吳逸寧

房屋買賣中，所交付房屋的質(zhì)量是否具有瑕疵是司法實(shí)踐中的主要糾紛。通常意義上，房屋的質(zhì)量瑕疵比較容易聯(lián)想到房屋本身存在某種物理上或結(jié)構(gòu)上的缺陷，如墻體開裂、屋頂漏水等，這類瑕疵一般都因不符合房屋的法定或約定質(zhì)量要求而獲得法律上的救濟(jì)。但隨著現(xiàn)代社會(huì)人們居住環(huán)境意識(shí)的提升，在注重房屋內(nèi)在物理結(jié)構(gòu)上的質(zhì)量的同時(shí)，亦開始關(guān)注房屋所處的外部環(huán)境條件。我國(guó)司法實(shí)踐中，基于房屋外的噪音污染，房屋的光照不足而產(chǎn)生的糾紛已有呈現(xiàn)。(1)典型案例，參見“噪聲污染與權(quán)利救濟(jì)——嘈雜的房子，不要行不行”“間距光照不足的處理——陽光權(quán)之爭(zhēng)，是否有理據(jù)”，陳枝輝：《房屋買賣合同糾紛疑難案件裁判要點(diǎn)與依據(jù)》，法律出版社2017年版，第670-671頁，第687-688頁。傳統(tǒng)上講，環(huán)境質(zhì)量問題本屬于公法領(lǐng)域的范疇，應(yīng)由環(huán)境法等行政法調(diào)整和規(guī)制。(2)代表性論文，參見鄧可祝：《論政府環(huán)境質(zhì)量責(zé)任的實(shí)現(xiàn)》，載《天津法學(xué)》2012年第3期；徐祥民：《環(huán)境質(zhì)量目標(biāo)主義：關(guān)于環(huán)境法直接規(guī)制目標(biāo)的思考》，載《中國(guó)法學(xué)》2015年第6期。即使在私法領(lǐng)域，更多地也是在侵權(quán)行為法的框架內(nèi)尋找答案。(3)代表性論文，參見陳偉：《環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的侵權(quán)法適用研究》，載《中國(guó)法學(xué)》2017年第1期；尤明清：《論環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)與環(huán)境污染侵權(quán)責(zé)任的認(rèn)定》，載《中國(guó)法學(xué)》2017年第6期。合同法的范圍內(nèi)，是否有對(duì)買受人適合的救濟(jì)體系尚無關(guān)注。(4)筆者查閱的文獻(xiàn)中，我國(guó)目前尚未有針對(duì)圍繞房屋買賣中房屋外在環(huán)境上的糾紛從合同法的角度進(jìn)行闡釋的研究。在前述的噪音污染、光照不足的糾紛案中，法院亦認(rèn)為買受人主張的權(quán)利救濟(jì)沒有合同或法律上的依據(jù)，僅僅是依據(jù)公平原則對(duì)原告進(jìn)行了補(bǔ)償。參見陳枝輝：《房屋買賣合同糾紛疑難案件裁判要點(diǎn)與依據(jù)》，法律出版社2017年版，第670-671頁，第687-688頁。雖然環(huán)境問題一般帶有強(qiáng)烈的公共利益之色彩，但仍兼顧私的利益之保障。適用侵權(quán)行為法又須受到嚴(yán)格要件之限制，有些情況下無法提供有效的救濟(jì)。本文欲突破這種傳統(tǒng)觀念的束縛，對(duì)買受人主張的房屋外在的環(huán)境上的缺陷，借助合同法領(lǐng)域的瑕疵擔(dān)保制度建構(gòu)環(huán)境瑕疵概念，為解決此類糾紛提供新的視角。具體而言，有兩方面的法律問題殊值研究。一是對(duì)房屋買賣中的環(huán)境瑕疵概念本身的理解，這類環(huán)境瑕疵在司法實(shí)踐中是如何體現(xiàn)的，有哪些特征。二是房屋買賣合同中的環(huán)境瑕疵的判斷標(biāo)準(zhǔn)如何認(rèn)定，此為實(shí)現(xiàn)買受人的瑕疵救濟(jì)的技術(shù)連接點(diǎn)，具有重要的法律意義。(5)環(huán)境瑕疵還涉及法律效果的問題，即在承認(rèn)存在環(huán)境瑕疵的基礎(chǔ)之上對(duì)出賣人應(yīng)課以何種瑕疵擔(dān)保責(zé)任。由于瑕疵擔(dān)保責(zé)任的體系十分龐大，在我國(guó)的學(xué)理上也多有研究。環(huán)境瑕疵的責(zé)任承擔(dān)方式較之物理瑕疵雖略有不同，如修理、重作等方式一般無法適用，但在其他責(zé)任承擔(dān)方式上差異并不明顯。鑒于篇幅的限制，本文的寫作目的限于環(huán)境瑕疵概念的確立以及判斷路徑的建構(gòu)，此為環(huán)境瑕疵適用瑕疵救濟(jì)體系的難點(diǎn)與特殊之處。本文將圍繞以上兩個(gè)問題點(diǎn)，結(jié)合域外理論和我國(guó)的司法實(shí)踐，建構(gòu)環(huán)境瑕疵概念以及判斷標(biāo)準(zhǔn)的解釋學(xué)路徑，以期為今后實(shí)務(wù)上處理此類糾紛起到指引的作用。

一、環(huán)境瑕疵的概念、類型與特征

(一) 環(huán)境瑕疵概念的產(chǎn)生

瑕疵擔(dān)保制度中，物的瑕疵主要是指標(biāo)的物品質(zhì)的欠缺。(6)瑕疵在法律辭典中的含義是指標(biāo)的物在形狀、質(zhì)量或效用上存在缺陷。參見中國(guó)社會(huì)科學(xué)院法學(xué)研究所·法律辭典委員會(huì)編：《法律辭典》，法律出版社2004年第1版，第710頁。因此就語義學(xué)來而言，品質(zhì)更符合對(duì)瑕疵概念的描述，接近其所意旨的法律含義。大陸法系中，對(duì)瑕疵概念的表述也主要使用品質(zhì)的術(shù)語。參見王洪亮：《債法總論》，北京大學(xué)出版社2016年版，第290頁；陳自強(qiáng)：《契約之內(nèi)容與消滅》(第三版)，元照出版社2016年版，第61頁；[日]中田?？怠浩跫s法』(有斐閣·2017年)，第301頁。問題是這里所指的品質(zhì)應(yīng)作何理解，其范圍如何界定。傳統(tǒng)意義上，羅馬法認(rèn)為標(biāo)的物本身欠缺某種客觀上應(yīng)有的品質(zhì)，如奴隸、牲畜存在的缺陷可視為瑕疵。(7)參見[日]柚木馨·高木多喜男編『新版注釈民法(14)·債権(5)§§549-586』(有斐閣·1993年)，第343頁。因此這里的品質(zhì)欠缺主要是指標(biāo)的物欠缺某種物理上的特性。但之后的法國(guó)民法、德國(guó)民法的理論中，瑕疵概念中逐漸加入了主觀的要素，瑕疵的品質(zhì)概念上，范圍不斷擴(kuò)張。(8)參見[日]柚木馨·高木多喜男編『新版注釈民法(14)·債権(5)§§549-586』(有斐閣·1993年)，第343頁。德國(guó)法上，品質(zhì)不僅包含了物的物理上的特性，而且還包含了物和環(huán)境上的關(guān)系或是否受到法律上的限制。(9)參見[日]柚木馨·高木多喜男編『新版注釈民法(14)·債権(5)§§549-586』(有斐閣·1993年)第344頁。我國(guó)學(xué)者對(duì)德國(guó)法上物的品質(zhì)概念的界定亦有相同表述。參見王洪亮：《債法總論》，北京大學(xué)出版社2016年版，第290頁。值得注意的是，將品質(zhì)概念拓展為物和周邊環(huán)境上的關(guān)系已經(jīng)脫離了標(biāo)的物本身內(nèi)在的缺陷所限定的范圍，環(huán)境瑕疵概念的雛形應(yīng)運(yùn)而生。

我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)“民法”上，有學(xué)者將物的瑕疵之品質(zhì)概念的范圍，分為以下三類。首先，影響標(biāo)的物品質(zhì)之因素，以標(biāo)的物物理上性質(zhì)最為重要，如房屋不漏水等。除此之外，標(biāo)的物本身與外界環(huán)境之關(guān)系，如不動(dòng)產(chǎn)之坐落足以影響標(biāo)的物之價(jià)值及效用，亦屬于影響品質(zhì)之因素。再者房屋系心理上因素至價(jià)值減損者也構(gòu)成品質(zhì)之欠缺。(10)參見陳自強(qiáng)：《契約之內(nèi)容與消滅》(第三版)，元照出版社2016年版，第62-63頁。其中心理上的因素導(dǎo)致品質(zhì)之瑕疵系指“兇宅”的買賣，這類瑕疵與標(biāo)的物自身的物理上的品質(zhì)缺陷有著本質(zhì)的不同。與基于標(biāo)的物與環(huán)境之間的關(guān)系而產(chǎn)生的瑕疵亦有構(gòu)造上的差異，屬于獨(dú)立的一類瑕疵?！皟凑辟I賣也是學(xué)界的研究熱點(diǎn)之一。最新的研究成果，參見楊建偉：《論“兇宅”買賣糾紛的法律適用》，載《中財(cái)法律評(píng)論》2017年第9卷；尚連杰：《兇宅買賣的效果構(gòu)造》，載《南京大學(xué)學(xué)報(bào)(哲學(xué)·人文科學(xué)·社會(huì)科學(xué))》2017年第5期?；谘芯磕康牡南薅?，本文研究的范圍將不包括這類心理上的瑕疵。其中，將標(biāo)的物本身與外界環(huán)境之關(guān)系融入品質(zhì)概念之范圍，系受到了德國(guó)法的影響。

