)受人的債權(quán)人以?xún)?yōu)先于其他金錢(qián)債權(quán)以法定優(yōu)先權(quán)，實(shí)質(zhì)上是司法實(shí)踐對(duì)我國(guó)尚不完備的不動(dòng)產(chǎn)登記現(xiàn)狀的妥協(xié)和回應(yīng)。司法解釋對(duì)商品房消費(fèi)者債權(quán)的法律保護(hù)的權(quán)利排序?yàn)椋合M(fèi)者買(mǎi)受人的債權(quán)、建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先權(quán)、登記抵押權(quán)、一般不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)受人的債權(quán)。一般不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)受人的債權(quán)與商品房消費(fèi)者的債權(quán)相比，后者代表生存權(quán)這一更高價(jià)值的維護(hù)，因此后者能夠優(yōu)先于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)和擔(dān)保物權(quán)①在“崔煥芳、中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司梧州分行案外人執(zhí)行異議之訴案”中，法院認(rèn)為：“結(jié)合《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第27條規(guī)定的‘申請(qǐng)執(zhí)行人對(duì)執(zhí)行標(biāo)的依法享有對(duì)抗案外人的擔(dān)保物權(quán)等優(yōu)先受償權(quán)，人民法院對(duì)案外人提出的排除執(zhí)行異議不予支持，但法律、司法解釋另有規(guī)定的除外’，第29條消費(fèi)者物權(quán)期待權(quán)的保護(hù)條件，以及《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問(wèn)題的批復(fù)》的規(guī)定，受保護(hù)的權(quán)利排序?yàn)橄M(fèi)者買(mǎi)受人的物權(quán)期待權(quán)>建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)>抵押權(quán)>一般不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)受人的物權(quán)期待權(quán)。法律基于對(duì)消費(fèi)者生存權(quán)這一更高價(jià)值的維護(hù)，賦予商品房消費(fèi)者物權(quán)期待權(quán)優(yōu)先于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)、擔(dān)保物權(quán)的權(quán)利，能夠優(yōu)于法定擔(dān)保物權(quán)的，只有消費(fèi)者買(mǎi)房人的物權(quán)期待權(quán)，而非一般不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)受人的物權(quán)期待權(quán)。因此，原審將《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第28條規(guī)定作為排除抵押優(yōu)先權(quán)的審查要件，存在不妥，應(yīng)予指正，但由于申請(qǐng)人購(gòu)買(mǎi)的涉案房產(chǎn)為商鋪，屬于商業(yè)性質(zhì)，并不符合商品房消費(fèi)者物權(quán)期待權(quán)的保護(hù)條件，申請(qǐng)人對(duì)涉案房產(chǎn)享有的過(guò)戶(hù)登記請(qǐng)求權(quán)并不能排除被申請(qǐng)人的抵押優(yōu)先權(quán)，故原審實(shí)體處理結(jié)果是正確的，本案不予立案再審。”參見(jiàn)廣西壯族自治區(qū)高級(jí)人民法院（2019）桂民295號(hào)民事裁定書(shū)。。雖然上述司法解釋有悖于《民法典（物權(quán)編）》所確立的物權(quán)公示公信原則，卻是解決當(dāng)下不動(dòng)產(chǎn)登記制度不完善弊端與維護(hù)生存權(quán)的切實(shí)方案，合乎實(shí)質(zhì)公平。