日本學(xué)界對(duì)物的品質(zhì)概念的認(rèn)識(shí)更多從判例法中發(fā)展而來并不斷變化。初期的判例認(rèn)為品質(zhì)的欠缺主要針對(duì)標(biāo)的物自然的、物理上的、有體的缺陷。至于物與周圍環(huán)境的關(guān)系是否能構(gòu)成品質(zhì)的欠缺，判例的態(tài)度莫衷一是。(11)參見[日]柚木馨·高木多喜男編『新版注釈民法(14)·債権(5)§§549-586』(有斐閣·1993年)，第347-352頁。學(xué)說認(rèn)為瑕疵擔(dān)保制度旨在保護(hù)買受人的正當(dāng)期待，因此應(yīng)盡可能地對(duì)瑕疵概念作擴(kuò)張解釋，基于物與環(huán)境的關(guān)系而產(chǎn)生的瑕疵也應(yīng)包含于品質(zhì)概念之內(nèi)。(12)參見[日]柚木馨·高木多喜男編『新版注釈民法(14)·債権(5)§§549-586』(有斐閣·1993年)，第356頁。20世紀(jì)90年代末，通過實(shí)證研究，房屋買賣糾紛中環(huán)境瑕疵的概念開始被提出。(13)環(huán)境瑕疵概念的使用始于潮見佳男教授的研究，潮見教授在研究房屋買賣合同中的瑕疵糾紛案件時(shí)認(rèn)為應(yīng)區(qū)分該瑕疵是否與物的本體有所關(guān)聯(lián)，因不同種類的瑕疵會(huì)導(dǎo)致其判斷標(biāo)準(zhǔn)有所不同，基于房屋的物理瑕疵與環(huán)境瑕疵而產(chǎn)生的糾紛須作類型化處理。參見[日]潮見佳男「売買目的物における物的瑕疵の帰責(zé)構(gòu)造——最近の裁判例での経験と、理論へのフィードバック(二)」民商法雑誌108巻2號(hào)(1993)，「売買目的物における物的瑕疵の帰責(zé)構(gòu)造(三)――最近の裁判例での経験と、理論へのフィードバック(三)」民商法雑誌108巻3號(hào)(1993)，同·『契約責(zé)任の體系』(有斐閣·2000年)，第333頁以下。此后，瑕疵糾紛案件中的環(huán)境瑕疵的法律問題引起了學(xué)界更多的關(guān)注。(14)日本學(xué)界從環(huán)境瑕疵的類型、判斷標(biāo)準(zhǔn)、責(zé)任構(gòu)成等幾個(gè)角度形成了一系列的研究。代表性文獻(xiàn)，參見[日]小川清一郎「不動(dòng)産売買における環(huán)境瑕疵の保障」明海大學(xué)不動(dòng)産學(xué)部論集第7號(hào)(1999)；[日]熊田裕之「環(huán)境瑕疵と瑕疵擔(dān)保責(zé)任」長(zhǎng)崎大學(xué)総合環(huán)境研究第2巻第2號(hào)(2000)；[日]小西史憲「(判例研究53)マンション売買における環(huán)境的瑕疵と告知レベル——東京高判平成11·9·8 判例時(shí)報(bào)1710號(hào)110頁」不動(dòng)産研究第43號(hào)第1號(hào)(2000年)。在實(shí)務(wù)與理論的研究的積淀之上，日本通說將瑕疵之品質(zhì)概念通過種類的劃分區(qū)分為物理瑕疵、環(huán)境瑕疵。(15)參見[日]山本敬三『民法講義Ⅳ-1 契約』(有斐閣·2005)，第281頁。除物理瑕疵、環(huán)境瑕疵之外，近年來通說根據(jù)實(shí)務(wù)中出現(xiàn)的“兇宅”糾紛的出現(xiàn)添加了心理瑕疵的種類，參見[日]潮見佳男『基本講義 債権各論Ⅰ——契約法·事務(wù)管理·不當(dāng)利得 第3版』(有斐閣·2016年)，第91頁；[日]中田裕康『契約法』(有斐閣·2017年)，第302頁。日本法通過對(duì)瑕疵的品質(zhì)概念的擴(kuò)張解釋，將環(huán)境瑕疵作為獨(dú)立的類型涵涉入其范圍之內(nèi)，其背后的理由是因?yàn)殡S著社會(huì)的發(fā)展和變遷，房屋買賣的瑕疵糾紛樣態(tài)日益多樣化，而環(huán)境瑕疵無論在法律屬性上，還是在判斷標(biāo)準(zhǔn)上都不同于傳統(tǒng)的物理瑕疵，實(shí)務(wù)中有必要將其作為獨(dú)立的瑕疵種類作類型化研究。(16)參見[日]瀬川信久「『瑕疵』の判斷基準(zhǔn)について——瑕疵擔(dān)保論爭(zhēng)から債権法改正後へ——」星野英一先生追悼『日本民法學(xué)の新たな時(shí)代』(有斐閣·2015)，第655頁以下。

(二) 環(huán)境瑕疵概念在我國(guó)《合同法》體系下的生存空間

我國(guó)《合同法》體系下對(duì)物的瑕疵使用的是質(zhì)量瑕疵的概念，如《合同法》第148條規(guī)定：“因標(biāo)的物質(zhì)量不符合質(zhì)量要求，致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的的，買受人可以拒絕接受標(biāo)的物或解除合同……”，第153條規(guī)定：“出賣人應(yīng)當(dāng)按照約定的質(zhì)量要求交付標(biāo)的物。出賣人提供有關(guān)標(biāo)的物質(zhì)量說明的，交付的標(biāo)的物應(yīng)當(dāng)符合該說明的質(zhì)量要求?！弊鳛榉课葙I賣糾紛法律適用主要依據(jù)的《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》(下文簡(jiǎn)稱《商品房買賣解釋》)對(duì)房屋瑕疵的描述也不例外?！渡唐贩抠I賣解釋》第12條規(guī)定：“因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格，買受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持?！钡?3條規(guī)定：“因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用，買受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持?！闭Z義學(xué)而言，質(zhì)量的含義相較之品質(zhì)有所狹窄，解釋學(xué)上能否拓展于物與周圍環(huán)境的關(guān)系不無疑問。(17)參見王洪亮：《債法總論》，北京大學(xué)出版社2016年版，第289頁。本文認(rèn)為，可依據(jù)以下三點(diǎn)理由確立環(huán)境瑕疵概念以適應(yīng)司法實(shí)踐的需求。

首先，雖然條文上對(duì)瑕疵的表述使用的是質(zhì)量概念，但從最高人民法院的官方觀點(diǎn)來看，在評(píng)價(jià)質(zhì)量瑕疵時(shí)，把標(biāo)的物的“應(yīng)有性能”與“實(shí)際性能”的比較作為衡量標(biāo)準(zhǔn)。(18)參見最高人民法院民事審判第二庭編著：《最高人民法院關(guān)于買賣合同司法解釋理解與適用》，人民法院出版社2016版，第503頁?！靶阅堋钡母拍蠲黠@不僅僅限于標(biāo)的物在物理上的特性，亦蘊(yùn)含了標(biāo)的物符合效用的要求。而《商品房買賣解釋》第12條、第13條分別將房屋質(zhì)量不符分為主體質(zhì)量不合格和質(zhì)量不符合居住使用，就文義解釋而言前者的質(zhì)量瑕疵多指物理上的瑕疵，而后者的質(zhì)量瑕疵明顯蘊(yùn)含了更廣泛的解釋空間，為環(huán)境瑕疵納入瑕疵救濟(jì)范圍提供了解釋論上的可能。

其次，我國(guó)司法實(shí)踐發(fā)生的“兇宅”糾紛，該“兇宅”是否具有瑕疵，有學(xué)者根據(jù)多起肯定判決，認(rèn)為應(yīng)對(duì)質(zhì)量作從寬解釋，違反交易習(xí)慣或合同目的亦可納入“違反質(zhì)量要求”的認(rèn)定。(19)參見尚連杰：《兇宅買賣的效果構(gòu)造》，載《南京大學(xué)學(xué)報(bào)(哲學(xué)·人文科學(xué)·社會(huì)科學(xué))》2017年第5期。該觀點(diǎn)可資贊同。任何法律概念隨著社會(huì)的變遷具有流動(dòng)化的特點(diǎn)，其根本目的是為司法實(shí)踐中解決法律糾紛，平衡當(dāng)事人利益，實(shí)現(xiàn)社會(huì)公平正義而服務(wù)的。根據(jù)我國(guó)房屋買賣合同中圍繞房屋外在環(huán)境缺陷而產(chǎn)生的糾紛不斷增多的事實(shí)，將環(huán)境瑕疵納入瑕疵救濟(jì)體系之中，從法政策的角度對(duì)實(shí)現(xiàn)法律特定的價(jià)值理念具有重大意義。

最后，對(duì)質(zhì)量瑕疵概念作擴(kuò)張性解釋，還需要考慮該解釋的規(guī)范意義何在。有觀點(diǎn)認(rèn)為現(xiàn)代社會(huì)的房屋買賣合同中，房屋的利用形態(tài)已經(jīng)多樣化，瑕疵糾紛已不再局限于房屋物理上的使用障礙，環(huán)境瑕疵作為新型的障礙形態(tài)，對(duì)買受人的合同利益亦可能產(chǎn)生重大影響。(20)參見[日]瀬川信久「『瑕疵』の判斷基準(zhǔn)について――瑕疵擔(dān)保論爭(zhēng)から債権法改正後へ――」星野英一先生追悼『日本民法學(xué)の新たな時(shí)代』(有斐閣·2015)，第655-656頁。該觀點(diǎn)對(duì)我國(guó)也具有現(xiàn)實(shí)意義。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們環(huán)境意識(shí)的轉(zhuǎn)變，對(duì)房屋的要求從符合物理上的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)逐漸擴(kuò)展到對(duì)周邊環(huán)境的品質(zhì)追求。因此在處理這類新型瑕疵糾紛時(shí)，環(huán)境瑕疵概念的有用性無法被忽略。

(三) 環(huán)境瑕疵的糾紛類型與特征

房屋買賣合同的環(huán)境瑕疵糾紛類型以何種形式呈現(xiàn)，這些糾紛類型與通常的物理瑕疵有何不同，具有哪些特征，需要通過實(shí)證研究進(jìn)一步明確。

1.類型。關(guān)于房屋買賣的環(huán)境瑕疵的糾紛類型，根據(jù)日本的實(shí)證研究，主要基于房屋外在的噪音污染以及對(duì)房屋的日照、眺望效用的妨礙。(21)參見[日]潮見佳男「売買目的物における物的瑕疵の帰責(zé)構(gòu)造——最近の裁判例での経験と、理論へのフィードバック(二)」民商法雑誌108巻2號(hào)(1993)，「売買目的物における物的瑕疵の帰責(zé)構(gòu)造(三)——最近の裁判例での経験と、理論へのフィードバック(三)」民商法雑誌108巻3號(hào)(1993)，同·『契約責(zé)任の體系』(有斐閣·2000年)，第347-358頁。前者如相鄰的點(diǎn)心制造工廠連日噪音、震動(dòng)導(dǎo)致房屋無法居住。(22)參見大阪地判昭和60年4月26日(判例時(shí)報(bào)1195號(hào)115頁)。后者如附近的十四層高樓導(dǎo)致房屋的眺望、日照效用無法實(shí)現(xiàn)。(23)參見東京地判平成2年6月26日(判例タイムズ743號(hào)190頁)。從我國(guó)的司法實(shí)踐來看，環(huán)境瑕疵也主要集中在這兩類糾紛，根據(jù)中國(guó)裁判文書網(wǎng)上公布的案例，(24)下文所涉的環(huán)境瑕疵的裁判文書均來自中國(guó)裁判文書網(wǎng)(http://wenshu.court.gov.cn/)。下文將選取典型案例作歸納整理。(25)本部分主要是對(duì)原告主張的事實(shí)關(guān)系的歸納整理，對(duì)瑕疵判斷的分析將于后文闡述。為后文論述、分析的便利，本文將對(duì)各個(gè)案件標(biāo)列序號(hào)。

(1) 噪音類?！睞1〕原告以其購(gòu)買的房屋外安裝的水泵產(chǎn)生噪音影響其生活，且經(jīng)物業(yè)修理后噪音仍未消除為由，請(qǐng)求解除合同及房屋升值價(jià)格部分的賠償。(26)參見延安市中級(jí)人民法院(2015)延中民一終字第00547號(hào)民事判決書?！睞2〕原告認(rèn)為其購(gòu)買的房屋室外噪聲不符合保障人體健康的國(guó)家安全標(biāo)準(zhǔn)以及人的正常居住條件，請(qǐng)求修理(使噪音符合安全標(biāo)準(zhǔn)和技術(shù)規(guī)范)和逾期違約金的賠償。(27)參見佛山市中級(jí)人民法院(2014)佛中法民一終字第1754號(hào)民事判決書?！睞3〕原告以其購(gòu)買的房屋地下的供水泵工作時(shí)產(chǎn)生震動(dòng)的噪聲影響居住為由，請(qǐng)求解除合同及裝修的費(fèi)用支出損失。(28)參見天津市濱海新區(qū)人民法院(2015)濱漢民初字第193號(hào)民事判決書。

(2) 日照、眺望類?！睟1〕原告以其購(gòu)買的房屋上方的棧橋影響房屋的通風(fēng)采光以及視野和外部觀感為由，請(qǐng)求解除合同及房屋升值差價(jià)損失。(29)參見淮安市中級(jí)人民法院(2014)淮中民字第1026號(hào)民事判決書?！睟2〕原告認(rèn)為其購(gòu)買的房屋大廳被小區(qū)會(huì)所的建筑物的屋頂遮擋，影響采光和景觀，以房屋存在嚴(yán)重瑕疵為由，請(qǐng)求房屋貶損價(jià)值的賠償。(30)參見溫州市中級(jí)人民法院(2017)浙03民終1743號(hào)民事判決書?！睟3〕原告以被告修建的地下車庫的頂棚遮擋了其購(gòu)買的房屋臥室和客廳的采光為由，拒絕收房并請(qǐng)求采光造成的房屋貶損價(jià)值和逾期違約金的賠償。(31)參見蘭州市城關(guān)區(qū)人民法院(2016)甘0120民初25號(hào)民事判決書?！睟4〕原告以其購(gòu)買的房屋采光不能達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)正常生活造成了嚴(yán)重影響，請(qǐng)求房屋貶損價(jià)值的賠償。(32)參見蘇州工業(yè)園區(qū)人民法院(2014)園民初字第2233號(hào)民事判決書?！睟5〕原告認(rèn)為其購(gòu)買的房屋外的圓形塔樓建筑物嚴(yán)重影響了房屋的采光、通風(fēng)、視野，請(qǐng)求房屋貶損價(jià)值的賠償。(33)參見長(zhǎng)沙市中級(jí)人民法院(2015)長(zhǎng)中民三終字第03939號(hào)民事判決書?！睟6〕原告以其購(gòu)買房屋外的公用部分受他人改作他用影響其房屋的通風(fēng)采光為由，請(qǐng)求房屋貶損價(jià)值的賠償。(34)參見延德市人民法院(2016)浙0182民初04060號(hào)民事判決書?！睟7〕原告認(rèn)為其購(gòu)買的房屋客廳外的建筑橫梁遮擋了其對(duì)小區(qū)中庭花園景觀的眺望權(quán)，嚴(yán)重影響其正常居住使用，請(qǐng)求解除合同。(35)參見成都市中級(jí)人民法院(2013)成民終字第1882號(hào)民事判決書?！睟8〕原告主張被告擅自改變小區(qū)的規(guī)劃，以新建樓盤嚴(yán)重影響到其購(gòu)買房屋的采光環(huán)境，降低原告生活質(zhì)量為由，請(qǐng)求房屋貶損價(jià)值的賠償。(36)參見中山市第一人民法院(2015)中一法民一初字第913號(hào)民事判決書?！睟9〕原告認(rèn)為其購(gòu)買的房屋大廳被屋外物業(yè)建筑物屋頂遮擋，影響房屋的采光、景觀，以房屋存在嚴(yán)重瑕疵為由請(qǐng)求房屋貶損價(jià)值的賠償。(37)參見溫州市中級(jí)人民法院(2013)浙溫民終字第1409號(hào)民事判決書?！睟10〕原告以其購(gòu)買的房屋外的天井和配電室的位置造成對(duì)房屋通風(fēng)、采光的影響為由，請(qǐng)求房屋貶損價(jià)值的賠償。(38)參見北京市第三中級(jí)人民法院(2016)京03民終6247號(hào)民事判決書。〔B11〕原告認(rèn)為其購(gòu)買房屋陽臺(tái)外被水泥墻體遮擋，嚴(yán)重影響房屋的采光、視線和通透性及對(duì)房屋正常的使用，請(qǐng)求房屋貶損價(jià)值的賠償。(39)參見嘉興市南湖區(qū)人民法院(2016)浙0402民初945號(hào)民事判決書。

2.特征。根據(jù)我國(guó)的司法實(shí)踐的環(huán)境瑕疵糾紛內(nèi)容來看，與作為房屋主要質(zhì)量瑕疵的物理瑕疵所不同，基于噪音和日照、眺望糾紛而產(chǎn)生的環(huán)境瑕疵呈現(xiàn)出如下特征。

其一，噪音對(duì)生活的影響以及建筑物等對(duì)房屋日照、眺望功能的妨礙，其產(chǎn)生的直接原因并非房屋本身物理結(jié)構(gòu)上的質(zhì)量瑕疵而引發(fā)的，而是基于房屋的非物理性效用的缺陷而導(dǎo)致。

其二，相較之物理瑕疵比較容易從外觀、形狀上進(jìn)行分辨，對(duì)噪音和日照、眺望這類環(huán)境瑕疵，主要是在買受人實(shí)際使用房屋過程中才察覺之，呈現(xiàn)出隱蔽性的特點(diǎn)。

其三，從當(dāng)事人的請(qǐng)求來看，噪音類的環(huán)境瑕糾紛中當(dāng)事人主要請(qǐng)求解除合同和損害賠償，日照、眺望類的環(huán)境糾紛中當(dāng)事人主要請(qǐng)求減價(jià)的救濟(jì)方式。這種差異體現(xiàn)在環(huán)境瑕疵不同于物理瑕疵，一般無法通過修理等繼續(xù)履行的責(zé)任方式進(jìn)行救濟(jì)。

其四，相比于物理瑕疵強(qiáng)調(diào)物理上的缺陷導(dǎo)致使用上的現(xiàn)實(shí)障礙，噪音、日照和眺望的環(huán)境瑕疵多著眼于房屋的使用或交易價(jià)值的減損可能性。

由于噪音和日照、眺望的環(huán)境瑕疵具有不同于物理瑕疵的獨(dú)特的法律屬性，因此在處理這類瑕疵糾紛時(shí)如何確立判斷的路徑是司法實(shí)踐中面臨的難題。這也是能否將這類新型瑕疵納入瑕疵救濟(jì)體系的關(guān)鍵。