（二）不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)受人優(yōu)先法律地位的弊端

因不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)受人所享有的法定優(yōu)先權(quán)具有隱蔽性、欠缺公示原則而存在明顯的弊端，與《民法典（物權(quán)編）》規(guī)定的不動(dòng)產(chǎn)登記的權(quán)利正確推定存在沖突，對(duì)此應(yīng)當(dāng)持審慎且克制的態(tài)度。具體而言：其一，買(mǎi)受人即使非因自身的原因?qū)е聼o(wú)法完成不動(dòng)產(chǎn)登記過(guò)戶(hù)手續(xù)，此屬于交易中可能發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)，依據(jù)“買(mǎi)者自慎”的原理應(yīng)該由買(mǎi)受人自己承擔(dān)。不動(dòng)產(chǎn)交易期限較長(zhǎng)，其間可能預(yù)見(jiàn)各種風(fēng)險(xiǎn)，除非是不可抗力（例如因患新型冠狀病毒肺炎導(dǎo)致不能完成轉(zhuǎn)移登記）或者情勢(shì)變更等因素導(dǎo)致登記義務(wù)免除，其他各種情形包括法院查封不動(dòng)產(chǎn)本就是交易中可能發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)，不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)受人作為理性人應(yīng)該對(duì)出賣(mài)人的資信狀況進(jìn)行調(diào)查。若買(mǎi)受人能將交易風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁于執(zhí)行程序的救濟(jì)，則不免發(fā)生法律獎(jiǎng)勵(lì)愚者的結(jié)果：越是不謹(jǐn)慎的交易者，越能獲得法律的垂青［6］（P129）。其二，比較法上的法定優(yōu)先權(quán)因缺乏公示的方法，立法政策上通常極為審慎，非有正當(dāng)理由不得干擾權(quán)利的順位體系［27］（P291）。相比交易安全，不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)受人的債權(quán)并不具有更值得保護(hù)的價(jià)值。所不同的是，查封該不動(dòng)產(chǎn)的債權(quán)人屬于金錢(qián)債權(quán)人，并不針對(duì)被查封的不動(dòng)產(chǎn)，而不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)受人的債權(quán)針對(duì)的是被查封的不動(dòng)產(chǎn)。在民法體系內(nèi)，特定主體被分配的權(quán)益或者機(jī)會(huì)就意味著特定相對(duì)人所負(fù)擔(dān)的直接義務(wù)或者風(fēng)險(xiǎn)［28］（P165）。不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)受人的債權(quán)固然值得保護(hù)，但是查封該不動(dòng)產(chǎn)的債權(quán)人的利益同樣值得保護(hù)。既然兩者缺乏相應(yīng)的公示方法，法律對(duì)不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)受人的優(yōu)待實(shí)際上是以犧牲出賣(mài)人的債權(quán)人利益為代價(jià)①最高人民法院認(rèn)為：“‘執(zhí)行規(guī)定’第17條規(guī)定的目的在于保護(hù)無(wú)過(guò)錯(cuò)的買(mǎi)房人，通過(guò)賦予其優(yōu)于普通債權(quán)的權(quán)利層級(jí)保護(hù)方式，實(shí)現(xiàn)對(duì)買(mǎi)房人利益的優(yōu)先保護(hù)，屬于基于特殊價(jià)值取向?qū)τ谔厥鈧鶛?quán)給予的保護(hù)。蘊(yùn)含其中的價(jià)值取向在于：在同是債權(quán)的情況下，購(gòu)房人的債權(quán)因?yàn)槭窍嚷男械膫鶛?quán)而應(yīng)當(dāng)?shù)玫絻?yōu)先保護(hù)；無(wú)過(guò)錯(cuò)的買(mǎi)受人對(duì)物權(quán)的期待權(quán)應(yīng)當(dāng)?shù)玫教厥獗Ｗo(hù)。該條司法解釋對(duì)于無(wú)過(guò)錯(cuò)購(gòu)房人的保護(hù)，并非以購(gòu)房用途系自住為條件，故不能因買(mǎi)受人所購(gòu)房屋為只能用于經(jīng)營(yíng)的酒店式公寓而排除對(duì)上述司法解釋第17條的適用?！眳⒁?jiàn)最高人民法院（2014）民一終字第119號(hào)民事判決書(shū)。。最后，隨著我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)登記制度的完備，不動(dòng)產(chǎn)的初始登記、移轉(zhuǎn)登記、預(yù)告登記以及查封登記等均被納入統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記制度，并且涵蓋了之前未被納入登記范圍的農(nóng)村房屋，極大改變了我國(guó)此前不動(dòng)產(chǎn)登記制度混亂且不完備的現(xiàn)實(shí)狀況。例如，依據(jù)《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》的規(guī)定，執(zhí)行法院在查封不動(dòng)產(chǎn)時(shí)就應(yīng)通知登記機(jī)構(gòu)查封登記。又如，不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)受人在辦理預(yù)告登記之后，其債權(quán)請(qǐng)求權(quán)的效力得到增強(qiáng)，具有對(duì)抗第三人的物權(quán)效力，因而預(yù)告登記權(quán)利人享有排除執(zhí)行異議的實(shí)體權(quán)利［29］（P132）。如果其他債權(quán)人采取了查封等保全性的執(zhí)行措施，并不影響預(yù)告登記在符合條件下轉(zhuǎn)為本登記（“執(zhí)行異議復(fù)議”第30條），此時(shí)應(yīng)該解除查封［30］（P11）。但是在預(yù)告登記期間，執(zhí)行法院不得對(duì)該查封不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行處分，因而預(yù)告登記權(quán)利人可以提起案外人執(zhí)行異議之訴［31］（P56）?！睹穹ǖ洌ㄎ餀?quán)編）》公示公信原則的實(shí)施效果取決于不動(dòng)產(chǎn)登記簿所受交易當(dāng)事人的信賴(lài)程度。對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)登記簿而言，法律規(guī)范越是維護(hù)不動(dòng)產(chǎn)登記簿的公信力，越能促使交易當(dāng)事人正確完成相應(yīng)的權(quán)屬登記，并進(jìn)而增強(qiáng)交易當(dāng)事人對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記的信任，從而最終促成不動(dòng)產(chǎn)公信力的形成［32］（P22）。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，隨著《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》的實(shí)施，不動(dòng)產(chǎn)登記制度不全面及缺失的弊病被消除之時(shí)，“執(zhí)行異議復(fù)議”第28-29條的規(guī)定也應(yīng)退出歷史舞臺(tái)［33］（P52）。

（三）不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)受人優(yōu)先法律地位的修正路徑

隨著我國(guó)《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》的頒布及其實(shí)施，“執(zhí)行規(guī)定”與“執(zhí)行異議復(fù)議”的制度基礎(chǔ)已經(jīng)發(fā)生改變。若是忽略不動(dòng)產(chǎn)登記制度的形式正義特征而過(guò)度強(qiáng)調(diào)不動(dòng)產(chǎn)登記簿的相對(duì)性，并透過(guò)不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)受人的法定優(yōu)先權(quán)制度試圖達(dá)成實(shí)質(zhì)正義的目標(biāo)，實(shí)際上構(gòu)成對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記公信力的破壞，會(huì)導(dǎo)致耗費(fèi)巨大的人力、物力所構(gòu)建的不動(dòng)產(chǎn)登記制度的功能大打折扣而不能發(fā)揮應(yīng)有的效果，不利于最終形成真正的登記公信力制度。為實(shí)現(xiàn)《民法典》所規(guī)定的不動(dòng)產(chǎn)登記的公信力，應(yīng)該對(duì)其進(jìn)行適當(dāng)?shù)男拚?。概言之，?yīng)當(dāng)廢除一般買(mǎi)受人的優(yōu)先法律地位，在立法政策上保護(hù)商品房消費(fèi)者的債權(quán)，使其具有“足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益”的優(yōu)先法律地位。主要理由在于：其一，消費(fèi)者因?yàn)檎咴蛲鶡o(wú)法有效利用既有的不動(dòng)產(chǎn)登記制度保護(hù)其合法權(quán)益。商品房消費(fèi)者作為買(mǎi)受人與開(kāi)發(fā)商簽訂《商品房預(yù)售合同》，前者所購(gòu)買(mǎi)的通常是期房，即從后者依法取得商品房預(yù)售許可證至房地產(chǎn)證期間的商品房。消費(fèi)者在合同訂立之后即支付全部購(gòu)房款，或者支付部分購(gòu)房款、剩余款項(xiàng)以按揭方式向銀行借貸。因?yàn)槠诜坎⑽崔k理初始登記，則消費(fèi)者無(wú)法辦理轉(zhuǎn)移登記。雖然買(mǎi)受人可以辦理預(yù)告登記防范風(fēng)險(xiǎn)，但是實(shí)際采取該制度的消費(fèi)者比例并不高?，F(xiàn)行法并未規(guī)定取得時(shí)效制度，即使消費(fèi)者自主、和平、善意地占有該不動(dòng)產(chǎn)也無(wú)法取得不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)。如果商品房的消費(fèi)者被當(dāng)作普通的債權(quán)人，其對(duì)所購(gòu)商品房的登記或者交付請(qǐng)求權(quán)并不具有排除開(kāi)發(fā)商的其他債權(quán)人就該商品房提出的受償要求的效力，無(wú)疑將會(huì)面臨巨大的法律風(fēng)險(xiǎn)。其二，消費(fèi)者處于弱勢(shì)地位，法律給予其優(yōu)先地位具有合理性。相對(duì)于開(kāi)發(fā)商的其他債權(quán)人如銀行、供貨商、融資商等，消費(fèi)者處于弱勢(shì)地位，其通常既無(wú)能力要求開(kāi)發(fā)商提供擔(dān)保以保障轉(zhuǎn)移登記之前的債權(quán)，也很難對(duì)開(kāi)發(fā)商是否清償銀行借款和供貨商債務(wù)的情況進(jìn)行調(diào)查。針對(duì)我國(guó)當(dāng)下的經(jīng)濟(jì)發(fā)展要求，對(duì)于房地產(chǎn)這種高杠桿化的產(chǎn)業(yè)，高效率及縮短開(kāi)發(fā)周期是其開(kāi)發(fā)盈利的基本要求。如果要求購(gòu)房人在購(gòu)買(mǎi)商品房時(shí)，需要調(diào)查開(kāi)發(fā)項(xiàng)目是否存在抵押權(quán)負(fù)擔(dān)，這必然影響交易的效率并延緩交易的完成，從而影響房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)進(jìn)度，進(jìn)一步影響到房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)發(fā)展。其三，保障消費(fèi)者的居住權(quán)，這類(lèi)似于現(xiàn)行法將建設(shè)工程價(jià)款規(guī)定為法定優(yōu)先權(quán)。消費(fèi)者買(mǎi)受人的債權(quán)之所以在無(wú)須任何公示手段的情況下，仍被賦予了強(qiáng)大的超級(jí)優(yōu)先性，乃是基于對(duì)不動(dòng)產(chǎn)消費(fèi)者居住權(quán)的維護(hù)［34］（P87）?！皥?zhí)行異議復(fù)議”第28條和第29條均表達(dá)了買(mǎi)受人的期待權(quán)在特定條件下相比交易安全更值得保護(hù)的價(jià)值取向。前者對(duì)于所有類(lèi)型的被執(zhí)行人金錢(qián)債權(quán)人均可適用，被執(zhí)行標(biāo)的系登記在被執(zhí)行人名下的不動(dòng)產(chǎn)；而后者指向特定的被執(zhí)行人即房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，系為保護(hù)消費(fèi)者而專(zhuān)門(mén)針對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)規(guī)定的特別條款，而且執(zhí)行標(biāo)的是登記在被執(zhí)行的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)名下的商品房。