二、瑕疵判斷的基礎(chǔ)理論

(一) 主、客觀瑕疵標(biāo)準(zhǔn)之傳統(tǒng)學(xué)說

根據(jù)舊德國(guó)民法第459條第1款規(guī)定，標(biāo)的物于危險(xiǎn)轉(zhuǎn)移時(shí)須無滅失或減少物之價(jià)值，或物之通?；蚝贤A(yù)定的符合使用之缺陷。對(duì)于該缺陷的判斷標(biāo)準(zhǔn)，初期的實(shí)務(wù)認(rèn)為應(yīng)考察該標(biāo)的物是否欠缺其所屬種類之通常品質(zhì)，而其是否欠缺合同預(yù)定的使用之符合性并非瑕疵判斷的要件，此判斷標(biāo)準(zhǔn)即所謂的客觀瑕疵標(biāo)準(zhǔn)說。(40)參見[日]柚木馨·高木多喜男編『新版注釈民法(14)·債権(5)§§549-586』(有斐閣·1993年)，第343-344頁。和初期判例的立場(chǎng)相反，德國(guó)民法學(xué)說隨后認(rèn)為，瑕疵判斷應(yīng)根據(jù)當(dāng)事人對(duì)標(biāo)的物的種類或特別目的所作出的約定，當(dāng)標(biāo)的物欠缺買主所期待的品質(zhì)而導(dǎo)致物的價(jià)值或符合性滅失或減少時(shí)，應(yīng)認(rèn)定標(biāo)的物具有瑕疵。之后的實(shí)務(wù)也遵從了學(xué)說的主張，瑕疵判斷從客觀瑕疵標(biāo)準(zhǔn)說向主觀瑕疵標(biāo)準(zhǔn)說轉(zhuǎn)變。(41)參見[日]柚木馨·高木多喜男編『新版注釈民法(14)·債権(5)§§549-586』(有斐閣·1993年)，第343-344頁。

新德國(guó)民法采瑕疵擔(dān)保責(zé)任為契約責(zé)任說之后，瑕疵判斷標(biāo)準(zhǔn)確立了以主觀瑕疵標(biāo)準(zhǔn)為主、客觀瑕疵標(biāo)準(zhǔn)為輔的判斷模式。其第434條第1款認(rèn)為瑕疵的判斷首先須根據(jù)當(dāng)事人關(guān)于物的品質(zhì)之合意，只在當(dāng)事人不存在合意時(shí)，應(yīng)判斷物是否符合契約預(yù)定使用或通常使用，即通過客觀標(biāo)準(zhǔn)說進(jìn)行補(bǔ)充，除此之外，根據(jù)第434條第2款，買受人對(duì)出賣人、制造商或輔助人的公開表示，即出賣人對(duì)于廣告或?qū)τ谖锏奶貏e品質(zhì)之陳述具有可期待性時(shí)，該陳述之品質(zhì)亦構(gòu)成瑕疵判斷的標(biāo)準(zhǔn)。(42)參見[日]半田吉信『ドイツ債務(wù)法現(xiàn)代化法概説』(信山社·2003年)，第251頁。值得注意的是，舊德國(guó)民法除第459條第1款確立主、客觀瑕疵標(biāo)準(zhǔn)之外，依照舊民法第459條第2款出賣人尚須承擔(dān)“品質(zhì)保證”的責(zé)任。舊德國(guó)民法對(duì)品質(zhì)合意(主觀瑕疵標(biāo)準(zhǔn))和品質(zhì)保證通過不同條文分別適用，其在要件上不容易區(qū)分，傳統(tǒng)觀點(diǎn)認(rèn)為品質(zhì)保證因出賣人于合同中須有保證負(fù)責(zé)的意志，并受其拘束力約束的表示，其實(shí)質(zhì)是一種擔(dān)保的特約，違反該特約的法律效果表現(xiàn)為履行利益的損害賠償，因而不同于瑕疵擔(dān)保責(zé)任的承擔(dān)方式。參見[日]柚木馨·高木多喜男編『新版注釈民法(14)·債権(5)§§549-586』(有斐閣·1993年)，第344頁，第359頁。但根據(jù)新德國(guó)民法的規(guī)定已不再區(qū)分違反品質(zhì)合意之瑕疵與品質(zhì)保證之瑕疵，而是將對(duì)于品質(zhì)的保證一并納入了主觀瑕疵標(biāo)準(zhǔn)的判斷之中。具體的條文，見新德國(guó)民法第434條第1款：“物與危險(xiǎn)轉(zhuǎn)移時(shí)具有約定之品質(zhì)者，其物為無物之瑕疵。(第1句)品質(zhì)未約定時(shí)，有下列情形之一者，其物為無物之瑕疵：1.該物適合于契約約定之使用，或2.該物適合于通常之使用，并顯示同種類之物通常具有之品質(zhì)，且該品質(zhì)為買受人依其物之種類所期待者。(第2句)”第2款第3：“第2款第2項(xiàng)所稱之品質(zhì)，亦包含依出賣人、制造人(產(chǎn)品責(zé)任法第四條第一款及第二款)或其輔助人特別于廣告或該物特征說明中之公開表示，買受人可得期待之性質(zhì)。但出賣人不知該表示，亦非可得而知該表示于契約成立時(shí)業(yè)以同等方式更正，或不影響購(gòu)買之決定者，不在此限?！迸_(tái)灣大學(xué)法律學(xué)院、臺(tái)大法學(xué)基金會(huì)編譯：《德國(guó)民法典》，北京大學(xué)出版社2017年版，第388頁。

我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)“民法”受德國(guó)法影響，判斷物是否具有瑕疵須考察標(biāo)的物于風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移買受人時(shí)是否具有滅失或減少其價(jià)值之瑕疵與滅失或減少其通常效用，或契約約定效用之瑕疵。前者指物之價(jià)值(交換價(jià)值)是否有瑕疵，后者指物之效用(用益價(jià)值)是否有瑕疵。(43)參見黃茂榮：《買賣法》(增訂七版)，植根法學(xué)叢書2015年版，第290頁。對(duì)于瑕疵判斷的標(biāo)準(zhǔn)，亦有客觀瑕疵標(biāo)準(zhǔn)說與主觀瑕疵標(biāo)準(zhǔn)說的對(duì)立，前者認(rèn)為標(biāo)的物是否具有瑕疵取決于客觀的標(biāo)準(zhǔn)，即標(biāo)的物有無該種類之物通常應(yīng)有的品質(zhì)，而后者認(rèn)為交付標(biāo)的物的品質(zhì)是否具有瑕疵，應(yīng)以當(dāng)事人約定內(nèi)容為基礎(chǔ)。(44)參見陳自強(qiáng)：《契約之內(nèi)容與消滅》(第三版)，元照出版社2016年版，第64-65頁。現(xiàn)今的主流觀點(diǎn)認(rèn)為應(yīng)以主觀瑕疵標(biāo)準(zhǔn)為核心，而輔以客觀瑕疵標(biāo)準(zhǔn)。其中一項(xiàng)重要的理由認(rèn)為如果只采用客觀瑕疵標(biāo)準(zhǔn)說，按客觀瑕疵標(biāo)準(zhǔn)說的定義，如果交付的標(biāo)的物與約定的種類存在不一致，即所謂異類物交付時(shí)并不構(gòu)成瑕疵，此時(shí)僅能依性質(zhì)錯(cuò)誤之規(guī)定撤銷，不僅適用要件相當(dāng)嚴(yán)格，同時(shí)也無法獲得瑕疵擔(dān)保責(zé)任體系下的多樣化救濟(jì)。(45)參見陳自強(qiáng)：《契約之內(nèi)容與消滅》(第三版)，元照出版社2016年版，第65頁。由此觀之，臺(tái)灣法認(rèn)為通過主觀瑕疵標(biāo)準(zhǔn)來闡釋瑕疵概念較之客觀瑕疵標(biāo)準(zhǔn)適用的空間更為廣泛，能更好地保護(hù)買受人之期待而給予充分的救濟(jì)。

日本法上對(duì)瑕疵判斷標(biāo)準(zhǔn)的關(guān)注始于20世紀(jì)50、60年代，學(xué)說受德國(guó)法的影響亦使用主觀瑕疵標(biāo)準(zhǔn)說、客觀瑕疵標(biāo)準(zhǔn)說的理論劃分。(46)日本法上首先使用主觀瑕疵標(biāo)準(zhǔn)說、客觀瑕疵標(biāo)準(zhǔn)說概念的是五十嵐清博士，五十嵐清博士通過比較法的考察，認(rèn)為瑕疵判斷標(biāo)準(zhǔn)的重心已從傳統(tǒng)的客觀瑕疵標(biāo)準(zhǔn)移轉(zhuǎn)到主觀瑕疵標(biāo)準(zhǔn)，瑕疵概念的外延不斷擴(kuò)大。參見[日]五十嵐清『比較民法學(xué)の諸問題』(一粒社·1976年、初出1959年)，第87-90頁。傳統(tǒng)日本法理論認(rèn)為，主觀瑕疵標(biāo)準(zhǔn)是指標(biāo)的物是否具有滅失或減少“當(dāng)事人于合同上預(yù)定的使用之符合性”的缺陷，客觀瑕疵標(biāo)準(zhǔn)是指標(biāo)的物是否欠缺“交易上通常所期待的品質(zhì)”。(47)參見[日]柚木馨『売主瑕疵擔(dān)保責(zé)任の研究』(有斐閣·1963年)，第311頁。初期主觀瑕疵標(biāo)準(zhǔn)說與客觀瑕疵標(biāo)準(zhǔn)說形成對(duì)立之勢(shì)。(48)主張主觀瑕疵標(biāo)準(zhǔn)的代表學(xué)說，參見[日]柚木馨『売主瑕疵擔(dān)保責(zé)任の研究』(有斐閣·1963年)第311頁以下；主張客觀瑕疵標(biāo)準(zhǔn)的代表學(xué)說，參見[日]三宅正男『契約法(各論)上巻』(青林書院新社·1983年)，第318頁以下。之后隨著瑕疵擔(dān)保責(zé)任的性質(zhì)論爭(zhēng)中契約責(zé)任說成為主流，學(xué)界的觀點(diǎn)開始傾向應(yīng)以主觀瑕疵標(biāo)準(zhǔn)作為瑕疵判斷核心。如有觀點(diǎn)認(rèn)為判斷瑕疵是否存在時(shí)，不能僅僅觀察標(biāo)的物是否具備客觀、一般的瑕疵，而應(yīng)考察標(biāo)的物是否具有當(dāng)事人期待的品質(zhì)。(49)參見[日]磯村保「目的物の瑕疵をめぐる法律関係」磯村?！ゆ`田薫·河上正二·中舎寛樹『民法トライアル教室』(有斐閣·1999年)，第306頁。標(biāo)的物的品質(zhì)無法脫離當(dāng)事人的合同進(jìn)行考量，應(yīng)采用主觀瑕疵標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行判斷。(50)參見[日]近江幸治『民法講義V 契約法〔第3版〕』(成文堂·2006年)，第144頁。之后在日本最高裁判所的判例中，最高裁判所確立了主觀瑕疵標(biāo)準(zhǔn)，認(rèn)為瑕疵的有無應(yīng)以當(dāng)事人在合同中預(yù)定的關(guān)于“應(yīng)有品質(zhì)”的約定為判斷依據(jù)。(51)該案的爭(zhēng)點(diǎn)是土地買賣合同締結(jié)后，土地含有的氟超過法令的新的規(guī)制基準(zhǔn)是否構(gòu)成瑕疵。最高裁判所認(rèn)為當(dāng)事人締結(jié)合同時(shí)對(duì)土地不含有氟或者可能影響人體健康的一切物質(zhì)并無特別約定，應(yīng)否認(rèn)瑕疵的存在。參見最判平22年6月1日(最高裁判所民集判例集64巻4號(hào)953頁)，判例分析參見[日]田中洋「ふっ素による土壌汚染と売主の瑕疵擔(dān)保責(zé)任:最判平成二二年六月一日民集六四巻四號(hào)九五三頁の検討」神戸法學(xué)雑誌60巻3·4號(hào)(2011)?，F(xiàn)今主觀瑕疵標(biāo)準(zhǔn)成為了學(xué)界的通說。(52)參見[日]潮見佳男『基本講義 債権各論Ⅰ——契約法·事務(wù)管理·不當(dāng)利得 第3版』(有斐閣·2016年)，第90頁；[日]中田?？怠浩跫s法』(有斐閣·2017年)，第302頁。