五、商品房消費(fèi)者債權(quán)優(yōu)先權(quán)的解釋論構(gòu)造

為實(shí)現(xiàn)《民法典》所規(guī)定的不動(dòng)產(chǎn)登記的公信力，應(yīng)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)受人優(yōu)先法律地位進(jìn)行修正，廢除一般買(mǎi)受人的優(yōu)先法律地位，保護(hù)商品房消費(fèi)者的優(yōu)先法律地位。商品房消費(fèi)者債權(quán)能夠排除的執(zhí)行債權(quán)應(yīng)為“金錢(qián)債權(quán)”，且須符合已簽訂合法有效的書(shū)面買(mǎi)賣(mài)合同、所購(gòu)不動(dòng)產(chǎn)用于買(mǎi)受人居住以及已支付50%以上價(jià)款等構(gòu)成要件。

（一）商品房消費(fèi)者執(zhí)行異議之訴排除執(zhí)行的對(duì)象分析

執(zhí)行異議之訴的核心在于以案外人是否對(duì)執(zhí)行標(biāo)的享有足以阻卻執(zhí)行的正當(dāng)權(quán)利，其不以否定作為執(zhí)行依據(jù)的生效裁判為目的，如果認(rèn)為執(zhí)行依據(jù)有錯(cuò)誤，只能適用申請(qǐng)?jiān)賹徎虺蜂N(xiāo)之訴的救濟(jì)途徑。根據(jù)權(quán)利層次理論，在多重權(quán)利發(fā)生沖突時(shí)，遵循消費(fèi)者生存利益優(yōu)先于銀行、企業(yè)等主體經(jīng)營(yíng)利益原則，在兼顧雙方利益保護(hù)的同時(shí)，適度向相對(duì)弱勢(shì)一方傾斜［13］（P621）。商品房消費(fèi)者在沒(méi)有辦理權(quán)屬變更登記之前，作為購(gòu)房人的權(quán)利仍屬于債權(quán)，因此債權(quán)具有根本保障購(gòu)房人生存權(quán)的意義，故要賦予優(yōu)先于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)及其他債權(quán)的效力［35］（P71）。商品房消費(fèi)者向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)購(gòu)買(mǎi)商品房時(shí)，通常會(huì)因政策原因不能及時(shí)辦理轉(zhuǎn)移登記。如果房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)因欠債而被強(qiáng)制執(zhí)行，人民法院對(duì)尚登記在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)名下但已出賣(mài)給消費(fèi)者的商品房采取執(zhí)行措施時(shí)，商品房消費(fèi)者有權(quán)提出執(zhí)行異議以排除強(qiáng)制執(zhí)行。

商品房消費(fèi)者債權(quán)能夠排除的執(zhí)行債權(quán)應(yīng)為“金錢(qián)債權(quán)”。倘若申請(qǐng)執(zhí)行人和案外人享有的都是物之交付請(qǐng)求權(quán)，典型如同一套商品房出現(xiàn)“一物數(shù)賣(mài)”的情形，則并不能得出消費(fèi)者的債權(quán)優(yōu)先的結(jié)論。在實(shí)踐中，房屋開(kāi)發(fā)商出售商品房普遍采用網(wǎng)簽制度，網(wǎng)簽不僅是證明房屋買(mǎi)賣(mài)合同有效成立的重要保證，而且與不動(dòng)產(chǎn)登記制度合二為一，具有維護(hù)交易安全和保障交易秩序的共同目標(biāo)［36］（P63）。因此在一房數(shù)賣(mài)時(shí)，網(wǎng)簽買(mǎi)方請(qǐng)求賣(mài)方移轉(zhuǎn)房屋所有權(quán)的債權(quán)由此得以保障，其他買(mǎi)方的競(jìng)爭(zhēng)債權(quán)則無(wú)法實(shí)現(xiàn)，這體現(xiàn)了網(wǎng)簽保障買(mǎi)方債權(quán)的效力。商品房消費(fèi)者債權(quán)能夠排除的執(zhí)行債權(quán)還包括“以房抵債”的債權(quán)。我國(guó)司法審判實(shí)踐就此認(rèn)為，“以房抵債”的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》的實(shí)質(zhì)仍是商品房買(mǎi)賣(mài)，雙方之間存在真實(shí)的商品房買(mǎi)賣(mài)關(guān)系，“以房抵債”視為買(mǎi)受人已經(jīng)支付購(gòu)房全款，付款方式為債務(wù)抵消（最高人民法院民事裁定書(shū)［2013］民申字第679號(hào)民事判決書(shū)；廣東省高級(jí)人民法院［2014］粵高法民二終字第1號(hào)民事判決書(shū)；江蘇省高級(jí)人民法院民事判決書(shū)［2013］蘇民終字第0324號(hào)判決書(shū)）?！耙苑康謧眳f(xié)議源于金錢(qián)債權(quán)，以消滅協(xié)議當(dāng)事人之間存在的金錢(qián)債務(wù)為目的。不動(dòng)產(chǎn)的交付和登記僅系以物抵債協(xié)議的履行方式，并不能改變所謂的買(mǎi)受人在本質(zhì)上系出賣(mài)人的普通金錢(qián)債權(quán)人的地位。即使商品房出賣(mài)人以買(mǎi)賣(mài)房屋的形式來(lái)?yè)?dān)保借款，債權(quán)人針對(duì)買(mǎi)賣(mài)房屋僅享有一般的債權(quán)效力，此種交易模式并未獲得更多擔(dān)保法意義上的物權(quán)保障［37］（P69）。這與以購(gòu)買(mǎi)不動(dòng)產(chǎn)為目的簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同在當(dāng)事人之間形成買(mǎi)受人對(duì)出賣(mài)人的物之交付及權(quán)屬變動(dòng)這一非金錢(qián)債權(quán)迥然不同?！皥?zhí)行規(guī)定”和“執(zhí)行異議復(fù)議”所要保護(hù)的權(quán)益均是買(mǎi)受人基于購(gòu)買(mǎi)不動(dòng)產(chǎn)之目的而成立的合法有效的買(mǎi)賣(mài)關(guān)系所形成的針對(duì)該不動(dòng)產(chǎn)交付和登記的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)。若此種情形下的“買(mǎi)受人”可以排除商品房消費(fèi)者對(duì)抵債物的強(qiáng)制執(zhí)行，則無(wú)異于該買(mǎi)受人通過(guò)以物抵債的方式即獲得了優(yōu)先于出賣(mài)人的其他普通金錢(qián)債權(quán)的法律地位，使得本應(yīng)處于平等受償?shù)匚坏钠胀▊鶛?quán)僅因以物抵債協(xié)議的簽訂就產(chǎn)生了優(yōu)先與劣后之別，這會(huì)在一定程度上助長(zhǎng)對(duì)抗強(qiáng)制執(zhí)行的不誠(chéng)信乃至于違法行為［38］（P17）。此外，即使申請(qǐng)執(zhí)行的債權(quán)是非金錢(qián)債權(quán)，而是無(wú)償?shù)纳唐贩康氖茏屓耍唐贩肯M(fèi)者也可以對(duì)其提起案外人異議之訴。既然申請(qǐng)執(zhí)行債權(quán)屬于無(wú)償行為，無(wú)償取得利益的人并不屬于市場(chǎng)交易的當(dāng)事人，不享有特殊的信賴(lài)保護(hù)，此類(lèi)“無(wú)償?shù)姆墙疱X(qián)債權(quán)”亦屬于第三人執(zhí)行異議之訴中的申請(qǐng)執(zhí)行債權(quán)。此種情形，可以參照我國(guó)物權(quán)法上的善意取得制度，以第三人必須支付合理的對(duì)價(jià)為必要條件。在商品房消費(fèi)者提起的案外人執(zhí)行異議之訴的過(guò)程中，如果申請(qǐng)執(zhí)行人根據(jù)《民法典（合同編）》的規(guī)定另行提起債權(quán)人撤銷(xiāo)權(quán)之訴的，法院應(yīng)當(dāng)裁定中止執(zhí)行異議之訴案件的審理。

消費(fèi)者是與經(jīng)營(yíng)者相對(duì)的概念，因此二手房交易并不適用于后者。消費(fèi)者是僅限于自然人還是包括單位，理論上存在爭(zhēng)議［39］（P15）。法律賦予商品房消費(fèi)者的債權(quán)以?xún)?yōu)先地位是基于自然人生存利益至上的考慮，法人尤其是公司屬于經(jīng)營(yíng)主體，作為購(gòu)房人并不屬于消費(fèi)者的范疇［40］（P33）。然而有學(xué)者認(rèn)為，如果公司購(gòu)房系以公司名義購(gòu)買(mǎi)，為了滿(mǎn)足公司內(nèi)部個(gè)人成員消費(fèi)且將房屋分配給公司內(nèi)部個(gè)人居住的，此時(shí)公司屬于商品房消費(fèi)者［13］（P432-433）。鑒于以公司名義購(gòu)買(mǎi)商品房所繳納的購(gòu)置稅、所得稅與自然人完全不同，因此商品房消費(fèi)者應(yīng)限定為自然人，不應(yīng)包括法人。

（二）商品房消費(fèi)者執(zhí)行異議之訴的構(gòu)成要件分析

依據(jù)“執(zhí)行異議復(fù)議”第29條的規(guī)定，商品房消費(fèi)者執(zhí)行異議之訴的構(gòu)成要件包括三個(gè)方面：

第一，在人民法院查封之前商品房消費(fèi)者已簽訂合法有效的書(shū)面買(mǎi)賣(mài)合同。查封是對(duì)被執(zhí)行人所有的財(cái)產(chǎn)所具有的占有、使用、收益處分權(quán)能的剝奪與限制。據(jù)此，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的債權(quán)人申請(qǐng)法院對(duì)涉案房地產(chǎn)查封之后，開(kāi)發(fā)商設(shè)定的任何權(quán)利負(fù)擔(dān)均不得對(duì)抗執(zhí)行人（“執(zhí)行規(guī)定”第26條），但是并不影響設(shè)定行為的效力。人民法院的查封必須經(jīng)過(guò)公示，否則其效力不得對(duì)抗善意的商品房消費(fèi)者之債權(quán)。不動(dòng)產(chǎn)查封以人民法院向不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)查封，并經(jīng)后者核準(zhǔn)申請(qǐng)為依據(jù)。消費(fèi)者與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商之間的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》通常經(jīng)房地產(chǎn)管理部門(mén)網(wǎng)簽備案，這樣不僅可以保障《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》真實(shí)有效，而且可以避免其被轉(zhuǎn)移登記給競(jìng)爭(zhēng)合同的買(mǎi)方或者抵押登記給開(kāi)發(fā)商的其他債權(quán)人。