(二)主、客觀瑕疵標(biāo)準(zhǔn)與合同解釋

現(xiàn)代瑕疵判斷理論中，傳統(tǒng)的主、客觀瑕疵標(biāo)準(zhǔn)的適用面臨著一系列新的課題。如傳統(tǒng)的主觀瑕疵概念中的“合同預(yù)定的使用之符合性”所指的范圍并不明確，其意指僅欠缺預(yù)定或特定之品質(zhì)，還是指包括欠缺符合當(dāng)事人預(yù)定或特定的使用目的或合同目的之品質(zhì)。(53)參見[日]瀬川信久「『瑕疵』の判斷基準(zhǔn)について——瑕疵擔(dān)保論爭(zhēng)から債権法改正後へ——」星野英一先生追悼『日本民法學(xué)の新たな時(shí)代』(有斐閣·2015)，第653頁。在瑕疵擔(dān)保責(zé)任采契約責(zé)任說的前提下，“預(yù)定”之用語并不精確，無法作為瑕疵判斷的標(biāo)準(zhǔn)，“當(dāng)事人合意”的表述更為適合。(54)參見[日]熊田裕之「民法七〇條の『瑕疵』概念に関する一考察」法學(xué)新報(bào)105巻(2·3號(hào))(1998)。瑕疵判斷須基于當(dāng)事人于“個(gè)別合同、合意中所約定的品質(zhì)或目的”。(55)參見[日]沖野真已「『責(zé)二スへき事由』·過失·瑕疵·欠陥(不可抗力)」法學(xué)教室164號(hào)(1994年)。另一方面，當(dāng)事人的合意內(nèi)容的確立與“作為標(biāo)的物有無該種類之物通常應(yīng)有的品質(zhì)”或“交易上通常期待之品質(zhì)”的客觀瑕疵標(biāo)準(zhǔn)亦相互流動(dòng)和作用。(56)參見[日]瀬川信久「『瑕疵』の判斷基準(zhǔn)について——瑕疵擔(dān)保論爭(zhēng)から債権法改正後へ——」星野英一先生追悼『日本民法學(xué)の新たな時(shí)代』(有斐閣·2015)，第654頁。因此，新近觀點(diǎn)認(rèn)為瑕疵判斷的本質(zhì)是合同解釋的過程。(57)參見[日]沖野真已「『責(zé)二スへき事由』·過失·瑕疵·欠陥(不可抗力)」法學(xué)教室164號(hào)(1994年)；[日]潮見佳男『基本講義 債権各論Ⅰ——契約法·事務(wù)管理·不當(dāng)利得 第3版』(有斐閣·2016年)，第90頁；[日]中田?？怠浩跫s法』(有斐閣·2017年)，第302頁。而主、客觀瑕疵標(biāo)準(zhǔn)即是起到規(guī)范解釋的作用。(58)參見[日]潮見佳男「売買·請(qǐng)負(fù)の擔(dān)保責(zé)任——契約不適合構(gòu)成を介在した債務(wù)不履行責(zé)任への統(tǒng)合·一元化」特集「民法(債権関係)改正のエッセンス：各論」NBL1045號(hào)(2015年)。

上述理論的變化是隨著現(xiàn)代社會(huì)瑕疵概念的不斷擴(kuò)張，單一的主觀或者客觀的瑕疵標(biāo)準(zhǔn)已無法應(yīng)對(duì)瑕疵糾紛的多樣化。其核心思想是通過合同解釋的技術(shù)，使主、客觀瑕疵標(biāo)準(zhǔn)在瑕疵判斷中更加開放化、靈活化，從而能適用于不同瑕疵類型的判斷之中。而對(duì)于實(shí)務(wù)中產(chǎn)生的環(huán)境瑕疵類型，須根據(jù)其特征建構(gòu)適合的判斷體系。(59)參見[日]中田裕康『契約法』(有斐閣·2017年)，第302頁。環(huán)境瑕疵的判斷中，如何通過合同解釋的技術(shù)確定合同內(nèi)容的過程尤為重要。(60)參見[日]潮見佳男『基本講義 債権各論Ⅰ——契約法·事務(wù)管理·不當(dāng)利得 第3版』(有斐閣·2016年)，第91頁。

三、環(huán)境瑕疵判斷的解釋學(xué)構(gòu)造

針對(duì)我國(guó)實(shí)務(wù)中產(chǎn)生的環(huán)境瑕疵糾紛，應(yīng)在我國(guó)《合同法》體系以及法院判決的基礎(chǔ)之上，結(jié)合前述瑕疵判斷理論，對(duì)此類瑕疵的判斷建構(gòu)規(guī)范性解釋路徑以指導(dǎo)司法實(shí)踐的適用。

(一)環(huán)境瑕疵判斷的規(guī)范體系

1.請(qǐng)求權(quán)基礎(chǔ)。關(guān)于房屋買賣的質(zhì)量瑕疵糾紛，買受人依據(jù)《合同法》第148條、第155條(61)我國(guó)《合同法》第148條規(guī)定：“因標(biāo)的物質(zhì)量不符合質(zhì)量要求，致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的的，買受人可以拒絕接受標(biāo)的物或者解除合同。……”第155條規(guī)定：“出賣人交付的標(biāo)的物不符合質(zhì)量要求的，買受人可以依照本法第一百十一條的規(guī)定要求承擔(dān)違約責(zé)任?！闭?qǐng)求瑕疵救濟(jì)自無異議。此外，如果買賣合同的標(biāo)的物的對(duì)象為房屋，《商品房買賣解釋》第12條、第13條(62)《商品房買賣解釋》第12條規(guī)定：“因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格，買受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持?！钡?3條規(guī)定：“因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用，買受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持?！睂⒎课葙|(zhì)量糾紛區(qū)分為“主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格”“嚴(yán)重影響正常居住使用”兩種情況，其也可作為買受人的請(qǐng)求權(quán)基礎(chǔ)。需要注意的是，對(duì)于環(huán)境瑕疵糾紛的適用，由于《商品房買賣解釋》第12條“主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格”只適用于房屋主體基礎(chǔ)工程的質(zhì)量問題，(63)參見最高人民法院民事審判第一庭編著：《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件司法解釋的理解與適用》，人民法院出版社2015年版，第154頁。顯然針對(duì)的是房屋的物理瑕疵。由于環(huán)境瑕疵的法律屬性與特征不同于傳統(tǒng)的物理瑕疵，因此環(huán)境瑕疵糾紛并不屬于《商品房買賣解釋》第12條適用的范圍?！渡唐贩抠I賣解釋》第13條“嚴(yán)重影響正常居住使用”是否能包括環(huán)境瑕疵的糾紛類型？(64)就官方舉出的實(shí)例而言，仍主要集中于房屋漏水、電線漏電等物理瑕疵而導(dǎo)致嚴(yán)重影響居住使用的情形。參見最高人民法院民事審判第一庭編著：《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件司法解釋的理解與適用》，人民法院出版社2015年版，第169-170頁。從文義解釋來看，“嚴(yán)重影響正常居住使用”并不限定物理瑕疵的類型，其涵涉的范圍明顯更廣。司法實(shí)踐中，環(huán)境瑕疵糾紛也多圍繞房屋的“居住使用”而產(chǎn)生。因此，解釋學(xué)上《商品房買賣解釋》第13條應(yīng)作為環(huán)境瑕疵糾紛的請(qǐng)求權(quán)基礎(chǔ)。