第二，消費(fèi)者所購(gòu)商品房系用于買(mǎi)受人居住。與“執(zhí)行異議復(fù)議”第28條相比，第29條無(wú)須考慮消費(fèi)者是否占有該商品房以及是否對(duì)于未辦理過(guò)戶(hù)登記無(wú)過(guò)錯(cuò)，但是該條規(guī)定“所購(gòu)商品房系用于居住且案外人名下無(wú)其他用于居住的房屋”。對(duì)此應(yīng)該如何理解，實(shí)踐中認(rèn)識(shí)不一。最高人民法院《關(guān)于審理執(zhí)行異議之訴案件適用法律問(wèn)題的解釋?zhuān)ㄒ唬罚ㄕ髑笠庖?jiàn)稿）第10條有兩個(gè)方案，前一個(gè)方案擴(kuò)張為“所購(gòu)商品房系用于居住且案外人名下無(wú)其他用于居住的房屋，或者案外人名下雖已有一套房屋，但所購(gòu)商品房仍屬于滿(mǎn)足基本居住需要”，后一個(gè)方案則維持原有規(guī)定不變。《全國(guó)法院民商事審判工作會(huì)議紀(jì)要》第125條采納的是第一種方案，將該要件詳細(xì)規(guī)定為“在案涉房屋同一設(shè)區(qū)的市或者縣級(jí)市范圍內(nèi)商品房消費(fèi)者名下沒(méi)有用于居住的房屋”，或者“商品房消費(fèi)者名下雖然已有1套房屋，但購(gòu)買(mǎi)的房屋在面積上仍然屬于滿(mǎn)足基本居住需要的”。比較而言，前述第一種方案更為合理且具體。買(mǎi)受人名下無(wú)房屋應(yīng)當(dāng)作寬泛的理解，即將買(mǎi)受人、實(shí)行夫妻共同財(cái)產(chǎn)制的配偶一方以及未成年子女作一并考慮，只要三者之一名下有房屋，就可以視為已有居住用房［13］（P632）。商鋪、寫(xiě)字樓因具有投資屬性，不在消費(fèi)者生存權(quán)保護(hù)范疇之內(nèi)。自然人購(gòu)買(mǎi)的商住兩用房由于具備居住屬性，應(yīng)視為用于居住的房屋。

第三，商品房消費(fèi)者已支付的價(jià)款超過(guò)合同約定總價(jià)款的50%。第三人支付的價(jià)款應(yīng)參考交易時(shí)交易地物價(jià)部門(mén)指導(dǎo)價(jià)或者市場(chǎng)交易價(jià)予以確認(rèn)，支付價(jià)款過(guò)分偏離市場(chǎng)價(jià)值不能認(rèn)定為支付全部?jī)r(jià)款。人民法院應(yīng)當(dāng)對(duì)提出案外人執(zhí)行異議之訴的商品房消費(fèi)者提供的發(fā)票、收據(jù)、購(gòu)房款轉(zhuǎn)賬憑證等予以查實(shí)。若是現(xiàn)金支付購(gòu)房款的，應(yīng)對(duì)購(gòu)房款來(lái)源等事實(shí)予以查實(shí)，在此基礎(chǔ)上才能對(duì)購(gòu)房人是否對(duì)房屋享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的權(quán)利做出認(rèn)定，以避免被執(zhí)行人和案外人通過(guò)執(zhí)行異議之訴惡意串通逃避執(zhí)行的道德風(fēng)險(xiǎn)。

商品房消費(fèi)者債權(quán)應(yīng)當(dāng)優(yōu)先于抵押權(quán)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商通常在銷(xiāo)售商品房之前已將建設(shè)用地使用權(quán)抵押給銀行等金融機(jī)構(gòu)，除非當(dāng)事人另有約定，依據(jù)“房隨地走”的原則，抵押權(quán)包含建設(shè)用地使用權(quán)之上的商品房。商品房抵押權(quán)雖已經(jīng)公示而具有很強(qiáng)的物權(quán)效力，但是考慮到法律賦予商品房消費(fèi)者債權(quán)以?xún)?yōu)先地位的立法宗旨是為保護(hù)購(gòu)房人“居者有其屋”的基本生存權(quán)，對(duì)商品房消費(fèi)者的債權(quán)應(yīng)予以?xún)?yōu)先保護(hù)，允許該權(quán)利對(duì)抗抵押權(quán)人（通常是銀行等金融機(jī)構(gòu)）的強(qiáng)制執(zhí)行。這也符合《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程優(yōu)先受償權(quán)問(wèn)題的批復(fù)》第1 條、第2 條的規(guī)定，即交付全部或者大部分款項(xiàng)的商品房消費(fèi)者的權(quán)利優(yōu)先于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)，而后者的權(quán)利又優(yōu)先于抵押權(quán)。依據(jù)“舉輕以明重”的原理可以得出結(jié)論，交付全部或者大部分款項(xiàng)的商品房消費(fèi)者的權(quán)利優(yōu)先于抵押權(quán)人的抵押權(quán)①在“安留軍與洛陽(yáng)云外樓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司案外人執(zhí)行異議之訴案”中，法院認(rèn)為：“‘執(zhí)行異議復(fù)議’第28條是對(duì)無(wú)過(guò)錯(cuò)不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)受人物權(quán)期待權(quán)的保護(hù)，第29條是對(duì)房屋消費(fèi)者物權(quán)期待權(quán)的保護(hù)。從適用對(duì)象可以看出，第28條對(duì)所有類(lèi)型被執(zhí)行人均可適用，而第29條為專(zhuān)門(mén)針對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的被執(zhí)行人規(guī)定的特別條款，此種情況下當(dāng)事人可以擇一適用，本案符合第28條規(guī)定的條件，并據(jù)此認(rèn)定買(mǎi)受人享有的物權(quán)期待權(quán)可以排除擔(dān)保物權(quán)，適用法律并無(wú)不當(dāng)?！眳⒁?jiàn)最高人民法院（2018）民申4090民事判決書(shū)。。因此，根據(jù)最高人民法院針對(duì)山東省高級(jí)人民法院就處置“濟(jì)南彩石山莊房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案”請(qǐng)示的答復(fù)（［2014］執(zhí)他字第23、24 號(hào)），房屋開(kāi)發(fā)商將已經(jīng)取得預(yù)售許可的房屋出售給買(mǎi)受人，買(mǎi)受人也支付了購(gòu)房款并實(shí)際占有該房屋，無(wú)論是買(mǎi)賣(mài)合同訂立之前或訂立之后，房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商將該房產(chǎn)抵押給案外人從而導(dǎo)致房屋未能辦理所有權(quán)預(yù)告登記或房屋轉(zhuǎn)移登記，買(mǎi)受人可阻卻案外抵押權(quán)人對(duì)該房屋的強(qiáng)制執(zhí)行。

六、借名購(gòu)房情形案外人執(zhí)行異議之訴的構(gòu)造

因國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)實(shí)施管制及現(xiàn)實(shí)生活的錯(cuò)綜復(fù)雜，借他人的名義購(gòu)買(mǎi)房屋的現(xiàn)象屢見(jiàn)不鮮。在不動(dòng)產(chǎn)究竟歸屬借名人抑或是出名人，借名購(gòu)房產(chǎn)生何種法律效果等問(wèn)題上，我國(guó)理論與實(shí)務(wù)界存在較大爭(zhēng)議。

（一）借名購(gòu)房的實(shí)體法爭(zhēng)議及其實(shí)質(zhì)

借名購(gòu)房通常表現(xiàn)為：借名人（又稱(chēng)為“隱名人”）經(jīng)出名人同意并約定以出名人名義購(gòu)買(mǎi)第三人所有的房屋，出名人與第三人簽訂購(gòu)房合同，房屋所有權(quán)登記在出名人名下，雙方約定待符合條件時(shí)將該房屋所有權(quán)變更登記為借名人。借名購(gòu)房約定若是涉及經(jīng)濟(jì)適用房、社會(huì)保障房等，則該借名購(gòu)房協(xié)議因違反強(qiáng)制性規(guī)定或公共利益而無(wú)效。相反，若是借名購(gòu)房涉及“限購(gòu)房”“限貸房”等政策性強(qiáng)制規(guī)定或者僅僅是為降低交易成本（例如首套房利率優(yōu)惠），此類(lèi)借名購(gòu)房協(xié)議通常有效［41］（P141）。借名購(gòu)房法律關(guān)系可以分為內(nèi)部關(guān)系與外部關(guān)系：內(nèi)部關(guān)系是借名人與出名人之間的借名購(gòu)房協(xié)議關(guān)系；外部關(guān)系是因出名人處分該房屋或者出名人的金錢(qián)債權(quán)人申請(qǐng)執(zhí)行該房屋所形成的三方關(guān)系。在實(shí)踐中，出名人可能由于種種原因不愿意履行借名協(xié)議，而借名人通常會(huì)請(qǐng)求法院確認(rèn)所有權(quán)，并要求出名人履行轉(zhuǎn)移登記房屋所有權(quán)的義務(wù)。如何確定此時(shí)的借名買(mǎi)房法律效果，在理論與實(shí)務(wù)上均存在爭(zhēng)議。

第一，借名人屬于房屋的真正權(quán)利人，出名人只是登記名義人。借名購(gòu)房當(dāng)事人已經(jīng)辦理了所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，只不過(guò)登記在出名人的名下，而所有權(quán)讓與合意和買(mǎi)賣(mài)合同卻發(fā)生在借名人與出賣(mài)人之間，因而物權(quán)變動(dòng)的形式與實(shí)質(zhì)要件發(fā)生錯(cuò)位［42］（P33）。借名登記契約為借名人與出名人之間的內(nèi)部約定，借名人僅負(fù)擔(dān)令出名人取得登記名義的給付義務(wù)，并不負(fù)有轉(zhuǎn)移標(biāo)的物所有權(quán)之給付義務(wù)。借名人仍為標(biāo)的物的真正所有權(quán)人，出名人僅為登記名義人［43］（P34）。登記公信力包含權(quán)利確信推定效力的內(nèi)容，當(dāng)不涉及第三人利益時(shí)，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記的正確性推定效力不具有證明權(quán)利歸屬的絕對(duì)效力［44］（P11-12）。從司法實(shí)踐看，最高人民法院認(rèn)為，“借名購(gòu)房”屬于“不動(dòng)產(chǎn)登記簿的記載與真實(shí)權(quán)利狀態(tài)不符”的一種情形，應(yīng)當(dāng)結(jié)合相關(guān)證據(jù)判斷是否存在借名買(mǎi)房事實(shí)，以及實(shí)際買(mǎi)房人是否為借名人，以此確定真正物權(quán)人（最高人民法院［2011］民申字第261 號(hào)民事裁定書(shū)）。

第二，出名人是房屋所有權(quán)人，借名人僅對(duì)出名人享有債權(quán)請(qǐng)求權(quán)。出名人與借名人之間具有合同關(guān)系，借名協(xié)議在合同法規(guī)定的框架下直接發(fā)生法律效力，借名人不能依據(jù)合同直接取得不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)。房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移未經(jīng)登記不發(fā)生物權(quán)效力，借名購(gòu)房協(xié)議僅在當(dāng)事人之間產(chǎn)生債權(quán)債務(wù)關(guān)系，而不發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的效果，出名人為房屋的所有權(quán)人，借名人所享有的房屋所有權(quán)必須經(jīng)當(dāng)事人債權(quán)債務(wù)關(guān)系的履行才能實(shí)現(xiàn)［45］（P14）。我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)“最高法院”認(rèn)為借名登記的原因多是投機(jī)、逃稅或者規(guī)避法律，在認(rèn)定借名登記合同為有效的情況下，出名人為不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)人被視為法律政策上抑制不動(dòng)產(chǎn)登記契約被濫用的唯一手段［46］（P67）。

借名購(gòu)房協(xié)議在本質(zhì)上涉及當(dāng)事人意思自治與物權(quán)公示之間發(fā)生錯(cuò)位時(shí)的價(jià)值沖突與利益平衡。前述第一種觀點(diǎn)注重當(dāng)事人之間的意思自治，認(rèn)為當(dāng)事人內(nèi)部的意思自治優(yōu)于物權(quán)公示狀態(tài)，承認(rèn)借名購(gòu)房當(dāng)事人的權(quán)利處于“名實(shí)不符”的狀態(tài)，借名人可通過(guò)確認(rèn)之訴請(qǐng)求法院確認(rèn)物權(quán)，該觀點(diǎn)明顯忽略了不動(dòng)產(chǎn)登記的公示所形成的外觀效力；第二種觀點(diǎn)則側(cè)重于物權(quán)登記的公示效力與交易安全的維護(hù)，認(rèn)為當(dāng)事人之間的內(nèi)部約定不具有外部效力，否認(rèn)借名購(gòu)房中存在不動(dòng)產(chǎn)登記簿錯(cuò)誤。該觀點(diǎn)有忽略房屋出賣(mài)人與出名人之間的真實(shí)意思表示之嫌。