2.瑕疵判斷規(guī)則。針對(duì)《合同法》第148條、第155條的請(qǐng)求權(quán)基礎(chǔ)，對(duì)于瑕疵的判斷主要是根據(jù)《合同法》第153條、第154條、第61條以及第62條第1項(xiàng)。(65)我國(guó)《合同法》第153條規(guī)定：“出賣人應(yīng)當(dāng)按照約定的質(zhì)量要求交付標(biāo)的物。出賣人提供有關(guān)標(biāo)的物質(zhì)量說明的，交付的標(biāo)的物應(yīng)當(dāng)符合該說明的質(zhì)量要求?！钡?54條規(guī)定：“當(dāng)事人對(duì)標(biāo)的物的質(zhì)量要求沒有約定或約定不明確，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的，適用本法第六十二條第一項(xiàng)的規(guī)定?！钡?1條規(guī)定：“合同生效后，當(dāng)事人就質(zhì)量、價(jià)款或者報(bào)酬、履行地點(diǎn)等內(nèi)容沒有約定或者約定不明確的，可以協(xié)議補(bǔ)充；不能達(dá)成補(bǔ)充協(xié)議的，按照合同有關(guān)條款或者交易習(xí)慣確定?！钡?2條第1項(xiàng)規(guī)定：“當(dāng)事人就有關(guān)合同內(nèi)容約定不明確，依照本法第61條的規(guī)定仍不能確定的，適用下列規(guī)定：(一)質(zhì)量要求不明確的，按照國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)履行；沒有國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的，按照通常標(biāo)準(zhǔn)或者符合合同目的的特定標(biāo)準(zhǔn)履行?！币罁?jù)《合同法》的規(guī)定，對(duì)于標(biāo)的物是否存在瑕疵確立如下的判斷規(guī)則：首先，應(yīng)依照當(dāng)事人約定的質(zhì)量要求或標(biāo)的物說明的質(zhì)量要求。其次，在無約定質(zhì)量要求或約定不明時(shí)，根據(jù)協(xié)議補(bǔ)充、協(xié)議不成的，根據(jù)合同有關(guān)條款或者交易習(xí)慣解釋。最后，仍然不能確定的，根據(jù)國(guó)家、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)；沒有國(guó)家、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的，根據(jù)通常標(biāo)準(zhǔn)或者符合合同目的的特定標(biāo)準(zhǔn)。另一方面，針對(duì)《商品房買賣解釋》第12條、第13條的請(qǐng)求權(quán)基礎(chǔ)，根據(jù)官方的觀點(diǎn)，對(duì)不同的質(zhì)量糾紛作具體判斷時(shí)，兩者依據(jù)的判斷規(guī)則顯然有所不同。前者“主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格”主要依據(jù)法律、行政法規(guī)等規(guī)定的國(guó)家、行業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)。(66)如《建筑工程質(zhì)量檢驗(yàn)評(píng)定統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)》《建筑安裝工程施工及驗(yàn)收規(guī)范》等，參見最高人民法院民事審判第一庭編著：《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件司法解釋的理解與適用》，人民法院出版社2015年版，第155頁。而后者“嚴(yán)重影響正常居住使用”則是直接依據(jù)《合同法》的判斷規(guī)則予以靈活處理。(67)參見最高人民法院民事審判第一庭編著：《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件司法解釋的理解與適用》，人民法院出版社2015年版，第167頁。

3.環(huán)境瑕疵判斷的規(guī)范基礎(chǔ)。根據(jù)上文的分析可得出，無論是基于《合同法》第148條、第155條的請(qǐng)求權(quán)基礎(chǔ)，還是基于《商品房買賣解釋》第13條的請(qǐng)求權(quán)基礎(chǔ)，房屋是否存在環(huán)境瑕疵終究需要回到《合同法》確立的規(guī)則下去作判斷。根據(jù)《合同法》確立的瑕疵判斷規(guī)則，學(xué)界通說認(rèn)為，我國(guó)合同法采取了主、客觀瑕疵標(biāo)準(zhǔn)的雙重確定模式。(68)參見崔建遠(yuǎn)：《合同法》，北京大學(xué)出版社2013年版，第446頁；王洪亮：《債法總論》，北京大學(xué)出版社2016年版，第289頁。由此觀之，我國(guó)《合同法》立法過程中吸取了各個(gè)國(guó)家或地區(qū)的立法、學(xué)說和實(shí)務(wù)經(jīng)驗(yàn)，凸顯了晚近立法的優(yōu)勢(shì)，在瑕疵判斷標(biāo)準(zhǔn)之立法技術(shù)上較之大陸法系各國(guó)或地區(qū)更加細(xì)膩和完備，體現(xiàn)在確立了以尊重當(dāng)事人合意為中心的主觀瑕疵標(biāo)準(zhǔn)，在合意內(nèi)容無法確定時(shí)，將一系列客觀瑕疵標(biāo)準(zhǔn)作為補(bǔ)充規(guī)范并通過具體化規(guī)定使法律適用更加明確。

另一方面，雖然《合同法》對(duì)瑕疵判斷規(guī)則的主、客觀要素作了具體的排序，但在適用中仍有很多不確定因素。根據(jù)官方的立場(chǎng)，當(dāng)事人的約定標(biāo)準(zhǔn)仍在一定情況下受限于合同訂立目的與當(dāng)事人信賴的制約，而一系列的客觀瑕疵標(biāo)準(zhǔn)也并非一定按照《合同法》的基本排序進(jìn)行適用，需要法院根據(jù)具體的案件類型作綜合判斷和自由裁量。(69)參見最高人民法院民事審判第二庭編著：《最高人民法院關(guān)于買賣合同司法解釋理解與適用》，人民法院出版社2016年版，第504頁。此外，如何將這些抽象的標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)不同的瑕疵類型轉(zhuǎn)化為具體可操作的規(guī)范性判斷要素，需要通過司法實(shí)踐的檢驗(yàn)作進(jìn)一步分析。因此，和大陸法系國(guó)家或地區(qū)瑕疵判斷理論所面臨的課題相同，對(duì)于我國(guó)環(huán)境瑕疵的判斷，須根據(jù)其特征通過合同的規(guī)范性解釋去建構(gòu)適合的判斷進(jìn)路。

(二) 環(huán)境瑕疵判斷之技術(shù)連接點(diǎn) —— 合同目的

傳統(tǒng)的主觀瑕疵標(biāo)準(zhǔn)是以當(dāng)事人對(duì)標(biāo)的物的品質(zhì)的特定或預(yù)定為判斷的基礎(chǔ)。質(zhì)言之，判斷預(yù)設(shè)的前提是對(duì)標(biāo)的物的品質(zhì)有直接的合意。但隨著瑕疵概念的擴(kuò)張，瑕疵種類的多樣化，當(dāng)事人對(duì)物的品質(zhì)沒有合意時(shí)，當(dāng)事人之于合同的目的應(yīng)成為瑕疵判斷的首要因素。(70)20世紀(jì)90年代后的日本瑕疵判斷理論中，主張合同目的之于瑕疵判斷優(yōu)先地位的學(xué)說明顯增多。參見[日]沖野真已「『責(zé)二スへき事由』·過失·瑕疵·欠陥(不可抗力)」法學(xué)教室164號(hào)(1994年)；[日]北川善太郎『債権総論[第3版]』(有斐閣·2004)，第133頁；[日]近江幸治『民法講義V 契約法〔第3版〕』(成文堂·2006年)，第144頁。對(duì)于環(huán)境瑕疵的糾紛類型，瑕疵的判斷應(yīng)考察是否符合當(dāng)事人的合同目的。(71)潮見教授通過對(duì)房屋瑕疵糾紛的實(shí)證研究，認(rèn)為根據(jù)房屋的環(huán)境瑕疵的特征，判斷的核心應(yīng)依據(jù)當(dāng)事人的合同目的。參見[日]潮見佳男「売買目的物における物的瑕疵の帰責(zé)構(gòu)造——最近の裁判例での経験と、理論へのフィードバック(二)」民商法雑誌108巻2號(hào)(1993)，「売買目的物における物的瑕疵の帰責(zé)構(gòu)造(三)――最近の裁判例での経験と、理論へのフィードバック(三)」民商法雑誌108巻3號(hào)(1993)，同·『契約責(zé)任の體系』(有斐閣·2000年)，第383頁。

我國(guó)《合同法》的瑕疵判斷規(guī)則將“按照通常標(biāo)準(zhǔn)或者符合合同目的的特定標(biāo)準(zhǔn)”作為瑕疵判斷的重要的補(bǔ)充規(guī)范。官方的觀點(diǎn)也指出，對(duì)于未明確約定質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的，主觀上要符合于合同目的。(72)參見最高人民法院民事審判第二庭編著：《最高人民法院關(guān)于買賣合同司法解釋理解與適用》，人民法院出版社2016年版，第505頁。就我國(guó)司法實(shí)踐而言，環(huán)境瑕疵糾紛的產(chǎn)生多源于當(dāng)事人未對(duì)房屋外在的環(huán)境條件作出直接的約定，對(duì)于噪音和日照、眺望是否滿足買受人的某種預(yù)期也難依據(jù)其他客觀瑕疵標(biāo)準(zhǔn)去作衡量，因此合同目的在這些瑕疵判斷中顯得尤為重要。但應(yīng)考察的是，合同目的是如何作用于環(huán)境瑕疵的判斷，這取決于對(duì)合同目的的規(guī)范性解釋。

1.房屋買賣合同目的之通常解釋 —— 居住使用。買受人通過買賣合同取得房屋其首要目的為“居住使用”自不待言?！渡唐贩抠I賣解釋》第13條“嚴(yán)重影響正常居住使用”的瑕疵救濟(jì)要件亦表明“居住使用”是實(shí)現(xiàn)買受人合同利益的重要目的。當(dāng)《商品房買賣解釋》第13條可作為環(huán)境瑕疵糾紛的請(qǐng)求權(quán)基礎(chǔ)時(shí)，通過考察房屋外在的環(huán)境條件是否符合買受人的“居住使用”的目的應(yīng)成為環(huán)境瑕疵判斷重要路徑之一。