房屋出賣(mài)人雖然與出名人訂立房屋買(mǎi)賣(mài)合同并完成登記，但是當(dāng)事人之間的債權(quán)意思與物權(quán)合意顯然僅僅是名義上的，出名人屬于借名購(gòu)房的間接代理人［47］（P82）。出名人在締約及登記之時(shí)并不愿意承受所有權(quán)讓與的后果，不動(dòng)產(chǎn)登記與物權(quán)合意之間存在形式與實(shí)質(zhì)上的不一致。從我國(guó)司法審判實(shí)踐來(lái)看，存在以下四點(diǎn)相互矛盾的“共識(shí)”：一方面，除少數(shù)判決借名人對(duì)案涉房屋享有實(shí)質(zhì)上物權(quán)之外（廣東省廣州市中級(jí)人民法院［2017］粵01 民終23964 號(hào)民事判決書(shū)），借名人通常不得請(qǐng)求確認(rèn)物權(quán)①例如《北京市高級(jí)人民法院民一庭關(guān)于妥善處理涉及住房限購(gòu)政策的房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件若干問(wèn)題的會(huì)議紀(jì)要》第9條規(guī)定：“因住房政策的限制，當(dāng)事人約定一方以他人名義購(gòu)買(mǎi)房屋，并將房屋登記在他人名下，借名人以其系實(shí)際買(mǎi)受人為由，要求確認(rèn)房屋歸其所有或辦理房屋過(guò)戶(hù)登記的，不予支持；借名人因自身?xiàng)l件變化或政策發(fā)生調(diào)整等原因符合住房限購(gòu)政策的，可以判決登記人為其辦理房屋過(guò)戶(hù)登記手續(xù)?！?。借名人可以通過(guò)借名購(gòu)房協(xié)議請(qǐng)求出名人履行所有權(quán)移轉(zhuǎn)義務(wù)，該請(qǐng)求權(quán)屬于債權(quán)請(qǐng)求權(quán)（廣東省高級(jí)人民法院［2018］粵民申9825 號(hào)民事裁定書(shū)；河北省高級(jí)人民法院［2019］冀民申2020 號(hào)民事裁定書(shū)）。但是另一方面又認(rèn)為出名人處分房產(chǎn)時(shí)屬于無(wú)權(quán)處分②與借名購(gòu)房相類(lèi)似的股權(quán)代持，《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)公司法>若干問(wèn)題的規(guī)定（三）》第25 條規(guī)定：“名義股東將登記于其名下的股權(quán)轉(zhuǎn)讓、質(zhì)押或者以其他方式處分，實(shí)際出資人以其對(duì)于股權(quán)享有實(shí)際權(quán)利為由，請(qǐng)求認(rèn)定處分股權(quán)行為無(wú)效的，人民法院可以參照《物權(quán)法》第106 條的規(guī)定處理?！?。借名購(gòu)房并不屬于不動(dòng)產(chǎn)登記錯(cuò)誤［48］（P12）。這表明司法機(jī)關(guān)在借名購(gòu)房的歸屬上存在抵牾。究其原因，源于該問(wèn)題系法律形式上（不動(dòng)產(chǎn)登記）與法律實(shí)質(zhì)（當(dāng)事人真實(shí)意思）之間的矛盾［49］（P411）。

（二）借名人提起執(zhí)行異議之訴的原因及其要件分析

在借名購(gòu)房的情形之下，依據(jù)執(zhí)行的形式化原則，出名人的金錢(qián)債權(quán)人可以申請(qǐng)查封并執(zhí)行該房屋。借名人能否作為案外人提起異議執(zhí)行之訴以排除申請(qǐng)執(zhí)行人的強(qiáng)制執(zhí)行？我國(guó)司法審判實(shí)踐對(duì)此呈現(xiàn)兩種完全不同的觀點(diǎn)：一種是肯定說(shuō)，認(rèn)為借名購(gòu)房人在人民法院執(zhí)行房屋前已經(jīng)支付價(jià)款并處于實(shí)際占有狀態(tài)且對(duì)未辦理登記沒(méi)有過(guò)錯(cuò)的，依據(jù)“執(zhí)行規(guī)定”第17 條可以排除登記名義人的債權(quán)人的強(qiáng)制執(zhí)行（北京市第二中級(jí)人民法院［2015］二中民［商］終字第01417 號(hào)民事裁定書(shū)）。另一種是否定說(shuō)，認(rèn)為借名購(gòu)房關(guān)系下，物權(quán)登記具有對(duì)外公示效力，雙方關(guān)于房屋權(quán)屬的約定并不發(fā)生物權(quán)效力而僅具有債權(quán)效力，基于物權(quán)公示原則應(yīng)當(dāng)保護(hù)強(qiáng)制執(zhí)行債權(quán)人（北京市高級(jí)人民法院［2017］京民終字第492號(hào)民事裁定書(shū)）。對(duì)此，最高人民法院發(fā)布的《關(guān)于審理執(zhí)行異議之訴案件適用法律問(wèn)題的解釋?zhuān)ㄒ唬罚ü_(kāi)征求意見(jiàn)稿）第13 條對(duì)處理金錢(qián)債權(quán)執(zhí)行中“隱名權(quán)利人提起的執(zhí)行異議之訴的處理”給出了截然不同的兩套方案：其一，對(duì)實(shí)施借名行為的案外人提起的執(zhí)行異議之訴不予支持；其二，若實(shí)施借名行為的案外人提起執(zhí)行異議之訴請(qǐng)求排除強(qiáng)制執(zhí)行，經(jīng)查證屬實(shí)，且不違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定，亦不違背公序良俗的，予以支持。