司法實(shí)踐中，無論是噪音類瑕疵糾紛，還是日照、眺望類瑕疵糾紛，“居住使用”對(duì)瑕疵判斷起著至關(guān)重要的作用。噪音類瑕疵糾紛中，案例〔A1〕法院認(rèn)為噪音對(duì)原告生活影響較大，原告之生活居住目的無法實(shí)現(xiàn)。案例〔A3〕法院同樣認(rèn)為噪音嚴(yán)重影響原告對(duì)房屋的正常居住使用功能，使原告購(gòu)買房屋目的落空。案例〔A2〕中，雖然法院否定了瑕疵的存在，但理由之一認(rèn)為被告進(jìn)行了必要的降噪義務(wù)，減少了對(duì)原告生活居住的影響。同樣，日照、眺望類瑕疵糾紛中，案例〔B1〕法院認(rèn)為房屋存在對(duì)居住環(huán)境有重大不利影響的質(zhì)量問題，案例〔B4〕法院認(rèn)為房屋存在使用功能的瑕疵。

學(xué)理上，合同目的的解釋含有主、客觀標(biāo)準(zhǔn)的要素，客觀解釋要求獨(dú)立于當(dāng)事人的合同意思，通過把握合同所屬的類型而客觀導(dǎo)出合同之目的。(73)參見[日]森田修『契約規(guī)範(fàn)の法學(xué)的構(gòu)造』(商事法務(wù)·2016年)，第191-192頁。本文認(rèn)為，在標(biāo)的物為房屋的合同類型之下，“居住使用”的目的即是對(duì)房屋買賣具有的通常目的之解釋，無須按照當(dāng)事人的約定而推定之。同時(shí)，“居住使用”的目的亦是房屋買賣合同中最重要的目的，對(duì)實(shí)現(xiàn)當(dāng)事人最基本的合同利益具有重要意義。因此房屋瑕疵糾紛類型上，無論是內(nèi)在的物理上問題，還是外在的環(huán)境上問題，只要該缺陷影響到買受人的“居住使用”的目的，就應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該房屋存在瑕疵。

2.房屋買賣合同目的之?dāng)U張解釋 —— 舒適享用。房屋買賣的合同目的除了通常之“居住使用”的目的，有無其他目的之解釋的可能性進(jìn)而影響瑕疵判斷。一般意義上，如果當(dāng)事人對(duì)房屋買賣的合同目的有明確的特殊約定，從其約定自不待言。但正如環(huán)境瑕疵糾紛的產(chǎn)生多源于當(dāng)事人對(duì)環(huán)境條件未約定或約定不明，更不用說對(duì)合同目的作出特殊約定。另一方面，雖然通過合同目的的通常解釋對(duì)瑕疵判斷起到作用，但并非所有的環(huán)境瑕疵都會(huì)影響到買受人的“居住使用”的目的。學(xué)理上雖然一般將“居住使用”作為房屋買賣的首要的功能，承認(rèn)其第一性的合同目的。(74)參見[日]田中志津子「私生活における眺望利益の経済的価値」平野裕之·長(zhǎng)坂純·有賀恵美子『現(xiàn)代民事法の課題——新美育文先生還暦記念』(信山社·2009)，第357頁。但并非意味“居住使用”的目的就是房屋買賣的唯一目的。(75)參見[日]柚木馨·高木多喜男編『新版注釈民法(14)·債権(5)』(有斐閣·1993年)，第355頁?！熬幼∈褂谩敝荒軡M足房屋買受人對(duì)房屋傳統(tǒng)效用上的利用，但在房屋新的利用的形態(tài)之下無法實(shí)現(xiàn)房屋買受人的合同利益，因此探討有無其他合同目的的解釋之可能性顯得至關(guān)重要。(76)參見[日]瀬川信久「『瑕疵』の判斷基準(zhǔn)について――瑕疵擔(dān)保論爭(zhēng)から債権法改正後へ——」星野英一先生追悼『日本民法學(xué)の新たな時(shí)代』(有斐閣·2015)，第655-656頁。

司法實(shí)踐中，在一些環(huán)境瑕疵的判斷中，法院已嘗試對(duì)合同目的作擴(kuò)張性的解釋。案例〔B7〕法院認(rèn)為房屋外的建筑橫梁客觀上對(duì)原告觀景視線形成了阻擋，影響了原告的居住感受，降低了房屋的品質(zhì)，屬于房屋的重大瑕疵。案例〔B8〕法院認(rèn)為房屋外在的其他樓房的高度影響了原告房屋的采光、眺望，使原告居住舒適度受到影響，對(duì)原告合法權(quán)益造成損害。上述案件中，法院對(duì)于買受人的“居住感受”“舒適度”等因素的考慮，已明顯脫離了房屋通常之“居住使用”的目的，而是將買受人的主觀意圖、利益融入合同目的，其實(shí)質(zhì)是實(shí)現(xiàn)買受人對(duì)房屋的舒適享用的目的。問題是這種擴(kuò)張性的解釋是否具有理論依據(jù)。日本有學(xué)者認(rèn)為合同目的是融合了當(dāng)事人內(nèi)心事實(shí)的主觀要素和與合同意思相獨(dú)立的客觀要素的流動(dòng)化的概念。當(dāng)事人的合意內(nèi)容可借助合同目的將欠缺的部分通過自我修復(fù)而實(shí)現(xiàn)。(77)參見[日]森田修『契約規(guī)範(fàn)の法學(xué)的構(gòu)造』(商事法務(wù)·2016年)，第191-192頁。這里的“欠缺的部分”，依筆者的理解意旨未通過外在形式而予以表現(xiàn)出來的當(dāng)事人的內(nèi)心意思、意圖。我國(guó)也有學(xué)者認(rèn)為，合同目的可緩和典型交易目的(效果意思)的剛性，將當(dāng)事人的主觀意圖(接近于動(dòng)機(jī))納入合同中使其產(chǎn)生規(guī)范效應(yīng)。(78)參見單峰：《論“合同目的”的規(guī)范效應(yīng)》，載《南京師大學(xué)報(bào)(社會(huì)科學(xué)版)》2017年第4期。

通過合同目的的擴(kuò)張解釋，將買受人之于合同的主觀感受融入合同的內(nèi)容，實(shí)現(xiàn)對(duì)買受人的救濟(jì)具有重要意義。但仍須進(jìn)一步回答之于環(huán)境瑕疵糾紛中，該解釋的合理性。本文認(rèn)為，這是由于環(huán)境瑕疵不同于物理瑕疵的特性所決定的。物理瑕疵所針對(duì)的對(duì)象是標(biāo)的物本身，往往體現(xiàn)在物的客觀屬性。而環(huán)境瑕疵所針對(duì)的是人的主觀感受，常體現(xiàn)在人的主觀屬性。人的主觀屬性決定了對(duì)這類瑕疵的判斷，無法脫離人的主觀意圖、利益，因此在一些環(huán)境瑕疵糾紛中，買受人對(duì)于環(huán)境的期待上升到對(duì)房屋的“舒適享用”時(shí)，需要借助合同目的的擴(kuò)張解釋來實(shí)現(xiàn)買受人的信賴保護(hù)。

(三)環(huán)境瑕疵判斷之規(guī)范性評(píng)價(jià)要素

借助合同目的對(duì)環(huán)境瑕疵作判斷，無論是通常目的之解釋，還是擴(kuò)大目的之解釋，無一不是從買受人救濟(jì)的角度建構(gòu)的。但這種解釋同時(shí)須受到規(guī)范性的評(píng)價(jià)，否則不受限的解釋無疑會(huì)對(duì)出賣人的權(quán)益造成侵害。因此，環(huán)境瑕疵的判斷過程中，應(yīng)考慮哪些規(guī)范性要素以平衡雙方當(dāng)事人的利益是值得探討的課題。

1.理性人標(biāo)準(zhǔn)。理性人標(biāo)準(zhǔn)廣泛適用于我國(guó)私法的各個(gè)領(lǐng)域，是一個(gè)富有彈性的工具，對(duì)各類價(jià)值的實(shí)現(xiàn)和平衡具有重要意義。(79)參見葉金強(qiáng)：《私法中理性人標(biāo)準(zhǔn)之構(gòu)建》，載《法學(xué)研究》2015年第1期。環(huán)境瑕疵的判斷中，個(gè)人的主觀感受對(duì)瑕疵的判斷不具有絕對(duì)性，(80)參見[日]熊田裕之「環(huán)境瑕疵と瑕疵擔(dān)保責(zé)任」長(zhǎng)崎大學(xué)総合環(huán)境研究第2巻第2號(hào)(2000)。須受到社會(huì)一般觀念和通常忍受限度的限制。(81)參見[日]瀬川信久「『瑕疵』の判斷基準(zhǔn)について——瑕疵擔(dān)保論爭(zhēng)から債権法改正後へ——」星野英一先生追悼『日本民法學(xué)の新たな時(shí)代』(有斐閣·2015)，第658頁。

日本法關(guān)于環(huán)境瑕疵判斷的實(shí)務(wù)中，理性人標(biāo)準(zhǔn)被頻繁運(yùn)用。有判決認(rèn)為買受人購(gòu)買的公寓的防音性無法達(dá)到“一般人所能接受的噪音程度”的性能而肯定瑕疵的存在。(82)參見福岡地判平成3年12月26日(判例時(shí)報(bào)1411號(hào)101頁)。也有判決認(rèn)為“房屋所處周邊的居民沒有對(duì)噪音申訴”，因此該噪音并不構(gòu)成房屋的瑕疵。(83)參見大阪地裁昭和60年4月26日(判例時(shí)報(bào)1195號(hào)115頁)。此外，對(duì)于“不適宜居住”的認(rèn)定，有法院認(rèn)為“僅僅根據(jù)買受人的個(gè)人之不適宜居住的感受是不夠的，還應(yīng)從一般人的角度，對(duì)該房屋不適宜居住是否達(dá)到合理性的程度作出判斷?！?84)參見橫浜地判平成元年9月7日(判例時(shí)報(bào)1352號(hào)126頁)。理性人標(biāo)準(zhǔn)在我國(guó)的環(huán)境瑕疵糾紛中也有所適用。案例〔B11〕法院認(rèn)為雖然原告買賣房屋的辦公目的不受影響，但采光、視線沒有達(dá)到理性購(gòu)房者的正常的心理預(yù)期，應(yīng)認(rèn)定房屋存在瑕疵。

本文認(rèn)為，理性人標(biāo)準(zhǔn)對(duì)環(huán)境瑕疵的判斷十分重要。個(gè)人環(huán)境意識(shí)的高低、對(duì)于環(huán)境條件的需求千差萬別，如果只是建立在買受人個(gè)體之上的特殊感受而作判斷，會(huì)形成對(duì)出賣人的合理信賴造成不當(dāng)侵害。因此對(duì)環(huán)境瑕疵作判斷時(shí)，須引入理性人標(biāo)準(zhǔn)，從社會(huì)一般觀念的角度對(duì)買受人之于房屋外在環(huán)境的意圖、期待是否合理作規(guī)范性的評(píng)價(jià)。

2.房屋貶損價(jià)值。環(huán)境瑕疵判斷中，房屋的交易價(jià)值是否受到減損也是瑕疵判斷重要的規(guī)范評(píng)價(jià)要素。(85)參見[日]潮見佳男「売買目的物における物的瑕疵の帰責(zé)構(gòu)造——最近の裁判例での経験と、理論へのフィードバック(二)」民商法雑誌108巻2號(hào)(1993)，「売買目的物における物的瑕疵の帰責(zé)構(gòu)造(三)——最近の裁判例での経験と、理論へのフィードバック(三)」民商法雑誌108巻3號(hào)(1993)，同·『契約責(zé)任の體系』(有斐閣·2000年)，第383頁。從我國(guó)的環(huán)境瑕疵糾紛的司法實(shí)踐來看，認(rèn)定房屋是否蘊(yùn)含眺望之目的時(shí)，房屋的交易價(jià)值成為判斷的關(guān)鍵。案例〔B2〕法院認(rèn)為根據(jù)房屋宣傳、位置、模型、價(jià)格應(yīng)認(rèn)定系爭(zhēng)房屋為江景房，因此原告眺望江景的視線受阻，導(dǎo)致房屋價(jià)值上的貶值，被告應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。同樣，案例〔B9〕法院認(rèn)為被告雖然抗辯房屋價(jià)格包括非江景房的因素，但與不同方位、樓層房屋價(jià)格的差價(jià)比較，足以認(rèn)定該房屋為江景房。此外，也有法院繞過合同目的，直接依據(jù)房屋外在環(huán)境條件是否導(dǎo)致房屋價(jià)值上的貶損作出判斷。案例〔B10〕法院認(rèn)為房屋外的天井和配電室的存在對(duì)房屋的市場(chǎng)價(jià)值造成一定的不利影響，被告應(yīng)對(duì)此損失進(jìn)行賠償。

本文認(rèn)為，房屋除其本身的使用價(jià)值之外，不能忽略其交易價(jià)值的一面。如果說房屋的“居住使用”強(qiáng)調(diào)的是房屋的利用可能性，房屋買賣的其他目的主要體現(xiàn)在交易價(jià)值上。擁有良好的日照、眺望的房屋，其交易價(jià)值必然提升。因此，判斷房屋是否具有買受人主張的環(huán)境瑕疵，也應(yīng)認(rèn)定買受人付出的價(jià)金和該房屋在市場(chǎng)上評(píng)估的客觀價(jià)值是否具有等值關(guān)系。換言之，只有當(dāng)房屋的價(jià)金與房屋的市場(chǎng)價(jià)值明顯欠缺此種均衡關(guān)系而造成房屋的價(jià)值貶損時(shí)，才能肯定該類環(huán)境瑕疵的存在。

3.出賣人可支配性。環(huán)境瑕疵判斷中，由于房屋外在的環(huán)境條件具有不斷變化的特點(diǎn)，任何時(shí)候使出賣人承擔(dān)對(duì)該環(huán)境條件的瑕疵擔(dān)保責(zé)任是不合理的。因此出賣人對(duì)于該環(huán)境條件是否具有可支配性應(yīng)成為評(píng)價(jià)的因素。如房屋無法實(shí)現(xiàn)日照、眺望的利益，但產(chǎn)生的原因?qū)儆诜浅鲑u人可支配的領(lǐng)域，應(yīng)否定環(huán)境瑕疵的存在。(86)參見[日]熊田裕之「環(huán)境瑕疵と瑕疵擔(dān)保責(zé)任」長(zhǎng)崎大學(xué)総合環(huán)境研究第2巻第2號(hào)(2000)。根據(jù)公正交易的觀點(diǎn)，出賣人如果對(duì)影響房屋利用的環(huán)境條件無法支配時(shí)，買主對(duì)于賣主的信賴應(yīng)受到保護(hù)的必要程度就不能太高。(87)參見[日]小川清一郎「不動(dòng)産売買における環(huán)境瑕疵の保障」明海大學(xué)不動(dòng)産學(xué)部論集第7號(hào)(1999)。

就我國(guó)司法實(shí)踐的多起判決而言，對(duì)于影響買受人的環(huán)境條件，出賣人是否具有可支配性已成為瑕疵判斷的關(guān)鍵。案例〔B3〕法院認(rèn)為房屋采光有所遮擋是基于被告建成的地下車庫的事實(shí)，肯定了房屋瑕疵的存在。該案表明瑕疵產(chǎn)生的原因源于被告的修建行為，即該瑕疵屬于被告支配的范圍之內(nèi)。案例〔B5〕一審法院認(rèn)為圓形塔樓嚴(yán)重影響房屋的采光、通風(fēng)、視野，肯定房屋瑕疵的存在，二審法院因二審中被告主動(dòng)拆除了塔樓，排除了對(duì)原告的妨礙而否定了房屋存在瑕疵。該案的判決形式上依據(jù)的是該環(huán)境瑕疵的存在是否消除的事實(shí)，其實(shí)質(zhì)可解釋為出賣人對(duì)環(huán)境瑕疵的消除是否具有可能性(可支配性)。案例〔B6〕法院認(rèn)為原告主張的采光通風(fēng)的瑕疵，因其鄰居裝修而受之影響，不屬于與被告的房屋買賣合同調(diào)整的范圍。該案的審理亦表明當(dāng)房屋的環(huán)境瑕疵非出賣人可支配時(shí)，出賣人無須對(duì)此承擔(dān)瑕疵擔(dān)保責(zé)任。案例〔B8〕法院認(rèn)為被告擅自變更小區(qū)的樓房高度，使原告的采光、眺望受到影響。該案中產(chǎn)生對(duì)原告采光、眺望的障礙是屬于被告可控制的范圍內(nèi)之事由，其依據(jù)的仍是被告對(duì)于自身能支配的領(lǐng)域中產(chǎn)生的瑕疵須承擔(dān)責(zé)任。

本文認(rèn)為，出賣人可支配性的要素對(duì)環(huán)境瑕疵判斷具有重要意義。其背后的法理是基于對(duì)買受人主張的不利的環(huán)境因素而產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)在當(dāng)事人之間應(yīng)如何進(jìn)行分配。從出賣人的角度，只有當(dāng)出賣人對(duì)于該風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生有支配的可能性，質(zhì)言之出賣人具有可歸責(zé)事由時(shí)，才能使其對(duì)買受人主張的不利的環(huán)境因素負(fù)責(zé)。相反，當(dāng)出賣人對(duì)該風(fēng)險(xiǎn)無支配力時(shí)，從買受人的角度，對(duì)出賣人保證環(huán)境條件滿足一定要求亦不具備合理期待的可能。因此，應(yīng)通過對(duì)出賣人的可支配性要素之規(guī)范性檢視始能實(shí)現(xiàn)買、賣雙方當(dāng)事人的利益平衡。

四、結(jié)語

隨著人們住居的環(huán)境意識(shí)不斷提升，近年來圍繞房屋外在的環(huán)境條件是否滿足買受人的要求而產(chǎn)生的糾紛逐漸增多。對(duì)于司法實(shí)踐中產(chǎn)生的噪音、日照、眺望等糾紛類型，可借助合同法領(lǐng)域的瑕疵擔(dān)保制度，通過構(gòu)建環(huán)境瑕疵概念實(shí)現(xiàn)買受人的瑕疵救濟(jì)。環(huán)境瑕疵不同于傳統(tǒng)的物理瑕疵，屬于非物質(zhì)性效用的缺陷，具有隱蔽性、無法通過修復(fù)方式救濟(jì)的特點(diǎn)，并導(dǎo)致房屋的使用功能之妨礙以及交易價(jià)值之減損。因此在確立這類新型瑕疵的判斷標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，應(yīng)突破傳統(tǒng)主、客觀之平板式的瑕疵標(biāo)準(zhǔn)，尋求合同解釋上的規(guī)范性、實(shí)踐性之路徑構(gòu)建。具體的路徑設(shè)計(jì)時(shí)，應(yīng)將《合同法》第62條第1項(xiàng)的“合同目的”作為判斷的技術(shù)連接點(diǎn)，通過“居住使用”目的之通常解釋以及“舒適享用”目的之?dāng)U張解釋實(shí)現(xiàn)買受人的信賴保護(hù)。同時(shí)，應(yīng)依據(jù)理性人標(biāo)準(zhǔn)從社會(huì)一般觀念，房屋價(jià)值貶損的客觀程度，出賣人對(duì)于不利的環(huán)境條件是否具有可支配性之事由對(duì)環(huán)境瑕疵判斷作規(guī)范性的評(píng)價(jià)以期實(shí)現(xiàn)雙方當(dāng)事人之利益平衡。