一方面，借名購(gòu)房的所有權(quán)人歸屬爭(zhēng)議系實(shí)體法問(wèn)題。與此不同的是，借名人是否可以提起第三人異議之訴系程序法問(wèn)題。執(zhí)行異議之訴與執(zhí)行異議不同，前者屬于審判程序而后者屬于執(zhí)行程序。執(zhí)行異議以形式審查為原則，因此更注重效率價(jià)值；而執(zhí)行異議之訴強(qiáng)調(diào)實(shí)質(zhì)審查，以公平優(yōu)先兼顧效率價(jià)值理念。在不動(dòng)產(chǎn)的名義權(quán)利人與實(shí)際權(quán)利人不一致的情形，如果進(jìn)行實(shí)質(zhì)審查能夠確定真正的權(quán)利人，在不損害社會(huì)公共利益的情況下，應(yīng)當(dāng)保護(hù)實(shí)際權(quán)利人的利益。另一方面，從實(shí)質(zhì)利益的角度判斷，借名購(gòu)房的購(gòu)房款原本屬于借名人責(zé)任財(cái)產(chǎn)的一部分，如果借名人未能取得房屋所有權(quán)，就會(huì)導(dǎo)致借名人責(zé)任財(cái)產(chǎn)的不當(dāng)減少，相當(dāng)于借名人對(duì)出名人的財(cái)產(chǎn)贈(zèng)予，對(duì)于借名人債權(quán)人的債權(quán)實(shí)現(xiàn)產(chǎn)生不利影響。反之，如果出名人系借名購(gòu)房的所有權(quán)人，則意味著出名人的責(zé)任財(cái)產(chǎn)得到無(wú)償增加。出名人的債權(quán)人雖然有權(quán)申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行借名購(gòu)買(mǎi)的房屋，但卻是以借名人的責(zé)任財(cái)產(chǎn)不當(dāng)減少為代價(jià)。比較出名人的債權(quán)人與借名人的債權(quán)人利益狀態(tài)，如果禁止借名人對(duì)于借名房屋享有排除執(zhí)行異議之訴的權(quán)利顯然有失公允。依據(jù)借名購(gòu)房協(xié)議，房屋登記在出名人之下，被視為出名人的責(zé)任財(cái)產(chǎn)，系對(duì)與之進(jìn)行交易的善意第三人的重要保障。與出名人直接處分該房屋的“直接”交易第三人相比，第三人（金錢(qián)債權(quán)人）雖然不直接與該房屋相關(guān)，但是不動(dòng)產(chǎn)登記簿為其提供了該房屋是出名人責(zé)任財(cái)產(chǎn)的信賴(lài)，這屬于間接的“善意第三人”。但是“直接第三人”與“間接第三人”相比存在本質(zhì)上的差異，在強(qiáng)制執(zhí)行領(lǐng)域，作為申請(qǐng)執(zhí)行人的出名人債權(quán)人與出名人的被執(zhí)行財(cái)產(chǎn)之間并不屬于基于法律行為的物權(quán)變動(dòng)關(guān)系，被執(zhí)行的房屋究竟是屬于借名人或是出名人，不應(yīng)適用物權(quán)公示公信原則，超出權(quán)利外觀主義的射程范圍。相反，應(yīng)該遵循實(shí)事求是的原則，只要有充分、確鑿的證據(jù)證明擬被執(zhí)行的財(cái)產(chǎn)屬于第三人而不屬于被執(zhí)行人，該第三人就有權(quán)對(duì)抗強(qiáng)制執(zhí)行［50］（P11）。因此，即使借名購(gòu)房的真實(shí)權(quán)利人究竟是借名人抑或是出名人在實(shí)體法上存在分歧，但是在程序法上仍然可以認(rèn)為，借名購(gòu)房的借名人享有“足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益”，有權(quán)作為案外人提起執(zhí)行異議之訴。

在現(xiàn)行“執(zhí)行規(guī)定”與“執(zhí)行異議復(fù)議”的框架之下，借名人（案外人）提起執(zhí)行異議之訴必須符合法定的構(gòu)成要件。借名人與出名人之間的轉(zhuǎn)移登記的內(nèi)部協(xié)議則可以被視為雙方訂立的合法有效的買(mǎi)賣(mài)合同。借名購(gòu)房的案外人（借名人）通常滿(mǎn)足“執(zhí)行異議復(fù)議”第28條所規(guī)定的案外人已經(jīng)支付了房屋對(duì)價(jià)、案外人實(shí)際占有使用房屋這兩個(gè)要件?！皥?zhí)行異議復(fù)議”第28條所規(guī)定的歸責(zé)于不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)受人的原因通?？煞譃閮煞N情形：一種是對(duì)他人權(quán)利的忽略；另一種是消極不行使登記的權(quán)利。例如買(mǎi)受人因未盡到合理的審查注意義務(wù)而存在過(guò)錯(cuò)［16］（P424-425）。房屋限購(gòu)限貸規(guī)定系行政管理手段，以“限購(gòu)令”和“限貸令”直接影響當(dāng)事人的實(shí)體權(quán)利本身存疑［13］（P642）?！跋拶?gòu)令”“限貸令”等不屬于“法律、行政法規(guī)”，借名購(gòu)房行為的合法有效表明借名行為具有法律上的正當(dāng)價(jià)值。因此借名人因“限購(gòu)令”和“限貸令”而未辦理所有權(quán)變更登記的，屬于“非因買(mǎi)受人自身原因未辦理過(guò)戶(hù)登記”。但是，如果“限購(gòu)令”“限貸令”等已經(jīng)取消，借名購(gòu)房人可以請(qǐng)求出名人轉(zhuǎn)移所有權(quán)而怠于行使權(quán)利，則無(wú)權(quán)向申請(qǐng)執(zhí)行人提起執(zhí)行異議之訴。相反，因善意的申請(qǐng)執(zhí)行人自身并不存在過(guò)錯(cuò)，對(duì)于案涉房屋登記在出名人名下和因此產(chǎn)生的房屋可能作為出名人的責(zé)任財(cái)產(chǎn)而被強(qiáng)制執(zhí)行的法律風(fēng)險(xiǎn)，借名人應(yīng)當(dāng)能夠預(yù)見(jiàn)并應(yīng)予以承擔(dān)。為保障借名人的生存權(quán)和居住權(quán)，如果借名購(gòu)房行為符合“執(zhí)行異議復(fù)議”第29 條的構(gòu)成要件，則可以賦予借名人優(yōu)先于出名人的金錢(qián)債權(quán)人優(yōu)先的法律地位。借名人可以據(jù)此提起異議執(zhí)行之訴，以排除出名人的金錢(qián)債權(quán)人針對(duì)被執(zhí)行房屋的強(qiáng)制執(zhí)行。

概言之，盡管借名購(gòu)房究竟是歸屬借名人抑或是出名人在實(shí)體法存在爭(zhēng)議，但是在程序法上，鑒于執(zhí)行異議之訴以實(shí)質(zhì)審查為原則以及借名人的實(shí)際出資人資格，出名人的金錢(qián)債權(quán)人并不屬于外觀主義保護(hù)的對(duì)象。因此，借名人對(duì)于被作為執(zhí)行標(biāo)的的房屋享有提起執(zhí)行異議之訴并排除強(qiáng)制執(zhí)行的權(quán)利。最高人民法院發(fā)布的《關(guān)于審理執(zhí)行異議之訴案件適用法律問(wèn)題的解釋?zhuān)ㄒ唬罚ü_(kāi)征求意見(jiàn)稿）第13 條應(yīng)當(dāng)采納方案二，即若實(shí)施借名行為的案外人（借名人）提起執(zhí)行異議之訴請(qǐng)求排除強(qiáng)制執(zhí)行，經(jīng)查證屬實(shí)，且不違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定，亦不違背公序良俗的，予以支持。